房地产成本管理交流材料（PPT）

房地地产产成成本本管管理理交交流流材材料料细节节成成就就品品质质建建筑筑影影响响中中国国目录录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地地产产项项目目运运作作成成功功的的八八大大要要素素一、、摸准准市市场场脉脉搏搏（掌掌握握政政策策、、预预测测分分析析市市场场走走势势））；；二、、顺势势而而为为（遵遵守守国国家家政政策策，，如如一一房房一一价价政政策策、、新新国国五五条条、、2008年万万科科的的降降价价策策略略；；同同地地方方政政府府搞搞好好关关系系，，““做做政政府府所所想想，，为为市市场场所所需需””，，获获得得政政府府支支持持；；））三、、平和和心心态态（房房地地产产开开发发有有高高潮潮、、有有低低潮潮，，总总体体向向好好，，是是一一个个稳稳步步上上升升的的过过程程））四、、合理理预预期期（房房地地产产开开发发需需要要有有稳稳健健的的行行为为，，作作为为一一个个从从业业者者，，对对其其应应该该合合理理预预期期，，暴暴利利时时代代已已经经结结束束，，由由黄黄金金时时代代转转为为白白银银时时代代，，不不能能有有投投机机心心理理））五、、精心心策策划划（投投资资开开发发前前，，需需要要从从产产品品定定位位、、设设计计、、施施工工、、营营销销、、物物业业等等环环节节进进行行通通盘盘考考虑虑））六、、把握握资资金金（资资金金是是房房地地产产开开发发的的命命脉脉，，资资金金链链不不能能出出现现问问题题，，如如顺顺驰驰、、恒恒大大））七、、和谐谐环环境境（房房地地产产开开发发商商是是各各种种资资源源的的整整合合商商，，需需要要上上下下游游产产业业链链的的配配合合））八、、有序序可可控控（开开发发节节奏奏科科学学、、稳稳健健，，确确保保均均衡衡生生产产和和可可持持续续发发展展））成本核算成本控制成本策划成本本管管理理提提升升演演变变图图成本本核核算算：：成成本本统统计计成本本控控制制：：全全面面预预算算管管理理、、责责任任成成本本管管理理成本本策策划划：：成成本本对对标标、、方方案案比比选选、、价价值值工工程程、、产产品品经经济济性性评评审审、、无无效效成成本本管管理理，，是是一一个个模模拟拟开开发发价价值值提提升升的的过过程程。。房地地产产项项目目运运作作成成功功的的要要素素房地地产产项项目目运运作作成成功功的的要要素素房地地产产开开发发企企业业分分为为以以下下几几种种类类型型：：土地品质资金房地地产产行行业业初初期期，，粗粗放放式式管管理理，，靠靠土土地地溢溢价价获获得得经经济济效效益益，，目前前小小开开发发商商普普遍遍采采用用的的方方式式。通过过产产品品设设计计建建造造，，打打造造精精品品，，通通过过品品牌牌获获得得客客户户（（典型型开开发发商商有有星星河河湾湾、、绿绿城城）。。通过过快快速速开开发发，，实实现现资资产产的的快快速速周周转转，，强强调调资资金金管管理理，，加加快快现现金金流流速速度度，，获获得得经经济济效效益益（（典型型开开发发商商有有万万科科、、恒恒大大、、世世纪纪城城，，贵贵阳阳宏宏立立城城），，““大大盘盘管管理理””。。房地地产产项项目目运运作作成成功功的的要要素素通过过管管理理提提高高效效益益是是当当前前房房地地产产企企业业唯唯一一的的路路径径，，要要练练好好内内功功，，其其中中要要注注意意三三个个战战略略：：第第一一个个战战略略就就是是两两品品战战略略，，就就是是品质质品品牌牌战战略略；第第二二是是较低成成本本战战略略，，拿拿地地成成本本、、融融资资成成本本、、人人工工成成本本、、人人工工销销售售成成本本都都要要控控制制好好；；第第三三是是差异异化化战战略略，产产品品要要做做得得与与众众不不同同，，更更符符合合市市场场需需求求，，更更有有特特别别性性。。蓝海海战战略略：：“标标准准专专业业化化的的同同时时成成本本较较低低，，性性价价比比较较高高””、、““差差异异化化竞竞争争””差异异化化竞竞争争是是企企业业的的核核心心竞竞争争力力的的体体现现，，不可可复复制制模模仿仿。