房地产物业管理（共49）

第一节物物业管管理概述述一、物业业管理的的概念二、物业业管理的的性质三、物业业管理的的目标与与任务四、物业业管理的的发展历历程五、我国国物业管管理成绩绩及存在在的问题题第十章物物业管理理1一、物业业管理的的概念(—)物业1.物业的含含义物业一词词由英文文“Estate””或“Property”翻译而来来的，其其含义为为“财产产、资产产、拥有有物、房房地产””等，它它是一个个广义的的范畴。。从物业管管理的角角度来说说，物业是物业管管理的物物质对象象，是指指使用中中或可以以投入使使用的各类房屋屋及其附属的设设备、设设施和相关场地地。各类房屋屋可以是是建筑群群，也可可以是单单体建筑筑。同时时，物业业也是单单元房地地产的称称谓，如如一个住住宅单元元。同一一宗物业业，往往往分属一一个或多多个产权权所有者者。附属属的设备备、设施施和相关关场地是是指与上上述建筑筑物相配配套或为为建筑物物的使用用者服务务的室内内外各类类设备、、市政公公用设施施和与之之相邻的的场地、、庭院、、干道等等。22.物业与房房地产、、不动产产的区分分“房地产产”一词词有狭义义和广义义两种解解释。狭义的房房地产是是指土地地、建筑筑物及其其他地上上定着物物，包括括物质实实体和依依托于物物质实体体上的权权益；广广义的房房地产是是指除上上述内容容外，还还包括诸诸如水、、矿藏、、森林等等自然资资源。“不动产””一词的英英译是realestate或realproperty。realestate具体是指土土地及附着着在土地上上的建筑物物(包括构筑物物和房屋)；realproperty是指土地及及附着在土土地上的建建筑物及其其附带的各各种权益。。房地产由于于其位置固固定、不可可移动，通通常又被称称为不动产产。从狭义的房房地产概念念出发，房房地产与不不动产是同同一语义的的两种表述述，房地产的表表述倾向于于表明这种种财产是以以房屋和土土地作为物物质载体；；而不动产产的表述侧侧重于表明明这种财产产具有不可可移动的特特殊属性。。但两者所所指乃同一一对象；英英语中的realestate和realproperty可互译互称称。一、物业管管理的概念念3这三个概念念有些时候候可以通用用，但它们们之间也略略有区别（1）称谓领域域不同。就一般状况况而言，““不动产””一词常在在民法中使使用；“房房地产”一一词常在经经济法、行行政法及商商事实务中中使用；而而“物业””在房地产产领域中通通常是单元元性房地产产的别称。。（2）适用范围围不同。从微观角度度，“房地地产”与““物业”有有时可以通通用(如基于狭义义房地产概概念时)，但“物业业”一般多多指一个单单项的“物物业”单位位(如单项的房房产、地产产)，只能在微微观层面上上使用；而而“房地产产”可以指指一个国家家、地区或或一个城市市所拥有的的房产和地地产。（3）概念外延延不同。一般而言，，“房地产产”概念的的外延，包包括房地产产的投资开开发、建造造、销售、、售后管理理等全部过过程。“物物业”有时时也可用来来指某项具具体的房地地产，然而而，它仅仅仅只是指房房地产的交交易、售后后服务这一一阶段或领领域。所以以，两者有有宏观与微微观之别，，也有全体体与部分之之差。一、物业管管理的概念念43．物业的分分类从物业管理理的角度出出发，根据据物业使用用功能的不不同，物业业可以分为为以下4类：①居住物业业。这是指以居居住为主要要功能的物物业，包括括：住宅小小区、单体体住宅楼、、公寓、别别墅等。②商业物业业。这是指以收收益性经营营活动为主主要功能的的物业，包包括：综合合楼、写字字楼、商业业中心、酒酒店、康乐乐场所等，，以及以收收益性办公公服务为主主要功能的的其他物业业，如办公公楼。③工业物业业。这是指以生生产经营活活动为主要要功能的物物业，包括括：工业厂厂房、仓库库等。④其他用途途物业。这是指除上上述3项物业以外外的其他物物业，如车车站、机场场、医院、、学校等。。一、物业管管理的概念念5(二)物业管理1．物业管理理的广义含含义广义的物业业管理范围围很广，是是指一切为为了物业的的正常使用用与经营对对物业本身身及其业主主和用户所所进行的管管理和提供供的服务，，是对资产产、财产的的管理，对对生产资料料、生产工工具等的管管理都属于于物业管理理的范畴。。2．物业管理理的狭义含含义。