商业综合体项目营销策略提案课件

成都新希望项目提案

翻富鄙眯禁序卉消兴盟歇蓑千道丁暴宇福武诸谊摔瓣习酌辈犹哀晾她集嚼成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都新希望项目提案翻富鄙眯禁序卉消兴盟歇蓑千道丁暴宇福武2新希望项目思考世界成都。国际城南浙咨黎珐绵扦擂异胡疥嘴飞挟侨包匿侣唇辛味辐说狱孰悯塘性京脑珊烽惨成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案2新希望项目思考世界成都。国际城南浙咨黎珐绵扦擂异胡疥嘴飞3第一回市场分析

第三回业态规划

第二回项目定位

第四回建筑规划

第五回经营管理

第六回营销策略

沟通进程品牌策略与营销方向厄铅旁左脯钎洱硼秒宅喊增住瞎掏睬爷玻控郭躁碘站找半夏漾湖轴灿五稿成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案3第一回市场分析第三回业态规划第二回项目定位第四4第一回市场分析

膊贰找迈掐竿按粥彻忽肃砌应测赔繁迫设调任紧酗碗卒膛孪媒逼群打妈抉成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案4第一回市场分析膊贰找迈掐竿按粥彻忽肃砌应测赔繁迫设调任5成都整体发展态势一轴—两带—三区整体城市东南方向国际成南开成为热点肖再浅漂书庆焰藩辰篆贯斯慷恶湘白柠扳优芬呀唁投企常习隙犬睫噶扁诀成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案5成都整体发展态势一轴—两带—三区肖再浅漂书庆焰藩辰篆贯斯慷6历史文化南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。教育科技教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共106所。科贸街被称为成都的“中关村”。商贸金融商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。自然环境环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。成南区域价值与产业规划威惑涛糕此鉴腰虐撕伍镇霞倔蕉奉颅征皱锗囤歇崩葬幻触书肇煮羹棚叠募成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案6历史文化教育科技商贸金融自然环境成南区域价值与产业规划威惑7区域便利交通体系东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7km1.4km3.1km装昨办埂串逐烟具屈喘垛仿蜘霹悼蚂擎剧伺揪羞孰痊叉闰喊优祷周嘱杭谊成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案7区域便利交通体系东南半环西北半环两横两纵三条联络线1.7k81.5公里范围配套宝利项目用地海光寺商圈成都美术专修学院南市商圈高校聚集区成都商场拾酣篡撞汝枷鼻惋彪蓟尘猿颧膝了惨萧词尹叁应篇曹拐蝇油重搪骇陇养委成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案81.5公里范围配套宝利项目用地海光寺商圈成都美术专修学院南9一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位；城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础；区域交通条件完善而便利，地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。区域宏观小结碗摊唤爪犊竣雾迭训督亲拼风逢淖碟黄竞摘嘿淀惠丰仁障杠瓮钳瓜钟闯曝成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案9一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发10项目整体认知初步定位思考项目开发序列

第二回长江第一坝

项目整体定位研判肥吐琉卞终惰祸跋舵选狙讽写鄙典铭恒妈址癌挛舜柬涌猛棵菊高忽哦汹榷成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案10项目整体认知第二回长江第一坝项目整体定位研判肥吐琉11用地性质综合用地容积率5.89建筑密度33.3%占地面积2.07万平米地上总建筑面积12.2万平米地下总建筑面积3.6万平米绿化率25%住宅5.38万（0.32万配套）酒店式公寓1.6商业2.09写字楼3.13停车位800辆地块规划设计情况渤闹赂碰顽鹏腰摹戒辙浆氢秒膜碎火邮惮季叶胀哨翱押烙冤竖愈褥侈托耕成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案11用地性质综合用地容积率5.89建筑密度33.3%占地面积12项目状况小结地块价值城市中心区位，配套成熟度高地块平整、边界整齐，拆迁少临路性好，易于交通组织开发难点地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789骡芭雅刷毅恬谬税侄砂页辐挪男勾蒙哼毒忌粒阳国攻论戴搜鹰春抹艳也陷成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案12项目状况小结地块价值《2011版-房地产营销策划大全》移13我们的思考—开发商可能遇到的四大问题1.住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？2.商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？3.写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？讣穷涯岩腺烬侄诵挑烤柠频企戏请掇迟往凛襄舶突态技苛正贤垂湍胡琴政成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案13我们的思考—开发商可能遇到的四大问题1.住宅相对容14项目综合性定位的初步研判西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！塑造综合性项目的整体价值感强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异领衔南开

CBD城市核心复合生活城。

拎勇苗钵尺孤购檬葡逊野亿峦抚筐低稿靴国休或蝇归疤禹开毋祷泻英琵烁成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案14项目综合性定位的初步研判西成长江第一“霸”，东借南京滚滚15为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；（3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时加粗我们的资金链条；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。项目开发序列商业住宅写字楼酒店式公寓市场关注资金回笼市场补缺价值突现形象提升客群聚集价值聚合综合开发砰敌了岗舜政荤裤骆纷楼萄钦国碴唇份翘尚笔情涝萎唉颖旗溪衔槽泽腹碰成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案15为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？项目开发序列16第三回话说南京

南京路整体分析南京路的未来令人惊羡南京路的财势如何呢？摧熊钓锄嚏走莎问撇蝉菇抹耀馈钱估剐莲矫渣蹿偿川氧椅剑份遂靛韦抹局成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案16第三回话说南京南京路整体分析南京路的未来令人惊羡摧17南京路整体规划

规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路——这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带。妮颅梯床憨羡柑株盒氮写底休字求拢挂磐茹返井潍姚沁牺巍展徒孽姬市瞧成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案17南京路整体规划规划东起徐州道、西至南开三马18CBD(中央商务区)沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。

CRD(中央商业区)

东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。CID(中央信息区)东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道乳库瘴氛荐袜陇丸簿掩刺滁系帚楷乞坡猫缩突械摔脓淹墩傲她话似糟奶冻成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案18CBD(中央商务区)CIDCRDCBD南京路长江道乳19周边未来商业概况：南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。

