(精)房地产投资证券化（共50）

第七章房房地产产投资证证券化第一节概概述述第二节房房地地产投资资信托第三节房房地地产投资资基金第一节房房地产产投资证证券化概概述一、房地地产投资资证券化化的含义义房地产投投资证券券化是指指将房地地产投资资直接转转变为有有价证券券形式，，投资人人和房地地产投资资标的物物之间关关系由拥拥有房地地产所有有权转变变为拥有有有价证证券的所所有权。。房地产以以股票、、债券、、投资基基金、受受益凭证证等有价价证券形形式，进进入资本本市场流流通，从从而使房房地产这这种“不不动产””转化为为动产，，提高房房地产投投资效率率，增强强其流动动性和变变现能力力。第一节房房地产产投资证证券化概概述二、房地地产投资资证券化化的特征征1、房地产产投资大大众化（（使众多多的小额额投资者者均可参参加房地地产的投投资经营营；有利利于房地地产投资资资金的的快速筹筹集）2、房地产产产权证证券化（（“不动动产”转转化为““动产””）3、专家经经营管理理，风险险较小4、流动性性强，收收益稳定定（房地地产证券券买卖手手续简单单；房地地产证券券收益稳稳定，并并且不断断增值））第一节房房地产产投资证证券化概概述三、房地地产投资资证券化化的功能能1、资产变变现的及及时性一一方方面，开开发商可可以在短短期内筹筹巨额开开发资金金。另一一方面，，房地产产证券持持有者可可将房地地产投资资由长期期化转化化为短期期化，使使“房地地产”这这种资本本具有很很强的流流通性和和变现性性。2、能促进进房地产产市场的的公平性性和投资资的专业业化第一节房房地产产投资证证券化概概述3、能有效效规范房房地产市市场，优优化房地地产融资资市场结结构房房地产产证券化化的最明明显优点点是将投投资者与与经营者者分开，，由真正正的专家家经营。。一个成熟熟的房地地产市场场应该包包括三个个小循环环：以房房地产开开发商为为核心的的房地产产开发循循环、以以房地产产投资管管理公司司或房地地产信托托投资基基金为核核心的房房地产投投资循环环以及以以按揭抵抵押债券券为核心心的资产产证券化化循环。。我国目前前还处于于房地产产开发为为主的阶阶段，目目前我国国房地产产融资主主要是间间接融资资方式，，直接融融资所占占比重很很低，发发展房地地产投资资证券，，能优化化房地产产融资结结构，推推动房地地产融资资多元化化，分散散和化解解金融风风险。第一节房房地产产投资证证券化概概述3、能有效效规范房房地产市市场，优优化房地地产融资资市场结结构房地产投投资证券券化方式式主要有有：房地地产股票票、房地地产债券券、房地地产投资资信托、、房地产产投资券券、房地地产投资资基金和和其他受受益凭证证等。第二节房房地产投资资信托一、房地产产投资信托托的内涵房地产投资资信托指信信托投资公公司通过资资金信托方方式集中两两个以上委委托人合法法拥有的资资金，按委委托人意愿愿以自己的的名义，为为受益人利利益或特定定目的，以以不动产为为主要运用用标的，对对房地产信信托资金进进行管理、、运用和处处分的行为为。不动产包括括房地产及及其经营权权、物业管管理权、租租赁权、受受益权和担担保抵押权权等相关权权利。信托是一种种以信任为为基础、以以财产为中中心的法律律关系，它它涉及委托托人、受托托人和受益益人三方当当事人的法法律关系。。信托财产产上的所有有权与利益益相分离，，受托人对对信托财产产享有管理理和处分权权利是信托托财产名义义上的所有有权人。第二节房房地产投资资信托信托不同于于代理。代代理是指代代理人在代代理权限内内，以被代代理人的名名义实施民民事法律行行为。被代代理人对代代理人的代代理行为，，承担一切切民事责任任。两者主主要有以下下区别：（1）信托中受受托人是以以自己的名名义对外从从事民事活活动，并承承担责任；；而代理是是代理人以以被代理人人的名义进进行民事活活动，代理理人仅在被被代理人授授权范围内内的活动承承担责任。。