2021年昆明房地产市场回顾及未来展望【地产年报】

2021年昆明房地产市场回顾及未来展望立新·致胜INNOVATIVESOLUTIONS

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Overview城市概括中国优秀旅游城市／国家历史文化名城东南亚金融桥头堡／国家电子商务示范城市城市定位常住人口

846万534.4万（城市功能核心区）占比63.16%昆明市社会消费品零售总额

2,435.99亿同比增长12.9%地区生产总值

5,473.7亿老城区呈贡新区同比增长5.8%外贸进出口总额

人民币1,181.35亿城镇常住居民人均可支配收入

37,348元同比增长74.7%同比增长11.5%注：常住人口数据为第七次全国人口普查数据，其余数据截至2021年9月数据来源：昆明市统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年1构建现代化综合交通网络昆明计划通过统筹铁路、公路、民航、轨道交通等基础设施建设，构建对外高效联通、内部便捷畅通的立体交通网络，打造区域性国际综合交通枢纽。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2021年4月7日，昆明市人民政府发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出地铁、铁路、公路、机场的建设规划。地铁建设规划铁路建设规划公路建设目标：完成地铁1号线西北延、2号线二期、5号线建设并开通运营，力争地铁6号线三期、9号线、7号线、8号线、安宁线、嵩明线开工建设。到2025年，力争开通运营线达7条，里程238公里。目标：规划和建设高铁、城际铁路、市域（郊）铁路，打造多层次轨道交通体系，实现无缝换乘与衔接；到2025年，实现铁路运营里程达1,000公里以上。其中高铁及动车运营里程500公里以上。全面推进各高速公路项目建设，持续优化和完善公路路网结构，到2025年，全市公路总里程达到23,000公里，其中高速公路通车里程力争达1,500公里，90%以上的建制（乡）镇通二级及以上公路，80%以上的自然村公路通硬化路。872昆明-元谋昆明-易门昆明-楚雄昆明-红塔城际铁路591昆明-澄江昆明-陆良-罗平……机场建设7重庆成都加快推进昆明长水国际机2丽江加快渝昆高铁建设，规划并建设成昆高铁、昆丽高铁和深南昆高铁。昆明市5场改扩建工程，打造功能完备，智能高效的国际航空枢纽；到2025年，客货运航线全面实现南亚东南亚国家首都和重点城市全覆盖。高铁昆明11南宁深圳长水国际机场已开通未开通9数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年2着力发展千亿级产业集群“十四五”期间，昆明提出要把握新一轮科技革命发展新趋势，挖掘产业新增长点，促进新兴产业创新发展，推动产业提质增效。2021年4月7日，昆明市人民政府发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出了千亿级产业群建设的重点方向。文化和旅游产业先进装备制造和新能源汽车行业千亿级产业群重点发展方向现代物流业推进昆明旅游由“过境地”向“目的地”转变，大力发展文化创意产业，建成世界知名文化和旅游目的地、面向南亚东南亚的文创产业发展新高地。数字经济产业发展智能终端，培育新能源产业，打造面向南亚东南亚的重要先进装备制造基地及新能源汽车整车生产基地。构建“通道+枢纽+网络”的现代物流产业体系和昆明以面向南亚东南亚为重点的跨境物流体系。推进新型信息基础设施建设，打造数字经济发展先行区，成为南亚东南亚数字经济区域性中心城市和数字丝绸之路枢纽城市。高原特色都市现代农业和绿色食品产业新材料和冶金产业金融服务业化工产业促进各类高原食品发展，服务世界一流“绿色食品牌”建设，打造全省高原现代农业示范区和绿色食品制造中心。