最新房地产估价理论与方法精讲讲义(共274P)

房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论§1－1对房地产估价的基本认识一、房地产估价的称呼

美国称呼：realestateappraisal

英国称呼：propertyvaluation

国内称呼：不动产价格评估、房地产价值评估二、房地产估价的含义

房地产估价是指：房地产估价师接受他人委托，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。简要的说，就是对房地产价值进行测算和判断的活动。房地产评估的是内在价值，并非价格，在评估过程中，受很多因素的影响，需要进行测算和判断。房地产估价是技术和经验的结合。

房地产估价的核心是指房地产价格是在特定权益状况下，特定估价目的下，特定时间点上的价格。三、房地产估价的特点1.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证4.房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

四、房地产估价的必要性

（一）专业估价存在的基本前提：“独一无二”、“价值量大”、“典型的不完全市场”。（二）现实需要房地产专业估价（三）房地产估价在资产估价行业中占有重要地位。企业有关经济行为的需要土地使用权出让的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要房地产转让、租赁的需要房地产保险的需要房地产税收的需要房地产征收和征用补偿的需要房地产损害赔偿的需要房地产抵押、典当的需要房地产管理的需要其他方面的需要§1－2房地产估价的要素1、估价当事人2、估价目的：估价项目的估价结果的期望用途

3、估价时点

估价目的交易价格评估（出让、转让）房地产抵押价格评估房地产征收补偿评估司法鉴定评估房地产资产核定其他：保险、课税等农用地城市、旧城拆迁

4、

估价原则6、估价方法5、

估价程序：获取估价业务—受理估价委托—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地查勘估价对象—选定估价方法测算—确定估价结果—撰写估价报告—审核估价报告—出具估价报告—估价资料归档市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法独立、客观、公正原则估价时点原则合法原则最高最佳使用原则替代原则

7、估价对象无建筑物的空地土地与已建成的建筑物的合成体有建筑物的土地建筑物未来状况下的房地产已经灭失的房地产现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分房地产的局部包含其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体作为企业整体中一部分的房地产土地与尚未建成的建筑物的合成体—在建工程

8、影响估价因素

9、估价假设

11、价值的类型房地产自身因素经济因素环境因素人口因素行政因素国际因素心理因素其他因素社会因素

10、估价依据

12、估价结果

我国房地产估价行业的基本历程

1、确立了房地产估价的法律地位2、建产了房地产估价师执业资格制度3、制订了房地产估价国家标准和相关指导意见4、成立了房地产估价行业组织5、设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可6、形成了公平竞争的房地产估价市场7、形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系8、深化和拓展了房地产估价业务9、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件10、积极开展了国际交流合作§1－3中国房地产估价行业发展概况土地出让（Ⅰ级市场):招标、拍卖、挂牌、协议土地转让和房地产出让（Ⅱ级市场）农用地征用（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等）城市旧城评估

11、拓宽了房地产估价的服务领域①房地产交易评估

②抵押贷款评估③征用补偿评估④司法鉴定评估⑤房地产开发咨询评估⑥其他评估（保险、税收等）第二二章章房地地产产及及其其描描述述§2－－1房房地地产产的的整整体体概概念念一、、房房地地产产的的含含义义1、房房地地产产的的定定义义：：指指土土地地、、建建筑筑物物及及其其他他地地上上定定着着物物，，是是实实物物、、权权益益、、区位位三三者者的的综综合合体体。。2、房房地地产产存存在在形形态态：：土土地地、、建建筑筑物物、、房房地地3、房房地地产产其其他他称称呼呼：：不不动动产产、、物物业业土地:陆地表面及其上下一定范围内的空间建筑物:房屋和构筑物其他定着物实物区位权益房地产

二、、土土地地的的概概念念1、土土地地的的定定义义2、房房地地产产估估价价中中的的土土地地定定义义：：地地球球的的陆陆地地表表面面及及其其上上下下一一定定范范围围内内的空空间间。。3、土土地地利利用用所所受受的的限限制制①土土地地权权利利的的设设立立和和行行使使的的限限制制②房房地地产产相相邻邻关关系系的的限限制制③土地地使使用用管管制制①土地即田地、地面。②土地指地球上的表层，包括水域。③土地是指自然物、自然力或自然资源在内。4、土土地地的的基基本本条条件件(1)位置置（（或或坐坐落落））：：宏宏观观（（市市））、、中中观观（（区区域域、、级级别别、、区区段段））、、微观观（（街街、、门门牌牌号号、、宗宗地地号号））(2)面积积(3)四至至(4)形状状(5)地形形、、地地势势(6)周围围环环境境、、景景观观(7)利用用状状况况：：建建筑筑物物、、附附着着物物状状况况(8)产权权状状况况(9)土地地使使用用管管制制(10)地质质条条件件(11)基础础设设施施完完备备程程度度和和土土地地平平整整程程度度(12)其他他：：如如临临街街商商业业用用地地还还需需要要了了解解其其临临街街宽宽度度和和临临街街深深度度三、、建建筑筑物物的的概概念念

