物业工程前期介入方案

物业工程前期介入

方案

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适用于公司接管的物业项目天涯海角

201488

文档仅供参考

2020年4月19日

目的:

本方案旨在国家相关规范的基础之上,总结前期物业接管,后期管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求,前瞻性地参与规划设计,提高非住宅/住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度,避免重复性出现规划、设计、施工等问题和缺陷。

本方案是按照高档住宅小区的物业管理要求拟定,地产规划部门可根据项目的实际情况给予全部或部分采纳,公司物业部将给予参与、配合。

范围:

适用于白云边置业参与开发的所有新项目.

前期介入团队（人员）的任职要求

具有相应的专业与从业经验,参与过类似项目的前期工作,经验丰富,具有良好的协调、沟通能力与文字、语言描述能力;曾担任过物业工程主管以上的职务,具有一定的管理能力、经验,熟悉相关的法律法规。

方法和过程控制

（见下表共八大类建议）

序号

类别

标准

一、设备类

设备名称

墙面要求

地面要求

顶棚要求

水泵房

1.8米高墙砖铺设，外墙施工墙面涂料工艺要求

满铺防滑地砖

外墙施工墙面涂料工艺要求

电梯机房

内墙打磨，套白，涂料两遍

地面水泥收光，打磨,地坪漆

打磨，套白，涂料两遍

配电室

内墙打磨，套白，涂料两遍（涂料要求为白色）

地面水泥收光，打磨,地坪漆

外墙施工墙面涂料工艺要求（考虑前期设备房均在地下室,饱和空气在墙面凝结，如用内墙施工工艺及要求,基本上交付后墙面全部起皮发霉）。

设备房通用标准:

小区设备房优先考虑集中规划设计，便于后期维护与管理;

设备房内墙面土建装饰基本要求：

设备房

标

准：

（开闭所

\

配电房\

控

制中心\

电

梯机房\

水

泵房\弱

电

机房\风

机

房\泳池

泵房）

3•照明亮度合理，主要关注是否有照明死角，影响检修,控制回路分维修及日常巡检2回路控制，有设备房应配置应急照明灯。

通风良好，机房的温度要求在40度以下，湿度在80%以下，电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施；

防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm），可采用抽插式挡板。

标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识、警示标识和参考标识）符合公司VI要求；

设备房内应设置维修所需的单相插座.

设备房内接地网要可靠，接地阻值不大于1欧姆，接地测试点清晰明了;应首先考虑明装接地带。

防湿,注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）设备房屋面、门窗、门槛应具备防水挡水功能；

增加设备房与控制中心之间内线电话

排污管道设计及施工时应避开设备房控制设备等电器顶部穿行，如避免不了，必须增加有效防管道破裂的遮护设施；

机电设备的运行考虑降噪、减震处理，特别设置在天台、标准层和地下室（住宅的正下方）的机电设备。

变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。

加压水泵房增加300W,220/220V隔离变压器，用于清洗水箱时临时增加照明，抽风机使用（主要考虑清洗过程中水接触较多,在水箱内灯具照明安全用电，同时夏季的箱体内的潮热空气强排，

变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备安装设计。

设备房特殊标准：

机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房），橡胶绝缘垫厚度:低压配电室4-6mm,高压配电室10-12mm,宽度800—1000mmo

发电机房排烟的净化环保水处理（适合发电机房）系统配置,降低排烟温度和烟尘排放。

油桶与发电机房隔离（适合发电机房）;

控制中心应设置独立的配电回路、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、室内有防潮处理等。

2

电梯介入

设计选型时：

在对电梯进行选型时，轿门控制装置最好选用触板式体化光栅,避免使用触板带光眼配置；

电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话；

轿箱监控视频及通话音频线电梯厂家在生产中与随行电缆一并制作完成；

轿厢内轿厢风扇要保证通风良好，根据项目设计档次考虑轿箱增加空调制冷；

电梯内部配置半球摄像机及集中控制对讲功能；（电源由控制中心集中输出）

消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备），容量为2.5立方米，普通电梯底坑应设置

排水孔，自然放坡至污水泵坑内；

电梯机房米用隔音措施，电梯曳引机米取防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋客户。

有机房电梯机房曳引机顶棚必须预留维修吊钩，承重量至少大于曳引机总量的1.5倍。施工跟进时：

机房内基座墙体提前处理；

钢丝绳上的平层标识完好；

电梯井道内土建水泥抹平；

在每层电梯口做高差为2-5mm的向电梯前室的放坡处理;防止电梯厅有水流向井道。

建议在施工时做好电梯公共使用部位做好防护,以免施工、装修期间对设备的破坏；

电梯机房有设置通风、降温措施,预留安装一个250mm*250mm百叶窗洞口；

跟进电梯机房内安装应急灯一组；

3

供配电介入

设计选型时：

室外公共景观用电必须单独计量,安装计量表计；

各种配电箱（柜）钥匙通用，可考虑接管时统一更换。

设备要采取必要隔音减震措施，保证住户不受影响；

专变房变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心；

配电房应设置独立的通风系统,包括独立的送风系统和排风系统;尽量不用消防设备。

进设备房电缆桥架设备房顶部安装,电缆沟孔洞封堵完整，具备防鼠和防水功能，

按项目特点必须配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、主要通道照明需