围绕光电子微电子材料和绿色新能源材料等构建新材料优势产业集群，促进冶金产业结构调整和转型升级。鼓励各类政府引导基金、私募股权基金、并购重组基金在昆发展，打造资本服务产业高地、金融人才集聚高地、财富管理服务中心。发展石化产业集群，建成全国重要的炼化一体化石油化工基地，并促进钛盐产业和磷化工转型升级。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年3加快新经济新业态新模式发展“十四五”期间，昆明大力培育“互联网+城市服务业”新热点，持续打造代表未来都市经济发展方向的新业态结构；同时，发展创新型、服务性、总部型和流量型经济，支持发展新模式、推动技术创新和产业应用。2021年4月7日，昆明市人民政府发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出新经济新业态新模式发展的五个主要领域。数字经济梦工厂总部（楼宇）经济以“特色街区+体验中心+互动空间”营造消费新场景，充分利用新技术，结合现状和条件，植入新要素，打造场景化商业空间，为城市提供新零售能量场。着力构建有利于总部（楼宇）经济发展的要素生态和政策体系，进一步提升全市总（楼宇）经济服务水平，大力培育本土总部企业，积极引进域外总部企业。平台经济5个主要领域大力发展“平台+生活”，支持平台经济与不同产业深度融合；大力发展“平台+生产”，推动互联网平台与产业集群深度融合；大力发展“平台+交易”，建成并完善各种权益类交易平台。夜间经济形成15-20个高品质夜间经济集聚区；通过实施不同的项目，形成布局合理、功能完善、业态多元、管理规范的夜间经济发展格局。电子商务依托昆明特色产业优势，壮大电子商务产业规模，普及深化电子商务应用，提升发展传统网络零售，培育电商新业态，打造面向南亚东南亚的“电子商务创新基地”。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年4中老铁路开通为昆明发展带来新机遇2021年12月3日，中老铁路开通运营；该铁路北起昆明，途径玉溪市、普洱市、西双版纳自治州，最终到达老挝万象市，其开通为昆明的社会经济发展在跨境贸易、大通道建设、产业布局以及跨境旅游等方面带来新的机遇。中老铁路主要站点示意图跨境贸易中老铁路开通，昆明至万象实现朝发夕至，物流时间从30小时缩短至10小时；同时以昆明南火车站、王家营铁路集装箱中心、昆蓉欧班列等为代表的跨境多式联运通道和国际物流将会有进一步的延伸和提升，有助于昆明的企业到磨丁特区和赛色塔综合开发区投资兴业。昆明南玉溪大通道建设中国（云南）自由贸易试验区昆明片区为紧抓中老铁路开通机遇，加速推动“南出（磨憨-磨丁）、北上（昆明-成都青白江铁路港片区）、东连（昆明-济南片区）、西接（昆明-临沧边境经济合作区）”大通道建设，促进沿边新发展模式加速形成，和周边国家形成联动创新发展。普洱西双版纳中国老挝产业布局机遇磨憨中老铁路沿线，一批批紧抓机遇、提前布局的产业园区正在迸发出新的活力，有助于千亿产业园布局提前就位。磨丁跨境旅游琅勃拉邦万象中老铁路开通运营后，会形成联接昆明、玉溪、磨憨和老挝磨丁、琅勃拉邦至万象等重要节点城市的陆路交通大动脉，一日便能领略两国人文风采，昆明可以从国内到国际，打造最具特色的跨境旅游铁路产品。5数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年COP15大会助力城市影响力提升2021年10月，《生物多样性公约》缔约方大会第十五次会议（COP15)在昆明滇池国际会展中心召开，让昆明的城市资源和发展优势被全世界更多人看到，也为昆明经济注入新活力，带动城市可持续发展。对滇池片区城市资源和优势在商业配套上，目前会展片区商业规模较小，生活多样性大会的召开有助于区域商业市场的发展，据了解，未来将有地产公司在这里打造国际社区，而商业会是其中的重点，片区的滨水商业街已在规划中。➢

