【广州】别墅住宅项目工程策划书

凤凰城永宁街岗丰村项目工程策划碧桂园凤凰城项目管理部2015.6.2目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划11、

地块区位交通

距离

时间节点

（km）（分钟）路况广州市广园快速路（双向6车道），收费1元303350302040中心济广高速-荔新大道（双向6车道），收费10元增城市中心白云机场济广高速-绕城高速-机场高速，收费25元。2、

地块周边环境为林地无法通行，凤凰城大道无法接过地块内山地凤凰城大道地块内山地碧桂园·星荟33、地块基本信息占地：总面积202.9亩容积率：1.8计容总建面:243493

㎡地下室总面积：129949㎡凤曦西苑地价：约389.4万元/亩楼面地价：3245元/㎡挂牌时间：4月17日摘牌时间：5月25日起始总价：7.9亿凤凰城大道星荟44、项目货量基本状况地下室m2(层高六米，计算两倍面积)计容面积m2（不含地下室）单位户型单栋面积

栋数B089B090BJ530650650105555014849102520142191651926829441453002830013671456932652864323675.535201080638921096-别墅B009（G289）B08837721241322合计Y132(32F)Y132(30F)Y132(17F)Y018（32F)YJ245(25F）151001415070901523113264-32--高层Y189（32F)16824233648-合计幼儿园商业其他配套合计1419314034808035939720912108800348080359397----公建配套5首次推售情况开售时间：2015-11-25售价（万元）

面积(平米)货量组织计划5.户型幢数14843金额(亿)2.271.31.050.412.327.36B089B090BJ530B009B088合计2.52.5-91025201421916519268294411241二次推售情况户型开售时间：2016-1-25均价（万元）1.051.052.14-面积金额（亿）4.414.81.7210.93幢数套数(平米）41971456938035Y132Y018商铺43-372384-合计777295699三次推售情况户型开售时间：2016-5-1售价（万元）1.051.051.05-面积金额（亿）4.762.783.5幢数套数(平米）453002652833648105476Y132YJ245Y189合计3227384104384872611.04展示区范围6.BJ530凤曦苑（西区）示范单位B089示范单位参观线路B088示范单位展示围展示区入口展示区及可视区范围绿地公园及沿街绿化高层货量别墅货量展示区占地：约1.5万m2别墅板房建筑面积：1238m2参观动线展示区围挡（未含地下室面积

）别墅板房地下室面积：936m27w展示别墅户型及参数7.户型编号B0886房2厅6卫3露台（五个套间）户型构成单户占地面积146.2395（m2）单户花园面积（m2）386.1（不含地下）单户建筑面积（m2）652.35（含地下两层）单户赠送面积508.02（含地下）（m2）8展示别墅户型及参数7.户型编号B0895房2厅5卫1露台（四个套间）户型构成单户占地面积125.1340（m2）单户花园面积（m2）325.1（不含地下）单户建筑面积（m2）554.8（含地下两层）单户赠送面积439.7（含地下）（m2）9展示别墅户型及参数7.户型编号BJ530S5房2厅6卫3露台（五个套间）户型构成单户占地面积211.61550（m2）单户花园面积（m2）527.4（不含地下）单户总建筑面积(m2)967.4（含地下两层）单户地下赠送面积440（m2）10临建板房设置8.板房编号

板房面积

板房装修标准货量交楼标准配套设施Y132-AY132-BY132-CY189-AY189-CY018-AYJ245-B11012014175精装精装精装精装精装精装精装精装精装精装精装精装精装精装游泳池儿童乐园户型设置商业街后门99原有道路销售中心前门97洋房样板房拟设置一层临建板房，共7个户型位267于销售中心停车场旁。11政策要求及提前预售9.开、竣工要求办理施工许可证开工报建手续办理预售条件按照增城市相关要求高层2/3，多层封顶，无法实现提前预售主体没有封顶之前：10%，封顶后到取得规划验收之前：5%，规划验收后到确权：3%，确权后可以撤销监控。预售监管政策限购/限价融资条件冬歇期不限购抗震设防等级七级无无雨季3月至

7

月开发报建费用土地税费标准㎡总费用：

154

元/

；土地使用税：4元

/平方米/年

、契税：3%；优惠政策无12目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划13项目经营目标1.展示区开放：5.5个月第一次开售:6个月净利润率：9.84%成就共享目标：

万3300土地获利倍数:0.38去化率目标

开盘首月

：()

65%洋房第二批推售2016.5.1展示区开放

洋房第一批推售现场开工2015.8.25取得施工证2015.10.252015.11.102016.1.25土地摘牌2015.5.25第一次开售:75天90天165天资金平衡：150天14项目资金目标2.剩余土地款50%，3.95亿首月回笼：首月回笼：6.45亿6.45亿2015/5/18

