房地产投资分析基本知识（共138）

第二二章章房房地地产产投投资资分分析析的的基基本本知知识识资金金投投入入的的时时间间不不同同或或者者收收益益产产生生的的时时间间不不同同，，对对投投资资经经济济效效果果的的影影响响也也不不相相同同，，在在投投资资决决策策时时，，需需要要把把所所有有的的支支出出和和收收入入都都折折算算到到同一一个个时时间间点点，并并通通过过一一系系列列投投资资效效果果评评价价指指标标的的计计算算，，对对投投资资方方案案进进行行比较较、、分分析析。因此此，，必必须须掌掌握握相相关关的的现金金流流量量、资金金时时间间价价值值、资金金等等效效值值和投资资经经济济效效果果评评价价指标标。。第一一节节资资金金的的时时间间价价值值第二二节节利利息息与与利利率率第三三节节现现金金流流量量图图、、现现金金流流量量表表与与资资金金等等值值第四四节节等等值值计计算算公公式式第五五节节房房地地产产投投资资经经济济效效果果分分析析资金金的的时时间间价价值值是指指一一定定数数量量的的资资金金在在生生产产或或流流通通中可可以以增加加新新的的价价值值，即即资资金金的的价价值值可可以以随随时时间间不不断断地地发生生变变化化。。同样样数额额的的资资金金在在不不同同的的时时间间具具有有不不同同的的价价值值，即即等量量不不等等值值。。资金金的的时时间间价价值值取取决决于于投投资资利利润润率率、、通通货货膨膨胀胀率率以以及及风风险险因因素素把资金金投投入入生生产产，可可以以获获取取一一定定数数量量的的利润润，而而且且当利利润润率率一一定定时时，，资资金金周周转转越越快快，，取取得得的的利利润润越越多多；；把资金金存存人人银银行行，则则可可以以获获得得一一定定数数量量的的利息息。利利润和和利利息息体体现现了了资资金金的的增增值值，，表表明明资资金金具具有有时时间间价价值值。。资金金具具有有时时间间价价值值，，但但必必须须以以投投人人生生产产或或流流通通为为前前提。。静静止止的的资资金金是是不不会会增增值值的的。。第一一节节资资金金的的时时间间价价值值一、利利息和和利率率的概概念资金具具有时时间价价值，，因此此占用资金应应付出出一定定的代价，反之之，放弃使用资资金应应得到到一定定的补偿。利息：：占用资资金所所付的的代价价或放放弃使使用资资金所所得的的报酬酬。利利息通通常根根据利利率来来计算算。利率：：是指经经过一一个计计息周周期，，所获获利息息额与与借贷贷金(即本金金)之比，，一般般以百分数数表示。。计息周周期是计算算利息息的时时间单单位，，我国国银行行存、、贷款的计计息周周期多多为月月或年年。若若计息息周期期为月月，则则利率率称为月利率率；若计计息周周期为为年，，则利利率称称为年利率率。第二节节利利息息与利利率二、单单利和和复利利利息的的计算算有单利计息和和复利计息两两种。。（一））单利利单利计计息指在计计算利利息时时只考考虑本本金，，而不不考虑虑已经获得得的利利息，，即利息不不再生生息第一年获利利息Pi，年末末本利利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年获利利息Pi，年末末本利利和F＝P+2Pi=P(1+2i)第三年获利利息Pi，年末末本利利和F＝P+3Pi=P(1+3i)第n年年末末获利利息Pi，本利利和F＝P+nPi=P(1+ni)。若本金金为P，年利利率为为i，则单单利计计息本本利和和计算算公式为F＝P（1+ni）(2——1)式中F－第n个计息息周期期末的的本利和和；p－本金金；i—利率；；n—计息周周期数数。例某人将将1000元存人人银行行，存存期为为3年，年年利率率为9％,按单利利计息息到期期后可可获本本利和和多少少?解：F＝P（1+ni）＝1000××（1+3×9％）＝1270(元)即到期期后可可获本本利和和1270元。（二））复利利复利计计息指不仅仅考虑虑本金金生息息，而而且考考虑已获利利息生息。即把把已获获利息息加到到本金金中去去，以以上期期末的的本利和作作为本本期计计算利利息的的本金金。若本金金为P，年利利率为为i，按复复利计计息各各年利利息及及年末本利利和如如下：：第一年获利利息Pi，年末末本利利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年获利利息P(1+i)i，年末末本利利和F=P(1+i)2；第三年获利利息P(1+i)2i，年末末本利利和F=P(1+i)3；第n年获利利息P(1+i)n-1i，年末末本利利和F＝P(1+i)n若本金金为P，年利利率为为i，复利利计息息本利利和公公式为为F＝P（1+i）n（2-2）例某单位位贷款款20万元，，期限限10年,年利率率为7％,分别按按单利利计息息和复复利计计息方方法计计算到到期后后应偿偿还的的本利利和分分别为为多少少?解：按单利计息F＝20××(1+10××7％)＝34.00(万元)按复利计息F＝20×(1+7%)10＝39.34(万元)三、名义义利率和和实际利利率在利息计计算中，，一般采采用年利率，但如果果银行有有效计息周期期小于1年，如季度度或月，，这时往往往需要要将季度度利率或月月利率换换算为年年利率。。季度利利率或月月利率为为周期利率，记为i0，年内计计息周期期数为m，则有如如下两种种年利率表示示方法。。（一）名名义利率率名义利率率是不考虑年内内各周期期间复利利效果的的年利率率，计算公式为为i名＝i0m(2—3)若已知名名义利率率和年内内计息周周期数，，则可利利用上式式计算周期利率率。