房地产估价方法存在的问题及改进措施

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业东北农业大学学士学位论文学号：A房地产估价方法存在的问题及改进措施学生姓名：指导教师：所在院系：资源与环境学院土地规划系所学专业：土地资源管理专业研究方向：房地产估价东北农业大学中国·哈尔滨二O一二年六月

B.A.DegreeThesisRegistrationNumber：AofNortheastAgriculturalUniversityTheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsUndergraduate：Supervisor：DepartmentandCollege：Land-usePlan,ResourceandEnvironmentMajor：LandResourceManagementDirection：RealEstateAssessmentNorthEastAgriculturalUniversityHarbin·ChinaJune,2012房地产估价方法存在的问题及改进措施摘要：随着我国房地产市场的日趋完善，与房地产估价有关的业务需求也在快速地增长，这就要求房地产估价师评估出合理、准确的价格。但由于我国房地产估价行业起步较晚，一些估价理论和方法并不是十分成熟，在用于实际估价业务时有一定的局限性和不足，造成了估价结果偏离了房地产的实际价值。本文首先阐述了市场比较法、比较法、收益法的理论依据、适用条件及操作步骤等；接着在此基础上分析总结出这三大方法中存在的问题；最后针对目前较常用的房地产评估方法:市场比较法、成本法、收益法，阐述了在实际估价中存在的问题以及参数确定中存在的不足，并提出一些新的建议和改进措施，及以定量的方法来确定房地产价格。鉴于以上考虑，阐述在市场比较法中价格修正、公式修正的应用，;在收益法中，通过修正使用年限，引入“地随房走”概念，使收益法的构成更加完善，从一定程度上消除了收益法估价的偏差;在成本法中，通过重建房地产价格的组成，列举了常用的建筑物折旧求取方法，调整价格系数。另外还可以各种房地产估价方法同时运用，充分发挥房地产估价技术路线与房地产估价方法的之间的相互作用，以期完善现有的估价方法，使其更好的为房地产业健康发展提供服务。关键词：房地产估价方法估价问题改进措施TheProblemsandImprovementsofRealEstateAssessmentMethodsABSTRACT：WiththeimprovementofChina’srealestatemarket,theneedsofrealestateassessmenthavegrownrapidly,whichrequirerealestateappraisersassessareasonableandaccurateprice.However,China'srealestateassessmentstartslater,sosomeassessmenttheoriesandmethodsarenotverymature.Therearelimitationsandinsufficienciesintherealbussinessvaluation,whichcausetheassessmentresultsdeviatefromtheactualvalueoftherealestate.Inviewoftheaboveconsideration,thispaperputsforwardtheapplicationofpricecorrectionandformulacorrectioninthemarketcomparisonapproach;throughamendmentstotheusefullifeoftheincomeapproach,weintroducetheconceptof"withroomtotakethe"tomaketheincomeapproachmoreperfectandeliminatedeviationoftheincomeapproachvaluationtosomeextent.Throughreconstructingthecompositionofrealestatepricesandcitingthecommonbuildingdepreciationtostrikeamethodtoadjustthepricecoefficientincostmethod.Inaddition,wecanapplyavarietyofrealestateassessmentmethodstogetherandmakefulluseoftheinteractionbetweentechnologiesandmethodsofrealestateevaluationinordertoimprovetheexistingmethodsofevaluation,whichcanprovideservicesforthehealthydevelopmentofrealestate.Firstly,thepaperstatestheoreticalbasisofthemarketcomparisonmethod,thecostmethod,andtheincomeapproach,andtheapplicableconditionsandstepsofthethreemethods.Italsoanalysesandsummarizesproblemsexistinginthesethreemethods.Finally,thepaperaimsatsomecommonusedmethodsinrealestateevaluation:themarketcomparisonapproach,thecostmethod,theincomeapproach,toputforwardsomenewsuggestionandimprovementmeasures,andtousethequantitativemethodtodeterminerealestateprices.Keywords:Realestateappraisalmethod,Valuationproblems，Improvementmeasures目录---前言房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。