2015/5/25

2015/6/252015/11/25支付保证金

地块摘牌首期土地款

剩余土地款

别墅开售

高层开售高层第二批推售2015/7/20保证金支付

地块摘牌

首期土地款2016/1/25

2016/5/1开售后首月回笼4.2亿：金额1.6亿50%，2.35亿资金平衡时间：

2016年4月15成就共享概览3.成就共享奖励金额（亿元）0.33净利润（亿元）2.97开发周期（年）2.52015/6/257.362015/6/25支付50%，3.95亿元2015/7/20支付50%，3.95亿元2015/6/252015/7/20支付地价款时间项目总货量土地款支付额及节奏首期推售总面积土地摘牌过户时间30.17亿元；23.06万方首期推售金额（亿元）2.94（亿元，万

）㎡（万

）㎡别墅：2015/11/25洋房：2016/1/25别墅：16/10/31洋房：17/10/31首次开工时间2015/8/2512.86首次预售时间首次竣工交楼时间首次竣工交楼金额（亿元）12个月投入自有资金回笼集团资金15.067.360.04首期成就共享奖励金额（亿元）成就共享实现日期

2016年4月10日

成就共享计提比例每期实现激励金额（亿元）:20.00%2016年12月31日0.212017年12月31日02018年12月31日0.012019年12月31日

0.1116目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划17前置策划—1、组织策划A项目部组织策划项目总经理(梁硕)项目实行自主监理，工程管理部与监理部一套人马、两个班子工程（监理）部开发部综合部1人4人1人项目总计人员配置7人，到位人员5人，其余2人暂时兼任。项开目主土发总工行谷马管建报钟助现程李陈向政雪禄工工建东经强智可助明哲程程负兰理理场师师责总人监工程管理、监理开发报建人力/行政/后勤等18前置策划—1、组织策划主管工程师李强（主管工程师）现场分工情况别墅板房、综合楼、可视区洋房及沿街商铺土建进度及质量。临建板房、综合楼装修及水电、山顶公园园建绿化，兼管运营计划陈智（土建工程师、计划专员）中期后期土方及基坑支护，货量区预售条件赶工、现场总体协调马禄哲（工程经理）谷雪明（项目总助/总监）现场工程总负责，总监理项目第一责任人梁硕（项目总经理）主管工程师李强（主管工程师）现场分工情况洋房货量土建进度及质量洋房货量装修、水电工程现场总负责陈智（土建工程师、计划专员）马禄哲（工程经理）谷雪明（项目总助/总监）梁硕（项目总经理）总监理项目第一责任人19前置策划—1、组织策划A:展示区组织策划主管人现场分工情况陈智（土建工程师）园建绿化及板房装修李强（主管工程师）别墅样板房参观出入口洋房货量达到预售条件，展示区开放总负责人马禄哲（工程部经理）谷雪明（总助/总监）总监理梁硕（项目总经理）项目第一负责人20前置策划—1、组织策划成就共享分配方案表序号部门分配比例各节点所含比例展示区：±0.00——5%，结构封顶——10%，装修交接面移交——5%，外架拆除——10%，园建、绿化完成——5%，展示区对外开放——10%；1工程部40%货量区：±0.00完成——5%，货量区主体结构封顶——10%，装修交接面完成移交——5%，外架拆除——10%，室外工程完成——5%，交楼——10%，结算完成——5%，质保期满——5%展示区：国土证——5%，用地规划许可证——5%，工程规划许可证——10%，施工许可证证——10%，预售证——5%，竣工备案——10%；23开发部综合部20%10%货量区：国土证——5%，用地规划许可证——5%，工程规划许可证——10%，施工许可证证——10%，预售证——5%，竣工备案——10%员工满意度90%以上，人均效能区域前三名，每季度考核一次，每次占比10%按资金回笼数额进行考核，回笼至50%前每回笼10%按按成就共享总额的8%计取；回笼至50%~80%，每回笼10%资金按成就共享总额的10%计取；资金回笼区间为80~100%时，每回笼10%按按成就共享总额的15%计取45财务部10%20%营销中心按销售额进行考核，具体由项目营销进行分配21前置策划—1、组织策划C:区域职能中心组织策划总指挥宋军副总指挥丁国民区域支援组区域帮扶组已组织各部门召开项目设计协调会，招投标专题会等工设运成财人投后统程计营本务力资勤筹现现管管计管资资管综协场场理理划理金源理合调况杨钟李文刘周吴方兰白小俊珍田渊志秀鹭渊圆毅伟宏瑜养涛宇芳区域职能部门负责人已经到位22前置策划—2、节点策划---展示区关键节点规划设计方案确定土地获取计划完成时间2015年5月1日2015年5月25日2015年5月30日2015年6月10日2015年7月20日2015年8月25日2015年6月20日2015年8月25日2015年6月7日2015年9月27日2015年8月30日2015年9月10日2015年9月10日2015年11月9日2015年11月9日2015年11月9日2015年11月9日2015年11月10日最迟完成时间标准摘牌前25天——基础施工单位确定总包单位确定（别墅）总包单位确定（洋房）别墅展示区开工临建板房开工洋房货量区开工项目经营目标管理责任书签定展示区别墅封顶摘牌后14天展示区别墅石材进场展示区别墅装修进场展示区绿化施工进场展示区装修工程完成展示区市政工程完成展示区园艺工程完成展示区绿化工程完成展示区开放————————————23备注：1、别墅2015年年内开卖；2、增城撤市并区，施工时间必须

