合肥写字楼市场报告(最终)-课件

合肥写字楼调研报告之心城销售部2012.7合肥写字楼调研报告之心城销售部目前，合肥商业写字楼市场已经进入高速发展期，近期新老城区商业写字楼基本上定位高端、配套齐全、客户针对性强、销售推广完善，本篇报告以合肥市写字楼整体发展情况入手，着重分析本项目周边同档次或者新出写字楼情况，以便公司高层对本项目在开盘模式、销售定价、推广方案制定上作为参考！前言目前，合肥商业写字楼市场已经进入高速发展期，近合肥写字楼整体概况之心城推广建议重点写字楼市场分析之心城开盘策略合肥写字楼之心城重点写字楼之心城合肥写字楼概况：起步晚、起点低，市场细分迟产品萌芽期（1995—2002）形象转变期（2003—2007）快速发展期（2007至今）代表楼盘:财富广场1期、天徽大厦、中环国际广场、万通大厦代表楼盘:置地投资广场、蓝鲸国际绿地赢海、汇金大厦、新城国际、财富广场4期IFC安徽国际金融中心、安粮东怡广场代表楼盘:邮电大厦、润安大厦合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，刚刚起步，作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠缺，继而不能为市场所用，继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后，

合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。

进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以北一环财富广场、政务区新城国际、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。

合肥写字楼概况：起步晚、起点低，市场细分迟产品萌芽期形象转变目前已形成七个写字楼集中分布、开发的区域市中心商务区北一环路商务区新站商务区包河商务区政务区商务区高新区商务区分布：胜利广场周边；代表项目：宝文商务大厦（已售完）平均售价：9000元/㎡；分布：环城路以内；代表项目：华侨广场；(已售完）平均售价：11000-14000元/㎡；分布：马鞍山路及徽州大道沿线；代表项目：绿地赢海；（已售完）平均租金：35-55元/㎡.月；平均售价：8500元/㎡；分布：北一环附近；代表项目：国光.万豪广场；平均售价：7000-8000元/㎡；代表项目：安粮东怡广场平均售价：13000元/㎡；分布：软件园周边；代表项目：浙商大厦·瑞雅领馆；平均售价：9000元/㎡；分布：政务区；代表项目：新地中心；平均售价：10000-12000元/㎡；蜀山区商务区分布：三里庵、五里墩周边；代表项目：IFC安徽国际金融中心平均售价：15000-20000元/㎡；代表项目：新华国际金融广场平均售价：9000-11000元/㎡；随着国家对于沿海重要经济体往中部战略转移，中部省市大建设开始，合肥高端商务氛围雏形已现、价格位于中游，并开始逐步增强。目前已形成七个写字楼集中分布、开发的区域市中心商务区北一环路写字楼供应充足，主要集中在西南片区区域供货量（万方）主要货量来源中心商务区约15安粮东怡金融广场、华侨广场北一环商务区约10祥源广场、国光.万豪广场蜀山区商务区超过35IFC、之心城、环球金融广场新华国际金融广场、港汇广场包河区商务区约25东方广场、绿地赢海、安粮城市广场政务区商务区超过60置地广场、新地中心、蔚蓝商务港、新城国际、万达广场、华邦世贸城、财智中心、信政白天鹅商务中心和华润项目等新站区商务区约20信地城市广场、宝文商务大厦高新区商务区约10光彩广场、浙商大厦其他部分区域超过40万方恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等合计210-------在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市，供应充足。

蜀山区、政务区的体量达到未来供应量的45%，将是合肥新老区域未来高档写字楼市场的集聚地，形成新的商务中心写字楼供应充足，主要集中在西南片区区域供货量（万方）主要货量企业性质占比民营企业87.4%政府机构2.8%国有企业3.2%事业单位2.6%外资企业4.0%尽管在各重点商务区行业分布情况有所差异，但合肥市写字楼租赁企业中从事建筑装饰行业的最多，占总比重的12.1%，与其在合肥市迅速发展密切相关；其次教育培训、金融保险、外贸批发零售业也是入住较多的行业。而在各重点商务区中，高新区商务区主要为科研楼项目，打造高新产业孵化器；蜀山区、政务区商务区入住的写字楼有置地投资广场、汇金大厦、新城国际、蔚蓝商务港；置地投资广场、汇金入住率达70%以上，新城国际入住率达到90%以上，蔚蓝商务港入住率达65%以上；而省级政务区—滨湖区的写字楼现在还未正式入驻。由于政府鼓励民营企业发展以及国有、事业单位的陆续改制，入住写字楼的企业87.4%为民营企业；而随着对外开放的实行，外资企业在合肥市写字楼入住企业中占据4.0%的比例。入驻企业以建筑、装饰、科教、金融保险和外贸企业居多

