如何突破现代工程管理体系的瓶颈

如何突破房地产工程管理瓶颈

现代工程管理体系的破解之道2009年8月8日提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问题三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具二、房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题◆结构安全性质量问题◆适用功能性质量问题◆使用功能性质量问题◆观感修复性质量问题刑事责任＋巨额赔偿投诉赔偿＋影响销售投诉赔偿影响品牌房地产企业工程质量缺陷带来的影响◆房地产工程质量缺陷对企业利润的影响◆房地产工程质量缺陷对企业销售的影响◆房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止◆房地产企业工程管理的七大短板◆新形势下房地产企业对工程管理的要求◆外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板◆工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点缺乏乏工工程程管管理理标标准准和和工工程程技技术术标标准准◆某某知知名名地地产产公公司司的的工工程程管管理理程程序序：：程序序只只能能规规定定应应该该做做什什么么？？在在什什么么是是时时间间做做？？由由谁谁来来做做？？但但无无法法告告诉诉工工程程人人员员如如何何做做？？缺乏乏工工程程管管理理标标准准和和工工程程技技术术标标准准◆与与工工程程管管理理程程序序配配套套的的工工程程质质量量控控制制指指引引：：为了了解解决决如如何何做做的的难难题题？？作作业业指指引引能能够够告告诉诉工工程程人人员员如如何何做做？？但但无无法法告告诉诉工工程程人人员员应应该该做做到到什什么么标标准准，，控控制制的的要要点点和和技技巧巧是是什什么么缺乏乏工工程程管管理理标标准准和和工工程程技技术术标标准准厨卫卫渗渗漏漏可可以以依依靠靠工工程程管管理理程程序序解解决决吗吗？？甲方方通通常常对对厕厕浴浴间间防防水水闭闭水水试试验验的的检检验验要要求求防水水涂涂层层闭闭水水试试验验防水水保保护护层层闭闭水水试试验验厕浴浴间间整整体体移移交交闭闭水水试试验验整体体结结构构闭闭水水试试验验（（重重点点检检查查孔孔洞洞、、墙墙角角、、管管井井））饰面面层层闭闭水水试试验验缺乏乏工工程程管管理理标标准准和和工工程程技技术术标标准准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不规范垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏乏工工程程管管理理标标准准和和工工程程技技术术标标准准房地地产产企企业业真真的的不不需需要要施施工工技技术术标标准准吗吗？？■很很对对国国家家标标准准工工艺艺图图集集在在实实际际施施工工过过程程中中是是不具备操操作性的的：地下室外外墙地下下室外墙墙后浇带带、施工工缝，按按防水要求需需要设置置止水钢钢板，如如果剪力力墙中设设置有框架柱柱，往往往出现规规范执行行的冲突突缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准框架柱箍箍筋与止止水钢板板之间应应如何处处理？钢板开洞洞，影响响防水质质量，存存在渗漏漏隐患割断箍筋筋，影响响箍筋约约束混凝凝土的能能力不放逐箍箍筋，违违反柱子子箍筋加加密要求求缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准◆总包包和门窗窗单位为为什么愿愿意采用用净口安安装：施工交叉叉少、施施工速度度快、施施工工艺艺简单◆甲方方有些工工程人员员也愿意意采用净净口安装装：无需考虑虑门窗到到货影响响总包抹抹灰进度度、有利利于成品保保护缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准◆净口口安装的的缺点：：采用净口口安装，，门窗框框固定无无法使用用固定片片，只能能采用膨膨胀螺栓栓固定，，增加渗渗漏隐患患。采用用剔凿安安装固定定片后修修补抹灰灰，因前前后抹灰灰层收缩缩问题，，极易产产生空鼓鼓开裂。。且后修修补观感感性观感感性不理理想抹灰洞口口偏差误误差不易易控制，，门窗加加工前往往往需要要实测实实量，总总包单位位省事，，但对门门窗工期期保障不不利缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准采用窗户户四边先先正糙（（不收光光），往往往因为为前后抹抹灰间隔隔时间过过长，极极易产生生空鼓开开裂，存存在渗漏漏隐患发泡胶只只有一定定的防水水能力，，耐候密密封胶未未留槽，，薄弱处处极易老老化开裂裂，产生生渗漏隐隐患缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准◆国家家相关验验收规范范不能满满足企业业质量控控制需要要：房地产企企业重点点关注的的门窗防防渗漏没没有任何何检验项项目和针针对性的的检验要要求对检验项项目没有有约定明明确的检检验方法法，不利利于现场场实际操操作缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