以施工许可证为准，否则将受重大经济处罚前置策划—3、设计出图计划执行计划日期责任体系序号业务事项开始日期完成日期主责部门1主责部门2项目部区域（设计）/区域（投资）12345678提交规划设计条件户型配比的确定提交初勘报告2015/3/10

2015/3/202015/3/102015/3/152015/4/12015/4/7区域（营销）项目部项目部形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案规划设计方案初步确定（含示范区范围确定）2015/3/20

2015/4/20

研发设计中心2015/3/20

2015/4/20

研发设计中心2015/3/20

2015/4/25

研发设计中心项目部项目部项目部确定各市政专项方案总图报规确认2015/5/12015/5/15项目部土方平衡图2015/3/20

2015/5/20

研发设计中心项目部24前置策划—3、设计出图计划9提交详勘报告2015/4/12015/4/302015/5/12015/5/12015/5/52015/5/252015/5/202015/6/5项目部主干道施工图及预埋管线图（电子版）101112研发设计中心研发设计中心研发设计中心项目部项目部项目部桩基础施工图正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）132015/4/302015/6/8研发设计中心项目部141516规划施工图2015/4/252015/4/252015/4/252015/5/252015/6/52015/6/10研发设计中心研发设计中心顺茵项目部项目部项目部市政综合管网施工图园林景观方案细化及园建施工图25前置策划—3、设计出图计划---图纸会审主导部门：项目部召开时间：地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发后5天内（6.10前）；其他专业图纸下发一周内参加单位：项目部、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、成本部、工程技术部会审成果：图纸会审会议纪要26前置策划—4、开发报建计划序号0工作项/准备文件开发部

设计院

工程部

计划完成时限

实际完成情况

上级主管部门备注土地摘牌前准备工作发改、规划、国土、人防、供电、供水等初步沟通、资料获取0-1主办主办2015.3.102015.5.20已完成\协调施工场地清理（土地平整，建设局苗木移植，林木砍伐审批）目前正在办理山林砍伐审批0-2协助\\0-30-40-50-60-70-80-90-10确定环评单位临水开口、临电接入办理施工道口开口主办主办2015.5.252015.5.152015.4.20自有水厂、供电局协助协助主办主办已完成城管执法大队确保土地进入挂牌公示阶段2015.4.15

已进入公示阶段2015.6.8\对接设计院出具规划设计报建方案图纸、文本等主办主办协办主办提供提供\\确保报建方案材料全部到位2015.6.10获取周边市政管网图纸（开发区建设局、市政处等）主办2015.4.102015.6.15已完成街道办审图中心岩土勘探报告审批27前置策划—4、开发报建计划第50天2015.7.15第55天2015.7.20第1天2015.5.25第15天2015.6.10第25天2015.6.20第10天2015.6.5土地摘牌修规第一次送件《用地规划许可证》《用地规划许可证》

修规完成送件

完成签订出让合同第66天2015.8.1第81天2015.8.15第121天2015.9.25第146天2015.10.20第151天2015.10.25《工程规划许可证》《初步设计条件》

《工程规划许可证》

《施工许可证》送件

完成

完成

送件《施工许可证》完成别墅第一批2015年11月25日洋房第一批2016年1月25日洋房第二批2016年5月1日商品房预售证28前置策划—4、开发报建计划第1天第121天第151天第181天第50天2015.5.252015.9.252015.10.252015.11.252015.7.15取得土地用地证工规证施工证预售证1、初步设计2、基础图备案