经典典房房地地产产企企业业：：以以城城市市综综合合体体商商业业为为主主的的““万达达模模式式”、、以以住住宅宅为为主主的的““万科科模模式式”、、以以以以旅旅游游地地产产拉拉动动的的““华侨侨城城模模式式”、、以以造造城城运运动动的的““世纪纪城城模模式式”、、以以低低价价抢抢占占市市场场的的““碧桂桂园园模模式式、、恒恒大大模模式式”、、以以园园林林绿绿化化著著称称的的““绿城城、、龙龙湖湖模模式式”、、以以商商业业、、超超高高层层著著称称的的““绿地地模模式式”房地地产产成成本本管管理理与与施施工工成成本本管管理理的的异异同同相同点理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）不同点涉及的环节不同（全链条/施工）面对业主数量不同（多个业主/一个业主）成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）方法不同（成本策划/成本控制）管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）运作周期不同（长/短）风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）消除除房房地地产产成成本本管管理理的的几几个个误误区区房地地产产成成本本越越低低越越好好？房地地产产的的成成本本需需要要根根据据市市场场，，以以客客户户为为导导向向，，只只要要客客户户认认可可的的，，愿愿意意““买买单单””的的成成本本就就是是最最好好的的。。避避免免楼楼盘盘为为了了省省成成本本而而省省成成本本，，甚甚至至减减少少了了一一些些必必要要功功能能成成本本（（如如将将改改为为小小厂厂的的电电梯梯、、不不埋埋管管不不穿穿线线，，电电管管水水管管的的选选型型等等）），，无无条条件件““瘦瘦身身””，，降降低低了了楼楼盘盘品品质质，，给给销销售售造造成成影影响响，，增增加加后后续续的的维维修修费费用用。。原则则：：消消除除冗冗余余非非必必要要功功能能，，以以客客户户为为导导向向，，确确定定建建造造标标准准，，确确定定成成本本标标准准，，确确保保成成本本与与品品质质的的和和谐谐统统一一。。当然然，，““镶镶金金贴贴银银””，，““大大手手笔笔””，，““大大撒撒把把””方方式式，，““唯唯品品质质论论””的的观观点点更更不不可可取取，，认认为为用用最最高高的的价价格格一一定定能能买买到到最最好好的的东东西西，，最最好好的的东东西西就就一一定定有有客客户户买买单单，，没没有有考考虑虑到到过过紧紧日日子子，，无无形形推推高高了了成成本本，，给给销销售售带带来来一一定定的的压压力力。。（（如如合肥肥国国际际城城的的瑞瑞园园别别墅墅项项目目、、杭杭州州国国际际城城项项目目，上上述述项项目目只只能能时时间间等等空空间间了了））房地地产产成成本本重重点点环环节节在在施施工工阶阶段段？？房地地产产成成本本管管理理应应把把着着力力点点放放在在策策划划、、设设计计前前期期，，策策划划阶阶段段影影响响到到成成本本的的90%，设设计计影影响响到到70%以上上，，目目前前有有些些开开发发商商将将重重心心放放在在施施工工阶阶段段，，结结算算不不是是二二审审，，就就是是三三审审，，不不管管几几审审，，放放到到施施工工阶阶段段，，对对于于成成本本管管理理已已经经舍舍本本逐逐末末了了。。房地地产产成成本本科科目目成本本科科目目：：类类似似于于会会计计科科目目，，利利于于成成本本归归集集、、成成本本控控制制、、成成本本核核算算、、成成本本横横向向比比较较；；各开开发发公公司司成成本本科科目目大大同同小小异异，，地地产产集集团团为为便便于于成成本本归归集集，，将将成成本本科科目目统统一一为为土土地地费费用用、、前前期期费费用用、、政政策策性性收收费费、、建建安安费费用用、、基基础础设设施施费费用用、、园园林林景景观观道道路路费费用用、、公公共共配配套套费费用用、、管管理理费费用用、、营营销销费费用用、、财财务务费费用用、、物物业业补补贴贴费费、、税税金金（（营营业业税税及及附附加加、、土土地地增增值值税税、、合合同同印印花花税税））、、土土地地使使用用税税等等十十三三个个一一级级科科目目，，并并根根据据几几年年的的数数据据积积累累，，形形成成了了责责任任成成本本标标准准；；房地地产产成成本本科科目目表表；责任任成成本本标标准准；按科科目目进进行行成成本本和和按按合合约约进进行行成成本本管管理理目前业内内有三种种方式对对成本进进行管理理，（1）按成本本科目进进行成本本管理（（下达各各科目成成本费用用）（2）按合约约对成本本进行管管理（规规定签订订哪些合合同，如如龙湖））（3）上述两两种方式式都有；；地产集集团初始始阶段，，包括责责任成本本下达和和合同评评审备案案，随着着规模扩扩张，合合同评审审备案职职能下放放到城市市公司；；合同备案案管理办办法；合同评审审备案成成本分析析表；房地产开开发各环环节成本本管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地产开开发各环环节成本本管理成本管理理水平与与企业整整体的管管理水平平密切相相关，成成本是企企业管理理水平的的体现，，同时成成本水平平促进企企业的整整体管理理水平的的提高。。