1、建筑物的定义广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。2、建建筑筑物物的的基基本本认认识识(1)位置置（（或或坐坐落落））(2)面积积(3)层数数和和高高度度(4)结构构(5)设备备(6)层高高或或净净高高(7)空间间布布局局(8)装饰饰装装修修(9)外观观(10)建成成年年月月(11)利用用状状况况(12)维修修养养护护情情况况及及完完损损程程度度(13)产权权状状况况(14)公共共服服务务设设施施完完备备程程度度(15)其他他：：如如通通风风、、采采光光、、隔隔声声、、隔隔振振、、隔隔热热、、物物业业管管理理等等§2－－2房地地产产的的特特性性一、、不不可可移移动动性性二、、独独一一无无二二性性三、、寿寿命命长长久久四、、供供给给有有限限五、、价价值值量量大大六、、流流动动性性差差七、用途途多多样样性性八、、保值值增增值值九、、易易受受限限制制十、、相互互影影响响自然寿命经济寿命自然供给经济供给利用结构改变利用强度管制权征税权征收权充公权§2－3房地地产产的种类类一、、按按用用途途划划分分的的类类型型房地产①居住房地产⑤餐饮房地产⑥娱乐房地产③办公房地产②商业房地产④旅馆房地产⑦工业和仓储房地产⑨特殊用途房地产⑧农业房地产⑩综合房地产属于商业房地产房地产①生地⑤旧房⑥新房③熟地②毛地④在建工程二、按开发程度划分三、按是否产生收益划分房地产①收益性房地产②非收益性房地产房地产①销售房地产③营业房地产②出租房地产④自用房地产四、、按按经经营营使使用用方方式式划划分分第三三章章房房地地产产价价格格和和价价值值一、、价价格格理理论论二、、房房地地产产价价格格形形成成条条件件有效性（有用性）:商品的使用价值有效需求：对物品的有支付能力支持的需要价格形成条件稀缺性（西方经济）房地产价格：和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。房地产的价格是一种效用价格。

