房屋及公用设施设备维修养护计划方案

房屋及公用设施设备维修养护计划方案一、维保管理我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。（1）房屋建筑本体及公共部位每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。（2）供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；-1-每日填写运行记录，建档备查。（3）弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（4）给排水系统及其配套设施增压泵、给水设施等饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格并有健康合格证，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清-2-理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。排水设施楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面检查更换1次；每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（5）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（6）智能化安保系统（1）每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。日检：系统外观：前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。-3-制定维护计划小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划。大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。（7）电梯运行与管理1、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。（1）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。（2）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟解救乘客、排除设备故障。（5）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。-4-（6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。2、工作程序电梯维修保养管理：①电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规范，确定《电梯维修工岗位职责》。②电梯例行保养：A、电梯维保公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。B、对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目，进行例行保养工作。C、每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与检查记录》表。③电梯维修管理A、电梯维保公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》的规定，参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范，对照《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。B、电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电梯维修质量检验制度》确定。C、电梯的小修工作由电梯维保公司驻点维修组进行，组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知管理服务中心，经管理服务中心同意后方可停梯维修。D、电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查，由电梯维保公司调配技术力量和人员配合实施。E、电梯的大修工作由电梯公司实施。F、由主管进行维修质量检查，对维修质量不符合国家（GB10060—93）和《电梯季检报告书》要求的，应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。G、任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录表》 。-5-二、房屋本体和公共设施的养护（1）养护的基本原则**小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。（1）物业维修养护的组织实施方案房屋承重及抗震结构部位巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准◆每周对屋架、◆每年对房屋基础进行一◆屋架、柱、梁、檀条等在巡柱、梁、沉降缝、次巡查，防止白蚁及腐蚀性查时对损坏变形严重的需加固、装饰区域的墙与液体的侵害。补强或拆换，以确保钩件的承载顶棚巡查一次，◆及时了解各办公使用区力。发现问题，即时域内有无白蚁情况。◆基础不均匀沉降，影响上部处理、维修。◆由于使用不当造成结构机诶构，倾斜、开裂、变形，应◆每周对室外局部受损较轻，由工程部按查清原因，有针对性地进行加钢结构件进行一房屋修缮规定实施维修。如固。次目测检查，发局部受损较重，应请专家会◆安全、正常使用、功能完善。现问题，及时处诊后，提出方案，委托专业◆建筑物白蚁防治标准，房屋-6-理、维修。 公司设施。 修缮标准。