房地产金融专题(共53)

房地产金融融专题金融是车轮轮金金融是心心脏本章知识点点房地产金融融、特点房地产成熟熟的标志房地产金融融业务种类类我国住房基基金构成项目贷款、、经营贷款款、按揭贷贷款房地产金融融体系构成成概述述一、房地产金融融释义二、房地产产金融演化化和发展三、房地产产金融市场场成熟的标志四、我国房房地产金融融市场现存存问题五、国外房房地产金融融借鉴六、房地产产金融业务务种类七、房地产产金融体系系构成一、房地产产金融释义义金融以银行为中中心的各种种形式的信信用活动以以及在信用用基础上组组织起来的的货币流通通。房地产金融融围绕房地产产业的开发发、经营，，消费而展展开的筹资资、融资、、结算等各各种金融活活动。是房地产资资金的融通通是房地产业业与金融业业密切结合合的产物三、房地产产金融市场场成熟的标标志1、住房贷款款以抵押贷贷款为主。。位置固定定、价值稳稳定。2、筹资和贷贷款的方式式多样。筹资方式——政策资金、、储蓄、基基金、股票票、证券；；贷款方式——固定利率、、变率；固固定期限、、可展期；；不同还款款方式。3、法律体系系完善。资资金的安全全性、流动动性、盈利利性。4、房地产金金融市场结结构完整。。市场的完整整——*房地产一级级市场和二二级市场金融市场的的完整——抵押、保险险、担保、、服务中介介。5、市场经济济运行机制制。预先介入机机制。借贷贷从房地产产开发项目目的可行性性论证阶段段介入。全程管理机机制。贷款款的发放、、使用、收收回；借款人的的收入变变动；房屋使用用、维修修、翻新新改造等等。科学决策策机制。。信用评评估方法法、确定定安全贷贷款额、、贷款比例例调整、、利率标标准确定定等。呆坏账预预警处理理机制。。呆账坏坏账的评评估、揭揭露、示示警。四、金融融市场存存在问题题1、资金来来源单一一。政策性资资金（公公积金））：归集集率不高高，常被被政府挪挪用。““房管会会决策，，中心运运作，银银行专专户，财财政监督督”，责责任不明明。金融储蓄蓄资金：：储蓄与与贷款结结构不对对称。2、贷款的的过渡性性。贷款款停留在在担保阶阶段，有有保证、、质押、、抵押贷贷款（1）保证贷贷款：要要求第三三方有相相同数量量、相当当期限的的存款，，利率按按活期计计息。（2）质押贷贷款：贷贷款人等等额的存存单、物物品。（3）抵押贷贷款：方方式比较较单一。。3、房地产产金融市市场不完完善。单单一、中中介少。。4、房地产产金融市市场法律律体系不不健全。。抵押贷贷款的有有关规定定不具体体，5、商业银银行经营营机制有有待转变变。五、国外外房地产产金融的的借鉴——新加坡公公积金制制度150多年前移移民村，，1880年商业港港口城市市。1959年自治1963年接受马马来西亚亚，1965年马来西西亚独立立1960年吸收外外资1955年建立公公积金制制度，用用于雇员员的社会会保障。。1968年修改《中央公积积金法》，允许用用于购买买住房新加坡公公积金制制度机构设置置和职能能分工，，设公积金金管理局局，内设设理事会会；规定归集集、提取取、使用用、违规规处理等等；公积金管管理局依依法管理理、营运运公积金金；强迫储蓄蓄，雇主主、雇员员依法如如期缴纳纳公积金金，以同同等比例例缴纳；；55岁以后题题，或意意外、移移民可以以提前提提取。公积金实实行个有有化。公积金实实施案例例一个工人人月薪1000元雇员在自自己月薪薪中拿出出20%即即200元雇主在企企业资金金中拿出出20%即即200元工人实得得800元公积金的的80%用于住房房、股票票、黄金金，8%用于养老老，12%用于医疗疗（妻子子、儿女女、父母母）实施效果果：使经经济增长长率提高高，1985年为-17%，1986年为18%，1987年为67%。