【上海】欧陆风格上海院子建筑概念设计-JWDA（+100）

泰禾新江湾城规划建筑设计PLANNING&ARCHITECTUREDESIGN2016.1|任务书解读ASSIGNMENT项目区位PROJECTPOSITION本案地块位于上海市新江湾城民广场约10公里，距陆家嘴8.6公里，

距虹桥枢纽约20公里。基地SITE4KM共青公园PARK上海西站STATION陆家嘴LUJIAZUI虹桥枢纽HONGQIAOAIRPORT人民广场PEOPLESQUARE迪士尼乐园DISNEY场地分析SITE地块周有多块城市绿地侧分布为高层和多层住宅用地高东低的环境层次。本案基地商业&办公用地教育用地多层，高层混合住宅用地低层，多层混合住宅用地场地分析SITE上海音乐学院试验学

校安徒生童话乐园新江湾生态展示馆周边楼盘价格分析SITE中建大公馆总价约：760万元加州水域总价约：万元时代花园

总价约：万元如何应对严峻的价格挑战？HOWTHISCHALLENGE?保利香景园总价约：万元星汇老外街总价约万元：600九龙仓玺苑总价约：万元仁恒怡庭总价约：700万元东森花园总价约：万元世景花园总价约万元：373三湘七星府邸（独栋）总价约：万元保利维拉嘉园总价约：480万元民庆嘉园总价约：373万元世和苑总价约：万元盛世豪园总价约：万元尚浦领世总价约：万元本案基地单价30000~40000元/㎡（地块周边90年代住宅区）40000~50000元/㎡（地块周边中端楼盘）50000~60000/）元地块周边高端楼盘保利维拉嘉园总价约万元：480东方景园总价约：373万元新江湾花园总价约：458万元龙腾公寓总价约：345万元国和一村总价约万元：303开鲁一村总价约：万元开鲁二村总价约：万元60000~95000元/㎡（地块周边高端盘及独栋别墅）财大小区总价约：万元土地价格降低单位地价的最有效途径是挖掘地下空间价值

Exploringundergroundvalueisthemost

approach高地价社区设计的关键在于降低单位地价Reducingunitcostisthekeytohighland-pricecommunitydesign地下空间UNDERGROUND降低单位地价的最有效途径是挖掘地下空间价值

Exploringundergroundvalueisthemost

approach地下空间UNDERGROUND案例ExistingCase|设计思路DESIGNAPPROACH6000090平米住宅90平米以上住宅5000040000公租房300002000010000配套SITE6000090平米住宅90平米以上住宅5000040000公租房300002000010000配套SITE90平米住宅90平米以上住宅联排

独栋220平米160平米180平米大平层叠拼洋房200平米¥60000¥80000¥100000¥120000¥140000¥16000090平米住宅90平米以上住宅联排