由于房地地产行业业进入门门槛较低低，行业业竞争越越来越激激烈，房房地产暴暴利时代代已经终终结，市市场生存存，唯有有进行低低成本运运营（比比行业其其他从业业者相同同品质楼楼盘有更更低的成成本）和和更好的的运行模模式。房地产成成本管理理涉及环环节多，，链条长长，涉及及到从获获地、策策划定位位、设计计、施工工、营销销、物业业等环节节，房地地产成本本管理重重点应放放在前期期，越往往前成本本管理越越有效，，其中在在产品定定位、设设计阶段段最为有有效，应应制定目目标成本本，做好好成本策策划工作作，成本本分配工工作。房地产成成本科目目表，各各单位的的成本科科目表有有所不同同，但都都大同小小异，原原则是全全面（不不丢项、、不落项项）、成成本划分分归集合合理科学学、成本本归集要要便于项项目之间间进行横横向对比比，地产产集团将将成本科科目分为为五级十十三个一一级科目目；成本科目目表（2011版）；对于分期期成本归归集问题题需要强强调以下下几点：：（1）应按照照规划要要点、建建造标准准测算出出全案的的目标成成本；（2）一定要要按照资资源消耗耗方式进进行分摊摊，如土土地费用用应按照照建设用用地面积积所占比比例进行行分摊（（即按照照容积率率进行分分摊），，容积率率相同可可以按照照可售面面积进行行分摊；；（3）管理费费用、营营销费用用按照各各期所消消耗的比比例进行行分摊；；（4）财务费费用：根根据各期期的销售售计划（（回款计计划）、、开工计计划（投投资计划划）测算算各期现现金流情情况及资资金占用用费用；；（5）建安费费用：一一定要按按照当期期发生当当期归入入，不得得分摊；；（6）以上分分摊原则则，需要要认真遵遵守，避避免因为为成本分分摊归集集不实造造成销售售定价偏低或偏高（带来销销售速度度缓慢）），成本本分摊归归集原则则，一旦旦确定不不能随意意更改。。房地产开开发各环环节成本本管理房地产开开发各环环节成本本管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本管理理工作要要做好，，首先需需要了解解掌握成成本的构构成、成成本的归归集、成成本的测测算，以以及后续续的成本本分解。。房地产开开发各环环节成本本管理土地经营阶段成本管理土地经营营阶段成成本管理理土地人才资金----土地是根根本，有有土地才才能种庄庄稼，种种“房子子”；----资金是血血液，房房地产是是投资行行为，资资金顺畅畅，开发发才会流流畅；----人才是开开发流畅畅的保证证；涉及及到土地地经营、、前期报报批报建建、规划划设计、、工程管管理、营营销、物物业、财财务、金金融、成成本等专专业；土地经营营阶段成成本管理理土地获取取方式直直接关系系到土地地费用的的高低招拍挂方式优势：土地关系清晰、风险小；劣势：土地价格较高；股权合作优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地经营营阶段成成本管理理---房地产集集团目前前32房地产项项目分布布在14个城市；；---重点布局局一线城城市、省省会城市市以及沿沿海城市市；----拿地方式式有集团团公司、、城市公公司和筹筹备组（（大连、、南京、、青岛等等）----土地经营营工作重重点是要要提前介介入；土地经营营阶段成成本管理理土地是房房地产开开发是否否成功的的一个重重要因素素，因此此选择土土地要把把握“乐乐观谨慎慎”的原原则，需需要关注注以下因因素：中央政策宏观经济地方政策、城市发展方向以及及地方购买力微观经济1、地质条件；2、是否有障碍物；地块条件周边配套（是否做到七通一平）外部环境中央政策策：主要要关注中中央对房房地产的的政策，，房地产产行业作作为主要要支柱产产业，对对经济拉拉动作用用明显，，上下游游设计上上千个行行业。涉涉及老百百姓的日日常生活活，因此此受到广广大人民民的关注注，同时时政府对对其关注注又加，，目前也也从限价价、限贷贷、限购购等政策策对其进进行调控控。土地经营营阶段成成本管理理土地经营营阶段是是房地产产开发的的关键阶阶段，土土地属性性及土地地价格具具有优势势可以在在开发过过程中做做到得心心应手，，因此在在土地获获取过程程中充分分做好调调研工作作，包括括地块属属性及风风险，以以及客户户人群、、产品类类型的调调查研究究。土地费用用包括土土地出让让金、土土地契税税、土地地拆迁费费用、土土地交易易服务费费等；获地过程程中需要要对地块块区域的的政策、、环境、、配套等等，地块块周边的的竞品楼楼盘销售售定价、、去化速速度、建建造标准准、地块块的规划划设计指指标、地地质条件件等充分分进行调调研，必必须进行行实地踏踏勘；建立土地地经营战战略布局局，根据据企业的的发展，，有方向向有目标标地提前前进行土土地经营营，避免免机会拿拿地，降降低风险险；提前进行行土地经经营工作作：建立立发展目目标，合合理布局局，提前前跟踪，，提前部部署人员员。