六、房地产金金融业务务种类1、房地产住住房储蓄蓄存款投资限额额存款企业住房房建设存存款商品房周周转金存存款土地开发发基金存存款外资建房房存款2、住房基金金管理（（三级））城镇住房房建设基基金企业住宅宅建设基基金职工个人人住房建建设基金金房地产金金融业务务种类3、房地产开开发经营营贷款项目贷款款经营贷款款流动资金金贷款房地产金金融业务务种类4、房地产抵抵押贷款款一般的房房地产抵抵押贷款款：抵押人----抵押权人人按揭贷款款：买方----银行----卖方房地产金金融业务务种类5、房地产股股票：是否记名名：记名名式、不不记名式式投资资人人：国家家股、企企业股、、个人股股有无面值值：面值值股票、、无面值值股票股权权：：普通股股、优先先股房地产金金融业务务种类6、房地产债债券：期限长短短：短期期债券、、中期债债券、长长期债券券支付利息息：一次次性付息息、附息息票式是否贴现现：可贴贴现、不不可贴现现房地产金金融业务务种类7、房地产信信托：实物委托托、资金金委托和和管理委委托债权委托托和担保保委托民事委托托和商事事委托房地产金金融业务务种类8、房地产保保险房屋财产产保险房屋责任任保险房屋综合合保险房屋利益益保险建筑工程程质量保保险房地产金金融业务务种类9、房地产结结算：现金结算算转账结算算10、房地产典典当房地产金金融业务务种类七、房地地产金融融机构房地产金金融机构构——是专门开开办或兼兼营房地地产金融业务组组织机构构，是房房地产金融活动动的主体体。有两类房房地产金金融机构构：--银行型：：可以创创造货币币。专营或兼兼营，业业务范围围广泛--非银行型型：不能能创造货货币。专业化程程度高，，业务范范围狭小小信用中介职能房地产金金融机构构我国房地地产金融融体系构构成中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构房地产金金融机构构(一)银行型房房地产金金融机构构1.商业银行行下设的的房地产产信贷部部*2.住房储蓄蓄银行*3.房地产抵抵押银行行4.其他银行行(二)非银行型型房地产产金融机机构1.住房合作作社*2.住房贷款款保险机机构住房房贷款保保险机构构3.信托投资资公司。。4.地方性的的住房金金融公司司*银行型1.商业银行行下设的的房地产产信贷部部房地产金金融业务务约占资资产业务务总量的的30%主要业务务：--购买房地地产抵押押证券；；--房地产抵抵押贷款款，包括括住房和和非住房房，个人人和企业业等；--房地产服服务咨询询和中介介业务。。管理体制制——双重领导导“四级三三段”式式管理“四级””，在机机构设置置和组织织形式上上，按照照现行的的银行管管理体系系，分为总行行—省级—地市分行行—县支行房房地产信信贷部。。“三段””，在管管理职能能上，按按照工作作特点和和管理内内容的相相似程度度，分为总行行—管理行—经办行房房地产信信贷部。。总行—房地产金金融业务务的最高高管理机机构；管理行—省、自治治区、市市分行，，中间管管理层；；经办行—直辖市、、地市分分行、县县支行，，具体执执行机构构。2.住房储蓄蓄银行资金来源源：各类类股本金金和自身身积累。。包括个人住房房储蓄存存款、住房基金金、国家或政政府金融融机构借借款、国际金融融机构借借款。经营方式式:一业为主主，主营营住房存存款和贷贷款。兼营多样样。兼营营与房地地产相关关的存款款、贷款、投资资、信托托、抵押押、租赁赁及银行中介介业务。。案例:1987年山东烟烟台住房房储蓄银银行、安安徽蚌埠埠住房储储蓄银行行.实行股份份制，由由当地财财政、专专业银行行、保险险公司、、企事业业单位共共同出资资参股。。3.房地产抵抵押银行行资金来源源：发行行房地产产抵押证证券。资金运用用：以房房地产为为抵押的的长期贷贷款,投资4.其他银行行----土地银行行资金来源源:发行债券券筹集资资金，资金运用用:向农民提提供长期期贷款,用于购置置农用土地地或发展展农业生生产公营机构构信誉度高高，安全全性强，，利率低低，资金金筹措能能力较强强。非银行型型1.