准铝合金窗窗应做的的试验检检验项目目缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准外墙腻子平整度差技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真光泽不匀褪色变色粉化施工人员光泽不匀外墙涂料施工外墙涂料常见工程质量问题原因分析起泡剥落附着力差、剥离气泡泛碱遮盖力差底涂、面涂厚度不匀未能有效湿接，接痕明显腻子厚度不匀，吸附性不同同一墙面使用不同批号产品基底温度过高、涂料干燥过快底涂、面涂厚度不匀缺乏工程程管理标标准和工工程技术术标准针对涂料料不同批批次补货货色差制制定的管管理标准准房地产企企业工程程管理的的七大短短板大多数房房地产企企业往往往只关注注施工现现场的工工程质量管理理，却没没有企业业完整的的工程质质量保证证体系，忽视视了工程程质量的的构成并并不完全全是施工工现场决定的的。对设设计阶段段工程质质量保障障、合约约条款工程保保障、招招标采购购工程质质量保障障缺乏重重视◆工程程管理短短板二：：缺乏企业业工程质质量保证证体系某项目外外墙设计计有外墙墙空调板板用于放置空调调室外机机，图纸纸设计审审查没有问题，，施工单单位按规规范要求求施工监理单位位按图纸纸及规范范验收合合格，甲方工程程部复检检合格。。项目交交付半年后，几几乎所有有空调板板根部都都出现外墙渗漏漏。开发发商为此此付出巨巨额索赔缺乏企业业工程质质量保证证体系施工图设设计的空空调板（（常见设设计做法法）根据此图图，简单单分析造造成上述述质量问问题的原原因缺乏企业业工程质质量保证证体系■技术术原因分分析：下暴雨时时，雨水水排放不不及，造造成地漏漏处外墙墙根部积水，，从而发发生外墙墙渗漏缺乏企业业工程质质量保证证体系■设计计阶段工工程质量量控制应应该解决决的问题题：空调板也需要要详细的防水水设计，取消消有组织排水水型式，强调调排水坡度，，有利于加快快排水；设计计混凝土反梁梁，有利于堵堵水。通过防防堵结合，彻彻底杜绝了空空调板根部渗渗漏的隐患这张图纸还有有没有问题？？缺乏企业工程程质量保证体体系■检验手段段缺陷分析：：外墙淋水试验验重点检查的的是外门窗的的防水性能和防水质量，，对于阳台和和露台有闭水水试验检验要求，而对类类似空调机隔隔板没有专项项防水检验要求通过设计改进进和专项施工工质量控制要要点的过程管理，此处不不必增加额外外的专项检测测缺乏企业工程程质量保证体体系■管理缺陷陷分析：国家标准图集集中没有此处处可选用的标标准节点，设计单位不清清楚设计控制制要点甲方工程部、、设计部及监监理单位不清清楚重点部位的防渗漏设设计审查要点点，图纸审查查未发现施工单位对关关键防渗漏部部位没有专项项防渗漏体系施工方案缺乏企业工程程质量保证体体系某项目为外墙墙外保温，采采购部采购了了某品牌的外墙弹弹性涂料，施工单单位严格按工艺要求施工工，监理单位位按图纸集工工艺要求验收合格格，甲方工程程部复检合格格。结果项目交付付不到三个月月，外墙涂料料大量出现龟裂、、开裂、剥离离、泛碱等质质量问题，部分出出现外墙渗漏漏缺乏企业工程程质量保证体体系■技术缺陷陷分析：在外保温体系系的基层上施施工涂料，相相比于传统在抹涂于混凝凝土及各种砌砌筑墙体上的的水泥砂浆基层上存在着着很大区别，，对涂料施工工的要求要高很多。这是是由于外保温温体系构造设设计和材料性能差别较大大所造成的房地产企业工工程管理的七七大短板过渡依赖施工工单位、监理理单位、设计计单位的管理水平和质保保体系，缺乏乏对施工单位位喝监理单位主动输出型型的有效管理理◆工程管理理短板三：房地产企业工工程管理的七七大短板过度强调现场场工程师的质质量意识和执执行力管理忽视通过加强强技术管理，，采取有效的的技术措施和技术手段预预防工程质量量问题的出现现◆工程管理理短板四：忽视技术管理理的重要性某小高层项目目首层设有私私家小院，施施工单位在外架架及塔吊井架架拆除后开始始挖土、做围墙墙基础，砌小小院围墙。施施工中普遍出现现工期长、影影响到市政环环境工程进场施施工。同时小小院围墙在不不同程度上均出出现下沉，导导致墙面开裂，引起业主主投诉忽视技术管理理的重要性■施工图中中设计小院围围墙的常见形形式对质量细节关关注不够外墙抹灰前容容易忽视的隐隐蔽验收：穿墙螺杆孔洞洞应填塞密实实◆为保证防防水砂浆与墙墙体结合密实，穿墙墙的PVC套管应用电钻剔除除◆螺杆孔洞洞中部宜采用用聚氨酯发泡剂灌入入发◆内外管口口至少3cm深，抹灰前采用防水水砂浆分别塞塞实对质量细节关关注不够脚手架的工字字钢挑梁洞口口◆采用掺微微膨胀剂的细细石混凝土二二次灌缝◆采用渗透透水泥结晶防防水涂料均匀匀涂刷两遍，涂刷范围围超出堵洞洞洞口各100㎜对质量细节关关注不够防开裂钢丝加加强网◆砌体与混混凝土构件交交界处应挂钢钢加强网◆有网现浇浇混凝土外保保温体系与其其它保温体系交界处应应挂钢丝加强强网◆钢丝加强强网与各基体体的搭接宽度度◆分格缝处处钢丝网应断断开对质量细节关关注不够出外墙孔洞◆出外墙孔孔洞如空调孔孔洞等，宜在在抹灰前先进行开洞，，以免后开洞洞对外保温造造成破坏产生渗漏漏隐患◆出外墙孔孔洞应注意坡坡度要求，内内高外低不放空调套管管或放置不规规范，往往造造成外墙渗漏漏，不是从空空调洞，而是是从缝隙中渗渗入外墙对质量细节关关注不够门窗洞口误差差和修补不规规范往往造成成外墙渗漏：：门窗框洞口尺尺寸预留过大大，处理不当当，易造成开开裂渗水。