房地产物业管理（共61）

现代代物物业业管管理理开篇篇小小语语大家家觉觉得得日日常常生生活活中中的的物物业业管管理理到到底底是是什什么么?在大大家家周周围围有有哪哪些些物物业业管管理理?物业业管管理理跟跟房房地地产产的的联联系系?酒店店管管理理与与物物业业管管理理的的就就业业前前景景如如何何？？第一一章章物物业业管管理理概概述述物业业的的概概念念物业业管管理理的的概概念念城市市及及城城市市化化的的概概念念房地地产产开开发发的的概概念念本章章重重点点：：一、、基基本本概概念念物业业与与不不动动产产、、房房地地产产的的联联系系与与区区别别物业业管管理理的的起起源源物业业管管理理的的本本质质是是服服务务我国国物物业业管管理理与与国国外外物物业业管管理理的的比比较较二、、知知识识重重点点第一一节节物物业业管管理理的的基基本本概概念念一．．物物业业的的概概念念“物物业业””一一词词是是由由英英语语““Estate””或““Property””引译译而而来来，，含含义义为为““财财产产、、资资产产、、拥拥有有物物、、房房地产产””等等，，指指以以土土地地及及土土地地上上的的建建筑筑物物形形式式存存在的的不不动动产产。。（二二））物物业业的的概概念念和和内内涵涵物业业:单元元性性的的房房地地产产。。具体体是是指指已已建建成成并并投投入入使使用用的的各各类类房房屋屋建建筑筑及及其其附附属属设设施施、、设设备备和和相相关关场场地地。。物业业的的内内涵涵：：1、已已建建成成并并具具有有使使用用功功能能的的各各类类供供居居住住和和非非居居住住的的建筑筑物物；2、与与这这些些建建筑筑物物相相配配套套的的设施施和和设设备备；3、相相关关的的场地地；4、蕴蕴含含在在物物业业中中的的权益益。1.1物业业1.1.3物业业的的类类型型1.按物物业业的的使使用用功功能能，，一一般般可可以以划划分分以以下下各各类类：：(1)居住住物物业业。。包包括括住住宅宅小小区区、、单单体体住住宅宅楼楼、、公公寓寓、、别别墅墅等等；；(2)办公公物物业业。。供供有有关关单单位位办办公公使使用用的的物物业业，，一一般般是是写写字字楼楼；；(3)商业业物物业业。。包包括括综综合合楼楼、、购购物物中中心心、、宾宾馆馆酒酒店店、、康康乐乐场场所所等等；；(4)工业业物物业业。。包包括括工工业业厂厂房房、、仓仓库库、、货货场场等等；；(5)其他他用用途途物物业业。。除除以以上上几几种种物物业业之之外外的的物物业业类类型型，，如如交交通通运运输输、、邮邮政政通通信信、、广广播播电电视视、、医医院院、、学学校校、、体体育育场场馆馆等等。。物业业管管理理概概论论978-7-111-24667-1王素素梅梅高高职职高高专专ppt课件件物业业的的分分类类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视物业业的的分分类类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层物业业的的分分类类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业业管管理理的的含含义义？？物业业管管理理企企业业受受物物业业所所有有人人委委托托，，依依据据物物业业管理理委委托托合合同同对对物物业业的的房房屋屋建建筑筑及及设设备备、、市市政政公公用设设施施、、绿绿化化、、卫卫生生、、交交通通、、治治安安和和环环境境容容貌貌等等管理理项项目目进进行行维维护护、、修修缮缮和和整整治治，，并并向向物物业业所所有有人和和使使用用人人提提供供综综合合性性的的有有偿偿服服务务。。物业业管管理理的特征征社会会化化专业业化化企业业化化经营营化化物业业管管理理的的基基本本特特点点业主主自自治治自自律律自治治：：业业主主对对自自己己的的财财产产负负责责，，具具有有和和行行使使管管理理权权自律律：：单单个个业业主主的的利利益益要要服服从从公公众众利利益益两个个关关键键：：管管理理规规约约；；成成立立业业主主委委员员会会物业业服服务务企企业业的的统统一一专专业业化化管管理理物业业的的认认识识与与分分析析：：分析析：：业主主专专有有部部分分购房房款款包包括括：：公共共面面积积分分摊摊物业业的的认认识识与与分分析析：：分析析推推导导：：共有有物物业业：：全全体体或或部部分分业业主主拥拥有有；；（一一））物物业业构构成成专有有物物业业：：个个别别业业主主拥拥有有。。