律师办理房地产转让业务操作指引

PAGE/r/n80/r/n//r/nNUMPAGES/r/n80/r/n律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务操作指引/r/n（征求意见稿）/r/n山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会/r/n二〇一一年十一月二十/r/n关于/r/n《律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务操作指引》/r/n起草情况的讲明/r/n各位委员/观看员：/r/n依照专委会安排，山东琴岛律师事务所、山东德衡律师事务所、山东全正律师事务所、山东文康律师事务所、山东鑫士铭律师事务所、山东正义阳光律师事务所承担了《律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务操作指引》的起草工作。/r/n为了使本指引在逻辑上更为清晰，我们在统稿时对指引的结构作了适当调整：股权转让和/r/n资产转让/r/n的内容分开叙述；律师执业风险的内容统一叙述；独立性较强、内容较多的内容（如尽职调查等）放在附件中详述。/r/n因在实务操作中，裁判机构或客户可能以行业操作指引作为推断律师是否尽到勤勉义务的标准，进而认定律师是否失职。鉴于此，我们在统稿时对指引的深度也进行了适当处理，关于较高的要求或标准我们将通过培训等方式进行提倡，不再作为普遍性要求写入指引。/r/n受能力、精力所限，部分内容的考虑尚不成熟，部分章节之间的衔接不够协调，尚待各位进一步完善。/r/n/r/n二〇一一/r/n年十一月二十/r/n八/r/n日/r/n

/r/n律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务操作指引/r/n（征求意见稿）/r/n目录/r/nTOC\o"1-3"\h\u/r/n/r/n/r/n/r/n第一章/r/n/r/n总则/r/n /r/n/r/n5/r/n/r/n/r/n/r/n第二章/r/n/r/n律师办理/r/n房地产项目转让/r/n方案设计业务的操作指引/r/n /r/n/r/n7/r/n/r/n/r/n/r/n第一节/r/n/r/n一般规定/r/n /r/n/r/n7/r/n/r/n/r/n/r/n第二节/r/n/r/n转让模式/r/n /r/n/r/n7/r/n/r/n/r/n/r/n第三节/r/n/r/n股权转让模式/r/n /r/n/r/n7/r/n/r/n/r/n/r/n第四节/r/n/r/n资产转让/r/n模式/r/n /r/n/r/n9/r/n/r/n/r/n/r/n第五节/r/n/r/n方案设计的原则和注意事项/r/n /r/n/r/n10/r/n/r/n/r/n/r/n第三章/r/n/r/n股权转让模式的操作指引/r/n /r/n/r/n11/r/n/r/n/r/n/r/n第一节/r/n/r/n一般规定/r/n /r/n/r/n11/r/n/r/n/r/n/r/n第二节/r/n/r/n律师办理股权转让意向时期的法律业务/r/n /r/n/r/n12/r/n/r/n/r/n/r/n第三节/r/n/r/n律师在尽职调查时期提供的法律服务/r/n /r/n/r/n14/r/n/r/n/r/n/r/n第一部分/r/n/r/n尽职调查差不多规范/r/n /r/n/r/n14/r/n/r/n/r/n/r/n第二部分/r/n/r/n尽职调查前的预备/r/n /r/n/r/n16/r/n/r/n/r/n/r/n第三部分/r/n/r/n尽职调查的方法/r/n /r/n/r/n16/r/n/r/n/r/n/r/n第四部分/r/n/r/n尽职调查内容/r/n /r/n/r/n17/r/n/r/n/r/n/r/n第五部分/r/n/r/n尽职调查报告/r/n /r/n/r/n17/r/n/r/n/r/n/r/n第六部分/r/n/r/n律师从事尽职调查工作应注意的事项/r/n /r/n/r/n18/r/n/r/n/r/n/r/n第四节/r/n/r/n股权转让合同起草、谈判、签署时期法律业务的操作指引/r/n /r/n/r/n20/r/n/r/n/r/n/r/n第一部分/r/n/r/n股权转让合同的起草/r/n /r/n/r/n20/r/n/r/n/r/n/r/n第二部分/r/n/r/n股权转让合同的谈判/r/n /r/n/r/n22/r/n/r/n/r/n/r/n第三部分/r/n/r/n股权转让合同的签署/r/n /r/n/r/n22/r/n/r/n/r/n/r/n第四部分/r/n/r/n股权转让合同的政府审批/r/n /r/n/r/n22/r/n/r/n/r/n/r/n第五节/r/n/r/n律师办理股权转让合同履行时期法律业务的操作指引/r/n /r/n/r/n23/r/n/r/n/r/n/r/n第四章/r/n/r/n资产转让/r/n模式的操作指引/r/n /r/n/r/n25/r/n/r/n/r/n/r/n第一节/r/n/r/n一般规定/r/n /r/n/r/n25/r/n/r/n/r/n/r/n第二节/r/n/r/n律师办理/r/n资产转让/r/n意向时期法律业务的操作指引/r/n /r/n/r/n26/r/n/r/n/r/n/r/n第三节/r/n/r/n律师在尽职调查时期提供的法律服务/r/n /r/n/r/n28/r/n/r/n/r/n/r/n第四节/r/n/r/n资产转让/r/n合同起草、谈判、签署时期法律业务的操作指引/r/n /r/n/r/n28/r/n/r/n/r/n/r/n第一部分/r/n/r/n资产转让/r/n合同的起草/r/n /r/n/r/n28/r/n/r/n/r/n/r/n第二部分/r/n/r/n资产转让/r/n合同的谈判/r/n /r/n/r/n33/r/n/r/n/r/n/r/n第三部分/r/n/r/n资产转让/r/n合同的签署/r/n /r/n/r/n33/r/n/r/n/r/n/r/n第五节/r/n/r/n律师办理/r/n资产转让/r/n合同履行时期法律业务的操作指引/r/n /r/n/r/n33/r/n/r/n/r/n/r/n第五章/r/n/r/n律师防范执业风险的注意事项/r/n /r/n/r/n36/r/n/r/n/r/n/r/n第一节/r/n/r/n一般规定/r/n /r/n/r/n36/r/n/r/n/r/n/r/n第二节/r/n/r/n律师在意向时期的注意事项/r/n /r/n/r/n36/r/n/r/n/r/n/r/n第三节/r/n/r/n律师在尽职调查时期的注意事项/r/n /r/n/r/n36/r/n/r/n/r/n/r/n第四节/r/n/r/n在交易结构设计时期的注意事项/r/n /r/n/r/n37/r/n/r/n/r/n/r/n第五节/r/n/r/n在合同草拟、谈判时期的注意事项/r/n /r/n/r/n38/r/n/r/n/r/n/r/n第六节/r/n/r/n在合同履行、交割时期的注意事项/r/n /r/n/r/n38/r/n/r/n/r/n/r/n第六章/r/n/r/n附则/r/n /r/n/r/n39/r/n/r/n/r/n/r/n第一节/r/n/r/n声明/r/n /r/n/r/n39/r/n/r/n/r/n/r/n第二节/r/n/r/n特不讲明事项/r/n /r/n/r/n39/r/n/r/n/r/n/r/n第三节/r/n/r/n附件/r/n /r/n/r/n40/r/n/r/n/r/n/r/n附件一：股权转让模式下的尽职调查详细内容/r/n /r/n/r/n41/r/n/r/n/r/n/r/n附件二：/r/n资产转让/r/n模式下的尽职调查详细内容/r/n /r/n/r/n51/r/n/r/n/r/n/r/n附件三：股权转让模式下的纳税讲明/r/n /r/n/r/n57/r/n/r/n/r/n/r/n附件四：/r/n资产转让/r/n模式下的纳税讲明/r/n /r/n/r/n60/r/n/r/n/r/n/r/n附件五：国有股权转让程序/r/n /r/n/r/n62/r/n/r/n/r/n/r/n附件六：外商投资房地产的有关问题/r/n /r/n/r/n64/r/n