地产产集团建建立了筹筹备处、、项目公公司、集集团公司司三级土土地经营营格局，，为防范范风险土土地竞买买前必须须经过总总经理办办公会、、董事会会、股份份公司房房地产领领导小组组会议，，土地获获取前必必须经过过立项、、可研阶阶段；既既保证了了提前对对项目进进行研究究，同时时通过群群策群力力，集体体决策，，降低了了土地的的风险。。土地经营营阶段成成本管理理拿地原则则：低潮期买买地高高潮期期卖房有选择性性获地，，布局一一线、沿沿海、珠珠三角、、环渤海海地区；；多种获地地方式，，谨慎拿拿地，不不拿高价价地、不不做“地地王”；；区分土地地性质，，贯彻““快进快快出”，，提高资资金周转转速度的的土地；；案例：长长阳国际际花园项项目（2012年楼面地地价仅5000元/平米）；；案例：长长阳国际际城项目目（售价价12500元/㎡）、北北京梧桐桐苑项目目（售价价13600元/㎡）（限限房价、、竞地价价）土地经营营阶段成成本管理理几个重要要的规划划指标：：显性指标标：（1）建设用用地面积积；（2）可售面面积；（（3）容积率率；（4）限高；；（5）建筑密密度：（6）绿化率率；（7）车位配配比；（（8）学校、、幼儿园园等配套套面积；；（9）商业比比例；（10）回购面面积等等等；隐性指标标：（1）人防面面积；（（2）地勘报报告数据据（如覆覆土深度度、地质质条件：：如北京京、天津津、杭州州、广州州地质条条件就不不同，开开发时一一定要考考虑上述述因素））；（3）日照；；（4）楼体间间距；上述指标标中关键键指标：：容积率率和可售售面积；；★在满足其其他指标标的前提提下可以以考虑容容积率的的分拆问问题（案案例南宁宁山语城城等等）），通过过产品差差异化，，提升产产品品质质，提高高产品溢溢价；策划定位阶段成本管理策划定位位阶段成成本管理理一、“思思路决定定出路””二、“只只有想不不到的，，没有做做不到的的”策划定位位阶段成成本管理理房地产策策划定位位阶段是是指在获获地前或或获地后后，通过过市场调调研，““以客户户为导向向、以市市场为导导向”，，确定产产品类型型的过程程。是一个思思想创造造的过程程，是最最有创造造价值的的过程。。一宗地块块，可以以有不同同的产品品业态组组合，可可以都是是同种产产品（如如小高层层或高层层），也也可以是是不同种种产品组组合（如如洋房和和高层的的组合）），前提提条件是是在满足足规划指指标的前前提下，，如何将将土地的的价值最最大化，，如何将将地块布布置更加加有效，，充分挖挖掘土地地的价值值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划定位位把握的的原则：：精准确确定客户户人群，，关注专专业化、、差异化化，做到到人无我我有、人人有我优优。地产集团团产品效效果图策划定位位阶段成成本管理理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、高层；②塔楼还是板楼；③几梯几户，户型多大（一居、二居、三居、四居；户型比例）；户型选择择、建设设标准一一定要与与当地的的生活习习惯、风风土人情情结合。。（如长沙沙山语城城项目一一期大户户型，以以及座便便器的设设计；成成都西派派国际的的准豪宅宅设计；；大小户户型的选选择）策划定位位阶段成成本管理理产品定位位阶段的的成本管管理工作作是房地地产开发发过程中中关键环环节，是是一个成成本策划划的过程程，包括括成本的的分配方方向和分分配数量量，是一一个由粗粗到细，，是一个个连接计计划到具具体落实实的中间间过程，，是一个个方案比比选的过过程；徐州原香香漫谷项项目策划定位位阶段需需要做的的成本工工作有以以下内容容：对不同的的产品业业态组合合建立相相关的模模型，测测算收入入和成本本，计算可实现现的最大的的投资收益益（包括项目目产值利润润率和成本本利润率，，以及自有有资金回报报率等）。案例：地产产集团所开开发的南宁宁山语城项项目，项目目位于南宁宁青秀区，，占地面积积248亩，容积率率2.0，总建筑面面积为42万平米，可可售面积为为33万平米，通通过法院拍拍卖获得土土地，楼面面地价1768元/平米。