（2）信信托托中中其其受受托托人人享享有有实实施施信信托托事事项项的的一一切切权权限限；；而而代代理理中中其其代代理理人人只只能能在在被被代代理理人人授授权权范范围围内内实实施施活活动动，，不不得得越越权权代代理理，，不不得得滥滥用用代代理理权权。。（3）终止原因不不同。第二节房地地产投资信托托二、房地产投投资信托的组组成1、受托人（信信托投资公司司或房地产投投资公司）2、保管人（房房地产信托投投资人的代表表，对信托财财产进行监督督管理，在我我国必须是取取得财产托管管资格的商业业银行。3、房地产投资资信托合同（（房地产信托托投资人与受受托人（信托托投资公司））应签订房地地产投资信托托合同）4、信托计划及及信托资金管管理、处分说说明书（包括括计划购买、、管理或处分分的不动产种种类、地点、、预定持有期期间、资金来来源、运用及及控制和监管管程序、成本本回收、财务务预测、预估估收益率及信信息披露等事事项）第二节房地地产投资信托托三、房地产投投资信托的运运作房地产信托资资金的运用范范围主要包括括以下方面：：（1）用于土地收收购及土地前前期开发、整整理；（2）投资于不动动产经营企业业进行商业楼楼房及住房开开发、建造；；（3）用于购买土土地商业楼房房或住宅并予予以出租；（（4）以住房抵押押贷款方式运运用；（5）信托文件约约定以不动产产为标的的其其他运用方式式。第二节房地地产投资信托托2、房地产权益益信托信信托投资公公司进行房地地产权益信托托时，必须对对以下事项进进行充分的调调查和分析：：（1）对土地的整整体情况进行行调查分析。。（2）对拟开发、、建造的房地地产项目进行行可行性分析析。（3）对房地产信信托资金使用用企业或房地地产项目实际际管理人的基基本背景、资资信状况、内内部控制制度度与实际流程程、既往的项项目管理与开开发经验进行行评价分析。。（4）了解解房地地产信信托资资金的的受托托方、、保管管方和和该信信托资资金的的使用用方是是否存存在关关联关关系，，房地地产项项目与与房地地产信信托资资金使使用方方是否否存在在关联联关系系。（（5）通过过律师师事务务所出出具的的法律律意见见书，，了解解房地地产信信托资资金使使用方方的有有关情情况。。信托投投资公公司运运用房房地产产信托托资金金，必必须与与房地地产资资金信信托合合同确确定的的投资资目标标及投投资策策略相相一致致。第二节节房房地产产投资资信托托3、房地地产抵抵押贷贷款信信托（（也称称债权权信托托）房地产产抵押押贷款款信托托是指指信托托投资资公司司将信信托资资金以以发放放贷款款的方方式贷贷放给给房地地产开开发企企业使使用。。必须须具备备以下下条件件：信信托投投资公公司具具有5名以以上上房房地地产产专专业业人人员员；；信信托托合合同同的的份份额额未未超超过过200份；；委委托托人人全全部部是是合合格格投投资资者者。。所所谓谓合合格格投投资资者者是是指指每每一一自自然然人人用用于于单单个个信信托托计计划划的的自自有有资资金金不不少少于于100万元元或或每每一一法法人人不不少少于于500万元元；；且且具具备备一一定定的的金金融融、、投投资资知知识识及及经经验验，，具具有有较较高高的的风风险险承承受受能能力力。。第二二节节房房地地产产投投资资信信托托3、房房地地产产抵抵押押贷贷款款信信托托（（也也称称债债权权信信托托））关关于于抵抵押押贷贷款款信信托托的的规规定定：：2005年9月国国家家银银监监会会《关于于加加强强信信托托投投资资公公司司部部分分业业务务风风险险提提示示的的通通知知》规定定：：新新开开办办房房地地产产业业务务应应符符合合国国家家宏宏观观调调控控政政策策，，并并进进行行严严格格的的尽尽职职调调查查，，对对未未取取得得国国有有土土地地使使用用证证、、建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、建建设设工工程程规规划划许许可可证证、、建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证（（““四四证证””））的的项项目目不不得得发发放放贷贷款款；；申申请请贷贷款款的的房房地地产产开开发发企企业业资资质质不不低低于于国国家家建建设设行行政政主主管管部部门门核核发发的的二二级级房房地地产产开开发发资资质质，，开开发发项项目目资资本本金金比比例例不不低低于于35％。。