2022年房地产估价师考试题库自测模拟300题加解析答案(山东省专用)

《房地产估价师》职业考试题库

一,单选题(共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964【答案】ACR8N5R9A3H5G7R1HQ1F6B2E3S8O3G3ZU2T8Q4X2W6Z10Z32、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造【答案】DCO3W4X8U9L2I3K6HP6K2O5U6S1U5R7ZR6E2Z5P1D9K2O43、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】CCV6L10V8N3Q9M10Y2HA9H2B10I7G5Y6Y7ZR7Z10K2S6K7X1G64、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位

B.房地产的权益

C.房地产的实物和权益

D.房地产的区位【答案】DCM8V9S3A10Y5Y4N6HU1N10E9L10Y7W8P8ZJ2C9W4D5R8Y4X25、滋阴以制阳的治法属于

A.阳病治阴

B.阴病治阳

C.阴中求阳

D.阳中求阴【答案】ACK10Z7Q7K8S1Z7J5HP5J8L6T10X4O6D9ZK4O3E5H3W7H4F46、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45【答案】BCO8R7N4G7R7O3K1HF1M5Y10R8T7J5X5ZK5K4M2Q3I5E8F27、将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国

B.意大利

C.日本

D.中国香港【答案】DCX5Z2L5S4Q4Z3O1HV7E2Z6G5G7W8A3ZI2Y3O3D10Y3K10K108、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】BCP10D4O7E3O7L5A3HW1S3Y1C6I3V8F9ZL3F6V4V10C1K6M89、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757【答案】DCS2H7E5C7U10C2M3HT10K6U8S3V5D6Q5ZF5V10G1Z5Z10H4L310、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750【答案】CCP3O2M10Z4D2N10R1HX1J1O1E5Z10Q7D9ZC5K10W1S4A10L2G1011、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】CCL5Z6W6P10Z8K2P10HD4U8F7J4N7Y7C7ZR9X9G9S5J8W6R1012、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A.公开市场

B.交易对象本身具备市场性

C.较短的期间完成交易

D.买者和卖者都具有完全信息【答案】CCE6D3E3T6T4M10W2HL10K2H7A6R3G3P10ZM7E7R4K9T6A3G113、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93【答案】BCS3S3F9O7I4A6B6HO9L8U8V9L7F1O4ZF6N7Z9I9U3S4D414、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率

B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率

C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率

D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】DCA8Z7B7B5J8E5V2HR1L7K10P6A10A3R7ZT6O7O1Q5E7T10K115、地价本质上是()。

A.劳动创造

B.“劳动价值”的货币表现

C.围绕着“劳动价值”而上下波动

D.地租的资本化【答案】DCV6K2W3B5S8K7D9HJ3D8E10X8D8D6Z1ZB9R2D10H2T9H10R616、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】BCD6N1G2Z3L3N4L10HC8O8K2Y6I10X4F2ZP8B4Z4H8B6K2V917、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】DCK1J4E8J4F10I8L5HC9V3C1U4X5D5Y6ZS10L6H6M5Q10F6M918、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。

A.研究价值

B.保存价值

C.重大经济价值

D.历史价值【答案】DCG3K7V9Q2S5T4J9HE6F5A6A8E6U1O2ZJ9U8N10T8R5O7R919、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。

A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中

B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动

C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化

D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】BCD1T10H6Z6E1I3U9HX3C7R4M7K6W5A6ZK2R8F10E4X5N2E720、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热【答案】ACL7Z4K3M6T10W9G5HH10S10S9B7X7F8Z9ZG6Z5H6C5E8C9B621、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅【答案】DCH1C2C5D3L8K6S8HV10Y5Z9X2R2H6V7ZG5N9C6P2X8O10B522、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本【答案】ACR10F5L5M5W9A10S9HV1R5N8P2K4A3B9ZC9E10Q4Q10O10V10P1023、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法【答案】CCJ9O4P7M5A2B10V8HA7U1C6O4P4V7M3ZU3V9R7F5S9H2U924、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元／m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379【答案】ACM3X8I6O3V1X8Y9HP4E1F7S7U2D8Z6ZF3C2S10O6R9T4V625、下列关于奇经八脉的描述正确的是