企业性质占比民营企业87.4%政府机构2.8%国有企业3.2入驻企业租赁面积多在100㎡以上企业类型金融保险制造业政府机构农业能源业咨询业房地产业需求面积区间（单位：㎡）100-2000100-3001000-2000100-700200-2200100-200100-1000企业类型交通运输饭店旅游业传媒业网络信息业建筑装饰业法律会计业需求面积区间（单位：㎡）100-1000100-200100-200100-700100-300100-800企业类型电子通信美容保健科教文外贸、批发、零售需求面积区间（单位：㎡）100-1800100-200100-400100-400营销售后100-400多元化400-500入驻企业租赁面积多在100㎡以上企业类型金融保险制造业政府机客户群体特征

：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向金融类客户实业类客户外向型经济体对形象要求很高；需求面积大，多选择高层区，价格承受能力很强；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款。中介服务类客户科技类客户投资类客户对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。不太关心写字楼的形象，对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款。客户群体特征：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向金融类客写字楼关注点：市场专业化细分明显，需求要素考虑的较多要素关注点要素关注点环境宜人并整洁幽静安全要求保安措施严密配套满足现代自动化办公需求（电梯、空调、办公网络）景观要求景观好功能齐全、布局合理（会议室、员工餐厅）休闲尽量充足的休闲空间和设施（健身房、书吧、咖啡吧）装修公共面积装修上档次（大堂、过道、卫生间）人气要求旺盛而又不喧闹物业管理注重安全、服务内容和品牌建筑质量要求高质量公共交通依赖程度高、快速到达工作地点（公交、地铁、车位）业主心态优越感、成就感、表现欲公共装修具有品味、高尚、实用的特点工程进度要求工程进度快、怕烂尾写字楼关注点：市场专业化细分明显，需求要素考虑的较多要素关注写字楼整体市场小结供应成交：现有货量进入尾声，成交量趋缓，后续供应激增，市场竞争压力加大；价格现状：当前市场供应进入尾声，刺激价格上涨，后续放量比较集中，价格将趋于稳定；面积分割：入驻企业面积需求多在100平米以上；整层销售或半层销售需求逐渐上升；发展趋势：市中心土地供应有限、稀缺，未来政务区和滨湖新区将成为供应热点、买房转移西南区域。写字楼整体市场小结供应成交：现有货量进入尾声，成交量趋缓，合肥写字楼整体概况之心城推广建议重点写字楼市场分析之心城开盘策略合肥写字楼之心城重点写字楼之心城竞争楼盘调研分布图本案：之心城IFC安粮东怡广场新华国际金融广场华邦ICC新地中心安徽置地广场新城国际竞争楼盘调研分布图本案：之心城IFC安粮东怡广场新华国际金安徽国际金融中心（IFC）项目名称安徽国际金融中心项目地址蜀山区梅山路18号占地面积4.06万方；总建面积30万方；写字楼A座：3.8万方；B座：12万方销售时间2010年6月19日交付时间2012年12月31日开发商安徽旅游集团物业公司安徽安兴华安物业有限责任公司物管费暂定5元/平米停车位数量1700左右公摊28%-38%层数及总高度地上57层，底下3层，总高度240米层高3.8米（47层以上3.9米）A座B座安徽国际金融中心（IFC）项目名称安徽国际金融中心项目地大堂面积800平米大堂高度14.5米电梯品牌及数量7-25层（6部）26-41层（5部）42-57层（5部）外加2部消防电梯。