北京房地产成本分析

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房地产开发商开发一个房地产项目，一般有2至3年时间，其主要的成本包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用等。

想要把房地产的开发成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同华远地产任志强所说，公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。虽然如此，不过，通过仔细研究一些公开的数据，我们还是可以了解开发商的大致利润率。

本文针对北京房地产市场，抓住其中比较主要的费用部分进行分析，其中的数据分别来自国土资源部对外公布的调查数据，政协委员的调查数据，研究机构的调查数据以及媒体公布的一些数据。虽然不能精确定位，不过，开发商的大致利润率应该相差无几。

北京房地产成本分析

成本分项平均最低备注

土地成本%%新京报对国土部7-24数据发布分析

各种税费%%政协委员（恒大地产）房价成本构成分析

建安成本%%北京地区房地产开发成本实证研究

公关费%%2006年10月11日的《新华每日电讯》

成本总计%%

利润率分析

表面利润率%%不考虑杠杆因素，即开发商不贷款

实际利润率%%杠杆因素：最新商品房资本金比例为20%

为了说明实际的利润率，我们举个例子加以说明。如果一个项目的总投资需要1亿，项目启动时，开发商可以自筹2千万，银行贷款8千万，项目结束后（2到3年），假设使用最高的利润率%)来计算，开发商的收益金额为：1亿*%=千万。实际的利润率则是：千万/2千万*100%=%。以上都是使用简单的逻辑来计算开发商的利润率，实际情况肯定会有出入。以下2类因素会影响开发商的利润率。第一类因素，有利于开发商：1）土地完成拍卖到开发商实际付款的时间差，时间差越长，越有利于开发商；2）调高楼盘容积率。目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，开发商会通过各种手段，打通关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。

3）聘用资深会计作假账，避税。

4）通过合理手段避税，例如，在销售新的楼盘前在高新区、开发区注册新公司，以享受新企业税收减免等优惠政策。仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。

5）拍卖成功后，通过和政府谈判沟通，折价付款。（后4点参考：新华网分析）

第二类因素，不利于开发商：

1）银行贷款利息；

2）房价市场风险；

虽然有2类因素或者更多的因素会影响房地产开发商的成本和利润率，不过，总体看来，这些影响因素都不是主要因素，和上述表格中的成本比起来，都可以忽略不计。

总之，通过以上分析，我们可以大致了解开发商的利润率，虽然不是精确值，但可信度应该比较高。希望可以对大家有所帮助。

附录：

北京地区房地产开发成本实证研究

（摘要）：建安成本是房价中相对稳定的部分，国际上建安成本一般占房地产成本的70%。北京建安成本费用在普通住宅期房预售成交均价中，依其开发区域，分别占普通住宅期房预售成交均价的％－％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的％，所占比例明显过低，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。