第二二节节房房地地产产投投资资信信托托4、不不受受合合同同份份数数限限制制（（200份以以上上））的的房房地地产产信信托托投投资资信信托托投投资资公公司司开开办办不不受受信信托托合合同同份份数数限限制制的的房房地地产产信信托托业业务务，，应应事事先先取取得得中中国国银银监监会会的的业业务务许许可可，，并并具具备备下下列列条条件件：：（1）公公司司净净资资产产不不低低于于人人民民币币5亿元元；；（（2）从从事事信信托托业业务务的的员员工工占占员员工工总总数数的的三三分分之之二二以以上上，，其其中中具具有有房房地地产产专专业业知知识识和和背背景景的的信信托托经经理理不不少少于于4人；（3）具备完善的的一系列制度度和规程，且且执行良好；；（4）董事会应设设立独立的包包括有外部人人士参加风险险控制委员会会，并由外部部人士担任主主席的审计委委员会；（5）过去两年连连续盈利且信信托业务收入入占公司总收收入的60%以上；（6）过去两年办办理的信托业业务中，没有有损害委托人人或受益人利利益的不良记记录；（7）公司已累计计发行房地产产集合信托计计划3次以上，且信信托计划已经经结束并实现现预期收益。。第二节房地地产投资信托托不受信托合同同份数限制的的房地产集合合信托计划，，其存续期限限不得少于3年，最低募集集金额不得少少于5亿元。募集期期限为1个月，自该计计划批准之日日起计算。募募集期限内，，信托投资公公司募集的资资金超过5亿元的，该信信托即告成立立。否则，该该信托不能成成立，信托投投资公司必须须自行承担推推介费用，并并于15日内将已募集集的资金加计计银行同期存存款利息返还还投资人。第二节房地地产投资信托托四、房地产信信托投资的风风险管理1、应建立完善善公司治理机机制、操作流流程和风险控控制机制。2、设立房地产产信托投资专专户（为每个个信托项目设设立资金账户户和受益人账账户，并在保保管人处开立立单独信托资资金专户）3、房地产抵押押贷款信托的的风险防范主主要包括以下下方面：（（1）以土地使用用证或房产抵抵押方式发放放贷款的，应应当严格落实实土地使用证证或房产的抵抵押权。以信信用担保进行行贷款申请的的，应评估担担保人的担保保能力并形成成书面报告。。（2）利用专业的的评估公司对对项目的建设设周期、资金金运用及整体体效益、项目目存在的相关关限制及其影影响等作出详详尽分析，建建立多方监管管账户，信托托投资公司和和借款人共同同签章并经保保管人审核后后才可划出资资金，严禁挪挪用贷款。（（3）对承贷企业业的项目收入入采取全封闭闭运行的管理理模式，加强强对房地产经经营收益的监监控，要求销销售回款只能能划入保管人人处所开设的的信托资金专专户，防止挪挪用销售回款款。第二节房地地产投资信托托4、房地产权权益信托的的风险防范范（1）以自己名名义代表投投资人介入入所参股房房地产企业业的治理，，为受益人人的利益谨谨慎管理信信托资金；；（2）及时办理理所涉及的的房地产企企业的股权权变更手续续或信托登登记手续；；

（3）对控股或或属于关联联方关系的的房地产企企业，应当当在评价自自身房地产产企业管理理经验与能能力的基础础上，依法法聘请外部部专业机构构参与管理理。例7-1海协信托·天福绿洲、、天福人家家综合商住住小区开发发项目集合合资金信托托计划信托托计划规模模不超过人人民币1亿元，起点点为20万元，年收收益率不低低于4.8%，期限为2.5年。担保措措施为：（（1）土地使用用权抵押：：借款人以以“天福绿绿洲、天福福人家综合合商住小区区”土地使使用权抵押押给受托人人作为偿还还贷款的担担保，并办办理抵押登登记，抵押押率为46%。（2）股权质押押：借款人人以其主要要股东持有有的74.15%股权质押给给受托人。。