2、专家方案3、修详规4、建筑方案5、开工条件审

5、费用缴纳查1、工规证1、公司成立（2015.5.29）

5、电子报批2、地名核准3、相关咨询4

、红线图5

、合同签订（2015.6.5）1、申请表1、形象进度各环节重点工作2、土地证解压3、基础验评4、样板房验收5、物业备案6、监控帐户设立7、建档工作3、图纸备案4、消防、人防6、日照分析6、开工条件7、总包合同8、合同公证29前置策划—5、招标专项计划执行计划日期责任体系主责部门2序号业务事项开始日期完成日期主责部门1项目部项目部项目部项目部项目部成本管理中心（招投标管理部）12345桩基础施工单位确定监理单位招标2015/4/202015/4/112015/3/102015/4/102015/4/202015/5/302015/5/202015/4/152015/5/182015/6/10成本管理中心（招投标管理部）土石方工程施工单位确定基坑支护单位确定别墅总包单位确定成本管理中心（招投标管理部）成本管理中心（招投标管理部）67高层总包单位2015/6/102015/4/202015/7/202015/6/1项目部消防工程施工单位确定（非市政配套部所辖，且未纳入总包合同范围）区域（成本）项目部89示范区（样板房等）装修工程施工单位确定2015/5/12015/5/22015/5/202015/5/202015/6/252015/6/102015/7/1区域（成本）区域（成本）项目部项目部项目部夜景照明及LED工程施工单位确定1011石材幕墙工程施工单位确定（含供货、施工）室外供水工程（市政配套部管辖范围）——合同签订2015/6/15项目部12

室外供配电工程（市政配套部管辖范围）——合同签订2015/5/202015/6/15项目部1316燃气工程（市政配套部管辖范围）——合同签订绿化工程施工单位确认2015/4/202015/4/202015/6/252015/6/10项目部项目部30前置策划—6、采购策划---构架建设

根据项目需求制定采购专项计划；

对接集团、区域落实采购工作；兼职采购专员

协助审核、跟进各分包单位的采购计划及落实。在项目部组织架构中设置采购专员和仓库管理员

负责整个项目所有物料验收、进出仓手续，常用物品的备仓、资产月度盘点、NC系统录单。兼职仓库管理员31前置策划—6、采购策划—采购培训会采会根据各单位进场时间根据各单位进场时间随项目例会每周跟进外包的施工单位、子公司、采购部及其它相关部门项目部、材料供应商、区域采购、施工方采购部、项目部、参建单位1、熟悉采购中心的架构及采购流程。2、制定采购计划，划分理顺采购工作界面3、责任到人，制定采购计划，定期核查进度。1、落实采购计划执行情况。2、制定新增计划，确定责任人及相关期限。1、加强参与方之间的沟通，确保材料及时下单、发货及进场；2、确定采购期限，制定和落实进场验收制度；3、解决供求双方问题，提高流程运转效率。32前置策划—6、采购策划—展示区序号内容开始时间完成时间粘贴类块料（屋面瓦/抛光砖/广场砖/人造文化石/阳台仿古砖/马赛克）（总包甲指）2015年6月10日

2015年7月15日2015年6月10日

2015年7月10日2015年6月10日

2015年7月7日外墙涂料（总包甲指）甲指类机电类材料（总包甲指）开关面板/可视对讲系统器材/火灾自动报警系统及消防联动控制系统电线/电缆（总包甲指）2015年6月10日

2015年8月10日2015年6月10日

2015年7月1日2015年6月15日

2015年8月15日2015年6月10日

2015年8月15日2015年6月10日

2015年7月20日2015年7月10日

2015年8月25日2015年7月10日

2015年8月30日配电箱（总包甲指）室内灯具类材料（甲供/甲购）路灯（甲供/甲购）甲供类家用空调（厂家包安装）（甲供/甲购）抽油烟机/其余电器（甲供/甲购）干湿蒸房（甲供/甲购）33前置策划—6、采购策划—展示区序号内容下单时间到场时间健身器材与户外家具内（甲供/甲购）电梯2015年7月25日

2015年9月1日2015年6月15日

2015年9月25日2015年7月25日

2015年9月2日2015年7月25日

2015年9月1日2015年7月25日

2015年9月20日2015年7月25日

2015年9月20日2015年6月10日

2015年8月15日2015年6月10日

2015年7月20日甲供类户外饰品（甲供/甲购）游乐设施（甲供/甲购）家具（软装类）（甲供/甲指）饰品（软装类）（甲供/甲指）橱柜（豪装）（专业分包类）栏杆、铝窗专业分包

备注：定标后，要求总包单位制定和提交材料采购及进场计划，并安排责任人监督跟进计划落实情况。34前置策划—6、采购策划—货量区序号内容开始时间完成时间粘贴类块料（屋面瓦/抛光砖/广场砖/人造文化石/阳台仿古砖/马赛克）（总包甲指）2016年2月1日