生产费用价值（价格）理论

效用价值（价格）理论（马克思）（成本、

费用）+利税P=c+v+m

∣∣∣§3－－1房地地产产价价格格的的概概念念和和形形成成条条件件§3－－2房地地产产价价格格与与一一般般物物品品价价格格的的异异同同房地地产产价价格格与与一一般般物物品品价价格格，，既既有有共共同同之之处处，，又又有有不不同同的的地地方方共共同同之之处处是是：：①①都都是是价价格格，，用用货货币币来来表表示示；；②②都都有有波波动动，，受受供供求求因因素素的影影响响；；③③都都是是按按质质论论价价：：优优质质高高价价，，劣劣质质低低价价。。一、、地地价价与与一一般般物物品品价价格格的的不不同同1、生生产产成成本本不不同同。。一一般般物物品品的的价价格格必必然然含含有有生生产产成成本本因因素素，，而而地地价价不不一一定定含含有有成成本本因因素素。。它它是是地地租租的的资资本本化化：：p=A/r2、折折旧旧不不同同。。一一般般商商品品有有折折旧旧，，而而土土地地无无折折旧旧，，而而且且会会自自然然增增值值。。3、价价格格差差异异不不同同。。一一般般物物品品价价格格较较一一致致，，而而土土地地由由于于具具有有独独一一无无二二的的特特性性，，所所以以基基本本上上是是一一宗宗土土地地一一个个价价格格。。4、市市场场性性质质不不同同。。一一般般物物品品的的市市场场为为较较完完全全市市场场，，而而土土地地市市场场为为不不完全全市市场场。。5、价价格格形形成成的的时时间间不不同同。。一一般般物物品品价价格格形形成成时时间间较较短短，，地地价价形形成成时间间较较长长。6、供供求求变变化化不不同同。。一一般般物物品品的的价价格格供供给给弹弹性性较较大大，，而而地地价价供供给给弹弹性性较较小小。。二、、房房地地产产价价格格的的特特征征1、房房地地产产价价格格受受区区位位的的影影响响很很大大。。2、房房地地产产价价格格实实质质上上是是房房地地产产权权益益的的价价格格。。3、房地地产价价格既既有交交换代代价的的价格格，又又有使使用代代价的的租金金。4、房地地产价价格是是在长长期考考虑下下形成成的。。5、房地地产价价格容容易受受交易易者的的个别别因素素的影响。§3－3房地产产的供供求与与价格格一、房房地产产需求求1、房地地产需需求的的概念念房地产产需求求是指指消费费者在在某一一特定定的时时间内内，在在每一一价格格水平平下，，对某某种房房地产产所愿愿意而而且能能够购购买的的数量量。形成需需求有有两个个条件件：一一是消消费者者愿意意购买买，二二是消消费者者有能力购购买。。2、决定定房地地产需需求量量的因因素①房房地产产价格格水平平②消消费者者收入入水平平房地产需求基本面：出售+出租+投机房地产供给基本面：增量+存量③消消费者者的偏偏好④相相关物物品的的价格格水平平⑤消费者者对未未来的的预期期3、房地地产的的需求求曲线线POQD(a)PO(b)QD2D0D1需求增加需求减少二、房房地产产供给给1、房地地产供供给的的概念念房地产产供给给是指指房地地产开开发商商和拥拥有者者（卖卖者））在某某一特特定的时时间内内，在在某一一价格格水平平下，，对某某种房房地产产所愿愿意的的而且且能够够提供供出售售的数数量。。形成供供给有有两个个条件件：一一是房房地产产开发发商或或拥有有者愿愿意供供给，，二是是房地地产开开发商商或拥拥有者者有能能力供供给。。某种房房地产产在未未来某某一时时间的的供给给量为为：供给量量=存量-拆毁量量-转换为为其他他种类类房地地产量量+其他种种类房房地产产转换换为该该种房房地产产量+新开发发量2、决定定房地地产供供给量量的因因素①房房地产产的价价格水水平②房地产产的开开发成成本③房地产产的开开发技技术水水平④房地产产开发发商对对未来来的预预期3、房地地产供供给曲曲线POQS(a)PO(b)QS2S0S1供求增加供求减少三、房房地产产均衡衡价格格POQS价格上上升ED供过于于求Q1Pa价格回回落P2P1Q3Q2Q4QC均衡价价格价格下下降供不应应求价格回回升均衡价价格房地产产均衡衡价格格是房房地产产的市市场需需求曲曲线与与市场场供给给曲线线相交交时的的价格格，也也就是是房地地产的的市场场需求求量与与市场场供给给量相相等时时的价价格。。均衡价格理理论是价格格原理的核核心内容，，它表明:均衡是市场场价格运行行的必然趋势势，如果市市场价格由由于某种因因素或者某某些因素的的影响而脱离了均衡衡价格，则则必然出现现过剩或短短缺，导致致买者和卖卖者之间的的竞争，形形成价格下降或上升升的压力和和趋势，并并最终趋向向于均衡价价格。总的来讲，，房地产的的价格与其其需求正相相关，与其其供给负相相关：供给给一定，需需求增加，，则价格上上升，需求求减少，则则价格下降降；需求一一定，供给给增加，则则价格下降降，供给减减少，则价价格上升。。四、房地产产供求状况况的分类1、全国房地地产总的供供求状况2、本地区房房地产总的的供求状况况3、全国同类类房地产的的供求状况况4、本地区同同类房地产产的供求状状况五、房地产产供给弹性性1、弹性的概概念弹性是对作作为因变量量的经济变变量的相对对变化对作作为自变量量的经济变量的相对对变化的反反应程度（（或敏感程程度）的一一种度量。。2、房地产需需求弹性①房地产需求求的价格弹弹性房地产需求求的价格弹弹性用来表表示在一定定时期内一一种房地产产需求量的相对变化化对于该种种房地产自自身价格的的相对变化化的反应程程度。