物业业的的认认识识与与分分析析结构构－－－－基基础础、、结结构构、、天天面面；；1、共共有有物物业业范范围围空空间间－－－－有有效效空空间间；；配套套－－－－设设备备、、设设施施和和场场地地。。户内内面面积积－－－－以以门门窗窗为为界界限限；；2、专专有有物物业业范范围围阳阳台台面面积积－－－－阳阳台台垂垂直直投投影影；；户内内归归属属业业主主的的建建筑筑－－－－如如隔隔墙墙等等。。物业业的的认认识识与与分分析析物业业特特点点分分析析（（4）共有有物物业业正正常常运运行行是是物物业业使使用用前前提提上述述特特点点共共同同作作用用所所致致。。物业业特特点点分分析析（（5）：：问题题的的产产生生：：谁来来提提供供运运行行、、维维护护和和管管理理保保障障？？（三三））共共有有物物业业管管理理1、业业主主自自行行管管理理经济济上上－－－－是是否否合合算算分析析技技术术上上－－－－是是否否可可能能法规规上上－－－－是是否否允允许许共有有物物业业管管理理分分析析（（1）矛盾盾：：共有有物物业业应应由由业业主主管管理理，，但但其其无无法法自自行行管管理理。。解决决的的有有效效途途径径：：共共有有物物业业管管理理权权让让渡渡。。共有有物物业业管管理理分分析析（（2）共有有物物业业管管理理权权的的“让渡渡”涵义义：：（1）让让渡渡的的仅仅是是业业主主共共有有物物业业管管理理权权；；（2）让让渡渡是是有有偿偿的的；；（3）让让渡渡是是在在法法律律框框架架下下进进行行的的。。共有有物物业业管管理理分分析析（（4）总结结：：业业主主为为什什么么要要交交管管理理费费？？第二二节节物物业业管管理理的的产产生生和和发发展展一．．物物业业管管理理的的起起源源1、起源源于于19世纪纪60年代代的的英英国国2、真真正正现现代代意意义义上上的的物物业业管管理理形形成成于于19世纪纪末末20世纪纪初初的的美美国国3、20世纪纪50年代代初初由由英英国国传传入入香香港港4、20世纪纪80年代代由由香香港港传传入入大大陆陆深深圳圳沿沿海海地地区区起源源的的成成因因工业业化化高高涨涨，，大大量量农农村村人人口口涌涌向向城城市市，，房房屋屋空空前前紧紧张张。。英国国物物业业管管理理的的起起源源英国国人人奥克克维维娅娅·希尔尔（OceaviaHill）女女士士是是公公认认的的近近代代““物物业业管管理理””的的创始始人人，她她在在1860年至至1866年间为为其其名名下下出出租租的的物物业业制制定定了了一一套套规规范范租租户户行行为为的的管管理理办办法法，，出出乎乎意意料料的的收收到到了了良良好好效效果果。。自自那那以以后后，，物物业业管管理理工工作作逐逐渐渐被被业业主主和和政政府府有有关关部部门门所所重重视视，，后后来来英英国国成成立立了了皇皇家家物物业业经经理理协协会会，，会会员员遍遍布布世世界界各各地地。。现代代物物业业管管理理的的成成因因19世纪纪末末20世纪纪初初的的美美国国，，经经济济发发展展进进入入垄垄断断资资本本主主义义时时期期，，美美国国城城市市人人口口集集聚聚和和膨膨胀胀，，出出现现大大量量社社会会问问题题，，于于是是一一种种专专业业性性物物业业管管理理机机构构应应运运而而生生。。现代代物物业业管管理理诞诞生生标标志志1908年，，由由芝芝加加哥哥摩摩天天大大楼楼的的所所有有者者乔治治A··霍尔尔特特发起起成成立立了了世世界界上上第第一一个个物物业业管管理理组组织织———芝加加哥哥建建筑筑物物管管理理人人员员组组织织（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。。随后后，，成成立立全全美美第第一一个个业业主主组组织织———““建筑筑物物业业主主组组织织””（BuildingOwersOrganization，BOO）。。最后后又又成成立立了了“建建筑筑物物业业主主与与管管理理人人员员协协会会””（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）二、、我我国国物物业业管管理理的的发发展展现现状状1981年3月，，深深圳圳市市第第一一家家物物业业服服务务企企业业成成立立。。1993年6月，，深深圳圳市市物物业业管管理理协协会会成成立立。。1994年3月，，国国家家建建设设部部颁颁布布《城镇镇新新建建住住宅宅小小区区管管理理办办法法》。2000年10月，，成成立立中中国国物物业业管管理理协协会会。。