房地产评估课件2精

1第一章绪绪论1、房地产的评评估的对象2、房地产价格格3、房地产评估估的特点4、房地产评估估的必要性2第一节房房地产评估的的对象1.1土地的内涵与与特点房地产评估的的对象是房屋和土地的的价值。1、其中：土地地的内涵土地是是地球球表面面自然然要素素-大气、、岩土土、生生物、、水与与人人类在在其上上的经经济活活动共共同组组成的的综合合体。。2、土地地的特特征根据土土地的的自然然属性性，土土地具具有以以下特特征：：（1）土地地资源源的有有限性性（2）土地地资源源的不不可替替代性性3第一节节房房地地产评评估的的对象象1.1土地的的内涵涵与特特点。（3）土地地使用用的可可持续续性（4）土地地自然然性状状的地地域差差异性性。根据土土地的的经济济属性性，土土地具具有以以下特特征：：（1）利用用方式式的多多样性性（2）土地地区位位的可可变性性（3）土地地使用用潜力力的有有限性性。4第一节节房房地地产评评估的的对象象1.1土地的的内涵涵与特特点3、影响响土地地利用用的主主要因因素（1）自然然因素素：包包括地地质、、地貌貌、气气候、、水文文、土土壤等等自然然条件件。（2）经济济因素素：包包括市市场需需求、、资金金投入入、税税收、、劳动动工资资、地地租等等方面面。（3）科学学技术术。（4）社会会行政政因素素：包包括土土地使使用制制度、、权益益、政政策、、法规规、土土地利利用管管制等等方面面。5第一节节房房地地产评评估的的对象象1.2建筑物物的定定义、、房屋屋建筑筑的划划分1、建筑筑物的的定义义建筑物物是指指人工工建造造的具具有一一定功功能的的物质质实体体，包包括房房屋和和构筑筑物两两大类类。其中房房屋建建筑主主要为为居民民的生生产、、生活活和各各种政政治、、经济济、文文化活活动服服务，，如：：住宅宅、厂厂房、、办公公楼、、影剧剧院等等。构筑物物是房房屋以以外的的工程程建筑筑，人人们不不直接接在此此进行行生产产和生生活活活动，，如：：道路路、桥桥梁、、塘坝坝、烟烟囱等等。6第一节节房房地地产评评估的的对象象1.2建筑物物的定定义、、房屋屋建筑筑的划划分2、房屋屋的分分类按使用用功能能进行行分类类：（1）居住住建筑筑：供供人们们生活活起居居的建建筑。。（2）公共共建筑筑：专专为人人们进进行各各类公公共活活动的的建筑筑。（3）工业业建筑筑。按结构构划分分：（1）钢结结构：：以钢钢材作作为主主要的的承重重物（2）钢筋筋混凝凝土结结构（3）砖混混结构构（4）砖木木结构构（5）其他他结构构7第一节节房房地地产评评估的的对象象1.3房地产产的定定义以以及特特性1、房地地产的的定义义房地产产是房房产和和地产产的总总称，，也称称不动动产。。包括括土地地及房房屋组组成的的物质质实体体和由由此派派生出出的权权益。。（1）土地地的区区位决决定了了房屋屋的位位置，，直接接影响响到房房地产产的价价格。。（2）房屋屋使用用权的的年限限取决决于土土地使使用权权的年年限。。（3）城市市土地地是人人类改改造自自然、、经过过各种种加工工的产产物，，其上凝住住了人类类大量的的物化劳劳动，投投入了各各种基础础设施或或建筑物物。综上，在在房地产产估价中中，通常常评估的的是房地地产的整整体价值值。8第一节房房地地产评估估的对象象1.3房地产的的定义以以及特性性2、房地产产的特性性（1）位置的的固定性性（2）长期使使用性我国土地地使用权权出让、、转让的的最高年年限：住住宅用地地70年，工业业用地50年，商业业用地40年。（3）大量投投资性（4）保值与与增值性性（5）投资的的风险性性9第二节房房地地产价格格2.1房地产价价格概念念1、房地产产价格概概念及决决定因素素房地产由由土地和和房屋构构成的，，房地产产价格实实质上就就是土地地、房屋屋两部分分价值通通过市场场交易的的货币表表现。决定房地地产价格格的三种种因素：：（1）房地产产使用价价值的大大小（2）房地产产的供应应数量（3）对房地地产的有有效需求求10第二节房房地地产价格格2.1房地产价价格概念念2、房地产产价格的的特征房地产价价格是由由地价和和房价共共同组成成，价格格特征主主要来源源于地价价与一般般物品价价格的差差异性。。（1）从评估估的角度度看，房房地产价价格实质质上是一一种权益益价格。。