房地产深圳市房地产市场发展状况及趋势报告

PAGEPAGE18深圳市房地产市场发展状况及趋势报告第一章、宏观经济与社会发展概况分析一、城市建设和发展目标1、城市建设目标“未来的建设目标是建设一个最适合人类居住的、高科技的、生态型的、园林式的现代化中心城市。”对以上目标的达成，深圳市已经完成和正在完成的工作有：◆园林式城市建设。深圳市已于2000年被评为“国际花园城市”，是中国首获国际认可的国际花园城市。◆高科技产业发展迅猛。深圳高新技术产业经过六年的发展，现在已经发展成为深圳市的支柱产业之一，2000年高新技术产品产值达1162亿元；税收25亿元。◆生态型城市目标将是深圳城市建设重点解决的当务之急。深圳经过二十年的城市建设，已经由一个边陲小镇发展成为全国首个国际花园城市。但这只是生态型城市建设的一个方面。目前深圳市城市建设需要重点解决的当务之急是生态型城市建设。目前深圳市政府正组织有关专家制订一分生态城市建设计划纲要，内容涵盖生态城市所包含的内容。而建设生态型城市的的当务之急又是水污染治理。经过一系列的生态城市建设，深圳的城市环境将更加美好。深圳市城市建设和发展的目标给深圳房地产业带来巨大的发展契机，深圳将会以良好的市场投资环境、优美的城市环境吸引大量的人口来深圳投资、置业，未来的深圳房地产市场将会突破区域的限制，成为最适合人们居住的城市。2、经济发展目标根据深圳市十五规划的发展目标，预计深圳市在2005年基本实现现代化，主要经济指标体现在：全市国内生产总值达到人民币3000亿元，人均国民生产总值7600美元，人均住房面积25M2，恩格尔系数（食品支出在人均消费性支出中所占的比例）控制在25%以下，城市常住人口控制在500万以下。截止到2002年，深圳市人均GDP达到5558美元，人均住房面积约为22M2。相比2005年的发展目标，深圳房地产市场尚有较大发展空间。3、城市功能定位未来在珠江三角洲经济圈形成以深-港、广-佛为中心的华南城市圈。根据深圳市国际性城市功能定位发展要求，深圳与香港的联系将更加紧密。随着深港经济一体化的进程的加快，深港在文化、生活、消费等各方面的融合是大势所趋，深圳以其良好的城市环境、相对低廉的房价、完善的城市配套，将会成为香港的后花园，越来越多的港人到深圳置业，必将大大推动深圳房地产外销市场的发展。二、国民经济发展概况通过对1996-2002年深圳市国民生产总值及其增长率、人均GDP及其增长率等国民经济指标的分析,为深圳市房地产发展提供市场基础。表1、深圳市国内生产总值对比分析表表2、深圳市国内生产总值较上年增长比例对比表◆深圳市国内生产总值保持稳定的增长态势，表明经济形势持续看好。◆深圳市国内生产总值增长比例呈波浪式变化，但始终保持在两位数的增长比例，远远高于全国7%-8%的平均增长水平，表明具有良好的发展潜力。表3、深圳市人均GDP增长情况对比表：◆深圳市人均GDP稳定增长，表明深圳市居民收入稳步提高。◆深圳市人均GDP增长率与国内生产总值增长率同步。三、社会发展概况1、1996-2001年人口发展概况表4：深圳市人口构成对比表

表5：深圳市人口构成比例对比表表6：深圳市历年人口增长率对比表◆深圳市暂住人口变动幅度较大。1997年深圳市出台了关外购房入户的政策，吸引了大批以入户为目的的外地人的购房，而2000年以来出台的对高新技术人才实行的优先入户政策等，这两次政策的出台直接导致了深圳市户籍人口增长率的攀升。表明人口的构成受政策的影响较大，而相关政策的出台也直接促进了深圳市房地产市场的发展。◆常住人口中户籍人口与暂住人口所占比例非常稳定，非户籍人口约占71%左右的比例，充分体现了深圳作为移民城市的人口构成的特点，该部分人口将是深圳房地产市场购房的主力客户群体。2、收入水平

2001年城镇居民人均可支配收入23544元，恩格尔系数下降到27.1%。2001年末居民储蓄存款余额1373.39亿元，比年初增加290.75亿元，增长26.9%，表明居民的收入增长较快；人均存款余额近3万元。表明城市居民潜在的消费能力较强。3、社会经济发展战略根据深圳市基本实现现代化指标体系，到2005年人均居住面积为25M2，人口达到500万；而1999年深圳市人口数为405.14万人，人均居住面积为15.3M2，则在1999年到2005年的六年时间里，深圳市住宅增量为（500万×25-405.14万×15.3）6300万M2，参照深圳统计局测算，商品住宅开发量占全市住宅开发的60%，则商品住宅增量为3780万M2，剔除2000年—2002年3年的住宅销售总量（556+594+730）1880万M2，则未来3年时间里，深圳市住宅增量为1900万M2，年均市场增量约为630万M2。按国际标准发达国家人均30M2居住面积，未来五深圳市住宅市场仍有较大增长空间。预计到2005年，深圳市人均国内生产总值达到7600美元，根据国际惯例当城市人均GDP达到8000美元时，房地产业将会步入一个平缓的发展阶段。但深圳是一个典型的移民城市，城市人口平均年龄约28岁，正处于置业高峰期，故深圳的住宅市场仍有一个相对稳定的增长空间。四、城市建设和城市规划1、城市建设深港西部通道于2002年11月27日正式立项，预计到2005年建成。建成后香港与深圳和珠江三角洲的联系会更加紧密，西部通道将聚集巨大的人流，极大地促进南山、宝安区房地产外销市场的发展。东部交通环境的改善，将对东部片区房地产业的发展起到较大的促进作用。随着梧桐山盘山公路、盐坝高速公路的开通、梧桐山隧道取消收费等措施的实施，盐田房地产市场开发的外部环境将得到极大的改善。可以预期的是，未来的盐田片区将成为旅游、度假、休闲物业开发的热点区域和富人度假的天堂。深圳市中心区建设自1996年以来，到2005年将完成中心区建筑总量的50%，约370万M2的建筑规模。按照国际惯例，中心区建设约需要15-20年建设完成，未来五年中心区将是深圳市房地产开发的最热点区域。地铁开通、国际会展中心的启用，将会带动大量的写字楼、酒店、公寓、商场的开发，中心区建成后，26万就业人口、7.7万居住人口，不仅给中心区内自身的物业开发提供市场机遇，同时催生了作为中心区后花园的龙华片区的住宅开发，未来2-3年内龙华将成为深圳工薪阶层置业最集中的片区。2、城市规划2002年8月《深圳市卫星新城发展规划》出台按照一市多城、众星拱月、特区内外协调发展的思路，这一发展思路的确定将会直接导致居住郊区化、开发的规模化以及商用物业的大发展。根据卫星城规划，宝安区的新安、龙华、沙井、公明和龙岗区的布吉、横岗、龙岗中心城、坪山新城、葵涌新城等区域确定为卫星新城。