如：某笔住房房抵押贷贷款按月月还本付付息，其其月利率率为0.5%，通常称称为“年年利率6%，每月计计息一次次”。按单利计计算利息息时，名义利率率=实际利率率（二）实实际利率率实际利率率(i实)是考虑年年内各周周期间复复利效果果的年利率。。设本金金为P，则P(1+i0)m＝P(1+i实)因而可得得实际利利率计算算公式i实＝(1+i0)m－1（2-4）名义利率率若已知名名义利率率和年内内计息周周期数，，则式(2—4)可表示为为(2—5)分析得出出：1）实际利利率比名名义利率率更能反反映资金金的时间价值值；2）名义利利率越大大，计息息周期越越短，实实际利率与名名义利率率的差异异越大。。3）计息周周期=1，实际利率大于于名义利利率。4）计息周周期>1，实际利利率大于名义利利率。例：某笔住房房贷款年年利率为为12%，贷款额额为1000元，期限为1年，复利计算，分分别以一一年1次计息；；1年4次计息；1年12月按月利利息计息息，则1年后的本本利和分分别为：：解：名义利率率=周期利率率X每年计息息周期数数一年1次计息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次计息一年12次计息周期利率率既是实际际利率又又是名义义利率例：现需贷款款买房，，有两个个方案可可供选择择：第一一方案名义利率率为16％，每年计息一次次；第二二方案名义利率率为15％，每月计息一次次。问应应选择哪哪个贷款款方案?解：方案一：：实际利率率i1＝16％方案二：：实际利利率因i1＜i2，故应选选择第一一贷款方方案。例：已知某某项目，计计息周期为为半年，名名义年利率率为8%，则项目的的实际年利利率为（））。A．4%B．8%C．8.16%D．16.64%C第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值一、现金流量图在投资分析析中，为便便于分析资资金的收支支变化，避免计算时时发生错误误，经常借借助现金流流量图。现现金流量图的一一般形式如如图3—1所示。现金流量图图的作图规规则如下：：(1)先画一条水平线，等分成若干间隔，，每一间隔隔代表一个计息周期，在投资分分析中一般般以1年为计息周期，计计息周期总总数称为周期数或计算期。直线自左向右代表时间的的延续。始点0代表项目计计算期的开始，即第一年年初初，1代表第一年年年末，2代表第二年年末末，其他依依次类推。。现金流量：：把某一项投投资活动作作为一个独独立的系统统，流出系系统的资金金叫现金流出，流入系统统的资金叫叫现金流入。实际发生生的这种资资金流出或或流入叫做做现金流量，现金流出出与现金流流入之差，，称为净现金流量量。投资、成本本、销售收收入、出租租收入、税税金、利润润等经济量量，是房地地产开发投投资项目现现金流量的的基本要素素，也是投投资分析最最重要的基基础数据。。第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值(2)箭头表示现现金流动方方向，箭头向下表示现金流出，即项目的的投资或费用等，箭头向上表示现金流人，即项目的的效益或收入等，箭头线线长度一般应与现现金流量的的大小大致致成比例。(3)对于实际的的建设项目目，为便于于分析，一一般假设年内的现现金流出与与现金流入入都发生在在该年年末，这一假设设对计算期期较长的实实际投资项项目的评价精度影影响不大。。对计算期期较短的项项目，投资可以画在在年初。第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值图3—1所示的现金流量量图表明该该项目计算期为30年，其中前3年为建设期期，各年投资分别为2500万元、3000万元和2000万元，第4年至第30年为正常运行期期，各年效益均为3200万元，各年运行费费均为500万元。第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值二、现金流流量表现金流量表表也用于反映映现金的收支支情况，作用用与现金流量图图相似。但但由于现金金流量表对对现金收支支反映得更为为具体细致，而且便于于反映净现金流量、累计净现金金流量等，便于分分析计算，，表格制作也比较方方便，因此此现金流量量表更具有有实用价值。现金流量量表的基本本格式如表3—3所示，表中栏目可根据据需要作增增减。第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值序号项目建设期(年)租售期1234301现金流人量0020002000200022002现金流出量400030005005005005002.1工程投资4000300000002.2年运行费005005000005003净现金流量-4000-30001500150015001700表3－3某房地产开开发经营项项目现金流流量表第二节利利息与利利率例：某房地产开开发项目建建设期为两两年，第1年投入4000万元，第2年投入3000万元，第3年开始发挥挥效益，该该房地产的的租售期限限为30年，租期结结束一次性性买3000万元，租赁赁期间每年年的维护费费用为500万元，租金金收益2000万元。试绘绘制该项目目现金流量表表。解：作现金金流量表如如表3—3所示。