中级经济师《房地产》章节习题7-9章

一、单项选择题以下对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是()。在假设干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，那么只能从中选择一局部方案实施在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受假设干备选方案中，选择其中一个方案，那么其他方案就必然被淘汰4510投资方案初始投资额〔万元〕每净收益〔万元〕净转售收入〔万元〕01-55甲22040150乙30050200丙40060320丁50070400甲乙丙丁有A.B.C6000方案投资额〔万元〕净现值〔万元〕净现值率A2100110.505.26%B2000409.1220.45%C2500264.257.55%A.A+BB.A+CC.B+CD.A+B+C在进行计算期相同的互斥方案比选中时，在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用()进行方案比选。A.净现值法B.C.D.以上都不对某房地产开发商有410投资方案初始投资额〔万元〕净收益〔万元〕寿命期甲2201003乙3001505丙4002008丁50030010甲乙丙丁某工程有4种方案，各方案的投资，现金流量及有关评价指标见下表，假设基准收18%，那么经过比拟最优方案为()。方案投资额〔万元〕IRR△IRRA25020%5.26%B35024%△IRRB－A＝20.0%C40018%△IRRC－B＝5.3%D50026%△IRRD－B＝31.0%方案A方案B方案C方案D()是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值值，用以评价或选择方案的方法。A.净现值率法B.值法现值法差额收益率法在对多个寿命期不等的互斥方案进行比选时，()是最为简便的方法。A.净现值法B.C.研究期法D.净值法工程名称、开发建设单位、工程的地理位置等内容属于房地产投资工程可行性研究内容的()局部。工程总说明工程概况D.市场分析和建设规模确实定房地产投资工程可行性研究是针对房地产()进行的。A.直接投资间接投资D.以上都不对在()被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资工程进行可行性研究。A.工程环境影响评价工程建议书D.二、多项选择题房地产投资工程有多个方案供选择时，其类型依据方案间相互关系，可分为()。A.综合方案B.C.D.E.A.工程间的比选同一工程的投资方案比选D.同一工程的净现值比选E.以上都是房地产投资工程比选，对投资者能起到的帮助有()。A.有利于投资者把握最正确的投资时机有利于投资者选择最优的投资方案使投资者有限的资金得到相对平安和有效的利用有利于提高投资者科学决策的能力，防止或减少投资失误E.有利于增强投资者的市场竞争能力以下有关差额投资内部收益率法的表达，正确的选项是()。用此方法的第一步是把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列用此方法的第一步是把各投资方案按照每现金流量从小到大的顺序排列C.应该选择初始投资额最少的方案为临时的最优方案内部收益率最大准那么只有在基准收益率大于两个被比拟方案的差额内部收益率的前提下成立策以下有关差额净现值的使用的表达，正确的选项是()。A.首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于0B.假设差额净现值大于0，说明投资大的方案优于投资小的方案C.假设差额净现值小于0，说明投资大的方案优于投资小的方案D.当方案很多时，此方法比拟繁琐E.差额净现值不仅能检验差额投资的效果，还能检验全部投资是否合理现有独立方案A.B.C.D10009008001500AA.A方案B.B方案C.B+C方案D.B+D方案E.C方案以下有关现值法是表达，正确的选项是()。A.现值法中常用的方法是最小公倍数法、值折现法和差额内部收益率法B.最小公倍数法也称为方案重复法最小公倍数法所依赖的方案重复实施的假定在任何情况下都成立值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的值折现得到用于方案比选的现值E.NA.是申请工程核准的依据B.C.D.E.是保证投资收益的依据A.工程比拟B.C.D.方案研制与优化E.工程的经济评价投资工程经济评价应遵循的根本原那么是()。A.“有无比照〞原那么B.收益与风险权衡的原那么C.以定性分析为主的原那么D.以静态分析为主的原那么E.效益与费用计算口径一致的原那么A.封面B.摘要C.目录D.正文E.结论一、单项选择题1[解析]：此题考查房地产投资工程方案的类型。2、[答案]：A3、[答案]：C4、[答案]：B[解析]：此题考查净现值率比拟法的概念理解。5、[答案]：D[解析]：NAV甲=-220*10%(1+10%)^3/[1+10%]^3-1]+100=11.53(万元)NAV=-300*10%(1+10%)^5/[1+10%]^5-1]+150=70.86(万元)NAV=-400*10%(1+10%)^8/[1+10%]^8-1]+200=125.02(万元)NAV=-500*10%(1+10%)^10/[1+10%]^10-1]+300=218.63(万元)6、[答案]：D7、[答案]：B8、[答案]：D9、[答案]：B10、[答案]：A[解析]：房地产投资工程可行性研究是针对房地产直接投资进行的。11、[答案]：B[解析]：在工程建议书被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资工程进行可行性研究。其他各项均为可行性研究的内容。二、多项选择题1、[答案]：BCD2、[答案]：AB[解析]：房地产投资工程的方案比选有两个层面，一是工程间的比选，二是同一工程的投资方案比选。3、[答案]：ABC[解析]：此题考查房地产投资工程方案比选的作用。4、[答案]：ACDE5、[答案]：ABD6、[答案]：CDB+C方案的投资额为900+80=70万元;B+D方案的投资额为900+70=600万元，15007、[答案]：ABD8、[答案]：ABCD9、[答案]：BCDE10、[答案]：ABE11、[答案]：ABCD6第九章房地产市场营销一、单项选择题()是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。