知名企业成本管理培训课件75

龙湖的的成本本管理理与传传统成成本管管理的的区别别龙湖进进行““细节节式””成本本管理理的原原因龙湖进进行成成本管管理的的方法法目录龙湖的的成本本管理理与传传统成成本管管理的的区别别与传统成本管理的区别管理范围参与管理的部门传统成本管理建安成本成本管理部门龙湖的成本管理--“细节式”成本管理1、建安成本2、项目前期费用3、期间费用（财务、管理、营销费用）4、合同管理5、招投标管理等1、成本管理部门2、设计管理部门3、工程管理部门4、销售、策划部门5、财务部门龙湖成成本管管理的的特征征细节化化阶段性性动态性性项目制制系统性性全员参参与性性信息化化与传统成本管理的区别市场的的要求求传统成成本管管理的的弊端端1、事后后算账账2、无法法预控控风险险，无无法保保证利利润的的实现现3、管理理范围围过窄窄开发速速度的的加快快1、拿地地周期期的缩缩短，，要求求必须须对项项目的的成本本进行行快速速、准准确的的判断断；2、开发发周期期的缩缩短，，要求求我们们必须须在最最短的的时间间内能能够拿拿出满满足市市场的的产品品，过过去那那种大大概计计算成成本的的方式式已经经不能能满足足现在在的项项目开开发要要求了了。进行细节式成本管理的原因合理利利用资资源的的要求求人力1、将成成本管管理流流程化化，可可以有有效地地控制制人力力成本本；2、将有有些固固定的的、便便于控控制的的工作作交予予外委委的咨咨询公公司完完成物力根据各各项目目的开开发进进度，，将开开发进进度类类似的的各项项目统统一安安排采采购、、招投标标，增增加甲甲方的的议价价能力力，以以便有有效地地节约约和控控制成成本信息进行成成本的的“细细节式式”管管理，，要求求做到到信息息的对对称和和共享享财力在同时时进行行多项项目开开发时时，““细节节式””成本本管理理可以以合理理化使使用资资金，，使资资金使使用的的高峰峰期和和低谷谷期能能够得得到合合理的的分布布进行细节式成本管理的原因变革组组织架架构，，明确确岗位位职责责成本管管理的的几个个要素素目标成成本管管理招投标标管理理合同管管理材料设设备采采购管管理签证变变更、、资金金计划划管理理动态成成本管管理结算管管理成本信信息化化管理理考核龙湖进行成本管理的方法变革组组织架架构，，明确确岗位位职责责组织架架构的的变革革组织架架构变变更前前后的的区别别成本管管理中中各部部门的的职责责造价采采购部部的组组织架架构集团对对地区区公司司的成成本管管理模模式龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法组织架架构变变更前前后的的区别别龙湖进行成本管理的方法变更前变更后组织形式职能制组织架构矩阵式组织架构考核部门职能部门项目团队和职能部门汇报上级职能负责人项目负责人管理层级4级3级管理跨度大小成本管理责任人职能负责人项目成本经理优缺点1、集中化程度高，适用于同时开发的项目数量较少的情况；2、对成本管理部门职能负责人的业务能力要求较高；3、管理模式在各项目不易复制，绩效和员工的业务能力有较大的关系，员工不易有成就感。1、授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况；2、对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高；3、管理模式在各项目容易复制，便于各项目进行对比，员工较易有成就感。成本管管理中中各部部门的的职责责龙湖进行成本管理的方法职能部门成本管理中的职责发展部土地成本的管控研发部1、设计费用的管控2、根据相关部门的建议进行设计优化造价采购部1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控2、材料设备的采购管理3、合同及招投标管理4、目标成本编制及动态成本跟踪工程部1、进行工程质量和进度与成本的匹配；2、签证、变更的现场管控营销部销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控计划财务部1、财务费用的管控2、公司总体资金计划的管控3、项目财务指标的控制行政人力资源部公司管理费用的管控龙湖进行成本管理的方法集团对对各地地区公公司的的成本本管理理模式式龙湖进行成本管理的方法管理层级职能集团运营管理中心1、制定统一的成本管理办法；2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正；3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。地区公司成本管理各部门1、开发成本的管控和审核；2、期间费用的管控和审核。