公寓住宅项目前期调研及项目定位报告(案例分析126P)

xx村项目前期调研及定位报告目录CONTENT

宏观市场分析

项目本体分析

市场竞争分析

发展战略建议

项目定位建议

物业发展建议

宏观市场分析

张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山东半岛对外开放区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力50强淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，人口75.26万人，城市化水平达82.49%，09年全区实现GDP447亿元。临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；周村区是轻纺工业、不锈钢商贸基地，商贸名城淄川区是以建材、服装为主的私营企业及商业中心博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；沂源县绿色农业、食品加工基地；张店区全市的政治、经济及文化中心，具有极强的向心吸引力；张店区概况

张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整体以向西发展为主。并且在世纪路以西，规划为淄博新区。随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。中心路张店区长远规划xx与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结论：相对于山东其他同类城市，张店区经济总量及人均可支配收入排名均在前列，而房价却处于中游，因此相对于城市人均收入和经济的发展，张店的房价还有较大的上升空间，并且房价泡沫不大，房产业健康发展；城市房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）张店区3689447020670历下区8705555024917市南区23557520024710芝罘区80232045.520418环翠区48892181.720117奎文区411296018756东营区5300208321278泰山区3890289017737年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)200.18108192.7259.02竣工(万㎡)202.95169.74275.58295.6销售(万㎡)163.8108.57195.7166.3结论：单从自身数据来看，xx房地产开发量及消化量逐年上涨，可以反映出目前xxx房地产市场发展迅速，开发商及消费者对市场前景看好；但纵向比较，目前xx房地产开发量及消化量与其他城市仍有一定差距，市场仍未饱和，市场潜力巨大。xx房地产发展状况张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为2610元/㎡；08年受经济危机的影响，市场成交量大幅下跌，但价格依旧坚挺，全年整体房价约为2880；直到09年初，楼市突遇“小阳春”市场需求量陡然增加，大大刺激了消费，房价从年初的2950元/平米涨至12月份的3340元/平米，涨幅高达22%；10年以来，房价更是一路上涨，目前已经达到了均价3689元/平米，但目前在售商品房价格已经远远超出此价格。张店近年房地产市场价格变化图示张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以看出，随着房地产市场的发展，土地成交价格逐年上涨，虽然土地出让面积增长幅度较大，但仍与其他地区有一定产局，土地供应量相对偏小，而且平均地块面积仅为3万㎡，平均地块面积较小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面积（万㎡）30.7590.390成交总价（亿元）3.1211.0713.18平均单价（万元/亩）67.781.897.5张店店房房地地产产市市场场产产品品发发展展状状况况自上上世世纪纪90年代代，，张张店店区区房房地地产产市市场场开开始始起起步步，，就就其其产产品品形形态态经经历历了了三三个个阶阶段段：：以多多层层为为主主，，出出现现小小高高层层产产品品以小小高高层层及及高高层层产产品品为为主主产品品种种类类逐逐渐渐丰丰富富，，低低密密度度产产品品成成为为新新宠宠第一一阶阶段段xx看市市场场：：自上上世世纪纪90年代代后后期期及及本本世世纪纪初初起起，，随随着着改改革革开开放放步步伐伐的的加加快快，，张张店店房房地地产产市市场场逐逐渐渐成成形形。。这一一时时期期张张店店房房地地产产市市场场产产品品的的主要要特特点点是：：一一，，产产品品以以多多层层为为主主；；二二，，出出现现部部分分小小高高层层产产品品，，但但接接受受度度较较差差。。其代代表表项项目目：建建业业花花园园xx看市市场场：：随着着张张店店房房地地产产市市场场的的进进一一步步发发展展，，特特别别是是消消费费者者观观念念的的改改变变以以及及土土地地价价格格的的提提高高，，又又出出现现了了一一批批全全新新的的房房地地产产项项目目。。这一一时时期期张张店店房房地地产产市市场场产产品品的的主要要特特点点是：：一一、、市市场场上上主主流流产产品品逐逐渐渐转转变变为为小小高高层层及及高高层层产产品品；；二二、、消消费费者者对对小小高高层层及及高高层层产产品品的的接接受受度度逐逐渐渐提提高高；；三三、、多多层层产产品品仍仍受受市市场场追追捧捧；；四四、、产产品品同同质质化化严严重重。。其代代表表项项目目：七七海海里里、、龙龙凤凤苑苑第二二阶阶段段xx看市市场场：：伴随随这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、主流产品仍然为小高层及高层产品；二、普通多层产品由于其品质难以提升逐渐减少；三、低密度产品成为市场新宠，占有量逐渐提升。其代表项目：美林小镇、名尚城市广场。第三三阶阶段段张店店区区各各大大版版块块市市场场特特点点分分析析中心心城城区区：：核心心东部部城城区区为为：：突破破西部部城城区区：：热点点及及高高点点南部部城城区区：：城市市化化北部部城城区区：：借势势中

