2007年佛山市某商业居住地块定位

**项目AB地块定位思路（补充）**地产2007.4.10本报告撰写背景**于2006年11月份针对A、B、C地块从地块条件分析、案例参考的角度给到两地块的定位及规划建议；2007年1月份**针对C地块的规划方案提出修改建议；通过**佛山市场实践及经验，本报告将从降低风险、快速变现与项目土地价值结合的角度给到项目定位的论证及检验，给到定位阐述及开发节奏建议；历史沟通本次沟通项目具备何种可塑性？项目的土地价值分析

A地块：无开发限制，可塑性极高。B地块；容积率适宜，具备打造豪宅社区的潜质.项目本体经济数据背后的土地价值体现。地块编号占地面积容积率建筑面积限制条件A地块41725㎡4.2约17.5万㎡没有限高、没有商业限制B地块60630㎡2.2约13.4万㎡沿东平路单位限高11层A+B102355㎡≤

4.0约31万㎡总体需满足90/70指标1.内部基本无景观资源，拥有东平河参与性景观；2.地块较大，沿河面长，景观南向，保证最大景观户型3.B地块较大，适宜内部造景能保留较大中心园林；

A商业金融（兼容居住）B居住（兼容商业）东平河项目现状资源环境A地块：高容积率，临江面少，沿路面多，除去豪宅以外的一切可能存在。B地块：地块方正，沿河面长、景观面朝南，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地。东侧南侧西侧北侧港口路东平路，城市次干道大福路，城市主干道新明路AB1.两面临城市主干道，四通八达，通达性、昭示性强2.地块直临道路可能带来一定的噪音影响；3.河对岸城市标志性场馆——世纪莲体育中心已开放使用；4.现周边旧厂房及村庄环绕，基本生活配套设施欠缺。现有配套未来规划新兴城市中心，现代化滨水生态城市

。相关提示：片区的成熟发展将类似亚艺公园板块的区域发展模式。从2006年到2009年分两期对东平河“一河两岸”进行开发,中心组团核心区域发展开始全面提速。1.2003年5月16日，佛山市政府宣布将投资47亿元打造以东平河为中心的禅桂中心组团城区，并将把东平河两岸的中心组团新城区建成未来佛山的商贸中心、金融中心、新闻中心、文化中心、体育中心2.广佛地铁将向南延伸8公里，跨越东平河直入新城区3.2007年将重点推进五项工作：首先是06H的拍卖；其次就是佛山公园的建设；还有48个班配置的公办小学2007年开始建设，预计将在2008年秋季开学；五星级酒店的建设，目前正在和一些酒店巨头进行洽谈，年内也有望动工建设；另外还有公共卫生大楼的建设东平河板块与亚艺公园板块的发展对照。东平河板块正进入火爆开发期，项目所处环境也相当于2002年进驻亚艺公园板块，但竞争更为激烈。可以预见，3~5年内片区发展趋于成熟。从2001年到2006年，亚艺公园板块5年时间来迅速发展，现已成为禅城区配套最完善成熟的首席豪宅聚集区。环湖花园原有湖景湾、绿茵鸣苑进驻2005年2001年2002年2003年2004年2006年2011年2006年2007年2008年2009年2010年汇银帝景湾进驻鸿翔商住小区三期汇银奥林匹克、天湖郦都进驻雅居乐进驻金地06B、中海06A、汇银06C本项目、凯德置地、招商地产进驻开发东平大桥东面300亩土地准备推出怡景丽苑已有东方水岸、海景蓝湾进驻继续加推新地块…继续加推新地块…继续加推新地块…优势1.新兴城市核心区域，未来规划配套完善，前景动人；2.一线河景，坐北向南，景观条件优越；3.交通便利，通达性和昭示性极佳；4.指标灵活，项目可塑性高。劣势1.位于旧区，生活配套不完善，公共交通系统不发达；2.地块处于立交桥下，商业气氛不足；3.项目A地块容积率较高，不适宜作豪宅定位；4.紧临大福路存在一定的噪音影响。项目优、劣势总结A地块：容积率高，限制小，可塑性极高，除去豪宅以外的一切可能存在。B地块：容积率低，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地本次沟通纲要点A地块B地块定位为怎样的豪宅？定位方向讨论市场定位及户型定位规划建议规划建议最合适的定位项目定位思路说明项目开发节奏建议项目经济估算项目定位位思路说说明A、B地块分别别定位原因：A、B地块被市市政路隔隔开，改改变难度度较大；；A、B地块容积积率不同同，代表表不同层层次的市市场产品品；A、B地块的地地形、地地貌不同同，土地地价值体体现也应应不同。。优点：可以有效效提升B地块住宅宅价值；；A地块集中中解决项项目70/90条件限制制。A地块定位位探讨。。——一切可能能的定位位。A地块项目目定位的的N种可能写字楼公寓或酒酒店大型商业业住宅商务公寓寓普通公寓寓产权式酒酒店酒店式公公寓纯酒店购物中心心专业市场场综合休闲闲娱乐中大户型型为主中等户型型为主中小户型型为主在追求项项目利润润最优化化的同时时，须从从风险控控制及物物业可变变现条件件去考虑虑判断。。1写字楼可可行性条条件处于繁华城市中心商务气氛浓交通便利城市规划商务中心佛山写字楼可行性分分析案例：佛山写字字楼分布布板块区域位置区域现状、特点代表项目季华路季华五路沿线一带城南新区城市东西轴线机构大企业自有物业或出租物业，档次稍高，楼龄长周边住宅出租办公非常火爆发展大厦、电力大厦、经华大厦、广东发展银行大厦等、太平洋保险公司、中保人寿等祖庙-汾江中路季华路以北、亲仁路以南、祖庙路周边、佛山大道以东旧城区旧区商业中心、商场、酒店多交通拥挤出租物业为主，部分楼龄较新生活配套齐全百花广场、东建大厦创业大厦、永丰大厦等南海大道南海大道一带南海中心南海南北轴线、交通便利银行及行政、事业机关多少量出租写字楼物业，楼龄长财汇大厦有烂尾历史财联大厦、财汇大厦、经委大厦等硬件体系系——外立面/电梯/空调/其实商务务配套KPI体系外因内因明确定位位——功能相对对单一/小户型/…一流的软软件配置置地理位置置——城市核心心繁华地地段交通可达达性——地铁、主干道沿沿线溢价空间间——区域发展增值值潜力功能布局——平面布局…人流及商业气气氛、需求旺旺盛办公智能化系系统物业管理佛山写字楼的KPI体系系（关键绩效效指标体系））可行性判断：：而根据本项项目所在区位位加以预估，，在未来5年很难成形商商务氛围，在在不具备商务务气氛的情况况下，写字楼的出租租及销售的可可能性很低！！