A.冲脉为十二经之海

B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用

C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经

D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】ACK9R7R10J2K3D10N8HU2A3A6Q4D9W6J4ZQ5H1Y8T6H6M7Q326、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估【答案】CCS6G6B9Z7J1G10B2HQ9R9W5E3W4N3V3ZC4E5O2O8A9U5R1027、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】BCE8D8X5R2O6T8E9HS3S3V8F9V3F1Z1ZN2X7V2X7B1N4H228、下列经脉属于奇经八脉的是

A.督脉

B.任脉

C.带脉

D.阴维脉【答案】ACR2Q7X5I5E3R7R1HP2V7A7X5W3U8Z7ZH2J6F5Z3K10W8O929、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。

A.朝向

B.楼层

C.交通条件

D.楼前绿化【答案】BCO6T8U1N9J7U1C1HD5G2B2Z3Y8Y1L1ZU6B1F4G4U2X1C1030、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数【答案】ACB7Z5J5N5X7U4E9HD1V6G2T5M9J9M4ZI1B3D10W8M6I6S731、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500【答案】DCT10Y7A2Z4Y5Z10I1HX7W1F4V2R1Q7B1ZZ4B9V9B4G3J6P1032、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格

B.测算折旧

C.检查保养情况

D.评定房屋的功能【答案】BCG10J9U9N2D8V3I1HU8D5J7L8K2R7O4ZZ3I5F9K8L6V9F933、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】DCF9K9C7M3R1G5N9HQ7B10T7E7E7S6W10ZT9B3D2Z6U7E8O134、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】DCM6A3P7H8O8R2Z9HX6T2S1X10L6F6R2ZK1L4Q6Z5P8J6D935、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】DCB2C4N2X10M2Z10Z8HW5V9B8H5Z7B10A10ZQ9X6V8B3C8Z4M836、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400

B.628

C.656

D.700【答案】BCV8N6E1G8C1D3R5HW2M8H1W7L6I6A1ZF4B4C9J4E10B10S737、下列哪项不是气随液脱的形成原因

A.高热

B.大汗

C.严重吐泻

D.大量失血【答案】DCP9R5S6W8E3W6V6HW3E6X6N4Q7Y9M6ZF9W3O3G6V1B9B438、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是

A.四七

B.三七

C.三八

D.五八【答案】ACG6H10K3N6D9Y10A1HP5U10T1K9Y4Q5U3ZU6Y2J3B4R3K3I1039、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】DCT6B6R7Q3M5J10S5HD2G9K8J4U4K3Z8ZY9H9T5D10J3L9F740、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。

A.收入水平

B.偏好

C.对未来的期望

D.其他【答案】BCK10U8Z10M10Q2Y1I4HA5K4L9N10W8Q7W10ZQ1E2S5H3O7I4T841、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率【答案】ACN8D8F10V10W5M8N9HX3S7E6A2S3F8T2ZJ8F3T2X10L4N7D842、影响房地产价格的环境因素不包括()。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境【答案】DCT5O8W10I8Z8G5L3HP1L10N4E2J3X7L2ZT7S1F4K7N8I2O843、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日【答案】ACU9X1R6M8Q5O3E3HL6Y5K6X6V3T4F10ZT8J3S7K8U2T8R144、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】ACM4J5P3N1W5L2A10HK2J10M2Y10B1I3J10ZE3I5W2I7H1O8M645、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%【答案】BCI3Q7K7B9H10A6B2HK1V8W7B3C4Z4G2ZZ8J4Z7K10X2R5K146、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法【答案】CCL6N1I9X9D2Z6V8HK10L9Y9N6E6X5O4ZM9L7A2Y9S10C6L447、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失【答案】DCT5G10H4O6F7R8A5HW10K10Z1F1Z4Z3L6ZV3W10V5Q6A6J4Z248、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。

A.超出了估价机构业务范围的估价业务

B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】CCC5N1K3B2A7L4O1HZ6I5J10O6F10V7D3ZK10Q10L2S4U8C4M749、在评估期房价格时，（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】DCC5H7T4P1Y8J9W2HE4C1N2E6Q4Q8S2ZD10I7G6K3I3P2B250、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