当时项目周边的的准竞争楼楼盘超过面面积300万平方米，，周边区域域高层住宅宅销售均价价维持在3500元/平米左右，，按照原有有2.0容积率惯性性思维进行行定位，住住宅产品若若设计为小小高层或高高层类住宅宅，按照楼楼盘地价1768元/㎡，加上建建造成本、、管理费用用和各种税税费，项目目营业税后后开发成本本费用至少少在4900元/㎡，效益将将直接亏损损1400元/㎡，整个楼楼盘开发完完毕将直接接亏损5亿元；策划定位阶阶段成本管管理通过项目差异化产品品的定位，将地块容容积率2.0分拆为0.95和2.85，将建设用用地面积12.7321万平米，划分为6.4123万平米花园洋房用用地和6.3198万平米高层住宅用用地，花园园洋房产品品建筑面积积为11.2314万平米和高高层住宅产产品建筑面面积为29.8881万平米。项目分为三三期开发，，第一期以以高端花园园洋房产品品入市，第第二期开发发高层住宅宅，第三期期开发剩余余的花园洋洋房和高层层住宅。一一期花园洋洋房2009年6月份高调入入市时，客客户通过对对园林示范范区和住宅宅小区的亲亲身体现，，对本项目目的花园洋洋房产品产产生浓厚的的兴趣，特特别是对一一二层的下下跃产品和和五六层的的上跃产品品，为了避避免客户集集中于下跃跃产品和上上跃产品，，由于这两两种产品附附加值较高高，通过销销控手段，，提高这两两种产品的的价格至13500元/平米，平层层价格按照照低开高走走方式，以以6500元/平米入市，，逐步拉升升到9000元/平米。通过项目前前期精心策策划和后期期有序施工工建造，以以及良好的的市场推广广，随着2009年年末、2010年年初房地地产市场的的回暖复苏苏和项目周周边基础设设施配套的的逐步完善善，由于便便利的交通通环境、完完善的生活活配套以及及优美舒适适的园林生生活环境，，本项目确确定为南宁宁房地产市市场的高端端楼盘，作作为南宁高高端楼盘的的典范。截截止目前项项目花园洋洋房和高层层产品已经经全部售罄罄，并且取取得了良好好的经济效效益，目前前保守计算算，项目所所得税前利利润将达到到近8亿元，净利利润也近6亿元，项目目由拿地前前的亏损实实现了最终终的盈利。。策划定位阶阶段成本管管理策划定位阶阶段成本管管理成本测算过过程中，在在成本限额额范围内，，一要结合合成本科目目表（保证证数据不丢丢项、不落落项）；二二要结合市市场竞品楼楼盘的建造造标准，进进行标准选选配，多方方案比选，，做好成本本分配，做做到成本支支出方向明明确，“该该花的钱，，一分也不不要少；不不该花的钱钱，一分也也不能多””，从客户户角度做到到“性价比比”最高。。（1）对于客户户能感知、、体验到的的部位就应应该重视，，相对多投投入、多分分配一点成成本（如户门、外窗窗、电梯、、园林景观观）（2）对于客户户不能感知知，或感知知较弱的地地方，可以以少投入或或不投入（（如楼梯间内内装修、空调栏杆百百叶），外立面石材材慎用，可可用外墙砖砖、外墙真真石漆进行行替代。消消除“外立立面高档，，楼盘就高高档”的思思想。成本贯彻思思想：要有有前瞻性和和控制性；；1、倒逼控制制法：成本本倒逼法，，成本=销售收入-预期利润；；后期成本应应小于前期期成本，设设计概算小小于投资估估算，施工工图预算小小于设计概概算，并且且后期成本本在前期成成本范围内内要有富余余量，即贯贯彻责任成成本管理思思想；2、投入产出出法（价值值工程）：：以投入产产出思想为为指导，每每多投入一一分钱，应应有相应的的投资回报报，客户能能够接受，，用成本利利润率进行行考量。策划定位阶阶段成本管管理设计阶段成成本管理设计阶段成本管理设计阶段成成本管理设计阶段是是将开发理理念、思想想、思路落落实到施工工图纸的过过程，因此此过程中需需要将成本本理念灌输输给设计人人员，要求求设计人员员有“经济济”意识。。设计阶段成成本管理方方法：1、设计招标，，进行方案案比选，同同时要求设设计单位提提供设计概概算；2、下达限额设设计任务书书（包括地地上、地下下钢筋、商商砼含量；；窗墙比/窗地比；地地下室单位位车位面积积；地上、、地下建筑筑、机电工工程造价限限额；室内内、外立面面装修标准准约定；层层高（层高高每增加10cm，造价增加加3%~5%）、对于园园林景观工工程，下达达设计标准准，规定软软硬景比例例）；3、设计方案案审查，进进行设计优优化（在设设计过程中中，通过招招标选用设设计优化单单位进入，，对设计方方案进行优优化，确保保设计结果果控制在限限额设计指指标范围内内，设计优优化单位按按照降造比比例进行提提成），目目前地产集集团在施项项目均采用用设计优化化；其中北北京梧桐苑苑项目通过过设计优化化，地上钢钢筋控制在在38kg/㎡，综合钢钢筋控制在在54kg/㎡；坚决杜杜绝“大基基础”、““肥梁肥柱柱”。4、产品线推推广：目前前地产集团团已经实现现“国际城城”、“山山语城”、、“青秀城城”、“西西派系列””“原香系系列”、““梧桐苑系系列”等六六大产品线线，产品线线之间产品品选型、成成本可进行行对比，为为项目快速速开发奠定定了基础。。