②房地产需求求的收入弹弹性房地产需求求的收入弹弹性是用来来表示消费费者对某种种房地产需需求量的相相对变化对于于消费者收收入量的相相对变化的的反应程度度。③房地产需求求的人口弹弹性房地产需求求的人口弹弹性是用来来表示房地地产需求量量的相对变变化对于人人口数量的相相对变化的的反应程度度。④房地产需求求的交叉价价格弹性房地产需求求的交叉价价格弹性是是指某种房房地产因另另一种房地地产或商品品价格变化1%所引起的其其需求量的的百分比变变化。⑤房地产需求求的价格预预期弹性房地产需求求的价格预预期弹性是是房地产需需求量变化化的百分比比与预期的其未来价价格变化的的百分比之之比。3、房地产的的供给弹性性房地产供给给弹性主要要有供给的的价格弹性性和供给的的要素成本本弹性。①房地产供供给的价格格弹性房地产供给给的价格弹弹性表示在在一定时期期内一种房房地产供给给量的相对变化对于于该种房地地产价格的的相对变化化的反应程程度。②房地产供给给的要素成成本弹性房地产供给给的要素成成本弹性表表示房地产产供给量的的相对变化化对于要素价格的相相对变化的的反应程度度。4、弹性数值值的类型①弹性大于于1，称为富有有弹性②弹性小于于1，称为缺乏乏弹性③弹性等于于1，称为单一一弹性④弹性无穷穷大，称为为完全弹性性⑤弹性等于于零，称为为完全无弹弹性5、房地产供供给与需求求的特殊性性本地区本类类房地产的的供给——区域性供求规律的的特殊性§3－4房地产价值值和价格的的种类一、价值、、使用价值值和交换价价值价值在经济济学里，广广义的价值值分为使用用价值和交交换价值，，狭义的价价值仅指交换换价值。使用价值是是指该种商商品能满足足人们某种种需要的效效用。交换价值是是指该种商商品同其他他商品相交交换的量的的关系或比比例，通常常用货币来衡衡量。在房房地产估价价中通常所所讲的价值值，也是指指交换价值值。没有使用价价值的东西西不会有交交换价值，，没有交换换价值的东东西不一定定没有使用价价值。二、成交价价格、市场场价格、理理论价格、、公开市场场价值、清清算价值和评评估价值成交价格是是指一笔房房地产交易易中交易双双方实际达达成的交易易的货币额额、商品或其他他有价物。。正常的成成交价格的的形成条件件有7个：①公开市场场②交易对象象本身具备备市场性③众多的买买者和卖者者④买者和卖卖者都是出出于自愿⑤理性的经经济行为⑥买者和卖卖者都具有有完全信息息⑦适当的期期间完成交交易市场价格是是指某种房房地产在市市场上的一一般、平均均水平价格格。理论价格是是经济学说说假设的““经济人””的行为和和预期是理理性的，或真实需求求与真实供供给相等的的条件下形形成的价格格。市场价价格是短期期均衡价格，而而理论价格格是长期均均衡价格。。公开市场价价值是估价价对象在一一系列假设设条件下最最可能的交交易价格。。清算价值是是卖者被迫迫出售、买买者是自愿愿而不是被被迫购买下下的价格。。评估价值是是估价人员员对房地产产价值进行行预测和判判定的结果果。一个良好的的评估价值值=正常交易价价格=市场价格三、投资价价值、市场场价值、谨谨慎价值、、快速变现现价值、在在用价值和和残余价值值（1）投资资价值---站在特定的的某个投资资者（2）市场场价值---站在一般的的投资者在某一时点点，市场价价值是唯一一的，而投投资价值会会因投资者者的不同而不同。就投资价值值和市场价价值相对而而言，房地地产估价所所评估的是是房地产的市场价值值。（3）谨慎慎价值谨慎价值是是指在存在在不确定因因素的情况况下遵循谨谨慎原则所所评估的价值。（4）快速速变现价值值快速变现价价值是指在在不符合市市场价值形形成条件中中“适当的的营销”下的价值。。（5）在用用价值在用价值是是指在现状状利用下的的价值。（6）残余余价值残余价值是是指在非继继续利用下下的价值。。四、原始价价值、账面面价值和市市场价值原始价值是是指一项资资产在当初初取得时实实际发生的的成本。账账面价值又称账面净净值、折余余价值，是是指一项资资产的原始始价值减去去已计提折折旧后的余额。。市场价值又又称实际价价值，是指指一项资产产现时在市市场上实际际所值的价格。原始价值是是始终不变变的，账面面价值是随随着时间的的流逝而不不断减少的，市场价价值是随着着时间的流流逝而波动动的。就原始价值值、账面价价值与市场场价值相对对而言，房房地产估价价所评估的是房地产产的市场价价值。五、市场调调节价、政政府指导价价和政府定定价市场调节价价是指由经经营者自主主制定，通通过市场竞竞争形成的的价格。政府指导价价是指由政政府价格主主管部门或或者其他有有关部门，，按照定价权限和范范围规定基基准价及其其浮动指标标，指导经经营者制定定的价格。。政府定价是是指由政府府价格主管管部门或者者其他有关关部门，按按照定价权限和范围围制定的价价格。六、基准地地价、标定定地价、房房屋重置价价1、基准地价价基准地价是是指在城镇镇规划区范范围内，对对现状利用用条件下不不同级别或或不同均质地地域的土地地，按照商商业、居住住、工业等等用途，分分别评估确确定的某一估价期期日上法定定最高年期期土地使用用权区域平平均地价。。2、标定地价价标定地价是是指政府根根据管理需需要，评估估的某一宗宗地在正常常土地市场场条件下于某一估估价期日的的土地使用用权价格，，它是该类类土地在该该区域的标标准指导价格。3、重置价格格重置价格是是指某一基基准时期内内，不同区区域、不同同用途、不不同建筑结构、不同同档次或等等级的房屋屋，建造它它所需要的的一切合理理、必须的的费用、税金及及应获得的的利润。七、土地价价格、建筑筑物价格和和房地价格格1、土地价格格生地价（无二级市场）毛地价熟地价所有权使用权