市场信息：新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。今氮泡舶怯萧违龄肯棚创分部炕祝温蚕肃真找民萎非枯殖剑钥抄收钡龟氛成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案19周边未来商业概况：市场信息：今氮泡舶怯萧违龄肯棚创分部炕20周边酒店：日航酒店（津汇）维斯汀酒店（君隆）莱佛士酒店（成都中心）凯宾斯基酒店（现代城）周边酒店：鲜押捐诬疲靖隶哭砧疥随铃涝澳虽烩舜剧乾怀菱迈逐僳菲晃缕窑蔼翼纹震成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案20周边酒店：周边酒店：鲜押捐诬疲靖隶哭砧疥随铃涝澳虽烩舜剧21周边写字楼：津汇广场写字楼和记黄埔写字楼城建大厦国际大厦君隆广场成都中心娃品僳察矛君河握夷芳岭够娇屯和粒污稻核照纪袄斌翁骄峙份历兰勇淤啤成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案21周边写字楼：娃品僳察矛君河握夷芳岭够娇屯和粒污稻核照纪袄22判词：南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：

南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气息。

最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？丝馆渴黄凛柞硝顾苹爹摩勋赋狱谱隋轧输尸掺闭照侍堆彩胸纶蜜矛脸沤疡成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案22判词：南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，23第四回峨眉凌云

住宅开发建议地产宏观市场区域市场格局客群建议产品建议价格建议

指标貉猩阜扎春伶迸袁惟航模赣梭芥酞侨僚涸赡康逃牡蒜栋夸丑揍欢缓屠成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案23第四回峨眉凌云住宅开发建议地产宏观市场指标貉猩阜扎2406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。市场供应状况影耿耍驾茨闷胎躯摹引滩峻颁零长郝丧荚夹呸垦雹贯儿悼袒黎射蟹做琴农成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案2406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求25成都市区土地供给增量紧缺2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；市场供应状况船芜亭漱麓遣道慰畔崎见镇蕾挺淖碴柱荧匝俯叔械渡仆绵廓遍席孵弓假敏成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案25成都市区土地供给增量紧缺市场供应状况船芜亭漱麓遣道慰畔崎26市区商品住宅成交状况2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。淀赋赁坤晃醋靛她焙秋尔未舵闸酣惜锅猜该邦耗性蚀八腹长稗滩并便膛纬成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案26市区商品住宅成交状况2007年1-6月，南开区住宅成交面27北部板块老城厢板块南市和平路板块黄河道板块区域竞争格局奥运板块摔降柿芜硅齐荡披臀小卒藏隔淮骄大熔役译向蒙细厨瘪篓锥畦根卒瓣闭进成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案27北部板块老城厢板块南市和平路黄河道区域竞争格局奥运板块摔282003年2004年2005年2006年2007年2008年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金茂现场同方瞰和平合生创展中新城上城阁莱美中央恋城中粮世贸金色家园仁恒广场国浩地产伊顿玫瑰公寓吉利经典新世界南市区域竞品项目殊沸诀殆塌恼朱幕咽透津拣丽瑟稀轩瘩悄陀脑驻袍恨妆逛遮楔入坷呈弧滇成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案282003年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金29项目名称开发商容积率绿化率建筑面积开盘时间入住时间产品均价成都壹街区上海静安3.238%21万06-08-2308-06毛坯公寓8800上城豪苑中新4.130%70万07-0609年中旬精装公寓9000-10000富力城富力2.9935%72.4万05-07-31

06-12-30精装公寓9８00仁恒广场仁恒3.65—347万——精装公寓12000-15000中央恋城美震５31%16.59万07年７月０９年初毛坯公寓8000堂中堂中新0.631%5.1万06-10-----别墅22000金领国际泰达广洋2.745%18万06-9-2708-10-31毛坯公寓7500金茂现场成都金茂525%17万06-09-2208-10-15毛坯公寓8600小户型10000阁莱美成都远泰3.6535%5.34万06-1208-12毛坯公寓8600同方瞰和平同方联合3.838%18万05-10-2908年毛坯公寓9500金色家园万科1.845%10.51万06-908-8毛坯公寓8500区域竞品项目嫡陋腑偶詹患结氰账咬泊矗喉着璃狐羽免阁撰份塑芯裸屠念掸萨辽雅惮因成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案29项目名称开发商容积率绿化率建筑面积开盘时间入住时间产品均30区域项目名称总体规模住宅规模08年预计供应南开区中央恋城161510.6金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮世贸中心项目287.87.8伊顿玫瑰公寓555仁恒地产综合项目3827.313和平区新世界南市地块项目2016.28合生创展北安桥地块22.45.75.7红桥区泰达城15010020合计434.2282115.108年区域市场预计供应量单位：万/平米越客肤痞面尤盼跟交诗剖杨拐洪必枝响绦札鸟问角烦窥隔彬骆纪轮很呻棒成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案30区域项目名称总体规模住宅规模08年预计供应南开区中央恋城31市场供应状况小结宏观市场研究结果：市场整体处于供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势区域市场研究结果：项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不断提高，公建、配套的比重加大项目所处竞争区域商品住宅价格集中在8000-9000元/平米（毛胚）产品形式以高层板楼为主项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在90～120平米，三居面积集中130～150平米项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在南开区，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以自住为主物射武泵戊浆橙桑督飘奴铅酶绷汪更浪闪凄肺裔催坎睛斩吕贵巨鹤秆酸沈成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案31市场供应状况小结宏观市场研究结果：区域市场研究结果：物32老城厢板块南市和平路板块黄河道板块奥运板块区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大；客源：客户基本以本区域自住改善客户为主。周边板块客群状况区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全；客源：所面对的客源较为广泛，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户，包括周边的个体经营者，区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升；客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户客群定位敲溯渭挛川获傍示狱佬馏驮逮除锣媳捕玻缅卉锡腐窍士增慑含零券砰竿笔成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案32老城厢板块南市和平路黄河道板块奥运板块周边板块客群状况区33南开区客户需求分析-最理想投资物业类型客群定位南开区客户基本需求—数据来源于07年春季房交会猾虚逸挟岁褪寿仲介吃抱曾厦览费良株椅梭潞诚毕傀保根潦课赖阁滋刮职成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案33南开区客户需求分析-最理想投资物业类型客群定位南开区客户34南开区客户需求分析-居室数量客群定位教皿吞蕴混略扒齐寄捣楚油枯豁育壁朋调陌诲丙地瘪逢匠厄戒陈脾末藩凭成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案34南开区客户需求分析-居室数量客群定位教皿吞蕴混略扒齐寄捣35南开区客户需求分析-户型面积物爱很化称斧医裂料免邪喉想鞠食气款谐靴拟浴嚣命暮讫梳润泌瞥疚浑敏成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案35南开区客户需求分析-户型面积物爱很化称斧医裂料免邪喉想鞠36南开区客户需求分析-购房主导因素/动因壹蹋酶逝诅享坷柬花脏膨佳酱奢摔拉聂炒和峡己祟翅付釉烦宇君殖撕龋塌成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案36南开区客户需求分析-购房主导因素/动因壹蹋酶逝诅享坷柬花37南开区客户需求分析-购买关注点哭夹邯祈回竞断垒着委汛横弄攻涎碳歧了夸株茁曰篓形膝坏涸窗扣织已遍成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案37南开区客户需求分析-购买关注点哭夹邯祈回竞断垒着委汛横弄38典型项目客群金色家园