当当偏差修补厚厚度超过50㎜时，应按图加加筋支模浇C20细石砼进行修修补对质量细节关关注不够南方及暴雨多多发地区的外外门窗塞缝要要求：防水应做在保保温层之下，，超出窗洞与与外墙面搭接接应不小于150㎜，对于外墙饰面面砖，为防防止勾缝处处形成渗水水通道，搭搭接宜放宽宽至300㎜对质量细节节关注不够够网格布翻包包：铺贴聚聚苯板的起起始和收头头处，网格布一定要要翻包，这这可保证网网格布受到到的应力能可靠地传传到结构墙墙体实际施工中中，施工单单位往往图图省事，网格布没有有翻包现象象极其普遍遍忽视技术管管理的重要要性外墙贴砖时时，我们往往往关注粘粘贴牢固、、勾缝严密，有多多少专业工工程师关注注排砖排砖不当引引起的外墙墙渗漏不在在少数，但但大多数专业工程师师往往忽视视这一细节节的控制对质量细节节关注不够够挑檐等突出出外墙部位位采用上砖砖压下砖，，适当突出出5㎜起到滴水线线的作用，，避免砖缝缝渗水下部阴角处处平面砖顶顶立面砖，，利用雨水水重力作用用避免砖缝缝渗水对质量细节节关注不够够卫生间降板板高差往往往不进行构构造厚度核核定：一般设计卫卫生间结构构降板6～10㎝，卫生间门门槛处高差差一般为6～10㎝。减去常用埋埋地管道PE管外径（多多为2.5㎝或3.2㎝），还剩2.8～6.8㎝，扣掉防水找找平层2㎝和保护层2㎝，还剩下-1.2～2.8㎝大家各自管管辖的项目目卫生间降降板是多少少？房地产企业业工程管理理的七大短短板部分房地产产企业的质质量文化和和质量行为为准则不清楚，实际际执行过程程中往往当当质量与成成本出现矛盾时，往往往牺牲质质量，不能能正确看待待质量与成本的平衡衡关系，忽忽视质量成成本的构成成◆工程管管理短板六六：不能正确看看待质量成成本◆不能从从质量角度度综合分析析带来的损损失：房地产企业业工程管理理的七大短短板部分房地产产企业未建建立系统的的工程进度度保障体系，忽视工工程进度内内部管理、、外部管理理和输出管理综合管管控的重要要性◆工程管管理短板七七：新形势下企企业对工程程管理的要要求◆房地产产业务经营营模式的演演变及背景景◆新形势势下房地产产企业对工工程质量的的要求◆新形势势下房地产产企业对工工程进度的的要求◆新形势势下房地产产企业对工工程成本的的要求房地产业务务经营模式式的演变及及背景■行业竞竞争加剧引引起经营模模式的演变变以生产为中心以利润为中心以客户

为中心以销售

为中心房地产发展初期促销广告包装差异提高效益降低成本客户导向产品服务拼资金、拼拼规模、拼拼政府关系系房地产业务务经营模式式的演变及及背景■业主维维权意识的的不断提高高◆对功能能的严格检检查◆对观感感的高度重重视◆对细节节的认真查查验◆对合理理性、舒适适性的追求求◆……房地产业务务经营模式式的演变及及背景■多项目目、跨地域域规模化发发展引起的的演变◆自然环环境的不同同◆社会环环境的变化化◆管理跨跨度的增加加◆信息增增加，沟通通困难◆成本增增加◆……房地产业务务经营模式式的演变及及背景■内、外外部资源管管理能力水水平的演变变◆外部资资源管理能能力的下降降◆内部分分工细化管管理效率降降低◆部分员员工经验、、执行力不不足◆……新形势下企企业对工程程质量管理理的要求■传统意意义上工程程质量标准准的定义：：◆强调按按图施工，，符合施工工质量验收收标准◆强调工工序、工艺艺质量控制制的实体质质量效果◆强调施施工方案、、技术措施施、施工工工法的管理理新形势下企企业对工程程质量管理理的要求■传统意意义上甲方方工程质量量管理的重重点：◆检查施工工单位和监理理单位的质保保体系◆参与材料料验收和分部部分项工程验验收◆施工工艺艺过程监督及及抽检传统的甲方工工程质量管理理主要是施工工现场管理新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■新形势下下工程质量标标准的定义发发生变化：以客户质量标标准作为施工工质量的验收收标准新形势下企业业对工程质量量管理的要求求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■新形势下下工程质量管管控的主体发发生变化房地产企业管管理分工的细细化，导致设设计、材料、、成本、合约约等部门与工工程管理联系系的紧密度下下降。大量由由于设计、招招标采购、成成本合约等部部门一流的工工程质量隐患患，都会集中中在工程施工工中暴露，工工程质量已经经无法由工程程部门完全掌掌控新形势下企业业对工程质量量管理的要求求设计质量保障障：材料质量保障障：招标采购质量量保障：合约条款质量量保障：与工程质量的的有关技术管管理应有统一一管理施工质量质量量保障：新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■新形势下下工程质量管管控的重点发发生变化工程质量的管管理手段从常常用的事后检检验转变为事事前控制（预预防）、事中中控制（过程程检查）和结结果质量控制制（分项工程程验收、分户户验收）工程质量预防防也从传统的的施工措施预预防转变为设设计预防、材材料预防、招招标采购预防防及合约预防防等多个方面面新形势下企业业对工程质量量管理的要求求一级“检验””二级“质量保证””三级“预防””四级“完美””特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■外飘窗极极易发生渗漏漏，单纯依靠靠加强现场工程管理，几几乎很难解决决问题：飘窗为什么容容易发生渗漏漏？