房地产投资策划

5.房地产产投资资策划划家庭理理财之之房地地产买买卖目录房地产产的基基本概概念房地产产的使使用年年限买房资资金的的预算算、收收益率率买房位位置的的地段段选择择4123小区环环境的的优劣劣比较较户型选选择、、装修修预算算657签约需需知一、什么叫叫做房房地产产？房地产产：房地产产又称称不动动产，，是房房产和和地产产的总总称，，指土土地上上的建建筑物物、附附着物物，包包括住住宅、、商住住楼、、写字字楼、、厂房房、商商铺、、仓库库等。。房产产总是是与地地产联联结为为一体体的，，具有有整体体性和和不可可分割割性。。拥有房地产产产权权即是拥拥有房房屋的所有有权和和土地地的使使用权权。房地产产的基基本概概念1新售房房源现房期房（（楼花花）是在完完成征征地拆拆迁，，规划划设计计以后后尚未未建成成之际际，按按设计计图纸纸进行行出售售的房房产。。开发发商要要具备备商品品房预预售许许可证证。是指通通过竣竣工验验收，，可以以交付付使用用，并并取得得房地地产权权证的的房屋屋。二手房源已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

二、商商品房房的类类型商品房房又分分为新新售房房源，，预售售房源源，二二手房房源和和拆迁迁，集集资房房等。。没有有产权权证的的叫小小产权权房。。房地产产的基基本概概念1建筑面面积：建筑面面积=套内建建筑面面积+分摊的的公用用部位位面积积房地产产的基基本概概念1套内建建筑面面积：套内建建筑面面积=套内使使用面面积+阳台面面积+墙体面面积容积率率：规定定地块块上全全部建建筑总总面积积与地地块面面积之之比。。绿化率率：绿化化率=绿化总总面积积÷占地总总面积积×100%居住用地使用年限商业、旅游、教育用地使用年限工业用地使用年限综合用地或其他使用年限50年50年40年70年房屋不不存在在使用用年限限的概概念，，而是是房屋屋所占占的土土地存存在使使用年年限的的问题题，到到期后后在政政府批批准的的前提提下，，作为为业主主可以以继续续缴纳纳土地地出让让金而而继续续使用用土地地。房地产产的使使用年年限2购房还还是租租房适合租租房的的人群群：刚刚踏入入社会会的年年轻人人、工工作地地点和和生活活范围围不固固定、、储蓄蓄不多多、不不急需需买房房且辨辨不清清房价价走势势。租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款购房还还是租租房——年成本本法购房年年成本本=首付款款×存款利利率+贷款余余额×贷款利利率+年维修修及税税收费费用租房年年成本本=房屋押押金×存款利利率+年租金金未来房房租的的调整整。如如果预预计未未来房房租将将向上上调整整，则则租房房年成成本将将随之之增加加。购房后后总价价固定定，但但随着着还款款额度度的增增加，，本金金的机机会成成本将将下降降，因因此购购房年年成本本将逐逐年下下降。。房价趋趋势。。如果果未来来房价价看涨涨，那那么未未来出出售房房屋的的资本本利得得能在在一定定程度度上弥弥补居居住时时的成成本。。利率高高低。。利率率越低低，购购房的的成本本也越越低，，购房房会相相对划划算；；反之之，则则租房房划算算。年成本本法案案例李小姐姐最近近看上上了一一套位位于上上海某某小区区的二二手房房，面面积80平方米米。该该房可可租可可售。。如果果租的的话，，房租租每月月1200元，押押金1万元。。而购购买的的总价价是40万元，，李小小姐可可以支支付20万元的的首付付款，，另外外20万拟采采用5.51%的商业业贷款款利率率向某某行贷贷款。。李小小姐应应该租租房还还是买买房？？