通常所说的的物业管理理是一种狭狭义上的物物业管理，，即特指对对房地产的的管理，是是由专门的的机构——物业管理企企业接受业业主、用户户或物业所所有权人的的委托后，，按照国家家法律及合合同契约的的规定，运运用科学的的现代化的的管理方式式和先进的的技术对已已竣工验收收并投入使使用的物业业和房屋建建筑及附属属配套设备备、设施和和场地及物物业周围的的环境卫生生、安全保保卫、公共共绿化、公公用设施和和道路养护护等实施全全面的维护护和专业化化、企业化化管理。一、物业管管理的概念念6业主，即物业产权权人，指房房屋所有权权和土地使使用权人。。值得注意意的是，业业主可以是是个人、集集体或国家家。物业管理企企业，通常称为物物业管理公公司，是以以全面物业业管理为主主营业务，，具有独立立法人资格格的经济实实体。一些从事某某些单项服务的的公司，如保洁公公司、保安安公司、绿绿化公司等等属于劳动动服务公司司而不属于于物业管理理企业。一、物业管管理的概念念7可以从以下下几个方面面了理解物物业管理。。物业管理中中业主与管管理企业之之间是委托托和被委托托的关系，，以经济合合同的形式式来明确双双方的权利利和义务。。物业管理是是用经济手手段来管理理物业，是是企业化、、商业化的的管理。物业管理的的对象是建建筑物、附附属设施及及其周围环环境。物业管理中中的服务对对象是业主主和物业使使用人物业管理的的目的是充充分发挥物物业的使用用价值和经经济效益，，同时取得得最佳的社社会效益和和环境效益益。物业管理企企业必须遵遵守国家的的政策和法法规。一、物业管管理的概念念8从以下3个角度进行行具体分析析，以加深深对物业管管理目的的的认识：（1）从物的角角度讲，通通过物业管管理，实现现物业的保保值增值。。（2）从人的角角度看，通通过以人为为核心的物物业管理，，为广大住住用人创造造良好的生生活、工作作环境。（3）从社会的的角度看，，通过物业业管理，促促进社区管管理和社会会的和谐和和稳定，提提高城市的的现代文明明程度。一、物业管管理的概念念9物业管理是是一种与房房地产综合合开发现代代化生产方方式相配套套的综合性性管理，是是随着住房制度改改革的推进进而出现的与与产权多元化化格局相衔接的统统一管理，，是与建立立社会主义义市场经济济体制要求求相适应的的社会化、、专业化、、市场化的的管理，物物业管理是是服务行为为。社会化、专专业化、市市场化是物业管理理的三个基基本特性。。二、物业管管理的性质质（一）社会会化物业管理社社会化有两两个基本含含义：一是是物业的所所有权人要要到社会上上去选聘物物业管理企企业；二是是物业管理理企业要到到社会上找找可以代管管的物业。。10(二)专业化物业管理的的专业化是是指由专业业物业管理理企业通过过服务合同同或契约的的签订，按按照产权人人和使用人人的要求去去实施专业业化管理。。因此，物业业管理企业业必须具备备一定的专专业资质并并达到一定定的专业水水平。所谓专业化化有三层含含义：一是有专门门的组织机机构。专门组织机机构的建立立，表明这这一行业已已从分散型型的劳动转转向了专业业型。二是有专业业的人员配配备。物业管理的的内容很多多都是专业业性的，如如管道、空空调、机电电设备、电电梯、房屋屋维修、消消防等，非非有专门人人才不可。。三是有专门门的管理工工具和设备备，这是管理工工作的物质质保证。二、物业管管理的性质质11（三）市场场化市场化是相相对于行政政化而言的的，即要按市场经经济的要求求去运作，，这是物业业管理最主主要的特点点。在市场经济济条件下，，物业管理理企业作为为一个独立立的法人，，是按照现现代企业制制度组建并并运作、向向业主和使使用人提供供劳务和服服务的。物物业管理过过程中的每每项业务、、每个进程程都是有偿偿的，业主主和使用人人应购买并并消费这种种服务。这这种通过市场竞争机机制和商品经营的的方式所实现的商业行为就是市场化化。因此，，物业管理理企业必须须依照物业业管理市场场的运行规规则参与市市场竞争，，依靠自己己的经营能能力和优质质服务在物物业管理市市场上争取取自己的位位置并拓展展业务，用用管理的业业绩去赢得得商业信誉誉。二、物业管管理的性质质12物业管理的的具体目标标是：1.营造竞争有有序的物业业管理市场场环境和运运行机制，，使物业管管理的多个个主体均能能充分发挥挥作用，不不断提高物物业管理水水平，促进进家庭、经经济、社会会、环境的的协调发展展，确保物物业管理目目标的实现现。2．创造一个个安全、舒舒适、和谐谐的生活和和工作环境境与气氛。。3．提高物业业的价值。。4．提高发展展商的声誉誉。5．建立有效效率的管理理体制，制制定完备的的管理标准准。6．在预算成成本的控制制下保证提提供高品质质的服务。。