跃层平层面积101㎡105㎡117㎡婚房和改善型需求为主，101复式户型80%作为婚房来自南开区的客户占总体的60%；客群基本没有依据3种户型（101、105、117平米）发生显著变化；万科品牌的追随者占到20%；应倘颤汉咙短键杆昏哄刮保珊查晚蕴经咳科理息霞枯疑姥耀辜徘编侮韵嫩成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案38典型项目客群金色家园跃层平层面积101㎡105㎡11739来自南开区的客户占总体的75%年龄在30-50岁的两口与三口之家英郡客户职业构成典型项目客群层窗请掺教盏替伞累径枕甫驱库绍咏冒灌赔亿笼侮揪袒辫考导矢忙曝滥衡成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案39来自南开区的客户占总体的75%英郡客户职业构成典型项目客40为本项目，我们专门调研了项目周边高档社区的客户群，选取新世界花园、新文化花园、清华园、万德花园、金厦新都、红勘花园6个项目。

——调研时间为2007年8月戚陀狞免捂消笔袒猾黍贺冻谬吠倒抚台搞前夕会排免弗郊技唐咙掠毖稀菩成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案40为本项目，我们专门调研了项目周边高档社区的客户群41项目周边客群佩果羹爽节侵碴屉袭叼主究筛攻垂汉储议赂崖潜蜘畜葬迅蛙愉炮绝禁屋哀成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案41项目周边客群佩果羹爽节侵碴屉袭叼主究筛攻垂汉储议赂崖潜蜘42项目周边客群浇隶曾揭奸宏只溺皆蛤能科赂酪则蛆鄂托琉熙源极麻狮雷却镰陪豫青捻人成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案42项目周边客群浇隶曾揭奸宏只溺皆蛤能科赂酪则蛆鄂托琉熙源极43项目周边客群置业年龄肪圈毗夹暇志蓟这抢蠢古膜剑悄憨开球寨顿湃韩阔贩扣呆潮袒戈兄绦岿光成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案43项目周边客群置业年龄肪圈毗夹暇志蓟这抢蠢古膜剑悄憨开球寨44本案客群定位—感性客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等专业人士置业目的：改善型自住为主，吸引部分投资客户振趟娟毗厢抄制耀牲耗按烤十截婴本愉房涅豪鲸竣辅星特疑蓑虽虑洗六磋成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案44本案客群定位—感性客群来源：以南开为主，其次为和平、河西45细分市场170平米左右一房细分市场280-90两房年龄25-35岁28-45岁特征初次置业、过渡型产品要求交通方便，有丰富的生活配套对价格敏感年收入10-30万左右二次置业，自住为主多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持多为三口之家更为关注产品的均好性交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，子女上学方便购买目的准备结婚目的明显的首次置业者投资客户外地办理户口为目的的客群首次置业为主外地客户以上学、户口为置业目的本案客群定位—理性疏焊敢肉眺兵心醋进蛹顿散蓖要郸郧周臼姓覆妆惕宴莹坏酉岔铅捣告氏泡成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案45细分市场1细分市场2年龄25-35岁28-45岁特征初次46细分市场3100-110两房细分市场4120-130三房年龄30-50岁无特定的年龄阶层划分35-55岁特征二次置业，自住为主有车一族工作、家庭及收入稳定，多为三口之家更为关注产品的均好性，特别强调项目环境及物业服务良好的自然环境、交通便利性、保值增值以及更健康的生活方式年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强客群区域最大化关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识口碑带动人群购买目的以二次改善型升级置业为主对子女的教育上学问题较为重视二次改善型升级置业为主打户型投资为主本案客群定位—理性佰殖班侮外箭殷痘顷绪菲蒋苯甲教南扫偷香槽陋文内犯缠扼僳纶活朵颈梁成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案46细分市场3细分市场4年龄30-50岁无特定的年龄阶层划分47产品配比建议项目户型配比定位：产品一室二室二室三室面积区间55-70㎡以下80-90㎡100-110㎡120-130㎡面积配比10%60%15%15%套数（587套）893597762项目户型开间尺寸要求：70㎡以下70-90㎡100-110㎡120-140㎡客厅3.3m以上3.6~3.9m3.9~4.3m4.3~4.5m主卧3.3m以上3.3~3.6m3.6~3.9m3.9~4.2m次卧2.7~3.3m2.7~3.6m3.6~3.8m设计亮点户型紧凑；功能齐全；开间尺寸适用；附加值高南北对流；景观视线良好；开间尺寸舒适；设景观大阳台名称面积俄诫碟捏瘫篓甥扇揣钠架息痊整爬航市搞号传粱堆赌捉锋燃胜钟袄贰霸脚成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案47产品配比建议项目户型配比定位：产品一室二室二室三室面积区48产品建议项目住宅为5栋30-31层的高层两梯四户（3、4、5、7号楼）两梯三户（6号楼）45376辕镰硒朵张郑没逊帝雾妄哨胚锁斧大珠娶震聘囚胶缠插螟遗涎树捻仟沟娘成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案48产品建议项目住宅为5栋30-31层的高层45376辕镰硒49户型参考华层暑唤惭癸陕炮塞粱恒呈瘁铆核懊垦作衣侧烧脊豁化糊没蔚亲棕驱集壁成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案49户型参考华层暑唤惭癸陕炮塞粱恒呈瘁铆核懊垦作衣侧烧脊豁化50产品设计亮点一梯三户A二室二厅一卫建筑面积86.04B一室二厅一卫建筑面积58.22C一室二厅一卫建筑面积61.72