共19部电梯，品牌未定空调品牌未定；分层计算外立面金属幕墙、石材幕墙和中空断桥Low-E玻璃幕墙装修标准公共部分精装修，其余毛坯面积区间120-2000平米价格区间15500—20000元/平米优惠政策按揭9.95折；一次性9.9折（特批可再优惠0.5%在售动态A座已被国元证劵整栋购买，B座已售90%,剩余1万方左右，均为40层以上，大面积户型和及整层安徽国际金融中心（IFC）IFC安徽国际金融中心进驻单位：国元证券、进出口银行、安徽轻工等大堂面积800平米大堂高度14.5米电梯品牌及数量7-25层安徽国际金融中心（IFC）区域内一环交通便利、配套完善、环境成熟、人气旺盛，240米高度市中心标志性建筑。推广媒体：主要以户外、报纸为主。开盘做过明星效益的营销活动。此项目开盘两年，目前写字楼主体外立面完工，开盘期最低价格在9500元，前期成交价在13000元，剩余物业都是高楼层，面积区间在400平米到整层面积，险销售报价在16000-20000元/平米，是目前合肥市销售价格最高写字楼项目，客户投入成本高，去化较难，客户来访量在10组/周左右。安徽国际金融中心（IFC）区域内一环交通便利、配套完善安粮东怡广场A座项目名称安粮东怡广场项目地址阜南路与蒙城路交叉口占地面积1.24万方；总建面积16.6万方；写字楼A座：3.6方；B座：8.6万方，C座4.8万方销售时间2011年7月交付时间2012年12月31日开发商安徽安粮地产有限公司物业公司戴德梁行物管费4.5元/平米停车位数量1200左右公摊30%层数及总高度地上46层，地下3层，总高度192米层高3.9米B座C座安粮东怡广场A座项目名称安粮东怡广场项目地址阜南路与蒙城路交安粮东怡广场安粮东怡金融广场大堂面积300平米大堂高度10米电梯品牌及数量奥克斯17部客梯，2部消防梯空调品牌双良中央空调；分户计算外立面中空断桥Low-E玻璃幕墙装修标准公共部分精装修，其余毛坯面积区间110-1900平米价格区间11000—16000元/平米；均价13000元/平米；优惠政策按揭9.7折；一次性9.6折在售动态28层以下销售90%，28-36层在售约30%；37-46层未售，据说再谈大客户；由于南面是杏花公园，环境较好，南北朝向差约2000元/平米，进驻单位：招商银行、明明餐饮等安粮东怡广场安粮东怡金融广场大堂面积300平米大堂高度10米安粮东怡广场项目在环城景区景观核心地带，是市中心仅有的生态景观办公区域，南邻杏花公园，办公环境优越，本身定位也较高，但周边办公集群少，形成不了规模。项目推广主要以户外、报纸为主。曾搞过论坛联谊，营销活动较少。定位均价在13000元/平米，但市调成交价在11000元/平米，因中低楼层销售过70%，剩余高层价格达到17000左右，面积较大约300平米以上，但是优惠幅度较大，还是投资客为主。客户来访量在15组/周左右。安粮东怡广场项目在环城景区景观核心地带，是市中心仅有的生态景新华国际金融广场项目名称新华国际金融广场项目地址合肥市黄山路与潜山路交口向南200米占地面积44256平方米总建面积写字楼15万平方米销售时间2011年6月交付时间2013年6月开发商安徽新华长江集团物业公司世邦魏理仕，物管费4.95元/平米停车位数量2000个（商业、住宅、公寓、写字楼）公摊28%层数及总高度25层100米层高3.8米C座B座A座新华国际金融广场项目名称新华国际金融广场项目地址合肥市黄山路新华国际金融广场新华国际金融广场大堂面积660平米大堂高度12米电梯品牌及数量日立，单栋8部（6部客梯，2部消防）空调品牌大金外立面干挂石材加玻璃幕墙装修标准公共区域精装，电动窗户，其他区域毛坯面积区间C栋：130-1834平米价格区间9000-11000元优惠政策一次性9.7折，按揭9.9折，及时签约9.9折在售动态B栋即将认筹，3套起售。C栋销售50%,高楼层难以去化。进驻单位：新华集团新华国际金融广场新华国际金融广场大堂面积660平米大堂高度1新华国际金融广场虽项目高度刚过百米，但三栋体量是潜山路段在蜀山区与政务区交汇处最大体量写字楼，综合体配套齐全，美食街、精品步行街、精装公寓、商之都前期已签约；目前在售C座剩余高层较多，B座即将起售，但必须购买3套以上；分析认为这样的销售策略可推进C座剩余房源的去化量。C座目前报价为9000-11000，但实际成交价在9500元左右，由此看出，优惠幅度大。新华国际金融广场虽项目高度刚过百米，但三栋体量是潜山路段在安徽置地广场项目名称安徽置地广场项目地址政务区天鹅湖南岸，习友路与怀宁路交汇处

