营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，=1\*GB3①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产=2\*GB3②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图12、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）图2本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元，税额内填入1700000元（如图3）图34、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）图45、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）图5（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%；本月还购进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，=1\*GB3①2016年4月30日前自建的不动产=2\*GB3②2016年5月1日后自建的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。【应纳税额计算】预征税额=1165.5÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元销项税额=1165.5÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元进项税额=292.5÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图1：2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）图2本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）图34、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）图4：5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000元大于进项税额425000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额425000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差730000元，将预缴的税款金额555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额175000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额175000元（如图5）图5：人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优美的诗。人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那