【山东】青岛深蓝中心商业概念设计方案

青岛深蓝中心商业概念设计方案gad

2014.10区位分析案例分析方案展示区位分析基地区位地铁

2

号线地铁

3

号线华润中心悦奇鲁商中心佳世客海信广场基地青岛主要商业区域场地周边香格里拉中心青岛世界贸易中心海滨风景区阿斯顿马丁裕源大厦华银大厦英德隆大厦融汇广场第三海水浴场青岛主要商业模式购物中心购物中心是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。李沧万达广场华润中心海信广场百货商店百货商店是城镇零售商业的一种重要形式。百货商店的经营范围广泛，商品种类多样，兼备专业商店和综合商店的优势，拥有一定的现代化的管理手段和服务设施，服务质量较高。巴黎春天良茂凯悦中山百盛商业街商业街是以大量的零售业店铺为主体，聚集于一定的地点，构成有一定长度的街区，各家店铺互补而成的具有零售机能的供人们常住的购物场所。台东步行街李村步行街啤酒街案例分析上海大宁国际外街

+

内街用地面积：约

55000

平方米总建筑面积：约

25

万平方米项目的主要内容包括：15

幢高

3-19

层、错落有致的建筑；11

个大小广场；2

公里商业步行街；1500

个机动停车位；总结：商业为部分持有、部分销售型商业，由第一太平戴维斯进行商业管理。项目比较成功，我们认为在规划上规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式，内部设置独栋商业。建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。8

个主要功能：1、酒店

/

公寓式酒店；2、办公楼；3、SOHO

式商住楼；4、百货零售；5、餐饮；6、娱乐；7、文化

/

教育；8、现代服务业整个项目旨在为上海的中高档消费群创造一个便利、舒适、时尚、新颖和物有所值的综合性城市生活中心。宁波宁兴钻石广场建筑类型：独栋商业

,

高层交通便利人流集中；项目档次定位高，形象气质俱佳，是市政规划中的重点商业项目，周边规划有轻轨站点等配套服务设施。物业类别：写字楼

,

商铺户型面积：商铺

200

平米，办公

1249

平米，商业别墅

600-3000

平米宁兴钻石广场位于三江口顶级商业圈，离天一广场所在不足千米，承袭三江口的商业繁华，商业前景十分乐观；与凯德来福士广场为邻，形成商业集聚区域，优势商业品牌集中呈现，有利于提高客流密度；距离和义路滨江商业带及老外滩商业带不过五百米，形成客流互补，小范围内商业气氛十分浓厚；扼守海曙与江北两区的交通要道，是区域人流出入的门户所在，总结

:

商业为销售型商业，除了极少数大面积独栋商业外均已销售。其沿街的地上价格高于其他商业，上部大面积商业以价格来取胜，独栋式商业整栋出售，保证其运营便利北京三里屯

SOHO用地面积：约

5.1

万平方米总建筑面积：约

31.5

万平方米，其中地下约

15

万平方米开间面积约

150.5-1500

平米。裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层

(

五层及以上

)用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房。三里屯

SOHO

由

5

个购物中心和

5

幢

30

层高的办公和公寓楼组成，位于其间的溜冰场、带水景的室外广场将

5

个购物中心连接起来，将是北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。总结：设计的最大亮点就是通过下沉广场等手法，将地下一层打通，形成一个大商业区。三里屯

SOHO

的中庭比较紧凑，商铺划分基本无面积浪费

.商业销售采用的是散售的模式，正因为这个原因会出现同于区块会有不同的业态，使得购物体验相当差。万达金街

-

合肥天鹅湖万达广场外街

+

内街模式通过外街带动内街人气建筑面积：25000

平方米合肥天鹅湖万达广场是一个城市综合体，包含一个商场、一个超市、一个步行街、四座办公楼还有一座旅馆。万达并没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计。首先，在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。而购买街铺的业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比，所以即便与万达的商场存在同业态竞争，金街的店铺根本无法与商场内的品牌竞争，这也就直接导致了金街后续经营的困难。上海绿地公园广场项目地址：上海宝山顾村镇陆翔路镜泊湖路交叉口占地面积：5.86