住房合作作社（例如：：住宅信信用合作作社、建建筑合作作社、储储蓄和贷贷款协会会）是一种把把买房或或建住房房的人组组织起来来，共同同筹集资资金，为为入社成成员得到到住房而而提供资资金支持持的互助助性质的的房地产产金融机机构。资金来源源：合作作社成员员的共同同集资、、国家金融融机构的的贷款。。资金运用用：向社社员发放放住房抵抵押贷款款，社员按照照股金多多少、入入股时间间长短依次获得得买房、、建房资资金。1.住房合作作社主要特点点：自愿。入入社自愿愿，退社社自由，，自愿入入股。协作。个个人、政政府、单单位、三三方共同同筹资，，适当依依靠银行行。平等互利利。社员员地位平平等、利利益均沾沾、风险险共担。。收入分分配采取取按劳分分配和按按股分红红结合的的方式。。收入除除去各项项开支后后，以利利息或红红利的方方式支付付给社员员。民主管理理。社员员是股东东，股东东大会按按照民主主集中制制的原则则组建组组织机构构，选举举董事会会，再由由董事会会选举经经理人。。2.住房贷款款保险机机构专门为单单位和个个人住房房抵押贷贷款提供供保险或或经济担担保的组组织。借款人在提供住住房抵押押的同时时，向保保险机构构投保，，一般每每年支付付的保险险费为尚尚未偿还还的贷款款平均余余额保险公司司在投保人人无力按按时偿还还贷款本本息时，，就将所所欠的贷贷款本息息补偿给给发放这这笔贷款款的金融融机构把借款人与与信贷机机构之间的债债权债务务关系接接过来，，转变成成借款人与与保险机机构之间的债债权债务务关系，，负责清清理。3.信托投资资公司专业银行行办的信信托投资资公司财政办的的信托投投资公司司业务:--发放委托托贷款--开发建设设的器材材、设备备和部分分建材的的租赁--代管住房房出租--代管房地地产买卖卖--土地执业业信托--房地产咨咨询4.地方性的的住房金金融公司司管理体制制:股份制金金融企业业.实行董事事会领导导下的经经理负责责制，董董事会成成员由参参股单位位负责人人出任双重领导导:由地方政政府和人人民银行行。资金来源源：国家家和地方方拨给的的住房基基金;股东单位位的投资资资本；；中央银行行划拨的的信贷周周转金；；发行股票票和中长长期住房房债券。。后续（以下部部分）个人住房房贷款公积金贷贷款房地产保保险参考文献献《我国九十十年代以以来房地产周周期和金金融政策策》作者：建建设银行行广东省省分行房地产信信贷部总总经理博士郁郁文达我国九十十年代以以来房地地产周期期和金融融政策房地产业业是国民民经济基基础性、、先导性性产业，，也是周周期性很很强的产产业，房房地产业业的周期期与金融融密切相相关。就短期而而言，房房地产业业的波动动与信贷贷市场关关系是相相当密切切的。在在成熟的的市场经经济国家家，土地地、资金金等要素素由市场场价格信信号引导导。信贷政策策与房地地产业的的一般传传导机制制是：利率率下降，，银行贷贷款可供供量增加加，投资资支出、、消费增增加，建建造商增增加住房房供应，，购房者者购房活活跃，增增加对抵抵押贷款款的需求求。利率率上升则则相反。。利率、股股市和住住房市场场的三者者关系是：利率率下降，，股票价价格上升升，改善善消费者者的资产产负债状状况，人人们的财财富增多多，提高高消费者者购买新新住宅的的欲望。。反之则则减少。。现在美美国利率率下降，，股市也也在下降降，但人人们投在在住房市市场的资资金增加加，将购购房作为为投资保保值的手手段，这这是家庭庭资产调调整的结结果。现现在美国个人人拥有的的股票价价值为12万亿美元元，而拥拥有房地地产的价价值约为为14万亿美元元。一、我国国九十年年代以来来的房地地产周期期和金融融政策我国一些些学者对对中国的的房地产产周期作作了不同同的研究究分析，，有根据据GDP增长与商商品房销销售额增增长率的对应关关系作划划分；有有从经济周期期理论角度对房房地产周周期波动动的相关关关系进进行划分分；还有有用商品房销销售面积积年增长长率的指标来来研究。。