房地产产品概念51

第二章房房地产产产品概念第二节房房地产产产品体系及及策划一、房地产产产品体系系概念（一）房地地产产品概概念凡是能提供供给市场的的能够满足足消费者或或用户某种种需求或欲欲望的任何何有形建筑筑物、土地地和各种无无形服务或或权益均为为房地产产产品。（二）房地地产产品体体系概念指房地产产产品组成元元素所构成成的体系一个好的产产品，不仅仅指房屋本本身，还包包括其所处处位置、周周边环境、、景观、建建筑风格和和历史文脉脉等综合性性内容。（三）房地地产产品体体系构成房地产产品品整体概念念划分为三三个层次：：1.房地产核心心产品指能满足消消费者最基基本的使用用功能和基基本利益。。如安全、、避风遮雨雨、舒适、、生活便利利、邻里和和睦、保值值增值等。。2.房地产形式式产品指房地产产产品的实体体和外在表表现。如房房地产的区区位、质量量、外观造造型与建筑筑风格、建建筑材料、、色彩、建建筑结构与与平面布局局、周边环环境。3.房地产附加加产品指消费者购购买和消费费房地产时时所得到的的各种附加加服务。如如协助办理理房地产产产权、协助助办理按揭揭贷款、装装修、物业业管理、人人文环境、、景观设计计。二、房地产产产品策划划产品策划是是房地产策策划中最重重要的一个个环节。人人们经常说说一个项目目的成功70％取决于规规划设计即即产品策划划，30％取决于后后期的营销销推广。可可见产品策策划在房地地产策划中中的重要性性。（一）房地地产产品策策划的概念念房地产产品品策划，就就是对房地地产及住宅宅产品进行行谋划和运运筹，以满满足人们对对房地产产产品的特定定要求。产品策划的的重点是““顾客就是是上帝”，，一切围绕绕客户的需需求来策划划产品，注注重产品的的舒适性和和艺术性，，使人们对对产品的喜喜爱和喜悦悦而促进人人们的心身身健康。（二）房地地产产品策策划内容1.产品调研产产品品的前期策策划中最重重要的是调调研，对区区域竞争产产品的调研研，对购房房者消费倾倾向的调查查，目的是是了解需求求和供应状状况，为产产品定位作作好准备。。2.项目定位在产品调研研的前提下下，对产品品进行恰如如其分的定定位，包括括确定具体体位置，目目标客户定定位，这最最重要，因因为产品竣竣工后是卖卖给他们的的，还有产产品品质定定位、产品品功能定位位、产品地地段定位、、产品规模模定位、产产品形象定定位等。3.产品规划设设计这这是策划划的重心，，根据目标标客户的特特性分析，，产品就为为它量身而而做。包括括规划设计计、建筑设设计、环境境设计、户户型设计、、配套设计计、物业服服务等。4.产品细节设设计采采用新技技术、新材材料、新设设备，先进进的生产工工艺，保证证产品质量量。5.产品营销针针对对量身定做做的目标客客户推出产产品的半成成品或成品品，包括产产品的包装装、产品的的推广等。。6.产品品服服务务这这里里主主要要是是售售后后服服务务，，目目的的是是把把产产品品的的价价值值提提升升和和延延长长。。第二二节节建建筑筑类类型型与与风风格格一、、住住宅宅产产品品的的类类型型按照照住住宅宅的的层层次次划划分分（一一））普普通通住住宅宅公寓寓和和住住宅宅的的区区别别.doc1.多层层住住宅宅总层层数数在在4——7层之之间间的的不不设设电电梯梯的的建建筑筑具有有经经济济性性、、灵灵活活性性和和绿绿化化率率高高的的特特点点2.小高高层层总层层数数在在7——12层之之间间的的设设置置电电梯梯的的建建筑筑具具有有节节约约土土地地、、绿绿化化率率高高、、经经济济性性好好的的特特点点3.高层层总层层数数在在12层以以上上的的设设置置电电梯梯的的建建筑筑具具有有视视线线开开阔阔、、容容积积率率高高、、节节约约用用地地的的优优点点，，但但造造价价相相对对较较高高，，绿绿化化率率低低，，部部分分住住房房朝朝向向和和采采光光质质量量下下降降。。（二二））别别墅墅指层层数数在在1——3层的的住住宅宅具具有有风风格格多多样样、、技技术术要要求求不不高高以以及及人人性性化化的的优优点点。。（1）独独栋栋别别墅墅（2）双双拼拼别别墅墅（3）联联排排别别墅墅（1）独独栋栋别别墅墅独栋栋别别墅墅即即独独门门独独院院，，上上有有独独立立空空间间，，下下有有私私家家花花园园领领地地，，是是私私密密性性很很强强的的独独立立式式住住宅宅，，表表现现为为上上下下左左右右前前后后都都属属于于独独立立空空间间，，一一般般房房屋屋周周围围都都有有面面积积不不等等的的绿绿地地、、院院落落。。