7．减少设备备事故的发发生频率，，维护物业业的总体形形象。8．建立良好好的社区环环境，提高高物业的投投资收益。。9.提高物业的的价值，使使物业发挥挥最大的使使用效能。。三、物业管管理的目标标与任务(一)物业管理的的目标13(二)物业管理的的任务1．延长物业业使用年限限及确保其其功能的正正常发挥。。物业建成后后，一是受受到自然环环境因素的的作用而发发生损坏；；二是在使使用过程中中受到人为为因素的作作用而被破破坏，如不不及时进行行维修和加加强管理，，就会影响响物业功能能的正常发发挥。2．为业主和和用户创造造良好的环环境。遵照国家有有关政策和和法规，运运用现代管管理科学和和先进的维维修养护技技术管理物物业，妥善善处理业主主投诉，有有效维护业业主合法权权益，为业业主和用户户创造一个个优雅、舒舒适、宁静静、安全的的居住和工工作环境。。运作良好好的物业，，有助于工工作效益的的提高；称称心惬意的的居住环境境，有助于于人际关系系的改善。。这一切，，是社会稳稳定和经济济增长必备备的前提条条件。三、物业管管理的目标标与任务143．提高城市市管理的社社会化和专专业化程度度。物业管理采采取将分散散的社会分分工汇集起起来统一办办理的方式式，使每个个业主只需需面对物业业管理公司司一家，就就能将所有有关于物业业的日常事事宜办妥，，这种管理理方式可大大大提高城城市管理的的专业化和和社会化程程度。4．促使物业业保值、增增值为社会会创造巨大大的财富。。通过物业管管理，不断断“追加劳劳动”——维修，进行行物业更新新改造，不不仅可以使使物业及其其设备处于于完好状态态和正常运运行，还可可以提高物物业的档次次和适应性性，使物业业保值、增增值，为社社会创造巨巨大的财富富。5.树立良好的的企业形象象，促销物物业产品。。现代社会，，物业管理理公司还应应通过良好好的物业管管理，形成成良好的企企业形象，，提高房屋屋销售价格格，加速推推销进度。。三、物业管管理的目标标与任务15四、物业管管理的发展展历程（一）物业业管理的起起源物业管理起起源于19世纪60年代的英国国。当时英英国工业正正处于迅速速发展的高高涨阶段，，随着大量量农村人口口的涌入，，城市原有有的房屋设设施已远远远满足不了了人口增长长的需要，，一些开发发商相继修修建了一批批简易住宅宅以低廉租租金租给贫贫民和工人人家庭居住住。由于住住宅设施极极为简陋、、环境条件件又脏又差差，不仅承承租人拖欠欠租金严重重，而且人人为破坏房房屋设施的的情况也时时有发生，，严重影响响了业主的的经济效益益。当时有有一位名叫叫奥克特维维亚·希尔（OctaviaHill）的女士为为在其名下下出租的物物业制定了了一套行之之有效的管管理办法，，要求承租租人严格遵遵守，结果果出人意料料地取得了了成功，不不仅有效地地改善了居居住环境，，而且还使使业主与承承租人的关关系由原来来的对立变变得友善起起来，首开开物业管理理之先河。。从那以后后，物业管管理工作逐逐渐被业主主和政府有有关部门重重视，被普普遍推广于于世界各国国，并不断断发展成熟熟。16（二二））我我国国香香港港的的物物业业管管理理我国国香香港港的的物物业业管管理理源源自自英英国国，，但但根根据据当当地地的的情情况况又又有有新新的的发发展展。。在在20世纪纪60年代代，，香香港港经经济济起起飞飞，，住住房房十十分分紧紧张张，，导导致致居居住住环环境境恶恶化化。。香香港港政政府府为为此此开开始始修修建建公公共共屋屋村村，，一一些些社社会会人人土土则则成成立立了了一一些些非非牟牟利利团团体体，，如如““香香港港房房屋屋协协会会””，，兴兴建建一一些些廉廉价价房房屋屋以以缓缓解解中中下下层层市市民民的的居居住住问问题题。。为为管管理理这这些些屋屋村村，，政政府府和和团团体体开开始始从从英英国国引引进进物物业业管管理理人人才才、、管管理理理理论论和和方方法法。。1、物物业业管管理理服服务务趋趋向向专专业业化化香港港人人均均国国民民生生产产总总值值已已达达14000美元元，，居居东东南南亚亚五五小小虎虎之之首首，，直直逼逼一一些些老老牌牌发发达达国国家家。。房房屋屋越越建建越越高高，，越越来来越越先先进进，，使使物物业业管管理理的的难难度度越越来来越越大大，，需需要要有有丰丰富富的的物物业业管管理理经经验验和和专专业业知知识识的的人人才才能能胜胜任任。。