独栋90平米1000万160平米220平米大平层180平米叠拼洋房200平米¥60000¥80000¥100000¥120000¥140000¥16000090平米住宅90平米以上住宅901000平米万¥60000¥80000¥100000¥120000¥140000¥16000090平米住宅私家停车库、专属电梯四个私家庭院90平米1300万+四间卧房近40平米豪华主卧¥60000家庭室、佣人房¥80000¥100000使用面积230平米别墅¥120000¥140000¥160000如何使90平米户型拥有1300万+的价值？HOWMAKEAUNIT¥13000000+|90别墅产品SQMVILLA|方案一地下客厅方案Option190别墅户型平面方案一90㎡FLOORPLANOP1地下二层平面建筑面积：67.42㎡下沉庭院意向图片㎡90别墅户型平面方案一90㎡FLOORPLANOP1厨房意向图片㎡地下一层平面建筑面积：68.54㎡餐厅区面积：20.15㎡餐厅意向图片90别墅户型平面方案一90㎡FLOORPLANOP1起居室意向图片地下一层平面建筑面积：68.54㎡客厅面积：19.00㎡庭院面积：19.20㎡南侧下沉庭院意向图片90别墅户型平面方案一90㎡FLOORPLANOP1一层平面建筑面积：42.00㎡地上面积：90.67㎡地下面积：135.96㎡实际总建筑面积：226.63㎡入户庭院意向图片90别墅户型平面方案一90㎡FLOORPLANOP1主卧室意向图片二层平面建筑面积：48.67㎡主卧区面积：34.69㎡露台意向图片90别墅户型方案一报批策略㎡二层卧室位置定义为起居室上空。2F89.97㎡（最终报批面积）㎡1F226.63㎡(实际建筑面积）两层地下室按一层储藏及车库空间定义68.54㎡B1F67.42㎡B2F方案一剖透视图|90别墅产品SQMVILLA|方案二地面客厅方案Option290别墅户型平面方案二90㎡FLOORPLANOP2地下二层平面建筑面积：64.14㎡庭院面积：3.4㎡下沉庭院意向图片90别墅户型平面方案二90㎡FLOORPLANOP2北侧下沉庭院意向图片㎡地下一层平面建筑面积：72.64㎡南侧庭院面积：6.30㎡北侧庭院面积：2.10㎡南侧下沉庭院意向图片90别墅户型平面方案二90㎡FLOORPLANOP2起居室意向图片㎡一层平面建筑面积：64.20㎡起居室面积：8.41㎡地上面积：107.72㎡庭院面积：4.00㎡地下面积：136.78㎡实际总建筑面积：244.50㎡庭院意向图片90别墅户型平面方案二90㎡FLOORPLANOP2餐厅意向图片一层平面建筑面积：64.20㎡餐厅区面积：17.55㎡90别墅户型平面方案二90㎡FLOORPLANOP2南侧露台意向图片㎡二层平面建筑面积：43.52㎡主卧区面积：31.05㎡主卧意向图片㎡90别墅户型方案二报批策略二层卧室位置定义为起居室上空。2F89.46㎡（最终报批面积）64.20㎡1F244.50㎡（实际建筑面积）两层地下室按一层储藏及车库空间定义72.64㎡B1F64.14㎡B2F方案二剖透视图|规划篇COMMUNITYPLANNING方案一总平面MASTERPLANDESIGN合院-90产品产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额叠加产品合院-90906605940052.0%15万/㎡89.10亿元叠加1802945292046.3%9万/㎡47.63亿元公租房产品会所1908.291908.291.6%会所产品总计114228.29136.73亿元方案一总平面MASTERPLANDESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额合院-90906605940052.0%15万/㎡89.10亿元叠加1802945292046.3%9万/㎡52.92亿元会所1908.291908.291.6%总计114228.29136.73亿元方案一方案二方案一–计容总面积5940052920方案二–计容总面积51840529207560方案二总平面MASTERPLANDESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额合院-90905765184045.38%15万/㎡77.76亿元叠加1802945292046.3%9万/㎡47.63亿元公寓908475606.62%7万/㎡5.30亿元会所1908.2911908.291.6%总计114228.29130.68亿元方案二方案三方案二–产品计容总面积合院-9051840叠加52920公寓7560方案三–产品计容总面积合院-9035640合院-1803420叠加50760公寓23760方案三总平面MASTERPLANDESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额公寓902642376020.8%7万/㎡16.63亿元合院-90903963564031.2%15万/㎡53.46亿元合院-1801801934202.99%15万/㎡5.13亿元叠加1802825076044.43%9万/㎡45.68亿元会所648.291648.290.56%总计114228.29120.91亿元方案三方案四方案三产品计容总面积合院-9035640合院-1803420叠加50760公寓23760方案四–计容总面积119701260叠加51840公寓48600方案四总平面MASTERPLANDESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额公寓905404860042.55%7万/㎡34.02亿元合院-90901331197010.48%15万/㎡17.96亿元合院-180180712601.1%15万/㎡1.89亿元叠加1802885184045.38%9万/㎡46.66亿元会所558.291558.290.49%总计114228.29100.52亿元方案比较-价值观差异SCHEME方案一方案二产品计容总面积总货值覆盖率合院-9059400叠加52920136.73亿元44%产品计容总面积总货值覆盖率合院-9051840叠加52920130.68亿元41%公寓7560方案三方案四产品计容总面积总货值覆盖率产品计容总面积总货值覆盖率合院-9035640合院-9011970合院-1803420叠加50760120.91亿元35%合院-1801260叠加51840100.52亿元25%公寓23760公寓48600方案三总平面MASTERPLANDESIGN计容总建筑面积：148497.86㎡

地下总建筑面积：126202.40㎡公寓建筑面积：23760㎡(264)