项目成本管理1、开发成本的管控；2、目标成本的编制和报审；3、动态成本、合同、材料设备采购管理变革组组织架架构，，明确确岗位位职责责成本管管理的的几个个要素素目标成成本管管理招投标标管理理合同管管理材料设设备采采购管管理签证变变更、、资金金计划划管理理动态成成本管管理结算管管理成本信信息化化管理理考核龙湖进行成本管理的方法成本管管理的的几个个要素素管理主主线---目标成成本管理核核心---合同管管理目标成成本与与实际际成本本的转转换点点---招投标标龙湖进行成本管理的方法变革组组织架架构，，明确确岗位位职责责成本管管理的的几个个要素素目标成成本管管理招投标标管理理合同管管理材料设设备采采购管管理签证变变更、、资金金计划划管理理动态成成本管管理结算管管理成本信信息化化管理理考核龙湖进行成本管理的方法目标成成本管管理成本的的构成成成本管管理的的阶段段成本管管理中中各个个阶段段的作作业指指导成本分分摊原原则目标成成本的的分解解成本责责任部部门成本调调整的的方式式及审审批流流程景观工工程和和公区区装饰饰工程程的成成本管管理目标成成本管管理中中的相相关表表格龙湖进行成本管理的方法成本的构成成龙湖进行成本管理的方法成本分类成本项目说明开发成本土地成本土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用前期费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用配套设施费用

项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本，如学校、幼儿园等的建造费用基础设施费用建造“解决项目使用功能的设施”的费用主体建安费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装费用园林景观工程费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用工程相关费用和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费用，如：工程造价咨询、工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用期间费用销售费用

为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%），其中营销设施建造费用含在开发成本中

财务费用为了获取开发资金而发生的成本管理费用行政支出、员工工资、福利等费用

龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法成本分摊原原则—适用于分期期开发的项项目龙湖进行成本管理的方法序号成本项目分摊方式1土地成本按照各期的占地面积进行分摊2前期费用按照各期的受益面积进行分摊3配套设施费用按照各期的受益面积进行分摊4基础设施费用按照各期的受益面积进行分摊5主体建安成本按照各期的实际成本进行分摊6园林景观工程费用按照各期的受益面积进行分摊7工程相关费用按照各期的实际成本进行分摊8销售费用按照各期的可售面积进行分摊9财务费用按照各期的可售面积进行分摊10管理费用按照各期的可售面积进行分摊说明：1、本分摊方方式主要适适用于分期期开发的项项目；2、可售面积积不含赠送送面积，地地下车库按按照建筑面面积的50%计算可售面面积。龙湖进行成本管理的方法①②②③③1、塔楼的基基础成本=①X塔楼面积/（塔楼+裙房+地下室）面面积2、裙楼的基基础成本=①X裙房面积/（塔楼+裙房+地下室）面面积+②X裙房面积/（裙房+地下室面积积3、地下室的的基础成本本=①X地下室面积积/（塔楼+裙房+地下室）面面积X地下室面积积/（裙房+地下室）面面积+③目标成本的的分解龙湖进行成本管理的方法步骤分解口径分解的内容1按照成本费项进行分类土地成本前期费用配套设施费用基础设施费用主体建安成本园林景观工程费用工程相关费用销售费用财务费用管理费用2按照合同口径进行分类

1、在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合约规划，在合同管理中进行讲述；2、须要预留不需要签订合同的金额（即非合同成）。