二手房合同签定

合同签定

（课程描述）课程目的：如何有效签订合同，保障合同成立与生效，确保公司与个人的利益最大化。课程内容：第一节、合同的概述、租赁合同第二节、买卖合同的纠纷实例第三节、买卖合同的签订课程长度：3个课时课程受众：单店培训负责人、店长或销售经理

合同的概念合同:是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。协议：具有双重含义：合同、合意；合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致！居间合同居间合同：居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称：房地产中介服务合同。广义上：居间合同包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动；狭义上：中介服务多指房地产经纪，即：房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。居间合同的分类居间合同分类：报告居间、媒介居间报告居间：属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同，合同达成时，委托人支付报酬；媒介居间：扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，委托人向居间人支付报酬，属非代理性质行为；房地产中介合同房地产中介合同:是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人是在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加商定过程但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。居间报酬请求权居间人促成合同成立后，可以按照居间合同约定向委托人请求支付报酬。因居间人订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间报酬的支付居间人取得报酬的前提是合同成立。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决（如：办理交易过户手续不是经纪人的法定义务，若需该服务，需另行支付费用），双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用。合同的成立要件合同成立的要件：一、订约主体存在双方或多方当事人（主体上的要求）订约主体与合同主体不同：订约：有参与订立但不是当事人（代理人）不参与订立但却是当事人（委托代理人）（当事人是否具有签订资格，则属于有效问题，不影响合同的成立）二、订约当事人对主要条款达成合意（内容上的要求）主要条款：名称、地址、标的、数量、质量、价格、报酬（当事人一旦就合同的主要条款达成协议即可成立，对次要条款未达成不影响合同的成立，如履行期限）三、合同的成立应具备要约和承诺阶段（形式上的要求）（双向意向书）合同生效要件合同生效：指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律效力。合同生效要件：一、行为人具有相应的民事行为能力（10周岁以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真实（内在意思表示于外部的行为）三、不违反法律或者社会公共利益（内容反动、淫秽、下流的录音等）合同生生效具具体操操作要求卖卖方提提供合合法的的证件件：身身份证证件、、资格格证件件以及及其他他证件件。