（2）价格构构成的双双重性（3）可用租租金的形形式表示示（4）没有统统一的市市场，价价格的个个别性强强（5）受折旧旧的影响响小，增增值性强强11第二节房房地地产价格格2.2房地产价价格的种种类1、市场价价、评估估价2、房地产产总价、、土地价价格、建建筑物价价格3、生地价价、熟地地价4、抵押价价格、租租赁价格格5、单位价价格、楼楼面地价价其中:单位价格格=房地产总总价/土地面积积楼面地价价=土地总价价/建筑总面面积12第三节房房地地产评估估的特点点房地产评评估的特特点1、科学性性2、实践性性3、公正性性其中:科学性和和实践性性是正确确判断房房地产价价格的基基础，公正性是是房地产产评估的的灵魂。。13第四节房房地地产评估估的必要要性4、1房地产评评估是发发展市场场经济的的需要在新形势势下，无无论土地地的出让让、转让让，房屋屋的买卖卖、租赁赁，都涉涉及到房房地产客客观的市市场价值值，目前前我国国的房地地产市场场刚刚起起步，还还很不完完善，交交易者难难以掌握握真实的的市场信信息，必必须借助助房地产产估价师师的科学学判断，，提供评评估对象象的市场场价格，，才能达达到预期期的目标标。由此可见见，在房房地产市市场不完完善的情情况下，，房地产产评估尤尤为重要要。14第四节房房地地产评估估的必要要性4、2房地产估估价的现现实意义义房地产估估价主要要在以下下领域发发挥重要要的现实实意义：：（1）为土地地使用制制度改革革和土地地管理提提供科学学依据。。（2）为各类类房地产产交易服服务。（3）满足房房地产税税收的需需要（4）为征地地拆迁补补偿费提提供依据据（5）对城市市旧房拆拆迁补偿偿的评估估（6）处理房房地产纠纠纷的作作用（7）企业合合资、重重组和股股份制的的需要15对房地产产相关用用词的补补充说明明为了避免免引起歧歧义，我我们主要要使用““房地产产”、““房地””、“土土地”和和“建筑筑物”几几个关键键词，其其含义分分别下：：1．“房地地产”：：可指土土地，也也可指建建筑物，，还可指指土地与与建筑物物的合成成体。2．“房地地”：专专指土地地与建筑筑物的合合成体，，如说房房地价格格时，此此价格既既包含土土地的价价格，也也包含地地上建筑筑物的价价格。3．“土地地”：仅仅指土地地部分，，如说土土地价格格时，此此价格不不含地上上建筑物物的价格格。4．“建筑筑物”：：仅指建建筑物部部分，如如说建筑筑物价格格时，此此价格不不含建筑筑物所占占用的土土地的价价格。16房地产概概念的总总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产概概念的总总结17第二章房房地地产评估估的理论论基础1、地租理理论2、区位理论18第一节地地租理论1.1地租的内涵1、地租的概念念地租是土地所所有者凭借土土地所有权获获得的收入。。因此，土地地所有权和使使用权的分离离，是地租产产生的前提。。2、地租理论的的发展过程（1）资产阶级古古典经济学家家的地租地价价理论农业地租是为为了使用土地地而付给地主主的部分，是是劳动产品扣扣除生产投入入、维持劳动动者生活必需需和当地农业业资本的普通通利润后的余余额。（2）马克思地租租理论:农业工人劳动动创造剩余价价值的一部分分。19第一节地地租理论1.2级差地租和绝绝对地租地租的两种基基本形式：级级差地租和绝绝对地租。1、级差地租定义：租用较较优土地所获获得的归土地地所有者占有有的超额利润润。实质：等量资资本投在土地地上产生不同同生产率的结结果。形成原因：（1）土地自然条条件的差别（2）土地的有限限性20第一节地地租理论1.2级差地租和绝绝对地租1、级差地租分类：按形成成基础的不同同分成两种形形式：级差地地租Ι和级差地租Π。级差地租Ι是指在肥沃程程度和位置较较好的土地上上创造的超额额利润转化成成的地租。级差地租Π是在同一地块块上连续增加加投资，使各各次投资的生生产率不同而而产生的超额额利润转化成成的地租。两者的区别：：级差地租Ι的产生条件是是土地的肥沃沃程度和位置置差别；级差差地租Π的产生条件是是对同一块土土地连续追加加投资而产生生的不同的劳劳动生产率。。21第一节地地租理论1.2级差地租和绝绝对地租2、绝对地租定义：土地所所有者凭借土土地所有权垄垄断所取得的的地租。形成的根本原原因：土地所所有权的垄断断形成的条件：：农业资本的的有机构成低低于工业资本本的有机构成成22第一节地地租理论1.3垄断地租定义：由产品品的垄断价格格带来的超额额利润转化成成的地租。形成的条件：：土地所有权权的垄断；某某些土地具有有特殊条件，，能够产生某某些特别名贵贵而又非常稀稀缺的产品，，使得产品的的生产者凭借借对这一商品品的垄断经营营，使其价格格不仅远远超超过生产价格格，而且也超超过其价值，，从而形成垄垄断价格。