不可行公寓、酒店类类型的定位探探讨。2-11.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.纯酒店模式公寓、酒店类类型条件——处于繁华地段小户型为主1.普通公寓佛山类似案例例一——世纪名轩户型单间一房两房两房单套小三房三房单套建筑面积16-22㎡24-31㎡72-95㎡87㎡80-91㎡121-136㎡比例11.8%11.8%17.6%5.9%23.5%29.4%位置：大福南南路，坐拥未未来佛山的都都市核心位置置，规划前景景利好规模：占地5000平米，总建：：2.3万，7～25层为住宅，共共320多套住宅定位：新贵领领地•都市核心客户：公司白白领，年轻政政府公务员，，投资者价格：住宅均均价：4100元/平米（毛坯））；单间：4500元/平米（毛坯））点评：单间最最受欢迎，部部分在公开发发售不久，已已经全部售罄罄，且实现较较高单价！项目总占地面积㎡总建筑面积㎡容积率建筑密度绿地率万科金色家园913032191272.425%40%佛山类似案例例二——万科金色色家园佛山类似案例例分析——万万科金色家园园一期公寓部分户型公寓（单间、一房一厅）公寓面积区间36～67m²均价约4500元/m²（毛坯）备注其中南海客户占总量的70％左右。佛山普通公寓寓市场总结佛山市场普通通公寓市场尚尚处于起步阶阶段产品、客户容容易出现同质质化；普通公寓市场场销售情况良良好过去一年,毛坯价格范围围在4200-4500元/㎡之间。功能化体系——纯居住KPI体系外因内因明确定位——功能相对单一一/小户型/…一流的合作团团队地理位置——城市核心繁华华地段交通可达性——地铁、主干道沿线线溢价空间——区域发展增值值潜力独具特色——建筑形式/升值潜力/…人流及商业气气氛、需求旺盛规划设计物业管理佛山普通公寓寓的KPI体体系（关键绩绩效指标体系系）可行性判断:项目具备足够够的先天、后后天条件，同同时存在市场场需求，销售售速度较快，，但价格受到到限制，根据据市市场场价价格格趋趋势势结结合合本本项项目目所所在在区区位位加加以以预预估估，，可可实实现现5000的均均价价，，实现现价价值值低低，，同同时时本本地地块块建建筑筑面面积积在在17万，，不不可可能能全全建建普普通通公公寓寓。。不经经济济，，沿沿街街少少量量可可行行。。2-2佛山山商务务公寓寓可可行行性性分分析析1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.纯酒店模式公寓寓、、酒酒店店类类型型条件——城市商业中心地段/商务配套完善片区有办公氛围停车位充足电梯充足产品形象好2.商务务公公寓寓案例例借借鉴鉴一一———深圳圳财财富富广广场场B座B座位置置:位于于深深圳圳车车公公庙庙地地铁铁口口,该区区域域中中小小企企业业非非常常集集中中,办公公气气氛氛浓浓厚厚;目标标客客户户:投资资者者及及中中小小企企业业主主为为主主;使用用用用途途:小企企业业办办公公为为主主;物业性性质:商住70年佛山案案例借借鉴二二——汇博星星辰项目名名称：：汇博博星辰辰定位：：菁英英公寓寓创新点点：1、引入入“LOFT公寓概概念””；2、首创创4.5米层高高公寓寓，空空间间间隔创创意灵灵活；；3、34平米的的小空空间，，可自自由分分合。。创新案案例分分析客户对对这种种创新新型产产品认认同度度较高高，4.5米层高高创新新产品品实现现500元/平米的的溢价价；4层创新新产品品推出出即售售罄；；创新效效果评评价功能化化体系系——商务办办公、、SOHOKPI体系外因内因明确定定位——功能相相对综综合多多样/小户型型/…一流的的合作作团队队地理位位置——城市核核心繁繁华地地段交通可可达性性——地铁、、主干干道沿沿线溢价空空间——区域发发展增增值潜潜力独具特特色——建筑形形式/平面布布局/升值潜潜力/…人流及及商业业气氛氛、需需求旺旺盛规划设设计物业管管理佛山商务公寓的的KPI体体系（（关键键绩效效指标标体系系）可行性性判断断：项项目尚尚未具具备足足够的的先天天条件件，商商业气气氛较较欠缺缺，价价格受受到限限制，，实现现价值值低。。不可行佛山产权式酒店店可行性分析析经营条件——聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部每年固定的年度分红返回客户相关配套完善，尤其是商务配套入住率有保障每年赠送客户一定期限免费入住权。1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.纯酒店模式公寓、酒店店类型3.产权式酒店店公寓2-3项目三水花园酒店推售均价10000元/m²价格支撑点广州花园酒店直接派遣团队进行管理发展商有一定实力，回报得到一定的保证客户来源地三水、禅城、南海、香港、广州客户类型以投资客户为主，其中大部分为三水一带的客户。在现时认筹的客户中，佛山禅城的客户占10％，南海客户占15％。