万平方米总建筑面积：22.56

万平方米绿地公园广场项目位于上海顾村板块处于宝山区发展方向和重点规划的两轴“沪太路城镇发展轴”和“宝山新城综合发展轴”汇合处，未来将是宝山滨江新城三大组成部分之一；地块中部设计一条贯穿南北的弧形露天商业主动线，串联地面一层

3

个主要出入口及中心下沉广场。除主动线外，在地块内引入一条环型的流线，与主动线一起形成“中”字形商业动线，通过简洁的动线，将所有商铺均串联于整个流线上，避免商业死角及死铺的出现总结

:

商业为销售型商业

,

铺面分割合理

,

商业出入口直接对向主要人流

,

并设置中心广场吸引人流就进入。宁波联盛商业广场销售型商业总建筑面积：约

40

万平方米其中销售面积

20

万平方米，为购物中心、写字楼、商业步行街总结：1.

定制模式：先定位→再招商→后规划招商和具体销售紧密联系，独立产权商铺能够依托国际购物中心提升商业价值。2.

持有

+

销售：

50%

以上的商业物业面积作为大型主力店不分割销售，从根本上保证了项目经营的持续繁荣。在独立产权的商业步行街商铺中，联盛集团也设定了一些能带来巨大人流的次主力店，如麦当劳餐厅、咖啡店、时尚餐厅和到数百平方米的专卖店，确保独立商铺的人流量。3.

独特的建筑景观和具有创造力的内部景观，给独立产权商铺带来巨大的经营价值。除了依托国际购物中心主力店外，空间变化极为丰富，拥有大型景观广场、挑高的商业步行街，内街层层退台设计，让每层都能享受到尺度适宜的景观内庭。4.

竞争

+

合作：与万达商业广场形成竞合，与南部商务区和其他商业板块形成新的南部商圈，会辐射整个宁波。5.

长期租约模式：

售后由经营管理公司统一经营

20

年，并由经营管理公司提取一年租金的

5%作为经营管理费用，从经营上实现双赢，不仅解决了投资客的诸多后顾之忧，同时也使联盛更能掌握物业的经营权，从而为维持物业的持续增值作了有效的探索。北京望京六佰本商业步行街销售型商业功能：餐饮、娱乐、购物、休闲总占地面积：3.59

公顷建筑面积：10

万平米3、销售型商业的典型铺位分析位置：首层和二层面积：共

3

万平米（总量的

30%）销售面积：3

万平米（自持与销售比

7:3）层数：地上四层（1-3F=4.5m，4F=3.5m），地下两层建筑高度：17

米左右规模：小铺（50

平米

<

商铺面积

<150

平米）尺度：面宽以

8.4

米为主，进深最小

6

米，最大不超

15

米，进深

/

面宽

<1.8沿街长度：600

米功能：零售，中介，服装，非餐饮价值体现：通过造街，全部商铺都临街，展示性好。带动人流方式：设置多个次级出入口，在出入口处设置扶梯和电梯变化：在商街端头或者中庭部分的商铺会随空间调整总结：1、优势及特点：地理位置好，交通便利。“双首层”步行街和里外街模式的设置，

聚集人流并解决商业街内外的联系问题4、商铺商业价值比较：临街的数量和品质决定了商铺的价值及尺度600

米长得建筑体量和“集装箱码头”独特的

建筑形象，

E

双面临内街

>C

临主内街

>A

临主外街

>B

临次外街

>D

临次内街使其成为城市地标，吸引人流。

自持型商业与销售型商业互补互惠。2、阶段性问题：销售型商业没有形成良好的业态分区和互补，目前正处于“换血”