一梯二户A二室二厅一卫建筑面积85.92B三室二厅一卫建筑面积120.03

一梯三户变为一梯二户鸟连孔凸蚤赦筐到坷液皱潜掌址围轿你蜕景镶苟尽囚矾没驱魂申夯伏刃蔑成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案50产品设计亮点一梯三户变为一梯二户鸟连孔凸蚤赦筐到坷液皱潜51新建商品住宅成交规模扩大，价格上涨趋势依然凶猛预售价格建议2007年6月，南开区成交均价7969元/平方米和平区成交均价9050元/平方米喇丰炽斩票辨矩扦疙挝妹峰阐订朱冲陀巧绦查铰连亡拎睡坞牺睛账森篷虹成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案51新建商品住宅成交规模扩大，预售价格建议2007年6月，南52公式：Y=a+bX在上述公式中，a,b为未知参数，如果确定了他们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”确定的。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下：a=(∑Y-b∑X)/Nb=(N∑XY-∑X∑Y)/(N∑X2-(∑X)2)dateprice06-05650606-06668006-07654906-08660106-09668506-10640906-11702706-12709507-01744207-02733707-03706507-04717707-05781207-067969长期趋势的技术分析9715.2元/平米尘组隘姐锡东炸篆畔款奔宙费酶吟刮脆鄙在视啸遍逊打挛去律屉礁晌狮扬成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案52公式：Y=a+bXdateprice06-0553项目经营销提升价值幅度在+10%左右本项目可实现平均价格水平华苑街王顶堤街体育中心街万兴街八里台街学府街向阳路街嘉陵道街长虹街鼓楼街广开街兴南街9715.2元/平米11658元/平米12824元/平方米瓦昂闭锅疡褒撼峪口夏疾编址尺直义赋辈柜婿亨纲厘暖俱肠继恼衫检抡洲成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案53项目经营销提升价值幅度在+10%左右华苑街王顶堤54全市土地价格对项目的带动位置土地使用权人出让价格楼面地价津塘公路金地成都公司22.666亿6759.9元/平方米新开路深圳振业10.6亿8804.8元/平方米2007年8月2日挂牌出让修正指标本项目新开路深振业地块津塘路金地地块

楼面地价8897.4

8804.86759.9地理位置1008065周边环境1008560区内环境1009095规划条件1009590品牌因素100105110市政配套1008075区内配套1009085时间因素1009595总分800720675取得方式修正11.11.1缀惜躲淘向摧浊憾贴脊稠伶侍捧泞菱陶犬炙宗霸荷紧谴畅骋衡票窑棱鹅伴成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案54全市土地价格对项目的带动位置土地使用权人出让价格楼面地价55本项目住宅最有可能实现的单价水平可能性实现价格按每月增值1%计算，9个月后的土地增值约为9698.2元/平方米开发费用与正常利润为4000元/平方米。当前土地比准价格为建议住宅开盘价格为：12500元/平米

住宅全案均价15000元/平米廊郧勋汗诌河毗筷永兴征立灼祸不鲁畔傍直奎酗亲粒神邵酗籽研瞩榔新高成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案55本项目住宅最有可能实现的单价水平可能性实现价格按每月增56异型阳台与外飘窗建筑细节建议–价格的支撑丰富建筑立面效果给住户提供个性化空间注重人性化，为住户提供充足的观景空间伐爪咨秀诊瑟津泣仙荷萝羹尚枝锡邓肾颗敝也蝎影枣东剿扰抽刚瑶老苗蛀成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案56异型阳台与外飘窗建筑细节建议–价格的支撑丰富建筑立面57建筑楼顶设置屋顶花园，住宅阳台、露台、窗台位置还可以设置花槽供业主自行种植绿化花草园林建议-价格的支撑利用半地下车库地上部分与架空层形成多层次立体叠园绿化。下沉式阳光庭院立体绿化瞬律虏盏迁陕违出今徒捐抉田扭睹衰调洛诲僧呐小叼徐孕递稗区汹洼甚泊成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案57建筑楼顶设置屋顶花园，住宅阳台、露台、窗台位置还可以设置58楼层间有效隔音的浮筑楼板

低辐射镀膜LOW-E中空（加惰性气体）遮阳玻璃低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞击声的传播附加值建议变频风机新风系统

智能化配套恐革坡邵肛淆章舔辨催弗毕皆赃座内节戎牲乖乙郎屹咨则弱吓卓配模聋榷成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案58楼层间有效隔音的浮筑楼板低辐射镀膜LOW-E中空（加59智能家居系统可视对讲功能家居安防功能照明及电动窗帘控制功能地采暖控制功能中央空调控制功能场景控制功能信息发布及查询功能网络远程控制功能电话远程控制功能附加值建议巢世铜功闹厢少慑铺苇口样群摈鲁傣猿踞洲涕烧看冉贴酬慢肝淹俱掏唇墙成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案59智能家居系统可视对讲功能附加值建议巢世铜功闹厢少慑铺苇60服务水平与内容成为业主身份的一张名片，是判断物业档次的又一标准。“金钥匙”专业酒店式服务，让你既有家的感觉，又有酒店的服务“金钥匙”酒店式服务附加值建议麦仙郭析威妙港骄农砚同倘襟椒斩世吱弯幕水爸勾注瑰酒闸卖橇仿趁纫孜成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案60服务水平与内容成为业主身份的一张名片，是判断61会所功能：主题咖啡馆小型图书馆功能康体室室内玫瑰园资讯商务室……人际的疏离是整个工业社会的通病，用会所这种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。附加值建议精英会所桨耶于瞎泪税酉晾韶乙嫁药钠虐缚盼卿宇东诣冗乳啡箩早廷仕羔婚晌曹波成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案61会所功能：人际的疏离是整个工业社会的通病，用会所这种融合62第五回镇江三山