而宝安中心城、龙华中心城和龙岗中心城将率先启动，三座卫星城将成为地产开发商追逐的重点区域。随着卫星城交通配套的改善，私家车的普及以及相比市区巨大的价格优势，居住郊区化时代将全面到来。◆地铁中期规划出台2002年7月30日，调整后的《深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划》方案公布。地铁中期规划将地铁延伸至关外，轨道交通网将更大范围地扩大所有市民的活动半径，加上现在商业资本对于房地产开发项目的快速跟进，使郊区与城区的生活品质差距缩小，从另一个方面极大地促进住宅的郊区化。而随着居住郊区化、交通网络的完善以及实力雄厚的上市公司的加盟，在土地资源充足的关外市场将涌现出大盘甚至超大盘。大盘聚集的大量居民也将促进关外市场商业物业的大发展，shoppingmall（大型购物中心）等大型商业模式将会在关外市场涌现。◆高新技术产业带西起南山前海片区，东至龙岗葵涌—大鹏片区一带9片区，规划用地约152.62平方公里。◆深圳大工业区位于龙岗区坪山镇，面积174.4平方公里，未来就业人口达到70万。两大产业园区的建设将极大促进区域房地产市场的开发。五、行业与金融政策1、行业政策◆经济适用房销售范围扩大，将会对商品房住宅市场产生冲击。深圳市政府最近已在考虑将经济适用房的销售范围扩大。分配对象的行业特征被弱化，强调收入线的划分；住宅局放开经济适用房销售，准许非户籍人口购买经济适用房。由于其相比商品房价格优势，将直接冲击商品房市场最大的顾客群非深户人口，分流量在目前占市场总量10%-15%的基础有所攀升。◆烂尾楼的处理将对写字楼市场产生冲击。深圳市政府历时2个月对全市房地产项目进行了排查，共清理出已经烂尾或存在问题的楼盘48个，其中罗湖、福田是重点。

这些问题楼盘中的绝大多数是写字楼，写字楼市场在未来2~3年的时间里，供应量将大增，开发写字楼市场风险加大。◆房地产被正式列入可典当物品行列。广东省近日正式实施新的《广东典当管理条例》，将不动产典当列入可典当物品行列之中。新条例的实施，给消费者在盘活房产、迅速融资上多开了一道方便之门。房产典当的出现，增加了居民个人和中小企业筹措小额应急性资金的渠道，使业主在紧急时期能够将手上房产快速变现，解决现金流不足的问题，成为金融机构房地产贷款业务的有益补充，在一定程度上会刺激置业者的投资热情。2、金融政策◆央行信贷控制2002年11月，中国人民银行总行发布了《关于对房地产贷款进行检查的通知》。通知要求对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行严格检查，并特别提出对100万元以上的高档住宅的贷款进行重点检查。表明在全国范围内，尤其是一类城市北京、上海、广州、深圳的商品房开发存在的结构性失衡，即豪宅、大户型住宅的供应量偏大，继续开发不仅有市场风险，同时金融政策的支持力度也不够。但另一方面国家出台《经济适用住房管理办法》，反映出普通住宅将是市场需求的主流产品。◆央行降息为鼓励民间积极投资，央行自1996年始已先后8次实行降息政策，最近一次降息于2002年2月份，本次降息已将个从长期贷款利息减少到5.76%，房地产按揭贷款利率比常规贷款利率低，其五年期内的贷款利率为3.975%，超过五年的长期贷款利率4.2%。银行贷款利率的不断下调积极刺激了民间资本参与投资已是一个不争的事实。◆房产证券化简单地说，房产证券化就是要求银行把自身的债权通过证券化的形式转化为现金，以此加速银行资产的流动。在当前房地产市场信贷资金不足的情况下，通过房产证券化可以增加商业银行信贷资金，满足消费者的购房信贷需求，从一定程度上缓解按揭供需矛盾，最终将促进房地产业的繁荣，从而带动整个宏观经济的发展。从消费者的角度来看，随着银行资金供给压力的逐渐增大，在一定程度上会影响购房者贷款的流畅性。现实情况是，大部分消费者靠贷款购房。银行提出比较苛刻的条件，一方面严格限定借款人资格，另一方面会缩短按揭期限，减少按揭成数。这无疑加大了贷款的难度，实际上也就是抑制了消费者的购房意愿。反过来有效需求的不足也必将影响房产开发商的投资热情，最终制约整个房地产经济的发展。房产证券化的推出，银行完全可以对符合条件的借款人提供最大限度的资金支持，如增加按揭成数、延长按揭期限等。因此，它的推出必将缓解银行资金不足的问题，从而调动银行发放贷款的积极性。此外，因为按揭供给方资金供给的增加会有助于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担。因此，对房地产市场的消费者来说，房产证券化几乎是有百利而无一弊。第二章、各级房地产市场分析一、土地市场供应状况分析1、总体供应状况分析1996年至2001年共出让住宅、商业、办公等房地产用地2478.98公顷，年均出让面积413.16公顷，用地结构基本均衡合理。表7：深圳市三种物业土地出让面积对比表表8：深圳市三种物业土地出让面积比例对比表◆2000年前土地出让量一般以两年为一波动周期，2000年以后土地的出让量逐年递减，政府在2003年土地出让量会进一步减少；◆近几年市场供应量偏大的主要原因是90年代末土地的出让量过多，超过年均413公顷的出让量，导致市场的供求失衡；◆从2000年以后土地出让量逐年减少，有可能带来未来几年深圳房地产市场新一轮繁荣；◆从1997年开始，商业物业的土地出让量基本逐年递减，预计未来商业物业发展具有一定的市场前景；◆写字楼土地出让量在1998—2000年基本保持在20万M2的出让量，未来写字楼开发风险较大。2、2002年土地交易区域分布分析由于特区内可供开发土地较少，土地交易主要集中在关外，其中宝安区取代龙岗区，无论土地出让还是转让面积都占据主导地位，表明宝安区房地产市场趋热；特区内土地出让主要集中在盐田，企业转让土地主要集中在南山。综观2002年土地交易市场情况，以盐田梅沙片区、宝安新中心区最引人注目。由此预计未来两年深圳市房地产竞争将发生变化。大小梅沙片区将成为海景项目的代表区域，而宝安房地产市场将随着城市重心的西移、西部通道、高新产业带、二线关的撤离而更加广阔。二、二级房地产市场供应及需求状况分析1、房地产投资增长与国内生产总值增长对比分析从房地产投资及开发规模看，自1996年以来，深圳市商品房开发完成的投资额逐年增长，且开发面积逐年增加。表9：深圳市历年商品房开发完成投资额对比表表10：深圳市历年商品房开发完成投资额较上年增长比例表◆自1996年以来，深圳市商品房开发投资额逐年增长。