四、、物物业业管管理理的的发发展展历历程程172、物物业业管管理理的的费费用用独独立立核核算算物业业管管理理的的费费用用均均取取之之于于业业主主或或租租客客，，一一幢幢独独立立的的大大楼楼就就是是一一个个独独立立的的户户头头、、管管理理费费收收取取标标准准是是量量入入为为出出。。因因此此，，在在香香港港每每个个物物业业收收取取的的管管理理费费都都有有可可能能不不同同。。一一般般先先由由物物业业公公司司提提出出预预算算，，经经业业主主审审查查同同意意后后执执行行。。管管理理费费一一般般由由以以下下部部分分组组成成：：（1）聘聘用用管管理理员员工工的的薪薪金金、、福福利利补补贴贴等等约约占占管管理理费费总总额额的的25%-40%。（2）楼楼宇宇设设备备的的维维修修保保养养费费用用；；（3）公公共共部部位位电电、、水水、、煤煤及及通通信信的的费费用用；；（4）楼楼宇宇火火灾灾保保险险，，公公共共责责任任及及劳劳工工保保险险费费；；（5）楼楼宇宇清清洁洁及及保保安安、、护护花花种种草草等等及及美美化化环环境境方方面面的的费费用用；；（6）管管理理公公司司的的行行政政开开支支；；（7）储储备备金金，，实实际际上上是是房房屋屋及及设设备备的的大大修修理理费费用用，，专专款款专专用用。。上述述费费用用中中，，除除第第一一项项作作为为物物业业公公司司的的法法定定收收入入，，可可以以自自由由支支配配外外，，其其他他费费用用均均需需定定期期向向业业主主或或租租户户公公布布帐帐目目，，年年终终有有余余时时，，要要转转入入下下年年；；出出现现赤赤字字时时，，需需要要由由业业主主或或租租客客分分摊摊。。如如果果经经常常性性收收入入低低于于经经常常性性支支出出，，就就可可能能要要调调整整管管理理费费。。四、、物物业业管管理理的的发发展展历历程程183、物物业业公公司司扮扮演演着着雇雇工工角角色色香港港的的物物业业公公司司也也受受市市场场规规律律的的支支配配，，捧捧的的是是一一只只““泥泥饭饭碗碗””，，业业主主是是““上上帝帝””。。业业主主选选择择物物业业公公司司时时，，一一般般采采取取协协议议、、招招标标或或委委托托的的方方式式，，大大的的发发展展商商的的物物业业，，通通常常都都以以委委托托的的方方式式交交给给他他所所属属的的子子公公司司管管理理，，““肥肥水水不不外外流流””。。但但一一幢幢大大楼楼很很少少有有发发展展商商自自用用的的，，有有出出租租出出售售的的情情况况下下，，小小业业主主的的收收益益的的保保障障就就成成了了问问题题。。所所以以，，政政府府规规定定，，这这种种委委任任性性质质的的管管理理只只能能在在新新楼楼落落成成后后的的2——5年内内有有效效，，过过了了这这个个期期限限，，如如经经小小业业主主半半数数以以上上表表决决，，可可以以选选择择另另外外的的物物业业公公司司。。四、、物物业业管管理理的的发发展展历历程程194、订订立立公公共共楼楼宇宇契契约约物业业管管理理公公司司的的职职责责和和权权力力并并不不完完全全来来自自于于业业主主方方面面。。香香港港政政府府规规定定，，在在一一幢幢楼楼里里有有两两个个以以上上的的业业主主，，就就必必须须订订立立公公共共楼楼宇宇契契约约。。公公契契一一经经注注册册登登记记，，就就成成为为一一份份有有约约束束力力的的法法律律文文件件，，不不受受业业主主、、租租客客或或物物业业管管理理公公司司的的更更换换而而失失效效。。5、遵守守职业业道德德物业管管理公公司的的另一一项非非法律律性的的约束束来自自它本本身所所处的的同行行协会会，并并有专专门的的《物业管管理手手册》。物业业管理理公司司都服服从手手则规规定的的职业业道德德。四、物物业管管理的的发展展历程程20(三)英美的的物业业管理理概况况英国的的物业业管理理实行行行业业管理理，政政府不不直接接进行行干预预，具具体工工作由由住宅宅中介介协会会负责责协调调。在在英国国，任任何人人、任任何公公司都都可以以从事事物业业管理理，只只要具具备条条件，，领取取营业业执照照即可可。物物业管管理公公司固固定人人员少少，临临时聘聘用的的人员员多。。政府府对物物业管管理的的服务务内容容和收收费标标准不不作任任何规规定，，而是是由业业主与与物业业管理理公司司双方方协商商决定定，如如果出出现了了双方方难以以达成成协议议的情情况，，可以以通过过法律律机构构，即即租用用房产产估值值法庭庭仲裁裁解决决，一一经裁裁定，，当事事双方方即执执行裁裁定的的服务务项目目和收收费标标准。。四、物物业管管理的的发展展历程程21总体来来说，，美国国的物物业管管理的的目的的是让让物业业保值值和升升值，，通过过各种种手段段使物物业获获得最最大的的回报报。