利率装修贷款完全精算法

跟 精算房贷1853752013-10-1119:08个人分类:财商培养初学者文章精算2012.11.24--4%利率完全跟 精算房贷1853752013-10-1119:08个人分类:财商培养初学者文章精算2012.11.24--4%利率完全昨天晚上多军在Hyattonthebund那”1ABCD23第期-52-63-74-85-96-7-8-9-10-1ABCD23第期-52-63-74-85-96-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17- -------------------------------率率其中，第一期是正的现金流，扣除5%服务费后，净收入9500元。率其中，第一期是正的现金流，扣除5%服务费后，净收入9500元。一共要扣36个月。IRR(D3：D39)，系统自然会计算出，你的“逐行”回报率是0.918%。 是1.00918^12次方，年率在11.5948%左右。 个例子，譬如说利率固定为4%。但他是全额收的，也就是在整个10000元*4%=400申请了100W的期30年。但随着时光的不譬如我99万，第二年下只欠98万，然推移，第二年或申请了100W的期30年。但随着时光的不譬如我99万，第二年下只欠98万，然推移，第二年或许就只97万，96万5万，4万，3万，2万，198…4，3，2，139600元利息的坑人之处，对于不擅长于数学人的陷阱，就是他“利息不而余额下降”。譬如中4%余数，就是平均只借了元。而我付了400元利息这是一个简单的估算法。凡是全程计息的，利率都是翻倍，4%8%的。(，20121124日 2013.3.5-的。(，20121124日 2013.3.5-交易价格写高精当你交易价格时，请别忘了一，你有交易成本二，你拿到手的只有一)引近来有许多朋友问我， 交易的时候，能否把价格写高?这样做有许多好处a.减少首b.c.下次交易时，冲抵20%所得这是一个很好的想法。但是却不符合实际。最简单的一条，如果MarkUp如此美妙，为何市场上全面都是写低价格的做高总价，其实是一件完全不可行的事。具体来说，自从2006年之后，就再没有可执行的价因为初学者往往忘记了三件事情。其一，价格越高，契税越高。其二，你到手的，并不是做高部分 100%，而仅仅70%。其三，税是先付的二)算假设有一套100W的房子，进行交易。现在我有两个选择，一个是写高价格，直至110W。一个是写低价格，写成90W来描述一下这个算法需要两个参数首先 要知道你的“边际税率”是多少边际税率的意思，是你一套100W的房子，如果写成101W，你要额外多交多少税最简单一点，你要交契税。如果你写高1W，那么你要交3%也就是300元的额外契税按照中国目前的规章，除了契税之外，你还要交营业税。法律有多重情况，但除了“按照中国目前的规章，除了契税之外，你还要交营业税。法律有多重情况，但除了“满五，且普通”这一种情况下。营5.65%。也就是说“边际”营业税有05.65%这两个选项假如你写高1W价格的话，你要565元营业税的大热门所在。该税率的可能性为0和20%第三步是个人所得税。这也是这和许多人理解的不一样。“边际中介费”0。因为无论你写高还是写低，中介一般都不会“额外”再多收你一分第一个参数边际税 X=契税+营业税+个人所得税，有以下八种可能这样(契税(契税(契税1.5%+营业税(契税3%+营业税(契税1.5%+营业税5.65%+所得(契税3%+营业税5.65%+所得成数Y。Y有两个选然后，第二个参数*这个表格，第一套房是按照85折，第二套房是按照1.1倍利率计算的**2006年时基准利率为7.755%，现在为6.55%，所以算出来会略有不4)实现 来具体讲一讲这个表格的意思 这意味着什么，意味着“7元，要1元好处费这是足以让绝大多数老 吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的九出十三归；借七元，实际到手只有六元。而且还要按照7元的基础，付给 而这个16%的差价，可以平摊到30年按揭中消化。 的，“平均”借了15年。则每年折合利率 但各位值得注意的是，你很有可能在2~3年内提前还款，把房子抛掉!至于第二套房再写高，那就是“借4元，付1元好处费”。这就更不可思议了。如此奇 ，暂时还从未见过五)逆向操还有一个值得一提的。是逆向操作。也即是“写低” (第一套房 (第二套房三)分那么，我需要额外缴纳的税负是：100000*X我能拿到的额 是 然后，且慢!由于税负是要先交掉的。所 正“拿到手”的现金， 100000Y-举一个实例。譬如在2006年，你买 康城房子。当时的X=3%契税+5.65%营业税+2%个人所得税。X=10.65%。而第二套房，首付四成。Y=60%我额外要交的税：10650元。我能获得 ：6万元我实际获得的现金：49350元在Excel中输入：A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000)B1=RATE(360,A1,- ER(1+B1,12)-B1代表月息，为0.90%左右。C1代表年息=11.35% 。则你这一步的操作，相当于一笔11.35%的 数学是完全可逆推算的。逆操作的结果，相当于你获得一笔投资，相当于你买产品的收益回报率，就是7.38%或者这对于绝大多数普来数学是完全可逆推算的。逆操作的结果，相当于你获得一笔投资，相当于你买产品的收益回报率，就是7.38%或者这对于绝大多数普来说，这个回报是吸所以市面上最常见的，是尽可能地写低，以节约税。