（假假定李李小姐姐的年年平均均投资资回报报率是是4%）分析：：租房年年成本本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房年年成本本=20万元×4%+20万元×5.51%=19020元租房年年成本本14800元<购房年年成本本19020元，因因此租租房更更划算算。缺点：：没有有考虑虑时间间的长长短；；没有有考虑虑未来来房租租和房房价的的走势势。如果房房价和和房租租相对对稳定定不变变，房房价40万一次次性付付出。。在短短期或或长期期内（（70年的产产权））那么么，租房年年成本本=10000元×4%+1200元×12=14800元购房的的机会会成本本：40万×4%=16000元讨论：：1.如果房房价不不再上上涨，，你会会如何何选择择?2.如果房房价可可能还还会上上涨，，你又又如何何选择择？3.对于普普通家家庭，，购买买130平米以以上的的住房房和豪豪华装装修，，总的的支出出会达达到80万左右右，这这样做做合适适吗？？（考虑虑4%的机会会成本本）购房还还是租租房——净现值值法其中NPV为净现现值，，t为年份份数，，CFt为各年年的净净现金金流，，i为折现现率。。使用净净现值值法时时，居居住年年数的的长短短影响响甚大大。如如果不不打算算在一一个地地方居居住太太久，，租房房往往往比购购房更更划算算些，，纵使使房租租会上上涨，，但购购房的的利息息负担担、房房屋的的交易易成本本及装装修费费用都都比较较大，，在短短期内内期待待房价价飙升升也是是不切切合实实际的的。但但预期期在一一个地地方居居住的的时间间较长长，用用净现现值法法计算算，购购房往往往比比租房房划算算些。。购房或或租房的的选择择——净现值值法案案例王先生生最近近看上上了一一套位位于XX开发小小区的的房子子。该该房可可租可可售。。如果租租，每每年按按照24000交租金金，租租期6年。如果购购买，，总价价是70万元，，王先先生可可以支支付30万元的的首付付款，，另外外40万拟采采用6%的商业业贷款款利率率向某某行贷贷款，，贷款款15年，本本利等等额摊摊还；；购买买该房房的税税费及及装修修费共共需10万元，，假定定王先先生居居住6年后能能够按按照80万出售售。王先生生应该该租房房还是是买房房？（（王先先生年年平均均投资资回报报率是是5%）（1）王先先生租租房的的净现现金流流量现现值计计算：P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元（2）购房房的净净现金金流量量：6年后售售房所所得80万的现现值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万购房净净现金金流量量=6年后售售房现现值-购房现现值-装修现现值=59.7-70-10=-20.3（3）租房房净现现金流流量现现值为为12.8万，购购房净净现金金流量量20.3万，因因此租租房比比购房房划算算。租房与与购房房的选选择房款总总价的的预算算准备备首付几几成根据房房价总总额和和月供供能力力衡量量，首首付几几成能能使月月供还还款达达到最最合适适的支支出，，减少少经济济压力力。现有资资金自持资资金的的总额额度，，能够够最大大限度度支付付的金金额。。税费中介费费，契契税，，营业业税，，过户户，担担保等等等。。最好好预留留5万左右右。月供金金额月供一一般不不要超超过月月收入入的百百分之之五十十以上上；过过高容容易影影响生生活品品质。。买房资资金的的预算算、收收益率率3对于房房地产产市场场的投投资者者，在在投资资不动动产之之前，，首先先必须须要明明白自自己获获得投资回回报的的可能能性，而这这其实实就是是由租租金的的高低低、利利率的的走向向、物物业的的升值值前景景这三三大因因素所所决定定的，，这三三者有有着一一种彼彼此不不可割割舍的的联动动关系系。