江西庐山青山旅游度假区概念性规划929

旅游规戈！J设计资质证书单位名称：中南生态旅游规划设计有限责任公司资质等级：甲级证书编号：旅规甲14-2007有效期二年江西庐山青山旅游度假区概念性规划规划人员名单项目总负责吴楚材中南林业科技大学森林旅游研究中心教授博导主任项目负责人主要完成人员雷晓东雷晓东郑群明李洵张理英刘保山古泽标朱晓丹中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司中南生态旅游规划设计有限责任公司董事长高级规划师高级规划师高级规划师博士规划师规划师规划师规划师规划师江西庐山青山旅游度假区概念性规划说明书目录TOC\o"1-5"\h\z第一部分引言11项目背景12规划目的13规划依据14规划内容及范围1第二部分战略定位25区位分析26外部发展因素27内部发展因素58发展潜力和制约69发展定位710关键问题探讨8第三部分概念规划911现状条件分析912土地利用综合规划913道路交通系统规划1014风景旅游项目及服务设施规划10庐山青山旅游度假区概念性规划庐山青山旅游度假区概念性规划说明书中南生态旅游规划设计有限责任公司中南林业科技大学森林旅游研究中心中南生态旅游规划设计有限责任公司中南林业科技大学森林旅游研究中心.108.1.3生态环境限制：＞荒山荒坡面积较大，总体植被条件较差。潜力：＞气候条件优良，立地条件优越，可因地制宜培育类型丰富的植被景观，有利于独特度假区植被景观的保育。＞鄱阳湖有着丰富的淡水资源，同时可利用的地下水资源较为丰富，有利于提高和改善环境品质8.1.4基础设施限制：＞道路的可进入性较差＞内部道路等级非常低＞市政基础设施薄弱＞投入大，建设施工难度大潜力：＞外部交通体系较为完善和便利＞邻近城镇，可就近解决市政基础设施的衔接8.1.5旅游市场限制：＞旅游市场的认知度非常低，需要较大的市场推广力度。潜力：＞庐山的市场认识度非常高，提供了有力的市场依托。8.2问题与策略现青山垦殖场的山地湖景，滨湖沙滩、内湖湿地、茶叶水果、水产养殖，以及青山近代历史等，为青山度假休闲旅游开发提供基本条件。现青山垦殖场范围324.45hm2（含需征用三个村的插花林地），除去必须保育的林地湿地、观光农业用地及新农村建设用地外，真正能直接用于旅游开发的土地不足120hm2。青山垦殖场尽管靠鄱阳湖有3km岸线，但真正临水的适宜建设用地较少，且建设成本较高；其内部水体规模小，相对特色不突出，周边土地有限。因此，需要依托庐山旅游的发展与转型看市场，需要突破青山垦殖场范围看场地资源条件。发展定位功能定位：综合型生态度假区形象定位：庐山东麓鄱阳西岸休闲度假胜地主题定位：运动健康主题与水文化主题度假旅游核心吸引物：鄱阳湖观光及游艇活动、鄱阳水世界主题乐园、乡村俱乐部、青山假日小镇和度假酒店群。辅助旅游吸引物：乡村休闲与观光体验农园、鄱阳水珍美食、滨湖游憩、拓展训练、特色运动、地质水文科教、周边景区观光等。关键问题探讨10.1发展战略依托庐山，整合资源通过规模化经营，整合“名山大湖”整体资源，实施立体开发，整体营销，实现世界名山与世界名湖的完美组合，是区域旅游产业可持续发展的必然选择。与周边景区联动发展。立足青山的综合型生态度假区，形成接待与度假休闲核心与周边观光体验区的相互配合协调发展局面。突出主题，服务庐山建设一个综合型休闲度假基地，突出“运动与水”的主题，使之与庐山旅游形成互补，这是促进庐山旅游产业持续健康发展的合理选择。