/r/n第一章总则/r/n第一条/r/n/r/n为规范本省律师办理房地产项目转让业务的服务行为并提高服务质量/r/n，特不是为年轻律师熟悉、参与该业务/r/n提供指导/r/n，经山东省律师协会授权，房地产专业委员会在总结相关业务经验的基础上制定本指引，供本省律师在办理该类业务时参考。/r/n第二条本指引中所涉及的名词解释：/r/n（一）/r/n“/r/n房地产项目/r/n”/r/n指房地产开发企业通过出让、转让获得的土地使用权和/或在该土地上开发建设的住宅、商业（含办公）、酒店等物业及其配套设施等。但不包括划拨土地使用权和/或在该等土地上建设的建筑物及配套设施，亦不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府限制交易的物业和/或该等物业占用的土地。/r/n（二）/r/n“/r/n房地产项目转让/r/n”/r/n指房地产开发企业直接转让其名下的房地产项目（或直同意/r/n让/r/n其他房地产开发企业名下的房地产项目）和/或通过转让房地产开发企业股权的方式间接实现房地产项目转让目的的行为。/r/n（三）/r/n“/r/n目标项目/r/n”/r/n指交易双方拟转让的房地产项目。/r/n（四）/r/n“/r/n目标公司/r/n”/r/n指拥有目标项目的公司。/r/n第三条/r/n鉴于/r/n房地产项目转让/r/n业务的复杂性和对律师业务能力要求较高的特点，律师办理该类业务应遵循如下原则：/r/n（一）专业负责原则：律师应刻苦钻研专业法律问题，熟悉该专业的法律规定，具备与该行业相匹配的能力，为当事人提供准确的专业服务。/r/n（二）忠诚守信原则：律师应对当事人尽到忠诚义务，在转让方和/r/n受让方/r/n之间，只同意其中一方的托付。/r/n服务/r/n过程中，律师不应受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护当事人的合法权益，贯彻落实国家相关法律法规。/r/n（三）勤勉尽责原则：考虑到本业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，律师应结合当事人的要求恪尽职守、勤勉敬业，在其承诺的期限内完成各项具体的法律服务。/r/n第四条/r/n律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务，应依据与当事人所签订的托付协议，在托付权限内依法、依约履行职责，不得损害当事人的合法权益，并应保守当事人的商业秘密及个人隐私。/r/n/r/n第五条/r/n本指引要紧适用于律师从事/r/n房地产项目转让/r/n的非诉讼服务，重点在于指导律师向其当事人提供尽职调查、方案设计、合同起草、协商、谈判、签约以及项目交割等方面的法律服务。律师在办理有关/r/n房地产项目转让/r/n的诉讼案件时，也能够有选择地参考本指引的相关内容。/r/n

/r/n第二章律师办理/r/n房地产项目转让/r/n方案设计业务的操作指引/r/n/r/n第一节一般规定/r/n第六条/r/n律师办理/r/n房地产项目转让/r/n业务时，要紧依据《土地治理法》、《物权法》、《公司法》、《都市房地产治理法》、《都市房地产开发经营治理条例》、《都市房地产转让治理规定》等法律/r/n、/r/n法规。/r/n第七条/r/n律师对/r/n房地产项目转让/r/n业务进行方案设计和论证时能够/r/n参考/r/n本章的规定。/r/n/r/n第二节转让模式/r/n第八条/r/n房地产项目转让/r/n要紧有两种模式/r/n：/r/n一种是股权转让，另一种是/r/n资产转让/r/n。股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的；而/r/n资产转让/r/n模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。/r/n第/r/n九/r/n条股权转让和/r/n资产转让/r/n两种模式相比，尽管目的相同，但涉及的直接交易标的不同，法律关系和交易成本也各不相同。因此在交易模式的选择和设计上，律师应依照拟转让房地产项目的具体情况，作出适当的选择，/r/n以便/r/n尽可能地降低交易风险与交易成本。/r/n/r/n第三节股权转让模式/r/n第十条股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。/r/n股权转让方式是指转让方与/r/n受让方/r/n签订目标公司股权转让/r/n合同/r/n，完成股权交割，并办理工商变更登记。/r/n增资扩股方式是指/r/n增资/r/n方以现金或其他资产对目标公司进行增资，从而持有目标公司一定比例的股权，再进一步/r/n受让/r/n目标公司的股权。/r/n第十/r/n一/r/n条股权转让的交易主体为转让方（目标公司的股东）和/r/n受让方/r/n。股权交易不需要征得目标公司的同意。/r/n第十二/r/n条股权转让模式的操作步骤如下：/r/n（一）采取股权转让方式转让的，/r/n受让方/r/n受让/r/n目标公司原股东的全部或部分股权，双方签订股权转让/r/n合同/r/n，然后到工商部门办理相应的变更登记，再/r/n或同时/r/n进行董事、监事改选/r/n，并到工商部门办理相应的变更登记/r/n。/r/n（二）采取增资扩股方式进行转让的，由增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师/r/n事务所/r/n出具《验资报告》，并到工商部门办理变更登记，再/r/n或同时/r/n进行董事、监事改选/r/n，并到工商部门办理相应的变更登记/r/n。/r/n假如目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则需要经相关部门批准，然后再办理工商变更登记。/r/n第十/r/n三/r/n条股权转让模式的优势：/r/n（一）该模式不受《都市房地产治理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制，能够在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。/r/n（二）/r/n税负/r/n成本相对较低/r/n，有利于降低/r/n受让/r/n的总体/r/n成本/r/n。/r/n采取股权转让方式，/r/n在满足一定条件时，/r/n一般/r/n各项资产无须作为销售处理，房屋、土地等无须办理过户手续，幸免因资产流转而产生所得税、/r/n营业税、/r/n契税等税费，从而可获得更为优惠的股权/r/n受让/r/n价格，降低了/r/n受让/r/n总体价格。/r/n受让/r/n前开发成本和资金占用利息能够全额计入此后项目总成本，对/r/n受让方/r/n而言有利于降低今后项目处置的土地增值税。/r/n股权转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件三。/r/n（三）操作/r/n程序/r/n较简单。/r/n第十/r/n四/r/n条股权转让模式的不利因素：/r/n（一）目标公司进行房地产开发，往往是在/r/n同一/r/n地/r/n块/r/n上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店、商贸等）。