（3）楼盘折价价拍卖、转转让：如借借款人无力力如期偿还还借款，则则两小区住住宅楼、商商务楼、停停车场均折折价拍卖（（折价率为为60%）或转让，，本计划的的投资者依依据合同金金额的大小小享有优先先收益权。。发行期：：2004年7月15日至2004年8月15日。例7-1的案例分析析：该该信托托计划是一一个房地产产信托投资资计划，房房地产行业业的吸引力力在于其高高收益性以以及回收期期相对较短短，但它的的高风险如如何规避、、控制？房房地产信托托投资计划划的风险成成为信托投投资计划各各当事人所所关注的焦焦点。该项项目中，同同时采用了了土地使用用权抵押、、股权质押押、楼盘折折价拍卖、、转让等风风险控制措措施。几乎乎每一个房房地产信托托计划均会会采取土地地抵押的风风险控制措措施，即由由被投资方方用相关的的资产进行行抵押，并并进行相应应的抵押登登记；采用用股权质押押的担保方方式在房地地产项目中中也是比较较常见的。。例7-2北京中央商商务区（CBD）土地开发发项目资金金信托计划划：2002年，北京国国际信托投投资公司发发行北京中中央商务区区（CBD）土地开发发项目资金金信托计划划，发行规规模6亿元，期限限5年，预期收收益率4.8%，单笔信托托最小规模模5万元。以贷贷款方式贷贷放给北京京土地整理理储备中心心商务区分分中心，用用于CBD土地开发及及基础设施施建设项目目，并辅助助进行资本本市场投资资和资金市市场运作。。担保方式式为一级土土地开发的的直接净收收益、财政政支持。案例分析：：土地储备备信托中，，通常以政政府投资企企业担保、、地方财政政担保或者者储备土体体抵押等作作为主要风风险控制措措施，以政政府财政预预算、储备备土地转让让收入等作作为资金偿偿还来源。。北京中央央商务区（（CBD）土地开发发项目资金金信托以土土地收益权权、政府财财政为担保保方式。关于土地储储备信托的的风险问题题：（1）土地储备备贷款通常常的还款来来源是未来来土地的转转让收入。。一般来看看，它最直直接的风险险控制措施施是以所储储备土地进进行抵押。。但是在储储备土地的的规划尚未未出来之前前，其用地地性质、使使用年限、、容积率等等重要指标标处于未确确定状态。。因此，对对将所储备备的土地难难以做出客客观的价值值评估。（2）政府财政政担保也存存在较大的的风险。首首先，《担保法》严禁各级地地方政府和和政府部门门对规定之之外的贷款款和其他债债务，提供供任何形式式的担保或或者是变相相担保；其其次，土地地储备信托托在缺乏有有效监督和和制约的条条件下，出出让土地所所取得的收收入往往被被挪用或者者用以弥补补地方财政政赤字，而而不能及时时返还土地地储备机构构用以偿还还贷款，使使得土地储储备机构无无法按期还还本付息。。（3）土地储备备到土地出出让需要的的时间较长长，使土地地储备信托托的风险加加大。第二节房房地产投资资信托五、我国房房地产投资资信托发展展（一）我国国房地产投投资信托发发展概况2002年，信托开开始介入房房地产业，，共募集资资金19.56亿元。2003年共发行信信托产品268个，资金规规模为229.7亿元，其中中房地产资资金规模约约为60亿元。2004年房地产信信托产品94个，资金规规模为129.5亿元。2005年房地产信信托产品115个，资金规规模为143.41亿元。房地地产投资信信托产品中中，土地储储备信托因因有政府信信用背景发发展较快。。仅2006年前10个月全国共共有9个信托公司司发行了13个土地储备备信托计划划，涉及的的信托资金金规模达45.8亿元，平均均规模约为为3.52亿元。在发发行的这13个土地储备备信托计划划中，期限限最长的为为5年，最短的的为1年，平均期期限为2.25年。第二节房房地产投资资信托（二）我国国房地产投投资信托发发展的原因因及特征1、我国房地地产投资信信托发展的的原因（（1）国家对房房地产业的的宏观调控控，严格房房地产信贷贷条件和控控制房地产产信贷规模模，2003年的“121号文件”提提高房地产产开发项目目资本金，，即由20%提高至35%；提高商业业银行存款款准备金比比率等。