禅城、南海投资客户分析该部分客户在禅城、南海一带缺乏可供选择的投资渠道佛山类似案案例分析———三水花花园酒店佛山产权式式酒店可行行性分析总结聘请专业酒酒店管理公公司费用相相对较高、、存在一定定操作难度度；业主利润与与酒店经营营相关，发发展商承担担一定风险险；目前佛山禅禅城暂时缺缺乏类似物物业类型；；溢价空间大大，可卖高高价，价格格视投资回回报率而定定；通常产权式式酒店体量量较小,约在300间-400间房以内佛山产权式式酒店的KPI体系系（关键绩绩效指标体体系）功能化体系系——星级酒店功功能，硬软软性配套完完善KPI体系外因内因明确定位——星级酒店式式布局、服服务/投资回报/…一流的合作作团队地理位置——旅游、休闲闲区交通可达性性——地铁、主干道沿线线溢价空间——投资回报率率、承诺、、区域发展升升值潜力独具特色——使用权与经经营权分离离/经营性/…区域旅游业业发展良好好，消费需需求旺盛酒店式经营营管理规划设计可行性判断断：有一定定的可行性性，但A地块总建约约17万㎡，体量较大大，同时对对发展商在在后期管理理经营及运运营的控制制能力要求求很高，操操作难度大大，风险较较高。风险太高高发展商相相关类型型物业开开发经验验丰富及及营运控控制能力力强比较缺乏乏条件——由品牌物物管公司司进行管管理或聘聘请专业业酒店管管理公司司经营管管理高品质的的星级人人文服务务生活、商商务配套套完善专有空间间、尊贵贵感、高高度私密密性佛山酒店式公寓可行行性分析析2-41.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.纯酒店模式公寓、酒酒店类型型4.酒店式公公寓佛山类似案例分析析—尚辉辉苑、顺顺德时代代大厦项目推售时间总套数面积范围主要客户尚辉苑*香格里奥2003年10月300多户20-50m².大部分是禅城、南海桂城各类公司以及附近众多童服生产企业的中层管理人员。一半以上是属于投资性质。项目总套数功能分布顺德时代大厦339户一至三层为商务区；四层是物业管理商务中心；五至十三层是实行酒店式管理的SOHO酒店式公寓。佛山现有有酒店式式公寓推推出时间间较早，，投资客客占到购购买客户户半数以以上，目目前的使使用客户户已商务务用途为为主。佛山酒店店式公寓可行行性分析析酒店式公公寓一般般位于金金融中心心或者可可独享稀稀缺资源源的城市市景观休休闲区，，强调私私人性、、专有性性、资源源稀缺性性；所提供的的星级酒酒店式服服务无法法用规定定的标准准衡量，，服务标标准难以以作出定定性比较较；物业以居居住功能能为主，，租售并并举，通通常为出出租；溢价空间间较具弹弹性化，，价格视视物业硬硬性配套套及软性性服务情情况而定定。佛山酒店店式公寓的KPI体体系（关关键绩效效指标体体系）功能化体体系——以居住功功能为主主，硬软软性配套套完善KPI体系外因内因明确定位位——私人尊贵贵空间/优越感/…一流的合合作团队队地理位置置——金融中心心或者都都市景观观休闲区区交通可达达性——地铁、主干道沿沿线溢价空间间——景观资源源、服务品品质独具特色色——私密性/专属性/强制性视视觉冲击击性/…自然景观观资源的的稀缺性性酒店式物物业管理理或引入入酒店进行经经营管理理可行性判判断：投投资较大大，市场运作作风险相相对较小小，但体量一般般在3万㎡左右，而另一一方面产产品的溢溢价空间间相对有有弹性，，便于价价格提升升。佛山纯酒店可行性分分析1.普通公寓2.商务公寓3.产权式酒店公寓4.酒店式公寓1.普通公寓5.纯酒店模式公寓、酒酒店类型型条件——由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理高品质的星级人文服务生活、商务配套完善专有空间、尊贵感、高度私密性城市中心或旅游胜地，靠高频率的入住率营利。5.纯酒店模式2-5项目佛山宾馆星级★★★★★所属片区禅城区基本情况总套数：489间服务设施中西餐厅、会议室、宴会厅、商务中心、健身房行政楼层特设行政之家智能化设施全部房间可免费宽带上网佛山类似似案例分分析———佛山宾馆馆佛山市首首家”五星级旅旅游饭店店”项目佛山金城大酒店星级★★★★所属片区禅城区基本情况总套数：186间服务设施中西餐厅、会议室、商务中心、健身房等智能化设施全部房间可免费宽带上网佛山类似似案例分分析———佛山金城城大酒店店佛山市四四星级涉涉外旅游游饭店佛山酒店店可行性性分析总结聘请专业业酒店管管理公司司费用相相对较高高、存在在一定操操作难度度；属于长期期自持物物业，投投资、经经营成本本高，发发展商承承担风险险较高；；目前佛山山禅城暂暂时缺乏乏类似物物业类型型；溢价空间间大，但但可变现现性差，，投资回回报率视视后期经经营管理理、推广广效果而而定；佛山酒店店的KPI体系系（关键键绩效指指标体系系）功能化体体系——星级酒店店功能，，硬软性性配套完完善KPI体系外因内因明确定位位——星级酒店店式布局局、服务务/投资回报报/…一流的合合作团队队地理位置置——旅游、休休闲区交通可达达性——地铁、主干道沿沿线溢价空间间——投资回报报率、承承诺、区域发展展升值潜潜力独具特色色——使用权与与经营权权分离/经营性/…区域旅游游业发展展良好，，消费需需求旺盛盛酒店式经经营管理理规划设计计发展商相相关类型型物业开开发经验验丰富及及营运控控制能力力强可行性判判断：存存在可行行，但长长期持有有产业，，投资大大，风险险高，回回收期长长。风险太高高，不建建议类型普通公寓商务公寓产权式酒店酒店式公寓纯酒店模式功能居住办公及居住居住居住、办公居住装修可不带装修一般装修精装修、带家具精装修、带家具豪华装修、带家具业主风险较低一般较高一般高影响因素周边生活配套商务氛围、交通旅游区、人流量、硬件配套、软性服务标准自身硬件标准及软性服务标准旅游区、人流量、硬件标准及软性服务标准，后期运营推广目前市场均价5500元左右/m²暂时无案例参考10000元/m²暂时无案例参考佛山宾馆标准间平常：578元/间旺季：1270元/间溢价空间一般一般大弹性大弹性大溢价因素规划发展规划发展/区域发展投资回报、承诺实惠、服务品牌收益方式销售可租可售销售可租可售出租后续操作管理物业管理物业管理、办公服务酒店式经营管理（须较强的经营能力）酒店式物业管理酒店式经营管理酒店式物业管理酒店式经营管理本项目借鉴指数★★★☆★☆★★★★☆★★本项目限制条件可实现的价值不高项目本身的商务条件不成熟，不利于销售．