假如无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加/r/n受让/r/n成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。/r/n（二）股权转让模式下，/r/n受让方/r/n在/r/n受让/r/n时对目标公司的或有债务往往难以预测。/r/n（三）交易完成后，转让方的义务及由此产生的法律责任均由/r/n受让方/r/n承担。/r/n受让方/r/n面临转让方未尽信息披露义务的风险。/r/n第四节/r/n资产转让/r/n模式/r/n第十五/r/n条/r/n资产转让/r/n的交易主体为转让方（目标公/r/n司）和/r/n受让方/r/n。/r/n第十/r/n六/r/n条/r/n资产转让/r/n模式的操作步骤为：/r/n交易双方签订《/r/n资产转让/r/n协议》后，到国土资源和房屋治理局办理土地使用权变更登记，并办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《/r/n建设工程/r/n施工许可证》等项目有关规划建设手续的更名。/r/n第十七/r/n条/r/n资产转让/r/n模式的优势：/r/n（一）项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。/r/n（二）/r/n受让方/r/n无需考虑目标公司的或有负债风险。因/r/n受让/r/n的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对/r/n受让方/r/n而言交易较为简便、透明。/r/n（三）需要缴纳的税费种类清晰，税务风险较小。/r/n第十/r/n八/r/n条/r/n资产转让/r/n模式的不利因素：/r/n（一）依照《都市房地产治理法》第39条的规定，/r/n房地产项目转让/r/n时必须完成开发投资总额的25%。若采纳/r/n资产转让/r/n模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。/r/n（二）在/r/n资产转让/r/n模式下，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，/r/n受让方/r/n在/r/n受让/r/n目标项目后无法接着享有。然而假如采取/r/n股权/r/n转让/r/n的方式，由于变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优惠将会得到保留。/r/n（三）税费较高。通常情况下，采取/r/n资产转让/r/n模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、都市维护建设税和教育费附加等，相关于股权转让模式而言税费较高。/r/n资产转让/r/n模式下需要缴纳的税费见本指引附件四。/r/n第五节/r/n方案设计的原则和注意事项/r/n第十九/r/n条方案设计的原则：/r/n（一）以目标项目和目标公司的/r/n具体/r/n情况为基础，以法律为依据。/r/n（二）尊重当事人意愿、维护当事人利益。/r/n（三）保障交易安全，尽量使操作路径简捷易行。/r/n（四）尽量降低交易成本。/r/n第二十条方案设计注意事项：/r/n（一）方案设计与当事人的商业目的息息相关，涉及到行业、治理、商务、财税、法律等多方面知识，需要具备一定的统筹能力。律师应慎重地担任总协调人。/r/n（二）律师担任方案设计的总协调人时应充分发挥各专业团队的业务专长，注意整合各方力量，为当事人提供多个方案供其选择，并分析利弊。单一方案的提交更须慎重。/r/n（三）律师能够与相关专业人员联合提供方案设计服务，在联合服务时应注意适当划分工作边界，区分工作责任。/r/n

/r/n/r/n第三章股权转让模式的操作指引/r/n第一节一般规定/r/n第二十/r/n一/r/n条/r/n律师就股权转让业务提供法律服务，要紧应当依据《公司法》、《公司登记治理条例》、《/r/n最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（一）/r/n、（二）》等法律法规和司法解释。/r/n第二十二/r/n条律师以股权转让模式提供法律服务能够/r/n参考/r/n本章的规定。/r/n第二十三/r/n条本章涉及的名词解释：/r/n（一）/r/n“/r/n受让方/r/n”/r/n指拟/r/n受让/r/n目标公司股权的自/r/n然人或法人。/r/n（二）/r/n“/r/n转让方/r/n”/r/n指持有目标公司股权并拟转让给/r/n受让方/r/n的自然人或法人。/r/n（三）/r/n“/r/n意向书/r/n”/r/n指/r/n受让方/r/n和转让方就目/r/n标公司股权转让事宜初步达成的/r/n转/r/n让/r/n意向书或框架协议。/r/n（四）/r/n“/r/n股权转让合同/r/n”/r/n指/r/n受让方/r/n和转/r/n让方就转让目标公司股权事宜达成的正式合同。/r/n（五）/r/n“/r/n股权转让协议/r/n”/r/n指由/r/n受让方/r/n与转让方为办理股权的工商登记变更而签订的股权转让协议。/r/n第二十/r/n四/r/n条股权转让模式的差不多程序：/r/n（一）了解目标公司、目标项目的情况。/r/n（二）达成初步/r/n转/r/n让/r/n意向，签订意向书，由/r/n受让方/r/n向转让方支付一定数额的定金（视情况而定）。/r/n（三）/r/n受让方/r/n对目标公司和目标项目进行尽职调查。/r/n（四）/r/n受让方/r/n依照调查情况决定是否接着/r/n受让/r/n。若决定接着/r/n受让/r/n，则需设计并论证/r/n受让/r/n方案。/r/n（五）起草股权转让合同，就合同内容进行协商、谈判。/r/n（六）签署股权转让合同。/r/n（七）履行股权转让合同（不分先后顺序）：/r/n1./r/n受让方/r/n按约定向转让方支付股权转让款；/r/n2.按约定更换公司/r/n法定代表人、/r/n董事、监事、总经理及其他高级治理人员；/r/n3.按约定进行公司印鉴、财务账册、账户/r/n、资料/r/n等的交接；/r/n4.按规定办理完税手续；/r/n5/r/n.办理工商/r/n变更/r/n登记手续，股权转让完成。/r/n第二节律师办理股权转让意向时期的法律业务/r/n第二十五/r/n条意向书达成前，/r/n受让方/r/n应与转让方接洽，了解目标公司的设立时刻、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除目标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，拟转让的股权是否有权利负担等情况。/r/n此外，/r/n受让方/r/n还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目（实物或权利）有无瑕疵等。/r/n第二十/r/n六/r/n条依照了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示当事人，建议/r/n转/r/n让/r/n操作方案，依照目标公司和目标项目的/r/n具体/r/n情况设计、起草意向书。/r/n第二十七/r/n条意向书旨在为整个交易做出纲领性的打算和安排，/r/n为转让方配合/r/n受让方/r/n进行尽职调查提出要求，为/r/n受让方/r/n依照尽职调查结果决定是否接着进行/r/n受让/r/n设定条件，也为/r/n受让方/r/n按照转让方要求支付定金提供合同依据。