2016年3月25日2016年2月1日

2016年3月25日2016年2月1日

2016年3月20日2016年3月1日

2016年4月5日2016年2月1日

2016年4月5日2016年2月10日

2016年3月20日2016年2月10日

2016年4月10日甲指类外墙涂料（总包甲指）机电类材料（总包甲指）开关面板/可视对讲系统器材/火灾自动报警系统及消防联动控制系统室内灯具类材料（甲供/甲购）甲供类路灯（甲供/甲购）家用空调（厂家包安装）（甲供/甲购）抽油烟机/其余电器（甲供/甲购）35前置策划—6、采购策划—货量区序号甲内容电梯下单时间到场时间2016年1月15日

2016年4月15日2016年4月25日

2016年6月20日供户外饰品（甲供/甲购）类专业分包橱柜（豪装）（专业分包类）栏杆、铝窗2016年2月10日

2016年3月15日2016年2月5日

2016年3月20日

备注：定标后，要求总包单位制定和提交材料采购及进场计划，并安排责任人监督跟进计划落实情况。36前置策划—7、前期工程计划事项摘牌土方工作内容计划完成时间完成状况正在公示阶段招拍挂2015-5-252015-9-102015-10-15展示区土方回填货量区土方挖填砌蓄水池，利用井水加压供至展示区作施工用水，节约用水费用临水临水安装2015-5-15临电临路迁改原有两台630KV台变临电安装临时道路施工展示区详勘2015-5-302015-5-302015-5-202015-5-302015-5-30已完成已完成地勘临建货量区详勘现有可满足需要临时办公生活区37目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划38工程策划—1、地块整体施工分区展示区:含别墅板房三栋（B088、B089，BJ530S），绿地公园；洋房板房位于销售中心侧临建内。别墅区开售时间：2015-11-25建筑面积

地下室户型栋数户数（m2）

（m2）9102

64325201

3675.5B089B090BJ530B009B088合计1484312412816842191651926835201080638962482一次推售高层货量区29441

21096开售时间：2016-1-25二次推售高层货量区单栋面积建筑面积

地下室（m2）

（m2）类型商业栋数开售时间：2016-5-1建筑面积

地下室（m2）

（m2）80358035类型单栋面积

栋数Y018（32FJ245(25F）

13264Y189（32F)

16824Y132(32F)

15100合计223726528Y132(30F)

14150Y132(17F)

7090合计22728300136719569933648453005875239105476

50048工程策划—2、总包标段划分单栋面积建筑面积m2

地下室面积单位户型栋数m2（不含地下室）9102m2B089B090BJ53065065010551484312643236753520108063895201421916519268标段一（别墅区+幼儿园）合计B009（G289）

550B088幼儿园77234803480合计4232921803521096商业80359394其它公建配套Y018（32F)Y132(32F)Y132(17F)合计9394标段二（高层区）合计15231141507090322722374569328300136711050932652833648453001054765875250048YJ245(25F）

13264标段三（高层区）合计Y189(32F)Y132(32F)1682415100合计40工程策划—3、总体工程思路抢临路，保畅通

抢主体，保装修抢地下，保地上抢土方，保支护抢板房，保货量七抢七保抢结构，保预售抢临建，保客源41工程策划—3、总体工程思路

地块内土方量大，且存在爆破工程，需提前与土方单位共同制定土方抢土方、保支护抢临路、保畅通专项计划，按重点，依次序保证后续道路、基础及土建工作面移交；

考虑到地块狭长且东西两面分别紧邻村委山林地、交楼旧苑区，因此临时施工道路的布置及管理是影响施工工期的关键因素，项目需针对性制定临路施工方案及施工期管理措施，全力保障施工道路畅通；抢临建、保客源项目洋房货值占比约80%，1600余套，依托项目现有售楼部作为接待中心，提早开放临建板房，配合销售提前储客及“预认购”；

别墅豪装板房工序繁多，应充分交底，严格督促，全力保证装修移交节点；

品质决定口碑，口碑创造销售，项目计划设置展示区质量专员，严格落实样板先行，事前交底，过程监督，保证市场认可度；抢板房、保品质抢主体、保装修抢地下、保地上抢结构、保预售