（平均均月租租金—每月还还贷款款）×12／（首首期房房款＋＋期房房时间间内的的还贷贷款））。比比率越越高，，说明明该项项物业业投资资收益益越高高。买卖收收益率率贷款租租金收收益益率买房资资金的的预算算、收收益率率3（卖出出价-买入价价-税费））／实实付买买入金金额。。短期期贷款款买卖卖收益益最高高。租售比比率月租金金／售售价。。国际上上通用用的合合理租租售比比在1：250之内，，超过过1：300则很可可能沦沦为负负资产产。短短期投投资效效益除除外。。购房原原因安居需需要（从异异地搬搬到本本地、、原来来的房房子拆拆迁、、不想想再租租房或或住集集体房房）家庭生生命周周期影影响（准备备结婚婚、生生孩子子、父父母分分开住住或想想一起起住、、孩子子得到到更好好的学学校或或周边边环境境、自自己养养老））改善居居住（度假假、想想和高高素质质人住住在一一起、、面积积小了了、想想有好好的小小区环环境、、好的的生活活配套套）便利性性（方便便工作作、方方便照照顾家家人、、交通通方便便）保值、、增值值（投资资升值值后出出售、、投资资升值值后出出租、、留给给家人人的一一份财财产））考虑因素区域位置交通便利性性小区周边、、小区内的的生活配套套小区规模、、品牌楼盘升值潜潜力物业管理了解楼盘信信息的途径径房展:一次过了解解多个楼盘盘现场看房：：直接了解解楼盘情况况亲友推介：：少走歪路路中介：二手手房短信：促销销为主户外广告牌牌：品牌形形象电视：品牌牌形象、产产品信息报纸杂志电台…..朝向星级东南★★★★★★★西南★★★★★东北★★★★西北★★正南★★★★★正东★★★★正北★★正西★理想面积、、户型70-80㎡→二房一一厅一卫85-95㎡→二房二二厅二卫或或小三房二二厅一卫100-130㎡→三房二二厅二卫140-160㎡→三房二二厅三卫170-200㎡→四房二二厅三卫+工人房。。。。。。学校医院居住人群小区环境超市商场交通方面0%20%40%60%80%100%42.3%49.8%35%68.3%92.5%98%在购房资金金已经确定定的情况下下，在开始始选折合适适的地段借用李嘉诚诚一句名言言：地段，，地段，还还是地段！！买房位置的的地段选择择4交通发达，小区绿化少少，生活便利交通一般，，绿化或多或或少，居家舒适交通欠缺，，绿化优，居住度欠佳佳不同的地段段生成的小小区环境不不同，同样样的小区根根据地段价价位不同。。地段决定价价值小区环境的的优劣比较较5小区环境的的优劣比较较5交通方面超市商场小区环境商圈A小区环境的的优劣比较较5交通方面超市商场小区环境商圈B小区环境的的优劣比较较5交通方面超市商场小区环境商圈C看房诀窍晚上看房晚上看房能能考察小区区物业管理理是否重视视安全、有有无定时巡巡逻，安全全防范措施施是否周全全，有无摊摊贩等产生生的噪音干干扰等。这这些情况在在白天我们们是无法看看到的，只只有在晚上上才能得到到最确切的的信息。雨天看房大雨过后，，无论房主主先前对房房屋进行过过怎样的““装饰”，，都逃不过过雨水的““侵袭”，，这时候房房屋墙壁、、墙角、天天花板是否否有裂痕，，是否漏水水、渗水就就能一览无无遗。雨天天看房时尤尤其要格外外留意阳台台、卫生间间附近的地地板，看看看有没有潮潮湿发霉的的现象。看空房购买房屋最最好是看空空房子。样样板房与实实际交楼标标准有区别别；因为空空房子没有有家具、家家电等物遮遮挡，可以以清晰地看看到整个房房子的格局局。看墙面看墙墙角查看墙面是是否平坦或或潮湿、龟龟裂，可以以帮助购房房者了解是是否有渗水水的情况。。而墙角相相对于墙面面来说更为为重要。