施工现场有什什么好的质量量控制手段？？新形势下企业业对工程质量量管理的要求求上飘板由于二二次浇筑，根根部往往存在在施工缝。这这是因前后混混凝土不同收收缩比率引起起的注意保温板的的拼板方式及及包角如果刷一道防防水涂料，做做好上飘板的的排水坡度，，和飘板的滴滴水槽可以成成为一个完善善的防水体系系新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■新形势下下工程质量管管控的重点发发生变化质量分析和质量策划成为为工程质量保保证体系管理理的重点建立完善的工工程质量保证证体系，针对对“企业工程质量量通病”出现的部位，，从技术上、、管理上找出出薄弱环节，，有针对性的的进行强化新形势下企业业对工程质量量管理的要求求卫生间门槛往往往因为暗埋埋管线施工破破坏防水层，，即使防水层层在上，也因因为后做门槛槛与防水层之之间存在施工工缝和后收缩缩变形，很难难保证防水质质量。采取管线施工工完后后浇门门槛，再做防防水。可以有有效的解决隐隐患通过质量分析析解决卫生间间门槛渗水新形势下企业业对工程质量量管理的要求求大多数房地产产企业在受困困于厨卫渗漏漏、外墙渗漏、门窗渗漏漏，内墙空鼓鼓开裂的困扰扰时，有多少企业针对这这些问题提出出系统的解决决方案新形势下企业业对工程质量量管理的要求求■新形势下下工程质量管管控的重点发发生变化从传统的经验验管理转变为为规范检验行行为和检验标标准的制度化化、体系化建建设。通过专专业积累和经经验总结，形形成适合企业业需求的质量量控制标准新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求◆外墙保保温施施工验验收时时需要要重点点关注注的细细节：：检查外外墙雨雨落管管及其其它沿沿墙管管道的的固定定卡件件是否按按要求求进行行密封封处理理检查外外保温温收口口、端端头处处的密密封处处理检查出出外墙墙构件件处的的密封封处理理外墙空空调孔孔洞的的套管管宜在在保温温施工工完成成后进进行，并并预留留外装装饰面面层厚厚度新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求◆外墙门门窗工工程防防渗漏漏检验验要求求：新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求■新新形势势下工工程质质量管管控的的重点点发生生变化化从传统统的内内部质质量目目标管管理转转变为为向工工程质质量供供方内内部延延伸，，输出出质量量管理理标准准和质质量管管理体体系要要求，，形成成管理理、生生产、、供应应一体体化保保障的的质量量保证证体系系管理深深度不不断向向精细细化发发展，，甲方方工程程管理理传统统中不不需要要甲方方关注注的交交底、、工艺艺措施施、检检验批批验收收等逐逐步成成为甲甲方关关注的的重点点新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求◆甲方应应根据据项目目的具具体要要求、、对可可能的的发生生质量问问题的的质量量控制制点等等向供供方明明确提提出：：大家所所管的的项目目甲方方都管管理哪哪些交交底？？大家所所管的的项目目甲方方参与与哪些些检验验批验验收？？新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求◆甲方应应亲自自组织织并负负责的的交底底：设计交交底施工节节点及及细部部交底底技术标标准交交底施工工工艺交交底施工组组织与与配合合交底底质量控控制点点交底底施工样样板交交底新形势势下企企业对对工程程质量量管理理的要要求■新新形势势下工工程质质量管管控的的重点点发生生变化化从传统统的工工程质质量静静态管管理转转变为为向工工程质质量动动态管管理逐逐步演演变。。通过过设计计完善善的动动态管管理工工具，，对施施工工工艺和和施工工工序序进行行对位位管理理新形形势势下下企企业业对对工工程程进进度度管管理理的的要要求求■传传统统意意义义上上工工程程进进度度管管理理的的定定义义：：强调调施施工工现现场场的的施施工工组组织织、、施施工工工工序序、、工工艺艺进进度度控控制制的的施施工工进进度度管管理理强调调总总、、分分包包专专项项工工程程协协作作、、专专项项工工序序合合理理穿穿插插的的施施工工组组织织管管理理新形形势势下下企企业业对对工工程程进进度度管管理理的的要要求求■传传统统意意义义上上工工程程进进度度管管控控的的重重点点：：施工工组组织织设设计计专项项施施工工方方案案劳动动力力保保证证材料料保保证证机械械设设备备保保证证………新形形势势下下企企业业对对工工程程进进度度管管理理的的要要求求■新新形形势势下下工工程程进进度度标标准准的的定定义义发发生生变变化化：：以经经营营进进度度控控制制作作为为施施工工进进度度管管理理的的重重点点新形形势势下下企企业业对对工工程程进进度度管管理理的的要要求求■新新形形势势下下工工程程进进度度管管控控的的主主体体发发生生变变化化房地地产产开开发发经经营营进进度度的的管管理理，，往往往往并并不不是是工工程程部部门门能能够够决决定定的的。。