洋房货量区均设置地下二、三层地下室，涉及基坑支护、桩基、地下室结构等工程，地下部分施工工期将直接影响预售节点，需针对地下工程进行详细工程量分析，合理拟定施工计划，确保地上工程移交时间；42工程策划—4、关键线路分析装修工程主体工程一个先行挂石工程抢主体保装修落架完成内部装修户内摆设户外摆设装修、石材进场二条主线市政先行园艺绿化工程出户管完成三项插入绿化进场园艺工程四控收尾绿化工程43工程策划—5、工程分部策划展示区123展示区作战计划前期工程专项策划基坑与支护工程施工道路平面布置桩基工程市政工程44工程策划—前期工程---土方工程土方道路挖方区土方外运场地：结合当地实际情况，计划土方直接外运至我司租赁陈家林林场内（运距在5公里内），土方结束及时进行表面复绿。规划区外挖方量约28万方(挖方深度4米~8米)地质情况：场地原为采石场，局部3~7米存在全风化花岗岩，需进行爆破施工。规划区外挖方量约5万方(挖方深度6米~8米)外运至陈家林林场内土方量约70万方，外运距离约5公里。规划区外挖方量约37万方(挖方深度8米~14米)道路入口45工程策划—前期工程---土方工程别墅货量区，外运量约28万方。按15方/车，每车每次运土用时30分钟，以每天运土10小时估算，现场需配置35台车，可于30天交出场地。土方开挖顺序土方首批交场展示区土方展示区挖方量约5万方，按15方/车，每车每次运土用时30分钟，每天运土10小时估算，现场配置25台车，可于7天内交出场地。别墅及洋房二标段土方洋房三标段土方与别墅货量区同时开挖，一月内交出场地。46www.b工程策划—前期工程---爆破工程一、爆破方案1、根据地形、地貌及一次性精准爆破要求，并结合本工程相关要求，以中深孔爆破为主，浅孔为辅和机械辅助零星破碎相结合的方式进行施工，将施工分为三个步骤，即植被清除、表层土及松石挖掘清运、爆破作业、渣土清运，如此循环逐层施工，实行多作业面，多台阶同时作业的总体施工方案。2、安全要求：场内工作面狭隘，加大现场对人员、机械的管控和保护。爆破钻孔石方开挖人机料安排表：生产能力序号机械设备名称数量额定功率12挖掘机推土机42172KW103KW斗容量1.4m33装载机1斗容量3m315t4自卸汽车压路机101518t振动6螺杆空压机CM351气动钻机风动凿岩机空压机17120～/h889110油罐车15t47www.1b1洒水车1工程策划—施工道路临时道路布设原则：全覆盖、环形路、保会车临时路中转点山体临路与土方工程同步开挖，确保在摘牌后40天内建成6-8米宽临时道路，并根据地形加宽道路设置会车带。展示区范围临时路中转点出入口总包进场前按标段分区，由各施工单位自行硬化，保证后期施工。山侧施工道路地块内临苑区道路现存6米宽土路，土质较好，可作为施工临时道路，山体临路完成硬化后分段硬化。展示区后禁止车通行考虑到地形狭长，施工场地狭窄，难以形成局部纵横回路，项目需提前规划场内施工出入口及材料、垃圾堆放场地，现场监督，施工期间需安排专人现场协调车辆通行，保证畅通。山侧道路会车区48工程策划—施工道路土方开挖前可供中转点土方及基坑开挖后可供中转点回填后再硬化展示区开放后现有6m宽土路根据土方进度，雨天可使用分段开挖，一月内完成。施工单位根据需求分段硬化从展示区围挡后通过已有苑区道路展示区49工程策划—平面布置---一标段别墅货量装修材料堆场临时材料堆场道路开口塔吊钢筋加工厂红线外山地人货梯原有一级电箱石材堆场50工程策划—平面布置---展示区及二标段高层装修材料堆场苑临时材料堆场道路开口塔吊道路开口钢筋加工厂人货梯原有一级电箱石材堆场51工程策划—平面布置---三标段高层区泵车布置红线外山地52工程策划—平面布置---临设1、临舍区设置在陈家林林场地块内，占地约10亩（含原有施工单位生活区），位置距现场施工区步行约15分钟，宿舍277间，可容纳1600人。2、满足总包及集团各专业子公司住宿和生活需求。临设区临舍区北地块53工程策划—市政工程临电：1、对已有2台630KV台变进行迁移。2、1号台变主要供应别墅货量及展示区用电，别墅封顶后主要供应二标段高层用电，

2号台变主要供应三标段高层用电。临水：供水：采用碧桂园自有水厂供水，接驳口从凤曦西苑区主管网接入。排水：通过现场排水沟汇集至预埋在凤凰城主干道下排水主管流入人工湖。54工程策划—基坑开挖与支护工程基坑开挖及支护要点标段二基坑支护含旋挖桩与旋喷桩各60根，搅拌桩1500根。预计搅拌桩20条/天/台机，则现场需至少配置4台搅拌桩机，按如图顺序施工，可于一月内完成支护。标段三基坑支护含旋挖桩423根，旋喷桩180根。坑底标高27.5现状高差12~14米55工程策划—桩基工程桩基施工桩基行走路线56工程策划—8、雨天及夜间施工方案雨季施工难点

