知名房企房地产项目开发流程培训讲义

「房地产开发流程概述」2013年8月

2生地熟地项目土地的变迁待开发用地规划建设用地建设用地城市建成区程序思源服务“三规”一级开发招拍挂上市项目开发政府储备用地状态区域开发研究阶段一级开发实施阶段土地上市交易阶段房地产项目开发阶段项目运营管理阶段总体定位、规划设计建议、开发策略开发模式、可行性研究、实施方案投资回报、拿地咨询项目策划、营销代理物业服务、二手经纪房地产开发流程第二章第一章第三章第四章

房地产开发流程房地产开发案例

土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题政府主导和企业参与的城市整体规划根据国民经济和社会发展规划确定城市整体规划。城市整体规划包括城市定位、发展目标，及控制规模。认知-概念关注城市国民经济、社会发展及城市整体规划，是认知房地产的基础城市总体规划是实施土地开发的依据认知-概念环数城区面积长度二环63k㎡32KM三环144k㎡48KM四环266k㎡65KM五环600k㎡98KM六环1040k㎡192KM友情提示北京市规划展览馆根据城市总体规划调整土地利用规划地块现状图地块利用规划图产业功能布局图认知-概念结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划认知-概念确定城城市土土地储储备规规划及及土地地供应应计划划认知-概念土地权权属关关系土地所有权我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发权土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。认知-权属-关系开发——一级开开发依据1.北京国国民经经济和和社会会发展展计划划2.北京城城市总总体规规划3.北京土土地利利用总总体规规划市政府1.土地供应计划2.土地利用年度计划3.土地储备开发计划原土地地所有有者或或使用用者1.征得区区县和和乡镇镇政府府或上上级主主管部部门同同意2.向市国国土局局提出出土地地一级级开发发申请请市国土土局1.受理申申请并并进行行土地地预审审2.委托市市、区区县土土地储储备机机构编编制土土地一一级开开发实实施方方案计划编编制委办局局联席会会市国土土局会会同市市发改改、规规划、、建设设、交交通、、环保保等部部门就就土地地、产产业政政策、、规划划、资资质、、交通通、环环保等等对一一级开开发实实施方方案提提出原原则意意见市国土土局会会同相相关部部门1.确定土土地一一级开开发主主体（（委托托或招招标））2.下达土土地一一级开开发批批复3.签订土土地一一级开开发合合同市国土土局商商相关关委办办局1.审核土土地一一级开开发成成本2.组织验验收土土地3.根据委委托合合同支支付相相应土土地开开发费费或管管理费费4.纳入市市土地地储备备库相关委办局局办理征征地、、拆迁迁、市市政基基础设设施建建设等等相关关手续续土地一一级开开发主主体组织实实施征征地、、拆迁迁和市市政基基础设设施建建设，，危改改、文文保、、绿隔隔等项项目需需按规规定承承担回回迁房房建设设市政府府批准1.新增集集体土土地办办理农农用地地征收收、或或农转转用手手续2.存量国国有建建设用用地收收回国国有土土地使使用权权土地一一级开开发主主体征询意意见和和审批批组织实实施土土地一一级开开发土地一一级开开发市建委建设意见书市环保局环境评价意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市规委规划意见书★★★★国土局局：主要负负责土土地一一级开开发预预审；；确定定土地地一级级开发发单位位，并并就土土地开开发的的内容、、标准准、工工程进进度、、监理理、验验收、、违约约责任任、争争议的的解决决方式式以及开发发费用用、收收益分分配等内容容以合合同形形式与与土地地一级级开发发单位位进行行约定；下下达土土地一一级开开发批批复；；负责责一级级开发发土地地的征征地批批复；；会同同有关部门门进行行土地地一级级开发发的验验收和和开发发成本本的审审核等等工作作。