气候：昆明享有“春城”美誉，有着“四季如春”的气候；昆明市➢

环境：昆明市空气质量在全国重点城市中排名常居前十；影响滇池国际会展中心对昆明➢

人才：拥有一批如中科院昆明分院、高校、科研院所等生物多样性科技大军；➢

推动“文明城市”建设➢

提升城市品位➢

推动旅游业发展➢

增加城市就业机会➢

生态：由于气候和地形原因，孕育出极其丰富的城市生物多种群。➢

大大扩大了海内外知名度和影响力

➢

推动昆明经济发展6数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年零售物业市场RetailPropertyMarket城市消费力2021年前三季度昆明市场消费潜力稳步释放，全市实现社会消费品零售总额约人民币2436亿元，同比增长12.9%。昆明市社会消费品零售总额（2008-Q3/2021）全国主要城市常住人口及社会消费品零售总额3503002502001501005028%24%20%16%12%8%30025020015010050上海北京成都重庆广州人民币十亿元深圳西安福州武汉杭州昆明贵阳4%=100万平方米00%零售物业存量00200400600800100012001400160018002000-50-4%2020年社会消费品零售总额（人民币十亿元）零售总额（左轴）累计增长率(右轴)*为确保数据跨城市可比性，重庆常住人口数和社会零售总额为大都市区数据。数据来源：昆明市统计局，第一太平戴维斯华西区研究部，2021年8零售物业主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量首层平均租金*339.92414.0%24.4333万平方米万平方米万平方米(仅购物中心）元/平方米/月（仅购物中心）（含百货31.7万平方米）同3.8%比变化1.1个百分点7.7%*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当年新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年9核心商圈零售物业主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量首层平均租金*101.0010.0%57,018574平方米万平方米万平方米(仅购物中心）元/平方米/月（仅购物中心）（含百货22.8万平方米）同比变化0.4%6.4个百分点*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当年新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年10市场供应2021年年底亮相的海乐世界购物中心以超大体量和独特的场景打造，成为昆明零售市场新的娱乐休闲地标；项目极大丰富了区域零售市场的品牌类型，提升了片区的商业项目品质，促进周边消费需求的释放，未来或将进一步改变南市区的商业格局。海乐世界开业时间商业面积区域12月26日24万平方米南市区类型区域型购物中心环城路二环路•••海伦堡商业全国首个旗舰项目，是昆明市场单期开业体量最大的商业项目；项目位于巫家坝片区、会展片区、世纪城片区交汇处；商场围绕都市微度假理念，注重沉浸式体验和场景化、个性化探索，打造了未来广场、海伦城堡、时光塔桥、幻彩穹顶等八大极具辨识度的室内景观；•汇集300余家品牌，其中包括30余家城市首店、品牌旗舰店或升级店。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年11市场供需2021年昆明零售市场仅迎来一个新项目入市，全市购物中心总存量达约308万平方米；全年市场需求稳定，购物中心平均空置率在连续上涨了三年后停止上涨，同比下降1.1个百分点至约14.0%。昆明零售物业市场供应及需求（2014-2021）*8070605040302010016%14%12%10%8%万平方米6%4%2%0%20142015201620172018201920202021新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）*数据不包含百货。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年12市场需求新能源汽车品牌加速布局发展背景发展现状➢

政策支持•

在国家和省市政策的大力支持下，2021年昆明市新能源汽车充电基础设施建设得到迅速推进，带动城市新能源车消费显著增长。2020年9月，《昆明市加快新能源汽车产业发展和推广应用若干政策（试行）》昆明市新能源车充电站数量印发，制定出台十条政策措施，大力倡导绿色出行，推动汽车消费升级，促进昆明新能源汽车产业加快发展。2021年上半年，昆明市完成了前两年新能源车充电站的建设量。8006004002000单位2020年11月，昆明市发展改革委印发实施《昆明市新能源汽车充电基础设施规划（2020—2025年）》，规划未来5年建成布局合理、智能高效、便民利民的新能源汽车智能充电体系。2021年上半年，昆明市小型新能源汽车推广数量同比上升127%，大型新能源汽车的推广数量同比上升108%。座……201920202021H1•

截至2021年11月，新能源汽车品牌已入驻昆明零售市场约四分之一的优质购物中心。➢

资源优势典型成交案例至2019年底，云南绿色能源装机占比84%，绿色发电量占比92%，清洁能源交易电量占比97%，非化石能源消费比重46%，四项指标均居全国第一位，并达到世界一流水平。云南是全国绿色能源大省，发展新能源汽车产业符合昆明的区域特点，发挥了城市的资源优势，延续了城市的发展传统。大悦城C区1层集中引入多个新能源汽车品牌，现一楼汽车品牌数量接近十家，形成业态集聚呈贡吾悦广场2021年新签约三家汽车品牌，进驻商场一楼云南丰富的镍、钴等矿产资源能为新能源汽车电池的生产提供重要原材料数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年13市场需求沉浸式体验空间需求活跃众多沉浸式娱乐品牌进驻购物中心书店品牌表现亮眼剧本杀实体店分布区域2021年1月，云南省12部门联合印发《云南省支持实体书店建设发展实施方案》，通过提升实体书店吸引力、增强实体书店造血功能，推动实体书店与经济社会协调发展。随着大众娱乐需求越趋多样化，以剧本杀、密室逃脱等为代表的沉浸式娱乐活动近年来颇受欢迎，相关品牌迅速发展。根据《2021实体剧本杀消费洞察报告》，2021年中国剧本杀市场规模或超过150亿元，消费者规模或达941万，其中昆明市剧本杀实体店数量与众多一线城市并列第一梯队。第一梯队•