能写多低写多(，201335日晚 2013.8.28--【随笔】再抵押精算一套价值100W的房子 70W，七折利率4.585%。现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把还掉，重新做抵借出来。请盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何答：1)首先 假设抵 ，能做到的条款是：1.2倍利率续费。这样倍利率=7.86%。一般抵都是借年的。从高低，平均只借了5年。续费要在五年中分摊，每年0.2%。则实际成本2)如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-99%金额，再冲掉原有的。为了获得这一，你支付的利息是：X*8.06%70*都要付8.06%利率即全这部分“新增的实际利率是：(0.0806X-3.2095)(0.99X如果融资成本以9%为上限的话，则如果融资成本以10%为上限的话，则可以。可见，一般“加抵押9~10%之间。下限8.9%之上，你的实际利率维持而你的实 可以获得多少呢是十分悲观的一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实11%成本，要达这里面主要的瓶颈，在。成数，大约仅为45%。没错，是四成半。的房子，只能贷出135W没有实战过的人，很难理解。目贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子普适的政策，是抵。，给你的估价，极其价的70%。然再在70%估价的基础上，给你贷六成。也就是说，实际能借给你的，只有42%。虽然这个数字有点高高低低贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子普适的政策，是抵。，给你的估价，极其价的70%。然再在70%估价的基础上，给你贷六成。也就是说，实际能借给你的，只有42%。虽然这个数字有点高高低低一般也就就按45%来作速算估算但实战操作在四成五的基础上，如果你要X=140W，你的房子就要由100W至少涨到300W，300*45%=135W。如果你想X=160W，则你的房子，至少要三倍半。涨到350W的数量级对于绝大多数的房子，尤其 2009年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。也就是说，目前操作“加按揭”是不划算的。你的实 本，将达到11%的话，就是 ÷，至少要3倍才值得做，最好是4倍简单(，2013828日晚 2004.x.x--利率房价细细房地产是一密集型的产业。一般说来利率上升，购房者按揭负担加深，对房地产是一个利空消利率下降，房价相对便宜房地产是一个利好消息0.25%个基点，房价倒底影响多少， 楼市影响大么?眼看减息周期已过，新一轮的全球加息定性的分析人人会讲。但是 利率每上潮即将开始。那些错失本 行情的人，把全部希望都押在了加息之上。靠不靠得住中国央行是否会在3Q或者4Q加息，很难说。但一旦加息0.25%或者0.50%基点。市场影响多少，供求关系怎样，却是可以清清楚楚， 有10万 ，目前月息0.42%(年息5.04%)，十年息5.28%)，十年系数相应为107.44，月供1074.40元。这句话其实也再可以倒过来说，如果有一个人，在旧利率下，0.42%月息 元，则他的月供是10.11*106.26=1074.40元所谓更高的利息，和 的款，其实是一回事。完全都可以换算。这其中的关键，就是把“月还款额”倒过来折算。 5.28%的利率，借元，和按5.04%的利率，借100000元，其效果是完全一模一样的。通常占了七成，首期占了三成。所以还要加上在5.04%利率下，买一套14.11万元房子，首期4万 10.11万，还款系数106.26，月供1074元5.28%利率下，买一套14万元房子，首4万10万，还款系数107.441074元可见，利率上升0.24%，消费14.11万，削减到了14万，相当于房价涨了14.11/14=100.8%还再可以算出来，月息0.46%(年息5.52%)，相当于涨价同样的道理月息0.48%(5.76%)，相当于涨价月息0.50%(6.00%)，相当于涨价3.1%当然消费者可能贷不满七成，可就仅只有六成，五成，这时的利率变化，影响便要再小得多。如果消费者完付清，不。则70%，输入到电行利率的变化，对消费者根本没有影响。的情况下，假设消费者个，可以得到以下的图表定量地分析这一张利率房价图，能带很多有用1)利率越高，消费者负担越重2)年限越长，对利率越敏感。30年期受影响大过10年期3)房价和利率大致成直线关系。利率每上升0.25%，十年期负担加重0.8%，二十年期加重1.4%，三十年期加1.9%对于公积 ，其相当于一笔月息0.36%(年息4.32%)。利率每025%，十年期97.7%98.5%，涨幅98.5%/97.7%100.8%，影响也差不多。事实上，由于折算房价/利率的关系，基本上是一条直线，无论，公积，组，乃至，受率波动的影响都差不多如果中国央行调整利率，加息0.25%，结果将会怎样的结论是，除了心理影响，几乎没有影响。因为加 0.25%，折算成十年期按揭，上还不到0.8%，甚至小于契税。率不到50%，又提前还贷成风。加息0.25%的影响，可能连0.8%都不上限平市场造成有形的压力，则利率至少要上升至6.72%以上，或者说加息7次。此时十年，大致贵了5%。二十如果贵了 10%。负担上涨一成，才是比较能使供求关系，发生明显改变的门槛如果象上一个减息周期一样，加息过程持续到顶峰，这时央行11次加息。