：5月至7月份前期工程期间正值增城雨季，对土方、基坑等施工效率影响较大；应对方案：1、提前准备水泵，合理增加抽水效率；2、要求监督施工方提前准备充足雨具，保证雨季正常施工；3、示范区提前准备挡雨材料，事前交底，现场监督。夜间施工难点

：地块东面交楼苑区，夜间施工容易引起业主群诉；应对方案：1、制定夜间照明方案，提前布线架杆，保证全覆盖；2、监督施工方成立后勤组，组织夜间送餐，确保工人不离场。57工程策划—展示区作战计划一、销售中心临建板房2015-6-20

2015-7-10

2015-7-5开工

土建完成

装修进场2015-9-1开放二、别墅板房2015-5-25土方、边坡动工2015-8-25土建开工2015-9-5万方进场2015-9-10装修进场2015-9-27主体封顶2015-11-10开放三、园林绿化2015-9-5园建进场2015-11-7园建绿化完工2015-9-10顺茵进场58工程策划—展示区作战计划•木工：梁板柱10-15m²•砌筑工：墙面3-5立方土建工种根据展示区工程量制定作战计划•抹灰工：内墙30-40m²；外墙40-50m²•泵车：30-50m²/h•涂饰工：腻子灰60-80m²装修工种铺贴工：室内地砖约25m²，厨房•各工种每日工作完成量卫生间墙身约15-20m²展示区工程量统计•吊顶工程工人：约20m²•轻钢隔墙工人：约20m²种类面积别墅板房临建板房1238

（m²）1167

（m²）其他工种园艺石材铺贴工：约•15m²•绿化工：草皮铺种，175-200m²；大树种植4棵绿地公园及沿街绿化9500

m²（）59工程策划—展示区作战计划区域名称别墅板房8月10日场地交付时间完成时间11月10日85人作业人员参观出入口项目责任人施工责任人李强区域名称绿地公园及沿街绿化土建：土建维修队装修：中建南方场地交付时间9月1日完成时间11月10日45人区域名称洋房货量场地交付时间8月15日作业人员项目责任人施工责任人陈智完成时间1月25日300人绿化：顺茵园建：未定作业人员项目责任人施工责任人马禄哲土建：未定60工程策划—展示区作战计划区域名称临建板房6月20日场地交付时间完成时间作业人员9月1日35人项目责任人施工责任人马禄哲、陈智土建：土建维修队装修：未定水电：土建维修队洋房样板房拟设置一层临建板房，共7个户型位于销售中心停车场旁。61工程策划—展示区重点123第一重点别墅板房a)

严格控制装修、石材等关键节点，提前预留外墙脚手架离墙距离（50cm），保证挂石工序。展示区围挡第二重点临建板房a)

土建施工工程中严格控制开间尺寸、门窗洞口、地面平整度等工序质量，给精装修施工创造有利条件。第三重点绿地公园a)

绿化工序：大管道预埋----堆土造型——大树种植——预埋小管线——汀步石及绿色胶带——细平场地——灌木、地被及时花种植——面铺细沙——草皮种展示区施工总体思路：保装修，高品质1、合理工种工序，保证流水作业；2、严控关键节点，及时界面移交；3、质量专人监控，确保展示品质。植——小品摆放。62ww工程策划—展示区第一重点1、别墅样板房项目部施工方关键节点完成时间需求人数正负零以下完成铝合金窗框李强李强李强李强李强李强李强李强李强-2015/9/52015/9/232015/9/232015/9/242015/9/242015/9/272015/11/82015/11/82015/11/8技工15人，小工10人技工6人-腾安-机电安装电工6人装修作业面移交石材作业面移交主体结构封顶干挂石材完成装修工程完成外架拆除--技工22人，小工10人技工32人，小工6人技工35人，小工5人架子工12人，小工4人万方雅俊-63工程策划—展示区第二重点2、临建板房关键节点临建板房图纸开工项目部马禄哲陈智施工方完成时间2015/6/102015/6/20需求人数--配套设施游泳池技工25人，小工10人主体结构完成陈智马禄哲陈智----2015/7/102015/7/52015/8/132015/8/27儿童乐园商业街后门装修作业面移交原有道路销售中心前门技工15人，小工5人洋房样板房拟设置铺贴完成一层临建板房，共7个户型位于销售中心停车场旁。技工25人，小工5人装修工程完成马禄哲外架拆除清洁拓荒陈智-2015/8/202015/8/31架子工5人6人马禄哲物业64工程策划—示范区第三重点3、绿地公园项目部施工方关键节点完成时间需求人数管沟开挖陈智-2015/8/25挖机1台管线敷设陈智陈智陈智-2015/8/302015/9/52015/9/10技工5人，小工5人铺装作业面移交绿化作业面移交顺茵顺茵园建铺贴完成清洁拓荒陈智陈智-2015/11/92015/11/9技工25人，小工15人15人物业65工程策划—6、施工重难点难点详细描述解决方式备注1、合理制订计划，优化工序衔接，减少夜间噪音。夜间赶工，