考虑到到房地产产销售面面积年增增长率与与其他综综合指标标效果基基本一致致，具有有较好的的代表性性，与宏宏观经济济波动指指标具有有可比性性，也便便于作同同类比较较，数据据容易采采集等特特点，这这里用这这一指标标来研究究。我认为中中国的房房地产周周期分成成三个阶段段。房地产产金融在在计划经经济向市市场经济济的转轨轨过程中中，伴随随着住房房制度和和中国的的金融制制度的改改革逐步步建立。。第一阶段段是1996年以前。。其特点点是住房房单位投投资、集集团消费费，房地地产金融融初步建建立，计计划经济济色彩很很强。1984年根据国务院院的有关规定定，建设银行行从建筑业流流动资金贷款款中单独切出出一块支持城城市综合开发发和商品房专专项贷款。1984年底，建设银银行累计发放放商品房贷款款17.6亿元。1988年以后，为了了配合各地的的房改和房地地产金融业务务的发展，建建设银行成立立了专门的机机构，开发了了不同种类的的贷款，有适适合于短期、、临时周转的的流动资金贷贷款，也有中中、长期，一一次贷款分期期归还的固定定资产贷款，，也有存贷挂挂钩的个人消消费性贷款。。上海1991年建立并随后后在全国推行行的住房公积积金制度和房房改建立的住住房基金，使使房地产金融融有了自营性性房地产业务务和办理住房房基金、住房房公积金的政政策性住房金金融业务，可可以运用闲置置的政策性资资金发放房地地产贷款。这这块资金的信信贷安排1992年起由人民银银行每年从社社会信用计划划单独安排一一块规模下达达给专业银行行的房地产信信贷部。九十十年代初建设设银行江门市市分行在全国国首次推出个个人住房按揭揭贷款业务。。当时全国掀掀起了圈地热热和开发区热热，银行的绕绕规模贷款、、拆借资金和和自办公司的的贷款助长了了圈地热和炒炒地热，1993年到达顶点。。1993年国家开始整整顿房地产并并实行从紧的的货币政策。。1993年人行规定专专业银行的新新增房地产贷贷款安排纳入入当年的信用用计划和固定定资产投资计计划，并开始始清理绕规模模贷款、违规规拆借和自办办经济实体，，到1996年没有新增自自营性开发类类贷款，只能能发放一部分分委托贷款。。1996年房地产周期期达到第一个个谷底。第二阶段从1996年到1998年。这一阶段段单位投资建建房、集团消消费仍占很大大比例，个人人购房也有很很大的发展。。1996年后货币政策策开始松动，，利率由高开开始回落，1996年到2002年央行八次下下调利率，利利率水平处于于下降的空间间。银行可贷贷资金增加。。从1996年开始，建设设银行根据利利率下调的信信号，结合市市场的需要，，开始加大个个人住房贷款款的投放力度度。1997年央行颁布了了《个人住房担保保贷款管理办办法》，规定承办公公积金业务的的国有商业银银行可以办理理用公积金建建造的普通住住房的个人住住房贷款。随随着国家1998年下半年停止止实物分房，，单位投资建建房、集团消消费在1998年达到新的高高峰。第三阶段，从从1998年到现在。我我国进入以个个人购买住房房为主的时期期。这一时期期房地产金融融政策的特点点是货币政策策宽松，银行行可贷资金增增加。1998年央行对商业业银行实行的的规模管理转转变成资产负负债比例管理理，当年中央央银行又颁布布了《个人住房贷款款管理办法》，规定所有商商业银行对购购买自有普通通住房都可以以发放个人住住房贷款，打打破了主要由由建设银行垄垄断的房地产产金融业务。。个人住房贷贷款资产质量量好、风险低低，是商业银银行降低整体体不良贷款，，吸引中、高高端客户资源源的优质信贷贷品种。房地地产金融进入入四大国有商商业银行为主主，以争夺个个人按揭业务务的自由竞争争时期。竞争争的加剧，使使商业银行之之间必然会放放宽开发贷款款和个人住房房贷款的贷款款条件，加快快了房地产市市场的扩张。。从周期波动动可以看出，，除1999年房地产市场场有一定的下下调幅度外，，2000、2001和2002年又有所回升升，并维持在在较高位运行行。人民银行行2001年发出规范住住房金融业务务的通知，纠纠正商业银行行的违规操作作行为，房地地产市场的周周期波动和货货币市场的松松紧、信贷条条件的宽松是是紧密相连的的。