合院-90产品建筑面积：35640㎡（396户）

合院-180产品建筑面积：3420㎡（19户）

叠加产品建筑面积：50760㎡（282户）建筑密度：35%

地面停车位：5个

地下停车位：1587个方案三总平面MASTERPLANDESIGN产品净容积率合院-90产品0.6产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比单价销售金额合院-180产品叠拼产品公租房产品公寓产品0.61.73.01.6公寓902642376020.8%7万/㎡16.63亿元合院-90903963564031.2%15万/㎡53.46亿元合院-1801801934202.99%15万/㎡5.13亿元叠加1802825076044.43%9万/㎡45.68亿元会所648.291648.290.56%会所产品总计114228.29120.91亿元方案三交通分析基地入口ENTRANCE地下车库入口GARAGEENTRANCE入户车行流线CIRCULATION消防流线FIRETRUCKCIRCULATION方案三交通分析合院组团地库平面叠拼组团地库平面方案三人行分析行人入口ENTRANCE项目人行主流线MAINPEDESTRIAN别墅区主人行流线VILLAMAINPEDESTRIAN叠拼区流线STACKINGVILLAPEDESTRIAN公寓区流线APARTMENTPEDESTRIAN方案三景观概念CONCEPT景观碎片化不强调集中性的景观，旨在

将景观打碎使其元素渗透到各级

空间甚至建筑内部，使绿色从整

个组团中蔓生出来，如记忆海绵

般形成稳固的景观系统。方案三景观意向方案三景观概念CONCEPT景观都市主义景观都市主义就是将城市理

解成一个生态体系，强调景观是

所有自然过程和人文过程的载体，

并且把建筑看成是景观的延续，

景观成为一个连续的基底，而建

筑则从其上生长出来。方案三景观意向方案三示范区AREA示范区以售楼处为中心，含有区内所有产品类型，便于作为实楼样板展示。售楼处在后期作为社区大堂及会所使用。通过对规划的模数化控制，使得平米合院产品在数量上具有极大的弹性。如何考虑90平米以上产品的价格定位？HOWTHEPRICEOFPRODUCT?合院别墅90平米公寓叠拼39060平米23760平米50760平米¥60000¥80000¥100000¥120000¥140000¥160000¥160亿合院别墅90平米公寓叠拼¥150亿¥140亿¥130亿¥120亿¥亿¥100亿¥90亿¥80亿¥70亿39060平米23760平米50760平米单价¥6000¥50亿¥80000¥40亿¥100000¥30亿¥20亿¥120000¥10亿¥140000

¥0总货值¥160000¥160亿合院别墅90平米公寓叠拼¥150亿¥140亿¥130亿¥120亿¥亿¥100亿¥90亿¥80亿¥70亿71.6亿元单价¥60亿¥60000¥50亿¥63000¥63000¥63000¥80000¥40亿¥30亿¥100000总价567万总价567万总价1134万¥20亿¥120000¥10亿¥140000

¥0总货值¥160000¥160亿用地容积率1.125楼板价¥63000合院别墅90平米公寓叠拼¥150亿合院产品净容积率0.6理论楼板价¥118000¥140亿公寓产品净容积率1.6理论楼板价¥44300¥130亿叠拼产品净容积率1.7理论楼板价¥41600¥120亿¥亿113.6亿元¥100亿¥90亿¥80亿¥70亿71.6亿元单价¥60亿¥60000¥50亿¥80000¥40亿¥100000¥30亿¥100000¥100000¥100000¥20亿¥120000¥10亿¥0¥140000总价900万总价900万总价1800万总货值¥160000¥160亿用地容积率1.125楼板价¥63000合院别墅90平米公寓叠拼¥150亿合院产品净容积率0.6理论楼板价¥118000¥140亿公寓产品净容积率1.6理论楼板价¥44300¥130亿叠拼产品净容积率1.7理论楼板价¥41600¥120亿¥亿113.6亿元¥100亿¥90亿¥80亿¥70亿71.6亿元单价¥60亿¥60000¥50亿¥70000

¥80000¥40亿¥76000¥100000¥30亿¥20亿¥120000¥10亿¥140000

¥0总货值¥150000¥160000总价1350万总价630万总价1368万¥160亿合院别墅90平米公寓叠拼¥150亿¥140亿¥130亿¥120亿¥亿¥100亿¥90亿¥80亿¥70亿120.9亿元113.6亿元如何使高效率的叠拼产品卖出¥90000+的单价？HOWASSIGN¥90000+/SQMVILLA71.7亿元单价¥60亿¥60000¥50亿¥70000