设计阶段成成本管理设计阶段应应关注的几几个经济指指标：（1）外形系数数：外墙墙墙面面积（（含外墙装装饰面、建建筑造型展展开面，不不含阳台底底部涂料））/地上建筑面面积之比；；外立面设设计应保持持简洁、明明快，尽量量减少里进进外凸，减减少外立面面构件，普通住宅外形形系数应控制制在1.2范围内，不宜宜超过1.5；（2）窗地比：外外墙门窗洞口口面积/地上建筑面积积，窗地比应应控制在0.3以内，控制开开窗面积，减减少飘窗、转转角窗面积，，窗地比以0.2~0.28为宜；（3）地下车位：：应控制好地地下柱网，合合理划分车位位数量，按照地下室面面积进行分摊摊，每个停车车位面积一般般应控制在32㎡/个，最高不应应超过35㎡/个；地下室占地上上计容积率面面积应尽量控控制在20%范围内，地下下车位面积应应控制在35㎡/个范围内，无无人防地下车车位，控制在在32㎡/个；1/4地下室面积<人防区域面积积<1/3地下室面积，，控制在34㎡/个；1/3地下室面积≤≤人防区域面面积<1/2地下室面积，，控制在36㎡/个；人防面积积≥1/2地下室面积，，控制在38㎡/个。对于地下下车位销售单单价低于10万元/个的项目，应应尽量少做地地下室面积。。地下车位销销售单价>15万元/个的项目，可可考虑适当增增加车位数。。设计阶段成本本管理设计阶段应关关注的几个经经济指标：（4）基础选型：：一般情况下下，各基础类类型的成本按按以下顺序递递增：天然浅地基基基础＜复合地地基浅基础＜＜筏板基础＜＜预应力管桩桩＜人工挖孔孔桩＜灌注桩桩（5）结构选型：：一般情况下下，各结构类类型的成本按按以下顺序递递增：矩形柱框架＜＜异形柱框架架＜框架短肢肢剪力墙＜框框架剪力墙＜＜剪力墙（6）地下室顶板板选型当覆土深度为为1.2m~2.0m时，各类顶板板的成本按以以下顺序递增增：无梁楼盖＜单单向板楼盖＜＜十字梁或井井字梁楼盖当覆土深度在在2.5m以上时，地下下室顶板优先先选择加腋大大板楼盖（7）控制“赠送送率”一定程度的赠赠送率，能够够提升销售，，但要有一定定的节制，一一是施工较为为复杂，二是是成本比较高高，三是一些些赠送露台应应控制，可以以考虑“飘窗窗”赠送，提提前封闭，避避免后期小业业主随意封闭闭，给物业管管理造成麻烦烦，不利于品品牌建设。设计阶段成本本管理房地产开发的的“加法”与与“减法”1、“加法”：：园林景观的的投入；“得得房率”的提提高；小区配配套的完善，，“配套商业业”，“教育育配套设施的的引进”（如如知名幼儿园园、学区房））2、“减法”：：基础选型（（桩基础）；；钢筋、混凝凝土含量的优优化；外立面面的优化；机机电设备的优优化；招投标阶段成成本管理招投标阶段成本管理招投标阶段成成本管理招投标管理：：作为国有企企业，在规范范运作前提下下，必须完成成的一个环节节；通过招投投标，引入竞竞争机制，降降低成本，保保证质量，在在公正、公平平、公开的平平台上选择施施工单位或供供应商；专业分包、物物资设备采购购定标原则招投标阶段成成本管理招投标工作是是否流畅对成成本管理有直直接的关系，，因此招标前前应合理进行行合约规划，划定工作界界面（避免有有的工作面重重复，有的工工作面空白）），约定好承承包范围；哪哪些属于甲方方分包、哪些些属于甲供、、哪些属于甲甲方指定乙方方供应；对于影响到品品质的项目建建议甲供或甲甲方分包（如如电梯、外窗窗、户门、石石材等），对对于价格比较较有弹性，有有议价空间的的材料设备可可以甲供（如如电线电缆、、配电箱等）），对于材料料比较刚性的的由施工单位位进行采购（（如钢筋、商商砼、以及砖砖瓦砂石等））；对于集团团公司多个项项目同时开发发的，大宗材材料设备可以以进行集中采采购，通过规规模效应，降降低采购成本本；对于关键键质量部位不不建议分包，，纳入总包承承包范围（如如外墙保温、、防水工程等等）招投标应建立立合格承包商商/供应商名录，，踏踏实实做做好资格预审审工作（属于于关键节点，，排除不合格格的或结算容容易扯皮的单单位），在资资格预审通过过的前提下，，采用合理低低价中标原则则，锁定价格格。招投标阶段成成本管理招投标阶段重重要一项环节节：招标文件、合合同文件及工工程量清单编编制包括承包范围围、计价方法法、调价原则则、付款原则则、结算原则则、其他条款款等。（1）招标文件应应经过各专业业各部门会签签，共同把关关；（2）采用工程量量清单计价规规范；（3）对于措施费费用建议包干干；（4）只有主要材材料价格（钢钢筋、商砼））变动超过一一定幅度后，，才调整价差差；（5）设计变更洽洽商超过一定定幅度进行调调整，约定风风险承担范围围；（6）分部分项工工程单价固定定，条件成熟熟，分部分项项工程量可以以固定。