/r/n第二十八/r/n条意向书所包含的要紧内容有：/r/n1./r/n转/r/n让/r/n标的/r/n2./r/n转/r/n让/r/n方式及主体/r/n3./r/n转/r/n让/r/n价款及价格确定方式/r/n4./r/n付款方式/r/n5./r/n进度安排条款（工作步骤、时刻表/r/n等/r/n事项）/r/n6./r/n陈述保证条款（主体资格、项目差不多情况等）/r/n7./r/n权利义务条款（/r/n如/r/n协同配合/r/n义务/r/n、提供必要资料信息/r/n的义务、各方负责事项的划分/r/n等）/r/n8./r/n排他协商条款（独家谈判权）/r/n9./r/n诚意金条款/r/n10./r/n意向书终止（解除）条款/r/n11./r/n违约责任/r/n条款/r/n12./r/n保密条款/r/n13./r/n争议解决条款/r/n14./r/n法律适用条款（/r/n适用于/r/n涉外/r/n的情形/r/n）/r/n15./r/n其他条款（费用承担条款、弹性条款等）/r/n16．生效条款/r/n第二十九/r/n条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：/r/n（一）/r/n受让/r/n时，/r/n受让方/r/n可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去/r/n受让/r/n，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去/r/n受让/r/n项目公司。/r/n因此，建议意向书中为/r/n受让方/r/n今后可能以其指定的其他公司进行/r/n受让/r/n做好铺垫。/r/n（二）意向书是否设计诚意金/定金条款（以下均称/r/n“/r/n定金/r/n”/r/n）应视转让方的意愿而定。该条款要紧是为/r/n降低/r/n受让方/r/n恶意磋商或其他不诚信行为的风险/r/n，并担保下列事项：/r/n1.转让方积极配合/r/n受让方/r/n的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资料；/r/n2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；/r/n3./r/n受让方/r/n能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否接着/r/n受让/r/n的决定；/r/n4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；/r/n5.双方均对/r/n转/r/n让/r/n事宜以及猎取的对方资料、信息、商业秘密进行保密，并在终止/r/n转/r/n让/r/n时返还从对方猎取的全部资料等。/r/n（三）/r/n受让方/r/n有权依照尽职调查情况，提出修改/r/n受让/r/n方案、调整交易价款、要求转让方处理不利事项/r/n等合理要求；亦可/r/n决定终止或接着交易。/r/n但为防止/r/n受让方/r/n滥用其权利，建议在意向书中设置接着/r/n受让/r/n或不再/r/n受让/r/n的条件。/r/n（四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，/r/n受让方/r/n应当接着/r/n受让/r/n，进入协议起草、谈判、签署时期；/r/n受让方/r/n拒绝接着/r/n受让/r/n的，定金不予返还。/r/n若调查结果与转让方披露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓/r/n“/r/n重大不一致/r/n”/r/n，应当依照双方意思在意向书中明确约定），/r/n受让方/r/n有权放弃/r/n受让/r/n，且转让方应双倍返还定金。/r/n第三节/r/n律师在尽职调查时期提供/r/n的/r/n法律服务/r/n第一部分尽职调查差不多规范/r/n第三十条/r/n律师应严格遵守法律、法规及规范性文件的规定，遵守律师职业道德和执业规范，老实守信、勤勉尽职、审慎严谨。/r/n第三十/r/n一/r/n条/r/n律师应严守所知悉的/r/n当事人/r/n、/r/n目标公司/r/n及其他相关方的商业秘密，不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。/r/n第三十二/r/n条/r/n律师应在/r/n当事人/r/n授权范围内从事尽职调查法律业务；律师在授权范围内的工作，不受其他单位或个人的阻碍和干预，独立工作，维护/r/n当事人/r/n的合法权益。/r/n第三十三/r/n条/r/n律师事务所同意托付后应指派具备相应专业能力的律师承办，实习律师（含律师助理或其他辅助人员）不得独立承办，只能协助律师完成相关工作。/r/n第三十/r/n四/r/n条/r/n律师从事尽职调查法律业务，/r/n严禁/r/n下列行为：/r/n（一）/r/n严禁建议或协助/r/n当事人/r/n或/r/n目标公司/r/n从事违法活动/r/n。律师/r/n只能对/r/n当事人/r/n要求解决的法律问题进行分析和评估，并提出合法的解决方案/r/n。/r/n（二）/r/n严禁弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明/r/n等材料或协助、/r/n诱导/r/n当事人/r/n弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等/r/n材料。/r/n（三）若/r/n律师经合理慎重推断/r/n，/r/n怀疑/r/n托付人提供/r/n的/r/n文件、资料、证明/r/n等材料/r/n是伪造或虚假的/r/n，/r/n则/r/n严禁向/r/n对方/r/n当事人/r/n或其他相关方提供/r/n。/r/n第三十/r/n五/r/n条若当事人/r/n要求/r/n律师/r/n提供违反法律、法规、规范性文件及律师执业道德和执业纪律的服务，律师事务所及律师应当拒绝并向/r/n当事人/r/n讲明情况。/r/n第三十/r/n六/r/n条/r/n律师事务所和律师应如实、准确、完整地向/r/n当事人/r/n披露尽职调查所获信息，并作出适当的法律分析与评估，不得有意隐瞒、遗漏/r/n阻碍当事人决策的重要/r/n信息或做虚假陈述。/r/n第三十/r/n七/r/n条/r/n律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士紧密配合，通过专业分工协作和业务沟通，共同保障受托调查业务的顺利进行。/r/n第三十/r/n八/r/n条倡导/r/n律师事务所建立健全项目治理制度，/r/n对/r/n调查取得的文件、资料、证明/r/n等材料可建立/r/n分类归档及查阅制度/r/n，对/r/n尽职调查报告、法律意见书等法律文件/r/n建立/r/n内部审核制度及内部质量保障制度。/r/n第三十九/r/n条建议/r/n律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中形成的工作记录/r/n、/r/n工作中获得的相关文件、会议纪要、谈话等资料制作工作底稿（或保留相关记录文件）。/r/n第四十条建议/r/n律师对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件和电子版式的法律文件进行备份。/r/n/r/n第二部分/r/n尽职调查前的预备/r/n第四十一/r/n条/r/n律师事务所同意托付后及时组成尽职调查工作小组，明确分工和责任，保证/r/n在/r/n托付合同约定/r/n的/r/n时刻/r/n内/r/n展开工作。