工工程程进进度度管管理理受受内内外外部部多多方方面面因因素素制制约约的的影影响响极极大大。。单单纯纯的的施施工工进进度度保保障障不不代代表表工工程程进进度度能能够够得得到到保保证证，，工工程程进进度度已已经经无无法法由由工工程程部部门门完完全全掌掌控控新形形势势下下企企业业对对工工程程质质量量管管理理的的要要求求设计计计计划划保保障障：：施施工工图图、、二二次次设设计计、、设设计计封封样样等等招标标采采购购计计划划保保障障：：定定标标、、生生产产运运输输施施工工准准备备期期合约计划划保障：：合约签签订、进进度管理理条款的的细化报批报建建计划保保障：开开工手续续、市政政报装与工程进进度的有有关保障障性计划划应有统统一管理理市政计划划保障：：市政进进场、能能源开通通新形势下下企业对对工程进进度管理理的要求求概念设计计研究概念设计计方案评评审及确确认规划方案案设计规划设计计评审及及确认单体方案案评审及及确认扩初方案案完成扩初方案案评审及及确认土建施工工图完成成景观设计计评审及及确认销售包装装设计开工时间间开盘时间间详规报建建方案报建建初步设计计报建施工图报报建售楼处报报建设计控制制点相关重要要节点新形势下下企业对对工程进进度管理理的要求求■新形形势下工工程进度度管控的的任务发发生变化化销售开盘盘、工地地开放、、业主预预验等结结合销售售经营方方面的进进度管理理打乱了了传统的的工序搭搭接对工工程进度度管理和和工程组组织提出出了更高高的要求求新形势下下企业对对工程进进度管理理的要求求■新形形势下工工程进度度管控的的对象发发生变化化施工单位位大多采采取项目目承包制制，对人人、机、、料的投投入、工工序穿插插的组织织更多是是从经济济上进行行考虑。。加之操操作工人人的技术术水平下下降，施施工进度度管理的的难度远远远高于于项目法法实施之之前新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求■传统统意义上上工程成成本控制制的定义义：传统的工工程成本本控制是是施工阶阶段的合合约成本控制传统工程程成本控控制的责责任主体体是工程程管理领导下的的成本管管理部门门新形势下下企业对对工程管管理的要要求■传统统意义上上工程成成本管控控的重点点：招标管理理和合约约管理是是降低施施工成本本的主要要手段通过施工工组织和和施工工工艺控制制施工成成本对主要材材料设备备价格进进行控制制和管理理控制现场场签证审查工程程结算新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求■新形形势下工工程成本本控制的的定义发发生变化化：由传统的的施工合合约成本本控制转转为投资资回报经经营成本本控制由传统的的施工阶阶段控制制转为向向为投资资分析、、产品定位位、设计计研发、、招标采采购、工工程建造造运营维维护的全全过程成成本控制制施工成本本与经营营成本不不再是完完全对立立关系，，资金成成本、质质量成本本需要综综合评定定新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求■新形形势下工工程成本本控制的的主体发发生变化化：传统隶属属于工程程的成本本管理部部门，逐逐步转向向隶属于于企业财财务系统统由传统的的统一协协调、综综合评价价，向强强化监督督的监管管职能进进行转变变新形势下下企业对对工程质质量管理理的要求求供应商谋谋求最大大利润属属于商业业本能，，无可厚厚非，这这才是需需要成本本部门的的主要原原因之一一对于与工工程进度度关键线线路控制制有关的的价格审审定，成成本部门门应建立立提前预预警机制制，提供供能够解解决工程进度度困扰的的应急预预案与工程进进度的有有关成本本审定应应有主动动预警新形势下下企业对对工程管管理的要要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析可研新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求■新形形势下工工程成本本控制的的重点发发生变化化：传统意义义上造成成施工合合约成本本上升的的因素极极具增多多：目标标成本不不合理、、目标成成本丢漏漏项设计选材材市场竞竞争性、、设计变变更、顾顾客及业业主变更更、销售售承诺、、现场签签证、开开发节奏奏调整等等一系列列环节和和因素，，都会造造成工程程成本突突破新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求■工程程质量成成本极易易被地产产公司忽忽视：工程质量量成本的的概念：：为了确保保和保证证取得满满意的工工程质量量而发生的费用用以及没没有达到到满意的的质量所所造成的损失新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求工程质量量成本项目目的构成鉴定成本内部损失成本外部损失成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。新形势下下企业对对工程管管理的要要求◆新型型管材的的应用增增加了渗渗漏的工工程质量量隐患：建筑下水水管道采采用的UPVC管或建筑筑给水、、热水管道采采用的其其他塑料料管材，，其管道道表面光光滑，附着着力较差差。