心

板块借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小高层为主，后期土地供应量将非常紧缺。代表项目：黄金国际、颐景园南部板块三大亮点：一是汽配产业集群已经连成一片，其影响正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了10个左右的楼盘，有的一下开了十几个楼座，有的是旧村改造，颇有点当年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等东部板块大踏步发展的制约因素已经撬开一角。洪沟片区改造和东部化工区产业调整是东城发展的两大引擎。两大引擎如今都有了实质性的启动，特别是洪沟片区的改造令人欢欣鼓舞。东城的居住价值正一步步体现出来。代表楼盘推荐：改造中的洪沟片区、花山府邸、盛世新东城北部板块目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题。板块代表楼盘：名尚国际社区、盛世名苑、华侨城、弘韵豪庭等。西部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的主要方向。随着佳士客新城购物中心启用以及政府西迁，西部板块的发展将新添一个强大的发动机。目前一大批楼盘项目已经动工或正在前期准备中。板块代表楼盘：颐丰花园、创业体育场项目等。本案未来来张张店店房房地地产产市市场场预预测测张店店房房地地产产市市场场将将迎迎来来较较大大的的发发展展机机遇遇，，市市场场整整体体向向好好，，特特别别是是西西部部区区域域将将会会成成为为未未来来持持续续的的开开发发热热点点；；张店店房房地地产产市市场场未未来来发发展展潜潜力力巨巨大大，，远远未未达达到到饱饱和和状状态态，，价价格格将将会会持持续续平平稳稳走走高高；；土地地成成本本增增大大，，使使得得大大盘盘将将会会减减少少，，100亩左左右右的的项项目目更更适适宜宜开开发发；；产品品将将多多元元化化，，小小高高层层及及高高层层产产品品仍仍然然为为主主流流产产品品，，低低密密度度产产品品将将会会成成为为高高端端市市场场的的宠宠儿儿。。项目目本本体体分分析析地块块区区域域认认知知◆项目目位位置置：：处于于世纪纪路路以以西西、、鲁鲁泰泰大大道道以以北北；◆项目目位位于于：张店店西西部部及及北北部部板板块块交交界界处处；；中央居住区中心城区商务区本案案世纪路鲁泰大道济青高速◆项目目地地块块四四至至：：东至至阿波波罗罗大大酒酒店店，西西至至大张张村村村村民民回回迁迁房房，，南至至鲁泰泰大大道道，，北至至村里里小小路路。。地块块东东端端地块块西西端端地块块南南端端地块块北北端端地块块区区位位四四至至项目目地地块块现现状状地块块现现状状已拆拆村村民民房房已拆拆村村民民房房待拆拆村村民民房房待拆拆村村民民房房待拆拆小小工工厂厂待拆拆小小工工厂厂大张张村村委委会会项目目地地块块现现状状◆项目目地地块块现现状状：：该地地块块由由xx村土土地地、、房房镇镇镇镇政政府府用用地地、、大大张张粮粮管管所所、、庄庄园园集集团团、、张张店店区区法法院院◆项目目地地块块面面积积：：项目目地块块方方正正，面积积约约8.15万㎡㎡，约约122.5亩。。大张张村村土土地地大张张粮粮管管所所房镇镇镇镇政政府府用用地地庄园园集集团团、、张张店店区区法法院院地块块通乾乾拉拉菲菲◆项目目南南临临鲁鲁泰泰大大道道，，东东边边邻邻近近世世纪纪路路，，路路政政建建设设较较好好，，但但是是公公共共交交通通通车车率率较较低低，，属属于于城城市市边边缘缘地地带带，，而而且且鲁鲁泰泰大大道道通通行行大大型型货货车车车车辆辆，，居居住住私私密密性性较较弱弱。。◆项目地处处张店新区区，项目目周边现现为农村村旧址，，生活配配套有待待完善；；◆项目所在在区域已已经形成成张店城城区居住住区，周周边大盘盘较多，，居住氛氛围浓厚厚；◆区域在售售楼盘集中鲁泰泰大道以以南区域域。如：通乾乾拉菲、、远景花花园、阳阳光花园园、名尚尚城市广广场、华华侨城、、创业颐颐丰花园园等。项目区域域周边环环境分析析主要道路路项目南部部村民房房项目北部部村民房房冠都新城城玉龙河猪笼河项目周边边生活配配套状况况◆生活配套套：通乾乾拉菲、、名尚城城市广场场、义乌乌小商品品城◆城市景观观：火炬炬公园、、玉龙河河、莲池池公园◆教育配套套：世纪纪花园小小学、大大张村中中心小学学、张店店美术中中学等◆医疗配套套：莲池池医院名尚城市广场莲池医院大张村中心小学通乾拉菲张店美术中学高中部

世纪花园小学火炬公园

义乌小商品城玉龙河莲池公园结论：国际化生生活，享享受奢华华级生活活配套；；远离城市市的喧嚣嚣，交通通的拥堵堵项目属性性定位虽然处于于城市主主发展方方向上，，但位于于西部及及北部片片区交汇汇处；距离淄博博新区核核心区域域上有一一段距离离。区域临近近城市主主干道，，路政建建设较好好，交通通便利，，但是公公共通车车率较低低；目前城市市配套尚尚不齐全全，城市市形象较较差，但但后期发发展潜力力较大。。◆项目地块块涉及村、镇、、区三方方面的土土地，前期需投投入较大大的精力力、成本本进行协协商、拆拆迁、安安置。◆地块平整整，高低低起伏不不大，体体量适中中；◆地块容积积率为2.5，属于小小高层及及高层物物业类型型区域属性配套属性土地属性项目属性项目分析析小结属于城市市主发展展方向，，但距离离核心区区域有一一定距离离；目前周边边配套较较为缺乏乏，城市市形象较较差，但但后期发发展潜力力较大；；地块较为为方正，，但存在在拆迁改改造；产品以小小高层为为主，与与周边项项目相似似。项目所处处区域较较为尴尬尬，长远远来看发发展潜力力良好，，但容易易被边缘化及同质化！市场竞争争分析盛世名苑苑市场竞品品扫描◆选取原则则：◆空间区位位相近，，处于相相同板块块或临近近板块；；◆产品形态态以小高高层、高高层为主主；项目目档次接接近，存存在直接接竞争◆在售竞争争楼盘：：中润华侨侨城、黄黄金国际际、名尚尚城市广广场、紫紫园、龙龙凤苑、、创业颐颐丰花园园、通乾乾拉菲、、远景玉玉城竞品项目目样本选选取本案名尚·城市广场场七海里黄金国际际华侨城通乾拉菲菲阳光花园园远景·玉城世纪花园园·兰花园创业颐丰丰花园中心板块块北区板块块西区板块块紫园中润润大大道道世纪路市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——黄金国际际项目名称黄金国际项目位置西六路联通路交汇处西南角占地面积592亩，合39.5万㎡建筑面积80万㎡建筑形态目前在售18号楼开发进度A、B、C、E区现房，DE建设中户型区间97㎡的两居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力户型97㎡、147㎡,153㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套机关幼儿园、中央水系景观、高尔夫练习场、多功能运动会所区域配套莲池公园、莲池小学、张店七中、义乌商品城、大润发、银座购物广场优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目配套完善、品质高端（例温泉入户）劣势：1：价格高于周边在售项目近1000元、客群较薄；