最终利率将达到7.68%。折算下来十年，相当于涨了8.5%年期涨价15%，三十年期涨价20%。这几乎是利率杠杆的极限了。而且如此高的利率，最终将使得工商窒息，绝对不可能维所如果象上一个减息周期一样，加息过程持续到顶峰，这时央行11次加息。最终利率将达到7.68%。折算下来十年，相当于涨了8.5%年期涨价15%，三十年期涨价20%。这几乎是利率杠杆的极限了。而且如此高的利率，最终将使得工商窒息，绝对不可能维所谓更高的利率，其实就等于更高的房价。利率和房价其实是一回事，可以互相转换的楼市开发，金融环境，还处于非常幼稚初级的阶段只会一味地打价格站宣传。其实通过合理的市场细分金融这一块，还大有潜力，能挖出很多的好比前一阵子三元的一 商，就大胆地打出了价”的招牌，无论买第一第二套房传得沸沸扬扬的时候商，一律按5.04%结算。他是怎么操作的呢。假设有第一个客户，买第一套房，利率5.04%，还款系数106.26。房价100万，首付30万70万十年，月供7438.28元。另有一客户，买第二套房，利率5.76%，每月还款109.82。此时，三元开发商会和他签定一笔97.7万元的售合同，首30万67.7万7438.28元可见，利率便 0.75%个基点。开发商算算对应乘法表，给予消费 97.7%折的折扣让利，也就完全可以抵消。今的公司，大力吆喝送汽车，送黄金，其实并不能有效地针对目标客户群。或许哪一天 楼市也再是金融战泛滥，纷纷贴出了“本公司购房，公积金贷七买4.32%”，“本公司购房，享受市政贴息标准”，“本公司购房，开发商贴 ”开发商的贴息越多，消费者获得的让利也就越多图表注解1)PMT是Excel计算月供的函数，月供=PMT(月息，月额2)公式来源：旧房价*70%*旧系数=月供=(新价-旧价*30%)*新系数 2004.x.x-贴息细细经济适用贴息，市近期推出的一利民益民的好措施。在贴息期间，购房者只需要支付房屋本金，而没有高昂 利息担。贴息最长可达五年，最高可达房价的15%由采取的，是一种比较特殊的贴息方式。一般国际通行补贴，是低。 市住房储 等，利率可低3.3% 所用的，是财政贴息，既利率还 5.04%，只不过利息部分消费者不用支付，财政代为支付在上文“利率房价细细算”中，已经对低作了一份探讨 “更低的利率，相当于更少”。所以低利率和低房价是可以互换的利率每低一个百分点 相当于打 94.4%折。但对方式的财政贴息，一般人比较陌生，财政贴息和低，到底是孰优孰劣，扣率到底是多少，能否也来个细细算呢的实际贴息额度，不到15%，大约是13%多一点。因为贴息的补贴，不是在购房当拿到的，而要在以后的5年60获取，所以“未来”的钱要稍微贬值一点。而购房者的还贷策略，也很重要，如果还贷还得过快过急，一二年就还完了，未充分用到用足政 也是十分可惜的极其精确详尽的计算，要牵涉复利，以及一系列复杂的财务公式用一种近似的算法，使得普通人也可以参照换算表计算器，估算自己大致能获得的折扣具体的思路，还是“凑数字”。假设有一个享受贴息者，贷了30万。而另一个无贴息者，贷了24万。如果二人的首付，月供，完全相同。则可认二人的负担是相等的 贴息的效果，使得房价打了八折(24万/30万)一个小小的误差预先假定，贴息受惠者，是用等额本金法还贷法的。另一个无贴息者，则是用等额本息法。由于这二种还贷法，在财务度是一样的，而且随时可申请转换，所以应的结论影响很小等额本金是一种很复杂的还款方式。其特点，就在于还款额月月不同。好比30万元20年借贷者，第一个月要支付2510月1260元是利息1250元是本金。但之后月供就逐月减少，至第60个月底，仅需供款2195945元是利息，1260元是本金的贴息政策下，等额本金法显得了十分简洁。无论利息如何波动，从2510元至2195元，选择等额本金法来作分析市来支付。购房者仅需要支付本金部分，即每月固定的1250元购房者来说，利息完全都由了贴息者，每月还款1250元，还 300000-1250*60=225000元所以到第五年末，一个享，连续支付60个月1250元，还 225000元呢现 是，另一个没有贴息条件者，在等额本息法，查一 速算表，20年期等额本法，在第五年末的换算数据为0.8382。即每借100008382元。所以若225000则最 为225000/8382.44=268418元但问题是，如一开始借268418元，20年期月供系数0.006622。月供额高达268418*0.006622=1777.38元。比对方足足多了五百多元，欠对了，而月供却凑拢不起来和上期“利率房价细细算”不同 的贴息政策，不能简单地把一笔低，折算为另一笔的。可以稍动脑筋，月还款500多元，不就二者相等了么借一笔五年查一 速算表，5年期月供系数0.018561，所以借款额应该是(1777.38-1250)/0.018561=28412可以列出这样的表格有贴息一方借一笔300000元贴 ，20年还，月查一 速算表，5年期月供系数0.018561，所以借款额应该是(1777.38-1250)/0.018561=28412可以列出这样的表格有贴息一方借一笔300000元贴 ，20年还，月供1250元，五年后还225000借一笔28412，5年还，月供527.38元，五年后0元总 328412.79元，五年中每月还款1777.38元，五年后还225000无贴息购房借一笔268418元普，20年还，五年中每月供1777.38元，五年后还 225000元二者完全一模一样，即贴的结果，贴息者借328412，和不贴息者借268418，月供，负债完全相等。