堵洞洞灌缝细细石混凝凝土极易易产生开裂裂，即使使加强堵堵洞填塞塞工艺的的管理，，也很难保保证不存存在缝隙隙，防水水涂层质质量无法法保证新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求UPVC等塑料管管道表面面极其光光滑，施施工中应应楼板板板厚范围围内上下下水管的的光滑外外壁应先先做毛化化处理，，再均匀匀涂一层层401塑料胶，，然后用用筛洗的的中粗砂砂喷洒均均匀新形势下下企业对对工程成成本管理理的要求求◆控制制柱模板板跑模、、漏浆的的工艺措措施要求求：模板应企企口配置置防止因模模板受力力不均匀产产生变形形竹模板裁裁割边应应刷涂两两道树酯酯保护层层，防止止此处模模板裁口口浸水湿湿胀而毛毛化采取2㎜×20㎜塑料泡沫沫带封边边，可以以有效防止漏浆浆外部资源源对房地地产工程程管理的的影响◆国内内设计单单位的管管理现状状分析◆国内内施工单单位的管管理现状状分析◆国内内监理单单位的管管理现状状分析◆国内内现行规规范适用用性的现现状影响响国内设计计单位的的管理现现状分析析■国内内设计单单位的总总体概况况：国内设计计单位的的水平良良莠不齐齐，设计计转包、、设计分分包现象象普遍。。施工图图设计质质量保证证体系大大多不健健全，设设计内审审流于形形式施工图设设计深度度普遍不不够、构构造要求求不明确确，设计计节点图图不满足足施工需需要。往往往在工工程招标标阶段就就给工程程质量留留下隐患患国内设计计单位的的管理现现状分析析设计施工工图“错、漏漏、碰、、缺”严严重，违违反强制制性设计计规范要要求现象象普遍部分设设计人人员不不了解解施工工中的的难点点、重重点，，设计施工工图与与工程程质量量保障障性和和施工工易建建性脱脱节设计人人员对对房地地产企企业普普遍关关注的的防渗渗漏、、防开开裂的的重点点认识识不足足国内设设计单单位的的管理理现状状分析析■谁谁见过过合格格的设设计施施工图图？建设部部2007年对全全国设设计单单位做做的强强制性性设计计规范范执行行情况况的普普查，，全中中国没没有一一家设设计单单位的的设计计施工工图，，没有有出现现违反反的强强制性性设计计规范范的情情况。。最少少的2条/套，最最多760条/套某国内内知名名地产产公司司对历历年所所用几几百套套设计计施工工图所所做的的设计计后评评估：：不算算简单单的“错、漏漏、碰碰、缺缺”，仅存在会会造成严重重渗漏隐患患的严重设设计错误，，平均27处/套国内设计单单位的管理理现状分析析◆设计问问题分析：：节点图应详详细表示：：地下室的的卷材收头头做法，与与首层保温温和室外散散水的之间间的关系应保证卷材材收头的高高出室外地地坪的防水水高度应关注建筑筑密封膏的的嵌缝国内设计单单位的管理理现状分析析◆设计施工图图仅提供构构造做法，，不提供详详图构造节点做法设计人员除除了未提供供构造节点点详图外，，浮筑隔离离层的设计计非常完善善，充分考考虑了防止止保护层变变形对防水水层产生破破坏引起的的渗漏国内设计单单位的管理理现状分析析◆设计问问题分析：：因外墙保温温层先于防防水层施工工，设计又又未提供详图节点，，施工单位位及监理均均理解为防防水层只是简单平铺铺。保温层层施工后，，防水层已已无法做出泛水高度度，只能破破坏保温层层。全部修修补完后，忽然又又发现露台台门槛处的的防水未刷刷至门框下口，未形形成封闭式式防水层，，又开始修修补。结果，该项目目交付后外外墙普遍渗渗水设计过高估估计了施工工单位和监监理单位的的水平国内设计单单位的管理理现状分析析◆某地产项目目露台女儿儿墙的设计计节点图：：请大家讨论论设计施工工图的错误误在哪？有什么隐隐患？此处处应该如何何处理该项目因这这样一个小小节点的设设计错误，赔偿超过过百万国内设计单单位的管理理现状分析析◆设计问问题分析：：设计人员没没有充分考考虑EPS薄抹灰系统统保温板的的粘接形式式，局部空空腔造成抹抹灰层开裂裂，雨水从从裂缝中渗渗入，沿外外墙串水，，从薄弱处处深入内墙墙国内设计单单位的管理理现状分析析大多数房地产企业业对施工图图的设计审审查往往流于程序和和形式，期期望工程管管理人员或或设计管理人员去去检查所有有的设计隐隐患和设计计问题根本不具操操作性施工单位和和监理单位位的审图，，更多关注注施工可行行性和易施施性，很少少考虑功能能性设计缺缺陷审核国内设计单单位的管理理现状分析析■设计造造成的质量量隐患,相当一部分分属于先天天不足，单纯依依靠加强现现场工程管管理的方法法，在当前施工单单位、监理理单位的能能力水平下下，很难避免不出出现工程质质量问题■部分工工程人员习习惯上的误误区按图施施工，错了了不在工程的的传统思维维，最终只只能受制于于人与其临渊羡羡鱼、不如如主动出击击国内总承包包单位的管管理现状分分析■国内工工程总承包包商的总体体概况：建筑施工企企业总体素素质不是太太好，注册册资本低，资信信差，需要要进行严格格的管理。。需要甲方重点点考察，输输出技术、、管理标准准，协助其建立立质量保证证体系国内总承包包单位的管管理现状分分析劳务队伍非非职业化，，不稳定，，技术能力力有限，责责任心不强强。甲方到到位的技术术指导及严严格的过程控制是是施工质量量保证的重重要前提施工企业为为降低成本本，普遍采采用项目承承包制，推推行项目法法施工，以以包代管情情况普遍工工程质量的好坏与与项目经理理及项目管管理班子的的技术水平、管理理能力存在在很明显的的关系，项项目经理素质差异异很大国内总承包包单位的管管理现状分分析◆EPS保温板薄抹抹灰体系应应遵循的施施工工艺流流程：国内总承包包单位的管管理现状分分析◆穿楼板板管道预留留孔洞成型型件要求：厨卫间管道道预留孔洞洞普遍存在在位置不准准确、成形形尺寸过大大、乱凿乱乱打等现象象，后期极极易造成渗渗漏。