23第一节地地租理论1.4城市地租1、马克思建筑筑地段地租定义：建筑地地段地租是工工商业资本家家和房地产业业资本家为了了获得建造各各种建筑物所所需土地而支支付给土地所所有者的地租租。特点：（1）建筑地段地地租是为了获获得生产的场场所和空间而而支付的，土土地只作为生生产条件参加加生产过程；；（2）建筑地段所所处的位置对对建筑地段地地租有着决定定性影响；（3）在建筑地段段地租中，垄垄断地租占有有显著优势。。24第一节地地租理论1.4城市地租2、西方新古典典主义地租理理论代表理论：：阿隆索的的地租模型型（1）模型假设设条件：A、一个平坦坦的、没有有任何地理理差异的平平原，土地地质量处处处相等，均均可直接用用于开发，，并可在市市场上进行行自由贸易。。B、买卖双方方对土地市市场都有充充分的了解解，卖方希希望其收入入最大，买买方希望其其愿望能最最大程度地地得以满足足。C、有一座单单一核心的的城市，城城市中任何何方向的交交通都极为为便利。25第一节地地租理论论1.4城市地租（2）阿隆索公公式：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y——收入；Pz——其他商品的的单位价格格；Z——其他商品的的数量；P(t)———距市中心t处的地价；；q——土地数量；；K(t)———距t处的交通费费用；t——距市中心距距离。26第一节地地租理论论1.4城市地租（3）分析在对公式进进行分析后后，阿兰索索指出，在在开支总数数不超出收收入的前提提下，对于于单个家庭庭来说，区区位平衡的的取得取决决于土地数数量q、其他商品品的数量Z和距中心距距离t之间比例的的确定，即即通过变化化三者的比比例关系，，使其满意意程度最大大。最终家庭会会选择一个个满意程度度最高而又又与地价曲曲线相吻合合的区位。。27第一节地地租理论论1.5地租理论的的应用1、地租理论论是地价评评估的基础础；2、级差地租租理论是级级差收益测测算的依据据；3、地租理论论是收取土土地使用税税、费得理理论依据；；4、可通过地地租理论分分析推导出出地价分布布。28第二节区区位理论论1.1区位理论概概述1、区位的有有关概念（1）区位：区区位是自然然地理区位位、经济地地理区位和和交通地理理区位在空空间上有机机结合的综综合表现。。除了地理坐坐标位置，，还包括可可及性，与与其他地方方往来的便便捷性，与与重要场所所(如市中心、、机场、港港口、车站站、政府机机关等)的距离，周周围环境、、景观，在在城市或区区域中的地地位等。（2）自然地理理区位；（3）经济地理理区位；（4）交通地理理区位。29第二节区区位理论论1.1区位理论概概述2、区位理论论的发展过过程（1）成本学派派-杜能及其农农业区位论论、韦勃及及其工业区区位论理论核心：：根据企业业的生产成成本最低，，确定企业业的最佳区区位。（2）市场学派派-克里斯塔勒勒及其中心心地理论和和廖氏的经经济景观理论核心：：以市场-价格分析为为主。（3）行为学派派：考虑与与分析人的的主观因素素，从而确确定工厂区区位的学派派。30第二节区区位理论论1.2农业区位理理论-成本学派1、农业区位位理论的主主要内容（1）假设条件件（2）结论R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运运输费用））=市场售价-生产成本产品的纯收收入仅与和和城市的距距离相关，，该纯收入入称为区位位地租。31第二节区区位理论论1.2农业区位理理论2、杜能环的的内容1）第一区：：自由农作作区2）第二区：：林业区3）第三、四四、五区:作物轮作区区4）第六区：：放牧区32第二节区区位理论论1.2农业区位理理论3、杜能农业业区位论的的主要贡献献1）提出在假假设自然条条件相同时时，导致农农业生产空空间差异的的主要因素素是产地与与市场间的的距离。2）杜能理论论的核心是是农业区位位地租。推推广到城市市用地，区区位地租存存在着从市市中心向外外递减，构构成同心圆圆分布的规规律，为级级差地租和和城市土地地利用模式式提供了依依据，从而而促进城乡乡土地的合合理利用。。33第二节区区位理论论1.3工业业区位位理论-成本学派1、工业区位位理论的基基本内容1）假设条件件。2）区位因素素分类。3）运输费用用对工业区区位的影响响4）劳动成本本对工业区区位的影响响5）集聚因素素对工业区区位的影响响2、韦勃区位位理论的贡贡献34第二节区区位理论论1.4中心地理论论-市场学派1、中心地理理论的主要要内容1）假设条件件a.