新型养老地产开发模式与案例分析（121图文）

2016新新型养养老地地产开开发模模式与与案例例分析析--2016.10.22落叶归根两小无猜情窦初开两情相悦相敬如宾生死契阔时间都都去哪哪了？？20载青葱葱，40载事业业，20载年迈迈，门前老老树长长新芽芽院里枯枯木又又开花花半生存存了好好多话话藏进了了满头头白发发记忆中中的小小脚丫丫肉嘟嘟嘟的小小嘴巴巴一生把把爱交交给他他只为那那一声声爸妈妈时间都都去哪哪了还没好好好感感受年年轻就就老了了生儿养养女一一辈子子满脑子子都是是孩子子哭了了笑了了时间都都去哪哪了还没好好好看看看你你眼睛睛就花花了柴米油油盐半半辈子子转眼就就只剩剩下满满脸的的皱纹纹了序：当我们们年迈迈，都都会面面临什什么问问题？？孤独农村留留守了了子女出出国了了子女工工作忙忙老年丧丧偶了了……………病痛高血压压糖尿尿病失去行行动能能力成为医医院常常客失落容颜不不再了了退休离离职了了孤独歧视诉说依偎倾听困苦陪伴失落劳累无助渴望艰难排斥病痛冷漠冷淡健忘诉求理解包容帮助间隔阻挠迷茫忏悔释然取悦束缚陌生最后一一通电电话你你会打打给谁谁?衰老是是个人人生课课题，，但每个个人都都会衰衰老，，则是一一个人人类问问题，，是全社社会的的痛点。如果企企业能能解决决这个个问题题，将创造造一个个新的的盈利利爆点点。来看看看几个个养老老大数数据老龄化化2015年2.21亿，17.5%2030年30%截至2015年底，，全国国60岁以上上老年年人口口达到到2.21亿，占占总人人口17.5%。并且60岁以上上的老老年人人口正正在以以每年年超过过5.4%的速度度递增增。预计2050年，60岁以上上人口口将激激增到到4.4亿，占占全国国总人人口的的34%。我国是是世界界上唯唯一一一个老老年人人口超超过1亿的国国家，，是世界界上老老龄化化速度度最快、老龄龄化问问题最严重重的国家家，中中国已已经““未富先先老”！抚养比比2013年老年抚抚养比比21.58%，床位比比2012年养老院院44304所养老床床位416.5万张占总人人数2.15%资金缺缺口2012年养老保保险个个账亏亏空2.2万亿亏空比比例88%2010年中国国养老老缺口口已达达16.48万亿元元，在不改改革情情况下下，假假设GDP每年增增长6%，到2033年时养养老金金缺口口将达达到68万亿元元；到2050年，职职工养养老金金累计计缺口口将达达到802万亿元元，占占2050年当年年GDP的比例例达到到91%。政府在在做什什么——政府出招定原则立规范贴补助政策来来源：：社会会养老老服务务体系系建设设规划划（2011-2015）居家养老机构养老社区养老△设施建设为重点△老年养护机构（失能、半失能）△生活照料△康复护理△紧急救援△医疗机构△社区日间照料△居家养老支持（上门服务）△生活照料△家政服务△康复护理△医疗保健△精神慰藉定原则则90、7、3新建小小区要统筹筹规划划，将将养老服服务设设施建建设纳入公建配配套实实施方方案。鼓励通通过整合、、置换换或转转变用用途等方式式，将将闲置置的医医院、、企业业、农农村集集体闲闲置房房屋以以及各各类公公办培培训中中心、、活劢劢中心心、疗疗养院院、小小旅馆馆、小小招待待所等等设施施资源源改造用于养养老服服务。。立规范范新建、、扩建建、改改建、、购置置一方面面另一方方面<一>政府投投资及及政府府补贴贴的养养老机机构建建设标标准1.床位建建筑面面积为为25-42.5平方米米。2.建设成成本按按照每每床16万元（（不含含土地地成本本）核核定，，市级级建设设财力力给予予相应应补贴贴政策来来源：：上海海市人人民政政府关关于推推进本本市“十二二五””期间间养老老机构构建设设的若若干意意见贴补助助16万/床位除了体体系内内的养养老，，政府并并没有有到位位。中国人人的养养老大大业政府不不靠谱谱，还还得靠靠市场场目前有大小20余家房企涉足养老地产是目前养老地产市场上的生力军，截止2012年底投资超500亿元中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币涉足房企遍布区域京津冀冀都市市圈北有太阳阳城长三角角都市市圈南有亲和和源购买人群生在红红旗下下，恰恰逢改改革开开放，，当下社社会的的中坚坚力量量、财财富人人群，，一部分分人接接受教教育成成为企企业中中高层层一部分分人下下海从从商生生下了了富二二代一部分分成为为工人人，最最早享享受福福利分分房最有钱的60’70’艰苦的50’压力的80’这群人人，为80、90后买房房，为为自己己改善善，未来十十年后后，步步入老老龄。。也是养养老地地产的的核心心客户户——适老部部件的的研发发【2004-2008】】探索阶阶段（（一））探索阶阶段（（二））探索阶阶段（（三））探索阶阶段（（四））厨房智能化化卫生间间——适老户户型的的设计计【2009-2011】】探索阶阶段（（一））探索阶阶段（（二））探索阶阶段（（三））探索阶阶段（（四））类酒店店公寓寓首次双双床设设计北京万万科幸幸福汇汇青岛万万科城城老年年公寓寓核心功功能精精细化化辅助空空间公公众化化杭州万万科随随园嘉嘉树户型回回归方方正双面宽宽阳台台收纳功功能进进一步步强化化——服务的的建设设【2012-2013】】探索阶阶段（（一））探索阶阶段（（二））探索阶阶段（（三））探索阶阶段（（四））——完整的的解决决方案案【2014】探索阶阶段（（一））探索阶阶段（（二））探索阶阶段（（三））探索阶阶段（（四））提供完完整的的养老老生活活解决决方案