第三节现现金流量量图、现金金流量表与与资金等值值三、资金等等值与折现现率（一）资金金等值的相相关概念1、等值资金金：指在利率一一定的条件件下，不同时间上的数额不等，但具有相同经济价价值的资金影响资金等等值的因素素除利率外外，还有资资金数额大小和计息息周期的长长短。2、等值计算算：把某一时间上的资金值值按照所给给定的的利利率率换换算算为为与与之之等值值的另一一时时间间上的的资资金金值的的换算算过过程程。第三三节节现现金金流流量量图图、、现现金金流流量量表表与与资资金金等等值值3、折折现现(贴现现)：指把把将来来某一一时时间间上上的的资资金金换换算算成成始点时间的等值资资金。将来时间上的资金金折现后的资金额称称为“现值”，与现值等价的终点时间的资金值值称为“终值”或“期值”。(例如)（二）与折现现相关的概念念1、折现率：指把将来某一时间上的的资金换算成成始点时间的等值资资金的利率。银行借贷利用用利率进行折折现计算或其其他等值计算算，利率反映银行借贷活动中资金的时间价价值。例如:10000元存5年，2年后提取，则则2年的本利和为为多少?解:(1)存5年到期的本利利和F5=10000×（1+5.76%）5=13231元(2)存2年到期的本利利和F2=10000×（1+4.5%）2=10920元(3)提前支取贴现现G2=13231÷（1+7.47%）3=10659元损失为：10920-10659=261元实际按活期利利率计算H2=10000×（1+0.81%）=10163元损失为:10920-10163=757元第四节等等值计算公式式等值计算公式式主要有一次支付公式式、等额多次支付付公式、等差多次支付付公式和等比多次支付付公式四类。一、一次支付付公式（一）一次支支付终值公式式(1)问题。已知现值P，利率i，计算期n，(如图3—2)，求与该现值等等值的终值F。(2)计算公式。F＝P(1+i)n（2-6)式中(1+i)n称为一次支付终值值系数，表示为(F/P，i，n)，可直接计算算，也可从复复利因子表中中查取第四节等等值计算公式式PF012345n-1n图3-2现金流量图第四节等等值计算公式式例：某工程向银行行贷款100万元，年利率率为6％，问第5年末应偿还的的本利和为多多少?解：已知P＝100万元，i＝6％，n=5，则F＝P(1+i)n＝100(1+6％)5＝100×1.3382＝133.82(万元)也可查复利因因子表得(F/P，6％，5)＝1.3382故F=P（F/P，i,n)＝100×1.3382＝133.82(万元)第四节等等值计算公式式(二）一次支付付现值公式(1)问题。已知终值F，利率i，计算期n，求与该终值值等值的现值值P。(2)计算公式。一次支付现值值计算是一次次支付终值计计算的逆运算，因此可由式式(2-6)得(2-7)式中称称为为一次支付现值值系数，表示为(P/F，i,n)，可直接计算算或查表。第四节等等值计算公式式例：某开发商想在在10年后拥有20000万元投资资金金，若年利率率为6%，问现在应一一次存入银行行多少现金?解：已知P＝20000万元，i＝6％，n＝10年，则或查复利因子子表得(P/F，6%，10)＝0.5584故P＝F(P/F，6％，10)＝20000×0.5584＝11168(万元)第四节节等等值值计算算公式式二、等等额多多次支支付公公式（一））等额额支付付终值值公式式(1)问题。已知知每年年年末末等额额支付付资金金A，利率率i，计算算期n，现金金流量量图(图3—3所示)，求与该该现金金流量量等值值的终终值F。(2)计算公公式。利用用一次次支付付终值值公式式，分分别计计算各各年值值的终终值并并求和和得F＝A+A(1+i)+A(1+i)2+…+A(1+i)n-1等式两两边同同乘以以(1+i)，得F(1+i)＝A(1+i)+A(1+i)2+A(1+i)3+…+A(1+i)n第四节节等等值值计算算公式式AF012345n-1n图3-3现金流流量图图第四节节等等值值计算算公式式第二式式减第第一式式得F(1+i)－F＝A(1+i)n－A，因而而有(2-8)式(2-8)即为等额支支付终终值公公式.式中称称为等额支支付终终值系系数,或年金金终值值系数数,表示为为(F/A,i，n),可直接接计算算或查查表。。第四节节等等值值计算算公式式例：设每年年年末末存款款100万元，，年利利率为为10％，问问第10年末取取得本本利和和为多多少?(如图3-4)解：已知A＝100万元，，i＝10％，n＝10年，则则＝100×15.9374＝1593.74(万元)第四节节等等值值计算算公式式A=100万F012345910图3-4现金流流量图图第四节节等等值值计算算公式式或查复复利因因子表表，得得(F/A，10％，10)＝15.9374故F＝A(F/A，10％，10)＝100×15.9374＝1593.74(万元)例3：设10年内每年年年初存款10万元，，年利利率为为10％，问问第10年末本本利和和为多少少?解：现金流流量图图如图3—4所示。第四节节等等值值计算算公式式A=10万F012345910图3-4现金流流量图图F′第四节节等等值值计算算公式式因各年年存款款发生生于年初，因此此不能能直接接采用用公式2-8。可先先计算算出第第9年末的终值F′,然后再再利用用一次支支付终终值公公式计算出出第10年末的的本利利和F，即F'＝A(F/A,10％,10)＝10××15.9374＝159.374(万元)F＝F'(F/P,10％,1)＝159.374×1.10＝175.311(万元)第四节等等值值计算公公式例：某写字楼楼，多年年年平均均租赁效效益为8万元，利利率为7％，问第第12年末累计计效益为为多少?