（2）房地产市市场运作较较为成熟，，收益较高高，并得到到持续快速速发展。第二节房房地产投资资信托2、我国房地地产投资信信托的基本本特征（（1）收益率比比其他领域域的信托投投资的收益益高。以2004年为例，信信托投资在在房地产、、基础设施施、其他实实业、银行行业、证券券业等领域域的年收益益率分别为为5%、4.71%、4.89%、3.8%和4.1%，房地产信信托投资的的收益最高高；2005年房地产投投资信托的的年收益率率为5.17%，也是所有有领域收益益最高的。。（2）海外地产产基金的份份额逐年增增长，发展展较快。2003年摩根士丹丹利进入中中国房地产产市场；2004年美林集团团、美国雷雷曼兄弟、、洛克菲勒勒澳大利亚亚麦格里银银行等进入入中国；2005年，入华地地产基金机机构100多家，资金金达28亿美元，占占约15%的份额。它它们主要是是与国内房房地产企业业进行合作作合资开发发，进行股股权投资。。第二节房房地产投资资信托2、我国房地地产投资信信托的基本本特征（3）房地产信信托投资平平均规模小小，信托期期限较缺。。以2005年12月的房地产产信托投资资来看，房房地产的信信托计划14个，资金规规模16.65亿元，分别别占当月信信托投资的的22.58%和23.12%，信托产品品的平均规规模为11893万元，平均均信托期限限为2.07年。从总体体上分析，，房地产信信托投资平平均规模小小，信托期期限一般在在1.5——2年左左右右。。（4）运运作作模模式式单单一一，，多多以以贷贷款款形形式式运运作作。。由由于于在在我我国国房房地地产产信信托托投投资资受受200份信信托托契契约约、、每每份份最最低低不不得得低低于于5万元元的的限限制制，，房房地地产产信信托托投投资资全全部部是是私私募募性性质质的的，，并并且且95%是针针对对单单一一房房地地产产项项目目的的；；同同时时信信托托投投资资公公司司基基本本上上将将信信托托资资金金以以贷贷款款方方式式贷贷款款给给房房地地产产商商使使用用，，以以抵抵押押贷贷款款为为主主。。第二二节节房房地地产产投投资资信信托托（三三））我我国国房房地地产产投投资资信信托托发发展展趋趋势势我国国房房地地产产投投资资信信托托的的发发展展趋趋势势可可以以归归纳纳为为以以下下三三点点：：（（1）房房地地产产投投资资信信托托是是未未来来房房地地产产开开发发融融资资的的一一种种重重要要方方式式；；（（2）房地产产投资信信托将从从私募性性转向公公募性，，并向产产业投资资基金发发展；（（3）权益性性房地产产投资信信托将是是主要运运作模式式。第三节房房地产产投资基基金一、房地地产投资资基金的的内涵及及类型（一）房房地产投投资基金金的内涵涵房地产投投资基金金，就是是通过发发行基金金券，筹筹集社会会资金，，进行组组合投资资，主要要投资在在房地产产上和房房地产股股票债券券上，然然后将投投资收益益分配给给基金券券持有者者的一种种规范化化的集合合投资制制度。房地产投投资基金金在80年代发展展迅速，，并成为为发达国国家重要要的房地地产投资资筹资渠渠道。比比如美国国的不动动产投资资信托（（REITs———RealEstateInvestmentTrusts）、加拿拿大怡东东太平洋洋地产股股信托基基金等就就属于这这类。第三节房房地产产投资基基金（二）房房地产投投资基金金的类型型1、按房地地产投资资基金的的组织划划分（（1）公司司型基基金（（又称称共同同基金金），，是指指由发发起人人组建建基金金公司司，并并向社社会公公开发发行股股票或或受益益凭证证的方方式来来筹集集资金金，投投资者者购买买基金金股票票或受受益凭凭证，，即成成为该该公司司的股股东，，凭受受益凭凭证分分享红红利。。主要要特点点有：：①其形形态是是股份份公司司，其其业务务集中中于从从事证证券投投资信信托。。②共共同基基金设设有董董事会会和股股东大大会。。