阶段。过于前卫的建筑形象不适合商业定位，展示面过于封闭单一。大多数入口处扶梯朝外设置，失去了将人流引入商业街内部的可能性。东莞市万江区华南

mall销售型商业总结：1、业态全面，规模庞大商业面积：47

万平米；商业业态：shoppingmall；娱乐城；美食城销售形式：自持

+

销售；业态比例：娱乐

23%

餐饮

10%购物

42%酒店

12%休闲

13%2、商业街以小商铺为主基本数据商业面积：4.9

万平米；商业业态：中高档百货销售形式：销售；商铺数量：825

个；50

以下店铺：462

个；㎡50~100

店铺：260

个；㎡100

以上店铺：103

个㎡3、店铺组合分析优势：周边资源丰富，业态互补，紧邻入口，景观优势明显不足：流线复杂，与同类型业态毗邻，以品牌折扣店为主的业态值得商榷。常规商业常见的销售模式分析模式1.

售后返租2.

返租

+

回购3.

直接销售4.

带租约销售操作特征

客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产

在售后返租模式的基础上，增加回

直接推出销售，不提供任何附加价

商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租

购保证，回购的年限一般为

3~10

值及服务。期两到十几年不等；原因、地段原因等）由开发商进行前期招商，出售时带租约进行销售。年。发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。收益方式销售收入销售收入销售收入销售收入优势分析

快速销售、回笼资金；分割灵活，客户层面广；增强客户对项目未来升值潜力的信

开发商无商业运营压力；心，降低客户对项目投资风险的敏

操作简单。增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度。投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较

感度及对价格的敏感度。强的安全感。劣势分析

实际租金收益不能满足返租所需，政策限制。

投资客户对回购的关注转为并品牌

推售行为主动性差。的关注。适用类型

主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割

现状一般、招商难度大，但成长空

街铺、小规模社区商铺。前期招商难度较大。较成熟区域的集中商业项目。合肥金色巴黎购物中心销售。间乐观的商业项目。合肥环球广场案例合肥元一时代广场安徽国际购物广场巢湖人民路商业步行街合肥国际花都深圳布吉东大街模式5.

先租后售6.

出售经营权7.

整体出售8.

拍卖销售操作特征

通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品

将商铺一定时期内的经营权进行出

将商业项目整体出售给大投资客或

将商铺在公开场合拍卖，在公平竞争的原质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品

售，但不变更产权。质，主导社区商业的前期发展。经营机构。则下进行，价高者得，且该价在很大程度上可反映市场对商铺价格的承受能力。销售收入收益方式租金收入

+

销售收入预支租金收入销售收入优势分析

可控制商业业态和业种，使布局合理，保证社

对产权清晰度要求不高；区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的

便于统一管理；商铺销售速度较快；资金回收期较短。便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失。利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。销售较快。劣势分析

社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运

需要对市场进行合理的专业定位及

价值贬损，市场风险较大客户接受程度不高。商业旺区；商铺数量不多。江苏常熟八达商城铺王现代城华庭营能力要求很高。管理。产权不清的物业；专业市场。单价难以提升。集中商业；写字楼裙楼。适用类型

适用大型社区开发的配套商业销售。案例深圳万科城风情商业街北京红桥市场南京万町大厦嘉德置地分类出售类商业规划及建筑设计控制要点*

宜分零出售的商业类型：中小规模（5

万方以下）不具备统一经营管理条件的且未*

人流动线规划。来增值前景有限的分散型开放式商业街或者裙楼配套底商。（1）商业与车库之间必须有直达电梯连接，有条件的话最好是自动扶梯到达。（2）尽量避免非采光内街通道的出现；如

2

楼以上存在室内内街通道，通道净宽度不能小于

2.5

米，3-4

米是比较合理舒适的尺度；原则上应规避不能直通平街层的外廊式单边单循环通道。*

出售时机：宜在住宅销售的中后期、主力店签约后，项目交房之前，散售型商业产品卖未来比卖呈现更宜去化且售价更高。（3）平街层商铺与市政道路之间的距离（即人行步道）不小于