地区旅游总体结构模式的探讨＞“山上游，山下住”庐山山上接待设施特色化，大量接待实施逐步下移。＞山下接待设施“点一轴”发展，形成多个组团；如庐山各出入口，星子温泉镇、海会镇等。＞山下建设综合型度假区，形成“众星拱月”模式，成为与庐山配合的可以远距离营销的旅游目的地，真正带动该地区旅游的升级转型。开发建设时序的探讨＞首先明确开发主题及未来核心旅游吸引物。＞先期整合垦殖场资源和滨湖资源，启动乡村休闲旅游项目；培育环境和市场，建设关键的基础设施。＞根据旅游度假区发展规律，整合青山湖等周边资源，拓展后续空间。＞商务推广。＞启动青山假日小镇项目和鄱阳水世界项目，全面启动度假区建设。在基础设施及环境改善的条件下，推动度假物业的开发。第三部分现状条件分析11.1现状土地利用规划区总用地面积约345.12hm2,主要由林地、旱地及荒地组成，此外还包括大片鱼塘和少量居民居住地以及茶园。除了零星分布的几片密林外，其它植被多为灌木林和荒草，植被较为一般，区域内道路用地少，基本为乡村土路，交通不便。用地所属比较简单，基本农田少，有利于开发建设。11.2现状道路交通规划区紧邻环庐山公路，可由此进入外部通达的交通体系。通往海螺水泥厂厂部及家属区的过境交通基本上在规划区的外围，影响较小。规划区内部道路硬化程度非常低，基本上为乡村土石路。11.3现状植被条件规划区内植被条件主要分为六类：密林地、疏林地、灌木地、湿地草地、草地及裸地。密林地乔木茂盛，郁密度高，可进入性与通风较好，小气候好，适合开展森林运动。疏林地有较好的乔木植被，密度较低，植被之间有充足的开敞空间，适合建设，开展休闲娱乐活动。灌木林地植被基本为灌木，密度大，除了茶地外其它灌木林区可进入性差，通风条件差，不适宜开展活动。湿地草地植被一般为一年生草本植物，有季节性变化，春夏季生长茂盛，景观视觉好。草地及裸地植被以野草为主，大部分生长凌乱，还有部分耕作物，景观视觉较差，适合大规模建设。11.4土地适宜性评价综合地形、植被、景观条件，用地性质等各种现状分析后，对规划区内用地进行评价，共分为四类用地：适宜建设用地、可建设用地、不宜建设用地、非建设用地。适宜建设用地主要包括居民居住地、旱地，荒地、小丘陵地等，植被条件较差或有较大的开放空间，适宜大规模建设。可建设用地以丘陵地为主，也包括景观资源好、坡度较小的山地，乔木覆盖率较低，可进行适度规模的开发。不适宜建设用地主要是大规模的森林绿地，一般分布在山上，还包括坡度较大的山地，基本农田等，以及有防洪要求、地质安全性问题的地区。非建设用地主要是建设难度很大的坡地及密集乔木林地等。土地利用综合规划规划区用地共分为六大类：保留林地、旅游接待设施用地、新农村建设用地、游憩用地、乡村俱乐部休闲运动用地、农业观光用地、水域以及绿化停车场用地，见表12-1。表12-1庐山青山旅游度假区土地利用平衡表（现青山垦殖场界内）序号用地代号用地名称面积（hm2）用地比例（％）1C服务设施用地177.7751.5%C25商业金融酒店公寓用地114.8C36农业观光用地29.17C37游憩用地33.82S道路广场用地17.965.2%S1道路用地9.86S31绿化停车场用地8.13E水域和其它用地149.3943.2%E2水域27.8E4保留林地99.29E61新农村建设用地22.3合计规划总用地345.12100%道路交通系统规划北部出入口，一主一次。