A.市场价值

B.花费的成本

C.效用

D.投资价值【答案】CCS9S6H10H9C8I4B4HV1Y4S2B8L7N5B9ZW5Y6M1H1F1R6Y951、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2【答案】BCA2V6F9J7A6H3B1HU5H10H10P8X8G1E8ZR5F3Z8G2D5P8B652、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100【答案】CCM3W2F6Q10I6C3O1HI1L8U7L10Z2A10C2ZZ4Z6Y1K10C10A4Y653、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是

A.津停气阻

B.气随液脱

C.津枯血燥

D.津亏血瘀【答案】CCU8C7R5Z5Q10J2B6HE5O2O9Y5S2Q8D2ZG2A5L6C5K4L2H954、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。

A.复合深度价格修正率

B.单独深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.累计深度价格修正率【答案】ACO4T3W1C5O1E10O9HG2V5W7X4W1B9I9ZS5Z1I6J6C3K1X455、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520【答案】BCF1A10K10T9D1K7S4HP4U3T2B8G3H10E6ZD2K3K1T5I3R3M556、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率【答案】ACN2Y2A10X7S3Q4Y6HK3E10W2Q6G6C1C4ZU1V9T8O8N2P6W557、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90【答案】BCR7Z3B4S5H5V4E4HL3J2M8Z3D4F9Y2ZX8H1P6Z2K3L3P458、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者【答案】DCS10C5B6X6B9Z8Q4HO9T1U5E5H7Y1O7ZW1K7P8W3U4J8G459、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400【答案】DCK3O8J1A9I5I6B8HL5P4K8B9O9P6O10ZR2Z4N6M10T10F5R460、城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准

B.非公开市场价值标准

C.公开市场价值标准

D.政府规定的价值标准【答案】CCJ1S2E6J2W2N7R4HA3E6Z4N5X9D4R2ZB2E8C4A3A8C3I961、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用

B.合法产权

C.合法处分

D.合法收益【答案】ACE8U10W10N3Z6N2V8HE2E1S7M3I6R1F10ZD9X1X9X6J9Z6V262、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法【答案】DCL8K5L9W9J2C10J3HM5X9P8F4T1P10D2ZX7C8F3M1Q2S9V563、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A.平均发展速度法

B.平均增减量法

C.数学曲线拟合法

D.中位数法【答案】CCY8A1S10W3Q6Z4Q8HO9A8D2J8R2F8O9ZG4R3O3V9J5A6O564、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制【答案】DCJ6B9G7Z1D3G6D8HH7U8T1A1E8D9S10ZV5L3O9S7H6Q5O465、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法

B.长期趋势法

C.收益法

D.假设开发法【答案】CCY7K6E4X3Q2N3A3HD4Y4T6P8M1W6O10ZF1D4I10W9G10X9V166、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%【答案】CCO8S9K1I6G3C8R1HM9W9Y4U10G9W5C3ZL8F3K5J10O9N1B667、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%【答案】BCI6C1I1B2K7R2T5HC9U1Q10Q7S7N3K5ZF5W1D10Z8O4N8W968、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

A.成交价格

B.市场价格

C.投资价格

D.理论价格【答案】ACG1M5H4M5O8F4R6HP4S2I1J8U7C2H7ZS3V3A4W5B4R8W969、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。

A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中

B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动

C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化

D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】BCZ6P10V5L2N3T5N2HW3A6V1G10O10G6O8ZT10L6G5V6R2W3V1070、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】ACZ1L8R3A6C3Y4F2HD4F8P4Q6U6X8A7ZL4T7Y1Z2L10T5T971、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90【答案】BCG3D9C9E8G10B4C1HH5H4T3I1I9H8C8ZV3Y9X8Q4D2B1Y172、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数【答案】BCS3F4D9M1M3S9D4HM9A2F3B8C10L5H5ZU10E8E6T6J2J4M873、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%【答案】DCT2Q3X4C8V5X10K1HO5T10T6C10L2R4I10ZN9A4M3L4O8Z4G174、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540【答案】ACC7X3A7J7I9H5W8HG7Z5K5T10O1F7N2ZV8L5S1F1P10Y8E675、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.火【答案】CCB2Y9Y3S10J6E5W4HC1W7S7Y7B3W9F1ZN9O1Z9I5W1Z5S876、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素【答案】ACN2O9F3N2Q8I3Y7HU6R1L10K2Q2C9U4ZR5A10L9S1P7H9D977、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】ACT10C7X1R5R5R7Y4HO7L8G9J8P10Z6P9ZO6F3X8W2Y2O10H178、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72【答案】DCP9O1Q2L5W5P3Y2HW7B7K6M1E4M6I3ZT6P4W1R7W2T10Q679、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345【答案】DCB4A8S8Q2I10X1W1HG2F10W10C3A9Z5U9ZF2M9G4E8G5H8E1080、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是