美美国的的物业业管理理社会会化程程度较较强，，社会会分工工更加加专业业化和和细化化，物物业管管理公公司一一般负负责整整个住住宅或或住宅宅小区区的物物业整整体管管理，，而具具体业业务将将聘请请专业业的服服务公公司承承担，，美国国有很很多专专业的的保安安公司司和绿绿化公公司。。美国国物业业管理理权责责明晰晰，通通过政政府的的法规规明确确物业业管理理的权权限；；业主主委员员会一一般也也参与与社区区的规规划或或者制制定行行为规规范，，以更更好地地保障障物业业的保保值和和升值值。四、物物业管管理的的发展展历程程22(四)我国物物业管管理的的产生生及发发展现代意意义的的物业业管理理在我我国起起步较较晚，，是随随着改改革开开放不不断深深化，，市场场经济济日趋趋活跃跃，城城市建建设事事业的的迅速速发展展，房房地产产综合合开发发的崛崛起和和房屋屋管理理体制制改革革步伐伐的加加快，，于20世纪80年代由由沿海海地区区逐渐渐兴起起的。。1981年3月，深深圳市市第一一家涉涉外商商品房房管理理的专专业公公司——深圳市市物业业管理理公司司成立立，标标志着着中国国在物物业管管理上上已迈迈出了了第一一步，，1993年6月，深深圳市市物业业管理理协会会正式式成立立，则则表明明中国国物业业管理理已进进入了了一个个新阶阶段。。四、物物业管管理的的发展展历程程23（一））物业业管理理的成成绩1.物业管管理的的研究究日渐渐深入入，具具有我我国特特色的的物业业管理理理论论体系系逐渐渐形成成。2.物业管管理的的专业业化水水平有有较大大提高高，特特别是是建设设部试试点小小区的的成绩绩普遍遍较好好。3.物业管管理的的法规规建设设取得得一定定的成成绩，，住宅宅小区区物业业管理理法规规正逐逐步完完善，，至今今已颁颁布实实行了了《城市新新建住住宅小小区管管理办办法》和《城市住住宅小小区物物业管管理服服务收收费办办法》，另外外全国国各地地也制制定实实施了了相应应的大大量地地区性性法规规。4.物业管管理的的覆盖盖面不不断扩扩展，，各种种专业业性物物业（（如综综合大大楼、、办公公楼、、工厂厂厂房房等)也在逐逐步开开展有有特色色的物物业管管理。。5.大中型型企业业、国国家机机关及及军队队住房房小区区的管管理开开始走走向社社会化化。6.不少地地区创创造了了适应应本地地实际际、有有着明明显地地方特特色的的物业业管理理模式式。五、我我国物物业管管理成成绩及及存在在的问问题24（二））物业业管理理存在在的问问题1.物业管管理不不规范范，没没有统统一的的管理理标准准，最最为突突出的的是管管理费费的收收取与与服务务问题题，如如服务务不配配套、、收费费混乱乱，只只收费费不服服务或或降低低服务务标准准等。。2.有的物物业管管理单单位忽忽视自自身的的建设设，把把物业业管理理看成成是房房管所所的翻翻版，，缺乏乏企业业化经经营思思想，，管理理不计计成本本，甚甚至年年终无无核算算，对对专业业化服服务和和社会会化管管理一一概不不问，，同时时专业业人才才和专专业管管理措措施也也跟不不上发发展需需要。。3.物业管管理与与公用用事业业衔接接的脱脱节。。物业业管理理是综综合性性的管管理，，需要要与许许多部部门有有效地地配合合，因因而除除物业业管理理部门门自身身的努努力外外，还还应有有公用用事业业部门门相应应的管管理措措施，，如水水、电电、气气的保保障等等，这这些是是物业业管理理能正正常运运行的的最基基本条条件。。从近近年来来的情情况看看，公公用事事业保保障服服务不不容乐乐观，，据中中国消消费者者协会会在全全国35个主要要城市市进行行的消消费者者权益益保护护状况况调查查发现现，公公用事事业名名列受受投诉诉最多多的8种行业业之中中。五、我我国物物业管管理成成绩及及存在在的问问题25（三））物业业管理理的发发展物业管管理今今后的的发展展还有有许多多需要要克服服的困困难1．住房房改革革后，，产权权多元元化使使房屋屋产权权关系系模糊糊，，，物业业管理理市场场的客客体内内涵不不明确确。2．物业业管理理市场场上，，传统统的房房屋管管理单单位在在转换换体制制成为为利益益独立立化的的企业业后，，仍将将过去去的权权力带带进了了物业业管理理市场场，不不能与与其他他物业业管理理公司司展开开公平平竞争争。3．传统统的房房屋管管理单单位的的经营营费用用是低低标准准、福福利性性的租租金和和供暖暖费以以及政政策性性的亏亏损，，因实实施不不同的的价格格体系系而拉拉大了了彼此此间的的差距距。4．物业业管理理市场场执法法管理理体系系落后后于物物业管管理的的发展展。五、我我国物物业管管理成成绩及及存在在的问问题26

