房地产企业工程管理

房地产企业业工程管理理卢卫东1卢卫东简介介大学讲师，，工学硕士士。1992年～1996年，在高校校建筑设计计研究院从从事工程结结构设计和和教学工作作，担任结结构室副主主任。1997年～1999年，在高校校从事国家家交通部研研究课题“湖北龙潭河河大桥260米跨度钢管管微膨胀混混凝土结构构”的研究工作作，课题成成果经专家家组评定，，认为达到到了国际一一流、国内内领先水平平。2000年～2002年，在中海海地产先后后担任深圳圳地区项目目技术负责责、质量部部经理、集集团公司工工程部副总总，全面主管过过工程技术术、工程质质量监控、、工程进度度监控、工工程档案、、工程报建建与验收、、工程售后后维修等工工程管理方方面的工作作，参与或负责责了80多万平方米米项目的工工程管理工工作，负责责了50多万平方米米项目的选选材用料工工作。2003年，担任朗朗钜地产工工程中心总总经理，全面负责公公司工程管管理工作，提出了房房地产工程程管理六大大体系六个个流程四个个延伸的管管理思路。。2004年，深圳市市诚则成企企业管理顾顾问公司房房地产工程程管理顾问问。2讲座提纲房地产工程程管理“三三要素”探讨房地产产企业工程程管理模式式－暨从我国建建筑总承包包施工的裂裂变看房地地产工程管管理发展方方向房地产工程程管理方法法－即六大大体系六个个流程四个个延伸各管理体系系的操作理理念如何理顺房房地产工程程管理流程程案例分析3房地产工程程管理“三三要素”公司的工程程管理资源源环境房地产企业业内部工程程管理思路路是否统一一房地产工程程管理方法法4探讨房地产产企业工程程管理模式式－暨从我国建建筑总承包包施工的裂裂变看房地地产工程管管理发展方方向探讨房地产产工程管理理模式的背背景国际工程总总承包管理理模式及其其特点（不不详介绍））我国工程总总承包管理理的发展情情况（重点点介绍工程程总承包的的基本情况况及优点））工程总承包包这么好，，为什么在在我国推行行不了？建筑施工总总承包裂变变分析近期我国房房地产工程程管理的发发展方向影响房地产产工程管理理模式改变变的几种可可能5房地产工程程管理方法法房地产工程程管理六大大体系：工工程计划管理体体系、工程程技术管理理体系、工工程成本管管理体系、、工程质量量与安全管管理体系、、工程风险险管理体系系、现场管管理标准化化。房地产工程程管理六个个流程：计计划管理流流程、现场场工程技术术管理流程程、工程质质量控制流流程、合同同管理与现现场签证管管理流程、、甲供材料料管理流程程、文件管管理流程。。房地产工程程管理四个个延伸：建建筑产品人人性化功能能开发、、建筑产品品高新技术术应用、、建筑产品品质量缺陷陷维修、、员工与供供应商培训训。6房地产工程程管理方法法－工程计计划管理体体系工程计划管管理是我们们房地产工工程管理最最重要的部部分。工程计划管管理体系主主要是通过过一系列的的预控计划划，使得参参与工程管管理的主要要管理人员员先在自己己的脑子里里把楼盖起起来，做到到心中有数数，同时把把各部门的的工作有机机地衔接起起来，保证证公司的工工作步调协协调。工程计划管管理体系的的主要内容容：◆工程范围围划分及相相互搭接关关系分析；；（重点））◆工程实施施过程中组组织架构及及人员的安安排；◆工工程程时时间间计计划划管管理理，，包包括括：：房房地地产产项项目目开开发发的的发发展展控控制制计计划划、、工工程程实实施施控控制制计计划划、、施施工工图图出出图图计计划划、、承承建建商商分分判判计计划划、、甲甲供供材材料料进进场场计计划划、、样样板板确确认认计计划划；；（（重重点点））◆工工程程质质量量规规划划；；◆工工程程投投资资（（成成本本））规规划划；；◆信信息息沟沟通通与与传传递递规规划划；；◆工工程程风风险险的的应应对对措措施施；；◆产品品交交接接及及运运行行规规划划。。7房地地产产工工程程管管理理方方法法－－工工程程技技术术管管理理体体系系工程程技技术术管管理理体体系系是是房房地地产产工工程程管管理理的的基基础础和和底底盘盘。。