（施施工图纸可在在招标前发给给投标单位，，由投标单位位进行复核，，在施工图纸纸不变化的情情况下总价包包干）总承包招标管管理办法工程量清单审审核（1）采用明确的的工程量清单单模式，不宜宜采用模拟清清单方式招标标；（2）工程量清单单编制完成，，要对工程量量进行抽查复复核，进行审审查；（3）编制预算价价，测定成本本价，制定拦拦标价；施工阶段成本本管理施工阶段成本管理施工阶段成本本管理1、施工前一定要要进行施工图图纸交底和审审查工作（审查注意点点：结构图纸纸与建筑图纸纸是否吻合？？机电图纸与与结构图纸是是否吻合？特特别是管洞有有无？管洞大大小？管洞位位置？），很很多项目因为为专业之间未未进行图纸审审查，造成后后期开洞补洞洞费用比例较较高；2、合理安排好好工序，工程程推进有力，，抓好工期进进度，必要时时采用穿插施施工，节省工工期，做到均均衡生产，要要注意避免抢抢工，抢工之之后带来的必必定要返工（（如北京原香香小镇项目、、北京青秀城城项目）；工工期快慢涉及及到开盘节点点、交房时间间；3、严格控制设设计变更率，，即使要变更更，也应在施施工前做出，，做出前各专专业之间进行行会签（否则则需要计入两两次费用）。。施工阶段成本本管理4、严格控制、、规范现场签签证数量。严严格按照合同同进行施工交交底，避免重重复派工。现现场签证必须须由甲方工程程、预算、乙乙方、监理以以及甲方委托托的造价咨询询单位进行现现场测量、现现场核量。5、做好月度验验工计价工作作，避免超计计价，导致提提前付款，一一是增加资金金压力，二是是有可能质量量、进度并没没有达到验收收条件，超前前付款；并且且根据市场情情况约定付款款比例；6、做好结算工工作。结算工工作应分节点点进行，可分分为±0.00、结构封顶、、竣工结算三三个阶段进行行，做到月结结月清，一可可以保证成本本真实、及时时归集，避免免成本不真实实，提前释放放利润，导致致多缴纳所得得税；二是可可以提前解决决部分争议，，特别是人员员都齐备的情情况下。7、要进行“换换位思考”，，帮助施工单位位节省成本，施工单位成成本节省了，，相应开发成成本也就节省省了，至少为为结算减少扯扯皮的事情。。营销阶段成本本管理营销阶段成本管理营销阶段成本本管理营销阶段：重重点应关注开开盘时间、回回款时间。合合理情况，应应“早开盘、晚交交房”，保证销售售回款存留的的时间越长，，充分发挥资资金效率。1、开盘时间：：应尽量缩短开开盘时间，尽尽快实现开盘盘条件。如万科从拿拿地到实现开开盘为11月左右，交房房一般为销售售后的两年时时间；（各地地拿预售证的的时间不同，，有的是出±0.00，有的是到结结构的2/3，有的是结构构封顶，因此此需要提前调调研了解，从从而做好资金金计划；上海海比较严格是是到结构封顶顶）；如北京京梧桐苑项目目、北京长阳阳国际城项目目均比较早的的实现了资金金平衡，财务务费用大大降降低。2、开盘模式：：开盘定价与与成本、资金金情况、供求求关系等因素素密切相关。。因此开盘成成本分摊归集集必须全面、、准确、及时时，避免成本本不实，造成成定价过高或或过低（如南南宁山语城项项目）；开盘盘定价与项目目的资金情况况也密切相关关，首先要保证现金流的的稳健（如贵贵阳国际城项项目、长沙世世纪城（400万m³）、贵阳花果果园项目（1830万m³）；同时开盘定定价与供求关关系也密切相相关，供不应应求，应合理理拉升价格（（如北京国际际城项目）；；开盘成本要进进行审查；营销阶段成本本管理3、开盘销售应应合理做好销销控，确定开开盘价格与销销售速度的关关系，“日光光盘”和“滞滞销盘”都不不是好现象，，日光说明销销售价格定低低了，滞销盘盘说明当前销销售价格定高高了，俗话说说“没有卖不不出的产品，，只有卖不出出的价格”，，当然确定销销售价格一定定要遵循第2条原则；4、销售节奏的的把握：应合合理安排销售售数量，避免免首期卖出去去后，第二期期或后期接续续不上，需要要重新进行包包装推广，再再造市场，造造成营销费用用增加，做到到“长流水、、不断档”。。5、统一销售口口径，现场展展示说明，风风险提示。6、推广工作以以短信、以老老带新、小活活动为佳，尽尽量减少大型型广告牌或广广告柱（此费费用偏高）；；营销费用原原则上不超过过销售收入的的3%，地产集团制制定的定额如如下，仅供参参考：营销费用标准准营销阶段成本本管理开盘定价：（（1）低开高走；；（2）高开高走；；小批量开盘，，营造供不应应求、热销的的销售场面；；一般按照客户户蓄水数量，，达到拟开盘盘套数的3倍时，进行开开盘；首次开开盘去化率达达到70%；洋房定价一般般为普通住宅宅的1.2~1.5倍；别墅定价一般般为普通住宅宅的2倍；底商定价一般般为普通住宅宅的2倍；集中商业业（二层按照照底商的20%进行折减）；；物业经营阶段段成本管理物业经营阶段成本管理物业经营阶段段成本管理物业阶段：物物业是开发所所有问题、困困难的集中点点，可以反馈馈到前端的改改进。