占地面积37333方总建面积写字楼共5栋30万方销售时间未开，7月7日认筹交付时间未定开发商安徽置地（合肥）投资有限公司物业公司新联物业，物管费3.98元/平米停车位数量约3000个公摊30%层数及总高度24层，100米层高3.8米A座B座C座D座安徽置地广场项目名称安徽置地广场项目地址政务区天鹅湖南岸，习安徽置地广场置地广场大堂面积320平米大堂高度9.6米电梯品牌及数量品牌未定，7部电梯空调品牌品牌未定，分户计量外立面干挂石材+双层中空玻璃+铝合金型材窗户装修标准公共部分精装，其他毛坯面积区间90-300平米价格区间9000左右优惠政策未定在售动态7月7日开始认筹，22号开盘进驻单位：安徽省信用担保集团（B栋整栋）安徽置地广场置地广场大堂面积320平米大堂高度9.6米电梯品安徽置地广场置地在合肥写字楼市场品牌形象好，此次推出户型以90平方为主，偏向小型投资客户，但写字楼总体量较大，5栋写字楼共约50万平米，适合中高低端企业进驻，相信后期会类似与北一环，形成一个纯办公集群。安徽置地广场置地在合肥写字楼市场品牌形象好，此次推出户型以新城国际项目名称新城国际项目地址东流路与潜山路交汇处

占地面积47019m2总建面积200000M2销售时间C栋2011年5月开盘交付时间今年年底开发商安徽基石置业有限公司物业公司新城国际物业停车位数量约2000个公摊30%层数及总高度30层，128.3米层高3.8米C座D座B座A座新城国际项目名称新城国际项目地址东流路与潜山路交汇处占地面新城国际新城国际大堂面积800平米大堂高度10米电梯品牌及数量三菱电梯，10部电梯空调品牌麦克维尔外立面Low-e双层中空玻璃幕墙装修标准公共部分精装，其他毛坯（每两层有一个空中花园）面积区间145-1800平米价格区间12000元左右优惠政策一次性9.8折。按揭9.9折。在售动态C栋销售20%，进驻单位：工行，平安人寿，中石油等等新城国际新城国际大堂面积800平米大堂高度10米电梯品牌及数新城国际由于在政务区是首个高端写字楼，所以进驻商家较多，对目前在售C座有一定促进作用，但不注重营销形象，C座去化较慢。未做任何推广，只有D座工地户外围挡。周边高端竞争楼盘较多，后期竞争力较差。新城国际由于在政务区是首个高端写字楼，所以进驻商家较多，对新地中心项目名称新地中心项目地址潜山路与祁门路交汇西南处

占地面积6.28万平米总建面积17万M2销售时间2011.12交付时间2013.12开发商安徽纵横房地产有限责任公司

物业公司青岛雅园停车位数量2600左右公摊30%左右层数及总高度30层，100米层高3.75米A座B座C座新地中心项目名称新地中心项目地址潜山路与祁门路交汇西南处占新地中心新地中心大堂面积400平米大堂高度11.5米电梯品牌及数量7部电梯空调品牌VRV中央空调外立面Low-e彩轴玻璃幕墙装修标准公共部分精装，其他毛坯（每层有一个空中花园）面积区间135-1373价格区间11000左右优惠政策一次性9.6折，按揭9.8折，及时9.9折在售动态C栋20层以下销售90%，20层-30层，淮矿再谈。进驻单位：B栋国开银行新地中心新地中心大堂面积400平米大堂高度11.5米电梯品牌新地中心定位高端，有13万方大型商业裙楼（百盛进驻）及高端住宅，配套齐全。现场体验式营销，让人感到无比的尊贵感，映像深刻，进驻的大客户档次较高。推广力度较强，主要以户外、报广、网络、论坛活动为主。新地中心定位高端，有13万方大型商业裙楼（百盛进驻）及高端华邦世贸城项目名称华邦世贸城项目地址政务区潜山路和东流路交汇处东北角占地面积7.2万总建面积11万M2销售时间未定交付时间未定开发商合肥市东舜置业有限公司