成本责任部部门龙湖进行成本管理的方法序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费水、电气配套工程部水区弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施造建费造价采购部其它销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部成本调整的的方式及审审批流程龙湖进行成本管理的方法调整的时间调整的依据审批流程施工图完成后45天内施工图预算项目成本经理→项目负责人→PMO负责人每个季度最后一个月25日前动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+2%）项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理其他调整项目成本经理→项目负责人→PMO负责人其他时间动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+5%）项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理成本敏感分分析在工程程各阶段中中的应用设计阶段---确定成本敏敏感项目，，并确定进进行限额设设计的各各项指标标（如平米米钢筋量、、平米混凝凝土量、户户型、窗地地比等）。。工程实施阶阶段（1）节能工程程（2）外立面工工程（3）园林景观观工程（4）消防通风风工程（5）电梯、阀阀门等设备备的采购工程竣工阶阶段---要根据结算算数据，验验证前期的的分析判断断，为为新项目的的成本敏感感分析提供供参考。景观工程和和公区装饰饰工程成本本管理阶段段龙湖进行成本管理的方法工程类型控制阶段研发部/工程部责任造价采购部责任景观工程方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段1、提供施工图（研发部）2、管理设计变更（研发部）3、管理技术核定和现场签证（工程部）1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部）2、组织现场收方（工程部）1、竣工结算2、完善成本数据库公区装饰工程方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段1、提供施工图（研发部）2、管理设计变更（研发部）3、管理技术核定和现场签证（工程部）1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部）2、配合现场数据确认（工程部）1、竣工结算2、完善成本数据库景观工程和和公区装饰饰工程成本本管理特点点一、根据景景观工程和和公区装饰饰工程的特特性，分阶阶段进行成成本管理；；二、在投标标时需要提提供乔木的的照片，并并和拟中标标单位共同同确认乔木木来源(即号苗），，在乙供乔乔木不能满满足工程要要求时，采采用甲供乔乔木的方式式，乙方保保成活和栽栽植；三、预留签签证变更费费用，比例例一般为8-10%；四、考虑软软景的效果果调整费，，减少因为为移栽等原原因造成的的签证变更更费用；五、为了保保证工程效效果和成活活率，在绝绝大多数地地区公司都都有自己的的苗圃，石石材和用量量较大的面面层材料采采用甲供方方式；六、景观工工程的竣工工图仅作为为结算的参参考，以实实际收方的的数量作为为结算依据据。龙湖进行成本管理的方法目标成本管管理中的相相关表格1、目标成本目目标成本编编制模板.xls2、竣工成本竣竣工成本模模板.xls3、成本调整目目标成本调调整.doc龙湖进行成本管理的方法变革组织架架构，明确确岗位职责责成本管理的的几个要素素目标成本管管理招投标管理理合同管理材料设备采采购管理签证变更、、资金计划划管理动态成本管管理结算管理成本信息化化管理考核龙湖进行成本管理的方法招投标管理理—招标方式及及适用范围围龙湖进行成本管理的方法序号招标方式适用范围1公开招标因为属于民营企业，未采用2邀请招标1、分项工程造价＞50万元的工程类招标2、造价＞20万元的材料设备类招标3比价/询价（即简易招标）1、分项工程造价≤50万元的工程类招标2、造价≤20万元的材料设备类招标3、在已经合作过且合作良好的供应商中选择招投标的管管理流程及及须提供的的成果龙湖进行成本管理的方法序号管理流程工作成果1编制招投标计划《工程及材设采购招投标计划》2针对分项工程编制考察计划《考察计划》3

考察、确定入围单位《考察报告》4

编制、发放招标文件《招标文件》、《招标答疑》及附件5回标《投标文件》及附件6开标《开标记录》7评标《评标报告》8投标澄清《投标澄清函》9定标《中标通知书》《中标结果通知书》10签约《合同》及附件说明：项目团队的的组成：项项目负责人人、工程经经理、研发发经理、成成本经理、、营销经理理、财务经经理招投标管理理过程中的的风险和对对策一、考察和和确定入围围单位的风风险和对策策.等级划分。。限制投标。。对工程类的的考察。对于材设类类的考察.二、投标报报价中的风风险和对策策(一）技术标标。(打分方式存存在主观性性,采用符合性性评标）（二）商务务标。（不平衡衡报价风险险)不平衡报价价的三种类类型（1）时间型不不平衡报价价(2)工程量型不不平衡报价价（3）图纸和实实际不符部部分，先报报低价，变变更后提高高单价反不平衡报报价对策（1）完善招标标文件和施施工合同条条款。