贴息款被26841832841281.73%折可以被打折，如再加上双方一样的三成首期，最终折扣应该为30%+70%*81.73%=87.21%将上述的分析输入电脑，可以作出如下 年数-实际折扣”图。但因为算法和推理都很简单，的读者，也可以自行推贴息年年数24(80%)51020198.13%97.86%98.13%98.13%98.13%296.46%95.95%96.46%96.46%96.46%394.23%94.10%94.84%94.84%94.84%494.37%92.31%93.28%93.28%93.28%594.42%90.77%91.76%91.76%91.76%693.73%89.27%89.52%90.30%90.30%793.73%88.93%89.16%88.88%88.88%893.74%88.67%88.80%87.51%87.51%993.74%88.46%88.50%86.18%86.18%1093.74%88.29%88.26%84.90%84.90%1193.74%88.15%88.06%82.86%83.65%1293.74%88.04%87.90%82.68%82.44%1393.74%87.94%87.76%82.31%81.28%1493.74%87.86%87.64%81.95%80.14%1593.74%87.79%87.55%81.63%79.05%1693.74%87.74%87.46%81.35%77.98%1793.74%87.68%87.39%81.10%76.95%1893.74%87.64%87.32%80.88%75.96%1993.74%87.60%87.26%80.69%74.99%2093.74%87.56%87.21%80.52%74.05%2193.74%87.53%87.17%80.37%72.25%2293.74%87.51%87.13%80.24%72.49%2393.74%87.48%87.09%80.12%72.35%2493.74%87.46%87.06%80.02%72.15%2593.74%87.44%87.03%79.92%71.94%2693.75%87.42%87.01%79.84%71.74%2793.75%87.41%86.98%79.76%71.55%2893.75%87.39%86.96%79.69%71.38%2993.75%87.38%86.94%79.63%71.22%3093.75%87.37%86.93%79.58%71.08%仔细分析图表带 的启示，可以得出以下几点结论贴息年限越长，折扣越深成数越多，折扣越深，消费年限越长，折扣越深，消费 补贴五年，匆匆忙忙二三年结清 仔细分析图表带 的启示，可以得出以下几点结论贴息年限越长，折扣越深成数越多，折扣越深，消费年限越长，折扣越深，消费 补贴五年，匆匆忙忙二三年结清 只享受到了96.46%的折扣。而如果把期限拉长到30年，即使仅贴五年，折扣也高达86.93%。。 贴息，应该先申请7成30年长期 贴息政策还有一项限制，总贴息不得超过房15%80%“四年八打开 ，在A1中输入0.42%，B1中输入20，A2中输入5，B2中输入公式 2007.11.09--利率利率精算法 ，第一套房，利率6.655%，贷8年；2)我可以用本 ，第二套房，利率8.613%，贷30年。很多人可能会问， 好选的。当然是选1)，利率差太多了这个说法并不对。事实上，真正的精算结果。应该是方案2)更 真正的 ，有二 ，一是利率，二是还款速度为了展开一下， 先看一下下表，假设1000000 当100万元 ，6.655%利率贷8年，每个月还款额 万 ，8.613%利率贷30年，每个月还款额7769元。累计支出279万元乍一看，似乎方案2远远不利。因为他累计支出足足要279万元。几乎是方案一的翻倍。这也是6.655% 但实际情况，并不是这样。奥妙，就藏在第三栏 元中观察一下第三栏，其实利 30年，虽然总支付较多。但一开始，每个月还款却很少，仅七千余元-------------------------------129-279-150在最初的“八年”之中，选择方案2的人，每月都可以 元的现金流。然后在余下的22年中，每月支出-7769元5693*8年–7769*22年，这笔帐打不打得平呢在最初的“八年”之中，选择方案2的人，每月都可以 元的现金流。然后在余下的22年中，每月支出-7769元5693*8年–7769*22年，这笔帐打不打得平呢。仔细计算一下，其实还是可以打平的。这就是复利的奥 在此后的22年之中，每月从帐户里抽取-7769元。帐户虽然缩小，但因为有复利的支撑，这笔钱缩减很慢，一直到第328个月，才刚刚为零。到第360个月，也不过多付二三年月供罢了 回报能做到12%，代入公式算一算。结果不得了。居然是正数!大概到期末，还能剩下200多万的巨款。所以说，“8.613%贷30年”未必不好，只要 把现金持有手中，获取10~12%回报。卅年以后，回报甚至比“6.655贷8年”更佳。这其中盈亏平衡点是多少呢?这个问题不太好算，需要用Excel展开，不过结果已经算好了。大致是10.42%利率精算法 。公积金的利率非常低，五年期以上只有5.22%。而商业 年限非常短，只有15年。这在利率精算法的仔细分析下，某些情况下，长周期商贷，仍然能跑赢公积金。只不过回报要求比较高。同样算法，假设1000000 ，15公积金和30年 把这±现金流，代入复利的计算器，最终结果 9.71%也就是说，只要我能保证自己投资，能达到9.71%的回报率。即使是如此 换个想法，10年公积金呢。“30年商贷vs10年公积金”，这也可以算，结果大约是8.12%。如果12年呢，大约是860%。