主出入口避免穿越居民社区，快捷进入，有乔木林地景观，设明确入口景观引导，少设停车位。鄱阳湖滨次入口，主要提供滨水游憩、鄱阳水珍馆出入，其停车可借用水泥厂门前停车坪。内部道路主干路网成环，联系便捷，可选择性多，尽量靠近但少穿越成片建设用地。静态交通（停车场）分散至各游憩区，相对集中停放。内部提供电瓶车出租及自行车出租服务。鄱阳湖滨规划自行车道，紧急情况下可用于机动车。整体的步行系统待下阶段规划深入。风景旅游项目及服务设施规划庐山青山旅游度假区的项目和设施设置以功能片区的形式集中开发，共分为七大功能片区：社会主义新农村社区、东北部乡村休闲旅游区、湖景度假酒店区、青山假日小镇、青山乡村俱乐部、庐山鄱阳水世界游乐区以及鄱阳湖观光旅游区14.1社会主义新农村社区（拆迁安置区）位置范围：选址位于小学以北，过境道路以南。拆迁量相对少，与度假区适当分离。交通方便，可利用改造原有基础设施。同时靠近观光农业区，方便工作。功能：安置度假区内社区居民。建设目标：建成九江市优秀的新农村示范区。建设时序：2008-2010年主要内容：加大建设密度，改变聚居空间形态，完善基础设施，提升环境景观品质。将度假区内的居民拆迁安置于此建成新农村示范区。道路与居民房屋之间留景观隔离带。原有员工经统一培训，优先在度假区内就业。社区内有选择地逐步建设特色化家庭旅社，参与旅游接待。东北部乡村休闲旅游区（近期建设）位置范围：位于整个度假区的东北部，包括现有的居民区、农场茶园等区域。功能：乡村度假、观光农业、农家休闲、林地休闲、滨湖运动等。14.2.1观光农业小区建设地段：邻近社会主义新农村社区。建设目标：农业生产与农村休闲地带建设时序：2008-2010年主要内容：利用垂钓池、茶山、果园（需成片扩展）、高大乔木林地、民居、沟谷及平地、鄱阳湖景、滨水滩涂等现状地形地物，结合度假休闲项目，合理布局。以观赏农业产品、体验农事生活为目标，充分发挥农业与农村休闲旅游的功能增进民众对农村和农业的体验。主要项目：＞休闲垂钓园＞庐山云雾茶园＞四季百果园＞叠溪花海特色花卉区＞太空蔬菜观赏园A自米蔬菜园＞鄱阳特色水产园＞鄱阳湖动物乐园14.2.2山地运动休闲小区建设地段：上青山北面临鄱阳湖的山地及沙滩。建设目标：山地运动休闲乐园建设时序：2008-2010年主要内容：以农家休闲区及集中停车场为中心，南面设运动休闲区，中间平地规划草地球场、篮球场、网球场等，靠茶园坡地规划高标准拓展训练基地、滑草、滑沙、轮滑场或极限运动场。同时周边提供疏林草地空间，方便人们观看比赛及运动。主要项目：A草地球场＞篮球场/地滚球＞网球场＞疏林草地＞滑草场＞拓展训练场＞轮滑场/极限运动场集中接待小区建设地段：位于泊泉垄区域。建设目标：综合服务、接待中心、游客集散地、购物餐饮、休闲玩乐等。建设时序：2008-2010年主要内容：规划农家休闲区，对现有居民房屋进行改造，再加建部分设施，营造适宜空间和环境，同时引导餐饮及家庭旅馆发展；形成集中的小聚落形态，夜间也可开展丰富的活动；停车场以北，规划利用景观水体组织周边项目，水体西面靠近农家休闲区部分，利用村地的高大乔木规划林地休闲，水体东南规划疏林草地，设儿童游戏场，小教堂（恢复），靠酒店部分湖景好，规划茶室及特色水产烧烤场等。水体东北，用地背山面水，相对安静，规划一个小型度假酒店，内设会议中心，特色早餐厅，附设部分度假公寓。