自从本世纪20年代以来，国外房地产估价的兴起与发展大体上可以分为如下三个阶段:第一阶段是土地经济学派的兴起，莫定了土地价值理论基础。这一阶段的代表著作有:费希尔价（IrvingFisuing)的《房地产原理》(1923)，巴比科可于（FrederiekM.BobCock）的《房地产估价》(1924)。第二阶段是摩茨科(ArtherJ.Mertzke)在房地产估价界发表具有划时代意义的论著《房地产估价过程》抓他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，这一思想成为房地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础.第三阶段的代表人物是海德(K.LeeHyder)、阿待金森(HarryGrantAikinson)和舒姆茨(GoorgeL.Schmuts)。他们分别推广和发展了市场比较法、收益祛和成本法中的价值估价技术。特别是舒姆茨在《估价过程》一书中构造的估价模型被美国房地产估价协会收入到《房地产估价》中。该书到目前为止仍然是西方房地产界最具权威的房地产估价专著。从地域上看，每个国家和地区的国情不一样，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产价格估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本估价方法:市场比较法、收益祛、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时注重经验、艺术，往重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发这的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法:市场比较祛、收益法、成本法冈。在进行房地产估价时，注重技术与计量，注重数学模型，即从投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来估价更为公平合理，因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法，以便做出比较分析。我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段:第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。房地产估价方法存在的问题及改进措施1房地产估价方法概述房地产估价是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产现实的合理价格所作出的推测与判断。由此可知，房地产估价也就是对某一特定时期某宗房地产市场价值的客观反映，该价值是在特定时期在公平竞争的情况下可以进行交易的价值。因此，在估价过程中遵循一定的估价原则和程序固然十分重要，但是房地产估价过程也必然会带有一定的房地产估价人员主观意志，带来一定的误差，为了进一步降低这种误差，减少估价人员的主观性，房地产估价人员在估价过程中必须使用科学的估价方法。1.1市场比较法1市场比较法的基本概念市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。2市场比较法应用的条件市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。3市场比较法操作步骤运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的成交日期与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位运用市场比较法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。1.2收益法收益法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1收益法的估价原理收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的，重要的不是过去的而是未来的因素。因此，购买收益性房地产，可以视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。2收益法的适用范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。3收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下7个步骤：①收集有关房地产收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当的资本化率；⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。1.3成本法1成本法的概念成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。2成本法的适用范围《房地产估价规范》指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途，尤其适用于下述房地产估价：①无交易、无收益的房地产估价；②特殊目的房地产估价；③特殊建造的房地产；④狭小市场上的房地产；⑤市场比较法中的修正计算。3成本法估价的步骤运用成本法估价一般分为四个步骤进行：①收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取计算价格。2房地产估价方法存在的问题2.1市场比较法存在的问题传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题:(1)选取可比案例的主观性大市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。