发改委委：主要负负责一一级开开发土土地的的立项项核准准工作作。市规委：：主要负责责一级开开发土地地规划意意见书的的批复工工作。市建委：：主要负责责针对具具体项目目从资质质、注册册资金、、项目资资本金等等方面对对一级开开发企业提提出要求求，对部部分重点点项目提提出建设设意见，，以及拆拆迁许可可证的批复工作作。开发——政府职能能部门房屋拆迁土地平整中土地平整后城中村改造土地一级级开发实实施前—生地土地一级级开发实实施后—熟地开发-实施通给水、、通排水水、通电电、通燃燃气、通通热力、、通讯、、通路及及场地平平整。开发——成本成本构成成：征地、拆拆迁补偿偿及有关关税费；；收购、收收回和置置换过程程中发生生的有关关补偿费费用；市政基础础设施建建设有关关费用；；招标、拍拍卖和挂挂牌交易易中发生生的费用用；贷款利息息；土地储备备开发供供应过程程中发生生的审计计、律师师、工程程监理等等费用，，不可预预见费及及经同级级财政和和土地主主管部门门核准的的其它支支出。收益：委托开发发企业负负责一级级开发具具体管理理的，开开发企业业的管理理费不高高于一级级开发成成本的2%，主体还还是土地地储备中中心。委托开发发企业直直接实施施一级开开发的，，开发企企业的利利润不高高于预计计成本的的8%，主体是是企业。。对于招标标项目，，成本构构成、收收益要求求由开发发企业在在竞标文文件中提提出方案案，作为为评标参参考。开发——收益第二章第一章第三章第四章房地产开开发流程程房地产开开发案例例土地一级级开发房地产开开发小结结第五章房地产开开发习题题入市准备备依据市政府年年度土地地供应计计划1.北京市国国民经济济发展计计划2.宏观调控控和房地地产市场场运行情情况3.储备开发发土地情情况市相关部部门办理建设设工程相相关手续续市土地交易市场场1.到土地交交易市场场购买相相应土地地的招标标拍卖挂挂牌文件件2.交纳竞买买保证金金或者投投标保证证金3.竞买人按按规定参参加招标标。拍卖卖、挂牌牌现场投标人.竞标人市场交易易签订合同同和办理理后续手手续土地入市交交易中标人、竞竞得人市国土局1.签订国有土土地使用权权出让合同同2.交纳政府土土地收益和和土地开发发费等市发改委、、市建委项目核准或或备案市规划委建设用地规规划许可证证市国土局会会同市发改改委等有关关部门确定土地出出让价格市国土局1.确定土地出出让方案2.发布国有土土地使用权权出让公告告（报纸、、网站、土土地交易市市场）3.制定招标拍拍卖挂牌文文件开发-入市交易★★★★★★土地市场交交易—招标、拍卖卖、挂牌开发-交易取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案流程关系图此节点为北北京房地产产开发节点点，土地取取得方式是是通过公开开招标、拍拍卖、挂牌牌方式取得得经济适用房房、两限房房、廉租房房等政府保保障用房及及其它方式式取得土地地之项目可可参照此节节点此节点未含含大、小市市政的节点点内容开发-节点土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售验收入住资源获取资源加工房地产开发发流程物业业管管理理产品品入入市市整体体思思路路地块块分分析析容积积率率限高高客户户分分析析结合合区区域域了了解解客户户特特征征及及需需求求市场场、、产产品品定定位位三大大可可行行分分析析细化化产产品品设设计计指指标标细化化产产品品设设计计建建议议执行行完善善分分析析完善善定定位位产品品类类型型产品定位原原则：以开开发商的最最终目标位位核心市场分析什么产品好好卖市场机会操作可行市场可行经济可行