◆每二年对室外钢结构进◆有关工程施工技术规范。行一次敲铲、除绣、油漆。◆除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。房屋外墙养护维修方巡检对象 质量标准案与要求◆墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、每周对大理石、玻◆对台阶，不剥落。雨蓬每月检璃、铝板、台阶、查、每季养◆无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。雨蓬巡查一次。护一次。◆房屋修缮标准。◆有关工程施工技术标准。房屋屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、◆屋顶、外墙面每月检查一次。◆无积水、无渗防水层破损造◆对隔热层每季度进行一次检查，确保完好漏。成屋面渗漏、避无损，屋面无渗漏。◆隔热层完好无损。雷带脱焊、间◆每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临断、屋面积水检之前必须检查一次。◆避雷带无间断。查一遍，发现问◆要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清题及时维修。扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检查◆房屋修缮标清扫。准。道路巡检对象养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维◆每年对局部损坏严重、◆平整、无坑洼、无积水、无缺损修工按项目每天检查一修补多次地路面、道牙、人◆路面修缮质量标准。遍，随坏随修。行道板进行整修。◆人行道铺设修缮标准。沟渠池井-7-巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆每半年对井壁脱落◆井盖无缺损，完好率达由工程部专业维修工按修理一次。100％。◆每年对井盖编号刷作业规程每周检查一◆流水畅通，井内无积物，遍，发现问题及时维修。漆一次。井壁物脱落。◆每年汛期前对井内◆井盖上标志清晰。堆积物清理一次。楼内设施养护维修方案与要质量标准巡检对象求◆门窗应开关灵活，不送动，不漏风；木装修应牢固、平整、美观，◆每周对地面、墙面、天◆对地面、踢脚接缝严密。线、踏步每季检查◆地坪应平整、牢固、安全、无花板、门窗、梁柱、楼倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、一次。梯踏步、扶手目测检查不开裂。一次，发现问题及时解◆对墙面、天花板、天窗、扶手每◆油漆粉刷要求不起壳、不脱落、决。无绣迹、色泽均匀，尽量与原色一月检查一次。致。对铁、木构件应进行周期性地油漆保养。停车场巡检对象养护维修方案与要求质量标准由工程部专业维修工按每年对局部界石进行一次◆平整、无积水、无缺损相关维修规程每天检查修整。◆路面修缮质量标准。一遍，随坏随修。◆绿地修缮标准。变配电系统——低压开关柜（如有供电部门管理则我司予以配合）巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准◆检查闸刀开关、◆接触器、继电器、◆开关柜内设备齐全完整固定，盘负荷开关、空气开关指示灯和按钮等元件面油漆完好。-8-和熔断器等。全面检查、清洁，每◆二次接线与电器设备或端子连接◆检查接触器、继月一次。应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐电器、指示灯和按◆检查主接线、二次全。钮。接线、接地线，每月◆接地线连接应紧密牢固。◆检查主接线、二一次。◆操作部分应灵活，接点和机械闭次接线、接地线。◆表计校验每半年锁地动作应正确。◆检查操作部分。一次。◆闸刀开关、负荷开关、空气开关◆接线桩紧固、接地和熔断器完好。测试，每年一次。◆接触器和继电器完好，面板指示灯和按钮完好。变配电系统——楼层电机设备巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆检查灯具、开◆照明电源柜检查、除尘，每月◆灯具、开关、插座和照一次。关、插座和照明配明配电箱等安装牢固。◆元器件清洁检查，每月一次。电箱。◆开关有效，接地可靠。◆标识、指示灯检查，每月一次。◆检查层面配电◆照明线路绝缘符合规◆接头紧固、接地测试，每月一间。程要求，接线头不外露。次。变配电系统——设备房配电巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查电源柜、控电源柜、控制柜检查、除尘开关柜设备齐全完整固定，盘面制柜。清扫，1次/月。油漆完好。检查双电源切换元器材清洁、检查，1次/二次接线与电器设备或端子连接箱。月。应牢固，捆扎排列整齐，标志清检查控制箱手动自动、手动功能检查，1次/晰齐全。和自动操作。月。接点线连接应紧密牢固。检查柜内元件双电源切换箱功能检查，1操作部分应灵活，接点和机械闭（接触器、继电次/月。锁的动作应正确。器、指示灯和按标识检查，指示灯检查，1闸刀开关、负荷开关、空气开关钮等）。次/月。和熔断器完好。-9-检查模式指示接头紧固、接地测试，1次/接触器和继电器完好，面板指示屏。 年。 灯和按钮完好。模拟屏指示与开关实际位置相符。变配电系统——防雷接地装置巡检对象养护维修方案与要求质量标准检查接地线。接地体、接地线接头紧检查接地电阻值小于1Ω。接地线平直、牢固，无高低起伏和弯检查接地体焊固，1次/年。曲现象。接。接地测试，1次/年。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。变配电系统——机房环境养护维修巡检对象方案与要质量标准求保持机房、配电柜环无积尘、积水、油渍。无杂物和易爆、易燃物机房、设备品境清洁。全面清扫，设备油漆齐全，无锈蚀现象。检查机房工具及消1次/月。机房工具放置整齐。防器材。消防器材完好且在有效期内。