没没有有技技术术底底盘盘，，工工程程成成本本控控制制不不住住或或者者说说控控制制得得不不科科学学（（举举门门窗窗配配件件的的例例子子））；；没没有有技技术术底底盘盘，，工工程程质质量量控控制制将将是是随随机机，，设设计计图图纸纸好好一一点点、、施施工工单单位位强强一一点点、、地地盘盘经经理理敬敬业业一一点点，，质质量量就就好好一一点点，，而而不不能能保保证证公公司司所所开开发发楼楼盘盘质质量量的的稳稳定定性性。工程程技技术术管管理理体体系系的的主主要要内内容容：：◆工工程程技技术术管管理理平平台台的的搭搭接接与与跟跟踪踪完完善善；；（（重重点点））◆工工程程选选材材用用料料标标准准的的制制订订；；（（重重点点））◆各各项项分分部部工工程程技技术术标标准准的的制制定定；◆招招标标技技术术标标的的评评审审与与确确定定；；◆重重要要分分项项分分部部工工程程施施工工技技术术标标准准的的制制订订或或确确定定；；◆工工程程技技术术交交底底与与培培训训；；◆现现场场技技术术管管理理工工作作的的指指导导与与监监督督。。8房地地产产工工程程管管理理方方法法－－工工程程成成本本管管理理体体系系工程程成成本本管管理理体体系系是是公公司司经经营营最最关关心心的的，，也也是是公公司司老老板板所所关关心心的的。。成成本本管管理理体体系系主主要要是是通通过过项项目目定定位位、、工工程程成成本本测测算算、、控控制制设设计计阶阶段段、、工工程程招招标标动动态态控控制制、、现现场场签签证证等等一一系系列列的的环环节节进进行行控控制制。工程程成成本本管管理理体体系系的的主主要要内内容容：：◆项项目目工工程程成成本本测测算算与与现现金金流流安安排排，，确确定定付付款款原原则则；；（（重重点点））◆工程程成成本本数数据据库库的的建建立立与与跟跟踪踪完完善善；◆工程程供供方方资资源源管管理理；◆项目目工工程程成成本本目目标标的的制制定定；（（重重点点））◆工程程招招标标管管理理（（包包括括采采购购））；◆工程程合合同同交交底底与与工工程程合合同同管管理理；◆工程程成成本本动动态态评评估估与与管管理理；；（（重重点点））◆预付付款款与与进进度度款款支支付付管管理理；；◆工程程竣竣工工结结算算管管理理；；◆保固固金金支支付付管管理理。。9房地地产产工工程程管管理理方方法法－－工工程程质质量量与与安安全全管管理理体体系系质量量是是企企业业的的生生命命。。虽虽然然现现在在社社会会上上，，特特别别是是房房地地产产行行业业中中，，非非常常注注重重营营销销，，编编制制各各种种各各样样的的营营销销概概念念，，但但是是我我相相信信房房地地产产的的竞竞争争最最终终是是产产品品的的竞竞争争，，是是产产品品技技术术与与质质量量的的营营销销，，而而工工程程质质量量是是建建筑筑产产品品质质量量的的重重要要的的、、核核心心的的组组成成部部分分。。在在房房地地产产市市场场上上，，对对于于工工程程质质量量，，很很大大一一部部分分公公司司平平时时不不是是很很关关心心的的，，认认为为那那是是施施工工单单位位的的事事情情，，但但是是一一旦旦出出了了问问题题，，面面对对业业主主的的维维权权，，面面对对舆舆论论的的压压力力，，下下至至普普通通工工程程师师，，上上至至公公司司老老板板，，都都很很紧紧张张，，所所以以，，防防微微杜杜渐渐，，未未雨雨绸绸缪缪，，建建立立工工程程质质量量保保证证体体系系是是非非常常有有必必要要的的。工程质质量管管理体体系的的主要要内容容：◆工程质质量标标准的的定位位分析析；（重重点））◆重要分分项分分部工工程施施工质质量标标准的的制定定或确确认；◆承建单单位和和监理理机构构工程程质量量与安安全体体系的的检查查与监监督；（重重点））◆工程实实体质质量与与现场场安全全系统统性偏偏差的的控制制；◆重大工工程质质量与与安全全处理理的应应急措措施。。