案让我们们了解解下开开发模模式与与案例例——养老地地产的的三大大类型型类型1：城市模模式类型2：社区模模式类型3：度假模模式医养结结合型型养老老公寓寓（养养护院院/护理院院）类型1：城市模模式起源日日本（（木下下介护护）（1）盈利利模式式：出出租（（或出出售返返租））+统一经经营管管理（2）用地地性质质：商商服（3）养老老配套套：提提供介介助和和介护护养老老服务务（4）目标标客群群：可可以离离开家家但不不想离离开城城市环环境的的老人人，需需要专专门的的照护护（5）典型型案例例：日日本木木下丰丰州设设施、、香港港彩颐颐居、、双井井恭和和苑CCRC/CCC租售结结合型型居住住区类型2：社区模模式起源美美国（（太阳阳城））（1）盈利利模式式：销销售产产权+会员卡卡（租租金））+月费（2）用地地性质质：住住宅+商服+公建（3）养老老配套套：老老人与与用活活动设设施+提供介介助和和介护护养老老服务务（4）目标标客群群：摆摆脱了了工作作和家家庭的的束缚缚、喜喜欢不不其他他老人人群居居活动动的健健康老老人；；需要要上门门服务务，或或日托托、短短期寄寄养服服务，，需要要在社社区内内得到到与业业护理理的半半自理理、全全自理理老人人；希希望一一站式式养老老、不不希望望再搬搬家；；第二二代、、第三三代周周末来来看望望或一一起居居住两两天（5）典型型案例例：美美国凤凤凰城城太阳阳城、、北京京太阳阳城、、上海海亲和和源、、邢台台悦檀檀台、、宜兴兴九如如城旅游度度假型型养老老酒店店/生态旅旅游康康养新新城类型3：度假模模式（1）盈利利模式式：产产权酒酒店+分时度度假+异地连连锁互互换（2）用地地性质质：商商服/旅游（3）养老老配套套：温温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群群：健康活活跃老人和和部分需要要介助的老老人，爱好好旅游（5）典型案例例：今典·红树林（一一卡在手、、全国度假假）、悦榕榕庄结合旅游地地产案例1：绿城蓝庭颐颐养公寓项目东区引入老年地地产概念，设置了老老年大学、、老年公寓寓、老年护护理院等配配套设施项目位置：：平茅山脚下下650亩大生活社社区，一栋栋7层小高层，，原规划为为酒店东区颐养公公寓西区别墅中区小高层层+花园洋房项目位置：位于临平平茅山脚下下项目规模：总占地面面积640亩，总建筑筑面积70万平方米，，项目规划：东区为8～18层景观电梯梯公寓，约约220亩。医疗配套：：1200㎡㎡社区健康服服务中心，，为社区居居民提供日日常医疗、、养老保健健、社区康康复和慢性性病管理等等服务，满足社区居居民门诊、、保健和健健康咨询的的需求。同时在蓝蓝庭每户家家庭都将配配置紧急呼呼叫按扭，，24小时连通健健康服务中中心。会所及颐养养院接待处处园区食堂各类活动及及保健室中医保健室室乒乓球室学习书屋棋牌室老年配套：：设置方便老老人的社区区老年大学学、老年活活动中心、、社区食堂堂等，关注注老人生活活90高龄打乒乓乓球服务体系：：为每位社区区居民建立立健康档案案，关注业业主健康，，提供保健健咨询颐养设施：：标准化颐养养公寓配置置，适合不不同家庭结结构，专属属护士及护护工负责制制收费体系：：完善的入住住老人能力力评估体系系，合理的的护理收费费标准评估体系：由绿城自自己研究的的老人行动动能力评估估体系；收费标准：针对不同同老人的行行动能力设设置针对性性的收费标标准；客群特征：本社区家家庭中的老老人占较大大比例；客群阶层：由于收费费体系较为为合理，客客群阶层从从中端的工工薪阶层至至高级干部部等高端阶阶层均有一一定比例；；盈利状况：经过数年年运营，目目前收支平平衡且略有有盈余；社区养老模模式的代表表作，开山山鼻祖。也是以会员员制模式开开发的最成成功项目。。07年开始盈利利，至今终终于实现收收支平衡。。亲和源宣传传片背景资源：：上海南汇区区康桥镇，，属城市近近郊，土地地成本低廉廉，规模体体量适中占地面积：83680平米总建筑面积积：10万平米老年公寓:72355.3平米健康会所:8000平米颐养院:9736.1平米配餐中心:2574.6平米事务中心：销售大厅美格菲健康会所：专业的管理团队先进的设备器材特设的疗养、康复区颐养院：大楼分布：医院、临终关怀、护理中心索迪斯餐厅：法国著名餐饮公司老年度假酒店：客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女老年公寓：共12栋楼医院、会所所、配餐中中心等配套套设施同会会员生活融融合在一起起功能构成：：由12幢多层电梯住宅楼组成老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中居室建筑面积约58到119㎡室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应颐养院(需专人照料,全护理型)基本服务生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。特色服务安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防措施并落实在日常服务的具体方案中。先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护方案。贴心服务定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）；