墙墙角是承接接上下左右右结构力量量的，如发发生地震，，墙角的承承重力是关关键，而墙墙角严重裂裂缝时，漏漏水的问题题也会随时时出现。看房诀窍看窗外注意房子的的通风状况况是否良好好，房屋是是否有潮湿湿、霉味，，采光是否否良好。需需要提示的的是，如果果是二手房房的话，一一些老房子子多是“品品”字格局局，买方要要仔细检查查一下房屋屋的窗户有有无对着别别家的排气气孔。看邻居看保保安不仅包括问问销售人员员的内容，，也可以问问问小区里里面原有的的住户，听听听他们的的居住感受受，特别是是物业服务务水平。看房诀窍房外忌讳对墙角、对对门口→影影响健康，，易发生口口角对发射塔、、电房→→幅射对磁磁场影响大大，对人脑脑及心脏、、血液的影影响也最大大对医院→→病菌必多多，住院之之人，运气气必滞，，开刀手术术，煞气过过重，病人人病故，冤冤气重楼下菜市→→运气是比比较运滞的的，宅运不不平稳，，环境卫生生差，影影响健康，，阴气重场直冲马路路→影响健健康房内忌讳大门直冲阳阳台→漏财财厨房门正对对洗手间门门→影响肠肠胃健康楼层过矮→→居住都压压抑感强，，2.8米以上为合合适床头在横梁梁下→造成成精神上的的压迫，影影响健康、、事业。房门对大门门→容易易影响健康康和财运房门正对厕厕所→影影响健康，，家人易发发生口角。。。。。。首先要看房子的的方位，即即在小区内内所处的位位置、朝向向、层高，，看视线是是否开阔，，自然景观观、人造景景观是否优优美，采光光日照是否否充足。其次要看房子的的功能空间间配置，是是否动静分分区，干湿湿分离，满满足居住者者的生活需需求，实现现居者舒适适、安全、、卫生和健健康的生活活目标。客厅-最小不要小小于14平方米，如如能达到25平方米较为为合适，大大于40平方米则不不能为工薪薪阶层所接接受。主卧室-面积不应小小于12平方米，16平方米较为为合适。起起居厅过大大不仅易失失去温馨感感、亲和感感，还会自自我感觉冷冷漠、孤独独。餐厅-经济性住宅宅面积不小小于8平方米；舒舒适性住宅宅不小于12平方米，且且有自然通通风和直接接采光。厨房-不小于5平米为宜，，舒适经济济性约7平米。卫生间-单卫生间面面积不小于于4平方米，一一边净长不不小于1.5米；舒适性性住宅相应应的指标是是4．5平方米。阳台-主阳台进深深不小于1．5米，次阳台台进深不小小于1.2米。户型选择、、装修预算算6是不是好户户型的四大大标准一、朝南最最佳，北方方次之，东东西方最次次。中国古古代紫禁城城的建筑是是坐北朝南南。方向偏偏角不大于于45度。二、动静分分区：卧室室、书房与与餐厅、客客厅分在两两边，行走走路线不重重复。干湿分区：：卫生间为为湿，卧室室为干，最最好不要门门对门。三、层高最最好不低于于2.8M，太低会显显得压抑。。天花板的的高低偏差差不大于2CM。尽量不选选着钻石角角或者不规规则角的户户型。四、交通线线清晰合理理，没有交交叉。走廊廊面积小，，户型方正正，没有缺缺角。面积积无浪费或或浪费小，，使用率高高。户型选择、、装修预算算6M1M2户型选择、、装修预算算6户型图M1M2户型选择、、装修预算算6户型图复式结构、、跃式结构构、错层、、平层M3M4塔楼板楼朝南朝北朝东朝北朝南优缺点低层住宅（（4层以下）、、多层住宅宅（5－7层）、小高高层住宅（（8－14层）、高层层住宅（15层以上），，超过35层是超高层层。户型选择、、装修预算算6户型选择、、装修预算算6交通规划图图宣传单上表表明的交通通图：所在在城市的区区域，附近近会有哪些些建筑，交交通路线，，大概可以以表明未来来的一个发发展前景。。开发商会会拉近对于于自己有利利好的实际际距离。开发商宣传传单上的总总规划图：：一般会大大致表明所所要修建的的建筑，除除特殊情况况外不会更更改。但不不会作为法法律依据。。