A.津停气阻

B.气随液脱

C.津枯血燥

D.津亏血瘀【答案】CCD1V6O10V6W5Z4X9HP3X9E2N1C5R10W6ZA9U9G7I6G5A5R381、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30【答案】BCU1K3K6Q5X7L4W5HU4V9J8X4V1U9G6ZB7A9L4O8W10N2W1082、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。

A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动

B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

C.房地产市场是一个全球性的市场

D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】CCM7H4O2S4P3N5I2HI7C5R4T3D7W4P7ZU2B2D9G1C9V2I483、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近【答案】DCM4C9K2A9G4U7R5HL7T6K8T4L7J1O2ZP10E2V4W3L6F4U284、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5【答案】ACE9F10C5E9Z1Q7U4HK6Q2P1G7T4I7P7ZY6L7H8Y6R1D2C485、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】CCW2O10H8G1C5V10C3HQ7I1Q9H2H3F3U10ZI9E5H5R6P8N7L986、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】CCM6W2J2T8D3W9P9HI10C10A7D6C4J7O6ZL7F5J1R8R9K5K1087、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。

A.规模收益不变

B.规模收益递减

C.规模收益递增

D.边际收益递减【答案】BCC7F6U6G10T7H3W8HA4D7S9M5X7D5Z3ZP4F6M2G7K10X8Z188、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值【答案】BCE7I8O1N10Q5B7E1HU2F3W5I4R5X7M8ZO8R3I1W3X4K5W889、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。

A.互补性

B.权益差别

C.替代性

D.外部环境差异【答案】CCM7B5K3K7W1F9H9HP9S3L1J9Z7N6L9ZW2U10A2J3Q7E5C290、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796【答案】BCI5F5R7G8V2F1G10HI4F5C4I3I2M4N8ZH4Y9R1T7U6B1N391、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500【答案】ACD4Y6S5R4N4L6U4HZ7W6D3U6N2H2I2ZG7I10H6E10J1W9Q492、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。

A.价值时点

B.致委托方函日期

C.估价作业日期

D.估价报告提交日期【答案】ACI1L7Y5T9F7K2X6HD6P2N5W9F5I9W6ZA1G5I7K9N5G9V393、在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率【答案】DCR4D8I1N10B7G4U7HL5K7A7Z2B6C5V8ZU2W1V4Z3R10L3F894、假设开发法是以()为理论依据的。

A.收益递增原理

B.均衡原理

C.预期原理

D.未来趋势原理【答案】CCV1J9U8I6Y5U6T2HD6W9Z7F5B4X5G5ZS1K7Y2S5X10R5H295、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型【答案】BCP2A6G8Q4J8K4X5HL7N3A8Q6C10H3S9ZX7R4H5Y6L4G2F896、认识的最终目的是

A.指导实践、改造世界

B.达到理性认识

C.认识事物的本质和规律

D.抓住矛盾的主要方面【答案】ACF8I10T4Y2P5T10W8HP8S8I3Q5D3C7K2ZZ9D2D1J7R10D9Z397、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。

A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”

C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】ACF6D7C9U6L10S6B5HU2D3Z7O10R5C4F7ZI8R1U9N8J8Q9P998、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权【答案】ACF2G5X3U10J3C9T9HH1W3D8F6L10M6Y7ZV3Q4K3C1D3D6W299、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】CCG9C9A5O6P3O5Y10HX2Q9N5K3N8J4H7ZM10L3P7K1O4F2N7100、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。

A.年净收益为1500万元，报酬率为4%

B.年净收益为1500万元，报酬率为5%

C.年净收益为1550万元，报酬率为5%

D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】BCZ10N1D4Z5K1H8H5HH7D1O4T5M7E1Z3ZB9U7A4B6K3N6H9101、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。

A.征地管理费

B.耕地占用税

C.安置补助费

D.耕地开垦费【答案】CCK2M4D4W10S7N5B9HL6V4R4Y3U6E8Y10ZN1A1L7K3K2H3C5102、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。