定位决策房地产开发发流程产品设计根据项目定定位进行规规划设计1、概念方案案设计；2、项目初步步设计；3、施工图设设计。房地产开发发流程项目报建2.规划审批3.开工审批4.预售审批1.立项审批房地产开发发流程国有土地使使用证、建建设用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证、建筑工程施施工许可证证、商品房房销（预））售许可证证。施工建设房地产开发发流程推广销售房地产开发发流程取得商品房房预售许可可证应当具具备下列条条件：(一)预售人已取取得房地产产开发资质质证书、营营业执照；；(二)按照土地管管理部门有有关规定交交付土地使使用权出让让金，已取取得土地使使用权证书书;(三)持有建设工工程规划许许可证和建建设工程施施工许可证证，并已办办理建设工工程质量和和安全监督督手续；(四)已确定施工工进度和竣竣工交付使使用时间；；(五)七层以下的的商品房项项目，已完完成结构工工程并封顶顶，七层以以上的商品品房预售项项目，已完完成三分之之二结构工工程；(六)投入开发建建设资金达达到投资总总额25%以上。验收入住房地产开发发流程两书：住宅宅质量保证证书住宅使用说说明书物业管理房地产开发发流程第二章第一章第三章第四章房地产开开发流程程房地产开开发案例例土地一级级开发房地产开开发小结结第五章房地产开开发习题题案例例奥林匹克克中心区区根据城市市整体规规划，确确定的规规划设计计奥林匹克克中心区区发展变变迁第二章第一章第三章第四章房地产开开发流程程房地产开开发案例例土地一级级开发房地产开开发小结结第五章房地产开开发习题题在区域开开发的各各个环节节满足企企业诉求求，系统统化实现现企业区区域运营营战略战略层面项目层面关键点立项介入跻身城市契合企业目标嫁接政府意志项目可研立项企业、政府、区域在规划、投资、收益、运作等方面达成一致土地整理投资城市争取区域话语权积蓄发展力量一级开发工作合理有效地稳定型收益保障模式项目开发深耕城市取得城市影响力全方位获益二级开发工作价值最大化导向下的土地交易环节把控区域运营经营城市价值最大化品牌形象树立资源整合运作多元化、全方位的资源整合房地产开开发小结结第二章第一章第三章第四章房地产开开发流程程房地产开开发案例例土地一级级开发房地产开开发小结结第五章房地产开开发习题题四环五环京密路京承高速机场南线温榆河M15望京CBD奥北板块中央别墅区地块南侧，沿内环部分限高30米土地总面积（万㎡）10.48代征性用地（万㎡）3.85占地面积（万㎡）6.63总建面积（万㎡）7.29容积率1.1限高（米）18房地产开开发|习题(1)地块容积积率1.1，限高18米（局部部限高30米)保利拿地地要求第一章地地块现现状分析析一、地理理位置二、地块块现状三、周边边配套四、用地地指标五、SWOT分析第二章市市场分分析一、市场场环境分分析二、房地地产市场场分析三、竞争争项目分分第三章项项目定定位一、客群群定位二、项目目定位三、产品品定位四、价格格预测房地产开开发|开发商关关注点首开拿地地要求第一章项目概况况一、宗地地位置二、宗地地现状三、项目目周边配配套四、规划意见控制要点第二章市场调研与分析一、区域市场成长情况二、区域内竞争项目调研三、区域市场目标客户调研四、区域二手房市场调研五、当地开发成本调研六、销售政策与环境调研七、本项目定位第三章规划设计分析一、规划设计思路二、规划设计的可行性分析三、概念性规划设计方案城建拿地地要求第一章项项目概概况土地位置规划情况况宗地现状状第二章竞竞买要要求竞买时间间及资金竞买规则付款要求第三章区域及周边市场区域概况周边概况区域房地产市场概况第四章土地成交案例分析第五章项目经济分析第六章敏感性分析第七章项目优略势分析第八章竞买建议地块规宗地名称宗地位置土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)交易方式规划用途开发程度起始价容积率合计建设用地面积大兴区孙村组团三期B-07地块二类居住用地项目大兴区黄村镇8971489714134571挂牌二类居住用地七通一平80000万元1.5地块初始始楼面价价折合约约为5944元/㎡。房地产