◆1997年至1999年，商品房开发投资额较上年增长比例逐年大幅增加，到2000年则跌至历史最低点，但2002年又有较大幅度的回升。预计未来2-3年，商品房开发投资额将仍会有一定比例的上升。2、房地产市场供求关系从市场供求关系来看，房地产市场供求持续多年保持均衡。1995年以前，每年商品房竣工量与销售量基本保持合理的比例，房地产市场供求保持均衡；1995至1997年，房地产市场出现较大空置，商品房空置率最高达到11.67%，超过了国际通行的10%空置警戒线；1998年以后，全市积极采取措施消化积压商品房，商品房空置率持续下降。3、房地产价格分析根据深圳市统计局数据显示，1995年前价格基本呈上升趋势，1995年至1998年价格逐年下降，1998年后基本保持稳定状态。按2001年3月至2002年10月的统计数据，全市住宅的平均价格为每平方米5295元（特区内每平方米6514元，宝安区每平方米3542元，龙岗区每平方米3482元），房价合理。从市场主体构成来看，深圳市以个人购房为主体，2001年个人购房比例为85%；从购买用途来看，绝大多数自住。房地产炒作现象不明显，购房者比较成熟和理性。4、房地产市场存在的主要问题◆单位存量土地随机入市，容易造成房地产供给过量，影响未来房地产市场供求平衡。单位存量土地（包括国家机关、事业单位和企业）是指政府通过协议、公开招标、拍卖以及市场价方式出让的，但目前仍未开工建设而未来可进入市场或可通过补办手续进入市场的住宅、办公和商业用地。单位存量土地在利益驱动下的随机入市，形成了市场供给过大的隐患，加大了市场压力，对未来房地产市场健康、稳定发展造成不利的影响。◆房地产行业的高额利润，吸引了大量其他行业的企业转向房地产开发，房地产市场存在“盲目跟风”等问题。从1998年至今，深圳房地产业进入一个高涨的发展时期。由于国家宏观经济政策的引导（把住宅建设培育成新的经济增长点），金融政策的放松（固定资产贷款多次减息，个人住房贷款八次减息），近年来宏观经济背景为房地产开发提供了宽松的资金环境，刺激了住宅需求，同时也促进了房地产开发的增长。由于房地产开发利润较高，众多企业纷纷涌入房地产市场。但部分新进入房地产的企业由于不具备房地产开发经验，对市场缺乏科学、客观的分析，难免在投资中盲目跟风，其开发的产品不仅品质不高难以适应市场需求，也带来了市场供给总量增加、产品结构不合理等问题。◆房地产市场供给增长速度明显快于需求增长速度，供求失衡的压力增加。由于受近几年市场需求旺盛的刺激，再加2001年市政府94号文关于自用房并轨享有补20%地价的优惠，单位手中的存量土地近期纷纷开发建设，因此，近两年商品房新开工面积、竣工面积、批准预售面积等显示商品房供给的指标均出现了快速的增长。特别是今年前三季度，增长速度大大超过了商品房销售增长速度。市场确实存在供给过大的迹象，这也使未来2～3年内供求失衡的压力增加。房地产市场存在的问题有关部门已有所察觉，并采取了适当措施，同时将进一步采取必要的调控措施，防止过热的隐患，使深圳房地产市场继续保持平稳、健康的发展态势。三、三级房地产市场供应及需求状况分析表11：深圳市历年商品房三级市场交易情况对比表(单位：宗、万m2)年份合计罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积宗数面积1996年264940.61156020.634315.214165.991871.49557.291997年485155.23250831.5413969.766259.042413.16811.731998年5987100.4242339.00172024.00103422.001443.403673.002999.001999年7565149.4282053.60215147.70140822.201607.405428.4048410.12000年11277196.6456569.80282143.00202944.002072.7080115.985421.2深圳市三级市场交投活跃，推动了地产中介快速发展，“地铺”多过“米铺”的香港似的中介经营方式在深圳出现；三级市场成交的增长量高于二级市场增长量，在一定程度上分流了二级市场的客户；其最大的优势就是价格低，地段好，这一点从罗湖区在历年的三级市场上的成交量最大就是最好的例证；南山区三级市场的成交量首次突破2000套/年，这与近几年南山区二级市场的供应急速放大密不可分。第三章商品房市场分析一、住宅市场分析1、住宅市场供应分析本章通过对1996-2001年深圳市住宅的施工面积、批准预售面积及相关变化情况、销售量及相关变化情况的对比分析，总结六年来深圳市住宅市场发展概况，为未来深圳市住宅市场发展趋势提供依据。表12、深圳市历年住宅新开工面积及增长比例对比表◆1998年、1999年，深圳市住宅的新开工面积均有较大幅度的增长，其因是1996-1998年土地的出让量过大。表13、深圳市历年住宅竣工面积和批准预售面积对比分析表◆1997年—2001年住宅竣工面积、预售面积逐年稳步上升，表示市场对住宅的需求较旺。2、住宅市场销售状况分析表14、深圳市历年住宅销售面积与商品房销售面积对比表表15、深圳市历年住宅销售面积/商品房销售面积比例表◆自1996年以来，深圳市住宅销售面积持续增长；◆自1996年以来，深圳市住宅销售面积占商品房总销售面积的比例呈逐年上升的趋势，在达到91%以后趋势平稳。表16：深圳市历年住宅销售率（销售面积/批准预售面积）对比表◆1996年以来，深圳市住宅实现的整体销售率较高，表明住宅市场环境较好；◆1996年以来，深圳市住宅实现的整体销售率呈波浪型变化，其最高值维持在96.3%。表17、深圳市1996年-2001年批准预售总量与实际销售总量对比表◆1996年以来，住宅平均销售率为88.95%，明显高于其他类型物业的总体销售率。表18、深圳市历年住宅销售面积与楼花销售对比表◆1996年至1998年，楼花所占比例逐年下降，但1999年有一个较大幅度的攀升，且所占比例加大，主要原因在于深圳市房地产市场逐渐规范，商品房预售条件提高，增强了客户购买楼花的信心；◆1998年为深圳市住宅销售的转折点，由以现楼销售为主转为以楼花销售为主。综合以上分析，未来两年深圳市住宅市场将会有如下发展趋势：◆住宅市场供应量将不断增长，但增长幅度放缓；◆随着房地产市场的日益规范，客户对市场信心的增强，楼花销售比例及整体销售率都将保持较高比例；◆由于交通条件不断完善，房地产住宅项目的地段优势将渐趋模糊，各房地产住宅项目的竞争将成为企业品牌、产品质素、产品附加值等综合因素的竞争；◆随着进口建筑材料关税的逐步下调和政府对房地产开发的多项费用的减免，房地产市场价格在未来数年内应该不会有过多的上涨；但随着发展商在房地产项目中加入更多高科技元素，建筑设计水平的不断提高，房地产项目的户型设计将更加实用、合理，功能也将日趋增多。