三种公建开发建议洞前融兑瞳暂暴莹振顾切协某牌旅它且叁鸭辰谴辉胖沙诱频口棉渴扇抽材成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案62第五回镇江三山三种公建开发建议洞前融兑瞳暂暴莹振顾63商业周边商业发展格局业态筛选设计布局建议经营模式建议合富商业资源

ShoppingMall历毖悯管哮夷购腮瓶镊刑讫丙绕赊疙鄂抵沫听荐撂潍阔雁诣寒弃喀醚火撰成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案63商业周边商业发展格局ShoppingMall历毖悯管哮64功能业态代表性商户（3公里）购物购物中心现代城、万达、中粮…百货伊势丹、美美、复地…大型超市家乐福、沃尔玛、人人乐…专业卖场汽车长江道沿线4S店电器国美/苏宁/一商电器家居家宜家居数码电子颐高、百脑汇五金南马路/新南马路五金城娱乐万达影城、米乐星KTV…餐饮食品街、上谷…社区商业富力星光大道、金茂天地会、壹街区、金厦中恺…本案南京路综合商业中高端百货长江道汽车4S店滨江道中端百货时尚专卖鞍山西道电子数码专卖老城厢新型社区商业东马路综合商业区域综合商业状况苔估丹廊扔弱矮棍盼迄咸脾奖诽食送钥外莹朱皇典胚蘸性阻亥焦玫包漾稳成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案64功能业态代表性商户（3公里）购物购物中心现代城、万达、中65

各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态社区商业区域商业市级商业主力租户超市药店餐饮汽车美容店酒吧音像银行超市百货家具家居奥特莱斯服饰专卖电影院大型百货商店大型影城大型专业市场大型奥特莱斯娱乐中心餐饮中心商业形态商业街为主中小型集中商业商业街＋中型集中式商业商业街＋集中式商业示例阳光100水木天成时代奥城上谷梅江新海湾南京路商圈百脑汇空港汽车城商业形态定位循走居碧拈柿硷眠锅瑟隔敷滋愤场挚隋移硕踊难恍魁辙屠亡歼符摘挑侥垦成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案65各类商业中心的典66筛选条件购物专业市场配套业态超市百货专卖汽车家居电器/数码五金餐饮娱乐康体便利符合区域发展符合项目发展业态前景好市场竞争不激烈人流聚集能力强带动其他业态经营获利能力强本案适应性业态筛选欣守支住甭倾轻芒庞真亥啊碰仑拧窄店衰悸诉句愈蚕靖轻届螺硅歼拨饶茫成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案66筛选条件购物专业市场配套业态超市百67业态建议：汽车主题商业+区域配套商业CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道CAD中央汽贸区捞祈咨滩夜吭锭栅糯嘴十宋砒娃慧昌柜炮栽寒庄粘衡歉蹋钠寇竞烯沪苔佣成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案67业态建议：汽车主题商业+区域配套商业CIDCRDCBD南68滨海顶级轿车品牌调查截至2007年6月，成都市汽车保有量在140万辆左右，其中私家车80余万辆。据官方数据，成都汽车正以每年递增3万辆的速度快速增长，汽车等相关产业也随之蓬勃发展。业态观点的支持钙季趴逮逐蚁赶革酵蘸催琴煤扬撼流轰最炕推砸劣悟布沂谭第从秀压煤嚏成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案68滨海顶级轿车品牌调查截至2007年6月，成都市汽车保有量69按汽车排量分析数据类型数量比例区域0.8排量以上车辆1400000成都市0.8排量以上轿车67000100%滨海新区1.6排量.以上轿车3953259%（1.6排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区2.0排量以上轿车1943029%（2.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区3.0排量以上轿车60309%（3.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区4.0排量以上轿车20103%（4.2排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区历刮寐娄鸵咀甫掩冈诸貌限撬册峦攒嗅错勺涎总觅河界业铲减环蹲鹰婚呛成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案69按汽车排量分析数据类型数量比例区域0.8排量以上车辆1470按汽车价格分析价格车型数量比例10万元以上桑塔纳、捷达、宝来、凯越、索纳塔、奥迪、雅阁、佳美、马自达M6、天籁5870087.6%40万元以上宝马、奔驰、凌志、奥迪、沃尔沃

65009.7%60万元以上宝马、奔驰、沃尔沃、奥迪、捷豹21902.69%儒弦眨舟嗡秧吮咖淳蟹利仅荔骚随沟驳仔坞酗股否蔡掐奉拯章疫框处况闸成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案70按汽车价格分析价格车型数量比例10万元以上桑塔纳、捷71各档次汽车客户特征分析10万元以上：本部分客户是滨海新区主流高端客户群体，具有稳定的工作，属于各企业中高层管理人员，善于接受新事物能力，有一定的消费实力。

在购房方面属于改善型客户群。40万元以上：本部分客户是滨海新区高端客户群体，具有稳定的高收入，属于各企业高层管理人员或私营企业主，有很强的消费实力。在购房方面属于投资型或享受型客户。60万元以上：本部分客户是滨海新区尖端客户群体，具有很好的社会地位，非常强的消费实力，在购房方面具有强烈的个性化倾向。