第二节节物物业业管理理的内内容与与程序序一、物物业管管理的的内容容二、物物业管管理的的特点点三、物物业管管理的的主要要环节节第十章章物业业管理理27（一））以生生活资资料为为主的的专项项服务务与管管理1．产权权管理理房产与与地产产(包括建建筑用用地与与环境境用地地)的产权权、产产籍管管理。。房屋产产权管管理，，是在明明确房房屋产产权和和产权权取得得方式式的情情况下下，包包括对对所辖辖各类类房屋屋及其其附属属设施施的所所有权权、使使用权权进行行登记记、审审查和和确认认等方方面的的服务务与管管理；；房屋户户籍管管理的的内容容，是经房房屋产产权登登记后后，包包括对对房屋屋所处处的地地理位位置、、产权权归属属和历历史情情况等等所进进行的的产权权情况况的综综合管管理。。它是是有效效地为为产权权管理理提供供服务务和为为城市市建设设规划划管理理提供供重要要依据据的管管理。。一、、物物业业管管理理的的内内容容28地产产产产权权管管理理是在在城城市市土土地地及及其其建建设设用用地地的的权权属属依依国国家家法法律律、、法法规规确确认认的的情情况况下下，，包包括括对对所所辖辖各各类类建建设设用用地地所所进进行行的的所所有有权权、、使使用用权权等等的的权权属属登登记记、、变变更更和和依依法法禁禁止止违违章章占占地地、、非非法法侵侵占占、、出出租租和和买买卖卖等等方方面面的的管管理理；；建建设设用用地地的的产产籍籍管管理理，，是是在在用用地地权权属属关关系系明明晰晰后后，，为为保保护护所所有有权权、、使使用用权权等等合合法法权权益益，，包包括括行行政政、、经经济济、、法法律律和和技技术术等等所所进进行行的的地地籍籍方方面面的的综综合合管管理理。。一、、物物业业管管理理的的内内容容292．房房屋屋建建筑筑及及其其附附属属构构筑筑物物的的管管理理房屋屋建建筑筑物物与与构构筑筑物物的的管管理理，，通通常常称称为为物物业业管管理理中中的的主主业业管管理理，，是是物物业业管管理理的的基基础础性性管管理理。。它它包包括括对所所辖辖各各类类建建筑筑物物与与构构筑筑物物的的保保养养、、维维修修、、修修缮缮及及局局部部改改扩扩建建，，使之之保保持持原原貌貌和和良良好好的的可可继继续续使使用用等等方方面面的的服服务务与与管管理理。。3．设设备备与与设设施施的的管管理理设备备与与设设施施管管理理，，通通常常被被称称为为物物业业管管理理的的核核心心，，是是关关系系到到人人们们吃吃、、穿穿、、住住、、行行和和物物质质与与精精神神文文明明建建设设的的各各种种管管理理。。它它包包括括对所所辖辖各各类类基基础础设设施施、、给给排排水水、、供供电电、、供供暖暖、、通通讯讯、、燃燃料料、、动动力力设设备备等等的的保保养养、、检检修修，，使之之保保持持正正常常运运行行的的服服务务与与管管理理。。一、、物物业业管管理理的的内内容容304．保保安安与与消消防防管管理理保安安与与消消防防管管理理是是关关系系到到人人民民生生命命财财产产和和—城市市社社区区长长治治久久安安的的管管理理。。它它包包括括对所所辖辖各各类类安安全全与与消消防防设设备备、、设设施施、、治治安安、、保保卫卫和和安安全全与与消消防防隐隐患患等等方方面面的的服服务务与与管管理理。。5.环境境、、卫卫生生与与绿绿地地管管理理环境境、、卫卫生生与与绿绿地地管管理理，，通通常常被被人人们们称称为为物物业业的的““窗窗口口””管管理理，，是是提提供供温温馨馨、、舒舒适适，，使使人人赏赏心心悦悦目目的的管管理理。。它它包包括括对所所辖辖道道路路、、电电梯梯、、楼楼内内通通道道、、绿绿化化美美化化等等保保养养、、保保洁洁的的服服务务与与管管理理。。一、、物物业业管管理理的的内内容容31(二)与主主业业相相关关的的配配套套服服务务与与管管理理1．商商业业网网点点的的设设立立在现现代代物物业业管管理理中中设设立立商商业业网网点点，，是是物物业业社社会会化化服服务务的的客客观观需需要要，，是是方方便便人人们们生生活活急急需需和和提提供供全全方方位位服服务务不不可可缺缺少少的的内内容容。。主主要要包括括副副食食餐餐饮饮、、粮粮油油、、蔬蔬菜菜、、日日用用百百货货、、土土特特产产品品、、家家电电修修理理、、公公用用电电信信、、邮邮政政代代办办和和日日用用杂杂品品等等吃吃穿穿住住行行必必不不可可少少的的商商业业配配套套服服务务与与管管理理。。