Ⅰ级市场熟地价=生地价+土地开发费、税金+土地增值收益Ⅱ级市场熟地价=生地价+土地开发费、税金+正常开发利润2、建筑物价价格建筑物价格格是指建筑筑物部分的的价格，不不含建筑物物所占有的的土地的价价格。3、房地价格格房地价格是是指建筑物物连同其占占有的土地地的价格，，它往往等等同于人们们平常所说说的房价。。八、总价格格、单位价价格、楼面面价格总价格是指指某一宗或或某一区域域范围内房房地产整体体的价格，，它一般不不能反映房地地产价格水水平的高低低。单位价格是是指单位土土地面积的的土地价格格。一般可可以反映房房地产价格格水平的高低低。楼面价格是是土地上建建筑物面积积均摊的土土地价格。。楼面地价价往往比土地单价更更能反映土土地价格水水平的高低低。楼面价格=土地总价/总建筑面积积=土地单价/容积率九、所有有权价格格、使用用权价格格和其他他权益价价格所有权价价格主要要包括农农村集体体土地征征收价格格、房屋屋所有权权和土地地资产核查查。使用权价价格有出出让土地地使用权权价格、、划拨土土地使用用权价格格、土地地承包经营营权价格格等。其他权益益价格泛泛指所有有权价格格、使用用权价格格以外的的各种权权益的价价格，如租租赁权价价格、地地役权价价格、典典权价格格等。十、买卖卖价格、、租赁价价格、抵抵押价值值、典价价、保险险价值、、课课税税价值和和征收价价值1、买卖价价格是房房地产权权利人通通过买卖卖方式将将其房地地产转移移给他人人，由房地地产权利利人（作作为卖方方）收取取或他人人（作为为买房））支付的的货币额、商品品或其他他有价物物。2、抵押价价值是假假设债务务履行期期届满债债务人不不履行债债务，拍拍卖、变变卖抵押房房地产最最可能所所得的价价款或者者抵押房房地产折折价的价价值扣除除优先受偿的额额款后的的余额。。抵押价价格小于于市场价价格。3、租赁价价格通常常称为租租金或房房租，是是房地产产权利人人作为出出租人将将其房地地产出租租给承租租人使用用，由出出租人收收取或承承租人支支付的货货币额、、商品或或其他有有价物。。将房租分分为市场场租金、、商品租租金、成成本租金金、准成成本租金金和福利利租金。。商品租金金由折旧旧费、维维修费、、管理费费、投资资利息、、房产税税、保险险费、地地租和利利润八项项因素构构成。4、典价是是在设立立典权时时，由出出典人收收取或典典权人支支付的货货币额、、商品或或其他有有价物。。典价往往往低于于房地产产的实际际价值。。5、保险价价值是指指将房地地产投保保时，为为确定保保险金额额提供参参考依据据而评估估的价值值。6、课税价价值是为为课税的的需要，，由估价价人员评评估的作作为计税税依据的的价值，，一般视视税收政政策而定定。7、征收价价值是指指政府强强制取得得房地产产时应给给予的补补偿金额额。十一、实实际价格格和名义义价格实际价格格是指在在成交日日期时一一次付清清的价格格，或者者将不是是在成交交日期时时一次付付清的价价格折现现到成交交日期时时的价格格。名义义价格是是指在成成交日期期时讲明明，但不不是在成成交日期期时一次次付清的的价格。。十二、现现货价格格和期货货价格及及现房价价格和期期房价格格现货价格格是指在在交易达达成后立立刻或在在短期内内进行商商品交割割的价格。期货价格格是指在在交易达达成后按按约定在在未来某某个日期期进行商商品交割的价格格。期房价格格是指以以目前尚尚未建成成而在将将来建成成的房屋屋为交易易标的价格。期房价格格=现房价格格-预计从期期房达到到现房期期间现房房出租的的净收益的折现现值-风险补偿偿十三、起起价、标标价、成成交价和和均价起价是指指所销售售的商品品房的最最低价格格。只是是广告作作用，这这种价格格并不存在在，所以以，它不不能反映映所销售售商品房房的真实实价格水水平。标价又称称报价，，是商品品房出售售者在其其“价目目表”上上标注的的不同楼楼层、朝向向、户型型的商品品房出售售价格。。成交价是是商品房房买卖双双方的实实际交易易价格。。均价是所所销售商商品房的的平均价价格，具具体有标标价的平平均价格格和成交交价的平均价价格。成交交价的平均均价格一般般可以反映映所销售商商品房的总总体价格水平。。十四、评估估价、保留留价、起拍拍价、应价价和成交价价评估价是对对拟拍卖的的房地产的的公开市场场价值进行行测算和判判定的结果果。保留价又称称拍卖底价价，是在拍拍卖前确定定的拍卖标标的可售的的最低价格格。拍卖分分为有保留留价拍卖和和无保留价价拍卖。起拍价是拍拍卖师在拍拍卖时首次次报出的拍拍卖标的价价格。拍卖卖有增加拍拍卖和减价价拍卖。应价是竞拍拍人对拍卖卖师报出的的价格的允允许，或是是竞买人自自己报出的的价格。成交价是对对拍卖师落落锤或者以以其他公开开表示买定定的方式确确认后的竞竞买人的最最高应价。。十五、补地地价补地价是指指国有土地地使用者因因改变土地地用途等而而向国家补补交的地价价或土地使使用权出让让金、土地地收益。需要补地价价的情形主主要有以下下几类：1、土地使用用者改变土土地用途、、容积率等等城市规划划限制条件件。2、土地使用用者延长土土地使用年年限。3、土地使用用者转让、、出租、抵抵押划拨土土地使用权权的房地产产。4、违法用地地处置。十七、历史史成本、重重置成本、、可变现净净值、现值值、公允价价值和账面面价值历史成本也也称为原始始成本、原原始价值，，简称原值值、原价则则指资置时时支付的现现金或者现现金等价物物的金额，，或者购置置时所付出出的对价的的公允价值值。重置成本是是指现在购购买相同或或相似的资资产所需支支付的现金金或者现金金等价物的的金额。可变现净值值是指资产产正常对外外销售所能能收到现金金或者现金金等价物的的金额扣减减该资产至至完工时估估计将要发发生的成本本、估计的的销售费用用以及相关关税费后的的金额。公允价值是是指在公平平交易中，，熟悉情况况的交易双双方自愿进进行资产交交换的金额额。