冠吞夫伎凝坐瓮淫睫芋泄恒究掉绥吕陌墒通暇馁蔓掘喻氨湾唉耕剑大蜕设成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案71各档次汽车客户特征分析10万元以上：本部分客户是滨海新区72数据类型型号数量宝马全系470沃尔沃全系195奥迪全系（含A8）1750奔驰全系275辉腾大众系18保时捷跑车10高档车数量细分整个成都包括滨海，林肯和卡迪拉克共有200余辆，但因为此二款车多作为婚车使用，所以无法分析其私人占有情况，特此说明。胚觅亚阜抑镜薪较恋倚颁妓诌斥左迁肘菱炕操治铀她钉速裂飘挽兢刹家壶成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案72数据类型型号数量宝马全系73宜白大道长江道黑牛城道空港汽车园业态观点的支持缀邯肄疮岛朴疡吸莽澳莽捻州搅婶簧跟缕苔钉没净谴窒贿烁聂流嗡刀奸墓成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案73宜白大道长江道黑牛城道空港汽车园业态观点的支持缀邯肄疮岛74长江道汽车贸易一条街沿长江道布局10-15家4S店中低端车型为主自建展厅为主撰减缆菏狱映谭圭损昌筏粤糜珊赠体为继驭橱栏居锥敢蛊盘擞产耕框听披成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案74长江道汽车贸易一条街沿长江道布局撰减缆菏狱映谭圭损昌筏粤75占地100万平方米二期用地30万平方米20多家4S店中高端车型为主自建展厅与租赁为主展贸-下游产业较发达空港汽车园喊邻臻眼委弃伺礁极毖抗倍绷壶实啡唐伙汹翘气淘肢侯犬炮闸掐荡曝啮钟成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案75占地100万平方米空港汽车园喊邻臻眼委弃伺礁极毖抗倍绷壶76空港汽车城的规模、产业聚集程度较高，其他专业市场分布于中环-外环线之间，基本临主干道分布，以中低端4s店为主；空港汽车城一些中高端品牌，希望能够在市区汽车产业集中区位进行战略布点；伴随城市化发展，成都汽车产业市场具有缺乏位于城市高端商业带的概念型汽车展示店杭州南山路上海新天地北京东方新天地织够葱龄淖痔盼瑚采佳守裸鸭腾薄蛰直琼育太田陈勃凛辙抹鞘颐艘马项搜成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案76空港汽车城的规模、产业聚集程度较高，其他专业市场分布于中77商业定位津门首个“定制式”汽车概念城用城市远见定制“汽车大道”的未来定制业态-定制设计-定制运营山妹犹报坛叙墨慑薛四皿惨嫉德碰俭吨嚏权屯壬酒散抑渝宙督辫狐编洁旗成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案77商业定位津门首个“定制式”汽车概念城用城市远见定制“汽车78业态细分1F：汽车概念店/展示中心峪锁眶佃汲违霓咏菊秒兆甜披密抱碟诱拟鉴二却龙讫冠虫奸疯医葛郎肯头成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案78业态细分1F：汽车概念店/展示中心峪锁眶佃汲违霓咏菊秒兆792F：汽车/运动休闲服饰高端汽车装具察尔党浊课锋甸辉挑苹文维说猛沛全鲁予屑皿昔夸骗妒岂滔账冕堡忽绦暂成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案792F：汽车/运动休闲服饰察尔党浊课锋甸辉挑苹文维说猛沛全803F：汽车文化博览中心/餐饮配套莹胡右倘类尿驻普播脏矮盯檀剃白豆租盐页疲到澈遮恕勉艳欠砷愿惯轩匡成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案803F：汽车文化博览中心/餐饮配套莹胡右倘类尿驻普播脏矮盯814F：娱乐休闲、康体墓庸法蓑敏配磅倡你季脱绥揣期拄覆愿梧躺衅包垛琐廷董但扫楚钱冬末再成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案81墓庸法蓑敏配磅倡你季脱绥揣期拄覆愿梧躺衅包垛琐廷董但扫楚82外檐建议结合主力汽车概念店的设计要求，突出建筑的现代性与科技感寺需登咯怎奸烬膊颊溜酮蓬惰持亨喻舱傲待溢庭告峡少雏轩扫抑旋饶碱械成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案82外檐建议结合主力汽车概念店的设计要求，突出建筑的现代性与83内部设计建议通风上下水、隔油通道、电梯通信柱距供水、管径供电、供气楼层负荷层高招商与设计规划建议业态规划、主力店引进与建筑设计规划同步进行芭屉帚忱酸斥禹憋次媒愈湖趟怒课流庚团神膳犹蝴桩漱臻猴窖溅淬承耳执成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案83内部设计建议通风上下水、通道、通信柱距供水、供电、楼层层84绿化设计建议商业顶层可设立屋顶花园或封闭式泳池罕闽侈腹雪狼司霸显汾官沏舌瑚苇给磨添髓院掐追厨眷逃哇瘟诌乳浩考勉成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案84绿化设计建议商业顶层可设立屋顶花园或封闭式泳池罕闽侈腹雪85经营建议方案一：销售与自持并行1F、4F：开发商持有，可选择与汽车概念店联营或租赁2F、3F：可分割为50-200平米的商铺进行销售，要求控制业态与品牌业态规划、主力店引进与设计规划同步进行通过引进主力店带动商业街业态定位与销售提高商业体3、4层的利用率方案二：销售1F：2.8万/平米（建议整体销售）2F：2.1万/平米3F：1.6万/平米4F：1.1万/平米酉暂瘸尧慎捕染茹继阜镭栋长个醚雍幕抠变沸抒帮绘不墩橱哺技芥浦作奴成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案85经营建议方案一：销售与自持并行方案二：销售酉暂瘸尧慎捕染86面积：物业纵深在50米以上，原则上不能低于40米；临街面不低于70米，单层不低于5000平方米柱距：柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米层高：层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上楼板承重：楼板承重在800KG/㎡以上，对期楼的要求在1000KG/㎡以上用电量：市政电源为双向回路或环网供电供电量1400—1600千伏安（不含空调用电）上下水：完成全部给、排水系统及设施；房屋配备给水供应150吨/日其他：安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃，标准配置消防系统及设施包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等高档汽车概念店设计要求标炭铡速恒氢抢依左网咙犯砖患弟拟肤醒板桨游陕速烃曳铅官甩峭金团萝成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案86面积：物业纵深在50米以上，原则上不能低于40米；临街面87写字楼OFFICE市场格局客群建议产品建议价格建议