基金金资产产由公公司所所有，，投资资者则则是该该公司司的股股东。。③共共同基基金一一般设设有基基金经经理人人和托托管人人。基基金经经理人人负责责基金金资产产的投投资管管理，，托管管人则则负责责对基基金经经理人人的投投资活活动进进行监监督。。第三节节房房地产产投资资基金金（二））房地地产投投资基基金的的类型型1、按房房地产产投资资基金金的组组织划划分（（2）契约约型基基金，，也叫叫单位位信托托基金金。是是指专专门的的投资资机构构（大大多数数是金金融机机构））共同同出资资组建建一家家基金金管理理公司司，基基金管管理公公司作作为委委托人人通过过与受受托人人（即即基金金保管管公司司）签签订““信托托契约约”的的形式式发行行受益益凭证证，吸吸收社社会上上的闲闲散资资金。。这种种基金金是最最为流流行的的一种种。英英国、、日本本、新新加坡坡等国国以及及香港港、台台湾地地区大大多数数都是是契约约型基基金。。第三节节房房地产产投资资基金金契约型型基金金的特特点：：①单单位信信托基基金是是根据据“信信托契契约””而组组建一一家经经理公公司。。在组组织结结构上上，一一般不不设董董事会会。并并指定定一家家证券券公司司或承承销公公司代代为办办理基基金单单位持持有证证的发发行、、买卖卖、转转让、、交易易、利利润分分配、、收益益及本本金偿偿还等等。②②受托托人接接受基基金经经理公公司的的委托托，并并且以以信托托公司司的名名义为为基金金注册册和开开立户户头。。基金金账户户独立立于基基金保保管公公司的的账户户。契约型基金金有其优点点：

第一一，经营与与保管分开开，经理公公司与保管管机构可以以互相监督督。第二，，财务独立立。经理公公司在保管管机构有独独立的基金金账户，不不与经理公公司和保管管机构的财财产相混，，也不受保保管机构经经营状况的的影响。第第三，利润润充分归于于受益人，，投资者利利益得到保保障。第三节房房地产投资资基金2、按基金的的受益凭证证可否赎回回或追加划划分（1）封闭型基基金是指发发行在外的的基金单位位份额是固固定的，发发行期满后后基金就封封闭起来，，在设定的的期限内不不能追加发发行受益凭凭证，也不不能赎回而而只能在市市场转让。。（2）开放型基基金是指基基金管理公公司在设立立基金时，，发行的基基金单位总总量不固定定，基金总总额亦不封封顶，可根根据实际情情况追加发发行受益凭凭证，投资资者可以随随时购买基基金，经理理管理公司司也可以随随时赎回基基金。第三节房房地产投资资基金封闭型基金金和开放型型基金的区区别：第第一，基金金单位发行行的数量限限制不同。。第二，基金金的买卖方方式不同。。封闭型基基金在第一一次发行结结束后，投投资者不能能赎回，只只能在二级级市场进行行竞价交易易。而开放放型基金在在第一次发发行结束后后，投资者者可将基金金卖给基金金经理人赎赎回现金，，不需要在在二级市场场进行买卖卖，买卖不不需要证券券经纪商。。第三，两者者买卖价格格有所不同同：封闭型型基金的买买卖价格受受市场供求求因素的影影响，进行行竞价买卖卖，可能出出现低于或或高于票面面面值的情情况。而开开放型基金金的买卖价价格不受市市场供求关关系的影响响，基金卖卖出价格是是根据单位位资产净值值加上一定定比例的发发行费，基基金买入价价就是基金金单位的资资产净值。。第三节房房地产投资资基金在一定条件件下，封闭闭型基金也也可以转变变为开放型型基金。通通常封闭型型基金上市市3年后，在下下列两种情情况下，可可转化为开开放型基金金。一是经经一定数量量的投资者者提议，经经理人和信信托人决议议，三方同同意终止基基金上市，，改为开放放型基金；；另一种是是基金市价价连续两个个月低于资资产净值20%以上，由基基金经理人人主持召开开持有人大大会，以资资产净值为为买卖价格格，改为开开放型基金金。一般来来说，封闭闭型基金大大多是在证证券市场发发展程度较较低时采用用；而开放放型基金是是证券市场场发展程度度高时采用用。比如美美国、日本本、英国等等国家及我我国台湾、、香港地区区开放型基基金占的比比重相当大大。