这这一一类类型型是是别别墅墅历历史史最最悠悠久久的的一一种种，，也也是是别别墅墅建建筑筑的的终终极极形形式式。。（2）双双拼拼别别墅墅它是是联排排别别墅墅与独栋栋别别墅墅之间间的的中中间间产产品品，，由由两两个个单单元元的的别别墅墅拼拼联联组组成成的的单栋栋别墅墅。。联排排别别墅墅联排排别别墅墅发发源源于于英国国，在在欧欧美美普普遍遍存存在在。。位位置置往往往往在在靠靠近近城城市市交交通通方方便便的的郊郊区区，，高高度度一一般般不不过过5层，，邻邻居居之之间间有有共共用用墙墙，，但但独独门门独独户户。。在在西西方方，，联联排排别别墅墅的的主主人人是是中中产产阶阶级级或或新新贵贵阶阶层层。。在在中国国，它它们们则则属属于于高高消消费费人人群群。。二、、建建筑筑风风格格（一一））欧欧洲洲风风格格1.希腊腊风风格格屋顶顶为为低低坡坡度度的的山山墙墙，，在在三三角角形形屋屋檐檐下下有有宽宽长长的的上上楣楣带带，，门门廊廊由由若若干干根根圆圆形形的的立立柱柱支支撑撑。。2.罗马马风风格格正立立面面是是一一个个与与屋屋檐檐等等高高的的古古典典门门廊廊，，古古典典门门廊廊由由四四根根基基础础为为方方形形的的柱柱子子，，窗窗户户是是按按中中心心周周堆堆成成分分布布。。巴黎黎圣圣母母院院3.哥特特式式风风格格最鲜鲜明明的的特特点点是是高高耸耸的的塔塔尖尖，，超超长长的的尺尺度度，，繁繁缛缛的的装装饰饰，，整整体体上上给给人人一一种种深深入入云云端端的的感感觉觉。。4.巴洛洛克克式式风风格格词的的原原意意是是奇奇异异古古怪怪特点点是是外外形形自自由由，，喜喜好好富富丽丽的的装装饰饰和和雕雕刻刻、、强强烈烈的的色色彩彩，，刻刻意意追追求求繁繁琐琐，，常常用用椭椭圆圆形形空空间间，，建建筑筑物物上上加加上上圆圆拱拱顶顶、、雕雕像像、、雕雕刻刻。。（二二））北北美美风风格格1.殖民民复复兴兴风风格格1.南加加州州式式风风格格外立立面面使使用用偏偏暖暖的的中中性性颜颜色色的的涂涂料料，，墙墙基基部部分分使使用用石石材材作作装装饰饰，，留留存存建建筑筑外外型型的的粗粗加加工工线线条条，，显显得得纯纯朴朴、、粗粗犷犷、、自自然然、、厚厚重重、、宁宁静静三、、中中式式风风格格1.海派派风风格格海派派建建筑筑由由毛毛石石作作基基座座，，面面砖砖贴贴面面，，在在门门饰、、床床套套、、阳阳台台、、外外墙墙角角等等局局部部，，加加了了一一些些西西方方建建筑筑的的符符号号，，形形成成细细腻腻、、精精致致、、小小家家碧碧玉玉的的建建筑筑风风格格2.江南南园园林林风风格格江南南园园林林的的特特点点是是围围合合型型建建筑筑，，建建筑筑局局部部用用坡坡顶顶、、粉粉墙墙、、黛黛瓦瓦，，力力求求““最最好好的的私私密密性性，，最最大大的的私私家家花花园园””之之一一效效果果。。3.京派派传传统统庭庭院院风风格格第三三节节景景观观类类型型与与风风格格一、、水水主主题题景景观观营造造以以水水文文化化为为主主题题的的景景观观，，可可以以就就近近引引入入活活水水，，将将各各种种水水景景组组织织起起来来，，也也可可制制造造人人工工水水景景装装置置，，如如设设置置卵卵石石、、小小亭亭、、木木栈栈桥桥等等景景观观。。《红楼楼梦梦》片段段进入入石石洞洞来来。。只只见见佳佳木木葱葱茏茏，，奇奇花花熌熌灼灼，，一一带带清清流流，，从从花花木木深深处处曲曲折折泻泻于于石石隙隙之之下下。。再再进进数数步步，，渐渐向向北北边边，，平平坦坦宽宽豁豁，，两两边边飞飞楼楼插插空空，，雕雕甍甍绣绣槛槛，，皆皆隐隐于于山山坳坳树树杪杪之之间间。。俯俯而而视视之之，，则则清清溪溪泻泻雪雪，，石石磴磴穿穿云云，，白白石石为为栏栏，，环环抱抱池池岩岩，，石石桥桥三三港港，，兽兽面面衔衔吐吐。。桥桥上上有有亭亭。。———宝玉玉题题曰曰““沁沁芳芳””绕堤堤柳柳借借三三篙篙翠翠，，隔隔岸岸花花分分一一脉脉香香出亭亭过过池池，，一一山山一一水水，，一一花花一一木木，，莫莫不不着着意意观观览览。。忽忽抬抬头头看看见见前前面面一一带带粉粉垣垣，，里里面面数数楹楹修修舍舍，，有有千千百百杆杆翠翠竹竹遮遮映映。。进进入入，，只只见见入入门门便便是是曲曲折折游游廊廊，，阶阶下下石石子子漫漫成成甬甬路路。。上上面面小小小小两两三三间间房房舍舍，，一一明明两两暗暗，，里里面面都都是是合合着着地地步步打打就就的的床床几几椅椅案案。。从从里里间间房房门门又又得得一一小小门门，，出出去去则则是是后后院院，，有有大大株株梨梨花花兼兼着着芭芭蕉蕉。。又又有有两两间间小小小小退退步步。。后后院