产权证证：“房房屋所所有权权证””和““土地地使用用权证证”身份证证：身份份证、、工作作证和和户口口簿资格证证件：代理理人的的代理理委托托书、、共有有房屋屋出售售需提提交共共有人人同意意的证证明书书等其他证证件：出租租房产产（承承租人人或共共有人人放弃弃优先先购买买权的的协议议或证证明））1、产权权证所所有人人已婚婚：双方到到场签签字（（或提提交一一方同同意的的书面面证明明）；；未婚婚应提提交未未婚证证明。。2、产权权证上上列有有共有有人：共有人人也应应到场场签字字（或或提交交共有有人同同意的的证明明）3、产权权证所所有人人与客客户不不符，应查明明关系系：A、继承承人：：所有有继承承人参参与签签名（（人数数以户户口簿簿或派派出所所出具具的证证明为为准））B、代理理人：：出具具代理理委托托公证证书4、产权权人是是未成成年人人：提交监监护人人证明明或公公证书书，其其监护护人出出具用用于未未成年年人利利益的的保证证书，，由监监护人人代签签。(但不能能过户户)租赁合合同：：产权人人出租租提供证证明产产权的的相应应文件件转租提供原原先的的承租租合同同（注注意是是否注注明有有权转转租））并提提供证证件。。合同无效的的几种情形形买卖合同：：1、非法转让让，合同无无效：司法机关和和行政机关关依法裁定定、决定查查封或者以以其他形式式限制房地地产权利的的权属有争议议的未依法取得得权属证书书的共有房产，，未经其他他共有人书书面同意的的2、房产、地地产分别转转让由于房房屋是土地地的附着物物，具有不不可分离性性。《城市房地产产管理法》第三十一条条规定“房房地产转让让、抵押时时，房屋的的所有权和和该房屋占占用范围内内的土地使使用权同时时转让、抵抵押。”这这就是房地地产权利主主体一致原原则。因此此，房屋所所有权通过过买卖转让让时，该房房屋占用范范围内的土土地使用权权也须同时时转让。将将房产和使使用土地分分别卖于不不同的买方方，或者仅仅转让房屋屋所有权或或转让土地地使用权，，这种买卖卖合同会导导致无效。。3、侵犯优先先购买权（（共有人、、承租人））要求确认认无效的出卖共有房房屋时，在在同等条件件下，共有有人有优先先购买权。。房屋所所有人出卖卖出租房时时，须提前前3个月通知承承租人，在在同等条件件下，承租租人有优先先购买权。。如果违反反这些，房房屋的共有有人、承租租人都可以以请求法院院宣告该房房屋买卖无无效。4、买卖存在在欺诈、显显失公平租赁合同：：1、非法出租租2、未依法取取得房屋所所有权证的的3、权属有争争议的4、司法机关关和行政机机关依法裁裁定、决定定查封或者者以其他形形式限制房房地产权利利的5、共有房产产，未经其其他共有人人书面同意意的6、属于违法法建筑的7、不符合安安全标准的的8、已抵押，，未经抵押押权人同意意的9、不符合公公安、环保保、卫生等等主管部门门有关规定定的10、有关法律律、法规规规定禁止出出租的其他他情形。目前工作应应用的合同同租赁合同房产买卖协协议（预订订房产买卖卖协议）合同签定前前须准备的的工具笔（水笔或或钢笔）、、纸计算器印泥公章合同书收款收具租赁合同条条款的解析析房屋租赁合合同：是房房屋出租人人和承租人人双方签订订的关于转转让出租房房屋的占有有权与使用用权的协议议。1、当事人姓姓名或名称称及住所。。当事人指出出租人和承承租人。出租人：必必须是房地地产的合法法产权人；；承租人：当当地居民，，须持有本本人身份证证；外来居居民，本人人身份证及及公安部门门发的暂住住证；企业业事业单位位须持有《营业执照》；非企事业业单位的其其他组织如如机关、团团体、部队队等须有县县以上民政政部门批准准设立的有有效证件。。2、标的物：：即租赁的的房屋。须写明房屋屋所在位置置即地址、、面积、范范围、装修修及设施状状况。3、租赁用途途：即承租租人租赁房房屋的目的的。租赁用途一一旦定明，，则承租人人不得擅自自改变用途途，尤其不不得用房屋屋从事非法法活动。承租人按照照约定使用用租赁物，，致使租赁赁物受到损损耗的，不不承担损害害赔偿责任任。承租人未按按照约定使使用租赁物物，致使租租赁物受到到损失的，，出租人可可以解除合合同并要求求赔偿责任任。