（2）改善评标标方法。（3）要求投标标人澄清。。（4）“霸王条条款”的使使用。举例说明不不同工程（（或材料））招投标的的管理特征征一、土方、、护壁、降降水工程二、深基坑坑工程三、铝合金金门窗工程程四、总包工工程五、景观工工程六、外电工工程七、消防工工程八、外墙面面砖的采购购招标九、样板房房所用设施施设备龙湖进行成本管理的方法招投标管理理中的相关关管理办法法和表格1、招投标管理理办法.doc2、招标计划.xls3、考察计划划及评估考考察计划及及评估.rar4、招标文件件招投标文件件\总包工程投投标报价样样表.xls及附件（总包工程合合同示例）.doc5、评标报告告.rar6、投标澄清清函.doc7、中标通知知书.doc8、中标结果果通知书.doc龙湖进行成本管理的方法变革组织架架构，明确确岗位职责责成本管理的的几个要素素目标成本管管理招投标管理理合同管理材料设备采采购管理签证变更、、资金计划划管理动态成本管管理结算管理成本信息化化管理考核龙湖进行成本管理的方法合同管理理—合同类型型及责任任部门龙湖进行成本管理的方法序号合同类型责任部门1设计合同研发部2工程合同造价采购部3材料设备采购合同造价采购部4造价咨询合同造价采购部5监理合同工程部6定额外检测合同工程部7设计优化合同研发部8销售合同营销部9贷款合同计划财务部龙湖进行成本管理的方法合同管理理中需要要注意的的事项1、合约规规划由项项目成本本经理编编制，编编制的范范围为开开发成本本和销售售费用；；2、实际签签订合同同时，合合同经办办人须要要与合约约规划进进行对应应，成本本经理负负责审核核；3、对于工工期小于于6个月，总总价较低低的工程程合同宜宜采用总总价包干干合同；；但是对对于工期期大于6个月或者者总价较较高的工工程合同同因为在在执行过过程中存存在较多多的可变变因素，，一般不不采用总总价包干干合同。。4、合同签签订后，，为了使使合同中中的相关关内容具具有较好好的执行行性，及及时对供供应商（（含施工单位））进行合合同交底底，并将将交底的的会议纪纪要作为为合同执执行和合合同结算算的有效效依据；；5、合同签签订生效效以后3日内完成成合同付付款计划划的编制制并上传传至成本本系统备备案。6、合同执执行过程程中，须须及时对对大于5万元的变变更签证证签订补补充协议议确定工工作内容容和金额额；7、合同执执行完毕毕后，及及时对合合同进行行评估，，评估的的内容包包括合同同内容制制定的合合理性、、分析其其优势和和不足之之处以及及对供货货商（含含施工单单位）的的评估（（包括但但不限于于其的履履约能力力、信誉誉以及是是否可以以继续合合作等））。龙湖进行成本管理的方法合同执行行过程中中的风险险和对策策履约保证证金违约金的的约定付款的约约定不要要产生歧歧义合同管理理中的相相关表格格1、合约规划划合约规规划模板板.xls2、合同统计计台帐合合同统计计台帐.xls3、合同执行行评估表表合同执执行评估估表.xls龙湖进行成本管理的方法变革组织织架构，，明确岗岗位职责责成本管理理的几个个要素目标成本本管理招投标管管理合同管理理材料设备备采购管管理签证变更更、资金金计划管管理动态成本本管理结算管理理成本信息息化管理理考核龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法材料设备备采购管管理—供应方式式及适用用范围龙湖进行成本管理的方法序号供应方式适用范围1甲方供应适用于通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、外墙面砖、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、市场品牌和价格差异较大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等3乙方自行采购材料设备采购管理—供应方式及适用范围适用于产品质量差异较小、价格差异不大的材料，如砂、石、砌筑用砖等材料设备备的采购购管理由由造价采采购部牵牵头并负负责龙湖进行成本管理的方法材料设备备采购管管理—甲供材料料设备的的采购方方式及适适用范围围龙湖进行成本管理的方法序号采购方式适用范围1集团年度集中采购适用于各地区公司次年开发项目中通用的材料设备，如：外墙面砖、入户门、石材、电梯、发电机、三箱元器件等2地区公司年度集中采购适用于本地区公司次年开发项目中通用且用量较大但是未进行集团采购的材料设备，如：防火门、烟道、电线电缆等3地区公司零星采购适用于项目专用的且确定为甲供的材料设备，如：屋面琉璃瓦、别墅用车库门、入户门等龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法材料设备备采购管管理中的的相关