账面价值也也称为账面面净值、折折余价值，，在历史成成本计量下下，是指一一项资产的的历史成本本减去已计计提折旧后后的余额。。十六、无租租约限制价价值、出租租人权益价价值和承租租人权益价价值无租约限制制价值是指指全部可出出租部分按按照市场租租金水平确确定租赁收收入所求取取的价值。。出租人权益益价值也称称为有租约约限制价值值、带租约约的房地产产价值，是是指已出租租部分在其其租赁期间间按照租赁赁合同约定定的租金确确定租赁收收入、租赁赁期间届满满后和未出出租部分按按照市场租租金水平确确定租赁收收入所求取取的价值。。承租人权益益价值即租租赁权价值值，是指按按照租赁合合同约定的的租金与市市场租金的的差额所求求取的价值值。第4章房地地产价格影影响因素分分析要把握房地地产价格影影响因素，，量化其对对房地产价价格的影响响，首先应具有下下列5点认识：（1）不同的房房地产价格格影响因素素，引起房房地产价格格变动的方方向是不尽尽相同的。。（2）不同的房房地产价格格影响因素素，引起房房地产价格格变动的程程度是不尽尽相同的。。（3）不同的房房地产价格格影响因素素，与房地地产价格之之间的影响响关系是不不尽相同的的。（4）有些房地地产价格影影响因素对对房地产价价格的影响响与时间有有关，有些些与时间无无关。（5）各种种影响因素素对同一类类型房地产产价格的影影响方向和和影响程度度不是一成成不变的。（6）同一一影响因素素在不同地地区对房地地产价格的的影响可能能是不同的的。（7）同一一影响因素素在不同水水平上的变变化对房地地产价格的的影响可能能是不同的的（8）某些些房地产价价格影响因因素对房地地产价格的的影响可以以用数学公公式或或数数学学模模型型来来量量化化。。§4－－1房地地产产自自身身因因素素房地地产产自自身身状状况况的的好好坏坏，，直直接接关关系系到到其其价价格格的的高高低低。。所所谓谓自自身身因因素素，，是是指指那那些些反反映映房房地地产产本本身身的的实实物物、、权权益益和和区区位位状状况况的的因因素素。。一、、房房地地产产区区位位因因素素房地地产产区区位位的的优优劣劣直直接接影影响响其其所所有有者者或或使使用用者者的的生生活活满满足足程程度度、、经经济济收收益益或或社社会会影影响响，，房房地地产产坐坐落落的的区区位位不不同同，，价价格格会会有有较较大大的的差差异异。。房地地产产区区位位优优劣劣的的形形成成，，一一是是先先天天的的自自然然条条件件，，二二是是后后天天的的人人工工影影响响。。二、、房房地地产产实实物物因因素素（一一））土土地地实实物物因因素素（1））土土地地面面积积和和形形状状同等等位位置置的的两两块块土土地地一一般般来来说说，，由由于于面面积积大大小小不不等等，，价价格格会会有有高低低差差异异。。凡凡是是面面积积过过于于狭狭小小而而不不利利于于经经济济使使用用的的土土地地，，价价格格较较低低。。土地地形形状状是是否否规规则则，，对对地地价价也也有有一一定定影影响响。。形形状状规规则则的的土土地地，，主要要是是指指正正方方形形、、长长方方形形(但长长宽宽的的比比例例要要适适当当)的土土地地。。由由于于形形状状不不规则则的的土土地地一一般般不不能能有有效效利利用用，，相相对对于于形形状状规规则则的的土土地地，，其其价价格格一一般要要低低。。（2））地地形形、、地地势势地形形是是指指同同一一块块土土地地内内的的地地面面起起伏伏状状况况。。地地势势是是指指本本块块土土地地与与相邻邻土土地地的的高高低低关关系系，，特特别别是是与与相相邻邻道道路路的的高高低低关关系系，，例例如如是是高高于于还是是低低于于路路面面。。由于于地地形形、、地地势势的的平平坦坦、、起起伏伏、、低低洼洼等等影影响响到到房房地地产产的的开开发发建建设成成本本或或利利用用价价值值，，从从而而影影响响其其价价格格。。一一般般来来说说，，土土地地平平坦坦，，地地价价较高；土地高高低不平，地地价较低。在在其他条件相相同时，地势势高的房地产的价格，，要高于地势势低的房地产产的价格。（3）地质条条件地质条件决定定着土地的承承载力。土地地的承载力是是指土地可负负荷物品的能力，，特别是指在在保证地基稳稳定的条件下下，建筑物的的沉降量不超过允许值值的地基承载载能力。地价与地质条条件关系的实实质，是地质质条件的好坏坏决定着建设设费用的高低。建建造同样的建建筑物，地质质条件好的土土地，需要的的基础建设费用低，从从而地价高；；相反，则需需要的基础建建设费用高，，地价则低。（4）肥力肥力即土地肥肥沃程度，是是土地提供植植物生长、繁繁殖所需养分分的能力。土地天天然就可能具具有不同的肥肥力，但也可可以通过后天天的人工施肥或土地改改良使其肥力力提高。肥力对于农业业是极为重要要的，但对于于其他产业并并不重要，所所以，肥力这个因素素主要是与农农地的价格有有关。对于农农地而言，显显而易见，土地肥沃，地地价就高；相相反，土地贫贫瘠，地价就就低。在农地地价格的决定因素中，，肥力甚至是是最重要的因因素，而且越越是偏僻的地地区，肥力对地价的决决定作用越大大。（5）日照、、风向、降水水量、天然周周期性灾害一般来说，受受到周围建筑筑物或者其他他物体遮挡的的房地产的价价格(尤其是住宅的的价格)，要低于无遮遮挡情况下的的类似房地产产的价格。同一街道的商商业房地产，，因位于向阳阳面与背阳面面的不同，价价格也有所差异。农地中的坡地地，阴坡地与与阳坡地的价价格差异也很很明显。房地产价格与与风向的关系系在城市中比比较突出，在在上风地区房房地产价格一般较较高，在下风风地区房地产产价格一般较较低。把降水量与地地势结合起来来看，对房地地产价格的影影响比较明显显。地势虽然低洼，，但如果降水水量不大，则则不易积水，，从而地势对对房地产价格的影响不大大；反之，降降水量大，地地势对房地产产价格的影响响就大。