为保保证洞口成成型尺寸，，应采用现现场预制标标准件。制制成上大下下小形状，，是便于堵堵洞密实国内总承包包单位的管管理现状分分析■国内工工程总单位位的分类第一类：大大型建安集集团第二类：中中型建筑企企业第三类：小型成建制制的民营、、集体建筑筑企业第四类：小型、专业业施工企业业国内总承包包单位的管管理现状分分析国内总承包包单位的管管理现状分分析■从成本本角度考虑虑总承包商商的选择策策略：选择承包商商时，要重重点考察承承包方的成成本构成、、管理组织织架构是否否适应企业业的成本控控制。避免免过多的管管理层级造造成不必要要的管理费费上升杜绝层层转转包是从成成本角度选选择承包商商的重要指指标国内总承包包单位的管管理现状分分析房地产企业业通过提高高对施工单单位的管理理能力，输出技技术标准和和质保体系系要求，可可以向选择三、、四类施工工企业过渡渡，在保证证质量的的前前提提下下降降低低工工程程成成本本国内内总总承承包包单单位位的的管管理理现现状状分分析析■从从质质量量角角度度考考虑虑总总承承包包商商的的选选择择策策略略：：承包包商商施施工工项项目目经经理理（（项项目目承承包包人人））的的质质量意意识识、、配配合合能能力力对对工工程程质质量量的的影影响响很很大大是房房地地产产企企业业考考察察施施工工队队伍伍以以及及保保证证工工程程质量量的的重重要要因因素素国内内总总承承包包单单位位的的管管理理现现状状分分析析承建建商商自自身身的的质质量量保保证证体体系系、、管管理理模模式式、、管管理理水水平平、、管管理理人人员员配配备备等等对对工工程程质质量量的的影影响响极极大大，，是是甲甲方方考考察察施施工工单单位位和和管管理理施施工工单单位位的的重重点点如何何考考察察并并发发现现施施工工单单位位质质保保体体系系是是否否健健全全大家家又又有有什什么么好好的的方方法法和和技技巧巧国内内总总承承包包单单位位的的管管理理现现状状分分析析关注注承承建建商商的的自自身身拥拥有有的的资资源源，，以以及及资资源源整合合的的能能力力及及效效率率，，防防止止超超出出其其自自身身能能力力承揽揽工工程程对规规模模小小的的建建筑筑公公司司和和实实行行项项目目全全面面承承包包的公公司司，，在在材材料料管管理理需需要要重重点点加加以以关关注注，，对对于于容容易易造造假假的的材材料料，，应应加加强强期期间间的的现现场场抽抽检检，，避避免免出出现现用用合合格格产产品品装装门门面面的的情情况况国内内监监理理单单位位的的管管理理现现状状分分析析■国内监理公司司的总体概况况：市场发展不均均衡，有些地地区相当多的的监理公司不履行监监理职责，企企业制度不健健全，责任制不落实实，监理工程程师行为不规规范监理旁站的区区域范围、方方法要求不明明确。监理旁站和旁旁站记录往往往走过场国内监理单位位的管理现状状分析尽管监理提供供的时间长，，人员多，但但监理费用远低于设设计费、销售售代理费，显显示出行业内普遍不不看中监理的的地位与作用用监理工程师的的总体专业能能力和专业素素质有待提升，监理理行业人员流流失比例过高高制约监理行业的发发展国内监理单位位的管理现状状分析■监理单位的选选择策略：资格预审环节节中应注重监监理公司的管管理模式、组织架构构及制度体系系招标前，应详详细列出对监监理公司不同同阶段派驻现场的人人员数量及资资质要求评标前应对监监理公司人员员进行考核（（总监、总监监代表考试、、总监资格认认定）国内现行规范范适用性的现现状影响■为什么外外墙渗漏、开开裂会成为愈愈演愈烈屡禁不止的工工程质量问题题？■为什么五五六十年代的的传统建筑时时至今日也未发生外墙墙渗漏开裂？？国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆原原因分分析：：国家工工艺规规程规规定聚聚苯板板可以以采用用点粘粘和条条粘的的施工工工艺艺，造造成苯苯板与与墙体体形成成空腔腔夹层层，保保温层层如有有裂缝缝，无无法及及时排排出，，雨水水沿空空腔串串水，，在墙墙体薄薄弱环环节处处，渗渗入内内墙面面国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆原原因分分析：：即使甲甲方不不考虑虑成本本因素素，要要求采采取满满粘工工艺做做法。。由于于不可可能采采取挤挤胶的的方式式施工工，依依靠现现场工工程管管理很很难保保证质质量要要求国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响包括北北京市市、上上海市市、广广东省省在内内的一一些外外墙外外保温温地方方标准准，都都认为为现浇浇混凝凝土外外墙可可以不不用抹抹灰，，直接接粘贴贴保温温板。。