第三节房房地产投资资基金3、按基金投投资的目的的划分（（1）权益型型基金，，是完全全参与房房地产的的开发与与投资，，并与投投资人分分享其投投资所得得，即将将所筹集集的资金金开发或或购买房房地产，，待房地地产出售售后，将将所得收收益分配配给投资资人。（2）抵押型型基金，，是将募募集的资资金，以以金融中中介的身身份贷给给不动产产开发经经营者，，并以其其不动产产为抵押押，将贷贷款利息息分配给给投资者者。（3）混合型型基金，，即以购购买房地地产和融融通资金金为目的的，一般般是以信信托投资资的方式式，参与与房地产产开发经经营者的的投资活活动，其其收益高高于贷款款方式，，除了利利息收益益以外，，还可以以分享房房地产开开发经营营利润。。第三三节节房房地地产产投投资资基基金金房地地产产投投资资基基金金跟跟我我国国传传统统的的基基金金无无论论在在内内涵涵上上，，还还是是在在外外延延上上都都有有很很大大的的差差异异。。传传统统意意义义上上的的基基金金（（如如福福利利基基金金、、奖奖励励基基金金、、保保险险基基金金、、偿偿债债基基金金等等）），，这这些些专专门门基基金金一一般般不不用用作作再再投投资资。。房房地地产产投投资资基基金金跟跟住住房房公公积积金金、、住住房房基基金金在在性性质质上上也也不不相相同同，，后后者者属属于于一一种种强强制制性性储储蓄蓄，，主主要要用用于于居居民民个个人人购购房房、、建建房房和和修修房房等等，，以以满满足足居居住住需需求求，，是是一一种种住住房房消消费费投投资资。。而而房房地地产产投投资资基基金金，，主主要要是是指指共共同同基基金金和和单单位位信信托托基基金金，，即即专专门门的的投投资资机机构构通通过过发发行行受受益益凭凭证证或或入入股股凭凭证证的的方方式式，，将将社社会会上上的的闲闲散散资资金金集集中中起起来来，，交交由由专专业业人人士士进进行行经经营营、、管管理理，，分分散散投投资资于于特特定定的的房房地地产产上上，，投投资资者者按按投投资资比比例例分分享享投投资资收收益益。。第三三节节房房地地产产投投资资基基金金二、、房房地地产产投投资资基基金金的的构构成成房地地产产投投资资基基金金是是以以信信托托契契约约为为基基础础，，其其构构成成应应包包括括五五个个要要素素：：投投资资人人（（基基金金受受益益人人））、、基基金金经经理理人人（（基基金金管管理理公公司司））、、基基金金托托管管人人（（基基金金保保管管机机构构，，一一般般是是商商业业银银行行））、、基基金金代代理理人人（（证证券券公公司司））以以及及投投资资顾顾问问。。第三三节节房房地地产产投投资资基基金金三、、基基金金的的设设立立设立立基基金金，，除除报报经经主主管管机机关关批批准准，，基基金金经经理理人人具具备备发发行行资资格格和和条条件件外外，，还还必必制制定定一一系系列列的的文文件件。。这这些些文文件件主主要要包包括括：：基基金金章章程程、、基基金金信信托托契契约约、、基基金金募募股股明明书书。。第三节节房房地产产投资资基金金四、基基金的的发行行与交交易（一））基金金单位位与基基金单单位持持有证证一般来来说，，经理理人将将初次次计划划发行行的基基金总总额等等额分分割成成若干干个单单位，，每一一份额额就是是一个个基金金单位位。基基金单单位持持有证证，是是由经经理人人和信信托人人共同同签发发给基基金投投资者者的受受益凭凭证，，是投投资者者对信信托资资产拥拥有所所有权权的证证明。。它是是一种种无面面额的的有价价证券券，它它确定定投资资者的的权利利。基基金单单位持持有证证可以以转让让、买买卖，，也可可以继继承、、赠与与。第三节节房房地产产投资资基金金四、基基金的的发行行与交交易（二））基金金的发发行初初次发发行主主要有有两种种方式式：定定向发发行和和公开开发行行。采取定定向发发行方方式，，经理理人发发行的的基金金单位位除由由基金金公司司发起起人认认购外外，其其余基基金单单位不不能向向社会会公众众公开开发行行，但但可以以向其其他法法人发发行一一部分分基金金单位位，经经批准准也可可以向向基金金管理理公司司内部部职工工发行行部分分基金金单位位。