从图一可以看看出，1989年到1996年房地产市场场经历了一个个完整的周期期。周期的两两个谷底时间间间隔是7年，间隔时间间短，是计划划经济、行政政干预的结果果，一刀切的的调控使周期期波动很陡。。1996年后是新的一一轮周期。1998年到顶部后开开始回落，期期间有一定的的反弹，时间间间隔已有6年，现在仍没没有到谷底。。1998年以后，房地地产市场和房房地产的金融融政策的调整整尽管还存在在一定的问题题，但己逐步步市场化，两两个谷底的时时间间隔会延延长，周期波波幅相对平缓缓。二、广东的房房地产周期地方的房地产产市场是全国国房地产市场场的一部分，，其金融政策策的统一性保保证了地方和和全国趋势的的一致性。但但房地产市场场又有很强的的地域性，由由于经济发展展水平，市场场成熟程度的的不同，所以以广东房地产产的周期也和和全国有一定定的差异性。。从图二看，第第一阶段缺乏乏数据，第二二阶段和全国国类似，这里里重点分析1998年后的第三阶阶段。1、广东省房地地产业与国民民经济协调程程度(规模、速度)表一：1996年-2002年广东国内生生产总值和房房地产业增加加值统计表单单位：亿亿元表二：广东房房地产开发投投资增长率及及其占GDP和固定资产投投资比重单单位：亿元、、％（1996年-2002年）从规模上看，，广东房地产产业增加值占占国内生产总总值的比重1999年后都达到5％以上，2002年最高。房地地产开发投资资占国内生产产总值和固定定资产投资的的比重也是逐逐年增加。在在速度上，房房地产业增加加值的增长率率快于国内生生产总值的增增长率，房地地产开发投资资额增长率快快于固定资产产投资的增长长率。这表明明房地产投资资对国民经济济增长的贡献献度加大，经经济增长对房房地产的依赖赖程度加深。。2、周期变化的的先导、同步步和滞后指标标分析按房地产周期期协调的先后后程度分三类类指标。先导指标：(1)全社会固定资资产投资(见表二)；(2)房地产开发投投资额(见表二)；(3)施工面积(见表三)；(4)新开工面积(见表三)。表三：广东省省商品房施工工面积和新开开工面积统计计表

单位：：万平方米（（1996年-2002年）2、周期变化的的先导、同步步和滞后指标标分析同步指标：(1)销售面积(见表四)；(2)销售额(见表四)。滞后指标：竣工面积(见表五)。表四：1996年-2002年广东省商品品房销售面积积和销售额统统计表单单位：万平平方米表五：1996年-2002年广东省商品品房竣工面积积统计表单单位：万平平方米、％从三类指标分分析看，先行行指标的投资资、新开工面面积和施工面面积同比增长长较快；而同同步的销售指指标增幅平稳稳，2002年有所下调；；滞后的竣工工面积增加，，空置面积也也增加。3、房地产的资资金来源结构构变化表表六：2002年1-11月东部地区房房地产开发资资金来源情况况单单位：％从不同的地区区来看，北京京、上海、浙浙江、福建的的自筹资金低低于全国平均均水平，而广广东高于这一一水平；北京京、上海、浙浙江的银行贷贷款高于全国国平均水平；；而广东低于于这一水平；；而第三项其其他资金来源源(定金、按揭贷贷款)北京、上海、、浙江都超过过广东。这表表明北京、上上海、浙江等等地企业资金金依赖外部程程度高于广东东。三、房地产金金融政策的走走势判断和建建议1、今年我国将将继续实行稳稳健的货币政政策，利率不不会上调，仍仍处于较低的的水平。今年年经济增长的的目标仍保持持7％以上，房地地产投资和消消费支出对扩扩大内需，拉拉动国民经济济增长的积极极作用不应被被忽视。2、为了了制止止房地地产的的局部部过热热和泡泡沫的的产生生，中中央银银行的的房地地产金金融政政策会会重申申2001年的有有关规规定，，特别别要强强调开开发企企业资资质、、信用用等级级要高高，企企业自自有资资金达达到30％四证证齐全全才能能发放