¥80000¥40亿¥90000¥100000¥30亿¥20亿¥120000¥10亿¥140000

¥0总货值¥150000¥160000总价1350万总价630万总价1620万|叠拼产品VILLA销售面积：178.2㎡

使用面积：199.0㎡地下附赠面积：144.9㎡

庭院附赠面积：42.4㎡总体使用面积：343.9起居室地上：两套房+两房

销售面积：178.2㎡㎡

使用面积：199.0㎡㎡下叠–二层平面LOWERUNIT–2NDFLOOR销售面积：178.2㎡

使用面积：199.0㎡地下附赠面积：144.9㎡

庭院附赠面积：42.4㎡总体使用面积：343.9报批图纸此处为上空空间

卧室地上：两套房+两房销售面积：178.2㎡使用面积：199.0㎡㎡销售面积：178.2㎡

使用面积：199.0㎡地下附赠面积：144.9㎡

庭院附赠面积：42.4㎡总体使用面积：343.9地下附赠面积：144.9㎡㎡

庭院附赠面积：42.4㎡㎡下叠–地下一层平面LOWERUNIT–B1STFLOOR销售面积：178.2㎡

使用面积：199.0㎡地下附赠面积：144.9㎡

庭院附赠面积：42.4㎡总体使用面积：343.9地下附赠面积：144.9㎡

庭院附赠面积：42.4㎡下沉庭院销售面积：190.8㎡

使用面积：210.7㎡地下附赠面积：77.3㎡

庭院附赠面积：21.1㎡总体使用面积：288地上：两套房+两房销售面积：190.8㎡㎡

使用面积：210.7㎡㎡销售面积：190.8㎡

使用面积：210.7㎡地下附赠面积：77.3㎡

庭院附赠面积：21.1㎡总体使用面积：288报批图纸此处为上空空间地上：两套房+两房销售面积：190.8㎡㎡

使用面积：210.7㎡销售面积：190.8㎡

使用面积：210.7㎡地下附赠面积：77.3㎡

庭院附赠面积：21.1㎡总体使用面积：288地下附赠面积：77.3㎡㎡

庭院附赠面积：21.1㎡㎡家庭室中叠–地下一层平面MIDDLEUNIT–B1STFLOOR销售面积：190.8㎡

使用面积：210.7㎡地下附赠面积：77.3㎡

庭院附赠面积：21.1㎡总体使用面积：288地下附赠面积：77.3㎡㎡庭院附赠面积：21.1㎡㎡下沉庭院上叠–五层平面UPUNIT–5THFLOOR销售面积：168.8㎡

使用面积：228.3㎡

露台附赠面积：33.0㎡地下附赠面积：21.4㎡总体使用面积：249.7地上：一套房+四房销售面积：168.8㎡使用面积：228.3㎡㎡露台附赠面积：33.0㎡起居室销售面积：168.8㎡

使用面积：228.3㎡

露台附赠面积：33.0㎡地下附赠面积：21.4㎡总体使用面积：249.7报批图纸此处为上空空间地上：一套房+四房销售面积：168.8㎡㎡

使用面积：228.3㎡㎡

露台附赠面积：33.0㎡㎡露台花园上叠–七层平面UPUNIT–7THFLOOR销售面积：168.8㎡

使用面积：228.3㎡

露台附赠面积：33.0㎡地下附赠面积：21.4㎡总体使用面积：249.7储藏（地下二层）：21.4㎡㎡此处为赠送阁楼地上：一套房+四房销售面积：168.8㎡㎡

使用面积：228.3㎡㎡

露台附赠面积：33.0㎡㎡阁楼叠墅-剖面VILLA-SECTION|平层产品VILLA中叠平层–三层平面MIDDLEUNIT–4THFLOOR销售面积：206.6㎡

使用面积：214.6㎡地下附赠面积：77.3㎡

庭院附赠面积：21.1㎡总体使用面积：291.9地上：三套房+一房

销售面积：206.6㎡㎡

使用面积：214.6㎡㎡中叠平层–四层平面MIDDLEUNIT–4THFLOOR销售面积：206.6㎡

使用面积：214.6㎡地下附