给排水系统——供水渠巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准-10-每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等运行主要参数符合出厂要求。主要参数，电机绝缘测试，管道上的各阀门、躲震接头、压力表、电流检测。止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启检查水泵运行；每季进行润滑加油、捉漏保闭灵活。检查阀门、避震运行平稳，无震动，无异常声，润滑养。接头、压力表、每年作大保养一次，保养范良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，止回阀。围；全面检查、轴承清洁加盘根轴封滴水不成线。检查控制箱元器油、泵体润滑油更换、必要电气控制箱中各器件齐全，启动、运件。时调换轴承、连轴弹簧垫行正常可靠。检查接地装置、圈、所有螺丝以及避震器磨接地装置、保护罩等安全可靠、无缺防护罩。损度。 损，电机绝缘大于0.5Ω，接地电阻小每月一次检查保养绿化给于4Ω。水设备及露天设备井、阀门绿化给水设备工作正常，无漏水。井、水表井。给排水系统——水箱管道及附件巡检对象养护维修方案与要求质量标准各水位控制器、信号传感PLC程检查进出阀序控制器等每月进行全面检查，确水质良好。保设备正常运行。各浮球阀自动启闭灵活、可靠。门。原水箱、生活水箱、中间水箱每年各进出阀门起闭活络有效，无渗检查溢水清洗二次，并进行水质化验。漏。管，排污阀。每年一次压力表校验。溢水管畅通，箱底排污阀良好。检查水箱管道中所有的减压阀门、压力表等减压阀畅通完好，减压阀压力盖。附件每年保养一次，捉漏加油。表、旁通阀齐全。检查管道、外围、外露管道每年整理、油漆一个管道设备等无锈蚀，无渗漏。水箱外观。次。压力表读数准确。过滤器每季清洗一次。给排水系统——给水处理巡检对象 养护维修方案与要求 质量标准-11-各水过滤器运行正常，经检查过滤器、控制阀、压每周一次执行反流程清力表、指示器。处理水质符合卫生防疫标污。检查正、反流程。准，软化水质达标。每月一次检查控制阀、压过滤器控制阀完好，切换检查消毒装置，必要时更力表、指示器，清洗过滤换。正常，压力表有效。器。消毒装置有效。电梯系统——曳引机（监督电梯维保公司按下列标准执行）巡检对象养护维修方案与要求质量标准主机运行正常，速度平稳可每月一次曳引机，制动器及开关。检查主机运行、每季一次曳引绳，绳头组合，限靠。冷却风机正常、有效，无异冷却风机。速器钢丝绳。常声。检查减速和润滑每季一次导向轮，对重轮，对重减速和润滑良好，油位正常油位、制动器。导轮。油质清彻。每年一次导轮，轿顶轮。制动器完好、可靠电梯系统——导轨导靴养护维修方案与要巡检对象 质量标准求每年一次导轨及紧连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。检查导轨表面固件。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。润滑情况。 每年一次对重缓冲导轨润滑良好，油杯、油毡齐全。距。 各导轨表面无重大锈蚀。电梯系统——底坑巡检对质量标准养护维修方案与要求象每月一次地坑卫生。无积水、渗漏、线路受潮。检查照每月一次地坑安全开关，照明开关照明、插座完好。明、积水及灯。急停检修开关有效。每月一次缓冲器油质油量及开关。缓冲器正常、符合规定要求。-12-电梯系统——安全系统巡检对象养护维修方案与要求质量标准每月一次限速器断绳开关及涨紧装置。安全钳齐全，安装位置正每月一次限速器检查。确，性能灵活可靠。每月一次安全触板，光电保护及其它门保限速开关可靠，动作灵敏。检查厅门护每季一次补偿链、绳、补偿轮及悬挂装各安全开关齐全、性能可及轿门安置，开关。靠、有效。全连锁开每季一次各限位开关，换速开关，极限开各厅门及轿门安全连锁开关。关。关齐全，性能可靠、有效。检查警每季一次测速装置。急停开关完好，性能可靠铃，对讲每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶有效。机，电话照明及检修箱。检修及运行状态正常。每季一次感应器及井道信息装置。每季一次安全钳，超载装置。电梯系统——轿厢厅门巡检对象养护维修方案与要求质量标准每二周一次层门锁，锁紧装置，手内部按钮齐全完好，信号动开锁装置。检查按钮、照明、登记有效。每二周一次警铃电话。通风机。照明完好，通风机运转平每月一次开门机。检查手动、自动稳，无异常声。每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀，操作、应急对讲。手动、自动操作运行正常。轿门链。检查轿门开闭、应急对讲完好可靠音质清每月一次轿顶卫生。轿厢平层。晰。每月一次指层灯。检查指示灯，到超载报警正确可靠。每月一次层门滑轮，滑块，强迫关站钟。轿门开闭平稳，时间适中。门装置，层门上下坎。检查召唤按钮。轿箱长、短行程的平层精每月一次按钮。度符合要求。每年一次消防开关。消防系统——消防泵及增压泵-13-巡检对象养护维修方案与要求质量标准◆消防泵、赠压泵运转平◆每季一次检查、保养消防水稳，流量、扬程等主要参数符合出厂要求。泵、恒压泵、加压泵机械部分，◆管道上的阀门、避震接工作压力。润滑部位加油。头、压力表、旁通阀等齐◆检查阀门、避震◆每季一次绝缘性能测试，接地全有效，无泄漏、阀门启接头、压力表、旁保护测试，运行电流测试。闭灵活。通阀。◆每季一次控制柜内清扫，检查◆检查运行情况。面板标志符合要求、指示信号、◆消防泵运行平稳、无振◆检查电气控制按钮、开关、仪表计盘等保持良动，润滑良好、无咬泵现象。和各元件。好。◆电气控制和各元件齐◆检查接地装置、◆每季一次消防泵、恒压泵、加全，正常可靠，性能完好。防护罩。压机泵启动试验：检查消防泵启电机绝缘值大于0.5MΩ◆检查管道、设备动、出水、流量、压力；手动、接地电阻小于4Ω。观外。自动启、停水泵功能（模拟检查），主备泵切换功能。检查运转信号、◆水泵、电机等接地装反馈信号正确无误；恒压装置上、置、防护罩安全可靠，无缺损。下限设定值检查、调整。◆管道设备等无锈蚀、无渗漏。消防系统——消防结合器、消火栓巡