2：后期开发高层产品品质较差；项目基本本信息市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——黄金国际际景观设计计中心组团团景观、、景观节节点、楼楼间绿化化，符合合其高端端定位；；中心组团团景观（（C区）：9洞GOLF推杆练习习场、中中央水系系、下沉沉式网球球场、下下沉式会会所；市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——黄金国际际户型设计计在售18#楼户型图图黄金国际际的高价价位，实实际支撑撑点包含含以下几几点：1）生活方方式创新新（温泉泉入户、、GOLF）2）景观创创新3）会所、、配套及及物业管管理4）前期建建立起高高端形象象。黄金国际际核心卖卖点可归归结为：：完善的城城市配套套高端的自自身配套套创新的生生活理念念主要竞争争个案——黄金国际际市场主要要竞品分分析市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——龙凤苑项目名称龙凤苑项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积23.49公顷建筑面积6580万㎡建筑形态目前在售龙凤苑四期开发进度预计2011年10月交房户型区间118——169㎡主力户型130㎡、146㎡,158㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套幼儿园、小学区域配套佳世客超市优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：新区发展的核心位置，升值空间较大；劣势：1：建筑密度相对较大

2：开发周期过长，前期入住客户影响较大项目基本本信息市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——龙凤苑景观设计计小区内多多层、小小高层、、高层住住宅错落落有致，，增添了了龙凤苑苑整体的的层次感感。功能结构构与布局局，可概概括为“一环、两两轴、两两心”市场主要要竞品分分析主要竞争争个案——xx苑户型设计计99㎡两房两厅厅一卫三房两厅厅一厨一一卫168㎡㎡三房两厅厅两卫三房两厅厅一厨两两卫主要竞争争个案——龙凤苑龙凤苑的高高价位，实实际支撑点点包含以下下几点：1）市政府西西移，片区区的升值2）合理的景景观规划3）配套及规规范的物业业管理4）树立高端端大盘形象象。龙凤苑核心心卖点可归归结为：完善的城市市配套产品创新与与多元化以人为本的的生活理念念市场主要竞竞品分析市场主要竞竞品分析主要竞争个案——华侨城项目名称华侨城项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积1800亩建筑面积120万㎡建筑形态四期加州海岸开发进度多层三成在建，小高层8层在建户型区间90——130㎡主力户型100——120㎡销售均价预计起价6000元/㎡优惠措施凭身份证绿卡办理中项目配套会所、商业、华侨城实验幼儿园，北京大学外国语学院实验学校区域配套猪笼河景观带、火炬公园、名尚城市广场、高新区实验中小学校、淄博11中、

优劣势分析优势：1：淄博第一大盘，高端生活区；

2：高品质景观的打造

3：中润大道带来交通优势；劣势：1：部分产品品质交差，影响产品形象

2：营销出现失误，价格提升较慢。项目基本信信息市场主要竞竞品分析主要竞争个案——华侨城景观设计纯正古典欧欧式建筑风风格，14国风情园林林景观；现代的材质质、多变的的色彩、三三段式立面面构图；整个社区以以水为界，，以湖、河河为主题，，空间恢弘弘、错落有有致、秩序序井然，形形成一个有有序的、活活跃的生态态有机组合合体，市场主要竞竞品分析主要竞争个案——华侨城户型设计市场主要竞竞品分析主要竞争个案——名尚城市广广场项目名称名尚城市广场项目位置西五路鲁泰大道交汇处西北角占地面积23万㎡建筑面积56万㎡（住宅26万㎡）建筑形态电梯多层、小高层、高层开发进度主体封顶户型区间85-260㎡主力户型110-140㎡销售均价5500元/㎡优惠措施--项目配套30万㎡城市综合体，会所区域配套新玛特超市、猪龙河景观带优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目商业定位超前；劣势：位于城市边缘，周边生活配套缺乏；项目基本信信息未开发待售组团在售组团交房组团商业综合体高层公寓A区B区C区D区住宅组团：：分为ABCD四个组团，，分别为：：多层、小小高层高层层、洋房、、联排组团团；目前在在售为B区，主力户户型92-120㎡两房三房；；均价5500元/㎡；商业组团：：分为集中商商业综合体体、公寓组组团。目前前为主推组组团；正在在火爆招商商中，中国国首座家庭庭主题乐园园。工程进度方方面，住宅宅部分建设设主体完工工。规划、产品品主要竞争个案——名尚城市广广场市场主要竞竞品分析市场主要竞竞品分析主要竞争个案——名尚城市广广场户型设计116㎡三房两厅两两卫107㎡三房两厅一一卫92㎡二房两厅一一卫市场主要竞竞品分析主要竞争个案——远景玉城项目名称远景玉城项目位置中润大道以北，西八路以东占地面积--建筑面积11.58万㎡建筑形态电梯花园洋房开发进度项目在建户型区间258-345㎡主力户型--销售均价8000元/㎡优惠措施--项目配套名流会所区域配套世纪花园小学、名尚城市广场优劣势分析优势：1：高端电梯花园洋房，项目档次高；