体量要求有限，约1万多㎡，缺乏经验，风险太高存在可行，体量约在3万㎡左右。投资大，回收周期长，缺乏经验，风险太高公寓及酒店模式研究究总结集中商业业可能的的定位模模式核心功能核心商圈辐射范围典型案例购物中心模式购物一般为3公里沃尔玛、百佳等大型超市及百货店等专业市场模式购物全市（甚至全国）电器、陶瓷城、家具城、汽车市场等休闲娱乐模式某种特定的休闲、娱乐需求全市范围食街、酒吧、夜总会等对于大中中型集中中商业,其经营方方式无外外乎如下下几种:成功关键键条件：：1-3公里范围围内，需需要有约约10万消费人人群的消消费基础础。购物中心模模式探讨成功关键要要素：引入入知名品牌牌的大型超超市作为核核心主力店店项目规划周边环境基本辐射半径主力店经营状况东建世纪广场共4层，以服装、精品百货为主人流较大，商业氛围较浓约1－3公里1F：屈臣氏、KFC1楼较好；2楼以上较差；易初莲花共2层，超市与百货综合客户以周边居民为主约1－3公里易初莲花较好；鸿业现代城共5层，超市、百货与酒楼人流较大，商业氛围较浓约1-3公里顺联广场、百佳百佳较好、顺联一般3-1对于购物中中心来说，，需要较多多的人流量量及周边人人口基数。。本项目三大大因素影响响商业的可可行性：1、处于立交交桥下，不不利于车流流到达；2、处于单边边人流位置置，本区商商业片于单单边辐射位位置。3、现现阶阶本本项项目目一一公公里里范范围围内内是是一一片片荒荒凉凉，，起起码码五五年年内内商商业业不不成成气气候候。。购物物中中心心模模式式的的探探讨讨玫瑰瑰园园商商圈圈城南南商商圈圈湖景景片片区区新新兴兴商商圈圈立交交桥桥下下，，单单边边辐辐射射区区域域，，设设置置大大型型购购物物中中心心可可行行性性不不高高。。设设置置社社区区服服务务型型中中小小购购物物中中心心存存在在机机会会专业业市市场场模模式式探探讨讨类型1类型2经营类型特点日常消费类产品特殊消费品或工业产品成功关键要素周边人流量，行业聚集规模、产业聚集、服务平台案例项目鸿运电脑城国美（南海）华夏旅游产品专业市场陶瓷城经营产品电子电脑家用电器佛山特产陶瓷洁具位置环境位于佛山汽车站，交通便利人流量大位于鹿璟村，邻依靠易初莲花与城市广场东方广场的一部分，周边人流极旺位置较偏产业聚集有无无有经营状况好一般差好3-2产品类型竞争案例目标客户市场空缺本项目的经营风险日常消费品体育用品体育路位于体育路,因历史原因,经过十几年发展,相关产业聚集.本地体育爱好者小面临超市\百货的竞争;专业市场容非一朝一夕形成,风险较高童装环市童装城位于市区；产业聚集；前店后厂，价格低廉；批发商贩，普通消费者小高家电国美位于市区内成熟繁华地段；市内各区域客户大高如以以日日常常消消费费品品为为主主，，经经营营风风险险较较高高立交交桥桥下下，，交交通通便便捷捷性性差差，，且且单单边边辐辐射射区区域域，，可可行行性性不不大大日常常消消费费品品主主题题商商业业不不成成功功案案例例：：华华夏夏旅旅游游商商品品交交易易中中心心（（即即东东方方广广场场的的德德胜胜楼楼）），，经经营营失失败败，，重重新新定定位位为为““食食街街””总体体经经营营状状况况：：经营营失失败败，，现现正正重重新新定定位位招招租租位置置环环境境：：位于于老老城城区区内内，，周周边边有有大大量量居居住住区区，，商商业业氛氛围围较较浓浓规模模：共共4层，，约约1万平平方方米米业态态规规划划：1层———土特特产产、、保保健健品品、、药药材材等等；；2层———金银银玉玉器器、、工工艺艺品品、、饰饰品品等等；；4层———特色色美美食食城城；；分析析：以以经经营营佛山山特特产产为主主，，本本地地人人对对此此类类产产品品的的需需求求和和兴兴趣趣不不高高，，主要要消消费费群群体体为为外外地地人人，，项项目目缺缺乏乏足足够够的的客客户户支支撑撑；结果果：经经营营定定位位基基本本失失败败，，““特特产产””面面积积大大量量缩缩减减，，重重新新招招租租，，大大量量酒酒楼楼餐餐饮饮进进驻驻，，如如““味味千千拉拉面面、、樱樱田田美美食食、、快快乐乐一一橱橱””等等。。如以以特特殊殊消消费费品品或或工工业业产产品品为为主主，，本本项项目目经经营营风风险险较较高高分类竞争案例目标客户市场空缺本项目的经营风险工业产品不锈钢澜石国际金属交易中心位于中国不锈钢名镇；总建面93万平方米；政府扶持；包含与不锈钢相关的各类产品与服务；国际国内厂商小高特殊民用产品陶瓷中国陶瓷城周边陶瓷厂商聚集；总建面75万平方米；每年举办全国一流的陶瓷博览会；国际国内厂商小高华夏陶瓷城占地1400亩；包含与陶瓷相关的各类产品与服务；国际国内厂商珠三角私人客户小高家具乐丛家具城铺位面积280万平方米；包含家具产业链的各类产品和服务国际国内厂商全国私人客户小高一、周边边缺乏相相关产业业聚集，，难以成成行成市市；二二、即使使可行，，短期销销售的可可能性低低，投资资收益低低。佛山同类类不成功功案例：：家天下——一厢情愿愿的专业业市场，，每况日日下，演演变为““食街””总体经营营状况：：经营状况况不佳，，空置率率约50％位置环境境：位于南海海桂澜路路，附近近有大量量中高档档居住区区规模：占地7.5万平方米米，建筑筑面积13万平方米米业态规划划：1层——卫浴、地地板、五五金、天天花；2层——窗帘、橱橱柜、家家私等家家居用品品；3层——家私；产品设计计：利用中中庭、中中心庭院院、内街街、外街街的设计计，对人流进进行充分分引导；结果：以家庭庭装修为为主题，，每种业态态在佛山山均有更更大型的的专业市市场，项项目面临临的竞争争范围广广；因规模模限制，，每种业态态均难以以形成聚聚集效应应；最终经经营难于于维持，，各种酒酒楼相继继进驻，最终变为为租金收收益较低低的“食食街”休闲娱乐乐模式探探讨成功关键键要素：：低租金、规模、、聚集、、特色位置环境规模特色经营状况季华美食长廊交通主干道(早期营业时,位置较偏)食街内共约40家店，单店规模约400－600M2，总面积约2万M2汇集了各种菜系；全部为中档酒楼；好桂澜路避风塘住宅、厂房皆有，片区成熟度一般超过5000M2单一菜系；规模大；消费低；好大明星电影院同济路与普澜路交汇处2万平米以上一楼:街铺以餐饮为主;四楼:加州红五楼:电影院好3-3季华美食食长廊——平价中档档餐厅聚聚集规模：总总建面约约2万平方米米，聚集集了40家以上的的餐厅酒酒店；建建筑筑：街区区形式，，均为2层，单店店规模约约400-600平方米；；特特色：集集中了各各式菜系系；休闲娱乐乐模式典典型案例例以低成本本，平价价取胜！！