(连接图)解：已知A＝8万元，i＝7％，n＝12年，则查表得得(F/A，7％，12)＝17.8885故F＝A(F／A，i，n)＝8×17.8885＝143.108(万元)第四节等等值值计算公公式A=8万F0123451112图现金流量图第四节等等值值计算公公式（二）存存储基金金公式(1)问题。已知终终值F，利率为为i，期数n，要求将将终值F折算为每每年年末末的等额额年金A。(2)计算公式式。存储基基金计算算是年金金终值计计算的逆运算，因此可可由式(2-8)得(2-9)式(2-9)即为存储储基金公公式。式式中为为存储基金金因子，表示为为(A/F，i，n)，可直接接计算或或查表。。第四节等等值值计算公公式例：某房地产产企业为为了在5年后筹款款100万元,在年利率为8％的条件件下，问问每年年年末应等等额存人人多少现现金?解：已知F＝100万元，i＝8％，n＝5年，查表表得(A／F，8％，5)＝0.1705故A＝F(A／F，8％，5)＝100××0.1705＝17.05(万元)A=?万F=100万012345现金流量图第四节等等值值计算公公式（三）等等额支付付现值公公式(年金现值值公式)(1)问题。已知n年年末等等额支付资金金A，折现率率i，期数n，现金流流量图如图3—5所示，求求与该现现金流量量等值的的现值P。(2)计算公式式。先由等额额支付终值公式式得第四节等等值值计算公公式A=?P012345n-1n图3-5现金流量图第四节等等值值计算公公式(2-10)再将F乘以一次次支付现现值系数数得得现现值式(2-10)即为等额支付付现值公式。式式中为为等额支付付现值系系数，或年金金现值系系数，表表示为(P／A，i，n)，可直接接计算或或查表。。第四节等等值值计算公公式例:某商住楼楼，1991年兴建，，当年发发挥效益益，租赁赁期限为为10年，年平平均效益益为80万元，i＝12％，问将将全部效效益折算算到1991年初的现现值为多少?解：现金流量量图(如图3—6所示)。已知i＝12％，n＝10年，查复复利因子子表得(P／A，12％，10)＝5.6502故P＝A(P／A,12％,10)＝80×5.6502＝452.016(万元)第四节等等值值计算公公式A=80万元A(P／A,12％,10)例：某家庭预预计在今今后10年内的月月收入为为16000元，如果果其中的的30%可用于支支付住房房抵押贷贷款的月月还款额额，年贷贷款利率率为12%，问该家家庭有偿偿还能力力的最大大抵押贷贷款额是是多少？？解：该家庭每每月可用用于支付付贷款的的月还款款额A=16000x30%=4800（元）月贷贷款利率率=12%/12=1%计息周期期=10X12=120月有偿还能能力的最最大抵押押贷款额额，利用用等额支付付现值公式第四节等等值值计算公公式（四）本本利摊还还公式(资金回收收公式)(1)问题。已知现值值P，利率i，计息周周期数n，要求将将该现值值折算为为每年年年末的等等额年金金A。(2)计算公式式。本利摊还还计算为为等额支支付现值值计算的的逆运算，因此由由式(2-10)得(2-11)第四节等等值值计算公公式式(2-11)即为本利利摊还公公式。式式中为为本利摊还还系数，，或资金金回收系系数，表示为为(A／P，i，n)，可直接接计算或或查表。。例：某投资者者以10万元资金金租赁一一间店铺铺，在年年利率为为7％的条件件下，准准备5年内回收收全部投投资，问问每年应应等额回回收多少少资金?解：已知P＝10万元，i＝7％，n＝5年，则A＝P(A／P，i，n)＝10(A／P，7％，5)＝10×0.2439＝2.439(万元)每年应等等额回收收2.439万元。例：某人购买买一套价价值25万元的住住宅，首首期付款款为房价价的30%，其余为为在10年内按月月等额偿偿还的抵抵押贷款款，年利利率15%，问月还还款额为为多少？？解：已知知P=25x70%=17.5万元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%利用本利利摊还公公式第四节等等值值计算公公式三、等差差多次支支付公式式(1)问题。已知第一一年年末末支付为为零，第第二年年年末支付付为G，第三年年年末支支付为2G，依次类类推，第第n年末支付付为(n-1)G，现金流流量图(如图3—7所示）。求其现现值和等等额年值值。(2)计算公式式。利用一次支付付现值公式，分分别计算算各年支支付值的的现值，，并求和和第四节等等值值计算公公式图3—7等差多次次支付现现金流量量图第四节等等值值计算公公式上式两边边同乘以以(1+i)得第四节等等值值计算公公式两式相减减得第四节等等值值计算公公式利用等比比数列求求和公式式得式(2-12)即为等差差多次支支付现值值公式，，为等差多多次支付付现值系系数。表表示为(P/G，i，n)，可直接接计算或或查表。。第四节等等值值计算公公式由式(3—12)和式(3—13)得(3—14)式(3—14)为等差多次次支付年年金公式式。式中为为等差差多次支支付年金金因子，，表示为为(A／G，i，n)，可直接接计算或或查表。。第四节等等值值计算公公式例3—15某工程建设设期为4年，各年投投资分别为为300万元、400万元、500万元和600万元，i＝7％，试计算算投资现值值和终值。。解：现金流量图图（如图3—8(a)所示）。图3—8(a)所示的现金金流量不能能直接利用用等差多次支支付公式计算，因此此先分解为为图3—8(b)和图3—8(c)。