如果11年呢，大约是834% 下图表示了，当我是30年第二套房利率，我父母是8~12年普 我是30年第二套房，父母 (1~30年我是15年第二套房，父母 (1~30年我是30年第二套房，父母可贷公积 (1~15年我是15年第二套房，父母可贷公积 (1~15年我是30年第一套房，父母可贷公积 (1~15年我是30年第一套房，父母却选了等额本息(1~30年利率精算法闲来无事 又算了第二张图 换算图》---------------------144-231-87最原 ，我有两个选择；1)以父母的名，利率6.655%，贷8年。2)名义贷，利率8.613%，贷30还是已回报10.42%这种做法的盈亏平衡点，是自但如果我心中惴惴，假设我能力不到，只能最原 ，我有两个选择；1)以父母的名，利率6.655%，贷8年。2)名义贷，利率8.613%，贷30还是已回报10.42%这种做法的盈亏平衡点，是自但如果我心中惴惴，假设我能力不到，只能够做 9%。那我会?，会不会造留了一个Excel，其中第二行，就是“利率求返点”在本贴的后把9.00%输进去，得出是-66244。也就是说拖长，使我相当于买了一套万元的房子嗯，这虽然不令人愉快，但仍然是可以承受的。不算得 。在 换算图》中设计了九以年等额本息”为基准，画了其他八种方案，与他的比例。曲线越低越好，相当于房款打当各位预估了自己的收益后，可以选择最优当各位估错了自己的收益后，可以知道自己损失的金这九方案分别为1)20年第二套房(红2)10年第二套房(黄3)20年第一套房(靛4)10年第一套房(蓝5)15年公积金(黑6)10年公积金(褐7)30年等额本金(绿8)15年等额本金(青9)30年第一套房，此线与X轴重合，恒为(注：值得注意的是，当利率超过9.71%，方案9“三十年等额本息”，就跑赢了其他所有选择。恒胜利(，2007119日晚 2009.6.10- 分期新利率计今天收到一张工的推介手册。集中介绍的，分期利率计算。其的标题：“直0.84%”刷卡消费以后，申请分3，6，12期偿还。最初工收取的费用是三个月1.65%，现在直接降0.84%具体的计算方式，工这单一看，顿时感觉有戏。因为对数字分期的利率，一般 14~15%之间。虽众所周知介绍得花好稻好，但揭开种种包装，最终的费率并不便宜。使用数学精算法，只“实打实”的利率低一点点而如今，工大幅度利率，降价近一半，这就有很大 了。比如说，如果原先 15%，减一半就只有7.5%左右。这个利已经接近房贷，属于财务可以接受范围了仔细再看工 的细则，发现里面还有陷阱的。以手册上举例“小王刷卡1200元，分3期”例子而言小王551200元本来625日还款：1200元现在625日还款：400元，725日还款400元，825日还款400元。额外利息10.08元小王其实享受了多少分期呢。其实享受的“分期”800元!625日节约的“现金支出”仅仅有800元。计费却是1200元收的可以绘制出下表。其中E6:Q6的算法是：分期节省的现金支出=总金额/期数+手续费-总金额将这一点考计算结论非常理想，期限最长的一种，也是利率最低的一种。而且一点都不贵，实际利率仅仅只计算结论非常理想，期限最长的一种，也是利率最低的一种。而且一点都不贵，实际利率仅仅只 7.63%。这已经是财务可以接受的范围(，2009610日晚 2009.9.24--工分期促销利率精算2009924日晚，我陷入了严重的财。截止明天晚上，我一共有六张工行卡，累计20.5万元要还。里，大概只4大约三个月之前，我曾写过一篇，当工行将分期利率，大幅度调降50%以后，已颇具分期的分析文章，当下来综合利率在7.63%左右/disp在真实的实战中接连又发现了一连串问首先，工行是T+1月结单的举个例子11日刷卡的，那么你在225日是最后还款日。有一部分，比如说交通，他们办帐单分期，是T+01月份就要申请。一旦出了帐单，白纸黑字，2月份就不可以申请了而工行，是T+1的。你可以在1月申请，也可以在2月申请。这一点，哪怕工行介绍的小册子，也是写错T+1是什么意思呢。T+1的含义，就是白送你一个月好比我225日的截止日，那220日去申请分期。我整个2月份就不用还了，一直要到325日才开始还钱如果T+0，那我225日就要还第一个分摊月供。T+1，我可以到325日，才开始还第一个分摊月供。而费用是一样的差一个月，是一个巨大的差异。以普 分期，实际利率13%左右为例。拖晚一个月，就相当于降低1%!这样，真实利率就是了后，以往的计算都需要重新复算。工 “实际利率”也会进一步折减，初步估计打九折左右。具体精算如下提 当考虑到工在客户身上收取的费用微乎其微。其最小的一档，分期3期，工收取费率折合年息只有2.73%，在客户身上收取的费用微乎其微。其最小的一档，分期3期，工收取费率折合年息只有2.73%，已经和定期存款相差无几可见，工在第二级的又发现了新问题额度是50000元整。然后在1月1日，就一枪头50000元全部刷掉这老手才会遇。我单张等到2月25日 去申请“工分期”的时候，服务 说，24期分期手续费6.72%合计3360元。这3360元立全部收这在平时，不是什么问题。但我去操作，却被服 退了回来，“分期失败”为什么呢，因为这3360元是卡内扣的。我已经透支50000元了。再加这三千多，就是透支53360元。超出限额超出限额的第一个想法，是立即申请临时额度。但今天已经 24日了，申请临额需要两个工作日，而且不一成功。没有办法，我只有的介绍，先存进去了3360元。然后再申请50000元的分期过了两个小时以后，我左思右想，觉得这笔帐算亏了，不划算正确的做法，应该是申请47000元分期你想，我本来欠款五万。