8

米。*

控制单元面积，实现总价的有效控制，面向更广的投资人群。（1）平街层商铺宜划小，理想单元面积区间

30-50

平米，开间进深比

1：3

以内，最小开间不低于

3

米。（2）2楼以上的商铺面积可适当放大，理想单元面积控制在

200-300平米左右。（3）根据地区市场需求状况判断是否设计复式结构商铺。复式结构商铺的优点在于实现了

1、2层单位物业价值的均好性，缺点在于商铺单元面积相对较大，总价更高，投资受众相对较窄；如果规划复式结构商铺，单元面积至少不小于

150平米，否则各层面积过小会导致实用性下降。*

商铺基本硬件配臵标准：（1）独立店招位，每铺

1

个，并预先设计店招方案供商家后期制作参考，以确保外立面形象的调性统一与高品质。（2）隐蔽式专属空调机位（须依据商铺面积的大小估算空调型号，预留合理的空调外机安放空间），确保商业立面的整洁。（3）水、电一户一表，且最好将水电表集中设臵于同层设备间，便于后期管理。（4）网络、通讯接口分别预留，满足商家经营安装使用电话、收银设备、办公设备之需。（5）50

平米及以上的商铺应规划烟道，如无法接入住宅烟道则需在设计阶段通过系统设计来美化外挂烟道，以避免对高层立面的破坏及后期增设烟道的法律障碍；（6）50

平平米及以上商铺应具备就近接入燃气的条件，以减小后期商家的经营成本。（7）商业街公共用水、用电应设臵专表计量，便于物业管理后期的公摊能耗费用的准确分摊。（4）商铺合理划小并可有机组合，兼顾对大中小各类投资客群的需求，保证商铺具有较好的市场适应性。*

商业楼层规划不宜超过

3层，最好从

2楼开始通过退台（正向或侧向退台）实现更多的户外或半户外的增送空间，既可提升商业品质，为后期良好的商业氛围的形成提供基础，又可成为商铺突出卖点，很大程度上提升商铺售卖价值，增送面积不小于

20%。*

商业屋面：全部设计为上人承重屋面，并做好与相邻住宅的分隔，利于后期经营利用及管理，避免安全隐患。*

层高宜按规划商铺单层计容的上限规划，以提高商铺的空间感，利于商铺装修时的空间复合利用（实现局部夹层堆放物品或住人之用），底限条件为商铺装修后喷淋下净高不低于

3米。*

铺标高需于道路广场标高基本一致，商铺地面应略高于道路及广场，以免出现雨水倒灌；同层如出现标高差，尽量采用缓坡而非阶梯踏步方式解决，公共通道需将无方便残障人士的无障碍设计作为基本标准。*

柱网规整，理想柱距

6-8米，商铺中间应避免出现复杂的墙支及柱子，如商业上有塔楼应做须作转换，以确保商铺空间的规整实用性。*

建筑立面要点：（1）宜简化，最大程度扩大商铺的开窗观景面，避免过多的装饰结构柱对商铺观景面的遮挡；商业建筑立面不能为了追求建筑风格符号而牺牲实用性。（2）考虑在立面设计夜间氛围灯饰。（3）商铺沿街面须考虑设计宽约

2米的遮阳板，一是防止高空坠物对行人的人身伤害，二是有遮阳遮雨的功能，利于吸引人流趋近商铺，为商家带来更多的生意机会。（4）必须避免立面装饰构件对店招完整性的破坏及竖向等分店招出现的风水方面的禁忌。分类出售类商业规划及建筑设计策略方案展示本方案设计原则1.明确本项目销售物业的定位，研判本项目SWOT：1）本项目处于青岛市核心区域，同时该区域却并非是商业业态的核心区。2）项目总体容量较小，其对于销售物业来讲各有利弊。3）该区域多为穿行人流，从交通设计和城市尺度来说，现状无法提供较多的驻留客源。4）地铁的要素。2．商业利益最大化：1）将全部分割销售物业的要求，作为设计前提，结合方案，提供业主方销售目标意向。2）切合本项目实际情况，分析基地内商业的衰减趋势，提供与之符合的商业设计基本动线。3）采纳符合常规销售物业的设计手法，确保销售物业具有市场经验值。3.