2：打造稀缺隐秘大宅

3：城市重点发展区域，升值空间大项目基本信信息市场主要竞竞品分析主要竞争个案——远景玉城景观设计项目效果图图市场主要竞竞品分析主要竞争个案——紫园项目名称紫园项目位置张店区政务中心正对面占地面积21.15万㎡建筑面积21.22建筑形态别墅、洋房、多层、小高层开发进度主体封顶户型区间90-380㎡主力户型110-150㎡销售均价5150元/㎡优惠措施--项目配套会所区域配套区政府、理工大学、实验中学、水上乐园优劣势分析优势：1：地理位置优越，未来发展好；

2：高端城中别墅，项目

3：项目商业定位超前；劣势：1、存在部分回迁客户，整体性、品质性受到影响项目基本信信息主要竞争个案——紫园市场主要竞竞品分析景观设计市场主要竞竞品分析未来主要竞竞争个案——通乾拉菲地段：位于鲁泰大道与与世纪路交交汇处西北北角，项目目东临；规模：项目总规划划占地面积积6.18万平方米，，总建筑面面积约26万平方米。。酒店及配配套公寓占占地面积2.13万平方米，，建筑面积积11万平方米。。住宅占地地面积4万平方米，，建筑面积积15万平方米。。产品：包括括1座5星级酒店，，1座小户型公公寓以及4座星级高档档住宅组成成。进度：项目主体完完工；现场场售楼处还还未开放。。竞争态势总总结市场主要竞竞品分析总总结◆规模方面：：市场竞争楼盘以大体体量为主；；◆产品方面：市场推出楼楼盘多以小小高层、高高层产品为为主；周边边世纪花园园、远景花花园以多层层洋房为主主。◆户型方方面：市场热销户户型产品以以120—140㎡舒适三房型型为主，另另外90——105㎡经典两房，，销售状况况良好◆价格方方面：淄博新区价价格不断攀攀升，区域域内楼盘均均价在5000/㎡以上；◆特色方方面：竞争项目主主打教育、、交通、景景观、配套套等卖点，，小区整体体规划合理理，注重景景观打造与与产品创新新，打造高高档住宅社社区。项目SWOT分析SWOT分析——S优势淄博新区，，未来区域域发展的核核心；区域居住氛氛围浓厚；；地块方正，，方便统一一规划；临城市主干干道，道路路通达性好好；景观资源丰丰富；SWOT分析——W劣势公共交通较较弱；鲁泰大道通通行大型车车辆，环境境嘈杂西、南、北北三面为尚尚未改造的的村民房，，影响项目目档次；新区发展不不完善，生生活配套欠欠佳。SWOT分析——O机会SWOT分析——T威胁□同物业产品品集中投放放，加剧竞竞争态势：：小高层、高高层将是目目前建筑形形态的发展展趋势，市市场整体放放量较大，，目前市场场在售项目目推出的产产品均是小小高层、高高层产品，，加剧竞争争态势；未未来同质化化竞争严重重。□越来越高的的价格门槛槛：随着政策调调控反抑的的价格报复复性上涨、、和土地稀稀缺造成的的地价上调调势必带动动房价整体体上涨，房房价过高带带来的抗性性将进一步步体现□周边新建小小区众多，，形成客户户分流片区发展潜潜力:政府对西北北方向城市市建设的扶扶持，新区区将成为淄淄博的重点点发展区域域；未来1—2年，周边城城市配套逐逐渐齐全；；区域楼盘的的提升价值值：区域内大盘盘带动片区区持续保持持市场热点点和焦点，，名尚城市广广场、通乾乾拉菲的建建立，对该该区域的项项目档次给给以提升。。项目区位优优越、土地地资源稀缺缺，适合培培育高端住住宅项目；；项目规划合合理，人车车分流，景景观突出，，社区会所所、配套完完善，产品品以小高层层为主，项项目整体档档次适合做做高端；区域受华侨侨城、名尚尚城市广场场、远景花花园等项目目带动，区区域形成高高端住宅物物业集群；；项目SWOT分析发展战略建建议公司使命——快速回款、、抢占市场场是本案的的必然使命命淄博前所未未有的新区区高品质、、新理念、、创新性、、宜居住宅宅。本案作为贵贵司在淄博博开发的第第一个房地地产项目，，快速回款款、抢占市市场是其必必然使命。。可以从以以下方面着着手：产品创新以创新的产产品设计吸吸引客户关关注，从居居住舒适度度、性价比比等方面更更好地满足足客户的需需要，便于于项目快速速销售回款款。对企业进行行必要的包包装，利用用企业第一一次进入淄淄博市场造造势，做好好宣传和推推广，树立立良好的企企业形象。。公司包装通过以上准准备工作，，力图在贵贵司进入淄淄博市场后后给淄博人人民打造：：竞争策略目前房地产产市场充斥斥着各种竞竞争策略，，通过我们们对淄博市市房地产市市场的详细细调研，我我们对目前前淄博市房房地产市场场上存在的的竞争策略略进行归纳纳，共得出出四种竞争争策略:垄断价格较大的市场权重品牌至上领导者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值创新者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者黄金国际、、名尚城市市广场：开开发商的品品牌、项目目品质及项项目的规模都是周周边项目所所无法企及及的。盛世名苑：：借助中润润大道以北北地区的全全面开发以及周边项项目的带动动，以价格格取胜。通乾拉菲：：作为淄淄博西区的的城市综合合体，其中中推出一栋栋小公寓填填补了周围围公寓产品品的空白。。领导者追随者补缺者各种策略的的代表项目目本项目所选选择的竞争争策略本项目所面面临的态势势：1.项目规模：：项目占地地规划用地地总面积8.15万㎡，建筑筑面积20.38万㎡。从规模上无无法与周边边大盘进行行规模竞争争。2.项目地段：：位于淄博博新区，处处于城市西西部板块、、北部板块块发展的交交汇处，但目前城市市配套仍不不齐全。3.开发商品牌牌：贵司作作为一个第第一次进入入淄博市场场的开发商商，规模及及品牌无法法与已进入淄博博市场的开开发商大鳄鳄进行直接接竞争，但但贵公司以以一个创新新的项目产产品、全新的居住住理念为淄淄博市民提提供一个舒舒适的居住住空间，必必会实现利利润打造品品牌。创新者者！创新的重要要性创新对市场场竞争的意意义：产品的创新新可以使得得项目在激激烈的市场场竞争中快快速脱颖而而出，从而而在市场上上占据自己己的份额创新对价格格的意义：：产品的创新新，可以增增加产品的的附加值，，从而在侧侧面提升产产品的价值值已达到最最终提高产产品价格的的作用。