一些些开发发商也也认为为此法法可以以节约约成本本外墙抹抹灰，，相当当于给给外墙墙外保保温增增加了了一道道刚性性防水水，即即使发发生外外墙渗渗漏，，也很很容易易查清清渗漏漏点，，便于于维修修■很很多外外墙外外保温温的地地方规规范都都是错错误的的国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响某些省省市出出台的的外墙墙外保保温标标准，，为了了所谓谓的增增加安安全性性，不不分场场合强强制性性要求求采取取机械固固定钢钢丝网网架聚聚苯板板外墙墙外保保温体体系，，其实实是增增加了了外墙墙渗漏漏的隐隐患■很很多外外墙外外保温温的地地方规规范都都是错错误的的国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响■对对外保保温体体系考考虑不不周造造成大大量的的外墙墙渗漏漏：外墙外外保温温体系系选择择的随随意性性没有系系统考考虑外外墙防防渗漏漏设计计缺少详详细节节点处处的防防渗漏漏设计计没有考考虑外外墙外外保温温的完完整性性，外外墙构构件随意与与墙体体连接接设计未未考虑虑外墙墙外保保温对对外围围护墙墙体材材料的要求求国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响■外墙外外保温温体系系选择择的随随意性性没有结结合结结构特特点和和外墙墙装饰饰特点点选择择外保温温体系系短肢剪剪力墙墙结构构在存存在大大量外外围护护墙的的情况下下，应应采用用现浇浇混凝凝土钢钢丝板板体系系外墙迫迫不得得已采采用外外墙砖砖的情情况下下，应应采用用现浇浇混凝凝土钢钢丝网网架外外保温温体系系空心砌砌体出出现渗渗漏往往往是是串水水，几几乎无无法维维修国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响■国国内目目前常常用的的外墙墙外保保温体体系：：◆聚苯板板薄抹抹灰外外墙外外保温温体系系◆胶粉聚聚苯颗颗粒保保温浆浆料外外墙外外保温温体系系◆现浇混混凝士士复合合无网网聚苯苯板外外墙外外保温温体系系◆现浇混混凝土土钢丝丝网架架板聚聚苯板板外墙墙外保保温体体系◆机械固固定钢钢丝网网架聚聚苯板板外墙墙外保保温体体系国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆现浇混混凝土土钢丝丝网架架板聚聚苯板板外墙墙外保保温体体系：与主体体结构构粘接接牢固固，空空腔隐隐患较较低不受冬冬季环环境温温度影影响所有外外保温温体系系中唯唯一具具备贴贴外墙墙面砖砖条件件国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响浇筑混混凝土土产生生的侧侧压力力，造造成聚聚苯板板变形形易形成成上下下层聚聚苯板板错台台无填充充墙部部分无无法使使用该该体系系主体施施工阶阶段增增加一一道工工序，，管理理难度度加大大外保温温厚抹抹灰易易产生生开裂裂国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆现浇混混凝士士复合合无网网聚苯苯板外外墙外外保温温体系系：与主体体结构构粘接接较好好，空空腔隐隐患较较低不受冬冬季环环境温温度影影响采取薄薄抹灰灰，抗抗裂性性相对对较好好国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆胶粉聚聚苯颗颗粒保保温浆浆料外外墙外外保温温体系系：●新新节能能规范范下，，胶粉聚聚苯颗颗粒保保温浆浆料厚厚度往往要要达到到10㎝厚度以以上才才能满满足节节能要要求●10㎝㎝厚度以以上的的保温温浆料料，其其经济济性、、安全全性、易易施性性均较较差●国国内多多个省省市已已经明明令禁禁止使使用保保温浆浆料国内现现行规规范适适用性性的现现状影影响◆机械固固定钢钢丝网网架聚聚苯板板外墙墙外保保温体体系：●即使通通过增强锚锚栓的形式式加强与主主体结构的的连接，空腔腔依然存在在，渗漏隐隐患无法消消除●机械固固定锚栓对对墙体破坏坏较大，增增大墙体开开裂渗漏隐患患，尤其是是禁止在非非烧结型轻轻质砌体上使用●认为通通过加强连连接强度可可以粘贴外外墙面砖是是传统工程技技术的误区区国内现行规规范适用性性的现状影影响■外墙外外保温材料料的选择：：◆EPS聚苯板平整整度不如XPS挤塑板，密密度相对较小，，尺寸稳定定性相对较较弱，但可可粘性高于XPS挤塑板◆XPS挤塑板隔气气性能好，，吸水性低低，抗蒸汽汽渗透性高于于EPS聚苯板◆后贴XPS挤塑板的方方法因其材材料特性可可粘性较差、透气气性较好，，极易产生生空鼓开裂裂，用于外墙外保保温应慎重重国内现行规规范适用性性的现状影影响北京市：外外墙贴砖高高度超过6m的，其外保保温在每个楼层间应应安装金属属托架。15层以上的高楼，外墙墙装修禁止止使用外墙墙砖上海市：除除建筑底层层和裙房外外，限制设设计、使用用外墙砖和马赛赛克等外墙墙瓷质贴面面材料国内现行规规范适用性性的现状影影响重庆市：楼楼层超过20层或者高高度超过过60m的民用建筑外墙及及临街或或行人通通行的建建筑外墙墙不得使用外墙墙面砖江苏省：：建筑外外墙饰面面禁止使使用马赛赛克，住住宅建筑筑外墙限制制使用陶陶瓷面砖砖国内现行行规范适适用性的的现状影影响■外墙墙挤塑板板保温＋外墙贴面面砖技术术上是否成熟？？■为什什么国内内多个城城市禁止止使用外外墙面砖砖？国内现行行规范适适用性的的现状影影响传统的外外墙砖饰饰面是在在混凝土土、粘土土砖等结结构刚性基基层上粘粘贴面砖砖现在的外外墙砖饰饰面是在在外保温温材料（（EPS、XPS、胶粉聚聚酯颗粒粒、硬发发泡聚氨氨酯）面层上粘贴面面砖国内现行行规范适适用性