由图3—8(b)得P1＝A(P／A，7％，4)＝300×3.3872＝1016.16(万元)第四节等等值计算算公式图3—8现金流量图图(单位，万元元)第四节等等值计算算公式由图3—8(c)得P2＝G(P／G，7％，4)＝100×4.7947＝479.47(万元)故投资现值为P＝P1+P2＝1016.16+479.47＝1495.63(万元)投资终值为F＝P(F/P，7％，4)＝1495.63×1.3108＝1960.47(万元)第四节等等值计算算公式四、等比多多次支付公公式(1)问题。已知各年支支付呈等比比增长，第第一年末支支付D，第二年末末支付(1+j)D，第三年末末支付(1+j)2D，依次类推推，第n年末支付(1+j)n-1D，现金流量量图（如图3—9所示）。求其现值和等额额年值。(2)计算公式。。利用一次支付现现值公式得(3－15)第四节等等值计算算公式图3—9等比多次支支付现金流流量图第四节等等值计算算公式等式两边同同乘以得得第四节等等值计算算公式两式相减得得化简得第四节等等值计算算公式若i=j，则由上式式得因此得式(3—16)即为等比多次支支付现值公公式(2-13)第四节等等值计算算公式由式(2-11)和式(2-13)得(2-14)式(3—17)即为等比多次支支付年金公公式。第四节等等值计算算公式以上介绍的的公式中，，前两类6个公式是资金等值值计算基本本公式，在在投资分析析中运用较较多。为便便于记忆，，现将资金金等值计算算的6个基本公式式基本公式汇总于表3—4。表3—4资金等值计计算基本公公式汇总表表公式名称已知待求公式形式一次支付公式终值公式P,i,nFF＝P(1+i)n＝P(F/P,i,n)现值公式F,i,nP等额多次支付公式终值公式A,i,nF存储基金公式F,i,nA现值公式A,i,nP本利摊还公式P,i,nA系数相乘=1系数相乘=1系数相乘=1第四节等等值计算算公式例:某开发商于于2000年底底借借贷贷到到1亿元元建建设设资资金，，年年利利率率i＝10％。。(1)若于于2020年末末一次次偿偿还还本本息息，则则应应还还金金额额为为多多少?解：：已知知P＝1亿元元，，i＝10％，，n＝20年，，按按一次次支付付期期值值公式式(2000年底底为为2001年的的年年初初)F＝P(1+i)n＝1××(1+10％)20＝6.627(亿元元)第四四节节等等值值计计算算公公式式(2)若规规定定从从2001年起起每年年年年末末等等额额偿偿还还，于于2020年底底正正好好全全部部还还清清，，问问每每年年年年末末应应还还多多少?解:现金金流流量量图图(如图图3——10(a)所示示),利用用本利利摊还还公公式式A＝P(A/P,i,n)＝1××(A/P,10％,20)＝1××0.1175＝0.1175(亿元元)第四四节节等等值值计计算算公公式式图3——10现金金流流量量图图2020年末末2001年末末2000年末末10P(A/P,10%,20)P(F/P,10%,10)P'(A/P,10%,10)2011年初初2010年末末第四四节节等等值值计计算算公公式式(3)若规规定定于于2011年开开始始每年年年年底底等等额额偿偿还还，仍仍于于2020年末末正正好好还还清清，，问问每每年年年年末末应应还还多多少少?解:现金金流流量量图图(如图图3——10(b)所示示)，先先利利用用一次次支付付终终值值公公式式将将P折算算至至2011年年年初初得得P'P'＝P(F/P,i,n)＝1××(1+10％)10＝2.5937(亿元元)再利利用用本本利利摊摊还还公公式式计计算算每每年年年年末末偿偿还还金金额额A＝P'(A/P,i,n)＝2.5937××(A/P,10％,10)＝2.5937××0.1627＝0.4220(亿元元)第四四节节等等值值计计算算公公式式例：：若复复利利年年利利率率为为8％，，要要使使自自今今后后第6年末末可提提取取5000元，，第8年末末可可提取取10000元，，第10年末可可提取取9000元，，三三次次把把本本利利和和提提取取完完毕毕。。问问现在应应一一次次性性存存入入多少少元元?若改改为为前5年筹筹积积这这笔笔款款项，每年年年年末末应应等等额额存存入入多少少元元?解：：绘出出现现金金流流量量图图，，(如图图3——11所示示)。(1)P＝5000(P/F,8％,6)+10000(P/F,8％,8)+9000(P/F，8％，，10)＝5000××0.6302+10000××0.5403+9000××0.4632＝12722.8(元)第四四节节等等值值计计算算公公式式图3——11现金金流流量量图图第四四节节等等值值计计算算公公式式现在在应应一一次次存存入入12722.8元。。(2)A＝P(A/P,8％,5)＝12722.8××0.2505＝3187.06(元)前5年每每年年年年末末应应存存人人3187.06元。。例：：某房房地地产产开开发发经经营营项项目目2000年开开始始兴兴建建2002年底底完完工工，，2003年开开始始租租赁赁，，租租赁赁期期限限为为20年，年年平平均均租租赁赁效效益益为为80万元元，i=12％，，问问将将各年年租租赁赁收收益益折折算算到到2000年初初的的现现值值为多多少少?第四四节节等等值值计计算算公公式式解：：现金金流流量量图图(如图图3——12所示示)。