集中商业业模式研研究总结结对于本项项目来说说，集中中商业风风险较高高，短期期内很难难看到商商业前景景，但可可适量设设置中小小型社区区型购物物中心及及少量中中高档休休闲娱乐乐餐厅核心功能核心商圈辐射范围商业要求本项目情况可行性购物中心模式购物一般为3公里居民聚集、人流量庞大现阶段一片荒凉，五年后居住氛围渐成。大中型购物中心可行性不大，满足社区需求小型购物中心可行。专业市场模式购物全市（甚至全国）消费人流量大或存产业链无产业链且单边辐射人流量小可行性不大休闲娱乐模式某种特定的休闲、娱乐需求全市范围租赁、低租金快速销售变现无法变现，并非理想选择。但可选择少量中高档餐饮满足社区及东平河边休闲人流的需求A地块住宅宅定位模模式探讨讨。41.普通公寓寓2.中等户型型3.中小户型型4.纯小户型型1.大户型住宅类型型？不同户型型定位对对地块的的关键性性指标要要求面积区间普遍容积率要求环境噪音景观市场需求量竞争情况中大户型150平米以上一般较小很好要求安静较高较小非常激烈中等户型120-150一般都在3.0以上相对较好较高较大非常激烈中小户型80-120一般都在3.0以上一般即可一般很大较小纯小户型30-80一般都在4以上一般即可无要求较低较小较小A地块实际情况4.5一般，高容积率且长方型地块，噪声强较难营造好环境很噪一般，仅有少量东平河景不同户型型定位的的收益与与风险评评估面积区间可能销售价格销售速度与B地块的关系市场竞争力中大户型150平米以上6000-7000**客户重叠**中等户型120-1506000-7000****客户重叠****中小户型80-1206000-7000*****客户错开*****纯小户型30-806000-7000****客户错开****A地块实际情况4.5一般，高容积率且长方型地块，噪声强较难营造好环境很噪一般，仅少量东平河景A地块住宅宅定位建建议产品定位位:30-90㎡中小户型型的精英英社区风险低，，速度快快，同时时可以最最大限度度地承担担项目70/90限制。在商务气气氛不成成熟的情情况下，，可实现现的市场场价格不不高。无商务气气氛，销销售的可可能性低低。存在市场场需求，，但实现现价值低低。商业气氛氛欠缺，，可实现现价值低低。存在可行行，但对对发展商商要求很很高，操操作难度度大，风风险较高高。存在可行行，市场场运作风风险较小小，有一一定的溢溢价空间间，但需需控制总总量。商业气氛氛虽未形形成，不不能支撑撑大型商商业的日日后经营营，但需需补充适适当生活活配套。。存在可行行，但持持有期长长，投资资大，回回收期长长，风险险高。商业气氛氛未形成成，且无无产业集集群。配置社区区类生活活配套商商业。适合。A地块项目定位决策图写字楼公寓或酒店大型商业住宅商务公寓普通公寓产权式酒店酒店式公寓纯酒店购物中心专业市场综合休闲娱乐中大户型为主中等户型为主中小户型为主纯小户型为主与地块条条件匹配配，市场场需求大大高容积率率，高噪噪音，无无竞争力力，风险险大无商务气氛，销售的可能性低。存在市场需求，但实现价值低。商业气氛欠缺，可实现价值低。存在可行，但对发展商要求很高，操作难度大，风险较高。存在可行，市场运作风险较小，有一定的溢价空间，但需控制总量。商业气氛未形成，不能支撑大型商业，满足社区需求小型购物中心可行。存在可行，但持有期长，投资大，回收期长，风险高。商业气氛未形成，且无产业集群。社区存在少量高档餐饮需求。小户型虽有市场，本项目体量大不合适与地块条件匹配，市场需求大高容积率，高噪音，无竞争力，风险大A地块定位位关键词词定位建议议：3万㎡酒店式公公寓+中小型品品牌超市市及少量量沿街商商业+90㎡以下中小小户型住住宅与地块条条件匹配配，市场场需求大大存在可可行，，有一一定的的溢价价空间间，但但需控控制总总量。。商业气气氛未未形成成，不不能支支撑大大型商商业，，满足足社区区需求求小型型购物物中心心可行行。社区存存在少少量高高档餐餐饮需需求。。中小户户型：：酒店式式公寓寓：购物中中心：：综合休休闲娱娱乐：：A地块项项目定定位A地块定定位结论B地块A地块小型超超市首层沿街商业街区首层沿街商业街区住宅住宅住宅住宅住宅酒店式式公寓寓裙楼高高级餐餐厅B地块定定位探探讨住宅部部份定定位讨讨论商住部部份定定位讨讨论B地块

A地块B地块住住宅定定位探探讨。。B地块块资资料料：：占地地：：60630㎡㎡容积积率率：：2.2资源源优优势势：：位位于于东东平平河河板板块块，，片片区区发发展展前前景景良良好好；；地地块块沿沿河河，，一一线线河河景景面面较较长长,景观观面面朝朝南南；；问题题：：打打造造怎怎样样的的豪豪宅宅具备备打打造造豪豪宅宅的的条条件件1？