创造性提供多种业态组合模式：1）除了对于平面上，商业销售分隔单元的研究外，更加注重多维度、竖向空间的业态组合模式；2）营造具有商业吸引力的空间，在建筑设计层面，尽量提高各销售物业的价值；3）在整体的概念上，创造性提供多种业态组合模式，给予业主方市场销售的研究；方案一组织模式分散型商业位于沿街两栋办公楼位于地块内部鸟瞰图10F10F4F3F3F3F3F3F3F3F4F效果图入口透视入口透视沿街透视内部透视功能布局

-

剖面示意办公餐饮餐饮室外中庭下沉广场内街商业地下商业沿街商业地下商业下沉广场功能及容量容量：沿街商业5000x2=10000餐饮

5000办公1700x7=11900总面积

26900办公餐饮沿街商业商业布局下沉广场下沉广场100~150

平商铺50~100

平商铺50

平以下商铺人流出入口参考意向

上海绿地公园广场整体意向内街意向参考意向

上海绿地公园广场广场意向内街意向方案一

优缺点分析优点：1.沿街商业利益最大化2.办公位于地块南侧，不占用商业价值最大的临街位置3.充分利用下沉广场，使得商业引入地下一层缺点：1.分散型的商业位于沿街，不利于整个建筑形象的展示2.高层办公位于地块南侧，高层建筑之间的间距有问题方案二模式一根据不同业态对人流的需求进行业态设置由低向高依次为沿街商业、餐饮、办公模式一

设计概念办公餐饮沿街商业吸引人流进入，商业内部需要一定的空间尺度在竖向空间上，越向上功能所需的交通空间越少，因此形成一个逐步上升的空间模式一

鸟瞰图4F5F4F5F4F模式一

效果图沿街透视入口透视入口透视模式一

效果图内街透视模式一

功能布局-剖面示意办公办公餐饮餐饮室外中庭下沉广场内街商业沿街商业下沉广场模式一

功能及容量容量：办公临街商铺（1

层

+2

层）5014+5916=10930餐饮（3

层）6750办公（4

层

+5

层）8320共

26000餐饮沿街商业模式一

商业布局100~150

平商铺50~100

平商铺50

平以下商铺人流出入口参考意向

北京三里屯

SOHO下沉广场意向下沉广场意向参考意向

北京银河

SOHO内部空间意向内街意向参考意向

南京水游城下沉广场意向内街意向方案二

模式一

优缺点分析优点：1.整体形态比较完整2.内部空间吸引人流3.下沉庭院吸引人流进入缺点：办公部分的核心筒位于沿街商业中模式二上部为花园式办公，下部为商业其中沿外街部分设置商铺，沿内街部分设置主题餐饮等模式二

设计概念青岛深蓝中心主塔楼空间节点空间节点空间节点组团

3组团

2组团

1花园式办公OFFICE城市灰空间城市界面休憩平台临街商铺休憩平台休憩平台商业内街SHOP主题餐饮

DINING模式二

鸟瞰图模式二

效果图入口透视内街透视内街透视模式二

总平面及容量基地面积：9200

平方米总建筑面积：约

26500

平方米其中办公：约

7500

平方米商业

:

约

19000

平方米主入口主入口主入口模式二

三层平面模式二

二层平面模式二

一层平面参考意向

-

北京王府井综合商业中心参考意向

-

索菲亚皇后艺术中心博物馆办公空间参考意向方案二

模式二

优缺点分析优点：1.方案整体感强，与周边地