先将将各各年年效效益益折折算算到到2003年年年初初P'＝P(P/A，12％，，20)＝80××7.4694＝597.55(万元元)再将将P'折算算到到2000年年年初初P＝P'(P/F，12％，，3)＝597.55××0.7118＝425.34(万元元)故折折算算到到2000年初初的的现现值值为为425.34万元元。。第四四节节等等值值计计算算公公式式图3——12现金金流流量量图图2003年末末2022200220012000年末末年初初P(P/A,12％,20)P'(P/F,12％,3)例：：某家家庭庭购购买买一一套套面面积积为为80平方方米米的的住住房房，，单单价价为为3500元/平方方米米，，首首付付款款为为房房价价的的25%，其其余余申申请请公公积积金金和和商商业业贷贷款款组组合合抵抵押押贷贷款款。。已已知知公公积积金金和和商商业业贷贷款款的的利利率率分分别别为为4.2%和6.6%，期期限限均均为为15年，，公公积积金金贷贷款款的的最最高高限限额额为为10万元元。。问问该该家家庭庭申申请请组组合合抵抵押押贷贷款款后后最最低低月月还还款款额额是是多多少少？？解：：已知知P=3500x80x（1-25%）=210000元n=15X12=180组合合贷贷款款的的月月最最低低还还款款额额A=A1+A2=1714.03(元)复利系数的的应用复利系数在在房地产投投资分析与与评估中的的应用非常常普遍，尤尤其是在房房地产抵押押贷款、房房地产开发发项目融资资活动中，，经常涉及及到利息计计算、月还还款额估算算等问题。。例1：已知某笔贷贷款的年利利率为15%，借贷双方方约定按季季度计息，，问该笔贷贷款的实际际利率是多多少？解：已知r=15%，m=12/3=4，则该笔贷贷款的实际际利率例2：某开发商向向银行贷款款2000万元，期限限为3年，年利率率为8%，若该笔贷贷款的还款款方式为期期间按季度度计息、到到期后一次次偿还本金金，则开发发商每次为为该笔贷款款支付的利利息总和是是多少？如如果计算先先期支付利利息的时间间价值，则则到期后开开发商实际际支付的利利息又是多多少？解：已知p=2000万元，则开发商每每次为该笔笔贷款支付付的利息之之和计算先期支支付利息的的时间价值值，则到期期后开发商商实际支付的的利息例3：某家庭预计计在今后10年内的月收收入为16000元，如果其其中的30%可用于支付付住房抵押押贷款的月月还款额，，年贷款利利率为12%,问该家庭有有偿还能力力的最大抵抵押贷款额额是多少？？解：（1）已知该家家庭每月可可用于支付付抵押贷款款的月还款款额（2）该家庭有有偿还能力力的最大贷贷款额例4：某家庭以抵抵押贷款方方式购买了了一套价值值25万元的住宅宅，如果该该家庭的首首期付款为为房价的30%，其余在10年内按月等等额偿还的的第一贷款款，年贷款款利率为15%，问月还款款额为多少少？如果该该家庭的25%的收入可用用来支付住住房抵押贷贷款的月还还款额，问问该家庭的的月收入应应为多少才才能购买上上述住宅？？解：（3）该家庭购购买上述住住宅，其月月收入应为为例5：某购楼这拟拟向银行申申请60万元的商业业抵押贷款款，银行根根据购楼者者未来收入入的增长情情况，为他他安排了等等比递增还还款抵押贷贷款。若年年贷款利率率为6.6%，期限为15年，购楼者者的月还款款额增长率率为0.5%，问该购楼楼者第10年最后一个个月的月还还款额是多多少？解：（2）抵押贷款款首次月还还款额为（3）第10年最后一个个月份的还还款额为例6：某家庭欲购购买一套80平方米的经经济适用房房，单价为为3500元/平方米，首首付款为房房价的25%，其余申请请公积金和和商业组合合抵押贷款款。已知公公积金和商商业贷款的的利率分别别为4.2%和6.6%，期限为15年，公积金金贷款的最最高限额为为10万元。问该该家庭申请请组合抵押押贷款的最最低月还款款额是多少少？解：（2）计算等额额偿还公积积金贷款和和商业贷款款本息的月月还款额（3）组合贷款款的月最低低还款额作业：1、某家庭以4000元/平方米的价价格购买一一套建筑面面积为120平方米的住住宅，银行行为其提供供了15年的住房抵抵押贷款，，贷款的年年利率为6%，抵押贷款款价值比例例为70%。如果该家家庭按月等等额还款5年后于第6年初一次性性提前偿还还了贷款本本金8万元，问从从第6年开始的抵抵押贷款月月还款额是是多少？解：（3）第6年年初一次次偿还本金金8万元后，第第6年到第15年内减少的的月还款额额为：（4）从第6年开始的抵抵押贷款月月还款额是是：2835.36-888.16=1947.20（元）2、某家庭以3500元/平方米的价价格购买一一套建筑面面积为80平方米的住住宅，银行行为其提供供了15年的住房抵抵押贷款，，贷款的年年利率为6%，抵押贷款款价值比例例为70%，月还款常常数为0.65%。问抵押到到期后该家家庭向银行行偿还的剩剩余本金金金额是多少少？解：（3）实际每月月的月还款款额为：（4）借款人每每月欠还的的本金为：：（5）抵押贷款款到期后应应向银行偿偿还的剩余余本金为：：第五节房房地产投投资经济效效果评价一、房地产产投资的形形式（一）直接接投资是指投资者者直接参与与房地产开开发或买卖卖房地产的的过程，参参与有关的的管理工作作。1、房地产开开发投资：是指从购购买土地使使用权开始始，通过在在土地上的的进一步投投资活动，，即经过规规划设计和和施工建设设等过程，，建成可以以满足人们们某种入住住需要的房房地产产品品，然后将将其推向市市场进行销销售，转让让给新的投投资者或使使用者，并并通过该转转让过程收收回投资获获取开发利利润的过程程。