东平平河河2007禅桂桂豪豪宅宅集集中中的的四四大大板板块块：：调调蓄蓄湖湖板板块块、、千千灯灯湖湖板板块块、、桂桂城城东东板板块块、、东东平平河河板板块块雅居居乐乐花花园园力讯讯上上筑筑本项项目目丽日日玫玫瑰瑰三三四四期期世博博家家园园二二三三期期江南南名名居居五五六六期期时代代名名轩轩保利利一一号号公公馆馆保利利G138项目目中海海万万锦锦豪豪园园万科科金金色色家家园园二二期期怡翠翠馨馨园园二二期期万科科A7项目目一一期期怡翠翠玫玫瑰瑰三三四四期期金地地06B项目目恒福福新新城城三三期期桂南南名名都都一一期期汇银银奥奥园园二二期期龙光光天天湖湖丽丽都都长胜胜东东海海蓝蓝湾湾东建建东东方方水水岸岸中海海06A项目目1-1市场场定定位位禅桂桂豪豪宅宅分分布布区区域域分分析析东平平河河板板块块调蓄蓄湖湖板板块块桂城城东东板板块块千灯灯湖湖板板块块城南南板板块块凯德德06D千灯灯湖湖：：资源源：：千灯灯湖湖、、RBD规规划划；；代表表楼楼盘盘：中海海万万锦锦豪豪园园（（2期期））保利利1号价格格：：6300主要要客客户户：：桂桂城城潜在供应：近100万平平米桂城东（千灯灯湖外）资源：雷岗公园、交交通便利、教教育配套代表楼盘：南海颐景园、万科凯旋城城价格：5300主要客户：桂桂城、南海潜在供应：近40万平米米新中心区东东平河（一河河两岸）资源：东平河景观，，市政规划CBD、CLD代表楼盘：怡景丽丽苑、东方水水岸、海景蓝蓝湾价格：5800主要客户：禅禅城潜在供应：07-08年启动阶段近近50万平米供应新中心区东平河桂城东千灯湖外千灯湖调蓄湖版块调蓄湖板块：：资源：占地50万平方米的调调蓄湖，完善善城市配套代表楼盘：天天湖郦都汇汇银奥园、、雅居乐、中中海06A、金地06B等均价：5500-6000主要客户：禅禅城潜在供应：近近100万平米正处于建设中中期阶段，城市资源日趋趋成熟正处于建设后后期阶段，城市资源现已已成熟正处于建设中中期阶段，城市资源尚未未成熟正处于建设初初期阶段，城城市资源尚未未成熟禅桂四大豪宅宅板块分析豪宅具备的外外部条件：外部拥有良好好的城市规划划、发展前景景、城市资源源配套及稀缺缺的景观资源源。东建东方水岸岸一期中海06A/约40万/r≤2.0长盛海景蓝湾湾一期雅居乐一期1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20072008金地06B/约22万/r≤2.0凯德置地06D天湖郦都二期期调蓄湖东平河千灯湖与桂城城中海万锦豪园园二期保利花园一期期约10万平米万科A7一期约8万平米07-08年豪宅市场供供分析中海万锦豪园园三期万科A7二期约12万平米保利一号公馆馆天湖郦都三期期雅居乐二期东建东方水岸岸二、三期长盛海景蓝湾湾二期汇银奥园二期期城南丽日玫瑰四期期“康桥半岛岛”丽日玫瑰三期期怡翠玫瑰园三三四期怡翠玫瑰园五五六期从推售时机看看禅桂豪宅竞竞争星星季华园项项目东建东方水岸岸一期中海06A/约40万/r≤2.0长盛海景蓝湾湾一期雅居乐一期1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20072008金地06B/约22万/r≤2.0凯德置地06D天湖郦都二期期调蓄湖东平河千灯湖与桂城城中海万锦豪园园二期保利花园一期期约10万平米万科A7一期约8万平米07-08年豪宅宅市场场供分分析中海万万锦豪豪园三三期万科A7二期约约12万平米米保利一一号公公馆天湖郦郦都三三期雅居乐乐二期期东建东东方水水岸二二、三三期长盛海海景蓝蓝湾二二期**东东平河河项目目汇银奥奥园二二期城南丽日玫玫瑰四四期丽日玫玫瑰三三期怡翠玫玫瑰园园三四四期怡翠玫玫瑰园园五六六期从竞争争区域域及物物业形形态锁锁定竞竞争对对手中海06A/约40万/r≤2.0金地06B/约22万/r≤2.0凯德置地06D天湖郦都三期雅居乐二期东建东方水岸二、三期长盛海景蓝湾二期星星季华园项目怡翠玫瑰园五六期因地域域关系系，本本项目目的主主要竞竞争对对手集集中在在禅城城板块名称代表楼盘主力户型核心卖点调蓄湖版块天湖郦都200-250平方米前庭后院+调蓄湖一线景观+新兴城区成熟配套雅居乐二期160-180平方米新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品中海06A未知，估计以中大户型为主新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品金地06B160-180平方米新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品东平河版块东方水岸120-250平方米稀缺一线东平河景（江景最宽，三江交汇处）海景蓝湾二期150-180平方米部分东平河景凯德置地06D一期以别墅为主，洋房未知稀缺一线东平河景城南星星季华园项目以中大户型为主城市核心/公园观景丽日玫瑰三期100-130临路单位为主主要竞竞争对对手锁锁定1、2、3、5、6、8、9、10座单位（共8栋）户型：复式，两梯两户设计，带入户花园；面积：200-350平方米；层高：28层/29层19、20、21、22、29、30座单位位（共6栋）户型：三房房，两两梯两两户，，可能能带入入户花花园（（未定定）；；面积：110-140平方米米；层高：10层面积：200-350平方米米；层高：28层/29层别墅别墅11、12、26、28座单位位（共4栋）户型：两房房，两两梯六六户设设计；；面积：80-100平方米米；层高：17层高13、15座（共共2栋）户型：三房房面积：110-140平方米米，两两梯两两户设设计；；层高：26层16、18、23、25座（共共4栋）户户型：四房房面积：：150-180平方米米层高：26层洋房：：共24栋，户户型有有两房房、三三房、、四房房、复复式、、别墅墅；两两房为为4栋17层高层层，分分布在在项目目的东东边临临街位位置；；三房房主要要分布布在项项目的的南面面，户户型满满足南南北对对流；；四房房为4栋26层高层层，具具体位位置如如图；；小区区北面面临街街全是是大面面积的的复式式单元元，带带入户户花园园设计计，满满足南南北对对流；；别墅：：为两层层半或或三层层设计计。预计均均价：：6000-7000元/平方米米（洋洋房）），别别墅未未知。。