最终以实实际为准。。户型选择、、装修预算算6小区规划图图小区总规划划的模型图图：一手房房销售展厅厅内的沙盘盘（建筑模模型）以此此而建。可可以看出小小区内部的的设施，学学校、医院院，花园和和交通等等等。是选择择住宅位置置，朝向的的重要指示示标。墙面地板水电路线-重点设计防水、防臭臭卫生间路线合理防防油烟厨房软装饰客厅、餐厅厅卧室Contents装修预算一一般预留房房子总价的的百分之15%-20%为佳，上不不封顶。因因为材料不不同价格相相差比较大大，所以最最好事先去去建材市场场参考价格格，做好预预算，以免免超支过多多。装修预算户型选择、、装修预算算6签购房合同同注意事项项7、签约需知知签按揭合同同注意事项项按揭需知购房费用最新购房政政策需知签购房合同同注意事项项个人资料面积、价格格、付款方方式、地址址使用年限，，住宅70年，商业用用地40年，工业用用地50年，车位50年交楼时间、、标准，带带装修写明明材料品牌牌、保修期期延期交楼违违约责任，，90天内，每日日0.05%违约金，超超90天，可解除除合同，退退还房款、、利息、总总房价10%的违约金面积差异处处理，套内内面积误差差比在3%内，按合同同约定的价价格多还少少补；3%以上，可解解除合同，，退还房款款、利息办理房产证证时间，交交楼后180工作日内申申请办理，，逾期每日日按0.05%违约金，逾逾期超120日，可解除除合同，退退还房款、、利息、总总房价10%的违约金贷款银行贷款款年年限限贷款款率率利利还款款时时间间提前前还还款款签按按揭揭合合同同注注意意事事项项按揭揭需需知知还款款方方法法贷款款要要求求贷款款资资料料购房房费费用用还款款方方法法等额额本本息息还还款款法法：：借借款款人人每每月月以以相相等等的的金金额额偿偿还还贷贷款款本本息息；；等额额本本金金还还款款法法（（递递减减））：：借借款款人人每每月月等等额额偿偿还还本本金金，，贷贷款款利利息息随随本本金金逐逐月月递递减减；；贷款款要要求求贷款款条条件件年满满18周岁岁具具有有完完全全民民事事行行为为能能力力的的自自然然人人；；贷款款到到期期时时男男士士年年不不超超过过60岁，，女女士士年年龄龄不不超超过过55岁；；有稳稳定定合合法法的的职职业业和和收收入入来来源源，，有有还还本本付付息息能能力力。。贷款款期期限限个人人住住房房贷贷款款最最长长期期限限为为30年；；公积积金金贷贷款款最最长长期期限限为为30年个人人商商业业用用房房贷贷款款最最长长期期限限为为10年；；贷款款资资料料身份份证证双双方方原原件件及及复复印印件件借借款款人人7份配配偶偶2份；；户口口本本双双方方原原件件及及复复印印件件2份（（首首页页、、户户主主页页、、本本人人页页））婚姻姻证证明明A、结结婚婚证证原原件件及及复复印印件件2份（（照照片片页页、、内内容容页页））B、未未婚婚提提供供单单身身证证明明原原件件及及复复印印件件2份（（户户口口所所在在区区民民政政部部门门开开具具））C、离离婚婚提提供供离离婚婚证证、、单单身身证证明明原原件件及及复复印印件件各各2份；；双方方收收入入证证明明原原件件及及复复印印件件1份注注：：私私营营业业者者提提供供营营业业执执照照副副本本复复印印件件2份（（必必须须经经过过当当年年年年检检））近近三三个个月月纳纳税税证证明明复复印印件件2份；；也也可可提提供供其其他他收收入入来来源源、、易易变变现现财财产产（（租租金金、、存存款款、、债债券券、、证证券券、、房房产产、、车车等等））首付付款款发发票票原原件件及及复复印印件件2份购房房款款：：实实际际成成交交价价维修修基基金金：：住住宅宅105元∕∕方方，，别别墅墅77块∕∕方方，，车车位位商商铺铺50块∕∕方方