表表格1、供货计计划表供供货计划划表.doc2、甲供材材料采购购结算甲甲供材料料采购结结算表.xls3、甲供材料料领用结结算甲供供材料领领用结算算表.xls龙湖进行成本管理的方法变革组织织架构，，明确岗岗位职责责成本管理理的几个个要素目标成本本管理招投标管管理合同管理理材料设备备采购管管理签证变更更、资金金计划管管理动态成本本管理结算管理理成本信息息化管理理考核龙湖进行成本管理的方法签证变更更管理—签证变更更类型、、办理条条件及责责任部门门龙湖进行成本管理的方法序号签证变更类型办理条件责任部门1设计变更1、设计原因所造成错误或失误2、甲方要求的功能性改动1、研发部牵头办理2、造价采购部负责价格的审核2技术核定非设计原因造成的错误或失误1、工程部牵头办理2、造价采购部负责价格的审核3现场签证1、设计变更（或技术核定）造成的现场返工2、零星用机械3、零星用工4、合同外增加的工程5、确认合同内工作内容的工程量1、工程部牵头办理，返工签证须有造价工程师参与收方2、造价采购部负责价格的审核说明：单单项签证证变更的的金额原原则上不不超过5万元，超超过5万元的签签证变更更须要签签订补充充协议确确定价格格和相关关事项。。签证变更更管理制制度的简简介1、签证变更更管理办办法设计计变更、、技术核核定和现现场签证证管理办办法.doc2、现场签证证单现场场签证单单.doc3、设计变更更（或技技术核定定）单设设计变更更（或技技术核定定）单.doc4、现场收方方单现场场收方单单.xls龙湖进行成本管理的方法现场签证证的处理理原则审核审批批原则(向下优先先顺序递递减)签事实，，不直接接签解决决结果。。签状况（（原始实实际情况况）不签签量。签工作量量不签消消耗。签量不签签价。签单价，，尽量不不签总价价。附件原则则返工签证证(引发返工工的设计计变更或或技术核核定）返工、隐隐蔽工程程量的签签证（《现场收方方单》）涉及到第第三方扣扣款的签签证（第第三方的的扣款通通知）涉及到““合同外外新增零零星工程程”的签签证（《工程指令令单》）处理签证证问题的的准绳满足，合合法原则则明确，责责任原则则准确，合合理原则则权利，举举证原则则证据，充充分原则则缺陷，就就低原则则资金计划划管理龙湖进行成本管理的方法年度资金计划季度资金计划月度资金计划编制时间每年的12月15日之前每个季度最后一个月15日之前每月最后一个工作日前编制依据未来3年的年度开发项目根据实际开发进度结合年度资金计划调整根据实际开发进度结合合同付款计划调整责任部门按照成本管理的责任部门各自编制，计划财务部汇总合同责任部门的经办人编制，计划财务部汇总合同责任部门的经办人编制，计划财务部汇总并审批编制内容1、中长期资金计划：涵盖未来3年的资金计划（精确到季度）；2、次年的详细年度计划（精确到月度）1、本季度资金计划完成情况回顾2、下一季度的资金计划1、本月资金计划完成情况回顾2、次月的资金计划准确度要求次年要求85%，次2年要求75%，次3年要求65%不低于90%不低于95%考核办法暂无暂无按照项目和职能部门进行考核，均要求不低于95%变革组织织架构，，明确岗岗位职责责成本管理理的几个个要素目标成本本管理招投标管管理合同管理理材料设备备采购管管理签证变更更、资金金计划管管理动态成本本管理结算管理理成本信息息化管理理考核龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法动态成本本的管理理流程一、动态态成本跟跟踪1、合同签签订人在在签订合合同时，，须与合合约规划划对应，，并对付付款计划划进行拆拆分。项项目成本经理理负责复复核。2、施工图图完成后后45天内，项项目成本本经理负负责组织织完成施施工图预预算，并并对目标标成本进行预算算调整，，项目成成本经理理负责将将预算调调整录入入成本系系统。3、每月25日前由采采购工程程师将库库存材料料费用进进行结转转，转入入项目成成本。项项目成本本经理负责责审查。。4、合同变更(包括：现场签签证、设计变变更、技术核核定）所产生生的合同金额额变化，按照《签证变更管理理办法》的要求进行确确认及审核后后7天内，由项目目成本经理负责录入成本本系统。二、季度成本本回顾1、每季度最后后一个月25日前，合同责责任人对未发发生合同进行行清理、预估估，对已发生合同金额的的调整进行确确认，并汇总总提交给项目目成本经理审审核。2、项目成本经经理在每季度度最后一个工工作日前形成成《项目成本回顾顾报告（季度度）》报公司和集团团进行审核。。龙湖进行成本管理的方法动态成本的管管理制度1、动态成本管理理办法动态成成本管理办法法.doc2、动态成本管管理表格动态态成本管理表表格.rar龙湖进行成本管理的方法变革组织架构构，明确岗位位职责成本管理的几几个要素目标成本管理理招投标管理合同管理材料设备采购购管理签证变更、资资金计划管理理动态成本管