B.C.D.A.经济性可控性D.房地产销售使用直接渠道的优点不包括()。A.可以防止房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B.有利于发挥销售专业特长C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购置特点D.控制房地产开发经营的全过程(1)大型房地产开发公司房地产市场高涨开发商所开发的工程已有较明确甚至固定的销售对象时A(1)(2)B(2)(3)C(1)(3)D(1)(2)(3)A.过程定价策略B.折扣定价策略C.总体定价策略D.心理定价策略某房地产工程开盘，采取较高的价格进行销售，可能是()。A.高价策略B.高开低走定价策略C.稳定定价策略D.现金折扣定价策略A.需求理论B.C.D.在其他条件不变的情况下，以下策略中不属于直接调整价格策略的是()。A.调整楼宇基价B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价D.增大朝向之间的差价()主要依据市场上相互竞争的同类房地产商品价格为根本依据定价的方法。A.顾客感受定价法B.本钱加成定价法C.竞争导向定价法D.目标利润定价法A.过程定价策略B.稳定定价策略C.心理定价策略D.总体价格策略具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是()。A.报纸广告B.杂志广告C.播送广告D.网络广告()是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励客户购置以促进商品房销售的措施。A.人员促销B.活动推广C.营业推广D.公共关系推广()是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制市场营销的依据。A.房地产渠道策略B.房地产价格策略C.房地产促销策略D.房地产市场营销方案通过企业有关人员直接与潜在顾客交谈的促销方式是()。A.广告B.人员推销C.营业推广D.公共关系对房地产销售人员进行培训的主要内容包括政府培训、企业内部培训和()。A.直接培训B.间接培训C.集体培训D.猎取竞争对手的推销人员二、多项选择题以客户为中心，以市场为出发点，建立在“以销定产〞的观念之上的营销观念是()。A.生产观念推销观念D.E.产品观念A.战略规划B.C.D.E.商品房销售代理具有以下特征()。A.代理人必须以被代理人的名义实施民事行为B.代理人可以超越代理权实施代理行为C.代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为D.代理人在授权范围内可进行独立的意思表示E.代理的法律后果直接归属被代理人A.房地产经纪机构具有较多的营销经验B.经纪机构有信息渠道与客户信息，更容易促成买卖双方的交易C.经纪机构对拟代理的工程更熟悉D.可以节约销售费用E.可以缩短销售时间开发商与经纪机构签订委托代理合同后，需要向经纪机构提供()资料。A.开发公司的财务报表委托书开发商的营业执照和资质证书E.反映工程特征的资料A.利润为中心目标B.市场占有率目标C.稳定价格目标D.维持经营目标E.反映市场供求目标A.撇脂定价策略B.渗透定价策略C.特价品定价策略D.E.A.调整付款时段B.调整付款比例C.调整价格差异D.调整基价E.调整差价系数在市场经济条件下，房地产定价必须遵循以下原那么()。A.价格浮动原那么流动性原那么D.价值规律原那么E.风险性原那么以下属于高价策略的优点的是()。A.对需求弹性小的房地产，利用高价即使销售比拟少的数量，也可以获得更多的利润B.为将来尾房降价销售提供方便在客户心里容易形成高质高价的印象对需求弹性大的商品房，制定高价，可以拓宽销售渠道E.会引起客户对其质量的疑心根据房地产价格确定的根本原理，直接调整价格有以下几种途径()。A.调整基价付款时段的调整D.E.调整差价系数A.活动推广广告D.E.A.政府主管部门定价B.人员推销C.活动推广D.房地产广告E.公共关系房地产广告基调确实定，必须考虑()等因素。A.客户的需求B.C.产品的特征D.工程的销售价格E.行业平均利润水平房地产营销广告费用编制最常用的方法有()。A.目标任务法B.销售百分比法C.比拟法D.量入为出法E.竞争对等法A.从公众利益出发B.以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的C.重视公共关系对象的广泛性D.重视公共关系工作效应的滞后性E.提高企业市场占有率1、[答案]：B2、[答案]：C[解析]：房地产销售渠道选择的原那么包括经济性(首要考虑的)、可控性、适应性。3、[答案]：B4、[答案]：D5、[答案]：C6、[答案]：A7、[答案]：B[解析]：需求导向定价法以顾客的感受作为定价的依据，其根底是效用理论。8、[答案]：B[解析]：直接调价法包括调整基价和调整差价系数两方面。9、[答案]：C[解析]：竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价根本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。10、[答案]：D[解析]：低价策略和高价策略(即总价格策略)是指导商品房定价的根本思路。11、[答案]：B12、[答案]：C13、[答案]：D14、[答案]：B15、[答案]：D[解析]：对推销人员进行培训的手段包括猎取竞争对手的推销人员、政府培训和企业内部员工培训方案。二、多项选择题1、[答案]：CD2、[答案]：ABC[解析]：房地产市场营销的主要内容包括战略规划、营销过程和营销活动三项。3、[答案]：ACDE4、[答案]：AB5、[答案]：BDE[解析]：开发公司向代理机构提供的资料包括反映工程特征的资料、反映工程合法性的资料，委托书，如果是预售工程还应提供预售许可证。不需要提供开发企业内部的信息。6、[答案]：ABCD[解析]：房地产定价的目标有四个，分别是以利润为中心的定价目标、市场占有率目标、稳定价格目标、维持经营目标。注意区别定价目标、定价原那么、定价方法、定价策略。7、[答案]：CDE[解析]：心理定价策略根据不同消费者的消费心理，可以细分为特价品定价策略、尾数定价策略和整数定价策略三种。8、[答案]：A