因此房地产项目性价比将有一个较大的提高；◆受深港24小时通关、西部跨海大桥的建成通车等各种利好消息的驱动，深港的地域界限也逐渐变得模糊，港人到深圳置业的兴趣将进一步增加，港人北上置业的比例也将会进一步加大；◆福田中心区将成为新世纪深圳的新中心，其科学有序的规划和较好的景观将更有利于中大户型住宅项目的开发；◆随着人们对自身健康关注度的提高，对房屋的健康要求也随之提高，健康住宅将会成为楼市的热点。◆结合今年项目预售情况及土地公开招标拍卖情况，2003年供应热点区域将主要分布在南山、关外，大盘将是未来开发的主角；◆随着深圳市房地产相关主管部门的政策规定，各大发展商储备的土地资源将会于接下来的2-3年陆续开发，因此，可以预见，未来2-3年深圳市房地产开发量将持续走高。PAGEPAGE23二、写字楼市场分析（一）、1996年—2001年写字楼市场发展概况1、写字楼市场供应分析本章通过对1996-2001年深圳市写字楼的施工面积、批准预售面积及相关变化情况、销售量及相关变化情况的对比分析，总结六年来深圳市写字楼市场发展概况，为未来深圳市写字楼市场发展趋势提供依据。表19、深圳市历年写字楼竣工面积和批准预售面积对比分析表◆竣工面积变化反映的是写字楼投资状况，从1996年—2000年逐年下降，在2001年出现拐点，表示写字楼投资重新趋热；◆预售面积反映的是市场供应量的状况，市场供应量的逐年递减，表示市场处于比较严重的供过于求的状况。表20、深圳市历年批准预售商品房和写字楼面积对比表在商品房竣工面积和批准预售面积逐年稳步增长的情况下，写字楼市场则逐年递减，由此可见这六年深圳市写字楼市场相当不景气。表21、深圳市历年写字楼与商品房竣工面积对比表表22、深圳市历年写字楼竣工面积/商品房竣工面积比例表◆深圳市写字楼竣工面积在商品房竣工面积中所占份额逐年减小，到2000年到达谷底；◆深圳市商品房竣工面积中写字楼所占比例在2001年出现拐点，主要原因有：A、中国加入WTO，写字楼需求量增大；B、深圳市中心区建设步伐加快。2、写字楼市场销售状况分析表23、深圳市历年写字楼销售面积对比表表24、深圳市历年写字楼销售面积/商品房销售面积比例表◆自1996年以来，写字楼销售面积持续下滑；◆1999年—2001年，连续三年深圳市写字楼销售面积占总商品房销售的比例都在3%以下，市场十分低靡。表25：深圳市历年写字楼销售率（销售面积/批准预售面积）◆1996年以来，深圳市写字楼实现的整体销售率较低；◆过去六年中，1997年，2000年和2001年三年的销售面积接近或高于批准预售面积，说明在这三个年份，写字楼市场销售主要以消化存量为主。表26、深圳市1996年-2001年批准预售总量与实际销售总量对比表◆1996年以来，写字楼总体平均销售率为66.4%，明显低于住宅89%的总体销售率；◆1996年至1999年，深圳市写字楼现楼空置面积逐年增加，但自2000年以来，写字楼现楼空置面积逐年减小，说明一部分存量写字楼得到了消化，这一现象与前文分析的这两年写字楼市场销售主要以消化往年存量为主的结论相吻合。在目前空置的写字楼中，部分写字楼由于设施、档次等方面的原因，在未来销售市场上无法同新开发的写字楼竞争，只能在租赁市场寻求出路。表27、深圳市历年写字楼销售面积与楼花销售对比表◆购买楼花的比例增加，主要原因是写字楼品质在提高，更加印证了“空置的写字楼只能在租赁市场上寻求出路”的结论；◆2001年度的写字楼销售面积比2000年度趋淡，而且总销售面积达到六年最低点，故写字楼整体市场销售在未来几年将会趋好；◆写字楼销售面积持续看淡的趋势短期内不会彻底改观。（二）、写字楼市场变化趋势分析1、未来写字楼市场供应量分析表28、深圳市2002-2005年写字楼在售及待售统计表万平方米万平方米在售楼盘指目前市场正进行公开发售或内部认购的写字楼；待售指2005年前将陆续上市的写字楼，目前尚未启动市场；今后三年，将陆续会有20多个新写字楼项目面市，供应面积达1246283万平方米，平均每年新增供应量为41万平方米，明显大于前六年平均26.5万M2的市场供应量，市场竞争更加激烈；以上物业分布于深南大道两侧的典型写字楼聚集区，其中罗湖区3个，福田车公庙6个，福田中心区11个。在未来新增的写字楼物中减掉只租不售的物业4个，则待售项目16个，待售面积961465㎡，年平均可销售面积32万平方米。PAGEPAGE25（三）、市写字楼整体销售状况分析1、写字楼销售均价分析表29、典型片区写字楼物业实现销售均价统计表元/平方米元/平方米◆深圳市写字楼的重心主要在地王蔡屋围组团和中心区组团，而且，正由地王蔡屋围组团向中心区组团转移。2、写字楼销售率分析表30、典型片区写字楼物业实现销售率统计表◆中心区和中心西区写字楼实现的销售率最高，从另一个方面应证了深圳市的中心区西移的论证。PAGEPAGE31◆国贸东部组团实现均价为9000-10000元/平方米左右，然而历史的原因使得多数物业规划设计及配套落后，形成了老物业永远空置的心痛局面，从而导致销售率低，价格无法进一步提高。◆蔡屋围组团由于规划及功能的显著性，本片区成为罗湖售价最高的写字楼组团。地王、发展中心售价高达13000-15000元/平方米，但是本片区高企的价位门槛没有实现较高的销售率，大量的空置成为本片区的一块心病。◆赛格组团由于地段的优越性与行业的特殊性，行业集中度高，实现销售均价与销售率均较为理想。另外，行业聚集的程度促进办公氛围的专业化和商业化。◆CBD组团中心区造就了成熟的交通、景观、通讯等综合配套，城市面貌的极度优越使得该片区写字楼倍受市场追捧，因此达成深圳最高的销售率及销售均价。◆中心西区组团办公楼氛围已经形成，开始逐渐提升原工贸区形象，形成一种商务氛围大于商业氛围的专业办公新战场。◆南油组团是由沿南油大道两侧的办公物业组成的，其特点是办公物业分散，办公氛围并不十分浓厚。然而由于其地理位置处于南山区中心，交通便利且配套完善，加上供应量有限，所以租售状况良好。◆蛇口组团凭借其良好的城市规划布局和完善的配套设施，加上蛇口的优美环境，以工业和港口贸易为地缘优势，有着稳定而日益增长的市场基础，随着世贸的加入和外资的涌入，实现良好的租售态势，十分有潜力。