丰富线下活动，适应人们多方面的文化消费需求。提升书店吸引力•

融合当地文化特色，增强消费者黏性。第二梯队•

积极探索“书店+”模式，多元化经营内容。•

创新升级和优化服务。增强书店造血能力第三梯队北京、上海、深圳、成都、昆明等15个城市2021年昆明零售市场录得多个书店品牌签约购物中心，书店进入商场的优势在于可以引流、增加商场人气，作为文化业态代表可以丰富商场的业态构成、增强项目文化属性和氛围，同时帮助项目实现大面积去化、提升入驻率。石家庄、珠海等城市沈阳、郑州等28个城市典型成交案例典型成交案例N.E.WMall三楼引入剧本杀品牌，增强项目体验感和社交功能百大新天地8F打造沉浸式娱乐空间，引入大面积密室逃脱品牌世界书局入驻大都摩天购物中心四楼，填补大量空置铺位富康城购物中心三楼引入新华书店，丰富项目业态类型数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年14市场需求宠物经济在商场中升温近十年中国宠物行业增长迅速，吸引大量资本进入在市场需求和资本等因素的助力下，昆明商场中的宠物业态越发多样化，深度满足愈加精细化和个性化的消费需求。中国宠物行业规模与预测*典型成交案例5,0004,0003,0002,0001,0000呈贡万达广场二楼新签宠物品牌，丰富商场业态2020年中国宠物行业市场规模接近3,000亿元，预计未来三年行业将继续稳步增长。亿元活体售卖互动体验宠物零售宠物行业投融资情况悦城C区引入动物主题展览、猫旅馆等多个宠物相关品牌，丰富项目宠物业态主题乐园宠物服务十年来中国宠物行业总披露融资金额超过110亿元，整体呈现逐年增长趋势，2019年投融资金额最多，2015年录得最多投融资数量。宠物服务品牌宠乐会进驻金鹰购物中心B座，涵盖宠物洗护、售卖宠物食品用品等日常宠物所需服务2011

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2020投融资数量（次）投融资金额（亿元）*行业规模数据来自艾瑞咨询《2021年中国宠物消费趋势研究报告》；投融资数据来自企查查。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年15租金指数走势2021年昆明零售市场需求维稳，全市购物中心首层平均租金指数同比基本持平，租金报人民币333元每平方米每月;核心商圈标杆项目运营稳定,

区域购物中心首层平均租金报人民币574元每平方米每月。更多方案资料关注公众号：精英策划圈昆明零售物业市场租金指数*（2015-2021）1121101081061041021002015201620172018201920202021全市核心非核心*租金指数是以同样本为基础，即不包括当年新增项目之影响。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年16区域市场概览首层平均租金*零售物业市场存量分布空置率同比市中心南市区北市区西市区新城区10.0%13.6%11.7%9.0%市中心南市区北市区西市区新城区=10万平方米北市区西市区市中心南市区新城区23.5%600400200*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测零售项目的平均租金；租金同比变化情况不考虑当年新增项目之影响。0数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年17市场供需预测未来随着昆明零售市场新增供应放量逐渐趋稳以及更多优质商业项目亮相市场，或进一步释放城市的消费潜力，提升市场活跃度，全市购物中心平均空置率有望继续稳步回落。昆明零售物业市场供需及未来需求走势（2014-2024）*80604020016%12%8%4%0%万平方米201420152016201720182019202020212022F2023F2024F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）*数据不包含百货。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年18未来供应零售物业市场未来供应分布（2022-2024）未来开发商占比（2022-2024）北市区=10万平方米43%57%西市区市中心本地

内资南市区未来三年预计将有超过80万平方米的新项目进入昆明零售市场，从空间分布上来看，大约六成的新增供应将落户市中心和西市区两个子市场，或将促进市中心和西边区域市场消费潜力的释放，进一步满足消费者的消费需求。新城区从项目品质上来看，未来众多知名开发商或将为昆明零售市场带来大量优质商业项目，有望为市场带来更多新意，助力市场提档升级。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年19甲级写字楼市场Grade