10房地产产工程程管理理方法法－工工程风风险管管理体体系工程风风险管管理。。做任任何工工作都都存在在风险险，工工程管管理同同样存存在风风险，，所以以我们们那要要对工工程风风险进进行识识别、、预警警和采采取应应急措措施。工程风风险管管理体体系的的主要要内容容：◆工程风风险识识别一一览表表；◆工程风风险可可能出出现的的概率率和损损失估估算；◆工程风风险管管理重重点；◆工程风风险防防范对对策；◆工程风风险管管理责责任划划分。11房地产产工程程管理理方法法－现现场管管理标标准化化有了严严谨的的计划划管理理体系系，有有了工工程技技术底底盘，，有了了工程程成本本动态态控制制的套套路，，有了了完善善的工工程质质量监监控系系统，，有了了工程程风险险的防防范措措施，，现场场管理理就会会变得得很轻轻松，，现场场管理理就可可以做做“麦当劳劳”，做现现场管管理标标准化化，这这样就就可以以降低低我们们对现现场管管理人人员的的要求求，避避免房房地产产工程程管理理对项项目部部的依依赖。。现场场管理理标准准化通通过6个流程程来实实现。现场管管理标标准化化的主主要内内容：：◆计划管管理流流程；（重重点））◆现场工工程技技术管管理流流程；◆工程质质量控控制流流程；◆合同管管理与与现场场签证证管理理流程程；◆甲供材材料管管理流流程；◆文件管管理流流程。。12房地产产工程程管理理－建筑产产品人人性化化功能能开发发建筑产产品与与其它它工业业产品品，比比如冰冰箱、、彩电电，都都是为为消费费者生生产的的消费费品，，都是是一种种产品品，从从这个个意义义上讲讲，建建筑产产品与与其它它工业业产品品来说说，没没有什什么区区别。。建筑产产品人人性化化的考考虑或或者精精致程程度，，就远远远不不如工工业产产品。。著名的的房地地产公公司，，万科科、中中海等等品牌牌公司司，已已经开开始致致力于于建筑筑产品品人性性化功功能研研究，，2003年是万万科的的建筑筑无限限生活活空间间年，，就是是深化化建筑筑产品品的细细部推推敲。。建筑设设计市市场目目前的的实际际现状状，要要求房房地产产企业业自己己要研研究建建筑产产品的的人性性化功功能。。举例说说明建建筑产产品人人性化化功能能开发发。建筑篇篇。园林篇篇。13房地产产工程程管理理－建筑产产品高高新技技术应应用盖房子子，秦秦砖汉汉瓦几几千年年，行行外人人士总总觉得得我们们这些些盖房房子的的是“老土”，在目目前高高新技技术发发展迅迅猛的的时期期，我我们有有必要要引进进成熟熟的高高新技技术，，提升升产品品的方方便性性和舒舒适度度。在建筑筑高新新技术术方面面，是是技术术领先先了，，应用用落后后了，，我们们这些些房地地产专专业人人士没没有真真正起起到沟沟通高高新技技术与与客户户之间间桥梁梁的作作用。。那些能能够给给客户户带来来安全全、生生活便便利方方面的的高新新技术术，我我们非非常有有必要要尽快快推荐荐给客客户，，远程程控制制空调调、洗洗衣机机等。。14房地产产工程程管理理－建筑产产品质质量缺缺陷的的维修修建筑市市场的的客观观情况况，建建筑产产品质质量缺缺陷在在所难难免，，这是是一个个客观观的事事实。。业主的的维权权意识识越来来越强强，房房地产产企业业面临临着较较大的的维修修压力力。建筑产产品质质量缺缺陷维维修是是我们们服务务的一一个延延伸，，在建建筑产产品后后期服服务方方面，，应该该说，，房地地产企企业落落后于于部分分工业业产品品企业业，象象海尔尔、美美的等等等。。搞好好产品品的后后期服服务，，是提提升企企业品品牌、、培养养回头头客的的重要要环节节。这这也是是我所所提倡倡的真真正做做好客客户服服务的的意图图。一个优优秀的的工程程师，，不一一定是是一个个优秀秀的维维修工工程师师，建建筑产产品质质量缺缺陷维维修对对维修修人员员除了了专业业知识识要求求外还还有特特殊的的要求求，比比如：：善于于与业业主沟沟通、、有耐耐心，，所以以专业业维修修队伍伍将会会应运运而生生。