综合以上分析，未来两年内深圳市写字楼市场将呈现如下趋势：◆写字楼销售市场经过三年的持续走低后，在未来两年内写字楼销售比例将会有一定幅度的上扬；◆未来市场增量中写字楼部分的比重会加大，其销售量将会从商品房销售总量中2001年的3.1%占有额提升到5%左右，并将在这一比例上振荡；◆将于2003年落成的罗湖商务中心和世界金融中心，位于深南东路与宝安南路交汇处的集甲级写字楼及超大型娱乐购物广场为一体的华润中心项目的启动，都将有效缓解深圳市甲级写字楼有效供应不足，成为深圳写字楼市场的新“亮点”；◆随着入世后行业逐步开放，物流、船务、金融和高科技行业将大放异彩，充当写字楼市场的需求主角，对于这类客户的需求分析也将成为2003年深圳写字楼市场的重要内容；◆由于罗湖区的写字楼物业地理位置优越、商业配套良好、物业质素较高，所以依然是外资企业和香港公司选择的重点区域；◆中国入世后，深圳的写字楼经济步入了一个崭新的时代。随着入世的深入，国际企业进入深圳的速度加快，世界500强的近100家企业、30余家国际大型金融机构已入驻深圳，而且将有更多的国际企业有意或正准备进入深圳，这些都将导致深圳市高档次写字楼需求量的增加。三、商用物业市场分析2001年是深圳商业快速发展，商贸流通业受到政府和社会各界的重视和扶持，商贸流通现代化步伐加快，连锁商业、现代物流业发展迅速，步行街、商业区的进一步改造和大型购物中心的建设等商业基础设施相继启动，粮食、成品油、食品等重要商品和旧货、拍卖等特种行业的流通体制得到了进一步完善。商品市场秩序得到了整治，消费环境日益改善。

◆社会商品购销市场畅旺

2001年全市社会消费品零售总额609.26亿元，同比增长13.2%，居全国大中城市中第八位，增长速度居第三位。2001年全市商品销售总额1254.48亿元，增长19.9%。全年共举办各类展览展销会67次，累计共成交1684.78亿元人民币。

◆零售连锁商业发展迅速。

商业开放步伐加快，继沃尔玛、家乐福之后，百安居、吉之岛等国际知名商家先后落户深圳，丰富了深圳的零售业态，其中沃尔玛在深圳首开新型社区店，百安居大型建材超市填补了我市该类业态的空白。连锁超市、连锁便利店、连锁专业店和专卖店等现代商业组织形式扩张。随着企业扩张速度加快、新的外资继续进入，未来几年将出现并购重组浪潮，深圳将出现重量级的商家。◆物流配送迅速兴起

传统商贸业正逐步实现与现代物流技术的结合，东西部港区、笋岗、平湖等六大物流园区初具规模，一批有区域性品牌、集约化和规模化经营的专业市场、物流配送中心和第三方物流企业迅速兴起，推动了采购分拨、批发配送、展览批发、拍卖批发、代理批发和网络批发等新型批发组织和批发形式的发展。全市连锁企业批发配送中心已有34家，万佳百货配送中心、沃尔玛采购中心、农产品股份公司社会化配送中心等项目正在抓紧建设，招商物流、中海物流等企业已跻身全国同行前列。

◆商业设施建设日臻完善。

新城市购物中心、华润购物广场、世纪购物城等一批面向未来、具有国际水准的大型购物中心已完成前期准备工作，年内开工；东门商业街、华强北、人民南等传统商业旺区在完成改造改建后，制定和完善了相应的管理办法；宝安、龙岗两区规划建设区镇一级繁华商圈，推广现代商业业态。1、商业物业市场供应分析本章通过对1996-2001年深圳市商业物业的竣工面积、批准预售面积及相关变化情况、销售量及相关变化情况的对比分析，总结六年来深圳市商业物业市场发展概况，为未来深圳市商业物业市场发展趋势提供依据。表31、深圳市历年商用物业竣工面积和批准预售面积对比分析表表32、深圳市历年批准预售商品房和商用物业面积对比表◆深圳市商用物业预售在商品房预售量中所占比例约在7%-14%之间，若超过14%，则市场风险较大，若低于10%以下，则市场前景较好。2、商用物业市场销售状况分析表33、深圳市历年商业物业销售面积对比表◆商用物业的销售经过1996-2001年的持续低靡不振，在2002年的销售量增长迅猛，表明后续市场较为乐观。表34、深圳市1996年-2001年商用物业批准预售总量与实际销售总量对比表◆1996年以来，商用物业总体平均销售率为43.97%，明显低于住宅89%和写字楼66.4%的总体销售率。说明商业物业投资市场需要时间来培养成熟的周期。◆商用物业整体销售率最低。根据市场反馈的信息，商用物业的空置主要为住宅裙楼。从总体上看，街铺销售好过裙楼，商业中心的裙楼销售好过非商业中心。表35：深圳市商业用房现楼空置面积对比表：◆1997年至1999年，深圳市商用物业现楼空置面积逐年增加，但自2000年以来，空置面积开始减小。商用物业批准预售面积增加、销售率降低的情况下，现楼空置面积减小，表明自1999年以来，深圳市商用物业销售中，现楼销售占有较大比例。表36、深圳市历年商用物业销售面积与楼花销售对比表◆1996年以来，深圳市商用物业楼花销售比例成逐年下降的趋势，相反，现楼销售比例却成上升趋势。表明商用物业的市场风险较低，客户对现楼比较认同。综合以上分析，未来两年内深圳市商用物业市场将会有如下趋势：深圳强大的消费力使得以商铺为代表的投资型物业发展潜力增大。深圳市场对商用物业的需求将主要表现为对现楼的需求。随着各大盘的启动，社区商用物业的需求量不断增大，档次也不断提高，功能更加齐全；而社区商用物业也将成为深圳市商用物业市场的一支生力军。随着卫星城的建设，关外将有大盘甚至超大盘出现，大量的居住人群将催生出诸如SHOPPINGMALL之类的大型购物中心在关外的出现。随着人民南商圈的改造，深圳市场商用物业的开发将开创一个崭新的局面，迎来新的商业开发的热潮。PAGEPAGE45第四章：区域市场分析一、罗湖区区域市场概况罗湖区基本情况位处经济特区东部，区域定位为市金融、商贸中心，网络服务基地。东起莲塘，西至红岭路，与福田区接壤；南临罗湖桥与香港毗邻；北到特区管理线公路，与龙岗区布吉镇、沙湾村相连。全区总面积78.89平方公里。区域市场板块划分罗湖区为深圳市最早建设完成的区域，依地域及房地产市场分布，该区域分为东门片区、蔡屋围片区、笋岗片区、翠竹片区、黄贝岭片区、文锦渡片区、莲塘片区、东湖片区、布心片区等九个片区，各片区情况如下表：价格支撑点便利的交通、完善的配套设施、良好的自然环境、优美的自然景观、浓厚的商业和金融商务环境、成熟的港人生活环境、浓厚的港人生活氛围、高质量的教育配套。片区功能定位价值支撑点市场综述市场热点东门片区浓厚的商业氛围、便利的交通、完善的配套设施，良好的自然景观本片区为深圳市繁华商业中心之一，商用物业和小户型公寓住宅一直是片区市场的热点。浓厚的商业氛围使得商用物业成为片区市场的热点，而片区的繁华和便利又推动了小户型楼盘的建设与销售。