(2)因素修正过于简单主观化因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。(3)最终的评估结果确定方法过于简单对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。2.2成本法存在的问题成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产估价实务中,成本法的估价结果往往比其他方法偏低，主要原因是：1．不能反映市场供求状况成本法隐含了长期市场均衡的假设，未考虑市场竞争和供求状况的影响。而在市场经济条件下，市场供求状况对价格的影响是极大的。当房地产市场供求严重失衡时,成本法的估价结果往往明显偏离市场价格。2．成本与价格变化不同步在一定时期内,房地产产品的大部分成本费用具有相对刚性和滞后性，即短期内不会因房地产市场价格的波动而波动。相对而言，土地费用和开发利润受房地产市场供求关系的影响较大，而开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等费用项目与房地产市场价格相比，具有相对的稳定性和滞后性，因此成本费用与房地产价格的变化并不同步。3．成本与价值不是必然成正比房地产的价值源泉是其未来所带来的收益，而产生收益的前提是房地产具有某种效用。但成本与效用之间并无绝对的正相关关系,房地产的效用不完全依赖于投入的成本，成本只有在产生被市场认可的效用时,才会对价格或价值产生贡献。4．无形价值未得到体现房地产的价值包括实体价值和无形价值两部分。而成本法只考虑由建造成本构成的实体价值，大量由非建造成本因素形成的无形价值如历史价值(如文物建筑)、文化价值、品牌价值等不能得到体现。房地产的非建造成本因素形成的无形价值，如果在成本法中得不到相应考虑，则成本法与市场法、收益法估价结果之间的差异将无法消除。5．未考虑功能因素的影响成本法的理论基础是生产费用价值理论，该理论认为房地产的价值是由生产(建造)该房地产的历史成本所决定的。但是，该方法中的“成本”并没有隐含必然是估价对象最高最佳用途下的成本含义。在房屋使用功能优于一般建筑物时(如户型很好)，该房地产的市场价值会大于成本法估价的结果。从这个意义上说，成本仅仅是房地产价值的下限。6．不能反映正面的经济外部性经济外部性原则认为,特定不动产的外在因素有可能产生积极或消极的经济影响。在成本法中,虽然采取经济折旧的形式对因外部条件和环境因素变化导致的某区域房地产价值贬值作了减价修正，但是对于外部条件和环境因素给房地产价值带来的正面、有利影响未考虑，如交通更便捷、配套设施更完善、环境更优美，这必然会导致房地产价值增高。2.3收益法存在的问题房地产资本化理论是房地产估价中的核心理论之一，对于传统的收益法公式来说，实质上是一种现金流量折现的方法，此公式存在的前提是存在以下三个假设:(l)房地产净收益的一部分必须被投资者用于再投资。但是，这是与市场经济中投资者自由投资的原则相悖的，对于一个投资行为来说，原投资与再次投资是不相干的两个行为过程，是相互独立的，没有一定的必然联系，投资者完全享受投资的自由;即使房地产投资者有再次投资的打算，一般情况下也不一在取得房地产净收益后就立即进行。(2)再投资收益率必须与原投资的收益资本化率相等。在大多数的情况下，这种情况是不太可能的，首先，房地产投资者的再投资是否投资于房地产是值得考证的;再次，即使房地产投资者将其立即投资于房地产，但是由于房地产的非同质性，不同的房地产所处区域因素不会完全相同，房地产类型、位置以及物业的新旧程度更是难以确定去量化其对投资的影响，再投资的收益率不可能与原投资的收益资本化率相等。因此，这个假设的存在也是不合理的。(3)资本化率本质上是折现率。在房地产估价中，折现率与实际资本化率的含义是完全不同的，从数学本质上来讲，更是完全不一样，因此，这种投资过程中折现率如果按资本化率来确定，最终的评估结果必然会存在的一定的偏差。综上所述，房地产资本化理论的上述假设与房地产实际投资过程相比较具有非常大的差异，而这些差异的存在，在一定程度上必然会影响到最终的评估结果的准确性。3改进措施3.1市场比较法的改进1．改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。2．改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按《房地产估价规范GB/T50291-1999》规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。3．改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格＝可比实例成交价格+交易情况修正数额+交易日期修正数额＋区域因素修正数额＋个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。3.2成本法的改进成本法估价结果偏低的原因，主要在于未考虑市场供求状况、房地产无形资产价值、功能效用的增值作用和正的外部经济性等，解决这一问题的方法有两种：1．采用与市场法中价格修正相类似的方法，在按照《房地产估价规范GB/T50291-1999》所得到的积算价格基础上引入相应的价格调整系数，分别进行市场供求、无形资产价值、功能效用和正的外部经济性的价格修正，价格调整系数的确定方法与市场法中的价格修正系数相同。2．对建筑物的折旧仅仅考虑物质折旧，而将功能折旧和经济折旧改为“功能调整”和“经济调整”，以反映房地产功能效用的增值作用和正的外部经济性对价格的影响，在此基础上再增加反映市场供求和无形资产价值的价格调整系数，具体方法同第一种。3.3收益法的改进对于建筑物耐用年限长于土地使用权年限的情况，为了保护公民的合法物权，应将目前“房随地走”的估价思路改为“地随房走”，可按两种思路进行处理：1．假设土地使用权期满后自动续期至建筑物耐用年限。此时收益年限按建筑物耐用年限考虑，但在求取净收益时应扣除续租期间的土地使用权出让金。2．假设收益年限为无限年。此时应选用收益年限为无限年的计算公式，但在净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。