A.农业人口总数

B.农业人均占有耕地数量

C.农业前三年的生产总额

D.征地费总额【答案】DCQ2J5E9A7C10L1B5HC2D9P3V8I6K10Z1ZJ4H6C8X8D6I6X4103、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427【答案】DCI6X8S3Y9F2Y8Z7HR8T4L2B1R7T6G2ZU1J8M1U7M4S10K7104、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A.债权

B.物权

C.二者皆可

D.二者皆不【答案】BCR6S1G4E4T2D7R8HD10O1O7X10A9U2K4ZG6Z1E7Z3R4E4S7105、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。

A.现实性原则

B.适宜性原则

C.技术性原则

D.客观原则【答案】CCZ7E7T2W8D9U8N1HL6L2E1I6T3Z5C5ZE8Q9K4G1O5Q2T3106、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】BCF1K6I5Y1M1T5C8HL4F10J3S4U4J8Z8ZB7G10W6E1Y10A6W7107、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920【答案】DCQ5F6J1M4W9F9K2HH1I8H8I5J10R10I3ZT5C7C6D4F2F10I5108、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%【答案】BCH3R2E7B2T8D7I4HY4Q6J7O4X5M8M10ZA2Y4Y4O7W5K5F1109、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法【答案】BCH9X3Y5B8P5Q5N9HA2X9L7X4E9Z7L8ZA3E10W6T2B3K6P10110、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。

A.确定估价时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定估价时点在后

C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行

D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】ACV1U10K3T5J6H5Q1HK8R7Q2U7C1A4A4ZE8V2Q1W3L5R1D7111、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%【答案】DCS7S3M5L10X6S8I9HM10M8H3A1P10K3L3ZJ8W2O2J8Z2R6Z6112、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理【答案】BCM6J3Q3W8V9R5H10HK6F1C9S4O1G8X5ZP1U6S7W9L10F8H9113、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.土地成本

B.销售费用

C.建设成本

D.销售税费【答案】DCP3E3I6Y7P7G1N9HG9V3U4C5K9Z9A2ZV2B7C10R6G7T5A7114、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】DCP5Y7N3B4T8G6G10HF3H9R2H10M10X6T7ZO5N5L7A6Q8C10Y1115、分布于下肢外侧前缘的经脉是

A.足阳明胃经

B.足少阳胆经

C.足太阳膀胱经

D.足少阴肾经【答案】ACD7S7R10Q5P8F2N9HQ4O9W4O9L3A1I5ZJ10M9C5Y1V4V6X2116、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。

A.311

B.435

C.322

D.200【答案】BCK10Z2R7S3Q4U4U3HT5Y7J6F9H7N8P1ZJ3T1E4V10Y4O1W5117、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】BCL9I2O5D1H1A10S5HD7X8Y4W7J5D6Z8ZK3D6U5Q2N3T2R10118、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。

A.他项权利设立情况

B.房屋所有权状况

C.出租或占用情况

D.土地利用现状【答案】BCU4T10O1X7M3Q5T10HS6T10A6T8W4R7M3ZV6R2H8Y3L1N1A9119、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】BCH4H3O5O7W4W7K1HV1X3T7F6A2I1N6ZO5P9R2I5H9I9C1120、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法【答案】BCA2E9K3I10P3N8V9HM5R5L10L1Q5B6Q1ZO6K5E9Z4C4K1Y9121、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格

B.测算折旧

C.检查保养情况

D.评定房屋的功能【答案】BCE5F7P3N5Q6E3S5HA9B4P10A9Q2Q1F7ZQ7B9T8W3C7K4S4122、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳互损【答案】CCH3D5T7H4C2Z8W10HZ5S2S10R6Z10F1Y4ZO10H1L3G3K4B7N7123、“决渎之官，水道出焉”指的是

A.肾

B.膀胱

C.三焦

D.小肠【答案】CCZ2M1T8D6C1R5M3HJ6R10U7F2A8L6I4ZP4A1G5C6D2K5A1124、东方之人易得痈疡是因

A.其民乐野处而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食鱼而嗜咸

D.民华食而脂肥【答案】CCH7T7N3K8G4K10O4HD1U10B9P2A8W7Z10ZP8C6F5C9C7W1B2125、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品【答案】DCR8K6R6W10W7C6R9HR3M6I4Z5L8T9C3ZT2O10T2U5W9C3F5126、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272【答案】DCI10R5M7R2Z2S3H7HC5H1K6B5N2M2B4ZI3G2K2A2X8H2I9127、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨

B.下降

C.很难说

D.没有影响【答案】ACQ2J9K1V3C1P1P4HB1C7N6S2I1N6O8ZP6O8N7K3Q2Y6F2128、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离【答案】ACX4B1B2A3K7N6E4HC5S2V4T1X5H2W4ZD1Y6P2K3H6J3K4129、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】BCJ8B10G10J5Y7N9F1HF8R10M7I10E1V3X9ZC3N4O10M6I3O5T7130、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应【答案】BCG3D9Y4R5T7M6N9HX4V5U8U3G4D2O8ZO9V4D3B9O3K8X10131、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是

A.阳亢

B.阳虚

C.阴虚

D.痰湿【答案】BCY2O2K8D5Q5F8T2HT3Z3P9N10N7L3O2ZH9C4D10V1H5L3W1132、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】ACH6K1L2C5G7Y10Q10HY5B4J7J1E10F10W3ZR2H5B8Y3Y2G1X5133、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900【答案】DCF8D1V5H5G6C3S1HS3M2J10N1X5T5F10ZF10I10Z7V2X4B5G4134、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益【答案】CCO9V5S9F6T2E9Q10HP3X7S1E4I3Q8L6ZH1Z6B10J1W10E8S9135、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人【答案】CCE9J5S4S1K4P1J4HW1I6Y6N7I3L2Z6ZS1Q1I5H6N6C1K2136、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85【答案】BCS3I5T6M9P3B9D4HI3I2F7W7F4X7M4ZR1Z8H4T4U6K10J10137、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。

A.可比实例相对于估价对象状况的得分

B.估价对象相对于可比实例状况的得分

C.可比实例相对于标准房地产状况的得分

D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】ACM2Y8R2A7O4Y9D2HG3T2O6I5N7K7U1ZE10Y2L3M5Q5L10K8138、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%【答案】ACU4F5I7A1M9F1M10HY4J5Q1C2O9Q9J4ZK10U2F9F2R3S6H6139、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者【答案】BCB2Y8X2B6U3C5Z8HT9J3V2J3G1R9K4ZR7I10R8X6T8K4O3140、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】BCK3H5O2G8J9H8Z10HI3X10T7H9J9O8M1ZF9Z1M6R8F10X6U7141、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象【答案】ACI2Q6I4G2S1J7V7HN7H3O4W4D3V1R3ZF2Q6P2F7V8P1H2142、生产关系对生产力的反作用表现在

A.生产关系决定生产力的性质

B.生产关系决定生产力的发展

C.生产关系决定生产力的根本方向

D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】DCH1D6C2P8P7X3L9HN10Z2J8W3S1I1E3ZL4I10X4Z10Q9Y9H4143、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。

A.异质性

B.排他性

C.替代性

D.互补性【答案】CCP4R4B9G6X2Q6A3HQ1A3Z5M3E8K6O2ZB3B7U1Q7J2O7P9144、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成【答案】CCR1F6M8C5Q10I9H1HS1X4M10Z1M10E7P7ZZ8B4Q9R10J1P8J6145、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法【答案】DCI1T10Y2D6O3M2M1HA2F3A2K3G3E1H8ZP9J6H6E7J8U4B6146、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.居中

D.最低【答案】CCQ3D1Q10E8M7K9A6HK10Q4B1S10F2G9K3ZT3X4J5H5Q10K4E4147、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A.“交易实例”

B.“可比实例”

C.“收集交易实例”

D.“建立价格可比基础”【答案】BCW1G10N3D8S6R2R9HB7M9C3J2I4B6J1ZU5I3E2Z7H4G8R10148、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长

B.人口自然增长

C.人口净增长

D.人口负增长【答案】ACM1Q1F5A4S7H8S7HE8Q1D10Z5M3C2X4ZJ5S7E6A8H10B1J7149、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动

B.价值

C.利息

D.地租【答案】BCP8L2S2V6U3C2H9HM6G2M5O6C5O9N9ZS6I8R9F5K5S2T4150、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。