蔡屋围片区浓厚的金融商务环境、便利的交通、完善的配套设施城市中央金融商务区和文化中心地带，片区早期开发的多为写字楼和大户型住宅，近年则以小户型楼盘为主。城市建设中心的西移导致本片区的写字楼风光不再，而片区内成熟的环境和配套及便利的交通使得小户型物业仍将是片区近几年的开发热点。笋岗片区现代化仓储业、商业和交通运输也协调发展的配送中心型消费物流园区交通便利片区内部交通拥挤，可开发土地资源缺乏，片区内开发项目较少。旧城改造和物流园区的建设使得仓库改商用物业成为片区热点。翠竹片区以生活为主的综合区配套完善、自然环境良好较低的价格、良好的自然环境和完善的配套使片区住宅成为罗湖白领置业居家的佳选。片区热点表现在以投资及居家为主的商住型住宅开发。黄贝岭片区便利的交通、完善的生活配套片区开发量较小，主要为旧城改造项目。片区未来市场仍将以旧城改造为主。文锦渡片区与香港近在咫尺，浓厚的港人生活氛围由于紧邻香港，片区内物业多为以外销为主的小户型随着深港24小时通关的实行，港人北上置业的增加，以港人为主要客户的小户型物业仍将是本片区市场的热点片区功能定位价值支撑点市场综述市场热点莲塘片区以生活为主的综合区优越的自然环境，良好的居家生活氛围优越的自然环境和较低的价位使得片区内楼盘有着无法抗拒的诱惑力；但缺乏政府扶持，距离市区较远、交通不便等成为片区市场发展的羁绊。片区交通稍显不便，配套欠完善，但自然环境优越，成为生态、休闲、健康的高尚楼盘的聚集地，是白领置业的理想之所。东湖片区以生活为主的综合区优越的自然环境，良好的居家生活氛围优越的自然环境和较低的价位使得片区内楼盘有着无法抗拒的诱惑力；但与市区的距离及交通制约了片区市场发展。未来片区市场主要为中大户型的住宅开发。布心片区以居住为主，工业为辅，配套设施齐备的综合性生活区优越的自然环境，良好的居家生活氛围优越的自然环境和较低的价位使得片区内楼盘有着无法抗拒的诱惑力；但与市区的距离及交通制约了片区市场发展。未来片区市场主要为中大户型的住宅开发。水贝片区居住、商业、办公，保留部分重点工业的综合区片区市场主要为商住混合型的住宅开发。罗湖区区域市场热点分析随着城市中心区的西移，区域开发量急剧减小。未来市场的热点主要体现在区域靠近二线关地区的居家型住宅开发，以及旧城区改造中的小户型楼盘开发和人民南商圈改造中的商用物业项目的建设。二、福田区区域市场概况福田区基本情况位处经济特区中心地带，是深圳市委、市政府所在地，市行政、文化、信息、国际展览和商务中心。东起红岭路与罗湖区毗邻；西至华侨城与南山区接壤；北靠笔架山、莲花山与宝安区相连；南濒深圳河、深圳湾与香港元朗隔水相望。全区面积78.04平方公里。福田区区域市场板块划分福田区为深圳市继罗湖区后新的市中心区域，也是深圳市新的建设热点区域，依地域及房地产市场分布，该区域分为银湖片区、中心区片区、皇岗片区、香蜜湖片区、八卦岭片区、园岭片区、华强片区、上步片区、新洲片区、景田片区、梅林片区、石厦片区等十二个片区，各片区综合情况如下表：片区功能定位市场综述价值支撑点市场热点银湖片区较早的别墅聚集区。自然景观优越，交通便利，配套设施完善。优越的山景、湖景使本片区成为别墅的聚集地，未来几年仍会是高档次楼盘为主。中心区深圳市市级中心，体现国际性城市功能的中心商务区绝对尊贵的区位优势。交通便利，配套齐全，是深圳房地产市场的又一热点区域。但片区内商业与金融氛围应加强，以促进产业与人的兴旺。绝对尊贵的区位优势，地位彰显。交通便利，配套齐全。高档写字楼、住宅及综合性开发都是未来片区市场的热点。皇岗片区功能完善、布局合理、环境优美的中心区居住配套生活区中心区一级辐射片区，港人置业的热点片区，具有浓厚的港人居住气氛。但片区大环境有待改善。口岸优势，自然景观优越，教育设施完善，通关及交通便利，随着深港24小时通关的实行，港人北上置业的增加，以港人为主要客户的小户型物业仍将是本片区市场的热点。香蜜湖片区综合性旅游景区片区市场主要为高档住宅，较少写字楼和商用物业。但居住氛围不够浓厚，交通有弱势。自然景观优越，交通便利。优越的自然景观使本片区成为豪宅的聚集地，未来几年仍会是高档次楼盘为主。八卦岭片区远期以居住为主，含适量配套、商业办公和高新技术产业的生活性小区。近期以商业、办公、工业为主。片区市场主要进行老工业区改造，但进展非常缓慢。交通便利长期以来片区内主要开发小户型住宅项目，未来仍将如此园岭片区居住区片区房地产市场主要为对老城区的改造，以中大面积的住宅项目为主。成熟居住区，配套完善、交通便利、教育配套完善。片区市场以旧城改造为主片区功能定位市场综述价值支撑点市场热点华强片区繁华的华强北商圈既带旺了片区的商业，也使片区市场价格持续高企，市场开发中商用物业与小户型住宅开发齐头并进商业氛围浓厚、位置优越、交通便利、教育配套完善。片区市场主要为商用物业和小户型公寓型住宅开发。上步片区位置优越、交通便利、教育配套完善、人文氛围浓厚。片区市场主要为居家为主的中大户型的住宅开发及老城区的旧城改造。新洲片区完善组团结构和配套设施、逐步加强为中心区居住配套的作用片区为中心区一级辐射区，推出新盘不断增多，但规模都不大，且以小户型居多。邻皇岗公园、益田村，周边配套齐全、居家气氛浓厚、交通便利。小户型住宅将是未来片区市场的热点。景田片区以居住为主，兼有商业、办公、金融等功能，配套设施齐全综合住宅区近年来，本片区楼盘一直是中青年白领置业的首选，片区楼盘多以高层为主，规划档次较高。但商业气息缺乏。本片区为交通便利、配套设施完善的成熟的高尚住宅新区商住型写字楼及中高档次住宅将是未来片区市场的热点。梅林片区以居住、商业、办公为主，同时保留部分重点工业的城市综合区由于北环高速的隔离，本片区似乎与世隔绝，片区市场低廉的房价吸引了许多首次置业者的目光，片区市场也以小户型楼盘为主。梅林公园建设、优美的自然环境由于片区住宅租赁市场相当活跃，片区内市场热点将为以本区域居民及首次置业者为主要客户的宜商宜住的小户型物业为主。石厦片区完善组团结构和配套设施、逐步加强为中心区居住配套的作用片区为中心区一级辐射区，推出新盘不断增多，但规模都不大，且以小户型居多。邻皇岗公园、益田村，周边配套齐全、居家气氛浓厚、交通便利中小户型的商住型住宅仍将是片区市场的热点。福田区区域市场热点分析作为深圳市新的中心区，福田区房地产市场有香蜜湖、皇岗、华强、中心区和新洲石厦片区等热点片区。中心区建设将以写字楼及高档住宅物业开发为主，按照国际大都市的发展来看，深圳市中心区经过完善后其内部将涌现众多高档写字楼和住宅，而中心区的二十多万人口将会极大地带动周边区域住宅及商业的繁荣与发展；香蜜湖片区仍将为高档住宅的聚集地；皇岗片区则为港人置业和都市白领的理想置业场所；华强片区则以小户型公寓及大型商业开发为热点；新洲石厦片区仍是白领置业的乐园，中心户型住宅仍将是片区热点。