可等我汇进去3360后，我其实的负债已只有￥46640元。而为了这四万六多一点的分期，我要付掉三千三利息，多不算再进一步的计算，如果我47000元的分期。有多少分多少，则省下30006.72%费率，三千元就能省200多。而且以后月供也少具体最精确的数字，是可以省下元。二百多元啊，俺心疼 ，恨不得马上打想来想去，俺实在是心疼去。让服帮我再改回且慢!在第一个小时心疼了以后，第二个小时我再仔细想想，发现漏考虑了。真正划算的是分期50000元，而不是分期47000元。哪怕花了这200多元利息，其实还是划且慢!在第一个小时心疼了以后，第二个小时我再仔细想想，发现漏考虑了。真正划算的是分期50000元，而不是分期47000元。哪怕花了这200多元利息，其实还是划算的为什么；因47000元后，我在325日的还款日，其实要还5000多。而如果我元分期，325日仅需要还￥2091元就行这二种做法的区别，在于325日我多付了3360元，用去200多元手续费，以后每个月再137*24(期)这样，其实仍然是一种分期付款。我算下来利率在7.62%这种“畸形”的分期方法，虽然比正常分期申请贵一点。成本远远高于7.61%。所以，申请50000元分期，还是比申请的元更划算如果，如已经刷了卡，到2月24日的晚上，决定是否要分的成本是“ba差异”=6.98%对于是选50000分期，还是选47000分期 的成本是“dc差异”=7.61%。只效率可以超过就应该选择分期50000的(，2009924日晚 2010.4.15--楼市攻略之杠杆效应：贷到就是赚对于多军来的口头禅是“贷到就是赚到”。同样一套房子，如果给你80%，就觉得非常便宜。而如果不，哪怕只有5000元也觉得非常难以承受那么，“贷到就是赚到”，到底赚多少呢。换句话说，如果一套房子给，相当于打了几折呢这个问题不难回答，牵涉到一个参数：“贴现率”。也就是未来有三种猜想：7%，15%，20%年平均贬值的速度。关于这个数同样 举廿一种情况：全款买房，8成5，87，885，8成10 ，8成11 ，7成5，77，7成85 ，7成10 ，7成11 ，6成5，67，6成85 ，6成10，611，5 ，5成7，5成85 ，5成10，511。以全款买房指数为100先来：通胀7%通胀15%通胀全款买房100 8成5 70.546.68778.58858108117957577771775785710711658778.5885810811795757777177578571071165676856106115557585510511然来看一下算法，以87折，预期通胀率15%为例总价首付：-贴现：307,847PV(15%/12，360，-贴总比率分析来仔细分析一下上表数认为未来通 15%比较合理。首先，举几特别的数字。一般而以下六877778567611511一套100W元的房子，如果可，就相当于打了五折六折。哪怕是最最不划算，最最严厉的调控“五成11折”，其的折扣仍有75%所以是绝对划算的(，2010415日晚 2010.5.15- 需要多少年还 需要多少年还 ?想写这个话题，因为两个原因上，有人作了一 “你是工资的多少倍”。具体结 后面再说，但肯定让你跌破眼镜其一、在安(，2010415日晚 2010.5.15- 需要多少年还 需要多少年还 ?想写这个话题，因为两个原因上，有人作了一 “你是工资的多少倍”。具体结 后面再说，但肯定让你跌破眼镜其一、在安的存续年期 6年。每到六年，人们就会其二、在上一篇文章中《关于第二套房的利率精算》，我提出一个事实出售，或提前还贷。这项数据受到很多网友质疑；其中较有力的一条论点，就是该6年只对过去房价飞速发展有用，而将来未必成立所以，我要告诉你，人们 其实并不精确。 /工资比”是一个远远低预期的数据。而你还 ，甚至更快一/工资，大约一个月前，有人提出了一 一下负债情况/disp安家上向来网友询问众人的/工资比”是多少。其具体的算法，是将你的所，除以你的税前总收入的结果，跌破所有人眼镜在的想象中，既然大家都以房奴自居了。而且动“30年”。那么大家的/工资比”应该高得不得了。少说没有30年吧，26~27年平数总应该是有的。所 者最初的设想，设置了0~5年，5~10年，10~20年，20~30年，30年以上五档的结果，远远出乎所有人意0~5年：5~10年10~20年20~30年30其中，因为选择0~5年的人群实在太多，多达八成，几乎 失去意义。所以有人建议，应该再细分一下，分成0年，1年，2年，3年，4年 年五档。才能更精确反映事要问的是， 款”仅仅相当于你一年的收入，那还叫压力么总是裹，而理性在中华民族常常占据少数。反复轰炸“房奴，按揭，省吃俭用”的宣传下/收入其实才 年的水平不由使人慨叹，到底哪里算错了是算错了么?当然不是。任何一个理性的人，用简单的数据推演，就会知道，“房贷/收入比”本来就是一个伪概念，在任何情况下，这个数字都不能超过8.5倍。所以作者的选项设置10~20年，20~30年，根本是毫无意义的二)月供计有一个非常简单的计算。在目前的利率下，每1000000，每月月供大概是4865元这意味着什么呢，意味着每100元 ，每个月还约0.5%，每年还6%折合17.2倍月供不得超过收入的50%。所以再打对折/收入比”最多也不会超过8.6倍。更精确的数字，是8.56倍央行规定而且，更为现实的是，很多人都是在“婚前房屋的。当购房的时候，申请的，仅仅是主贷人的收入在结婚了以后，两个家庭合并为一体。相应的收入也增加了一倍。并没有增在简单地估算了以后 可以得出，“房贷/收入比”最大的上限，仅仅为8.56倍。的最常见的大类值，应该出现在4~5年左右解释了一下。