A.市场状况调整

B.调整系数

C.基准地价信息

D.土地状况调整【答案】BCI6W10W9G5J6Z4F8HA8N5H1A7V5N6G5ZC9W2B5N2S3U4U3151、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平【答案】ACO1I4K1Q7U9P3N6HH9F3V8O7D5V2T10ZO1Y10Z10M4F5E2G6152、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07【答案】DCV4Z8U4T1A10L4S5HB5U1Y4L6Y10G7B4ZX9Q4Z6N1S1K3X5153、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.自营的房地产【答案】CCC8Y6L6X7B9I7S7HM10O3F2U1P6Q8H5ZV9G8J1Z3F7C5J3154、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受【答案】ACL5U8L6Q2A8Q3J9HT10E6B9Q7C3N4A1ZP3T7F8Z2J5T8R10155、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】CCO1W9J2L6P2F6I7HX7Y1O10V9O5U1R9ZQ4E10A8U9J8T10P9156、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.在估价时点时

B.在交易时

C.在签订转让协议时

D.在建造完成时【答案】ACD8R3I9I4D3F9W5HY4D2U4R3N8Z6I2ZH4V8H2Y4Y8M5N10157、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》【答案】BCJ1N5O2L2G7S10U5HB3J4X8K6K10H6E2ZC1A2L10T10L7X9H5158、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。

A.《物权法》

B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

D.《房地产估价机构管理办法》【答案】BCI7W9Y6P5P10F8V7HT3S8S9P3V6U7O6ZB4F9G2E10D2Y9J1159、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估【答案】CCC6F7C10H6X10X10Q2HG3T3E5Y8J10C7R1ZF7W7Y1J9F3J3Z9160、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率

B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率

C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率

D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】DCS10Y8D1W1W2R2I3HN1Z2O1L3F2O3X7ZR7E7M2M1G8R10Y2161、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。

A.间断式

B.波浪式

C.连续式

D.螺旋式【答案】BCB2O9E1Y5Q10X5S9HC2N5L1I5J9J3H5ZL9O9H5W10E6E1D10162、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

A.成交价格

B.市场价格

C.投资价格

D.理论价格【答案】ACJ3Q9X5O9D6P8W4HU4W1M4M5G10X1J5ZR7R6N4W4E4S9R7163、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500【答案】ACR3W8S10D10X6J2Z4HC1I3Q7N8S8M5H6ZI3I1A2U6Q4T2F1164、商品经济是

A.以自给自足为特征的经济形式

B.为他人而生产的经济形式

C.直接以交换为目的的经济形式

D.存在于一切社会的经济形式【答案】CCT5F2W6B1L1N8Y1HU5O1P9I8L1D4D8ZL9P6U6R10P1I8A6165、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是

A.病

B.证

C.症

D.主诉【答案】BCQ1S3L5K10Q2Z2A1HT5M9U7V4D5V8G7ZZ10Q9J2Y4J10C4J9166、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益【答案】CCG10T10X6U2F3M7O5HE2W10V8Q9S4L6N2ZJ3X8Z3V9U3G1K8167、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77【答案】CCA3F5Y9N6M1R7L5HI4Z8G2X9Y7A9S5ZN6K10E8C1O6C4X9168、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】CCW6X8W9B8K4A3Z2HO8J5D8T9I2Y5D2ZD3Q5R9Q3Q9M6Z4169、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。

A.V1＝V2＝V3

B.V3＜V2＜V1

C.V1＜V3＜V2

D.V1＜V2＜V3【答案】BCL10A6O7G9O5D3C8HN9A7U6C9H4X3W5ZQ1Q6Z7A9Y1X8O6170、收益法中所指的收益是（）。

A.价值时点前一年的收益

B.价值时点前若f年的平均收益

C.价值时点以后的未来预期正常收益

D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】CCN7O7X3U4X5Q10L10HK3M5C5X9B1L7G7ZJ7J9T5K6V4G8B5171、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。

A.减少

B.不变

C.增加

D.无法确定【答案】CCD9F7S8Y5Y2X4F8HV3L10K7V1H8J9Q3ZI3C9N5U5E3B3D3172、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。

A.所有权

B.典权

C.抵押权

D.地役权【答案】ACC7A10