凡是有天然周周期性灾害的的地区，如有有天然周期性性水灾的江、、河、湖、海边，土土地利用价值值低，甚至不不能利用。如如果勉强利用用，一旦天灾袭来，人们们的生命财产产都无保障。。这类土地的的价格必然很很低。（二）建筑物物实物因素建筑物的规划划设计、平面面格局、功能能、质量、外外观形象等因因素，对房地产价格格均有较大影影响。以建筑筑物的外观形形象为例，它它包括建筑式样、风格和和色调等，对对房地产价格格有很大的影影响。凡是建建筑物外观新颖、优美，，可给人以舒舒适的感觉，，则价格就高高；反之，单单调、呆板，，很难引起人们们强烈的享受受欲望，甚至至令人压抑、、厌恶，则价价格就低。三、房地产权权益因素一宗房地产利利用所受限制制的各类和程程度，对其价值有很大大的影响。进进行房地产估估价，应调查查房地产利用所所受的各种限限制及其内容容和程度，只只有这样才能评评估出正确的的价值。对房房地产利用的的限制可归纳为为3个方面：：房地产权利利及其行使的限制；房房地产使用管管制；相邻邻关系关系的的限制。§4－2环境因素影响房地产价价格的环境因因素，是指那那些对房地产产价格有影响响的房地产周围的的物理性状因因素。这方面面的因素主要要有大气环境境、声觉环境、水文环环境、视觉环环境和卫生环环境。一、大气环境大气就是空气气，是人类赖赖以生存、片片刻也不能缺缺少的物质。。空气质量的好坏坏，对人体健健康十分重要要。房地产所所处的地区有有无难闻气味、有害物物质和粉尘等等，对房地产产价格有很大大影响。尤其其是化工厂、屠宰厂、、酱厂、酒厂厂、厕所等都都可能造成空空气污染，因因此，凡接近这些地方方的房地产价价格较低。二、声觉环境对于住宅、旅旅馆、办公、、学校、科研研等类房地产产来说，噪声声大的地方，房地地产价格较低低；噪声小、、安静的地方方，房地产价价格通常较高。三、水文环境境地下水、沟渠渠、河流、江江湖、海洋等等的污染程度度如何，对其其附近的房地产价价格也有很大大影响。如靠靠打水井来解解决饮水的地地区，地下水的质量或或其受到的污污染程度，对对该地区的房房地产价格有有更大的影响。。四、视觉环环境房地产产周围围安放放的东东西是是否杂杂乱，，如电电线杆杆、广广告牌牌、标标示牌牌等的竖竖立状状态和和设计计是否否美观观，建建筑物物之间间是否否协调调，公公园、、绿化化等形成成的景景观是是否赏赏心悦悦目，，都会会对房房地产产价格格有影影响。。五、卫生环环境清洁卫卫生状状况，，包括括垃圾圾堆放放情况况，对对房地地产价价格也也有影影响。。§4－3人口因因素一、人口数数量当人口口数量量增加加时，，对房房地产产的需需求就就会增增加，，房地地产价价格也也就会上上涨；；而当当人口口数量量减少少时，，对房房地产产的需需求就就会减减少，，房地地产价格格也就就会下下落。。二、人口素素质人们的的文化化教育育水平平、生生活质质量和和文明明程度度，可可以引引起房房地产产价格的的变化化。三、人口结结构人口结结构是是指一一定时时期内内人口口按照照性别别、年年龄、、家庭庭、职职业、、文化、、民族族等因因素的的构成成状况况。§4－4制度政政策因因素一、房房地产产制度度政策策房地产产制度度政策策对房房地产产价格格的影影响也也许是是最大大的，，特别别是房房地产的所所有制制、使使用制制、交交易管管理制制度及及价格格政策策。二、金金融制制度政政策房地产产由于于价值值较大大，其其开发发、投投资、、消费费都需需要大大量资资金支支持，从而而与金金融密密切相相关。。三、税税收制制度政政策新开征征、暂暂停征征收、、恢复复征收收或者者取消消某个个与房房地产产有关关的税税种，提高高或降降低房房地产产税收收的税税率或或税额额标准准等，，会对对房地地产价价格有有影响。。房地地产税税收可可分为为房地地产开开发环环节、、交易易环节节和保保有环环节的的税收。。四、有有关规规划和和计划划政府的的规划划和计计划是是重要要的公公共政政策。。对房房地产产价格格有影影响的的政府的规规划和和计划划很多多，如如国民民经济济和社社会发发民规规划，，城乡乡规划划，地地地利用用总体体规划划等土土地相相关规规划和和计划划，住住房建建设规规划等等住房房相关关规划和和计划划。这这些规规划和和计划划的编编制、、调整整和修修订，，对房房地产产价格格会有较较大的的影响响。五、有有关特特殊政政策中共中中央、、国务务院相相继作作出鼓鼓励东东部地地区率率先发发展、、实施施西部部大开发、、振兴兴东北北地区区等老老工业业基地地、促促进中中部地地区崛崛起等等重大大决策策，以及设立立沿海开放放城市、建建立经济特特区、设立立开发区，，相应实行行特殊的政策策、特殊的的体制机制制、特殊的的对外开放放措施、国国家给予必必要的支持等等，意味着着会吸引投投资、经济济较快发民民、对房地地产的需求求相应会增加加，从而会会提高这些些地区的房房地产价格格。§4－5经济因素影响房地产产价格的经经济因素，，主要有经经济发展状状况，储蓄蓄、消费、投资水水平，财政政收支及金金融状况，，利率，物物价(特别是建筑筑材料价格)、建筑人工工费，居民民收入。一、经济发展经济发展预预示着投资资、生产活活动活跃，，对厂房、、写字楼、、商店、住宅和各种种娱乐设施施等的需求求增加，由由此会引起起房地产价价格上涨，，尤其是引起地地价上涨。。二、利率从收益法可可以看出，，房地产价价值与报酬酬率负相关关；从求取取报酬率的累加法法可以看出出，报酬率率与利率正正相关。所所以，房地地产价格与与利率负相关关，利率下下降，房地地产价格会会上升；利利率上升，，房地产价价格会下降。。三、物价通常，物价价的普遍波波动表明货货币购买力力的变动，，即币值发发生变动。此时物物价变动，，房地产价价格也随之之变动，如如果其他条条件不变，，则物价变动动的百分比比相当于房房地产价格格变动的百百分比，而而两者的动动向也应一致致，表示房房地产价格格与一般物物价之间的的实质关系系未变。