为什么还有13.7%的人，选择“大于30年”的选项最后他们都是一些“不领工资”的人。譬如某小长，某，某知名作家，常常在锵锵三人行，头脑风暴上 对于他们，常常笑谑说“工资为0”的。相应/收入比也就是无限大但这些人群，一样也没有任何财务压力的三)92.1%/收入比”在5年以下。接下来研究第二个问题。如果“房奴”们一心一意还款需要多少年才能 还清房奴们早就等不及了，他们会哭天喊地地扑上来。/收入比是俺们没算仔细，被你框进去了……可俺们真的是很辛苦，很辛苦，言。虽然仅等于5年工资，可每月收入扣除按揭就没余粮了，还还得30年呢”月的收房奴们早就等不及了，他们会哭天喊地地扑上来。/收入比是俺们没算仔细，被你框进去了……可俺们真的是很辛苦，很辛苦，言。虽然仅等于5年工资，可每月收入扣除按揭就没余粮了，还还得30年呢”月的收入还就只能吃糠喝糨。房奴们一心一意表示，由于压力实在太重，他们每个月扣除正常开销，根本没有钱“提前还贷”。所以“房奴”的帽子一扣还得30年，他们真的是很很苦很苦的，房价实在太高太高这是事实么?和收入比”一样，这也不是事实。我告诉你，正常情况下，如果你踏踏实实，你也仅需 6年时间，就可以完全还。房奴一听，马上跳起来了。“这不可能”房是收入5年左右，而我告诉你还也仅需要5~6年。难道这五六年里面，房奴们完全不吃不喝把每一分钱都送 ?现在生活开支可大着呢举一个简单的例子。假设一个彻彻底底的房奴，他的月供已经达到了收入 50%法定上限在剩下的50%余款中假设日常开支是40%，储蓄10%。这已经是很宽松的比例了，毕竟家家都有余粮好了，现在我告诉你，在未来三年中，你的收入会增长在未来三年，你的收入会增 40%。也就是完的开支覆盖掉。三年后，你的“每月积蓄”就等于了现在的“每月收入”当家庭开支等于总收 40%的时候，你只要三年时间，就可以把这笔钱完全“增长”出来。然后你可以拿接近收入 100%去用于房贷和提前还款你需要还 的时间，就是/收入比”，也就是4~5年再考虑到买房的第一年，或许还有装修，契税等等杂费。部分小夫妻，就连首付还问亲朋借了一点把期限稍微放松一点 需要多少年清，六十年之内，任何一个家庭都可第二很多人会问，“三年增 40%”，凭什么，为什么，你难道不知道现在就业形势有多难呢，你难道不担心生病，失业；难道不知道第二医 ，欧洲希 ，伊朗核试验么，难道不知对于，无意回答“三年40%”，这不是一种理论，也不是一种推理，这是一个事实。你回想一下你的过去，今天的你，用于房贷的费用，是否仅仅等于过去三所“加薪的薪水”。生活质量回到三年前又不是什么大不了的事。你扪心自问，周边的亲朋好友，他们三年内进步了多少。最后，你再扪心自问，看买房人普遍26~27岁的年纪。26~27是人生最明显的上升轨，如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪，回老家去吧四)结房价并不高，房贷并不贵；关于房贷只有一句“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完”作者欧成效，2010515日 2010.5.22-应该是收入的多少这是一篇杂文。上一篇需要多少年还》写完以后，收到了一些网友回复。所以需要解释一下。最近庆祝我家饱饱出生，只少的时间写文章 样在需要多少年还》中，网友第一个问题，当时，在整个登记回复中，还不到100人。网友 质疑是“样本太小，不具备范例性”。“安家网上都 负担自然轻了对于这些批除了叹息网友素质太差，别无其请看清楚 的论点/收入比最高只有8.56倍，绝大多数是4~5倍”。这是和样本无关的，也人群这只和数学有关，只和数学函数有关。经过一系列的运算，1000000每月按揭4865元，这样/收入比”就最多只有8.56倍，绝不出一点点这个道理，就好像“四边形内角360度”一样，根本不涉及四边形的形人群数量，不涉人群有钱与否/收入比”网友 第二个问题，是/收入比”有意义么网友质疑：你自己搞出来这么个/收入比”指标，该指标有意义么是，没有意义从来没/收入比”是一个非常重要、非常有分析意义的数据。你/收入比”是8倍就一定可以在8年内还。举出这个“指标”，只是一种数 ，只是一种脑力激荡》中，我从来是，没有意义从来没/收入比”是一个非常重要、非常有分析意义的数据。你/收入比”是8倍就一定可以在8年内还。举出这个“指标”，只是一种数 ，只是一种脑力激荡》中，我从来 /收入比”有任何意义。如果你自行领悟，觉得它有任何“微言大义”，那肯定不是在我上一篇需要多少年还误导的/收入比”的真正含好了，在本篇中 有空，来具体说说/收入比”的真实含义“/收入比”本身不是一个直接的概念。比 /收入比”是8倍。这并不意味着我可以在8年，甚至16。因为提前还贷，关键看积蓄。看一个家庭能。譬如我贷的是30年期按，每月还款占收入的30%。但我挥霍奢侈，每个月将其它的70%全部花完。那我还是要30年才能最终。而另外一个人，如果勤俭节约，每个月束腰带提前还贷五千元，说不定他只要三五年就可以还清了“/收入比”真正提供的，是一个精神上的奋斗力人的潜力是无穷的。关键是给自己一个奋斗的“提前还贷”这种事，是存在一种加速度的。只要你还掉一部，你的月供就会减少。这样你就会 的现金，地提前还贷；然后……这是一个良性循环更的现金，提前还贷的当一个人发现“房贷/收入比”只有5倍时。他就会想，原来我不吃不喝五年就可以还，不必等到30年整。这样我忍受的上限就是5年如果我坚持一下，5年内省吃俭用，剩下的25年就可以轻松很多。这样人就有动力，去节约，去提前而过了一阵子，如果他算算“房贷/收入比”只剩下4年，他就会激励，获得更大的“房贷/收入比”是算给自己看的。勤劳的人终究勤奋，他们可以更早地还。