这相当于在每次建筑物的耐用年限结束和土地使用权年限到期时，能分别积累一笔资金，利用该资金可对建筑物和土地进行不断地“复制”，最终使房地产的收益年限拓展为无限年。3.4综合应用各种房地产估价方法各种房地产估价方法不仅在实质上都反映了公开市场价值标准，有着密切的联系，而且在房地产估价实践中，各种方法常常是综合运用的。1．各种房地产估价方法同时运用，相互印证在房地产估价过程中，由于每种房地产估价方法本身的局限性（每种估价方法的适用对象和适用条件不同），同进也由于估价中所采用的各种数据和资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。由于每种估价方法的估算判定过程不同，所依据的估价数据和资料不同，因此数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，各种估价方法之间可以互相补充，不同方法形成的估价结果可以相互印证，有助于消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。2．各种房地产估价方法互相引用在运用某一种估价方法时，也常常会引用别的估价方法。例如在运用成本法估价时，可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场法；运用假设开发法估价时，也要采用市场法预测开发完成后的房地产价值，而估算开发成本时则要用到成本法；至于收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，也要先采用成本法或市场法等其他估价方法先求出建筑物价值，而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，则要利用其他估价方法先求出土地价值。3.5充分发挥技术路线的作用房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。1．房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识，可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。例如市场法，它所体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格”的技术路线．成本法，它反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加、积算作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产的价格是由其各组成部分的价格累加而成的。收益法，它体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种技术路线。它所反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。我们还可以采用假设开发法，先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价格，这种方法所反映的价格形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设完成后的市厂价格，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。2．把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，因此，把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。4结语随着我国的房地产制度的改革，房地产估价业在房地产行业中扮演的角色越来越重要，覆盖的面积也越来越广泛，虽然经过近几年的发展，房地产估价业日趋成熟，但是在理论上和实践中都存在着一定的缺陷，基于此，我们应该对房地产估价方法进行深入的研究，推动房地产估价业的前进。本文从房地产估价业的发展历程作为出发点，联系国内外的研究现状，根据估价理论，分别对市场比较法、收益法、成本法三种估价方法在实际运用中存在的问题加以分析，并得出结论：1在市场比较法中，对于如何选择符合要求的可比实例，即各种可比因素与待估房地产相接近的房地产，一直以来都是一个难点，而对于选择的可比实例进行修正后如何形成一个实际的比准价格则是另一个难点所在，本文采用改进个别调整因素考虑不全面的问题，改进未考虑市场未来下跌风险的问题，改进对价格重复修正的问题来解决。2成本法中，房地产价格组成的界定是一个难点问题，在传统的成本法估价中，我们要先后确定房地产价格构成、重新购建价格、建筑折旧等房地产价格构成参数，前者在一般情况下都比较容易确定，但是后者的确定却是成本法估价不够精确的根本原因所在，因为在房屋成新度的确定过程中，并没有严格意义的定量指标，只是由估价人员来主观确定的，为了解决这一问题，本文通过：（1）采用与市场法中价格修正相类似的方法，在按照《房地产估价规范GB/T50291-1999》所得到的积算价格基础上引入相应的价格调整系数，分别进行市场供求、无形资产价值、功能效用和正的外部经济性的价格修正，价格调整系数的确定方法与市场法中的价格修正系数相同。（2）对建筑物的折旧仅仅考虑物质折旧，而将功能折旧和经济折旧改为“功能调整”和“经济调整”，以反映房地产功能效用的增值作用和正的外部经济性对价格的影响，在此基础上再增加反映市场供求和无形资产价值的价格调整系数，具体方法同第一种。便于估价人员在成本法估价中确定房屋的成新度，使估价结果更加客观准确。3传统的收益法公式，实质上是一种现金流量折现的方法，此公式存在的前提与房地产实际投资过程存在较大的差异，而这些差异的存在，影响到了收益法进行房地产估价的准确性，本文通过假设土地使用权期满后自动续期至建筑物耐用年限和假设收益年限为无限年来解决。参考文献1．李政，于冰,我国房地产估价业的产业竞争态势分析[J],房地产中介，2006，1(33):11-152．朱亚兵,房地产开发经营与管理[M],立信会计出版社,2007,13．柴强,房地产估价[M],北京,首都经济贸易大学出版社,2008,11-184.徐军,房地产市场估价方法的分析与修正[J],民营科技,2008(11)5．中国房地产估价师学会编,房地产估价理论与方法[M