委托代发口服药、服药介助服务；

老人贵重物品及钱财的保管的服务；

代买代办：定期为老人外出购买物品

为入住老人提供年度体检的服务。老年公寓(生活可自理)老年公寓针针对活跃老老人；颐养养院针对失失能老人入住人群：：美格菲健身会所一楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台二楼儿童及休闲室、行政办公室三楼水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、医疗检测房、康复理疗区、健身器械区更衣室四楼康复咨询/理疗五楼多功能会议厅引进美国爱爱玛克、法法国索迪斯斯、香港美美格菲、上上海曙光医医院等著名名的公司和和单位，分分别提供物物业、餐饮饮、健身、、医疗服务务，形成服服务支撑体体系配套机构：：两部收费制制，即会员员卡费用（（45-88万）+年费（3-7万/年）会员卡A卡（不记名）B卡（记名)享受使用权年限与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）购买会员卡费用小户型75万45万中户型55万大户型88万年费小户型2.98万/年/套2.38万/年/套中户型4.98万/年/套大户型6.98万/年/套备注

允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退

超过15年，超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）咨询合同章章程入会申请推荐人担保人体检合格入会审核会员确认会员信息登登记权益人合约约入住合同入住盈利模式：：生活环境打打造—清洁、宜居居,一尘不染生活环境打打造—休闲配套休闲露台塑胶操场小型GOLF阳光房儿童游乐门球宜老设施细节—指示系统软性服务—丰富的活动动考察当天正值母亲节垂钓K歌房项目选址：：生态山林，，4A景区，景观观资源良好好万科良渚文文化村内依附文化村村核心配套套区块，强强调养老的的配套完善善和生活便便捷。项目概况：：随园嘉树占地639000平方米