设一个专用停车场。主要项目：＞乡村酒店：主要包括小型会议中心、休闲餐厅、度假公寓、休闲娱乐、自助餐厅等设施。＞乡村休闲街区：建设游客中心、乡村购物街、制茶作坊、茶艺茶吧、家庭旅馆、乡村餐吧等，形成乡村休闲一条街。＞林地游憩场＞婚礼教堂＞绿化停车场＞儿童游戏场＞儿童沙坑娱乐场＞亲水溪流/儿童捉鱼池滨湖游憩小区建设地段：位于东北部乡村休闲旅游区的东部，临鄱阳湖的沙滩地。建设目标：综合服务、休闲玩乐等。建设时序：2008-2010年主要内容：台地以下的滨湖地带，对岸线适当整理，规划沙滩摩托车场，快艇码头，鄱阳水珍馆（水上渔港餐厅），人工沙滩游憩场，水上漂浮泳池及湖滨自行车道、漫步道等。主要项目：＞游船码头/停车场＞沙滩摩托车场＞鄱阳湖水珍馆（渔港）＞人工沙滩游憩场＞烧烤场＞水上漂浮泳池＞沙滩漫步区＞滨湖自行车道14.3湖景度假酒店区位置范围：位于上青山靠鄱阳湖边的坡地，北与东北部乡村休闲旅游区相接，南临青山假日小镇，东濒鄱阳湖。功能：度假酒店、会议中心、游艇码头、养生休闲、康体健身等。建设目标：高档次的度假酒店区。建设时序：2012-2018年（中远期建设）主要内容：利用最佳观鄱阳湖景的半山缓坡地建设高档度假酒店区，以及顶级半山湖景度假物业，建立游艇俱乐部，附设专用游艇码头和沙滩浴场。主要项目：＞半山别墅＞度假公寓＞景观酒店（超五星豪华型）＞会议中心＞游艇俱乐部＞专用游艇码头＞专用沙滩浴场＞矿泉水疗馆＞养生休闲中心＞瑜伽健身馆＞登山步道＞漫步健身游道＞森林保健中心＞森林浴场＞青山阁14.4青山假日小镇位置范围：位于度假区的南端坡地。功能：综合性休闲娱乐、接待服务等。建设目标：山地型青山旅游小镇。建设时序：2010-2015年（中期建设）主要内容：采用车行和步行街道双重交通系统，山脊位置车行，山谷位置步行，形成特殊的山城景观特色。以综合性休闲游憩服务、休闲夜市、小酒店群以及度假公寓、山地别墅为主。在鄱阳湖滨规划小镇广场、滨水自行车道，沙滩游憩场、大型游船码头（深挖）。主要项目：＞游客中心＞李四光地质博物馆（恢复）＞鄱阳湖综合科普馆（水文、物产、湿地、鸟类、地质、防灾——高科技：含环境宣教功能）＞旅游商务区＞鄱阳风情小酒店群＞度假公寓群、山地别墅＞湖鲜市场（小吃/宵夜）＞特产小市场＞休闲演艺广场＞风情酒吧街＞主入口＞大型停车场＞大型游艇码头＞滨湖游憩区＞旅游管理区（管理中心、员工生活区、后勤服务区）14.5青山乡村俱乐部位置范围：位于整个青山度假区的西南边，青山湖东北面，包括原有鱼塘及钟家嘴一带。功能：康体运动、休闲度假等。建设目标：高档乡村俱乐部。建设时序：2015-2020年（远期）主要内容：利用原有湿地及大坝，蓄水至17.00米，形成内湖。整理岸线及滨水用地，环绕内湖造就绝佳的度假物业建设用地。其中以钟家嘴一带用地最优（小气候，亲水性，乔木高大）。内湖以湿地景观为主，少量水上运动，设置环湖自行车道。规划乡村俱乐部休闲运动用地和度假物业。主要项目：＞乡村俱乐部休闲运动用地＞乡村俱乐部会所＞乡村俱乐部别墅群、公寓＞滨湖酒店区＞内湖湿地景观区＞环内湖游憩带/步道/自行车道等14.6庐山鄱阳水世界游乐区位置范围：包括青山湖部分湖面以及其西北面山地。功能：水上娱乐、水上运动、游船码头、水上表演等。建设目标：“鄱阳水世界”大型水主题乐园。建设时序：2010-2015年（中期）主要内容：租下青山湖部分湖