房地产投资与房地产周期14

第4章房地产投资资与房地产产周期房地产投资资分析第4章房地产投资资与房地产产周期4.4房地产周期期运行规律律4.3房地产周期期的划分4.2房地产周期的的类型4.1房地产周期的的含义4.6房地地产产周周期期的的影影响响因因素素4.5房地地产产周周期期特特征征4.7房地地产产周周期期投投资资的的基基本本原原则则24.1房地地产产周周期期的的含含义义房地地产产周周期期是是指指房房地地产产经经济济水水平平起起伏伏波波动动、、周周期期循循环环的的经经济济现现象象。。表表现现为为房房地地产产业业在在经经济济运运行行过过程程中中交交替替出出现现扩扩张张与与收收缩缩两两大大阶阶段段，，循循环环往往复复的的复复苏苏——繁繁荣荣——衰衰退退——萧萧条条四四个个环环节节。。房地地产产投投资资分分析析34.2房地地产产周周期期的的类类型型1．按按照照供供求求波波动动划划分分(需求求周周期期和和供供给给周周期期)2．按按照照波波动动时时间间长长短短划划分分(1)长周周期期;(2)短周周期期;(3)季节节周周期期。。3．按按照照投投资资角角度度划划分分(1)资产产生生命命周周期期;(2)资产产所所有有权权周周期期;(3)资产产组组合合周周期期;(4)资本本支支出出周周期期;(5)资本本化化率率周周期期;(6)营运运支支出出周周期期;(7)租金金率率周周期期;(8)出租租率率周周期期;(9)房地地产产景景气气周周期期。。4．按按照照所所在在区区域域范范围围划划分分(1)国际际房房地地产产周周期期;(2)国别别房房地地产产周周期期;(3)区域域房房地地产产周周期期。。5．按按照照研研究究的的视视角角划划分分(1)房地地产产经经济济周周期期;(2)房地地产产市市场场周周期期。。6．按按照照影影响响房房地地产产波波动动的的因因素素划划分分(1)货币币周周期期;(2)贸易易周周期期。。房地地产产投投资资分分析析44.3房地地产产周周期期的的划划分分4.3.1房地地产产周周期期划划分分的的主主要要指指标标(1)商品品房房价价格格指指标标；；(2)房地地产产投投资资增增长长率率指指标标；；(3)商品品房房销销售售额额增增长长率率指指标标；；(4)商品品房房销销售售面面积积的的增增长长率率指指标标；；(5)建筑筑面面积积增增长长率率指指标标；；(6)房地地产产业业从从业业人人员员增增长长率率指指标标。。房地地产产投投资资分分析析54.3.2周期期指指标标计计算算方方法法(1)单指指标标法法很难难准准确确全全面面地地反反映映真真实实情情况况(2)扩散散指指数数法法(DiffusionIndex)DI=扩张张指指标标数数/采用用指指标标数数缺点点：：它不不能能准准确确地地反反映映波波动动的的幅幅度度(3)合成成指指数数法法缺点点：：可以以克克服服前前两两者者的的不不足足，，能能较较好好地地反反映映转转折折点点和和波波动动幅幅度度，，但但它它的的指指标标选选择择和和权权重重的的确确定定较较难难。。房地地产产投投资资分分析析64.4房地地产产周周期期运运行行规规律律4.4.1房地地产产周周期期运运行行阶阶段段1．房房地地产产周周期期的的四四阶阶段段复苏苏、、繁繁荣荣、、衰衰退退和和萧萧条条四四个个不不同同的的阶阶段段2．房房地地产产循循环环的的20个阶阶段段房地地产产投投资资分分析析74.4.2房地地产产周周期期运运行行过过程程(1)复苏苏与与增增长长阶阶段段。。(2)繁荣荣阶阶段段。。(3)危机机与与衰衰退退阶阶段段。。(4)萧条条阶阶段段。。房地地产产投投资资分分析析8房地地产产投投资资分分析析Diagram复苏苏阶阶段段繁荣荣阶阶段段衰退退阶阶段段萧条条阶阶段段1、供给给严严重重过过剩剩；2、需求求开开始始缓缓慢慢增增长长；3、租金金上上涨涨；4、空置置率率达达到到顶顶峰峰。1、供给给增增加加；2、需求求疯疯狂狂增增长长，，投投资资、、投投机机和和自自用用需需求求在在短短期期内内叠叠加加；3、租金金和和房房地地产产价价格格快快速速增增加加。。4、空置置率率达达到到自自然然空空置置率率水水平平。。1、供给给增增加加；2、需求求结结构构发发生生变变化化，，投投机机需需求求减减少少；3、租金金和和房房地地产产价价格格由由涨涨转转向向跌跌；4、空置置率率逐逐步步增增长长达达到到新新的的自自然然空空置置率率水水平平。。1、供给给新新开开工工项项目目减减少少和和停停止止；2、需求求急急速速下下降降，，自自用用需需求求观观望望。。3、租金金下下降降，，房房地地产产价价格格下下降降；4、空置置率率达达到到新新的的最最高高点点。。4.4.3房地地产产周周期期运运行行阶阶段段特特征征9房地地产产投投资资分分析析4.5房地产周周期特征征循环性时滞性相似性重复性房地产周周期具有有以下几几个特征征104.6房地产周周期的影影响因素素4.6.1宏观经济济因素1．经济增增长率2．国民收收入水平平3．宏观经经济政策策(1)财政政策策(2)金融政策策4．通货膨膨胀房地产投投资分析析114.6.2微观经济济因素1．供求关关系2．市场信信息不对对称3．市场主主体心理理因素4．房地产产市场的的运行特特征5．房地产产市场呈呈现不完完全竞争争和不完完全开放放的特征征房地产投投资分析析124.7房地产周周期投资资的基本本