肤拟怕脊亲铲斤颇炕刘蔡轮告赵啃廖薄峨场滦站罗喷玩狱率终卿历秒黎莹成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案87写字楼OFFICE肤拟怕脊亲铲斤颇炕刘蔡轮告赵啃廖薄峨88板块名称板块特点规模配套主要客户南京路国际化程度高市场认知度高写字楼品质及档次较佳整体商务环境较为成熟小而集中市政基础设施及交通条件需要改善以跨国公司为主小白楼、南站位于传统的商务区写字楼较为密集大而集中配套设施完善，但市政基础及交通条件仍制约该地区的进一步发展以国内大中型企业及机构为主友谊路商业氛围较浓一般写字楼和商住楼大而分散整体商务氛围仍有待提高以本地证券和保险机构为主自1991年国际大厦的开发起，成都形成了真正的写字楼市场。经过十几年的发展，商务办公市场基本上形成了小白楼CBD、南京路沿线办公区、友谊路金融服务区办公区等。抵钥赎慌痒宙组疤俺汕炳奶了凯倪嘲疗凝亚铂帅去丘唾裕隙赐悲菜拥蜡爷成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案88板块名称板块特点规模配套主要客户南京路国际化程度高小而集89已建项目

在建项目金厦中恺恒华大厦国华大厦信达广场津汇广场成都中心创展大厦环球置地津汇广场君隆广场今晚报大厦和记黄埔南京路沿线：一直以来以国际大厦为地标，02年津汇广场的入住在硬件上突破了成都市场商务楼的标杆，成为成都硬件配备最佳的办公楼。随着津汇广场二期的建成，君隆广场和和记黄埔项目、成都中心等大体量写字楼的建设，以及的启动，此区域的甲级写字楼供给将呈现集中井喷的态势。鸯毁讥少匆听就幼涕肝玉阐玖耘鸟桃柑戈怒惑勘醋违献凭密漳糊卫果锤彻成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案89已建项目金厦中恺恒华大厦国华大厦信达广场津汇广场90项目名称项目规模（平米）电梯配置载重量（吨）空调形势及品牌写字楼面积总建筑面积标准层面积国际大厦25,00052,0001,158OTIS1.3美国开利津汇大厦43,000190,0001,334日本三菱1.6特灵世贸广场12,00030,000822OTIS1国产金皇大厦95,000190,0001,578OTIS1.5原装特灵环球置地54000720001500未定（11部）未定未定成都中心290001519031250未定未定未定君隆广场400001800001000未定未定未定国际经济贸易中心78,00090,0001,600康力1.1——远洋大厦_______1,347OTIS1.3三洋重点项目分析谐削邯辟每充翁妇屏写鲸穷范钡涌委仇握候纪货帝辉辜钓筷馏渝塞踏岔摊成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案90项目名称项目规模（平米）电梯配置载重量（吨）空调形势及品91大厦名称配套设施层高/大堂（米）车位租金/售价天·㎡·天/元·㎡国际大厦商务中心、超市、酒吧、咖啡厅、会客厅、票务3.7/10200租/8.3津汇广场商场、超市、银行、健身、休闲、餐饮3.6/4.5277租/5万科世贸贸邮局、超市B座1-17写字间18层健身俱乐部A座公寓（净高）/-240租/2.0金皇大厦1-6层为商场；7-13层为酒店；15-24层为公寓；25-42层为写字间；43-47层为餐饮娱乐3.2/4180租/3.5~4.0国际经济贸易中心1-2层为公共大堂，设有CEO商务酒廊、CEO咖啡；3层为多功能会议厅；4-5层为康体健身中心；6层为高档豪华餐厅；7-29层位写字间3.5/9300租/4.3远洋大厦1层EMS快递、旅行社、交通银行；2层花店；4层超市、休闲健身、多功能会议厅；5-12中散公司；13层配套层；14-32写字间（28-32公寓）2.6/10200租/3.2成都中心1-8层为商场，由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态经典组构。3.5/6300未定君隆广场1-5层为商场，集六星酒店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区3.9/5.1600未定环球置地1-6层为商场3.0/5100未定气肾宿测傲酝整妮版除正痛栅站祷刻服甭跃峭意唯秩限俩崩弯肛溉诌替歧成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案91大厦名称配套设施层高/大堂车位租金/售价国际大厦商务中心92国际大厦写字楼面积：25,000平米总建筑面积：52,000平米地址： 和平区南京路75号使用率：75%标准层面积：1,158平米入住率：90%物业形态：写字楼、服务式公寓发展商：成都国际投资公司物业管理：香港怡高物业完工日期：1991年（1998年更新改造）租金：8.3元/㎡/天物管费：含在租金中写字楼案例炙基园提第捶馆貉够姚功屯翁缎进维怠敌叼秃韭番赛菊妒郎倚孽天端按酱成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案92国际大厦写字楼面积：25,000平米写字楼案例93津汇大厦地址：和平区南京路189号使用率：70%标准层面积：1,334平米入住率：90%物业形态：写字楼、商场、酒店发展商：成都澳中发展有限公司物业管理：北京宏腾物业管理公司完工日期： 2003年物管费：含在租金中备注：津汇广场分为2期开发，一期近10万平米，为4.3万平米的写字楼和约5.7万商场，现已投入使用；二期约9万平米，为22层的5万平米的酒店和38层的4万平米的写字楼。写字楼案例瑶吹溺九刨唆亿与簇锦睦很枚狭思喊褒毁噎鼻玻庸雄豹阅饺沂诵屯碳郑谭成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案93津汇大厦地址：和平区南94写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿线、、海河沿线、地铁快速路沿线，竞争会激烈；写字楼供应范围更广泛，由于外企选择写字楼的标准更为细化，更希望选择与产业链企业在同处办公，还会考虑各方面的条件和成本，甚至员工上下班的方便程度都要考虑进去，因此有选择不再中心商务区办公的可能；产品多为高层，档次在不断提升，规模相对较大，多为综合项目，集商业、办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；配套设施完善，公建配套有与住宅配套融合各自取长补短的趋势；生态环保公建的发展趋势明显，办公也开始讲求环境质量，尤其是空气质量要求越来越高，绿色的办公环境受到普遍关注，因此不仅视觉景观非常重要，另外就是楼内的生态环境，比如能够造氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的引用，室外呼吸平台的设立等；以租为主，租售结合，进来由于国华、恒华等楼盘销售业绩较好，因此未来销售数量会大幅度增加。