/r/n第四十二/r/n条/r/n律师依照托付合同的约定、/r/n目标公司/r/n的具体情况制定工作方案，并及时/r/n向当事人/r/n通报。/r/n第四十三/r/n条/r/n在正式开始工作前依照托付合同的约定/r/n及目标公司/r/n的具体情况拟/r/n定/r/n调查清单。/r/n第四十四/r/n条/r/n了解交易目的、差不多要求、/r/n目标公司/r/n转让的缘故及差不多情况。/r/n第三部分/r/n尽职调查的方法/r/n第四十/r/n五/r/n条/r/n取得/r/n目标公司/r/n的配合，调阅/r/n目标公司/r/n的档案资料及其他文件、文字材料。/r/n第四十/r/n六/r/n条/r/n约见/r/n目标公司/r/n的治理层或业务人员配合调查有关情况，并制作谈话笔录。/r/n第四十/r/n七/r/n条/r/n通过互联网、纸质媒介/r/n等/r/n公开披露/r/n目标公司信息的渠道进行了解/r/n。/r/n第四十八/r/n条/r/n向/r/n目标公司/r/n提交/r/n适宜的/r/n《尽职调查清单》或《问卷清单》。/r/n第四十九/r/n条/r/n依照/r/n目标公司/r/n提供的线索、信息以及其他渠道进行调查。/r/n第五十条/r/n通过/r/n目标公司/r/n注册登记机关调查/r/n目标公司/r/n的成立、变更、年检、注销、吊销等情况。/r/n第五十/r/n一/r/n条/r/n通过相应的主管登记机关调查不动产的权属、转让、抵押等情况。/r/n第五十二/r/n条/r/n通过/r/n目标公司/r/n所在地政府及所属相关职能部门调查相关信息。/r/n第五十三/r/n条/r/n通过/r/n目标公司/r/n的债权人、债务人调查有关情况。/r/n第五十/r/n四/r/n条/r/n可依法通过收集文字资料、约谈/r/n、/r/n记录/r/n、/r/n走访/r/n等方式/r/n查阅政府相关职能部门的档案。/r/n第五十/r/n五/r/n条/r/n与其他中介机构及相关方核对事实。/r/n第五十/r/n六/r/n条/r/n实地考察并核实/r/n目标公司/r/n资产及经营状况/r/n，/r/n对与项目有关的土地、地上建筑物/r/n等/r/n资产情况，可采纳拍照等方式取得证据/r/n。/r/n第五十/r/n七/r/n条/r/n托付其他律师事务所、相关专业机构进行调查。/r/n第四部分尽职调查内容/r/n第五十/r/n八/r/n条对/r/n受让方/r/n而言，尽职调查的目的是充分了解和掌握目标公司和目标项目的状况，以便综合考虑是否接着进行/r/n受让/r/n。鉴于此，律师起草尽职调查提纲、实际进行尽职调查应关注以下方面：/r/n1.目标公司股东持有、处分目标公司股权的合法性和完全性；/r/n2.目标公司设立、存续的合法性和从事经营活动的有效性；/r/n3.目标公司目前资产、负债和或有债务的真实状况，包括一般债权债务、担保责任、欠缴税费、社会保险等；/r/n4.目标公司差不多签订但尚未履行完毕的合同及其履行情况；/r/n5.目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚和诉讼、仲裁/r/n案件/r/n；/r/n6.目标公司目前差不多取得和正在开发、经营的项目，项目具体情况以及正在经营的其他业务的真实情况。/r/n股权转让模式下的尽职调查详细内容见本指引附件一。/r/n第五部分尽职调查报告/r/n第五十九/r/n条/r/n尽职调查报告的范围及深度应满足/r/n受让方/r/n据以推断目标公司股权、目标项目有无瑕疵、接着/r/n受让/r/n有无法律风险之需要。这意味着尽职调查报告应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、要紧资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细陈述，并对尽职调查中发觉的可能阻碍股权/r/n转/r/n让/r/n、阻碍目标项目的取得、开发、建设或销售等的问题进行法律分析和论证、提示法律风险。/r/n第六十条/r/n尽职调查报告应当包括四个部分，每部分具体内容如下：/r/n（一）引言。该部分陈述律师尽职调查权利来源、尽职调查的任务与目的、调查猎取文件资料的采信原则和调查报告的事实陈述方式。/r/n（二）定义。该部分就尽职调查报告中所提到的有关主体、客体、简称及其他词语的含义进行定义，以使后文中有关词语指代清晰。/r/n（三）正文。要紧陈述尽职调查了解到的事实情况，可对以下内容逐一陈述：/r/n1.目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构；/r/n2.目标公司的公司治理及董事、监事、高级治理人员；/r/n3.目标公司职员及各项保险的办理；/r/n4.目标公司拥有的要紧财产；/r/n5.目标公司的重大债权、债务；/r/n6.目标公司的对外投资情况；/r/n目标项目的情况；/r/n目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况。/r/n（四）律师就重要法律问题发表的法律意见。该部分要紧为律师依据法律法规的规定就尽职调查过程中发觉的问题（如股权权利瑕疵、目标项目权利瑕疵、目标公司已签订未履行完毕的合同履约风险等）进行法律分析，就其对股权/r/n转/r/n让/r/n的阻碍发表法律意见、提示法律风险，并依照托付书的要求提出解决方案或建议等。/r/n第六部分律师从事尽职调查工作应注意的事项/r/n第六十/r/n一/r/n条尽职调查应注意的事项：/r/n（一）/r/n调查应尽可能猎取/r/n材料的/r/n原件、正本/r/n。/r/n不是原件或正本的，应核实原件，由/r/n目标公司/r/n在复印件上盖章，确认其内容与原件一致/r/n。/r/n不能提供原件或正本的文件，由/r/n目标公司/r/n出具所提供文件真实、准确，与原件一致的书面声明/r/n。/r/n（二）/r/n关于重要但缺少有效证据支持的信息、陈述、事实，应取得/r/n目标公司/r/n或其他相关单位/人员对该信息、陈述、事实的书面确认。/r/n（三）/r/n建立文件资料、证明等的交接清单，做好签收工作。严格遵守交接要求，并保管好所收到的文件资料、证明等/r/n。/r/n（四）/r/n对以电子文本、电子邮件等形式提供给律师的文件资料、证明等，律师应当进行备份归档，并转换成纸面形式，由提供人或相关人员签字或盖章确认/r/n。/r/n（五）/r/n初步完成对/r/n目标公司/r/n的调查后应及时进行归纳总结，并尽可能将调查情况汇总、分类、统计建档/r/n。/r/n第六十二/r/n条尽职调查报告应注意的事项：/r/n（一）/r/n尽职调查报告/r/n应明确出具目的，并声明不得为其他目的使用该调查报告/r/n。/r/n例：/r/n“/r/n本尽职调查报告仅为A公司/r/n受让/r/nB公司控股股权之目的而出具，未经某某律师事务所书面同意，本尽职调查报告不得为其他人的利益或其他目的而使用，法律法规另有规定的除外/r/n”。/r/n（二）应明确/r/n尽职调查报告的限制/r/n性/r/n条件。受调查资料是否真实、有效、全/r/n面/r/n的限制/r/n，/r/n受调查对象是否配合的限制/r/n，/r/n以及受相关法律及规定的限制，律师调查不可能穷尽了解所有的客观真实情况。因此，在起草尽职调查报告时，/r/n建议就该等情况附相关免责声明。/r/n（三）尽职调查报告应明确其范围仅限于对法律方面的调查、分析。公司股权/r/n转让/r/n的顺利完成除法律方面的调查外，还有赖于财务、会计专业的支持，因此，调查报告中应当有关于/r/n“/r/n该报告不对有关会计、审计及资产评估等专业事项进行评判/r/n，/r/n该相关问题和数据需具备相应资质的专业机构做出推断等/r/n”/r/n的声明。