三、南山区区域市场概况南山区基本情况位处经济特区西部，市高新技术产业基地、高等教育基地和西部物流、旅游中心。东临深圳湾，与福田区接壤；东濒珠江口，与宝安区毗连；北靠羊台山，与宝安区石岩镇相邻；南至蛇口湾、大小铲岛和伶仃洋，与香港元朗隔海相望。全区总面积为164.29平方公里，占特区总面积的42%。南山区区域市场的主要价值支撑点◆绿色人居环境。蛇口南油一带的绿化率高达50%多，有不少公园、荔枝林和绿地，全区还有几个高尔夫球场，华侨城更是一绿色生态环境取胜，并成为支撑楼市的“超级硬件”。◆蓝色的海景资源。包括后海和前海。◆山景资源。包括大南山、小南山、塘朗山等。◆旅游文化。无论历史的还是现实的旅游资源，都相当丰富。◆较低的价位。在滨海大道开通前，南油蛇口一带的房价仅相当于罗湖、福田的一半，甚至更低。滨海大道开通后，房价虽然有所提升，但仍低于市区价30%以上。南头、西丽等地更低。◆教育文化特色。这里小学、中学众多，还有国际学校和深圳大学、职业技术学院、虚拟大学等高小，教育文化特色十分显著，这对那些注重后代教育的消费者十分具有吸引力。◆深圳科技园的启动。这里代表着社会的发展潮流，汇聚了高科技、高收入的精英，这对房地产开发是有利的。◆南山商业文化中心区的开发。该中心定位为深圳特区西部的商业中心、金融中心和文化中心，等于造一个现代化的城市，无疑增加了这一地段的长远价值、潜在价值。◆“大交通概念”。包括滨海大道、深南大道、北环大道、广深高速公路、西部铁路、地铁、蛇口港海运、直升机场、国际机场等海陆空立体化交通。2005年深港西部通道建成通车后，更能促动南山地产发展。南山区区域市场板块划分本片区根据地域和房地产市场分布，通常分为：华侨城片区、南油片区、蛇口片区、科技园片区、南头片区、西丽片区、后海片区、前海片区等八个片区。各片区综合情况如下表：片区功能定位市场综述价值支撑点市场热点华侨城片区以观光旅游、居住为主导功能，自然环境是该片区突出的优势，片区内配套设施完善、交通便利。优越的自然资源、便利的交通、完善的配套设施。多方位的优势使得高档次豪宅一直是片区市场的热点，未来几年仍将持续下去。但市场定位应进一步明确。南油片区地段优越，片区内配套设施完善、交通便利，随着滨海大道的建成通车，片区内明星楼盘不断涌现、南油商业圈也正逐步形成。地段优越，片区内配套设施完善、交通便利、浓厚的人文环境、完善的教育配套以及南山商业文化中心建设等。片区市场未来开发热点主要为住宅和商用物业，而住宅的热点主要为小户型和以三房单位为主的中户型楼盘。蛇口片区经过多年发展，拥有山海优势的蛇口正以“最适合人类居住的地方”的面目示人优越的山景、海景、浓厚的外销环境、西部通道的建成通车。山景、海景楼盘将继续作为市场热点，随着西部通道的建成通车，片区外销市场将有较大的增长。科技园片区以生物工程和电子信息产业为主，居住与商业为辅的，充分结合自然地形地貌的园林化高新技术产业生态园区。随着高新技术产业园区的建设，片区内物业租售日益升温，商住两用型物业成为市场新宠，但片区内配套及内部交通尚不够完善。高新技术人才聚集便利的外部交通、独特的地理位置及片区内聚集的高新技术公司衍生了大批与之相关的小型公司，使得商住两用型物业成为片区市场新的热点。南头片区该片区作为南山区开发较早的区域，片区开发已经成熟，配套完善、交通便利、商业氛围浓厚。但由于前期规划不足导致片区整体形象较差。交通便利、配套设施完善、教育配套良好主要为旧城区改造项目，未来市场将以小户型住宅和商业为主。片区功能定位市场综述价值支撑点市场热点西丽片区配套设施齐全的大型生活区。受对外交通的制约，片区房地产市场发展较为缓慢，片区整体形象较差，但随着对外交通的改善，片区房地产市场有了较大的发展，主要体现在住宅项目的个盘推出量增加，素质有一定提高。绿色人居环境、优越山景、旅游资源。随着片区内外部交通的改善，片区优越的自然资源、良好的居住环境及相对低廉的价格将使片区物业成为都市白领置业的又一理想之地。片区市场也将以住宅建设为主，辅以适量的商业配套建设。后海片区在一批有代表性的高素质楼盘的带动下，后海已成为近年来南山楼市最吸引人气的片区。南山中心区发展日趋成熟，拥有海景、生活配套齐全、价格适中使该片区楼盘成为高级白领和二次置业者最爱。优越的海景资源、完善的教育配套、浓厚的生活氛围、强大的置业群体；滨海大道的开通、南山商业文化中心建设、深港西部通道建设等。片区市场以中大户型的住宅为主。但已不具备价格优势，市场竞争日趋激烈。前海片区南山组团以港口、仓储、临港工业为主要功能的区域性物流中心南山商业文化中心区的一级辐射地带，随着知名地产商的先后进入，房地产市场开始良好发展。发展潜力大，但配套设施缺乏，交通不便。优越海景、巨大的发展潜力。片区市场以中大户型的大盘为主导。南山区区域市场热点分析随着滨海大道的建成通车，南山市场已经成为深圳房地产市场的重点区域；受深港西部通道的立项、地铁一号线的规划、广深滨海高速的立项以及中心区西移等利好的驱动，南山房地产市场将成为港人置业的又一热点区域，居家为主的住宅开发和商用物业开发将成为未来区域市场的热点。四、龙岗区区域市场概况龙岗区基本情况位处市区东部，经济特区管理线以北。市高新技术产品出口加工基地、物流配送基地和海滨度假旅游胜地。东至大亚湾；南临大鹏湾；西与宝安区相邻；北与东莞、惠州市交界。大亚湾、岭澳核电站在辖区内。全区总面积844.07平方公里。龙岗区区域市场的主要价值支撑点龙岗大工业区建设、优越而丰富的海景资源、山景资源、交通配套的完善、地铁的启动、丰富的旅游资源龙岗区房地产市场板块划分龙岗区依地域和房地产市场分布，通常分为布吉片区、中心城片区、葵涌片区、横岗片区等四个片区。各片区情况如下表：片区功能定位市场综述价值支撑点市场热点布吉片区居住商贸新城由于与罗湖一关之隔，成为关外的又一个港人置业热点区域。片区内大盘云集，住宅及商用物业均有较大发展。但配套设施的缺乏成为片区市场发展的桎梏。距罗湖中心较近、交通便捷、商业氛围浓厚。由于配套设施的缺乏和交通配套的混乱，片区市场的旧城改造已迫在眉睫，根据市府规划，旧城改造将成片区市场未来几年新的热点。中心城片区龙岗区行政、文化、科技和商业贸易中心配套设施完善，人气暴露不足，开发空间广阔，但仍需时间发展横岗片区近期内增加旅游业收入在国民生产总值中的比重；在远期内成为集生态旅游、生态娱乐、生态购物于一体的多层次生态旅游城镇。景观资源优势、外部交通设施完善、教育配套完善随着中海、卓越、振业等大公司的进驻，本片区将掀起房地产开发的高潮。