预计推推出时时间：：2007年6月二期高高层一期高高层三、四四期高高层二期无无论在在推售售时机机与户户型面面积上上与本本项目目重合合度非非常高高二期单单位与与本项项目竞竞争激激烈主要竞竞争对对手分分析：：雅居居乐二二期主要竞竞争对对手分分析：：龙光光天湖湖郦都都三期期户型特特色：：入入户户花园园及超超大露露台的的前庭庭后院院设计计，开开间宽宽阔（（部分分户型型阳台台宽达达8米），，6米挑高高空中中廊院院设计计，大大面积积空中中花园园（部部分户户型达达30多平米米）。。主力户户型：：180-250平米推售时时间：：2008年初核心卖卖点：：南向向望湖湖位置：：禅城城区华华阳路路（规规划中中）西西侧、、深宁宁路北北侧总用地地面积积：191384㎡㎡净用地地面积积：110216㎡㎡建筑面面积：：220432㎡㎡建筑密密度：：≤25%；容积率率：≤2.0；绿地率率：≥35%；成交价价：7.51亿元楼面地地价：：3406元/㎡主力产产品：：TownHouse、160-180大户型型、公公寓；；有少少量80-150平米。。产品特特色：：纯简简约现现代、、前卫卫、工工建化化建筑筑供应时时间：：2008年初主要竞竞争对对手分分析：：金地地06B项目核心竞竞争力力：位位置、、产品品特色色项目概概况：：三期期约500套，户户型以以105～150m²²的三三房、、四房房单位位为主主；小小三房房主要要为12栋9层的一一梯两两户小小高层层，分分布在在项目目的南南边临临街位位置，，南北北对流流，采采光通通风皆皆优；；四房房及部部分三三房主主要为为18层两梯梯三户户的高高层，，分布布在三三期地地块的的北面面，接接近月月牙湖湖。预计均均价：：6000元/平方米米主力户户型：：105～120平方米米的三三房140～150平方米米的四四房推售时时间：：2008年初主要竞竞争对对手分分析：：丽日日玫瑰瑰（三三期））小高层层高层12栋9层一一梯梯两两户户户型型：：3房2室2卫面积积：：105～120m²18层两两梯梯三三户户户型型：：4房2室2卫3房2室2卫面积积：：126～148m²核心心卖卖点点：：成成熟熟社社区区，，市市场场承承接接力力强强位置置：：佛佛山山市市港港口口路路与与新新明明路路交交界界总用用地地面面积积：：135603平方方米米规划划净净用用地地面面积积：：99550平方方米米，，其其中中居居住住用用地地面面积积94597平方方米米，，市市政政公公用用设设施施用用地地4953平方方米米用地地强强度度：：容容积积率率：：≤2.5建筑筑密密度度：：≤18%绿地地率率：：≥35%建筑筑面面积积：：约约310000平米米，，其其中中住住宅宅约约220000平米米；；商商业业面面积积约约7000平米米；；小小车车位位约约80000平米米（（2800个））；；配配套套设设施施面面积积约约8000平米米，，社社区区商商业业中中心心面面积积约约15000平米米建筑筑类类别别：：以以二二梯梯三三户户、、二二梯梯二二户户塔塔式式高高层层建建筑筑为为主主规划划总总户户数数:约1670户地块块成成交交价价：：2.91亿元元楼面面地地价价：：1260元/㎡㎡主要要竞竞争争对对手手分分析析：：海海景景蓝蓝湾湾建筑筑形形式式：：以以二二梯梯三三户户、、二二梯梯二二户户的的塔塔式式高高层层建建筑筑为为主主主力力户户型型：：120-150平方方的的三三房房、、四四房房单单位位次主主力力户户型型：：160-250平方方的的五五房房、、豪豪华华复复式式、、三三错错层层等等大大面面积积单单位位辅助助户户型型：：二二房房、、小小三三房房单单位位C区（（三三期期））B区（（二二期期））A区（（一一期期））新明明路路双车车道道江湄湄路路双车车道道澜石石三三路路四车车道道文华南路六车道粤海海汽汽车车空空调调厂厂（待待拆拆迁迁））新开开发发住住宅宅区区（（东东建建项项目目和和06E地块块））独立立会所所首期期第第一一批批产产品品本项项目目规规划划方方案案示示意意港口路双车道主要要竞竞争争对对手手分分析析：：怡怡翠翠玫玫瑰瑰五五、、六六期期总占占地地面面积积:300亩建筑筑面面积积:55万平平方方米米项目目规规模模：：由由51栋16-29层的的小小高高层层、、高高层层组组成成，，商业业配配套套5万平平米米，，总总户户数数3000多户户五、、六六期期套套数数：：约约700套主力力户户型型：：120～140平方方米米的的三三房房140～180平方方米米的的四四房房预计计均均价价：：6000元/平方方米米推售售时时间间：：2008年初初怡翠翠玫玫瑰瑰五五、、六六期期核心心竞竞争争力力：：区位位、、大大型型成成熟熟社社区区主要要竞竞争争对对手手分分析析：：东东方方水水岸岸（（二二期期））位置置：：佛佛山山市市港港口口路路33号（（港港口口路路与与东东平平路路交交界界处处））二期总用用地面积积：37159平方米二期规划划净用地地面积：：约2.6万平方米米二期建筑筑面积：：约5.7万平方米米二期容积积率：2.2二期地块块成交价价：1.778亿元二期楼面面地价：：3100元/㎡二期总套套数：约约550套均价：2007年3月31号一期开开盘推出出56套，销售售率达90％，均价7500元/m²。预期二二期均价价7500～8000/m²²。主力户型型:110~140m²的三房、、四房单单位户型特色色：设计计了大面面积的入入户花园园和露台台，小户户型可拼拼接。供应时间间：2008年初核心竞争争力：规规划利好好、三江江交汇二期一期按外部资资源条件件，禅桂桂城市豪豪宅的类类型分析析豪宅类型代表楼盘外部核心价值关键词稀缺景观+城市资源天湖郦都、力迅上筑三期一线调蓄湖大湖稀缺景观及周边中、小学名校林立、调蓄湖公园、文华公园、岭南明珠、电视塔，市一医院以及城南繁华中心——季华商业带等高尚完善成熟城市配套。稀缺景观+城市资源保利千灯湖1号稀缺一线千灯湖公园景观、虫雷岗公园、南海文化中心、南海实验小学及地铁口和桂城RBD规划前景较完善成熟高尚市政配套。