创新对开发发商品牌的的意义：作为一个第第一次进入入淄博市场场的开发商商，其第一一个项目采采用全新的的产品，可可使得开发发商迅速打打开淄博市市场，得到到淄博市民民的认可。。创新对消费费者的意义义：作为一个全全新的产品品，可迅速速吸引消费费者的关注注度，同时时培养消费费者对开发发商的品牌牌忠诚度。。项目定位建建议既然项目的的竞争策略略为创新者者，那么我我们如何创创新；项目周边竞竞争激烈，，目标客户户必将会与与其他项目目重叠，如如何寻找我我们的目标标客户；；目标客户的的真正需求求点在哪里里，我们如如何利用客客户的需求求打造我们们的产品，，或者是引引导客户的的需求。定位前的思思考我们将会带带着以上的的问题进行行思考从而而给项目一一个明确的的定位！追求全新生生活理念的的精英圈层层城市准财富阶层事业有成，财富积累阶段与城市富裕阶层仍存在部分差距希望享有独有的居住文化改变生活方式的富裕阶层（企业管理层、生意阶层）、追求生活品味的中级公务员开发商关系户政府高级公务员高新区企业高管中产阶层高收入工薪家庭祖辈父辈有一定社会地位，拥有较大的财富积累收入丰厚跟随型客户中小生意阶层、企事业中层员工、有社会背景的公务员、重要领域的技术人员企业中层员工、技术人员一般公务员小型私营企业主普通阶层稳定的收入投资型客户区域内个体商户周边原住民餐饮、娱乐、超市经营者目标客户定定位目标客户分分析他们是这样样一群人：：有自己的的生活方式式，他们厌厌倦了铺天天盖地的舶舶来品，对对传统文化化怀有向往往；喜欢创创新事物。。有自己固定定的社交圈圈，喜欢群群居、事业业正处于上上升阶段但但仍需不断断努力的城城市准财富富阶层正是是我们需要要寻求的目目标客户。。项目形象定定位新区生活圈圈>>新中式原创创精英社区区城市化与房房地产开发发，就是为为了达成人人类对两个个根本需求求的满足——方向感与归归宿感。US.约翰.奈斯比特项目并非是是简单建造造房子，亦亦非西部新新区所增加加的一座楼楼盘，而是是为面向全全淄博而建建造的一种种富有全新中式文化化底蕴的的精英英生活方式。。项目产品定位位小高层、高层层：通过楼层的高高矮排布，形形成丰富的天天际线，给人人以动感的美美学；新中式人文社社区：通过对园林景景观，社区配配套以及产品品自身的提升升，营造社区区新中式人文文气息；精细化户型：：建议项目根据据市场竞争情情况，户型设设计做到人性性化、精细化化。具有丰富天际际线的小高层层、高层新中中式人文社区区、精细化户户型项目案名定位位案名阐释：大观：意为为人所仰仰慕及事物的的美好繁多盛盛大壮观之意意；天下：恢弘大气，观观天下；案名大气，既既体现了项目目的中式意象象，又展示了了项目高端品品质及尊贵之之感。紫郡备选案名：大观华府大观·天下物业发展建议议本项目开发策策略制定原则则规模为122亩，面积适中中，考虑到开开发商初次开开发，建议根根据地块目前前现状分期数量为3期，一方面减少资资金压力，另另一方面根据据后期市场变变化对产品进进行局部调整整；首期启动分区区物业应该以以提升项目形象象及聚拢人人气为原则则，后后期根根据市市场反反应，，对产品不不断创创新，在培培养一一定人人气后后，利利用成成熟社社区做做为样样板，，加速速后期期楼盘盘销售售；充分考考虑项项目的的沿街街昭示性性，应充充分利利用项项目沿沿街面面打造造社区特特色商商业。分期开开发策策略南侧地地块规规整方方正，，借助助其临临街昭昭示性性作为为形象象展示示，可可以一一期率率先启启动；；中间地地块目目前为为粮管管所，，可作作为二二期开开发地地块；；北侧地地块可可作为为三期期最后后开发发；I期II期III期项目整整体规规划建建议项目整整体地地块较较为规规整，，利于于后期期规划划，可可按照照地块块形状状进行行纵向向排布布，利利用楼楼座的的排布布形成成社区区围合合，同同时规规划遵遵循以以下原原则：：人车分分流、、地下下停车车：体现项项目档档次，，实现现人车车分流流地下下停车车。中央景景观、、均好好性佳佳：社区设设计中中心水水景长长廊，，各楼楼座均均能观观景；；增加社社区互互动区区域：：社区规规划社社区会会所、、开放放式网网球场场、羽羽毛球球场等等运动动设施施。小高层层、高高层产产品的的结合合：根据项项目容容积率率的要要求，，产品品应该该是小小高层层及高高层的的组合合社区商商业：：考虑项项目自自身配配套及及为周周边提提供商商业配配套，，建议议在鲁鲁泰大大道一一侧设设置一一层商商业。。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景观规规划建建议社区景景观设设计以以和谐谐共生生的规规划理理念为为基础础，以以“社社区主主题景景观带带”、、“水水系景景观””、““楼与与楼之之间的的组团团绿化化”为为核心心理念念、以以“复复合式式植物物群落落”为为表现现，通通过三三大系系统景景观体体系的的有机机结合合，实实现整整个社社区景景观资资源的的均好好与共共享。。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主题景观带水系景观带组团景观带创造资资源带带——形成社社区中中心,带动高高价值值物业业和户户型增增值核心景景观——传统意意境的的现代代表达达借鉴古古典园园林先先抑后后扬、、一咏咏三叹叹的造造园手手法，，避免免核心心区一一览无无余。。小小广场场还可可以局局部下下沉，，进一一步强强化场场所感感案例：：北京京金金都都杭城城核心景景观———先抑抑后后扬扬的的现现代代表表达达建筑筑风风格格建建议议项目名称黄金国际中润华侨城通乾拉菲名尚城市广场阳光花园紫园产品风格欧式欧式现代北美风情现代欧式打造造新新中中式式建建筑筑风风格格目的的实实现现产产品品的的主主题题性性、、都都市市性性、、超超越越性性竞争争项项目目本项项目目产产品品价价值值体体系系构构建建外内