总建639000平方米

产权年限40年建筑类型5-6F多层总户数575户面积段75-110㎡随园嘉树位于良渚文文化村核心心区，项目目包含4500㎡㎡中央“金十十字”养生生休闲区。。3000㎡风雨连廊，，仅为1.0容积率，更更疏朗的建建筑规划，，容纳更多多阳光。35%绿地率，嘉嘉树广场、、随园等七七大景观组组团环伺；；不足15年年退还剩余余年限房款款，超过15年，免费住住；收费销售租赁15年2500-3200元/月13000-14000元/㎡房总价x60%2500-3200元/月盈利模式：：中小面积，，大开间、、大阳台、、双床设计计，无障碍碍空间设计计双床卧室适老及无障障碍设计--户型适老及无障障碍设计--卫生间1234567891011124235678911适老及无障障碍设计--厨房123451234抽拉式水龙龙头适老及无障障碍设计--卧室1234123适老及无障障碍设计--智能化123454125随处可见的的紧急呼叫叫按钮入户门、插插卡取电一一卡通一定时间不不上洗手间间，将报警警安全中心心3适老及无障障碍设计--设施设备1234567673液晶显示屏屏信息公布布系统88适老及无障障碍设计--无障碍123456562各栋入户大堂堂出的液晶显显示频5各栋全风雨连连廊连通，打打造无障碍园园区外部配套系统统：选址在良渚文文化街主商业业配套周边随园嘉树选址址：良渚文化村核核心配套区块块，强调养老老的配套完善善和生活便捷捷；玉鸟流苏配套套商业：涵盖食堂、餐餐饮、菜场、、银行、幼儿儿园、活动室室、便利店等等生活必备商商业；浙江大学医学学院第一附属属医院（三等等甲级）：直属门诊、设设置全科、满满足老年人常常规慢性病的的治疗和取药药；内部配套细读“金十字”1、老年大学学2、生活服务务配套(理发发屋、便利店店)3、景观养生生餐厅4、茶吧5、健康管理理中心“金十字”中中央配套大厅厅4500方养生休闲区区，规划在中心区区域，老年人生活所所需的各类设设施一应俱全全，老年人每每个月可根据据需求定制个个性化服务，，周一到周五，，每天安排不不同的课程，，供老人学习习老年大学教室美术书法棋牌健身多功能厅阅览室生活服务配套套配备理发室、、便利店等为为老人提供便便利服务景观养生餐厅厅聘请专业膳食食师，采用有有机食材，定定制营养菜单单茶吧提供老人一个个茶余饭后的的休憩、交流流、接待朋友友的空间健康管理中心心仪器齐全，专专业中西医坐坐诊，提供中中医理疗服务务随园嘉树诞生生纪区位认知：位于乌镇南新新城区，毗邻邻国家级休闲闲旅游景区的的居住新城区区大区域乌镇：国家级景区、旅游、休闲配套非常成熟项目区域镇南新城区：居住新城，配套依托老城区区域认知毗邻休闲旅游游景区、配套套缺乏的居住住新城区国家5A级旅游景区——乌镇旅游景区区乌镇旅游业发发展迅猛，2012年旅游人次高高达825万，年均增长长超过15%。已售区域洋房350套，联排20套颐乐学院占地10万，建面3.5万养生居住区占地34万，建面48万医疗康复区占地13万平，建面8万养老示范区占地7.8万特色商业区度假酒店区1500亩占地面积85万平方米建筑面积3大主题6大板块特色商业区场景示意在长满荷花的的生态湿地边边缘修建起中中式特色商业业区，塑造一一种公园与商商业相互融合合的状态：夕夕阳西斜，晚晚餐过后，携携亲朋知己三三五人，漫步步于中式古街街之上，共赏赏“映日荷花花别样红”的的美景……度假酒店场景示意在生态湿地的的北面建起养养生度假酒店店，为养生者者创造自然和和谐的环境：：在接天荷叶叶下邻水而坐坐，煮一壶养养生花茶，抛抛开城市的烦烦恼，静享人人生……雅达国国际康康复医医院雅达国国际康康复医医院由由康复复医院院、体体检中中心和和社区区门诊诊组成成，床床位350张。