稀缺景观+城市资源稀缺景观凯德06D稀缺一线东平河景、世纪莲及“一河两岸”规划中的湿地公园、中央公园、文化教育、运动休闲中心稀缺景观+城市资源东方水岸稀缺一线东平河景（江景最宽，三江交汇处）、世纪莲及“一河两岸”规划中的湿地公园、中央公园、文化教育、运动休闲中心稀缺景观+城市资源城市资源雅居乐、中海06A、金地06B周边中、小学名校林立、调蓄湖公园、文华公园、岭南明珠、电视塔，市一医院以及城南繁华中心——季华商业带等高尚完善成熟城市配套。高尚完善成熟城市资源万科凯旋城南海城市广场、易初莲花超市、南海实验中学、华南师范大学附属中学、妇幼保健院等较完善成熟高尚市政配套。高尚完善成熟城市资源中海万锦豪园千灯湖公园景观、虫雷岗公园、南海文化中心、南海实验小学及地铁口和桂城RBD规划前景较完善成熟高尚市政配套。高尚完善成熟城市资源按外部条条件分类类，城市市豪宅基基本可分分为稀缺缺景观与与城市资资源双方方面综合合均好型型及稀缺缺景观或或城市资资源单方方面优势势突显型型。竞争对手手的核心心价值板块名称代表楼盘主力户型核心卖点调蓄湖版块天湖郦都200-250平方米前庭后院+调蓄湖一线景观+新兴城区成熟配套雅居乐二期160-180平方米新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品中海06A未知，估计以中大户型为主新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品金地06B160-180平方米新兴城区成熟资源+品牌发展商+创新产品东平河版块东方水岸120-250平方米稀缺一线东平河景（江景最宽，三江交汇处）海景蓝湾二期150-180平方米部分东平河景凯德置地06D一期以别墅为主，洋房未知稀缺一线东平河景城南星星季华园项目以中大户型为主城市核心/公园观景丽日玫瑰三期100-130临路单位为主一线湖景景+成熟区位位成熟区位位+大社区+品牌发展展商+创新产品品(无景观资资原)东平河景景本项目的的差异化化核心价价值是什什么？本项目核核心价值值关键词词相对成熟熟/未来规划划核心一线东平平河观景景片区内的的差异化化稀缺:区外的竞竞争项目定位位市场定位位上直接接强调未未来城市市资源，，化劣势势现状为为优势未未来，提提前展望望未来的的高尚生生活方式式，更有有利于实实现利益益最大化化，但可可能会存存在政治治风险，，视乎政政府对片片区的建建设速度度和力度度，因此此在产品品定位上上尽量避避免产品品面积过过大、过过多，有有效控制制风险。。未来城市市核心江江景豪宅宅本项目作为为片区内标标志性江景景豪宅提倡倡一种与片片区和谐共共生的健康、时尚尚、高品味味的国际化化都市中心心生活模式式。未来城市核核心江景豪豪宅项目定位关关键词解析析：未来城市：：现代化滨滨水生态城城市核心：大佛佛山中心组组团“六大大”城市中中心集成区区——体育育中心心、新闻中中心、文化化中心、行行政中心、、金融中心心、商务中中心江景：自然然生态、稀稀缺一线江江景景观豪宅：高品品质与高品品味现代生生活的住宅宅典范每一天，回回到自己温温馨的家，，打开窗户户，凭栏远远眺,任清凉的江江风洗去工工作的疲惫惫辛酸。华灯初上，，与心爱的的人共进晚晚餐，再携携手漫步江江畔的行道道，观对岸岸的万家灯灯火，赏直直入云霄的的都市建筑筑，听风生生水起的江江潮澎湃，，嗅浓香四四溢的蓝山山咖啡，看看滨江公园园的百态人人生，得来来多少化不不开的浓情情蜜意，解解开多少走走不过的迷迷离困惑。。周末，邀上上三五知己己，携带一一家老少，，或坐在绿绿意昂然的的公园享受受阳光，或或换上运动动装去”世纪莲”过过一过踢球球的”瘾”,亦或享受在在最靠近水水的shoppingmall购物的那种种休闲。都市核心,滨江生活项目特点对对规划的要要求:尽可能让所所有单位能能看江景;建筑形态不不但要与江江景互应,还要能与未未来都市融融合.项目的”生活意象””目标客户锁定：以禅城二次置业自自住客户为主力力1-2目标客户来来源：周边边各镇区居居民、企业业主、高管管阶层；禅禅城区城南南、城区等等换房客户户；以及想想到大佛山山城市中心心置业的周周边街镇居居民如南庄庄等。目标客户的的购房需求求：二次置置业换房客客户，改善善居住环境境，看好东东平河板块块发展前景景。目标客户的的特征：年年龄35~50岁之间，大大部份家庭庭储蓄有35万元以上，，家庭年收收入在30万元以上的的私企业主主和高级公公务员等高高收入人群群。以周边澜石石镇私营企企业主为主主的高端客客户群以周边单位位如市一医医院医生、、三中老师师、法院公公务员、港港口企业高高管等为代代表的高收收入人群；；碧桂花城换换房客户。。锁定目标客客户一:周边客户锁定目标客客户二:换房客户城区换房客客户惠景城为主主的城南换换房客户澜石镇为主主周边居民民锁定目标客客户三:季华路商务务办公区客客户写字楼林立立,存在众多的的私营企业业主、高级级管理人员员、高级白白领，均是是本项目的的潜在客户户。客户类型2客户描述佛山新贵族（新移民）他们可能是高收入公务员，可能是企业中高管或者是白领阶层，他们原本不属于佛山，但佛山的城市生活吸引着他们。他们努力工作，在城市中寻找自己最理想的坐标客户类型3客户描述佛山人新生代（第二代）他们是在城市中长大，充分享受着城市文化。他们无需背负太大的家庭使命（核心家庭），父辈的财富积累让他们有能力去选择自己向往的生活方式－精致的城市生活客户类型1客户描述禅城的私营企业主他们生活在城市金字塔的顶端，已经奠定了事业和财富基础，需要一种城市的、标签意义的生活来体现自我，禅城的这批客户会选择在最好的地段买最好的项目。目标客户描描述B地块住宅规划原则。。充分利用江江景资源，，并结合内内部中央园园林，实现现所有户型型的均好。。沿江一线可可考虑为200㎡以上的联排别墅或或拼合型大大户情景洋洋房。说明：我们们所给的不不是具体的的设计方案案，而是能能提升项目目价值及竞竞争力的建建议。景观资源最最大化（大户型大大景观）高价单位最最大化A地块170~220四房196复式130三房180四