规划布局外部建筑形象入口围挡/围墙展示区园林景观内部建筑形象产品构面

设计目标

“中式”表达手法/要点尺度/原则

秀给城市看的高端形象惊艳超越的楼盘气场城市尺度千尺为势标定感昭示性

话题性亲人尺度百尺为形游线引导惊爆点设置核心区构建场所感营造现代风格与中式元素的拼贴、对比元素说话全面借鉴中式造园风格与手法空间说话

规划追求大围合与大形式；突出建筑形象的都市感，强化天际线塑造；入口、围墙等突出夸张的尺度与仪式感；原型引用集萃主义文脉主义

我们们主主张张：：现现代代风风骨骨，，中中式式元元素素首先先是是都都市市的的、、高高端端的的、、高高层层的的；；然然后后是是体体现现设设计计感感的的巧巧妙妙““移移植植””，，让让中中式式元元素素成成为为现现代代风风格格的的手手法法之之中中常用用元元素素1：符号号常用用元元素素2：色彩彩常用用元元素素3：细细节节元素素之之一一：：符符号号案例例：：北北京京禧禧福福会会禧福福会会建建筑筑形形象象上上突突出出了了现现代代建建筑筑利利落落的的线线条条、、高高耸耸的的体体量量。。在在建建筑筑顶顶部部借借用用了了古典典园园林林中中花花格格窗窗，加加以以夸夸张张变变形形，，成成为为鲜鲜明明的的古古典典符符号号。。元素素之之一一：：符符号号窗格格作为为符符号号，，在在建建筑筑的的其其他他部部分分也也反反复复出出现现，，甚甚至至在在项项目目LOGO上也也予予以以呼呼应应，，古古典典主主线线通通过过符符号号得得到到了了反反复复强强化化。。选用用了了沉沉稳稳大大气气的的赭赭石石色色系系，，虽虽然然形形象象仍仍是是现现代代风风格格，，但但与与项项目目的的案案名名与与皇皇家家园园林林的的主主题题形形成成呼呼应应。。案例例：：曲曲江江华华府府曲江江华华府府山山墙墙顶顶部部使使用用了了大大面面积积的的灰灰色色，，与与整整体体白白色色调调搭搭配配，，直直接接唤唤起起了了传传统统民民居居经经典典的的色色彩彩印印象象。。元素素之之二二：：颜颜色色元素素之之三三：：颜颜色色案例例：：成成都都锦锦都都锦都都的的高高层层住住宅宅延延续续了了主主流流的的现现代代风风格格，，但但细细部部出出彩彩———窗格格的的古古典典意意味味不不言言自自明明；；山山墙墙的的折折线线造造型型写写意意不不写写实实，，简简约约一一笔笔，，却却是是对对古古典典建建筑筑致致敬敬竞争争项项目目项目户型区间主力户型黄金国际70-267㎡110-150㎡中润华侨城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市广场85-260㎡110-140㎡紫园90-380㎡120-160㎡住宅宅面面积积区区间间：：与市市场场差差异异化化竞竞争争，，避避开开竞竞争争项项目目的的户户型型设设计计区区间间，，我们们设设计计以以100-120㎡㎡为主主力力的的经经济济型型户户型型，，辅辅以以70-90㎡㎡的紧紧凑凑型型户户型型，，适适当当延延展展少少量量区区域域热热销销的的120-130㎡㎡户型型。。项目目产产品品探探研研A、D为3室2厅2卫建面面110-120㎡㎡B、C为3室2厅1卫建面面100-110㎡㎡优点点：：全部部户户型型客客厅厅附附赠赠大大面面积积观观景景花花园园阳阳台台全部部主主卧卧、、客客厅厅南南向向设设置置、、所所有有卧卧室室附附赠赠凸凸窗窗观景景花花园园阳阳台台凸窗窗项目目产产品品建建议议———100-120㎡㎡紧凑三居居优点:较大户型型南北通通透户型方正正、经济济实用全部户型型客厅和和主卧南南向设计计客厅赠送送观景阳阳台ABC观景阳台台项目产品品建议——70-90㎡二居（高高板2梯3户）项目产品品建议——一梯两户户点塔户户型（130㎡㎡）国际城案案例(一梯二户户)三室两厅厅一卫建筑面积积：130㎡㎡◎双客卧面面积适中中，层次次分明，，小客玲玲珑剔透透，大客客外飘窗窗更显雍雍容◎家政阳台台◎独守一片片窗外风风情，动动静自如如◎独立餐厅厅与厨房房相近，，与客厅厅有效错错开，显显私秘◎明卫设计计，可自自由分隔隔◎约7平米方正正露台，，尽情享享受阳光光浴◎宽敞厨房房面宽2.2米◎客厅尺度度适中，，与观景景阳光室室相连◎书房超大大面宽落落地窗连连接露台台完备的配配套表现现为：满足精致致人生追追求的会会所满足居住住需要的的商业街街体现生活活品味的的生态阳阳光车库库提高居住住便利性性社区体验验设施项目整体体价值的的实现提升住宅宅价值承担城市市功能丰富都市市生活整合项目目区域资资源体现项目目整体形形象由于本项项目所在在区域位位于淄博博市新区区，目前前周边城城市配套套较为缺缺乏，位位于淄博博城区主主要发展展两方向向的交汇汇处，城城市配套套的全面面覆盖仍仍需一定定时间，，故本项项目的商商业配套套既要考考虑提升升项目的的价值，，又要考考虑承担担一部分分的城市市配套功功能。商业配套套定位时尚化、、风情化化的商业业空间►红色窗框框和幕墙墙古典分分格►►酷酷酷的不锈锈钢座椅椅印上古古典花纹纹