4、租赁期限限。租赁有期限限限制，这这是房屋租租赁与房屋屋转让的重重要区别。。明确租赁期期限的法律律意义在于于：（1）期限届满满，承租人人有义务将将原房屋退退还出租人人；（2）当事人对对租赁期限限没有约定定或约定不不明确，视视为不定期期租赁。当当事人可以以随时解除除合同，但但出租人解解除合同应应当在合理理期限之前前通知承租租人。（3）因买卖、、赠与或继继承而发生生房屋所有有权转移的的，如原租租赁合同未未到期，则则原合同对对承租人与与新房主继继续有效；；（4）承租人为为一人时，，如其在租租期内死亡亡，共同居居住人可以以要求合同同继续履行行，办理更更名手续。。（5）一般期限限是在20年以下的，，超出20年的部分无无效。（6）租赁期限限6个月以上的的，应采取取书面形式式。当事人人未采用书书面形式的的，视为不不定期租赁赁。（7）租赁期间间届满，承承租人继续续使用租赁赁物，出租租人没有提提出异议的的，原租赁赁合同继续续有效，但但租赁期限限为不定期期。5、租金及交交付方式承租人无正正当理由未未支付或者者迟延支付付租金，出出租人可以以要求承租租人在合理理期限内支支付。承租租人逾期不不支付的，，出租人可可以解除合合同。6、租租赁赁双双方方的的责责任任:修缮缮责责任任。。承租租人人在在租租赁赁物物需需要要维维修修时时可可以以要要求求出出租租人人在在合合理理期期限限内内维维修修。。出出租租人人未未履履行行义义务务的的，，承承租租人人可可以以自自行行维维修修，，费费用用由由出出租租人人负负担担。。因因维维修修租租赁赁物物影影响响承承租租人人使使用用的的，，应应当当相相应应减减少少租租金金或或者者延延长长租租期期。。7、转转租租的的约约定定承租租人人经经出出租租人人同同意意，，可可以以将将租租赁赁物物转转租租给给第第三三人人。。承承租租人人转转租租的的，，承承租租人人与与出出租租人人之之间间的的租租赁赁合合同同继继续续有有效效，，第第三三人人对对租租赁赁物物造造成成损损失失的的，，承承租租人人应应当当赔赔偿偿损损失失。。承租租人人未未经经出出租租人人同同意意转转租租的的，，出出租租人人可可以以解解除除合合同同。。8、变变更更与与解解除除合合同同的的条条件件。。（1）符符合合法法律律规规定定或或者者合合同同约约定定可可以以变变更更或或解解除除合合同同条条款款的的；；（2）因因不不可可抗抗力力致致使使合合同同不不能能继继续续履履行行的的；；（3）当当事事人人协协商商一一致致的的。。9、违违约约责责任任10、当当事事人人约约定定的的其其他他条条款款买卖卖合合同同纠纠纷纷实实例例一、、合合同同房房（（产产权权在在办办））1、一一手手产产权权在在办办：：没有有约约定定原原业业主主在在按按揭揭的的房房款款由由哪哪方方解解押押（（卖卖方方无无钱钱解解押押，，买买方方想想在在过过户户当当天天一一次次性性付付清清））2、一一手手产产权权在在办办：：中介介方方承承诺诺了了产产权权收收件件时时间间而而引引起起的的纠纠纷纷（（买买卖卖双双方方均均归归罪罪于于中中介介方方，，导导致致退退佣佣））3、一一手手产产权权在在办办：：因产产权权短短时时间间内内即即可可交交件件，，所所以以双双方方约约定定先先支支付付定定金金，，等等产产权权出出件件后后一一次次性性付付清清（（因因为为没没有有具具体体时时间间约约定定，，一一手手产产权权一一直直无无法法下下来来导导致致卖卖方方收收不不到到房房款款，，且且房房价价一一直直上上涨涨，，买买方方准准备备了了款款却却一一直直无无法法交交房房））（（案案例例：：工工商商住住宅宅区区王王文文森森））4、产产权权在在办办（（开开发发商商未未交交房房））（1）、、开开发发商商一一房房多多售售（2）、、面面积积与与合合同同产产生生误误差差（3）、、质质量量有有问问题题（4）、、交交房房时时间间拖拖延延（5）、、其其他他设设施施的的收收费费标标准准（6）、、交交付付一一手手产产权权的的时时间间