横岗地产将进入大盘时代，在近二年出现“井喷”龙岗区区域市场热点分析随着卫星城规划与建设、地铁远景规划的出台以及加入WTO后汽车市场的放开，深圳市将会出现居住郊区化和关外市场开发规模化的趋势，而几大上市公司在龙岗的圈地开发将催生龙岗大盘甚至超大盘的出现，相应地也会促进大型购物中心的产生，龙岗区住宅及商业开发都将有大的发展。五、宝安区区域市场概况宝安区基本情况位处市区西部，经济特区管理线以北。市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。北至罗田水库；西至东宝河与东莞市交界；东至南头经济特区检查站；西南临珠江口及交椅湾养蚝保护区；深圳机场在该区辖区内。全区总面积712.92平方公里。宝安区区域市场板块划分本片区依地域和房地产市场分布，通常分为公明片区、沙井片区、西乡片区、新安片区、龙华片区等八个片区。各片区情况如下：片区功能定位价值支撑点市场综述市场热点沙井片区以发展资金、技术密集型工业为主，形成有一定区域影响的制造业基地随着2002年沙井地王的成功拍出，沙井房地产市场将开始启动。公明片区发展高质量的商务、信心服务、科教功能和完善的居住功能。片区开发尚处于初级阶段，市场较为沉寂龙华片区强化交通功能和居住生活功能、成为深圳市中心区的配套服务和功能拓展区距离福田中心区近、卫星城规划、四号地铁延伸、二线关扩关、汽车价格的放开也有利于片区市场的发展由于与福田中心区的联系被统梅山分割，因此，龙华镇中心、梅林关和福田分布者三个不连片、自成体系的市场板块，战线过长。随着卫星城规划的出台，片区市场相继涌现的几个超级大盘使得片区楼盘素质有了较大提高，其日益成熟的配套建设、良好的居家环境对置业者有着巨大的吸引力。但市场开发有大于市场需求的趋势。由于距离福田中心区较近，加上日益成熟的配套建设、良好的居家环境和低廉的价格，该片区成为都市白领阶层置业的乐土。因此定位于居家自用的住宅开发仍将是片区市场的热点，而且随着片区住宅市场的日益成熟，商用物业的开发必然成为片区市场的另一热点。新安片区大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，成为宝安区的行政、文化、商业中心和产业基地。基础设施及相关的居住配套都较为完善。二线关扩展、宝安新中心区建设等都将大大促进片区市场发展。房价较关外其他区域偏高，不具备竞争优势，且在地理位置上距离市中心较远，故客户主要为区域内购买。片区市场主要为住宅和商用物业的开发建设。宝安区区域市场热点分析随着地铁远景规划的出台、卫星城规划以及二线关撤除等相关利好的出现，宝安区房地产市场将会迎来新的发展契机。预测未来宝安区市场热点区域将集中在宝安中心区、沿海岸线及沿二线地区和龙华片区，市场热点主要体现在海景物业、大型住宅开发和商业配套设施的开发。六、盐田区区域市场概况盐田区基本情况位处经济特区东部，经济特区管理线以南。西傍梧桐山；东临大鹏湾。中国第二大集装箱深水港——盐田港在其辖区内。该区也是国内著名的海滨度假旅游胜地。全区总面积75.68平方公里。盐田区区域市场板块划分盐田区依地域和房地产市场分布，通常分为沙头角片区、盐田片区等二个片区。各片区情况如下表：片区功能定位价值支撑点市场综述市场热点沙头角片区优越自然景观优势，与香港一步之隔。本片区项目的规模都比较大，而片区自我消化能力却较弱盐田片区山地海洋观光综合性旅游区优越自然景观优势，丰富的旅游资源本片区项目的规模都比较大，而片区自我消化能力却较弱充分利用自然资源的酒店式公寓及高档别墅等仍将是片区市场的持续热点。梅沙地区以自然景观为主的综合性旅游区优越自然景观优势，丰富的旅游资源片区市场高价、底价并存，价格差距较大，市场对价格并不敏感；片区纯粹的豪宅项目销售情况并不乐观；但旅游度假类物业情况却不错，可供应量大；市场属中等水平，中高档投资、居住类住宅目前还处于起步状态。充分利用自然资源的酒店式公寓及高档别墅等仍将是片区市场的持续热点。本片区项目可以瞄准这个空白点。盐田区区域市场热点分析随着梧桐山盘山公路通车、盐坝公路的建成，盐田房地产市场发展的瓶颈得以打开，盐田区将迎来东部开发的热潮，而片区内的旅游度假物业的开发将是片区市场的一大热点，片区也将成为富人们置业度假的天堂。PAGEPAGE51第五章：深圳市未来房地产市场热点预测结合以上分析，深圳市未来几年房地产市场热点主要表现在以下十二个方面：一、地铁物业突现价值。地铁的建成通车将有效改善地铁沿线的交通状况，相应地其沿线物业特别是对人流量要求较高的商用物业的开发量将增加，而沿线的现有物业将有不同程度的增值。地铁的远景规划将有效缩短郊区与城区的距离，加快居住郊区化的进程，同时将催生大盘甚至超级大盘的产生。二、西部通道拓宽外销市场。为东角头附近、深圳湾填海区乃至整个南山的房地产带来巨大的升值潜力。同时，西部通道口岸将建成世界上最大的通关口岸，西部通道将聚集巨大的人流，为周边房地产打开巨大的市场需求空间。西部通道最直接的效应就是大大地拉近香港到深圳的距离。

距离的缩短带来的是时间和效益。西部通道开通之后，将极大地刺激香港人到南山甚至宝安买房的积极性，从而逐步打开南山和宝安区房地产的外销市场。可以预见，在西部通道开通之后，南山和宝安区将成为新的港人置业的热点区域。三、豪宅竞争水落石出。2002年是深圳楼市的“豪宅年”，豪宅供应量大且时间较为集中，香蜜湖片区、中心区、华侨城片区、环深圳湾片区豪宅的竞争徐徐拉开帷幕，豪宅一夜之间成为楼市最热门的话题之一。2002年深圳豪宅的供应量超过300万平方米。由于竞争激烈，各片区豪宅在宣传推广时也纷纷拿出各自的“杀手锏”——地段优势或拥有稀缺性的自然资源等，并最终转向了价格的竞争，在某一时段推出特价优惠或以某种户型作为优惠促销已经成了主要的营销手段。经过一年多的拼杀，预计2003年深圳市豪宅市场的竞争将会水落石出。四、轿车家庭化带动居住郊居化革命。随着中国加入WTO以后国家对汽车市场的放开，家用小轿车的价格越来越平民化。轿车价位的平民化成为了关外房地产也发展的催化剂。关外市场低廉的房价对于置业能力不强的白领阶层具有巨大的吸引力，但交通问题又是关外购房最大的障碍是，一是关外通往市内的公交车辆有限，一是路途较远，上班族花在路上的时间过长，直接增加了关外居住的时间成本。这个因素在很大程度上制约了关外房地产业的发展。普及家用轿车是解决这个问题的有效途径之一，但过去轿车的售价相当高，非普通白领可以承受。加入WTO后国产轿车大幅降价以满足普通家庭的消费需求，这样将大大普及家用轿车，使得关外购房的