2003年9月1日，，《物业业管管理理条条例例》正式式施施行行并并在在2007年修修订订。。（一一））物物业业管管理理市市场场参参与与主主体体的的行行为为变变化化与传传统统的的房房屋屋管管理理相相比比，，现现代代物物业业管管理理产产生生了了质质的的变变化化：：角色色的的变变化化观念念的的变变化化政策策的的变变化化管理理模模式式的的变变化化价格格的的变变化化传统统的的房产产管管理理是计计划划经经济济管管理理模模式式下下的的行行政政型型福福利利性性的的管管理理。。物业业管管理理是市市场场经经济济管管理理模模式式下下的的开开放放的的经经营营服服务务型型的的管管理理，，即即企企业业化化、、专专业业化化、、社社会会化化的的管管理理。。物业业管管理理与与传传统统房房产产管管理理的的比比较较（二二））物物业业管管理理市市场场主主要要存存在在的的问问题题1、开开发发商商遗遗留留问问题题引引起起纠纠纷纷2、相相关关主主体体矛矛盾盾频频发发3、收收费费难难是是物物业业管管理理问问题题的的集集中中反反映映4、行行业业公公信信收收到到质质疑疑5、行行业业风风险险日日益益加加剧剧6、物物业业管管理理市市场场机机制制有有待待完完善善7、法法律律法法规规不不完完善善，，不不配配套套8、行行业业队队伍伍素素质质偏偏低低，，人人才才短短缺缺二、、我我国国住住宅宅物物业业管管理理市市场场的的特特征征政府府的的参参与与性性与房房地地产产的的联联系系性性市场场的的待待开开发发性性供给给的的单单一一性性和和需需求求的的多多样样性性法规规的的滞滞后后性性信息息的的不不对对称称性性各抒抒己己见见：：根据据你你身身边边的的实实例例，，谈谈谈谈你你对对物物业业管管理理的的看看法法。。（优优缺缺点点、、发发展展方方向向、、前前景景等等））第三三节节物物业业管管理理的的基基本本内内容容按照照服服务务的的性性质质和和提提供供的的方方式式常规规性性的的公公共共服服务务是物物业业管管理理中中的的基基本本管管理理工工作作，，是是物物业业服服务务企企业业面面向向所所有有住住用用人人提提供供的的最最基基本本的的管管理理与与服服务务，，目目的的是是确确保保物物业业的的完完好好与与正正常常使使用用，，保保证证正正常常的的工工作作生生活活秩秩序序和和净净化化、、美美化化生生活活工工作作环环境境。。房屋屋建建筑筑主主体体的的管管理理房屋屋基基本本情情况况的的掌掌握握房屋屋修修缮缮及及其其管管理理房屋屋装装修修管管理理房屋屋设设备备、、设设施施的的管管理理各类类设设备备、、设设施施基基本本情情况况的的掌掌握握各类类设设备备、、设设施施的的日日常常运运营营、、保保养养、、维维修修与与更更新新的的管管理理环境境卫卫生生的的管管理理绿化化管管理理治安安管管理理消防防管管理理车辆辆道道路路管管理理公众众代代办办性性质质的的服服务务40金质质标标准准全全心心为为您您案例1如何解解决住住户高高空抛抛物问问题?一日，，某小小区一一单位位业主主怒气气冲冲冲到管管理处处，投投诉楼楼上住住户往往下倒倒剩饭饭剩菜菜于2楼阳篷篷上。。“以前还还只是是扔个个纸团团、烟烟蒂什什么的的，今今天竟竟然往往下倒倒起饭饭菜来来，太太不讲讲公共共道德德了。。”业主气气愤地地说，，强烈烈要求求管理理处拿拿出一一个具具体的的措施施来制制止这这种行行为。。41金质标标准全全心为为您案例处处理过过程管理处处一边边安慰慰业主主，一一边迅迅速派派保洁洁员前前往清清扫，，同时时派保保安员员重点点监控控，看看是哪哪楼住住户所所为。。管理处处发了了一张张针对对性的的通告告，将将所发发生的的事情情及管管理处处采取取措施施(重点监监控、、公布布不讲讲道德德的业业主的的名字字)详细写写明，，然后后投入入于3楼以上上单号号房间间各住住户的的信里里针对性性的专专项服服务指物业业服务务企业业为改改善和和提高高住用用人的的工作作、生生活条条件，，面向向广大大住用用人，，为满满足其其中一一些住住户、、群体体和单单位的的一定定需要要而提提供的的各项项服务务工作作。日常生生活类类：衣衣，食食，住住，行行商业服服务类类文化、、教育育、卫卫生、、体育育类金融服服务类类经纪代代理中中介服服务物业市市场营营销与与租赁赁房产评评估、、公证证其他中中介代代理社会福福利类类委托性性的特特约服服务是为满满足物物业产产权人人、使使用人人的个个别需需求受受其委委托而而提供供的服服务。。