地域是一个个人口和经经济密度均均一的平原原，地域上上的经济活活动各方向向阻力相等等，不受关关税和非关关税壁垒的的限制；b.厂商为谋取取最大利润润尽可能占占有大的市市场；c.消费者根据据最短距离离的原则，，尽可能减减少交通费费用，自觉觉到最近的的商服中心心购买商品品或取得服服务；d.具有统一的的交通，同同一等级规规模的城市市交通便捷捷性相同，，即交通费费用与距离离成正比。。35第二节区区位理论论1.4中心地理论论-市场学派1、中心地理理论的主要要内容2）主要内容容a.相关概念中心地：中心性：中心地职能能：需求门槛：：服务半径和和商品销售售范围：36第二节区区位理论论1.4中心地理论论-市场学派1、中心地理理论的主要要内容2）主要内容容a.六边形市场场区-形成过程b.市场等级序序列-特点中心地商品品和服务的的需求门槛槛、利润和和服务范围围，与中心心地规模、、人口分布布密度、居居民收入水水平、商业业与服务的的种类密切切相关。c.市场网络基基本类型：：市场原则则、交通原原则以及行行政原则则37第二节区区位理论论1.5区位理论的的应用1.区位条件成成为房地产产估价最首首要考虑的的因素，这这是因为区区位的优劣劣是衡量地地租、地价价高低的尺尺度；2.宏观区位的的差异导致致城市之间间房地产价价格的差异异；3.区位论是城城镇土地分分等定级工工作的依据据；4.区位论是市市场比较法法的理论依依据；5.城镇土地分分等定级成成果进一步步充实地租租、地价分分布模型，，完善了地地租与区位位理论。38第三章房房地产价价格影响因因素与评估估原则1、一般因素素2、城市区域域因素3、个别因素素4、房地产评评估原则39第一一节节一一般般因因素素1.1一般般因因素素1.定义义：：影响响一一定定区区域域范范围围内内所所有有房房地地产产价价格格的的共共同同因因素素。。2.分类类1）经经济济因因素素2）社社会会因因素素3）行行政政因因素素4）心心理理因因素素40第一一节节一一般般因因素素1.1一般般因因素素-经济济因因素素1.经济济发发展展状状况况国民民经经济济增增长长速速度度、、国国民民生生产产总总值值、、居居民民收收入入水水平平、、物物价价指指数数等等经经济济因因素素都都会会对对房房地地产产价价格格产产生生影影响响。。2.财政政与与金金融融状状况况存款款利利率率、、贷贷款款利利率率、、物物价价指指数数、、税税率率、、贷贷款款比比例例和和还还原原利利率率等等财财政政金金融融因因素素对对房房屋屋土土地地价价格格的的高高低低有有着着密密切切的的关关系系。。3.产业业结结构构进入入高高度度城城市市化化的的国国家家和和地地区区，，第第三三产产业业的的比比重重超超过过第第二二产产业业，，地地价价会会相相应应上上升升。。41第一一节节一一般般因因素素1.1一般般因因素素-社会会因因素素1、人人口口人口口因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响表表现现为为人人口口数数量量、、人人口口密密度度和和人人口口素素质质三三个个方方面面。。2、家家庭庭规规模模家庭庭人人口口数数的的变变化化影影响响住住房房数数量量的的变变化化。。3、治治安安状状况况4、社社会会福福利利42第一一节节一一般般因因素素1.1一般般因因素素-行政政因因素素1、土地使使用制度度与住房房制度、、地价政政策2、城市规规划和土土地利用用总体规规划3、税收制制度、投投资倾斜斜、优惠惠政策4、行政隶隶属关系系变更行政隶属属变更，，一是级级别上升升，二是是级别虽虽然不变变，但管管辖权由由原地区区划归另另一地区区。（如如原广东东省的宝宝安县划划为深圳圳特区的的宝安区区）5、交通管管制43第二节城城市市区域因因素1.2城市区域域因素1、定义城市区域域因素是是指城市市内不同同区段，，因用地地结构、、城市设设施投入入、自然然条件和和环境条条件等方方面的差差异，形形成不同同类型的的均质区区域，并并且这些些因素对对该区域域内的土土地的价价格产生生不同程程度的影影响。2、分类1）商服繁繁华度2）交通便便捷性3）城市设设施完备备度：基基础设施施和生活活服务设设施4）自然条条件和环环境质量量44第三节个个别别因素1.3土地的个个别因素素土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施