在深圳圳，地地产公公司有有专门门的客客户服服务部部负责责维修修，维维修工工作有有了一一定的的深度度。举举例：：中海海地产产的维修简简报、维修总总结。15房地产产工程程管理理－员工与与供应应商培培训员工培培训。。一个个团队队能否否形成成，单单兵优优势能能否转转化成成集团团军的的优势势，关关键是是理念念是否否统一一，也也包括括技术术、成成本、、质量量、进进度方方面的的理念念，所所以通通过培培训统统一理理念是是有必必要的的。这这也是是前面面我在在房地地产工工程管管理“三要素素”中强调调的第第二个个要素素。供应商商培训训。工工程项项目，，一块块砖一一片瓦瓦，都都是施施工单单位拿拿上去去的，，地产产公司司的思思路统统一了了，施施工单单位不不能理理解无无法执执行，，工程程管理理的良良好愿愿望也也无法法实现现。16房地产产工程程管理理六大大体系系与承承建单单位、、监理理机构构工作作的关关系（（1）根据《建设工工程项项目管管理规规范》（GB/T50326－2001）的要要求，，施工工单位位工程程管理理工作作可以以归纳纳为“四控四四管一一协调调”，即进进度控控制、、质量量控制制、安安全控控制、、成本本控制制、现现场管管理、、合同同管理理、信信息管管理、、生产产要素素管理理、组组织协协调。。监理单单位工工程管管理工工作可可以归归纳为为“三控二二管一一协调调”，即进进度控控制、、质量量控制制、成成本控控制、、合同同管理理、信信息管管理、、组织织协调调。房地产产工程程管理理六大大体系系，即即计划划管理理体系系、工工程成成本管管理体体系、、工程程技术术管理理体系系、工工程质质量与与安全全管理理体系系、工工程风风险管管理体体系、、现场场管理理标准准化。。17房地产产工程程管理理六大大体系系与承承建单单位、、监理理机构构工作作的关关系（（2）因工程程管理理行为为主体体的不不同，，房地地产工工程管管理与与施工工单位位、监监理机机构的的工程程管理理肯定定存在在差异异，关关注的的角度度不同同，采采取的的方式式不同同，主主要表表现在在以下下几个个方面面：◆工程进进度控控制方方面：：房地地产企企业的的计划划安排排是施施工单单位、、监理理单位位计划划安排排的依依据，，房地地产企企业的的计划划管理理从业业主宏宏观控控制的的角度度，对对整个个项目目的实实施进进行全全面布布置，，而施施工单单位仅仅仅局局限于于工程程本身身，相相对更更微观观一些些。◆工程技技术管管理方方面：：施工工单位位和监监理单单位关关注的的是施施工方方案、、施工工构造造以及及施工工工法法，而而房地地产工工程技技术管管理的的任务务则是是将营营销理理念转转化为为工程程技术术标准准（技技术参参数）），然然后按按照确确定的的技术术参数数进行行招标标，定定标后后确定定的产产品部部品或或者施施工出出来的的产品品，符符合营营销意意图。。◆工程成成本控控制方方面：：施工工单位位和监监理单单位关关注的的是对对工程程合同同成本本的控控制，，房地地产企企业关关注是是项目目的投投资回回报成成本。。18房地产产工程程管理理六大大体系系与承承建单单位、、监理理机构构工作作的关关系（（3）因工程程管理理行为为主体体的不不同，，房地地产工工程管管理与与施工工单位位、监监理机机构的的工程程管理理肯定定存在在差异异，关关注的的角度度不同同，采采取的的方式式不同同，主主要表表现在在以下下几个个方面面：◆工程质质量控控制方方面：：施工工单位位和监监理单单位关关心的的是按按图施施工、、符合合国家家或地地方的的施工工质量量验收收标准准，房房地产产企业业则关关心的的是客客户产产品质质量标标准；；施工工单位位考虑虑如何何保证证把工工程质质量做做好，，房地地产企企业关关心是是施工工单位位和监监理单单位是是否健健全了了保证证工程程质量量的管管理体体系。。◆工程现现场管管理方方面：：施工工单位位考虑虑如何何组织织施工工，房房地产产企业业检查查施工工单位位和监监理单单位是是否有有完