A

Office

Market城市服务业发展昆明市地区生产总值（2009-2021Q3）全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000016%14%12%10%8%亿元=100万平方米甲级写字楼存量3,0002,5002,0001,5001,000500上海6%4%重庆北京成都2%广州深圳0%2009

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2021Q3社会生产总值（左轴）

增长率（右轴）天津西安昆明市三次产业占比（2009-2021Q3）杭州100%80%60%40%20%0%武汉昆明福州贵阳0010,00020,00030,00040,000200920102011201220132014201520162017201820192020

2021Q32020年第三产业增加值（人民币

亿元）第一产业第二产业第三产业数据来源：国家统计局、昆明市统计局、第一太平戴维斯华西区研究部，

2021年212021年甲级写字楼市场主要指标总存量净吸纳量租金新增供应空置率390.591.5038.6%万平方米元/平方米/月万平方米万平方米同比变化2.3%3.2个百分点*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年22市场供应近十年昆明各子市场板块陆续有优质甲级写字楼项目入市，南市区、中市区、北市区和呈贡新区构筑起昆明商务市场主要版图。2021年，昆明全市暂未录得新增项目入市，甲级写字楼市场存量维持在91.5万平方米。昆明甲级写字楼历年新增供应分布50万平方米403020100201320142015201620172018201920202021中市区南市区北市区呈贡新区数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年23市场供需受到疫情和全国经济增速放缓的影响，2021年昆明写字楼市场租赁需求持续回落，全市净吸纳量降至3万平方米；年内暂未录得新项目入市，当前市场正处于缓慢的存量去化阶段，全市写字楼空置率同比下降3.2个百分点至38.6%。昆明甲级写字楼市场供应及需求（2013-2021）504540353025201510590%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0201320142015201620172018201920202021新增供应

（左轴）净吸纳量

（左轴）空置率

（右轴）数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年24租户分析*：行业来源租户行业来源方面，房地产、金融和信息技术三大行业是昆明甲级写字楼内租户来源最多的行业，分别以27%、19%和10%的占比占据了全市甲级写字楼一半以上的租赁面积。27%19%10%9%8%8%6%4%3%6%房地产金融信息技术制造业专业服务零售与贸易*其它行业消费者服务能源与原材料健康医疗房地产金融信息技术十四五开局之年，昆明建设区域性国际金融中心的目标迈入新阶段，驻昆外资金融机构不断增长。今年上半年，金融业增加值达到427.05亿元，占全市GDP的11.8%，未来金融相关的办公租赁需求有望持续释放。近年来，昆明通过创新发展，加快构建现代产业体系，信息技术产业得到飞速发展，依托官渡数字经济产业园、呈贡信息产业园、高新区，打造信息产业核心区，布局国家级信息产业基地。信息技术相关企业将继续成为昆明办公需求来源的有力支撑。自2016年起，昆明全市的房地产投资一直保持增长趋势，以建筑、建造为代表的房地产企业的办公租赁需求持续释放。*注：1、为真实反应租赁需求行业来源，本次第三方办公空间计算中不包括转租公司承租面积；2、其它行业包括交通、商务中心和联合办公、公共机构和传媒和娱乐等。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年25租户分析*：空间分布房地产和金融行业的企业聚集在北市区和南市区；信息技术行业的企业聚集在中市区；呈贡新区作为城市新区，活跃的基础设施建设吸引了众多房地产企业入驻。金融,23%房地产,32%中市区,24%南市区,信息技术,14%48%呈贡新区,6%金融,17%制造,11%专业服务,13%北市区,22%房地产,30%房地产,32%金融,21%消费者服务,10%能源与原材料,13%制造,21%*数据基于全年对13个甲级写字楼样本监测。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年26租户分析*：资本来源昆明甲级写字楼租户以内资企业和本地企业为主，相较于成渝外资企业占比较小。昆明甲级写字楼租赁面积资本类型分布重庆甲级写字楼租赁面积资本类型分布成都甲级写字楼租赁面积资本类型分布4%9%11%35%43%39%53%56%50%本地

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外资*数据基于全年对13个甲级写字楼样本监测。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年27租金指数走势受疫情和经济增速放缓的影响，大部分业主因对成交价格预期降低选择下调租金，优质客户议价能力明显提升，本