/r/n第四节股权转让合同起草、谈判、签署时期法律业务的操作指引/r/n第一部分股权转让合同的起草/r/n第六十三/r/n条股权转让合同除将/r/n受让方/r/n和转让方列为当事人外，/r/n还应将目标公司列为一方当事人。/r/n因为有关公司信息披露需要目标公司和转让方作为共同披露义务人，且股权工商变更登记一般需要目标公司负责办理、转让方与/r/n受让方/r/n配合。若按照/r/n转让/r/n安排，股权工商变更登记的办理晚于/r/n受让方/r/n支付第一笔股权转让款的时刻专门久，则需要目标公司以目标项目为其和转让方提供履约担保。/r/n第六十四/r/n条须明确约定转让的股权比例。目标公司全部股权转/r/n让的，还须讲明股权对应的公司资产、债务的范围。如有需要剥离的资产和/或债务，应明确约定剥离的时刻和方法以及剥离前如何治理等事项。/r/n第六十五/r/n条股权转让的价款和支付方式均可由当事人在股/r/n权转让合同中约定（涉及到国有股权转让的除外）。注意/r/n受让方/r/n付款和转让方履行相关义务的对应关系，尽量采纳分时期支付的方式，以占据股权/r/n转/r/n让/r/n过程中的主动权。/r/n国有股权转让价格，需经/r/n国家认可的资产评估机构进行资产清查及现值估价/r/n，同时/r/n国有股权转让要/r/n托付产权交易机构/r/n进行/r/n公/r/n告/r/n，公/r/n告/r/n后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖或招/r/n投/r/n标的形式进行/r/n产权交易/r/n。/r/n第六十六/r/n条/r/n工商变更登记一般由目标公司负责办理，转让方与/r/n受让方/r/n予以配合。因此亦可约定由转让方负责办理，目标公司与/r/n受让方/r/n予以配合。/r/n股权转让合同可依照当事人的要求约定办理股权工商变更登记手续的条件。例如股权转让合同已生效、股权转让已获得有关主管部门的审批、/r/n受让方/r/n已按约定支付股权转让款等。/r/n第六十七/r/n条办理工商变更登记手续一般需要/r/n受让方/r/n与转让方签订简单的、符合工商行政主管部门要求的股权转让协议。股权转让合同应当明确：用于办理工商变更登记的股权转让协议与股权转让合同不一致的，以股权转让合同为准。/r/n第六十八/r/n条合同中可约定：转让方和目标公司在办理股权工商变更登记手续的同时，办理如下事项：/r/n（一）办理公司章程修改、董事会/r/n、监事会/r/n和董事长变更登记手续；/r/n（二）向/r/n受让方/r/n移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时刻、程序等；/r/n（三）向/r/n受让方/r/n移交全部账务账册、档案的时刻、程序等；/r/n（四）对公司原有职工保留与否、由公司解除劳动合同时违约责任、补偿金的承担等做出约定。/r/n第六十九/r/n条/r/n受让方/r/n与转让方均需保证：我方差不多按照公司章程及有关法律法规的规定就签订和履行股权转让合同，获得合法授权。/r/n转让方应当就其披露信息的全面性、真实性做出承诺，并承诺对信息披露不实的情况承担违约责任。/r/n重点注意转让方对目标公司所负债务未如实披露的处理，一般有必要要求转让方就其对该情况提供担保（一定数额的保证金或银行保函）。/r/n第七十条/r/n合同应当约定以股权/r/n转让/r/n方式/r/n转/r/n让/r/n房地产项目所产生/r/n的/r/n税、费/r/n双方/r/n如何承担。/r/n第七十/r/n一/r/n条合同应/r/n就各方当事人违反合同约定的具体情形设定违约责任，为一方当事人按照合同约定或法律规定行使合同解除权的情况如何处理做出安排，并为一方当事人非按合同约定和法律规定解除合同的行为设定违约责任。/r/n/r/n第七十二/r/n条/r/n涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，建议在股权转让合同中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项工作，待取得了相关主管部门的批准后方能生效。/r/n如/r/n受让方/r/n为外资，或涉及外资股权转让的，依法需经主管部门批准后，股权转让合同方可生效。/r/n第七十三/r/n条/r/n合同还应包括股权转让合同适用的法律和管辖、不可抗力、通知等条款，该等条款属于合同通用条款，那个地点不再赘述。/r/n第二部分股权转让合同的谈判/r/n第七十四/r/n条建议律师参与当事人谈判，协助当事人就合同文本中的有关法律问题与对方解释、沟通和协商，最大限度维护当事人的利益，并依照谈判情况适当修改、调整合同文本，直至当事人最终确认文本内容。/r/n谈判过程中，每一轮谈判结束时，建议由双方参与谈判人员对该次谈判已达成共识的条款或条件签字确认，幸免此后谈判过程中出现反复，而且有利于在下一轮谈判中推断对方改变了之前已商定的哪些内容，掌握谈判中的主动权。/r/n第三部分股权转让合同的签署/r/n第七十五/r/n条股权转让合同应由各方当事人依法签署，一般为法定代表人签字（或其授权的代表签字），并加盖公章。/r/n第四部分股权转让合同的政府审批/r/n第七十六/r/n条关于不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的/r/n转/r/n让/r/n，/r/n受让方/r/n非外资/r/n受让/r/n的，无须审批。/r/n关于涉及国有股权的，审批部门包括负责国有股权治理的部门及其地点授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。/r/n关于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督治理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。/r/n关于/r/n受让方/r/n为外资，或拟/r/n受让/r/n的股权为外资股权的，需要经商务主管等部门批准。/r/n第五节律师办理股权/r/n转让合同履行时期法律业务的操作指引/r/n第七十七/r/n条/r/n以股权转让方式进行/r/n房地产项目转让/r/n，关于先行支付股权转让款的/r/n受让方/r/n或者先行办理股权变更登记的转让方而言具有较大的风险，建议律师提供股权转让价款支付的法律服务，从而使转让方、/r/n受让方/r/n的利益均能得到一定的保障。/r/n律师在股权转让价款环节上的服务要紧体现在资金监管和价款验证两个环节。律师事务所从事股权转让资金监管的过程中应坚持专款专用的原则。/r/n第七十八/r/n条/r/n受让方/r/n支付股权转让价款后，律师应提示转让方和/r/n受让方/r/n共同申请办理股东名册变更登记。申请变更登记时，应当提供全体股东过半数同意的证明和其他股东放弃优先购买权的证明、股权转让协议、股东名册变更登记申请。股东名册变更登记完成后，公司应向/r/n受让方/r/n重新出具出资证明书。/r/n第七十九/r/n条董事、监事和高级治理人员的任免程序通常由公/r/n司章程予以规定，因此如股权转让涉及上述人员的任免，应当遵循公司章程的规定。/r/n但应注意的是，公司法定代表人的更换，应当到工商行政治理机关办理变更登记，董事、监事、总经理等发生变更，应当向原登记机关备案。/r/n股权变更之后，重新选任董事、监事、高级治理人等的时候，应注意《公司法》第147条的有关禁止性规定，以免出现任免无效之情形。/r/n第八十条公司股东发生变更，应当对公司章程进行相应的修/r/n改。