房地产开发发投资属于于短期投资资，形成房房地产市场场上的增量量供给。如如由于出租租或自营则则变为长期期置业投资资。2、房地产置置业投资置业投资从从长期投资资的角度，，期望获得得收益、保保值、增值和和消费四方方面的利益益。房地产置业业投资的对对象可以是是开发商新新建成的物物业（市场上的的增量房地地产），也也可以是二二手货（市市场上的存量房地产产）房地产置业业投资的目目的：一是是满足自身身的生活居居住或生产经营营的需要；；二是作为为投资将购购入的物业业出租给最终的使用用者，并获获取较为稳稳定的经营营收入。当当不愿再持有该物业业时可以转转售给其他他的置业者者。例：某公司以300万元购买了了一个250平方米的写写字楼单位，并将其其中的100平方米作为为本公司的的办公室，，其余的150平方米租给给另一单位位使用，每每年扣除维维修管理费费用后的净租租金收入是是30万元。10年后，该公公司将购买买的250平方米的写写字楼全部部转售，扣扣除销售税税费后的净净转售收入为为450万元。达到到了自用、、获取经常常性收益、、投资保值和和增值等目目的。（二）房地地产间接投投资是指将资金金投入与房房地产相关关的证券市场的的行为，投投资者不直直接参与有有关投资管管理的工作。1、购买住房房抵押支持持证券2、购买房地地产开发投投资企业的的债券、股股票3、投资于房房地产投资资信托基金金二、房地产产投资的利利弊（一）房地地产投资的的优点：相对较高高的收益水水平、能够够得到税收收方面的好好处、易获获得金融机机构的支持持、能抵消消通货膨胀胀的影响、、提高投资资者的资信信等级（二）房地地产投资的的缺点：变现性差差、投资数数额巨大、、投资回收收周期长、、需要专门门的知识和和经验三、房地产产投资分析析的投资与与成本广义的投资资是指人们的的一种有目目的的经济济行为，即即以一定的的资源投入入某项计划划，以获取取所期望的的报酬。（（资金、土土地、人力力、技术、、管理经验验或其他资资源）房地产投资资分析在的的投资是狭义的投资资：是指人们们在房地产产开发或投投资活动中中，为实现现某项预定定的开发、、经营目标标而预先垫垫支的资金金。广义的成本本是指人们为为达成一事事或取得一一物所必须须付出或已已经付出的的代价。（一）开发发项目总投投资：包括开发发建设投资资和经营资资金1、开发建设设投资是指在开发发期内为完完成房地产产产品开发发建设所需需投入的各各项费用。。2、经营资金是指开发企企业用于日日常经营的的周转资金金。（二）房地地产投资分分析成本1、开发产品品成本是指房地产产开发项目目产品建成成时，按照照国家有关关财务和会会计制度转转入房地产产产品的开开发建设投投资。2、经营成本本是指房地产产产品出售售、出租时时，将开发发产品成本本按照国家家有关财务务和会计制制度结转的的成本，主主要包括：：土地转让让成本、出出租土地经经营成本、、房地产销销售成本、、房地产出出租经营成成本。开发项目总投资开发建设投资经营资金土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本房地产开发发经营项目目总投资的的构成四、经营收收入、利润润和税金（一）经营营收入是指房地产产企业向社社会出售、、出租房地地产产品或或利用房地地产自营时时所获得的的货币收入入。包括销销售收入、、出租收入入和自营收收入。销售收入=销售房屋面面积×房屋销售单单价出租收入=出租房屋面面积×房屋租金单单价自营收入=营业额-商业营业成成本-自营中的商商业经营风风险回报2、利润企业利润可可分为利润润总额、经经营利润、、税后利润润（净利润润）和可分分配利润等等四个层次次。经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金利润总额=经营利润+营业外收支支净额税后利润=利润总额-所得税可分配利润润=税后利润-（法定盈余余公积金+法定公益金金+未分配利润润）3、税金（房房地产开发发投资企业业应纳的主主要税种））（1）销销售售税税金金：：包包括括营营业业税税（（5%）、、城城市市维维护护建建设设税税（（7%）和和教教育育费费附附加加（（3%）营业业税税税税额额=应纳纳税税销销售售（（出出租租））收收入入×税率率（2）土土地地使使用用税税和和房房产产税税：：在在所所得得税税前前列列支支（3）企企业业所所得得税税（（33%）应纳纳所所得得税税额额=收入入总总额额-准予予扣扣除除项项目目金金额额所得得税税税税额额=应纳纳所所得得税税额额×税率率五、、房房地地产产投投资资经经济济效效果果的的表表现现形形式式（一一））置置业业投投资资四种种表表现现形形式式：：租金金；；减减少少纳纳税税；；物物业业增增值值；；股股权权增增加加。。置业业投投资资效效果果的的好好坏坏受受市场场状状况况和物业业特特性性变变化化的影影响响。。置业业投投资资经经济济效效果果的的四种种表表现现形形式式是是一一个个模模糊糊的的期期望望，，仅仅说说明明投投资资者者可可获获得得的的利利益益类类型型，，在在没没有有转转换换为为一一个个特特定定时时间间点点的的现现金金流流量量之之前前，，经经济济效效果果是是无无法法定定量量描描述述或或量量测测的的。。