物业公司戴德梁行停车位数量1700公摊30%左右层数及总高度45层，209米层高3.9米B座A座华邦世贸城项目名称华邦世贸城项目地址政务区潜山路和东流路交汇华邦世贸城华邦世贸城大堂面积500平米大堂高度10.4米电梯品牌及数量德国蒂森。11部客梯，两部消防梯。空调品牌约克外立面双层中空LOW-E玻璃幕墙装修标准公共部分精装，其他毛坯面积区间未定价格区间预计11000-12000优惠政策未定在售动态A栋未开盘;B栋有一家银行在谈进驻单位：未定华邦世贸城华邦世贸城大堂面积500平米大堂高度10.4米电梯华邦世贸城区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、是中高端企业认同的办公区域。虽未开盘，但成为该区域又一个高端竞争项目。华邦世贸城区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、是中高合肥写字楼销售状况项目名称可售面积（㎡）备案已售面积（㎡）可售套数（套）已备案签约套数备案销售率市调销售率IFC88722.77106887.3465239760.9%90%安粮东怡广场127401.9326704.2864511517.8%36层以下70%新华国际金融广场C栋41251.1712147.723039431%50%新城国际C栋66200.4917368.3754310218.8%20%新地中心C栋35858.799998.223178125.6%20层以下90%港汇广场46344.1618855.1371628539.8%50%从以上数据可得出，网上备案数据与实际现场市调数据差距较大。分析认为：1、已有大客户确定房源，但迟迟未签约付款，网上备案无法显示；2、现场接待人员故意报高销售率，予以逼定客户。3、目前写字楼市场存量较大，对于后期销售还是有一定压力。合肥写字楼销售状况项目名称可售面积（㎡）备案已售面积（

市调总结知己知彼，百战不殆！此次市调对象都是目前能代表合肥市高端商业市场的，在销售体量，产品数据、周边配套、营销手段、销售价格等方面，能给本项目带来很多启发。从市调对象得出以下结论：1、本年度下半年，特别是9-10月份，是写字楼推盘旺季，并且这些楼盘推广力度较大。建议若本项目在9月中旬开盘的情况下，则最迟从8月初开始加大推广力度，从而提高品牌形象及知名度，也能带来更好的优质客户，为开盘热销做准备。2、从目前市场来看，写字楼基本是高开低走，个别大客户予以内定走量，优惠幅度较大。建议本项目在开盘期低楼层价格不宜过高，促进开盘热销，中高楼层用于建立品牌形象。市调总结知己知彼，百战不殆！合肥写字楼整体概况之心城推广建议重点写字楼市场分析之心城开盘策略合肥写字楼之心城重点写字楼之心城办理预售许可证材料准备：立项批复（李总）、规划总平面图及建设工程规划定位图（樊斌）、白蚁防治工程协议书（李总）、商品房预售方案、商品房预售申报项目物业管理情况一览表（李总）、《合肥市前期物业管理项目中标备案表》（李总）商品房住房质量责任担保函（李总）；等一系列备案材料。资金监管办开具三方协议盖章，开发商盖章，到三里庵交行盖章开出资金监管户账号A栋封顶，提交资金监管开户申请表及其他资料；资金监管办到现场核实到政务区房产局预售科提交办理预售证相关资料并受理审核通过，发放预售证！并到庐阳区房产局管理科发布预售信息及合同备案信息，准备销售！7月5日-7月15日7月15日-7月20日7月30日前8月上旬8月中下旬之心城办证及销售节点前期市场调研，提报开盘方案策略，以供领导参考提报项目广告推广方案，经领导线上会议确定开盘大致方案，提报销售部提成计划8月中旬，确定开盘方案，开盘时间，对外推广执行，回访客户，收集信息，调整开盘价格及优惠方式8月中旬9月上旬确定价格方案，加大推广力度，锁定意向客户，为开盘做足充分准备9月中旬之心城盛大开盘为8月初办预售证准备办理预售许可证材料准备：资金监管办开具三方协议盖章，开发商八月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架传媒不可预计总计303.232688565.2万元八月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架九月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架传媒不可预计总计454.83030888106.8万元九月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架十月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架传媒不可预计总计303.2302488581.2万元十月份推广计划及费用预算报纸短信户外楼体条幅网络分众传媒框架合肥写字楼整体概况之心城推广建议重点写字楼市场分析之心城开盘策略合肥写字楼之心城重点写字楼之心城竞争楼盘开盘方式项目名称开盘模式IFC认筹活动（锁定意向客户）→开盘活动安粮东怡广场前期大客户储备→算价，确定房