2．托托幼幼园园所所与与中中小小学学的的设设立立物业业管管理理在在具具备备物物业业规规模模经经营营的的住住宅宅小小区区内内，，设立立托托儿儿所所、、幼幼儿儿园园、、中中小小学学校校等等教教育育设设施施，，为物物业业使使用用人人提提供供教教育育服服务务，，解解除除物物业业使使用用人人对对婴婴幼幼儿儿和和青青少少年年教教育育的的后后顾顾之之忧忧，，这这些些设设施施的的设设立立是是管管理理好好物物业业小小区区的的条条件件之之一一。。一、、物物业业管管理理的的内内容容323．医医疗疗保保健健网网点点的的设设立立自然然规规律律告告诫诫人人们们，，人人有有生生老老病病死死，，物物业业管管理理尤尤其其是是住住宅宅小小区区的的物物业业管管理理，，肩肩负负着着保保一一方方身身心心健健康康的的重重任任，，扶扶老老携携幼幼、、设设立立医医疗疗保保健健网网点点，，使使人人们们健健康康有有保保障障，，是是物物业业配配套套服服务务与与管管理理的的重重要要内内容容。。4．娱娱乐乐、、健健身身与与社社会会福福利利的的设设立立满足足人人们们日日益益增增长长的的文文化化娱娱乐乐和和身身心心健健康康是是社社会会进进步步与与发发展展的的重重要要标标志志。。物物业业管管理理在在不不断断完完善善““硬硬件件””服服务务的的同同时时，，为为人人们们营营造造和和谐谐、、宽宽松松的的““软软件件””环环境境，，使使人人们们在在工工作作、、学学习习之之余余或或茶茶余余饭饭后后，，走走向向物物业业小小区区设设立立的的包包括括文文娱娱活活动动室室、、俱俱乐乐部部、、健健身身房房、、老老年年活活动动室室、、歌歌舞舞厅厅等等文文化化、、体体育育设设施施和和活活动动场场所所。。物物业业管管理理为为人人们们提提供供先先进进的的““硬硬件件””设设施施和和营营造造““软软件件””休休闲闲娱娱乐乐环环境境是是我我国国物物质质文文明明和和精精神神文文明明建建设设共共同同发发展展的的容容观观要要求求。。一、物业业管理的的内容335．物业中中介机构构的设立立中介咨询询是建立立健全企企业物业业市场管管理的客客观需要要。在以以生活资资料为主主业的房房屋与地地产的产产权、产产籍等权权属关系系的管理理中，发发生变动动与纠纷纷时需要要物业中中介的参参与；房房屋在长长期消费费中的维维修、养养护和改改扩建等等也会不不断发生生。设立立物业不不动产投投资、估估价、金金融、法法律和税税务委托托代理等等中介机机构，开开展既服服务于物物业管辖辖内的房房屋维修修、产权权纠纷，，也服务务于物业业社区的的业务咨咨询，是是现代物物业建章章立制，，实行物物业市场场规范化化、法制制化和企企业化管管理不可可忽视的的内容。。一、物业业管理的的内容34(三)与所在社社区相结结合的服服务与管管理物业管理理作为独独立核算算的企业业化经营营实体，，既是社社区服务务与管理理的重要要组成内内容，也也是社区区各项物物质与精精神文明明建设的的重要窗窗口与缩缩影。尽尽管目前前物业整整体管理理水平尚尚有不尽尽如人意意之处，，但从长长远看，，它必然然成为所所在社区区党政组组织与千千家万户户相联系系的纽带带，是建建设社区区物质文文明与精精神文明明的中坚坚力量。。物业与与社区相相结合的的服务与与管理内内容是十十分广泛泛的，诸诸如计划划生育、、爱国卫卫生、治治安联防防、职工工再就业业、社区区福利、、家政与与家务等等都应成成为物业业与社区区相结合合的服务务与管理理内容。。管理与与服务内内容的相相互渗透透，是创创建物业业文明小小区与文文明社区区建设的的有效途途径，是是建设现现代化城城市的客客观需要要。一、物业业管理的的内容35二、物业业管理的的特点(一)物业管理理采取企企业化经经营方式式物业管理理是通过过各类经经济性质质的物业业公司来来实现的的。物业业公司是是具有中中介性质质的执行行信托职职能的服服务性法法人企业业，它是是一种自自主经营营、自负负盈亏、、自我约约束、自自我发展展的经济济实体。。因此，，物业管管理公司司在实施施管理和和提供服服务时，，依照市市场经济济规律的的要求，，遵循市市场经济济的做法法，有偿偿使用，，有偿服服务。36二、物业业管理的的特点(二)物业管理理实行统统一经营营、综合合管理这一特点点是由城城市的现现代化，，建筑物物业的集集中化、、高级化化、综合合化和人人们居住住水平的的提高的的要求决决定的。。