地块东面紧邻交楼苑区，夜间

2、联动横向部门，掌握业主情况，群诉隐患

施工极易引发业主群诉。主动拜访，争取理解。3、加强政府沟通，提前合规备案，及时组织预案。地块西侧红线紧邻村属山地，

1、加紧村委沟通，评估成本收益，需部分占用作为施工临路，边

优化边坡方案，确保项目效益。坡支护造价高，林地砍伐流程

2、提前办理砍伐流程，合规有序地块外边坡支护及施工道路繁琐。组织施工。66工程策划—6、施工重难点难点详细描述解决方式备注地块狭长，场地临路、土方、爆破、基坑支护、桩基础、地下室开挖等多工序同时集中赶工，涉及道路运输，场地布置，机械材料周转，工序工种安排，现场协调组织等工作，对项目现场综合管理能力提出考验。地形受限，多工序集中作业，场地布置困难1、依据开放推货节奏，综合专项策划方案，编制场地布置计划；2、重点工序合理搭接，工作界面及时交底，现场管理责任到人。67工程策划—7、管理思路及赶工措施夜

间

照

明24小时三班倒有工作面、有人抢白天、战雨天，作息实行三班倒“现场一遍灯，灯下一遍人”赶工方法

及时审图，优化工法（例：外墙线条、二次结构一次成形）；

提前交底，定期培训，奖惩挂钩，责任到人；

明确重点，制定专项措施；分析工量，进行措施优化（例：提高别墅板房砼标号，排栅搭设一次到位）；

夜间赶工雨季施工，制定专项预案；合理堆放材料保证畅通。68工程策划—7、管理思路及赶工措施结果管理结果+过程管理举措：细分工作包，并以小的时间段为单位随时掌控进度。

总人工/工期=平均上工人数以通常的经验参数估计紧前紧后工作对比现场上工人数进行纠偏

重点工序设置人员、工期分级预警红线，前置预案，事前交底，书面承诺。

要求总包单位管理人员的配置满足工程施工的需求。69目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划70质量策划—1、管控原则与思路1、质量管控原则：明确分工、责任到人；图纸会审、培训交底；原材严控、样板先行；过程验收、成品保护；2、“三步走”质量管控（1）样板引路：严格执行样板先行的原则，并组织有效的交底和学习。（2）保障两防：严格执行集团相关规定，落实“两防”责任（3）提升品质：保障“两防”责任前提下，注重细部观感体验，提升品质。推进全员质量意识清晰划分三级质量责任，建立全员质量责任意识，建立全周期质量管理意识；质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员。71质量策划—2、“三步走”之样板引路工法样板施工样板大面施工施工单位在各工序施工前应根据工法样板标准要求在现场进行施工样板作业，经验收合格后方可开展大面积施工。在工程开工前应根据设计图纸要求并结合集团标准确定施工工法样板，建立工法样板展示区。施工单位各工序作业班组进场后应根据施工样板进行统一技术交底，在施工过程中以施工样板作为质量验收标准。工法样板展示区砌体施工样板72质量策划—2、“三步走”之保障两防1、保障质量：（落实两防要求）序号质量风险点施工应对措施责任人1材料源头控制加强原材料监管（品牌、规格）谷雪明振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护；保障混凝土浇筑连续性。2楼板开裂渗漏谷雪明大坡度斜屋面混

严格控制混凝土塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段，逐段浇筑；凝土板酥松、麻

保证混凝土密实并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加34谷雪明谷雪明面强混凝土的养护。沉箱吊模，确保与主体一次性浇筑，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑。卫生间沉箱渗漏73质量策划—2、“三步走”之落实两防1、保障质量：（落实两防要求）序号质量风险点外墙渗漏施工应对措施责任人周志宇周志宇先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再抹灰。56门、窗边渗漏采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实。屋面防水卷材铺

将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对78周志宇周志宇贴空鼓、脱落应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。檐口渗漏、泛碱74质量策划—2、“三步走”之提升品质2、提升品质：（注重观感）土建：关注墙纸及乳胶漆饰面的门窗洞口、阴阳角等水电：开关面板并拢并水平，漏槽、灯具定位准确等园建绿化：美化树根部、不锈钢井盖化妆处理、现场切割弧形工字铺贴、

勾缝整洁等75目

录项目策划背景一二三四五六七项目策划目标项目前置策划项目工程策划项目质量策划计划运营策划项目财务策划7