房地产营改增方案研讨(X科内部资料)课件

房地产业营改增税务研讨

2015年1月22日房地产行业营改增背景介绍3营改增的关键问题6目录房地产行业营改增背景介绍

下一轮营改增扩围行业建筑安装业生活性服务业房地产业金融保险业即将入围营改增的行业包括：2015年第一季度2015年第二季度2015年第二季度2015年年底或2016年年初不动产和建筑安装业营改增规定出台生活性服务业营改增规定出台不动产和建筑安装业营改增启动金融保险业营改增启动生活性服务业营改增启动金融保险业营改增政策出台相差几个月根据我们的理解和预估，营改增的扩围时间表大致如下：以上行业的税收结构（例如税源、课税基础和计税依据）和税收征管复杂而又敏感，其增值税税制设计及相关政策/法规的制定工作是国际上公认的重点（或难点）我们建议我们建议从事相关行业的企业预留充足的时间，准确分配资源，为营改增做好准备。第5页营改增的关键问题

拿地融资设

计开发建设销售/出租房地产营改增各个环节的考量房地产信托城市基础设施配套费旧城拆迁、征地补偿成本金融行业如何营改增？利息征收增值税？土地出让金及附属条件成本建筑图纸审核服务增值税率6%/11%设计相关服务增值税率6%/11%？建筑业同时营改增？增值税抵扣链条断裂？施工单位转嫁成本商业地产长租项目大量进项留抵占用资金流商业地产VS住宅地产预售安排的影响第7页房地产业“营改增”

——从财务到经营的影响因为房地产业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？因为建筑业税率的提高而导致的利润下降幅度有多大？因为流转税税率提升引发采购的现金流压力有多大？其他税种未能配合营改增，会否导致重复征税？财务如何保证在营改增实行之后（2015年）马上及时、准确地申报增值税？如何保证非税务领域专业人士的前端业务人员和后端支持人员能够迅速适应增值税发票管理？如何识别和管控不合规风险？税局关系维护一般纳税人申请税务合规如何改造会计系统来适应营改增？收入确认费用确认增值税账务进项转出合规与风险管理视同销售处理过渡期营业税/增值税申报会计与客户和供应商的合同能否进行修订以反映营改增的影响？是否已经充分了解不予修订带来的影响？如何保证相关人员，尤其是非税务领域专业人士，能够迅速掌握增值税知识并具备增值税风险管理意识？如何保证有针对性地对系统（包括面对客户的介面）进行增值税改造？经营土地增值税处理预售引起进项积压资金积压风险红字发票开具业务系统价税分离改造任务繁重客户梳理工作量大租金收益拆迁补偿处理佣金费用等支出无法取得发票地价的处理进项转出计算复杂供应商梳理工作量大未实施完合同过渡问题采购/报销系统的进项税改造业务系统与金税系统对接成本高上下游行业营改增进程进项税票取得建筑业取票困难第8页增值税关键问题——商业性地产（购物中心和办公楼）对于同时运营酒店、购物中心、出售住宅，并提供物业管理服务的项目公司：如何划分应税范围/收入类型，并确定适用税率？

如果各项业务适用不同的增值税计算方法，如何进行进项税管理？1.多种增值税率如果下游客户是一般性企业，他们是否可以进行进项税抵扣？如果可以，是否存在议价空间？上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？3.税负转嫁的不确定性房地产项目的生命周期相对较长，前期建设成本较高，因而会产生大量的进项税额。自持物业投资回收期相对较长，可能导致大量进项税额长期留抵。6.进项税额抵扣5.土地使用权进项抵扣从间接税角度看，供应商选择标准是什么？如何确保获取增值税专用发票，并在有效期限内认证？

运用信息技术管理供应商7.供应商管理与发票管理土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。相关进项税额是否可以抵扣？如果可以，以什么方式抵扣？企业并购中获取的土地使用权相关的进项如何抵扣？房地产作为业务转让的一部分：企业发生并购/重组时，房地产的转让是否属于应税行为？房地产企业发生股权转让时，是否“看穿”作为房地产的转让征收增值税？2.应税范围为了更好的进行客户管理与发票开具，相关的流程与系统应如何进行改造？如何开具增值税专用发票、增值税普通发票与红字发票?8.客户管理与发票开具如何对营改增前所建地产的租金征税？如果与新建地产的租金适用同样的税率，则营改增前所建地产因无进项可抵而处于竞争劣势地位？营改增前所建地产是否可以虚拟抵扣？如果可以，如何进行虚拟抵扣？4.过渡问题第10页增值税关键问题——服务型公寓与物业管理服务型公寓按照酒店业还是不动产出租征税？（两者可能适用不同的征收方法）物业管理归属于房地产行业还是生活服务业？

是否适用3%简易征收办法？1.可能的增值税率自持物业实现投资回报时间相对较长，可能导致大量进项税额长期留抵。如项目公司提供多种服务（如包含了酒店、购物中心、物业管理服务及地产销售等的综合商业体），且不同服务适用不同的增值税计算方法，应如何管理进项税？7.进项税额抵扣房地产作为业务转让的一部分：企业发生并购/重组时，房地产的转让是否属于应税行为？房地产企业发生股权转让时，是否“看穿”作为房地产的转让征收增值税？2.应税范围如果下游客户是一般性企业，他们是否可以进行进项税抵扣？如果可以，是否存在议价空间？上游供应商是否可能提高价格以转嫁税负（如建筑承包商）？3.税负转嫁的不确定性如何对营改增前所建地产所产生的收入征税？如果与新建地产的租金适用同样的税率，则营改增前所建地产因无进项可抵而处于竞争劣势地位营改增前所建地产是否可以虚拟抵扣？如果可以，如何进行虚拟抵扣？4.过渡问题5.土地使用权进项抵扣土地出让金在房地产企业开发成本中所占比重较大。然而，政府通常不会对政府出让土地使用权的收入征税。相关进项税额是否可以抵扣？如果可以，以什么方式？企业并购中获取的土地使用权相关的进项如何抵扣？6.供应商与发票管理从间接税角度看，供应商选择标准是什么？如何确保获取增值税专用发票，并在有效期限内认证？

运用信息技术管理供应商为了更好的进行客户管理与发票开具，相关的流程与系统应进行什么样的改造？如何安排增值税专用发票、增值税普通发票与红字发票的开具?8.客户管理

与发票开具第12页房地产营改增重难点——物业出售工程建设预售／销售收入取得工程款支付销项税-进项税税率11%对利润的影响预售安排产生进项没法抵扣销项的问题应如何解决？定金是否需要缴纳增值税？只得进项税第14页房地产营改增重难点——物业出租营改增后购入物业出租营改增前购入物业出租改革后税率上升，无进项可抵现金流入慢，进项短期难消耗租金水准？应交长期为负？计算抵扣？简易征收？进项转出情形增加税负？发票的领购、开具、认证？一般纳税人的申请？押金的增值税处理？过渡期优惠？如何保证业务人员有效协商租金？如何保证采购人员有效降低采购价？营业税增值税第15页相关政策出台的时间或许不会留给企业太多时间进行准备，建议您及早行动！

企业积极应对“营改增”的建议举措——内外结