国际养养老中中心引进国国际知知名护护理服服务品品牌，，将被被建设设成半半护理理和全全护理理养老老中心心，采采用先先进的的养老老护理理模式式，提提供订订单式式服务务，满满足养养生居居住区区老人人的护护理需需求。。别墅效效果图图乌镇雅雅园养养生居居住区区公寓效效果图图绿城乌乌镇雅雅园充充分遵遵循江江南水水乡人人文特特色，，采用用新民民国建建筑风风格，，白墙墙灰瓦瓦，端端庄典典雅，，沉稳稳大气气。绿城乌乌镇雅雅园核核心的的园区区配套套，建建筑面面积约约3.5万平平方米米，相相当于于浙江江老年年大学学的1.5倍，将将成为为长者者生活活、学学习、、娱乐乐的最最主要要活动动空间间。颐乐学学院乌镇颐颐乐学学院教学管管理中中心学员服服务中中心活动管管理中中心课题研研发中中心教学管管理游泳馆馆效果果图台球球健身房房太极极垂钓乒乓球球门球网球乌镇颐颐乐学学院运动健健身健康服服务：：第一项项是360健康体体检第二项项是持续续性的的健康康监测测第三项项是24H的健康康管家家服务务第四项项是100%健康促促进服服务乌镇颐颐乐学学院超市洗衣房房银行净菜花店药膳房房乌镇颐颐乐学学院商业配配套记录：：老人人在绿绿城乌乌镇雅雅园里里一天的的生活活场景景LEARNMOREINTERESTING乐器、、书法法、歌歌唱更更趣味味选择自自己的的爱好好，尝尝试新新的爱爱好，，发现现更多多美好好10：00AMLNUTRITIOUSLUNCH更多选选择，，科学学的营营养搭搭配美味健健康的的食物物总会会让人人的心心情更更加愉愉悦，，美食食是每每个人人的基基本追追求11：00AMEVENINGPARTY团结、、合作作带来来完美美演出出夜晚是是寂寞寞的，，但是是在这这里你你会收收获更更多的的热闹闹19：00PM养老地地产怎么赚赚钱？？三种盈盈利途途径1、卖产权、卖卡2、服务年费3、下游服务附加费4、对外外营业业盈利利盈利模模式一一：卖卖产权权卖卡卡卖产权、卖卡亲和源源会员卡卡缴费费表45-88万元/套盈利模模式二二：服服务年年费服务年费健康老人卧床老人11.4万/年9.6万/年3.72万/年3.24万/年2.38-11.4万元/年盈利模模式三三：下下游服服务附附加费费下游服务附加费医疗教育营养膳膳食购物中中心医疗保保险服装美美容生活用用品超市婚介美容美美发主题活活动……盈利模模式四四：对对外营营业盈盈利对外营营业盈盈利会所0.6-2.88万元/年，酒酒店380-680元/晚健康会会所收收费度假酒酒店收收费住宅只只赚一一笔钱钱，而而养老老地产产拥有有多种盈利模模式总结目前养养老地地产盈盈利艰艰难，，但未未来随随着需需求的的扩张，模式式的成熟养老地地产势势必走走向可持续续的系系统化化盈利利模式式养老地地产怎么做做营销销？案例一一：养养老营营销示示范中中心四川某某养老老地产产营销销示范范中心心（2万平米米）展展示1000亩项目目。五大流流程体能检测中心门厅洽谈室影音室样板区体能恢复中心理疗室阅览室舞蹈室棋牌室健康促进室6大演示通道广场VIP厅广场场景演示产品成交流程一一流程二二流程三三流程四四流程五五流程一一：心之向向往，，调动动欲望望流程二二：产生恐恐惧，，渴望望健康康技巧二二：群众演演员，，快乐乐氛围围流程一一：展示产产品，，畅想想生活活技巧三三：意见领领袖，，促成成成交交总结调动欲望第一步制造恐惧第二步营造快乐第三步展示产品第四步促成销售第五步体检中中心户外广广场展示通通道样板区区洽谈室室案例二二：随随园嘉嘉树品品牌会会品牌发发布会会由6个活动动组成成，打打“感感情牌牌”，，以