（二二））开开发发投投资资经济济效效果果表表现现为为销销售售收收入入，，效效果果的的大大小小可可用用开开发发利利润润、、成成本本利利润润率率、、投投资资收收益益率率等等指指标标来来衡衡量量投资资回回收收：投资资者者对对其其所所投投入入资资本本的的回收收房地地产产投资资收收益益投资资回回报报：：投资资者者所所投投入入资资本本在在使使用用中中所所获获得的的报酬酬例如如：：贷款款对对于于金金融融机机构构来来说说，，借借款款人人还还本本的的部部分分是是投投资资回回收收部部分分；；借借款款人人所所支支付付的的利利息息，，是是投投资资回回报报。。房地地产产开开发发投投资资中中，，投投资资回回收收是是指指开开发发商商所所投投入入的的总总开开发发成成本本的的回回收收，，投投资资回回报报表表现现为为开开发发商商的的利利润润。。六、、投投资资回回收收与与投投资资回回报报七、、投投资资经经济济效效果果评评价价指指标标(一)净现现值值1、净净现现值值：：按设设定定的的基基准准折折现现率率将将各各年年净净现现金金流流量量折折算到到计算算期期初初的现值值累累计计值值,用符符号号NPV表示示。。净净现现值值是是项目目经经济济评评价价的的一一个个重重要要评评价价指指标标，，2、计计算算公公式式式中中CI————现金金流流人人量量；；CO————现金金流流出出量量；；(CI－CO)t———第t年项项目目的的净净现现金金流流量量；；n————计算算期期(包括括建设设期期、、运运行行初初期期和和正正常常运运行行期期)；t————计算算期期的的年年份份序序号号；；i0———基准准折折现现率率。。当NPV＞0时，，项项目目收收益益不不仅仅达达到到设设定定的的基基准准折折现现率率水水平，，还还能能取取得得超额额收收益益；当NPV=0时，，项项目目收收益益恰好好达达到到设定定的的基基准准折折现现率率水水平平当NPV＜0时，，项项目目收收益益未达达到到设定定的的基基准准折折现现率率水水平平3、净净现现值值的的评评价价准准则则当NPV≥≥0时，，项项目目可以以接接受受，NPV愈大大，项项目目的的经济济效效果果愈愈好好，当NPV＜0时，，项项目目应拒拒绝绝。例：：某项项目目两两年年建建成成，，第第一一年年投投资资P1＝100万元元，，第第二二年年投投资资P2＝60万元元，，第第三三年年开开始始正正常常运运行行，，使使用用期期为为28年，，使使用用期期末末固固定定资资产产余余值值为为零零，，运运行行期期每年年效效益益32万元元，年运运行行费费4万元元，i0＝10％，求该项目目的净现值，并判断项目目是否可以接受受。解：现金流量图(如图4—1所示)。NPV＝－100(P/F,10%,1)－60(P/F,10%,2)+(32－4)(P/A,10%,28)(P/F,10%,2)＝－100×0.9091－60×0.8264+28×9.3066××0.8264＝74.85(万元)该项目净现值大于零零，因此可以接受。图4—1某项目现金流流量图(单位：万元)A(P/A,10%,28)F(P/F,10%,2)F(P/F,10%,2)F(P/F,10%,1)A(P/A,10%,28)3、净现值的特特点与其他应应用(1)净现值的大小小与折现率有有关，对一般的投投资项目净现值随折现率率的增大而减减小（如图4—2所示）。净现值(NPV)与折现率(i)的函数关系称称为净现值函函数，其数学学表达式为从图4—2可看出，基准折现率越越大，NPV越小，项目经经济评价越难难通过。IRR0(2)根据净现值的的定义，第1至第T(T≤n)年净现金流量量的现值累计计值为当式中T＝n时，NPV(T)即为项目的净现值；当NPV(T)＝0时，T值为项目的动态投资回收收期：(根据累计净现现值计算)若不考虑折现率率，当时时，T值为项目的静态投资回收收期。一般而言，，项目的动态态投资回收期期大于静态投资回收收期。(根据累计净现现金流量计算算)例：某项目现金流流量见表4—1，基准折现率率为12％试计算净现值，并分析投资回收期。。解:计算过程见表4－2，计算结果NPV＝963.61(万元)表4—1某项目现金流流量表(单位：万元)时间(年末)1234～89～14费用800400100250300效益350700700表4－2净现金流量和和净现值流量量计算表时间(年末)费用①效益②净现金流量③=②－①累计净现金流量④＝∑③净现金流量现值

⑤＝③累计净现值流量⑥＝∑⑤123456789101112131480040010025025025025025030030030030030030000350700700700700700700700700700700700-800-400250450450450450450400400400400400400-800-1200-950-500-504008501300170021002500290033003700-714.29-318.88177.95285.98255.35227.98203.56181.75144.24128.79114.99102.6791.6781.85-714.29-1033.17-855.22-569.24-313.89-85.91117.65299.40443.64572.43687.42790.09881.76963.61分析：由表4—2可看出，到第第6年末，累计净现金流量开始为正值，，因此静态投投资回收期为为6年，也可对第第5年末和第6年末的累计净净现金流量进进行线性内插插，得静态投资回收期为为5.11年。至第7年末，累计净现值流流量开始为正值。。同理，对第6年末与第7年末累计净现现值进行线性性内插，求得得动态投资回收期为为6.42年。（利用线行内插插法进行计算算）NPVＴ５６-50400X0年静态投资回收收期Ｔ67-85