采取公公开发发行方方式，，经理理人发发行的的基金金单位位除由由基金金管理理公司司发起起人认认购（（10%以上））外，，其余余基金金单位位应向向社会会公众众公开开发行行。基基金管管理公公司所所购买买的基基金份份额，，不得得上市市转让让，基基金清清盘前前，经经理人人持有有基金金的余余额也也不得得低于于这一一比例例，以以体现现投资资人与与经理理人风风险共共担的的原则则。第三节房房地产投资资基金四、基金的的发行与交交易（二）基金金的发行基基金的首次次发行价格格，就是发发行总值除除以发行份份额的比值值，再加上上一定比例例（约3%—5%）的首次购购买费（即即发行费））。封闭型基金金，在发行行时，要规规定发行价价格、发行行对象、最最低认购额额度，还要要规定发行行总额及发发行期限。。只要认购购达到发行行总额或总总额达到核核准规模的的80%以上，基金金就进行封封闭，不得得再接受认认购申请，，不得再增增发基金份份额。基金金发行期一一般为一个个月。发行行期满，未未能成立的的基金，由由经理人向向投资人退退回所筹资资金，并支支付同期活活期存款利利息，所发发行的有关关费用由经经理人承担担。开放型基金金，在发行行时，发行行总额是变变动的，但但在首次发发行时，基基金经理人人也设定了了该基金的的发行总额额和发行期期限，基金金资产也随随投资人的的赎回时增增时减。第三节房房地产投资资基金四、基金的的发行与交交易（三）基金金的交易封闭型基金金正式成立立3个月后，基基金经理公公司申请基基金在证券券交易所上上市。目前前，我国大大部分基金金是在证券券交易中心心交易的，，只有少部部分在深圳圳、上海证证券交易所所上市。若若获准上市市后，投资资人买卖基基金，可通通过证券二二级市场进进行竞价买买卖。基金金份额上市市交易，应应当符合下下列条件：：（1）基金的募募集符合本本法规定；；（2）基金合同同期限为5年以上；（（3）基金募集集金额不低低于2亿元人民币币；（4）基金份额额持有人不不少于一千千人；（5）基金份额额上市交易易规则规定定的其他条条件。第三节房房地产投资资基金四、基金的的发行与交交易（三）基金金的交易开放型基金金正式成立立3个月后，基基金经理人人自行或委委托证券经经纪商开设设内部柜台台进行基金金的买卖与与转让。基基金的卖出出价格，等等于基金单单位的资产产净值、首首次发行费费和交易手手续费之和和，这个价价格就是投投资人购买买基金的价价格。买入入价等于基基金单位资资产净值，，通常也称称赎回价，，这个价格格就是投资资人卖出基基金的价格格。第三节房房地产投资资基金五、投资基基金的投资资限制、费费用与收益益分配（一）投资资限制基金作为一一种投资信信托工具，，具有特定定的投资范范围。经理理人只能在在信托契约约规定的投投资范围内内进行投资资经营，不不能超越信信托契约所所规定的范范围。美国国、日本推推行房地产产投资基金金时，对投投资对象公公布得极为为详细。第三节房房地产投资资基金房地产投资资信托基金金发行条件件和经营特特征为：（1）由专家或或受托人经经营（2）基金公司司的财务公公开（3）采取股票票或受益凭凭证形式，，可上市交交易（4）至少75%的资产必须须是房地产产，投资任任何一种有有价证券不不得超过10%（5）至少75%的收益来来源于与与房地产产有关的的经营投投资，20%的总收益益可来自自于股利利或利息息（6）必须将将90%以上的税税后收益益分配给给投资者者第三节房房地产产投资基基金房地产投资资信托基金金（REITS）在美国发发展较快的的一个重要要原因是REITS能享受税收收优惠。首首先，REITS作为人的集集合不存在在公司税的的问题；其其次，美国国法律规定定，REITS投资的房地地产资产属属于免税资资产。1960年，美国国国会就通过过了议案，，修订《国内税收法法典》，使REITS享有与共同同基金同样样的特殊税税收优