的的推推迟迟（7）、、物物业业管管理理条条款款（8）、、带带看看错错房房号号的的房房子子（（锦锦绣绣9号702房））二、、有有产产权权的的房房产产：：（1）、、以以实实际际拥拥有有人人的的名名义义卖卖房房（（泉泉府府大大第第））（2）有有产产权权，，但但不不是是国国家家认认可可，，不不能能过过户户（崇崇福福路路市市二二建建基基地地宿宿舍舍，，只只有有使使用用权权，，没没有有所所有有权权））（3）、、产产权权证证上上的的共共有有人人情情况况（未成年，不不能交易）（（赖美玲东街街的房子）（4）、夫妻双方方有一方未到到场签字且不不同意出售的的（国贸中心））（5）、对产权结构的的不清晰（西西湖宿舍：产产权上标明构构造柱，属砖砖混，业主或或经纪人告知知是框架，而而引起价格纠纠纷）（6）、所看房屋屋正确，但合合同填写的标标的物的地址址不明确（富贵人家））（7）、合同填写写面积与产权权面积不符（（金属大厦，，有产权但没没带）（8）、按揭的情况没没有说清楚而而引起纠纷（工商胡耀军军：个人住房房与公积金））（9）、房改房的的税费减免与与否没有明确确告知（工商住宅区区王文森））（10）、税费计算算不清晰（套房契税能能减免，储蓄蓄间的不能减减免）（11）、享受经济适用用房的房产，，契税不能申申请减免（建建南花园：卖卖方办完过户户手续收到全全额后再为买买方申请契税税减免，结果果：一手契税税未交，二手手买方不能申申请减免）（12）、二手按揭揭中的买方没没有及时缴税税而推迟卖方方收房款的时时间（五星花园庄庄阿姨）（13）、交房时间间的拖延（业主在装修修新房，没有有明确交房时时间，只注明明等新房子装装修完后交房房，新房装修修却一拖再拖拖导致纠纷））（14）、交易时间间不确定（因甲、乙双双方较忙，乙乙方在国外，，没法确定时时间过户交易易，所以只注注具体交易时时间由双方约约定，双方一一直无法配合合导致交易一一直拖而引起起纠纷）（15）、代理人没没有看清楚代代理权限的（16）、房子在租租，没有经过过求租方同意意卖给第三人人的（捷龙店面））（17）、物品没有有罗列清楚（德辉华庭，，因签单时间间较晚，没有有及时清点而而与口头约定定有误差的））（18）房屋质量……二手房买卖合合同条款解析析1、当当事事人人：：当事事人人的的名名称称或或姓姓名名、、住住所所、、营营业业执执照照号号或或身身份份证证号号码码、、联联系系方方法法等等，，以以免免出出现现欺欺诈诈情情况况。。2、标标的的，，须须写写明明事事项项：：房屋屋的的位位置置、、用用途途、、面面积积（（按按照照产产权权证证上上的的地地址址填填写写））。。3、价价款款：：总房房款款须须用用大大写写4、定定金金：：不得得超超过过总总房房款款的的20%，超超出出的的部部分分不不属属于于定定金金的的范范围围，，定定金金以以何何种种方方式式支支付付。。5、税税费费的的承承担担：：由谁谁来来承承担担交交易易的的税税费费（（一一手手与与二二手手））6、付付款款方方式式：：a、一一次次性性付付款款b、分分期期付付款款：：分分几几期期c、按按揭揭付付款款：：普普通通按按揭揭及及按按揭揭阶阶段段性性担担保保，，定定金金是是否否冲冲抵抵首首期期款款。。7、交交房房时时间间：：分为为：：现现房房的的交交房房时时间间及及期期房房的的交交房房时时间间8、交交易易时时间间：：双方方办办理理产产权权交交易易过过户户的的具具体体时时间间的的确确定定（或或公公证证时时间间））9、水水电电、、物物业业管管理理等等相相关关事事项项的的交交接接10、中中介介佣佣金金促成成合合同同成成立立当当日日也也就就是是签签定定本本协协议议时时收收取取11、违违约约责责任任主要要说说明明哪哪些些系系违违约约情情形形；；如如何何承承担担违违约约责责任任；；违违约约金金、、定定金金、、赔赔偿偿金金的的计计算算与与给给付付；；在在什什么么情情形形下下可可以以免免责责。。12、房房屋屋的的附附属属设设施施，，物物品品清清单单等等应