4)关于结网友们质疑的第四个问题，某酸溜溜的网友又质疑我：“女性的收入通常的60%左右，那么结婚后总收入根本达不到倍，而是1.6倍”相应“房贷/收入比”也不是从最高的8.56倍，下4~5倍。而是只有6~7倍这种说话很巧妙，充分反映了网气心但我可以问你。既然“买房者有男有女”，那么对于女性原有房奴呢对于女性房奴，相当于收入从0.61.6260%只要2~3年就够了。这你怎么又不说了如果原有买房者都是女人，那么其实，早在写上篇文章之前 已经经过了仔细地计算占80%，女性占20%。这应该是比较符合事实的。当然，你也可以70/30重新计算一下假设在所有买方人中在80%/20%的情况下。结婚后收入比为80%*160%+20%*260%=1.96倍这和文 数据2倍，是比较接近的5)婚后还好了，现 再来回答网 一个问题：列明数据计算假设一 ，年收入12万 1000000。月供4865元，正好是收入的50%文中，假设他收入三年增长40%。即每年增长而第一第二第三第四第五第六累计这样按最理想的情况，年年加薪，他六年的总收入也不过973822。网友质疑，你要让他怎样还清100 唉，近年来人心浮躁，所以大家看贴都不仔细了。连带着火累计这样按最理想的情况，年年加薪，他六年的总收入也不过973822。网友质疑，你要让他怎样还清100 唉，近年来人心浮躁，所以大家看贴都不仔细了。连带着火气越来越大，连“结婚后收入2倍”都质疑出来了，理科基础都扔光了 原文中，有哪一句说明“单身汉”可以在六年内还了单身汉 /收入比”上限是8.56倍。而结婚了以后，该比例有望压缩到4~5倍考虑到收入的增长，结婚夫妇才有可能，在6年左右还 您，去结婚了吗在上一例例子中。如果考虑到妻子的收入和积蓄。按妻子60%计算第一年：120000妻子72000开销- 开销-第二年 开销-第三年第四年：168591妻子101155开销-第五年：188822妻子113293开销-第六年：211481妻子126889开销-累计夫妻两个人一起还款，完全有可能在六年内还 。考虑到妻子“婚前”积累的首付，速度还要更快一点6)12%的基然后谈到了愚 都教不会的一个问需要多少年还 》中，已经预先申明到了“不要哭穷生病，失业，金，希腊风暴等等事宜和往常一样，哪在上一篇可一旦在网上看见唱多文章，信心失落者第一反应就是“维持收入已经不错了，你还想加薪在他们眼中，一个26~27岁如日中天的锐气青年，连10%的加薪幅度都不敢自信。还是傻空本身就是一群社，烂泥扶好了，我再给你最后一次机会。每年12%的加薪，你说你达不到。那么每年7%的加薪呢，一般公司的普通加薪幅度。再退一步，每年加5%呢很多人都没有仔细看出，上一篇需要多少年还》中的条件是放得极松的。有一件事我根本没和各位说，只要你买了房，的收入就会立即增长为什么呢，因为一旦你买了房，你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的7%。公司再缴7%，合计是你工资的14%但鉴有公积金上限规定，部分高收入人群达不到14%。打个折扣，按10%计算也就是说，只要你买了房，你就可以用公积金冲。死钱变活钱，相当于收入增 10%。而且是税后的其次，你买了房子，你就会有“虚拟房租”房子是个宝。房子本身，就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出买了房子，你可以出租给别人，获得收入”。你也可以自己住，自己住你就省下了原有 开销。按经济学术语，也叫“虚”一般以计算，按最苛刻的首付比例，买的是1400000的房子 收益率，1400000也可以获得28000元/年。折合每个月2333元按是你收入的23.3%房子是一笔巨大，房子是可以用的只要你买房，你立即可以获得10%的公积金，和23%的房租收入，相当于工资增长33%还是税后的其实，很多月薪10000的朋友，买了房子按揭成为房奴，每个月也就多支出2000元钱 应该是收入的多少倍是：2020倍才是对你最有利的，财务最优化的结构这一节才是本篇，才是本篇的精华。但就不展开了，展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第六8)原文意嗯，最后说一下，我写的那篇需要多少年还这一节才是本篇，才是本篇的精华。但就不展开了，展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第六8)原文意嗯，最后说一下，我写的那篇需要多少年还》的这一篇文章，阅率其实并不高相应的，因为主要贴，阅读的都是房地产。也算是有一点基础知识的阅读，和理解能力，真的很让人失望整篇文章，最重要的是最后一句：“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完”这句话，不是抱怨房价太高。不是抱怨房贷太这句话，是抱怨央行对房贷卡得太紧过收入 50%。那你就一定能在六年之内还清如果央行规过收入 30%。那你就一定能在三年之内还清如果央行规过收入 5%。那你就一定能在三个月之内还清如果央行规央行规定过收入 50%。这根本就是一条毫无道理的规定客观认为，房贷不得超过收入的100%，比较合理(，2010522日晚 2010.10.23--公积金年冲月冲精今天不问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高从第二页开始，突然看见有人对“年冲”“月冲”孰优孰劣争执得厉害首先，我要告诉大家的是，这个问题无需争执，因为他是有“最优解”争执二句，精算展开一下100%正确，那就是“既不年冲也不月冲；纯商贷