办理股东变更登记时，应当提交修改后的公司章程或章程修正案。/r/n有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会，股东会会议作出修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。/r/n股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会，股东大会作出修改公司章程的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。/r/n第八十/r/n一/r/n条公司股东发生变更，应依照《公司法》、《公司登记治理条例》及公司章程的规定到工商行政治理机关办理变更登记，否则不能对抗第三人。/r/n第八十/r/n二/r/n条股东变更登记完成后，/r/n受让方/r/n成为公司/r/n新/r/n股东，依/r/n法行使股东权利，转让方应将公司经营治理所需要的物品和文件交付给/r/n受让方/r/n，所交付的物品和文件要紧有公司登记证照、印章、账簿凭证、资产权属证书、项目开发批准文件、重大合同、流淌资产等。/r/n第四章/r/n资产转让/r/n模式的操作指引/r/n第一节一般规定/r/n第八十三/r/n条/r/n律师就/r/n资产转让/r/n业务提供法律服务，要紧/r/n依据/r/n《土地治理法》、《物权法》、/r/n《/r/n都市房地产治理法/r/n》、/r/n《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》/r/n、/r/n《都市房地产开发经营治理条例》/r/n、/r/n《都市房地产转让治理规定》、/r/n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》/r/n、/r/n《最高人民法院关于审理涉及国有建设用地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》/r/n、/r/n《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》/r/n等。/r/n第八十四/r/n条本章的/r/n资产转让/r/n模式，分为建设用地使用权/r/n转让、在建工程转让两种。律师为上述两种/r/n资产转让/r/n模式提供法律服务能够/r/n参考/r/n本章的规定。/r/n第八十五/r/n条本章所涉及的名词解释：/r/n（一）/r/n“/r/n受让方/r/n”/r/n指拟/r/n受让/r/n目标项目的法人。/r/n（二）/r/n“/r/n转让方/r/n”/r/n指取得目标项目并拟将项目转让给/r/n受让方/r/n的法人。/r/n（三）/r/n“/r/n意向书/r/n”/r/n指/r/n受让方/r/n和转让方就转让目标项目事宜初步达成的/r/n转/r/n让/r/n意向书或/r/n框架协议。/r/n（四）/r/n“/r/n资产转让/r/n合同/r/n”/r/n指/r/n受让方/r/n和转让方就转让目标项目事宜达成的正式合同。/r/n第八十/r/n六/r/n条/r/n资产转让/r/n模式的差不多程序：/r/n1.了解目标公司和目标项目情况；/r/n2.达成初步/r/n转/r/n让/r/n意向，签订意向书，视情况由/r/n受让方/r/n向转让方支付一定数额的定金；/r/n3./r/n受让方/r/n对目标公司和目标项目进行尽职调查；/r/n4./r/n受让方/r/n依照调查情况决定是否接着/r/n受让/r/n，若决定接着/r/n受让/r/n，则设计、论证/r/n受让/r/n方案；/r/n5.起草/r/n资产转让/r/n合同，就合同内容进行协商、谈判；/r/n6.签署/r/n资产转让/r/n合同；/r/n7.履行/r/n资产转让/r/n合同。/r/n第二节律师办理/r/n资产转让/r/n意向时期法律业务的操作指引/r/n第八十/r/n七/r/n条/r/n受让方/r/n与转让方接洽，了解目标公司的设立时刻、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质、经营范围，公司除目标项目外是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，股权是否有权利负担等情况。/r/n此外，/r/n受让方/r/n还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目（实物或权利）有无瑕疵等。/r/n第八十八/r/n条依照了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示当事人，建议/r/n转/r/n让/r/n操作方案，依照目标公司和目标项目的/r/n具体/r/n情况设计、起草意向书。/r/n第八十九/r/n条意向书旨在为整个交易做出纲领性的打算和安排，为转让方配合/r/n受让方/r/n进行尽职调查提出要求，为/r/n受让方/r/n依照尽职调查结果决定是否接着进行/r/n受让/r/n设定条件，为/r/n受让方/r/n按照转让方要求支付定金提供合同依据。/r/n第九十条意向书所包含的要紧内容有：/r/n1./r/n转/r/n让/r/n标的/r/n2./r/n转/r/n让/r/n方式及主体/r/n3./r/n转/r/n让/r/n价款及价格确定方式/r/n4./r/n付款方式/r/n5./r/n进度安排条款（工作步骤、时刻表/r/n等/r/n事项）/r/n6./r/n陈述保证条款（主体资格、项目差不多情况等）/r/n7./r/n权利义务条款（/r/n如/r/n协同配合/r/n义务/r/n、提供必要资料信息/r/n的义务、各方负责事项的划分/r/n等）/r/n8./r/n排他协商条款（独家谈判权）/r/n9./r/n诚意金条款/r/n10./r/n意向书终止（解除）条款/r/n11./r/n违约责任/r/n条款/r/n12./r/n保密条款/r/n13./r/n争议解决条款/r/n14./r/n法律适用条款（/r/n适用于/r/n涉外/r/n的情形/r/n）/r/n15./r/n其他条款（费用承担条款、弹性条款等）/r/n16.生效条款/r/n第九十/r/n一/r/n条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：/r/n（一）/r/n受让/r/n时，/r/n受让方/r/n可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义/r/n去/r/n受让/r/n，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去/r/n受让/r/n目标/r/n项目/r/n。/r/n因此，建议意向书中为/r/n受让方/r/n今后可能以其指定的其他公司进行/r/n受让/r/n做好铺垫。/r/n（二）意向书是否设计诚意金/定金条款（以下均称/r/n“/r/n定金/r/n”/r/n）应视转让方的意愿而定。该条款要紧是为/r/n降低/r/n受让方/r/n恶意磋商或其他不诚信行为的风险/r/n，并担保下列事项：/r/n1.转让方积极配合/r/n受让方/r/n的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资料；/r/n2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；/r/n3./r/n受让方/r/n能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否接着/r/n受让/r/n的决定；/r/n4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；/r/n5.