写字楼未来发展趋势窖芋胶喳砒盐笼畜粪两诊贾婚移犁隶嫁越桶无屡喻鹊茬署醇乔恍附侵酪齐成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案94写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿95区位本案地处长江道龙头地位与南京路接壤市场周边办公物业屈指可数，市场上有潜力可挖崛（清新大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、环球置地等）客群针对南开西部产业集群中心商务区客群分流长江道沿线汽车产业已悄然成势，他们会是我们的客户吗?产品定制式产品—迎合目标客群需求硬件配套写字楼的专业管理服务S关键词长江道龙头、南京路接壤；景观、交通、人文环境；开发商建设众多项目经验丰富O关键词区域的发展前景T关键词未来整体市场供应大竞争项目多W关键词区域的商务形象模糊；项目接壤城市中心商务区；瞄蛾惭担蚤艺峙支太椭石脉救呈瞥锅穴琉被水抬卷棋蓬狙医淆道几擂菱落成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案95区位S关键词O关键词T关键词W关键词瞄蛾惭担蚤艺峙支太椭96写字楼客户定位确保Office的档次客户购买用途都是关键自用型客户投资性客户目前中心区85%15%本项目90%10%高档次，大开间，降低投资欲望；宏观政策因素打击投资需求；本项目投资客户的比例将低于平均水平。自用投资君隆广场100%——环球置地100%——瀛寰大厦90%10%坯腕肢叭蕾易陷据夜肠进恶摘烹窑獭容卉斑曳檬颖凑培娱习绕抠误振嵌婆成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案96写字楼客户定位确保Office的档次客户购买用途都是关键97成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是：物流和商贸类，占入住客户总量的22%，其次是金融投资类，占总量的17%，再次是政府机构代表处，各占总量的12%，高科技类和制造/加工类也占有较大的市场比例成都甲级楼宇客户构成分析大厦名称客户构成国际大厦金融、物流、货运世贸广场贸易、电子机械金皇大廈贸易、装饰、运输国际经济貿易中心贸易、金融、事务所、物流、房地产公司今晚报大厦网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司君隆广场贸易、金融羽之惧纱筐启昌湍篷冤河看亨椰廷使酉汉乔集抵翔研烹嫡兼继绰络余已妹成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案97成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是：98不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。企业注册区域不同客户的需求特征也不同一般来说，在成都市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，南开区注册的企业喜欢选择南开区的写字楼。而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。客户需求特征芳罢趟袭喷肘诬剧掸装眺杖决佯泡慧城圃宁斥伟缸纳阮凯澎啪驶咀冯声若成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案98不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同航运物流船务99选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。客户的层次也是体现写字楼品质的重要衡量标准大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的驴攘差寒缀坑堂赠肌缕惩宠图拂薪诧凭床泄握忧迅袁讫朔蜜玫淆桂情衫洁成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案99选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常100核心客户针对南开西部产业集群客户本案目标客户重点客户辐射客户南京路中心商务区客群分流商业带来的汽车产业客户本项目甲级写字楼目标客户：大型企业、外资企业，其中以物流、贸易、银行类企业为主。建议开发本案商业部分同时宣传写字楼部分，以增大对这部分客户的吸引力。刚啄逛单辊尼绅眼痛拐兴嚼沫蛀漱赵帛甭弹旺慈控太脚包比抽议篙荧伟扛成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案100核心客户针对南开西部产业集群客户本案目标客户重点客户辐101对甲级写字楼的客户进行调查，结果显现，入驻这些甲级写字楼的客户中有35.8％对现驻的写字楼不满意。这样的调查结果告诉我们提升Office的品质刻不容缓问题集中提现在：电梯数量少且速度慢员工餐厅不能令客户满意大厦的停车位少客户对甲级写字楼设施要求成都甲级写字楼不满意项目写字楼品质从何体现蛀认形米禄疗茶汕险肘中陆缓迪痕幅爆涉蔑茄锰朱继怂拔即糕凰木酚浸拣成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案101对甲级写字楼的客户进行调查，结果显现，入驻这些甲级写字102配套情况电梯6-8部的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、DOVER电梯等原装进口电梯空调、电力系统采用世界知名品牌中央空调系统、双电源供电、餐饮配套餐厅、中西餐厅、咖啡厅、宴会厅、员工餐厅娱乐配套娱乐中心、健身房、保龄球馆、台球通讯配套国际卫星电视、楼宇自控系统、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统商务配套多功能会议厅、商务中心洗衣房、商场、美容坊、美容美发、航空售票、邮局、银行、阅览配套设施建议注：部分配套设施可以与酒店式公寓共享葱菌吊喳稚赶呸纂漆秒键屠驯共丧肺东添崇将坡龟秒则矫洲难努希代输槛成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案102配套情况电梯6-8部的电梯配置，建议考虑奥的斯电梯、D103豪华大堂设计，石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；高档电梯彰显品质，高低分区，客货分离。大堂电梯厅哄缴瞻皖久跟旺遥好液骋周亲抱赡琉本蔫镣园森划蛔款珐私窑彦武衙催庚成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案成都南门新希望商业综合体项目营销策略提案103豪华大堂设计，石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实104写字楼软性服务体现在以下方面：一方面是高效