►黑黑色简简约的路路灯获得得古典装装饰配套商业业：以服服务于社社区内部部居民生生活需求求为主，，业态以以满足生生活配套套为主，，包括小小型超市市、茶馆馆、咖啡啡厅、干干洗店、、银行、、面包店店、餐饮饮等药品店便利店家居装修修面包店干洗店银行时尚化、、风情化化的商业业空间会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告取缔桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球运动会所所商务中心心室外运动动室内运动动阅览室、、多功能能室篮球、门门球、单单双杠、、儿童活活动中心心羽毛球室室、乒乓乓球室、、、桌球球室、健健身房、、棋牌室室会所功能能设置以以社区居居民的需需求为导导向，采采取开放放式经营营，面向向业主及及周边居居民。会所配套套定位右图案例例：广州州云山诗诗意·人家玻璃天窗窗模拟了了传统木木结构的的构架项目会所所规模建建议控制制在1000-2000平米左右右启启动期作作为项目目展示体体验中心心和销售售中心，，后期转转为社区区会所，，临近主主入口和和商业街街设置，，便于形形成经营营上的互互动阳光停车车场——实现真正正的人车车分流交通组织织出入口尽尽量远离离高价值值物业区区域高层集中中地下停停车，尽尽量做到到人车分分流，车车行路沿沿社区外外环线布布置；车行动线线与地下下停车场场出入口口设置相相协调；；车库设有有电梯直直接入户户，地下下入户大大堂也要要有品质质；地下阳光光车库处处理，设设计有采采光口和和采光井井，以及及灯光细节材料服务环保节节能及及智能能化技技术：：以完善善的功功能提提升居居住的的舒适适性；；对细节节的追追求：：只有同同多对对细节节的把把握及及不断断追求求，才才能创造更更好的的产品品物业服服务的的进一一步加加强：：物业的的作用用已经经不仅仅仅是是保安安及收收费。。产品附附加值值新技术术应用用——本项目目运用用新技技术的的三项项原则则原则一一：选选用价价格适适中的的经济济型材材料，，控制制建造造成本本原则二二：运运用合合理的的规划划设计计以及及施工工技术术，减减少维维护成成本原则三三：综综合利利用各各种节节能系系统，，最大大限度度的减减少业业主使使用成成本新技术术的应应用新技术术的应应用成本案例在项目中的作用智能化社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；高深圳红树西岸（由于智能化技术使用门槛较高，成本高，目前仅在少数项目中进行了尝试）项目的主要卖点舒适性恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；较高当代MOMA锋尚国际公寓项目的主要卖点节能太阳能运用，屋面绿化等一般万科东丽湖（使用较广泛）并非项目的主要卖点，主要为项目节约成本本项目目中新新材料料、新新技术术的使使用并并非项项目的的核心心竞争争力和和主要要发力力方向向，但但部分分新技技术的的运用用成本本低且且可以以为项项目节节约成成本，，因此此，可可以选选择节能方方面的新技技术运运用于于本项项目。。目前新新材料料、新新技术术在住住宅中中的运运用主主要分分为三三种：：当代MOMA红树西西岸锋尚国国际公公寓太阳能能热水水系统统太阳能新技术术的应应用——太阳能能利用用子系系统楼梯间间、走走道、、厕所所等““冷空空间””朝北北布置置，作作为朝朝南布布置的的起居居“热热空间间”的的热能能缓冲冲区。。建筑南南面争争取尽尽量多多的采采光面面，最最大限限度的的获得得太阳阳能。。建筑南南向要要考虑虑夏季季遮阳阳，避避免能能源消消耗紧紧张，，可选选择遮遮阳帘帘，在在不影影响建建筑外外观的的条件件下达达到遮遮阳的的目的的。电梯间间北置置建筑南南部争争取最最大采采光面面遮阳帘帘遮阳帘帘新技术术的应应用——产品设设计子子系统统项目物物业管管理建建议物业管管理是是项目目入驻驻后社社区档档次的的直观观体现现，因因此，，建议议引进进国内内顶级级物业业管理理公司司，全全面提提升社社区物物业管管理水水平；；合作模模式：：1）托管管：直直接由由该公公司负负责管管理；；2）顾问问：开开放商商注册册物管管公司司，由由聘请请公司司做顾顾问工工作；；物业公公司建建议：：全球知知名物物管：：第一太太平戴戴维斯斯世邦魏魏理仕仕戴德梁梁行仲量联联行国内知知名物物管：：中海物物业深圳万万科物物业浙江绿绿城物物业北京均均豪物物业关于xx山东xx投资顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY诚信·专业·策略·整合·运营xx简介山东xx房地产产投资资顾问问有限限公司司——一个精英团团队；一个将将发达达城市市的成成熟营营销理理念和和本地地市场场完美美融合合的集合型型团队队；一个凭凭专业业的智智力资资源在在地产产市场场谋求求生存存和发发展的的前进型团队队；一个集完备备的开发商商资源、密密切的媒体体拓展资源源和良好的的政府公关关资源于一一体的开拓型团队队；一位真正辅辅助开发商商规避开发发运营风险险的“地产军师”山东xx房地产投资资顾问有限限公司将以以专一的精精神、专业业的姿态，，专注于客客户委托的每一个个项目，真真正为客户户创造最大大价值！xx简介代理服务顾问服务经纪服务金融服务营销策划销售代理全程顾问二手房交易易资产管理公司服务领领域观念决定思路思路决定出路团队座右铭铭不找不行的的借口只找可行的的策略……行为理念先声夺人■□人海战术■□杀鸡用牛刀刀■□集中销售法法■□注重推广节节奏■□做足客户储储备■□量身定做的的价格策略略■□成为市场焦焦点与热点点■□创新性的拓拓展销售渠渠道■□与主流媒体体进行深度度合作■□凡战者,以正合,以奇胜地产操作理理念□■项目前分析析＞＞□■项目策划＞＞□■销售策划＞＞□■推广执行计计划＞＞四韬战略无数成功的的个案都证证明了一点点：策划先行。。孙子兵法云云：上兵伐伐谋。解决“此时、此地地，投资何何种项目风风险小、收收益大等”问题◆xx认为，每一一个房地产产项目，其其开端应该该是分析——谨慎、周到到的全面分分析，辅以以相应的市市场调查与与研究，解解决下列问问题：此时，在哪哪里投资回回报大、风风险小？在这个地域域投资是否否合适？对手们在做做些什么？？◆xx认为，每一一个项目研研究，都要要深入挖掘掘项目的个个性、特色色、潜质与与卖点，从从而解决几几个问题：：市场走势预预测，行情情分析；街区功能研研究；投资概算与与效益分析析；项目可行性性报告。当xx对您刨根问问底时，请请体谅他们们的敬业精精神。如果果，研究的的结论有悖悖于您的初初衷，请相相信他们是是为您规避避潜在风险险。项目前分析析任何房地产产项目都要要进行全方方位的项目目策划，策策划费用与与避免的风风险相比简简直微不足足道。解决“以什么形象象，用什么么价格，卖卖给谁”的问题◆xx认为，项目目策划的主主旨是在项项目的可行行性研究得得到一个肯肯定的答案案后，着手手拟定详细细、规范、、实用的策策划方案，，以解决问问题为根本本：项目定位；；提出详尽的的建筑规划划要求；项目功能安安排合理，，个性鲜明明；设计产品品品牌形象；；提出物业管管理新思路路；价格定位、、目标客户户分析；设计置业策策略与技巧巧。当xx带着厚厚一一本策划报报告拜会您您时，请给给他们一点点时间。xx的策划报告告力求滴水水不漏，切切中要害。。项目策划在本阶段，，策略与方方案基本确确定，关键键在于将此此前所研究究的一切落落到实处。。策划中设设计到的所所有方面必必须是完全全可操作的的，任何空空话均不允允许存在。。解决“目标客户的的喜好及最最可能的成成交价格，，目标体系系与销售方方式等”问题◆xx认为，销售售策划的主主要目的是是全面阐释释项目前分分析与项目目策划，是是战略部署署的战术演演绎。再做一次针针对性的市市场调查；；目标客户群群分析；竞争对手的的研究与价价格定位；；建立销售目目标体系；；决定进入市市场的时机机与姿态；；制定公开计计划；预算推广成成本；干扰因素分分析；执行监控。。当xx又带着厚厚厚的一本策策划报告拜拜会您时，，请再给他他们一点时时间，xx的策划一贯贯力求严谨谨、周到、、具有全面面的可操作作性。销售策划一切准备就就绪，此前前前期所有有的准备工工作将有力力的保障本本战役的成成功。解决“媒体广告运运用、推广广方式、职职责、分工工、目标及及其保障并并予以实施施等”问题◆xx认为，推广广计划是一一道明确的的作战指令令，要点是是分工明确确、职责明明确、目标标明确。媒体运用；；促销策略；；培训计划；；销售执行；；跟踪监控；；评估总结当xx坚持按照既既定方针进进行推广，，甚至反对对您的时候候，请相信信他们的理理由，xx相信经过如如此精准的的谋划，推推广定会成成功！推广执行计计划√充分的市场场把握能力力；√完善的资源源配套；√项目统筹和和团队协作作能力；√专业的全程程策划能力力；√远程操作能能力；√一体化的优优秀服务；；√丰富的实战战操作经验验；√深刻的理论论优势。八大核心竞争争力——xx科学传播策略略◆统一的广告风风格；◆单一的广告诉诉求；◆清晰的广告内内容；◆准确的诉求对对象；◆明确的广告目目标；◆合