双方均对/r/n转/r/n让/r/n事宜以及其猎取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密，并在终止/r/n转/r/n让/r/n时返还从对方猎取的全部资料等。/r/n（三）/r/n受让方/r/n有权依照尽职调查情况，提出修改/r/n受让/r/n方案、调整交易价款、要求转让方处理不利事项/r/n等合理要求；亦可/r/n决定终止或接着交易。/r/n但为防止/r/n受让方/r/n滥用其权利，建议在意向书中设置接着/r/n受让/r/n或不再/r/n受让/r/n的条件。/r/n（四）尽职调查结果与转让方披露情况一致的，/r/n受让方/r/n应当接着/r/n受让/r/n，进入协议起草、谈判、签署时期；/r/n受让方/r/n拒绝接着/r/n受让/r/n的，定金不予返还。/r/n若调查结果与转让方披露的情况不一致的（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓/r/n“/r/n重大不一致/r/n”/r/n，应当依照双方意思在意向书中明确约定），/r/n受让方/r/n有权放弃/r/n受让/r/n，且转让方应双倍返还定金。/r/n第三节/r/n律师在尽职调查时期提供/r/n的/r/n法律服务/r/n第九十二/r/n条/r/n律师在/r/n资产转让/r/n模式下/r/n提供/r/n的/r/n尽职调查时期/r/n的/r/n法律服务/r/n，除本章规定的内容外，建议参照股权转让模式的操作指引。/r/n第九十/r/n三/r/n条为确保项目合法并满足/r/n受让方/r/n的开发需要，/r/n资产转让/r/n尽职调查的重点应放在项目的具体情况上，包括立项到/r/n转/r/n让/r/n时的所有情况。除土地状况、项目审批/建设手续、建设施工情况、权属状况等房地产项目一般调查内容外，不同类不项目有不同的调查重点。/r/n资产转让/r/n模式下的尽职调查详细内容见本指引附件二。/r/n第四节/r/n资产转让/r/n合同起草、谈判、签署时期法律业务的操作指引/r/n第一部分/r/n资产转让/r/n合同的起草/r/n第九十/r/n四/r/n条建设用地使用权转让合同的要紧条款有：/r/n1.双方当事人的差不多情况/r/n2.转让土地的坐落、证号、性质等差不多情况/r/n3.建设用地使用权的规划用途和规划条件/r/n4.土地转让价格、支付方式和期限/r/n5.土地交付、验收期限/r/n6.地上建筑物、其他附着物及处理方式/r/n7.转让双方当事人的权利和义务/r/n8.合同的担保/r/n9.违约责任/r/n10.争议的解决方式/r/n11.双方当事人约定的其他事项/r/n12.生效条款/r/n第九十/r/n五/r/n条草拟或审查建设用地转让合同注意事项及风险防范：/r/n（一）建设用地使用权转让时，建设用地使用权/r/n出/r/n让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。转让方与登记文件登记的主体应当一致。/r/n（二）建设用地使用权转让后，应及时办理与该建设用地使用权有关的立项、规划等批准文件的变更手续。/r/n（三）关注拟/r/n转/r/n让/r/n的建设用地使用权出让合同规定的土地用途、规划条件。建设用地使用权转让后，若/r/n受让方/r/n改变建设用地使用权出让合同规定的土地用途、规划条件的，应征得所在地市、县人民政府土地治理部门的同意，并按照审批权限经土地治理部门批准后，依照相关规定重新办理土地使用权出让合同，调整土地出让金，并办理登记手续。/r/n（四）作为转让方的律师应提示当事人，尽量要求/r/n受让方/r/n一次性支付转让款，其保证金尽量不留或少留，并尽量缩短保证期/r/n限/r/n。作为/r/n受让方/r/n的律师应提示当事人，按照时期向转让方分期付款，并留取一定款项作为合同履行的保证金，同时尽量延长保证期限。/r/n双方/r/n律师/r/n结/r/n合目标项目存在的风险、转让完成的周期、当事人利益最大化等因素，商定适当/r/n的/r/n支付/r/n方式。/r/n（五）作为/r/n受让方/r/n的律师应提示当事人，在转让款的支付方式上能够与转让方共同与第三方（银行、公证机构）签订资金监管协议，对转让款进行监管，待转让方按约定全部履行合同义务后，由资金监管方按照监管协议的约定向转让方付款，以确保资金的安全。/r/n（六）在草拟或审查土地转让合同时应注意对合同签订人主体资格、代理人代理权限的审查。/r/n（七）建设用地使用权转让未经土地治理部门办理转移登记，不得对抗第三人。为防止转让方/r/n“/r/n一地多卖/r/n”/r/n损害/r/n受让方/r/n利益的行为，在合同中应将办理转移登记的时刻尽量缩短。/r/n第九十/r/n六/r/n条在建工程转让合同的要紧条款有：/r/n1.双方当事人的差不多情况/r/n2.转让项目的概况及范围/r/n3.转让价款的构成和支付方式/r/n4.地上建筑物、附属物、设施的处理/r/n5.项目转让前债权、债务的处理/r/n6.转让项目的交接/r/n7.双方关于转让条件的保证和承诺/r/n8.履约保证金、保函的处理及返还/r/n9.办理项目权属变更登记的时刻、期限/r/n10.违约责任/r/n11.其他常规性条款/r/n12.生效条款/r/n第九十七/r/n条草拟或审核在建工程转让合同的注意事项及风险防范：/r/n（一）转让方应当是项目的所有人，其名称应当与行政机关登记文件上所载明的权利人一致。/r/n（二）/r/n受让方/r/n应为取得房地产开发经营资质、具有相应支付能力的企业（/r/n目标/r/n项目非用于开发经营的除外）。/r/n（三）核实并列明转让项目的详细状况，包括：建设用地使用权的坐落地点、面积、四至范围、产权证号、项目的批复文号、土地取得方式、规划用途和条件、开发期限、地上建筑物的情况等。/r/n（四）转让项目的土地使用权及地上建筑物是否存在抵押、查封、租赁等限制项目权利的事项。作为/r/n受让方/r/n的律师应当提示当事人，与转让方约定消除上述权利瑕疵的方式及期限。/r/n（五）核实转让项目是否具备转让条件：/r/n1.转让方是否交清出让金；/r/n2.属于房屋建筑工程的项目，转让方对转让项目已投入资金是否达到投资总额的25%，属于成片开发的项目是否达到工业用地或建设用地条件；/r/n3.转让方（非国有企业）是否通过其公司章程规定的权力机关的通过；转让方（国有企业）是否经国有资产治理部门批准，是否需经产权交易机构交易。/r/n（六）作为/r/n受让方/r/n律师应提示当事人，如/r/n受让/r/n项目存在逾期开发将有可能面临交纳土地闲置费、土地被政府收回的风险；建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等行政许可文件如超过有效期限需要重新办理审批。针对上述情况应约定由转让方负责补办政府部门重新认可的手续。/r/n（七）作为/r/n受让方/r/n律师应提示当事人，在项目/r/n受让/r/n后，如/r/n受让方/r/n需改变原建设用地使用权出让合同规定的土地用途及土地规划条件的，应由原批准部门按照权限的重新审批，并依照规定调整土地出让金。/r/n（八）在转让款的支付节点上，双方可将合同的签订、工程现场的移交、工程资料的移交和变更登记、审批文件的移交等作为支付转让款的参照依据。/r/n（九）双方应对在建或已竣工的工程进度、工程质量、工程造价、需要的整改费用进行验收评估后予以确定。/r/n（十）作为/r/n受让方/r/n律师应提示当事