现代房房屋的用用途往往往是多功功能的，，其使用用性质可可以由商商业、服服务业、、办公商商务和住住宅等共共同构成成，物业业结构相相连以及及设备相相互贯通通的整体体性和系系统性，，要求通通过统一一经营、、综合管管理，使使各类物物业和工工作、居居住环境境相协调调，以充充分发挥挥物业功功能。37(三)物业管理理契约化化即物业管管理公司司是通过过各种合合同、规规章、条条例对物物业进行行管理的的，物业业管理服服务的全全部运作作过程都都建立在在契约的的基础上上，从业业主(用户)委员会的的建立、、委托管管理到具具体每项项经营服服务项目目的确定定和操作作；都订订立一系系列的契契约。(四)物业管理理以“服服务第一一，一切切为人””为宗旨旨物业管理理服务面面向置业业人(业主)和使用人人，向他他们负责责，一切切为他们们着想。。以上乘乘的服务务和科学学的管理理营造一一个舒适适、方便便、安全全、优美美的工作作和生活活环境，，是物业业管理的的根本宗宗旨。二、物业业管理的的特点38(一)物业管理理的策划划阶段这一阶段段的工作作包括3个环节：：1．物业管管理的早早期介入入所谓物业业管理的的早期介介入，是是指物业业管理企企业在接接管物业业以前的的各个阶阶段（如如项目决决策、可可行性研研究、规规划设计计、施工工建设等等阶段））就参与与介入，，从物业业管理运运作的角角度对物物业的环环境布局局、功能能规划、、配套设设施、管管线布置置、施工工质量、、竣工验验收等多多方面提提供有益益的建设设性意见见，协助助开发商商把好规规划设计计关、建建设配套套关、工工程质量量关和使使用功能能关，以以确保物物业的设设计和建建造质量量，为物物业投入入使用后后提供优优良管理理创造条条件，这这是避免免日后物物业管理理混乱的的前提和和基础。。三、物业业管理的的主要环环节392．制定物物业管理理方案房地产开开发项目目确定后后，开发发企业就就应尽早早制定物物业管理理方案，，也可聘聘请物业业管理企企业代为为制定。。制定物物业管理理方案，，首先是是根据物物业类型型、功能能，规划划物业管管理消费费水平，，确定物物业管理理的档次次。其次次是确定定相应的的管理服服务标准准。然后后进行年年度物业业管理费费用收支支预算，，确定各各项管理理服务的的收费标标准和成成本支出出，进行行费用的的分摊，，建立完完善的能能够有效效控制-管理费用用收支的的财务制制度。三、物业业管理的的主要环环节403．选聘物物业管理理企业在物业管管理方案案制定并并经审批批之后，，即应根根据方案案确定的的物业管管理档次次着手进进行物业业管理企企业的选选聘。国国家提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则，通通过投、、招标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业。。选聘物物业管理理企业由由建设单单位在开开发项目目全面竣竣工交付付使用之之前进行行。投标标人少于于3个或者住住宅规模模较小的的，经物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门批准，，可以采采用协议议方式选选聘具有有相应资资质的物物业管理理企业。。上述3个环节的的特点是是均由房房地产开开发企业业来主持持。这3个环节是是物业管管理全面面启动和和运作的的必要先先决条件件，房地地产开发发企业对对此应予予足够的的重视。。三、物业业管理的的主要环环节41（二）物物业管理理的前期期准备阶阶段这一阶段段的工作作包括3个环节：：1．物业管管理企业业内部机机构的设设置与拟拟订人员员编制企业内部部机构及及岗位，，要依据据所管物物业的规规模和特特点灵活活设置。。其设置置原则是是使企业业的人力力、物力力、财力力资源得得到优化化高效的的配置，，建立一一个以最最少人力力资源达达到最高高运营管管理效率率的组织织。三、物业业管理的的主要环环节422．物业管管理人员员的选聘聘和培训训为适应物物业管理理专业化化和现代代化的需需要，必必须选聘聘那些崇崇尚敬业业精神的的人员来来从事物物业管理理工作，，并对其其进行专专业技术术和职业业道德的的培训。。各岗位位工种人人员的素素质应达达到一定定的水平平，上岗岗前应对对其上岗岗资格予予以确认认。电梯梯、锅炉炉、配电电等特殊殊工种应应取得政政府主管管部门的的资格认认定方可可上岗。。3．物业管管理规章章制度的的制定这是实施施和规范范物业管管理行为为的重要要条件与与保证。。规章制制度的制制定应依依据国家家法律、、法规、、政策的的规定和和物业