物业管管理的的经营营方式式：物业管管理服服务提提供的的方式式：公共服服务及及一些些专项项服务务：应应在物物业管管理委委托合合同中中明确确专项服服务中中的另另一部部分：：在合合同中中只是是原则则上给给予说说明，，不应应作详详细规规定特约服服务：：只需需物业业服务务企业业与服服务对对象之之间通通过协协商达达成一一致物业管管理的的委托托委托方方主体体：业业主房地产产开发发企业业对建成成后以以销售售为主主的物物业，，在建建成和和出售售前对建成成后不不出售售或大大部分分不出出售以以出租租经营营为主主的物物业业主委委员会会物业管管理的的委托托方式式不实行行公开开招标标实行公公开招招标物业管管理的的委托托内容容以管理理服务务为主主的物物业管管理出租经经营与与管理理服务务并重重的物物业管管理第四节节物物业业管理理的基基本环环节根据物物业管管理在在房地地产开开发、、建设设和使使用过过程中中不同同时期期的地地位、、作用用、特特点及及工作作内容容，按按先后后顺序序分四四个阶阶段：：日常运作启动前期准备策划物业管管理的的策划划阶段段早期介介入：：指物业业服务务企业业在接接管物物业以以前的的各个个阶段段就参参与介介入，，从物物业管管理运运作的的角度度对物物业的的环境境布局局、功功能规规划、、楼宇宇设计计、材材料选选用、、设备备选型型、配配套设设施、、管线线布置置、房房屋租租赁经经营、、施工工质量量、竣竣工验验收等等多方方面提提供有有益的的建设设性意意见，，把好好规划划设计计关、、建设设配套套关、、工程程质量量关和和使用用功能能关，，以确确保物物业的的设计计和建建造质质量，，为物物业投投入使使用后后的物物业管管理创创造条条件，，这是是避免免日后后物业业管理理混乱乱的前前提与与基础础制定物物业管管理方方案确定管管理档档次制定服服务标标准财务收收支预预算选聘或或组建建物业业服务务企业业以上3个环节节的特特点：：均由由房地地产开开发企企业来来进行行物业管管理的的前期期准备备阶段段物业服服务企企业内内部机机构的的设置置与拟拟定人人员编编制物业管管理人人员的的选聘聘和培培训规章制制度的的制定定物业租租售的的代理理物业管管理的的启动动阶段段物业管管理的的全面面正式式启动动以物物业的的接管管验收收为标标志物业的的接管管验收收：包包括新新建物物业的的接管管验收收和原原有物物业的的接管管验收收用户入入住通过宣宣传使使用户户了解解和配配合物物业管管理工工作配合用用户搬搬迁做好用用户搬搬迁阶阶段的的安全全工作作加强对对用户户装修修的管管理产权备备案和和档案案资料料的建建立产权备备案档案资资料的的建立立：包包括业业主或或租住住户的的资料料物业业的资资料物业管管理的的日常常运作作阶段段日常综综合服服务与与管理理系统的的协调调物业管管理退退出物业管管理单单位和和业主主解除除合同同，退退出物物业管管理项项目。。前期物物业服服务退退出物业管管理退退出分分类后期物物业服服务退退出物业管管理退退出合同到到期退出原原因双双方方协议议中止止合同同物业灭灭失或或不可可抗逆逆因素素物业管管理退退出退出程程序：：签订终终止协协议并并公告告（1）退出出准备备向向政政府主主管部部门行行文备备案资料归归档、、组织织安排排和物物业维维修物业管管理退退出退出程程序：：正式移移交（2）正式式退出出政政府或或第三三者监监交退出仪仪式资料实物财产我国物物业管管理与与国外外物业业管管理的的比较较一、政政府在在物业业管理理中的的作用用任何一一个国国家的的物业业管理理都离离不开开政府府的支支持与与监督督。国外政政府一一般通通过制制定详详尽、、完善善的法法律法法规，，再由由职能能部门门对物物业管管理市市场进进行管管理，，规范范物业业管理理市场场各主主体的的行为为与责责任。。英国：：作为物物业管管理的的诞生生地，，物业业管理理行业业发展展成熟熟，整整体水水平世世界一一流，，其中中依法法管理理的特特点尤尤其令令人关关注。。除除了直直接的的物业业管理理法规规外，，一些些房地地产法法规对对此也也有间间接规规定。。英国国常见见的房房地产产开发发管理理的法法律、、法规规有50多种。。新加坡坡和中中国香香港：：对物业业管理理的法法规制制定的的非常常详尽尽，对对开发发商、、物业业服务务企业业、住住户各各自的的权利利、义义务和和责任任，违违章处处罚等等都有有明确确的条条文，，便于于操作作。日本：：将业主主和物物业服服务企企业所所有的的权力力、责责任和和义务务都限限定在在《公寓法法》和《中高层层共同同住宅宅标准准管理理规约约》中，然然后再再出台台相配配套的的准则则和契契约。。各国（（地区区）的的物业业管理理模式式均结结合自自己的