作为销销售的有力支支撑，物业管管理优劣直接接关系到开发发品牌的落地地，能够有效效提升销售。。万科品牌创创建，物业管管理给其增添添不少分数；；还有龙湖等等其他大型开开发企业物业业也表现不熟熟。如北京地地区，万科同同品质楼盘较较周边楼盘售售价能高出1000元/㎡以上，其中中除了品牌外外，较大因素素是因为万科科的物业管理理比较到位。。物业对成本管管理作用表现现在以下方面面：节流措施：1、前期物业管管理人员应早早期物业介入入，参与到设设计图纸的审审核中，从日日常运营和全全寿命周期成成本的角度，，对无障碍设设施的设置、、功能布局、、小区出入口口、设备配置置选型等提供供建设性意见见，避免后续续由于设备选选择不当，重重复购置增加加成本，重复复维修造成小小业主怨言。。2、物业人员定定期对小区的的设备进行维维修、保养，，提高设备使使用年限，降降低设备大维维修费用。3、小区内公共共区域水电能能耗的管理，，如电气照明明可将普通照照明灯改为LED灯；经常检查查是否有漏水水点；4、工程物料的的二次利用等等等；物业经营阶段段成本管理开源措施：1、物业还可以以提供如洗衣衣、订报、订订牛奶、订票票、送水、公公共区域的广广告、二手房房交易、不可可售车位经营营等增值服务务，更好地提提升品牌价值值。2、物业应提高高服务水平，，情系业主，，从感情上维维系业主。物物业管理到位位，能够加快快销售，提高高销售价格，，降低财务费费用。（如万万科、世纪城城项目有很大大一批老业主主跟随）。资金管理资金、税务管理资金管理资金是房地产产开发的血液液，涉及开发发的命脉，因因此时刻把握握住资金，保保持资金稳健健，尽快实现现资金平衡，，做好资金使使用计划。（一）提高销销售能力强化销售，尽尽快实现销售售条件，加快快资金回笼。。销售回款到到位，可大大大降低财务费费用；（二）适当控控制付款比例例根据销售情况况确定付款比比例，地产集集团公司为保保证获地资金金，结合市场场，本年度也也相应调低了了总承包单位位的付款比例例；从2010年开始，每月月度15日定期总经理理办公会集中中审议二级公公司资金使用用情况，保证证了资金的集集中使用。关于总承包单单位付款节点点及付款比例例的通知项目公司进度度款审核流程程（三）加强银银企合作，通通过多种方式式进行融资地产集团所属属二级单位目目前都有融资资任务，保证证在建工程款款的支付，上上存款部分用用于其他地区区的土地拓展展。发挥资金金的“杠杆””，发挥资金金的效能，土土地、在建工工程抵押进行行融资，以保保证公司有更更多的土地拓拓展资金。税务管理房地产所涉及及的税种较多多，主要有以以下几种：（1）契税：按照照土地出让金金的3%~4%计征；（2）营业税及附附加：加上日日前新增加的的地方教育费费附加，按销销售收入的5.6%计征；（3）土地增值税税：一般按照照销售额的2%预征，清算时时候达到5%以上；（4）所得税：按按照销售利润润的25%进行预征；（5）其他税种：：合同印花税税等（6）土地使用税税：按照土地地开发年限*土地类别（（元/年·㎡）*占地面面积；上述税收合计计约占销售额额的15%左右；税务管理税务筹划一、必要性：：所占比重较较大；二、通过筹划划可以同税务务部门沟通，，降低相关额额度：1、相关税费的的缴纳争取相相关优惠政策策（减免、返返还）1、成本记账要要及时（因此此要求工程结结算要及时））；2、多期项目开开发，成本分分摊要到位，，不要将成本本后挪，成本本要打足；利润释放要均均衡，避免前前期利润较高高，所得税提提前、或多缴缴；3、土地增值税税可以同税务务部门沟通锁锁定，如保定定京南一品项项目锁定土增增税税点为1.5%，南宁山语城城项目锁定土土增税税点为为5%，避免了清算算；长阳国际际城项目作为为限价商品房房项目，通过过积极与税务务部门沟通，，争取到政策策房条件，土土增税由5000万元折减到2500万元，土地增增值税节约2500万元；成本后评估成本后评估成本后评估成本后评估是是成本管理工工作最后也是是非常重要的的一个环节1、整理、积累累数据，形成成数据库；2、为后期准确确可行性研究究，测定目标标成本提供数数据参考；3、总结经验，，吸取教训，，扬长避短，，为后期开发发提供实践经经验；中国铁建房地地产集团有限限公司开发项项目成本内控控指标内控指标1内控指标2内控指标3内控指标4房地产成本信信息化工欲善其事，，必先利其器器成本关系到的的专业环节多多、链条长、、时间久、数数据多、运算算多、表格多多，成本数据据的利用价值值高，涉及到到企业的管理理核心，为规规范运作，必必须采用