四、居民收入通常，居民民收入的真真正增加(非名义增加加。名义增增加是指在在通货膨胀胀情况下的的增加），意味着着人们的生生活水平将将随之提高高，其居住住与活动所所需的空间间会扩大，，从而会增增加对房地产的的需求，导导致房地产产价格上涨涨。至于对对房地产价价格的影响响程度，要要看现有的的收入水平及边边际消费倾倾向的大小小而定。所所谓边际消消费倾向，，是指收入入每增加一一个单位所所引起的消费变变化。五、汇率货币有不同同的币种，，如人民向向、美元、、欧元、英英镑、日元元、港币等等。不同的的币种，不不公名称不同同，而且货货币单位不不同，币值值也不相等等，它们之之间经常需需要换算或或兑换。汇汇率是指一种货货币折算成成另一种货货币的比率率，或者说说，一种货货币以另一一种货币表表示的价格格。在国际房地地产投资中中，汇率波波动会影响响房地产的的投资收益益。当预期期某国的货货币会升值值时，就会吸引引国外资金金购买该国国房地产，，从而会导导致其房地地产价格上上涨；相反反会导致其其房地产价格下下降。§4－6社会因素影响房地产产价格的社社会因素，，主要有政政治安定状状况、社会会治安状况况、房地产产投机和城城市化。一、政治安定状状况政治安定状状况是指有有不同政治治观点的党党派、团体体的冲突情情况，现行行政权的稳稳固程度等等。一般来来说，政治治不安定则则意味着社社会可能动动荡，这会会影响人们们投资、置置业的信心心，从而会会造成房地地产价格低低落。二、社会治治安状况社会治安状状况是指偷偷窃、抢劫劫、强奸、、绑架、杀杀人等方面面的刑事犯犯罪情况。。房地产所所处的地区区如果经常常发生此类类犯罪案件件，则意味味着人们的的生命财产产缺乏保障障，因此会会造成房地地产价格低低落。三、房地产投机机一般来说，，房地产投投机对房地地产价格的的影响可能能出现3种情况：①引起房地地产价格上上涨；②引引起房地产产价格下跌跌；③起着着稳定房地地产价格的作作用。四、城市化化一般来说，，城市化意意味着人口口向城市地地区集中，，造成对城城市房地产的需求求不断增加加，从而会会带动城市市房地产价价格上涨。。§4－7国际因素影响房地产产价格的国国际因素主主要有世界界经济状况况、国际竞竞争状况、、政治对立立状况和军军事冲突状状况。一、世界经济济状况世界经济济状况，，特别是是周边国国家和地地区的经经济状况况，对房房地产价价格有很很大的影影响。如如果世界界经济发发展良好好，一般般有利于于房地产产价格上上涨。二、政治治对立状状况如果国与与国之间间发生政政治对立立，则不不免会出出现经济济封锁、、冻结贷贷款、终终止往来来等，这这些一般般会导致致房地产产价格下下跌。三、国际竞争争状况国际竞争争，主要要是指国国与国之之间为吸吸引外来来投资而而展开的的竞争。。当竞争激激烈时，，为吸引引投资者者通常会会采取低低地价政政策，从从而会使使房地产价格低低落；但但如果在在其他方方面采取取优惠政政策，吸吸引了大大量外来来投资者进入，，则对房房地产的的需求会会增加，，从而会会导致房房地产价价格上涨涨。四、军事事冲突状状况一旦发生生战争，，则战争争地区的的房地产产价格会会陡然下下落，而而那些受受到战争威威胁或者者影响的的地区，，房地产产价格也也会有所所下降。。§4－－8心理因素素心理因素素对房地地产价格格的影响响有时是是不可忽忽视的。。影响房房地产价价格的心心理因素素主要有有下列几几个：①①购买或或出售心心态；②②个人欣欣赏趣味味(偏好)；③时尚尚风气；；④接近近名家住住宅心理理；⑤讲讲究风水水或吉祥祥号码，，如讲究究门牌号号码、楼楼层数字字等。§4－－9其他因素素二、重要要政治人人物的健健康状况况等影响房地地产价格格的因素素除了上上面列举举的八大大类之外外，还有有一些其其他因素素，如某某些重要要政治人人物的健健康与生生死状况况，有时时人们预预期其会会影响时时局，从从而会引引起房地地产价格格的涨落落。共有的房房地产，，如果共共有人较较多，对对于房地地产的维维护、修修缮、处处分等很很难形成成共识，，部分共共有人如如果不堪堪其繁而而转让其其在共有有的房地地产中享享有的份份额，这这时的成成交价格格多会低低于正常常价格。。二、行政政隶属变变更行政隶属属变更显显然会影影响房地地产价格格。第五章房房地地产估价价原则§5－－1估价原则则概述人们在房房地产估估价的反反复实践践和理论论探索中中，逐渐渐认识了了房地产产价格形成成和运动动的客观观规律，，在此基基础上总总结出了了一些简简明扼要要的进行行房地产估估价所依依据的法法则或标标准，这这些法则则或标准准就是房房地产估估价原则则。房地产估估价原则最高最佳使用原则独立、客观、公正原则估价时点原则谨慎原则替代原则合法原则§5－－2独立、客客观、公公正原则则独立、客客观、公公正原则则是房地地产估价价的最高高行为准准则。所谓独立立，一是是要求估估价机构构本身应应当是一一个不依依赖他人人、不受受他人束束缚的独独立机构构；二是是要求估估价机构构和估价价人员与与估价对对象及相相关当事事人没有有利害关关系；三三是要求求估价机机构和估估价人员员在估价价中不应应受外部部干扰因因素的影影响，不不屈从于于外部压压力，完完全凭自自己的专专业知识识、经验验和良心心进行评评估。所谓客观观，是要要求估价价机构和和估价人人员不带带着自己己的好恶恶、情感感和偏见见，完全全从实际际出发，，按照事事物的本本来面目目去评估估。所谓公正，是是要求估价机机构和估价人人员在估价中中应公平正直直，不偏袒任任何一方。遵循独立、客客观、公正原原则的核心，，是估价机构构和估价人员员应站在中立立的立场上，，评估出一个个对各方当事事人来说都是是公平合理的的价值。合法原则要求求房地产估价价应以估价对对象的合法权权益为前提进进行，合法权权益包括合法法产权、合法法使用、合法法处分等方面面。遵循合法原则则，应该做到到以下几点：：（1）在合法产权权方