房地产企业成本核算讲义

房地产企业成本核算XXXX财税咨询有限公司房地产企业财务核算关键点项目开发模式收入开发成本期间费用房地产企业开发成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）入账凭证2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税受让方：契税、印花税（3）入账凭证转让、投资、合并、分立房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费3、相关税费（1）大市政配套费市政公用设施配套费及其他（2）契税（3）耕地占用税（4）土地使用费（5）土地闲置费所得税、土地增值税区别（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（1）货币补偿方式房地产公司入账的合法有效凭证补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据案例国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（2）产权调换方式A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税营业税同其他税种的差异B、补差价款处理——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费房地产企业开发成本项目二、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、设计费入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。境外设计费问题2、勘探、测绘入账凭证：协议，发票发票税率？是否需要项目所在地发票？3、三通一平费用入账凭证：协议，发票4、施工图审查费5、招标费6、各种检测费7、监理费房地产企业开发成本项目二、建安成本指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。基础工程土建工程安装工程主体工程装饰工程人工土方机械土方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程保温工程轻质隔墙门窗工程栏杆工程屋面工程内外粉工程上下水电梯消防工程暖通工程强电弱电天然气空调通风房地产企业开发成本项目二、建安成本1、入账凭证工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。2、建筑安装工程费发票审核是否在项目所在地税务机关开具3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。4、甲供材问题（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？（2）甲供材营业税问题（3）甲供材处理方式（4）甲供设备的问题房地产产企业业开发发成本本项目目二、建建安成成本5、建筑筑业混混合销销售问问题甲供材材的混混合销销售行行为建筑业业特殊殊混合合销售售营业税税暂行行条例例实施施细则则第七七条纳税人人的下下列混混合销销售行行为，，应分分别核核算应应税劳劳务的的营业业额和和货物物的销销售额额，其其应税税劳务务的营营业额额缴纳纳营业业税，，货物物销售售额不不缴纳纳营业业税，，未分分别核核算的的，由由主管管税务务机关关核定定其应应税劳劳务的的营业业额。。（1）提供供建筑筑业劳劳务的的同时时销售售自产产货物物的行行为；；（2）财政政部、、国家家税务务总局局规定定的其其他情情况本条实实际源源自于于国家税税务总总局关关于纳纳税人人销售售自产产货物物提供供增值值税劳劳务并并同时时提供供建筑筑业劳劳务征征收流流转税税问题题的通通知国税发发（2002）117号文房地产产企业业开发发成本本项目目一、关关于纳纳税人人销售售自产产货物物提供供增值值税应应税劳劳务并并同时时提供供建筑筑业劳劳务征征收增增值税税、营营业税税划分分问题题纳税人人以(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。房地产产企业业开发发成本本项目目三、关关于自自产货货物范范围问问题本通知知所称称自产产货物物是指指:(一)金属结结构件件:包括活活动板板房、、钢结结构房房、钢钢结构构产品品、金金属网网架等等产品品；(二)铝合金金门窗窗；(三)玻璃幕幕墙；；(四)机器设设备、、电子子通讯讯设备备；(五)国家税税务总总局规规定的的其他他自产产货物物。该条已已废止止。拓拓展到到建筑筑、安安装、、修缮缮、装装饰、、其他他工程程作业业等全全部建建筑业业应税税行为为。四、关于于纳税人人问题本通知中中所称纳纳税人是是指从事事货物生生产的单单位或个个人。纳税人销销售自产产货物、、提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务，应应向营业业税应税税劳务发发生地地地方税务务局提供供其机构构所在地地主管国国家税务务局出具具的纳税税人属于于从事货货物生产产的单位位或个人人的证明明，营业业税应税税劳务发发生地地地方税务务局根据据纳税人人持有的的证明按按本通知知的有关关规定征征收营业业税。房地产企企业开发发成本项项目如果是纳纳税人提提供建筑筑业劳务务同时提提供非自自产货物物怎么办办？销售售非自产产货物同同时提供供建筑业业劳务怎怎么办？？核心问题题是判断断到底属属于营业业税的混混合销售售还是增增值税的的混合销销售。如如果属于于增值税税的混合合销售，，则统一一缴纳增增值税，，营业税税的混合合销售，，则统一一缴纳营营业税。。案例一：：建安企业业乙为为为房地产产企业甲甲提供建建安劳务务，合同同约定为为大包，，总金额额中包含含材料、、设备在在内，请请问乙如如何缴纳纳营业税税？案例二：：某工程设设备公司司与房地地产企业业甲签署署建筑工工程施工工合同，，约定工工程设备备公司承承建甲的的中央空空调工程程，整体体工程采采取包工工包料形形式，其其中中央央空调工工程（非非自产））造价1400万，设备备价款1200万，安装装费200万，该公公司为一一般纳税税人，请请问如何何纳税？？案例三某消防设设备公司司为一般般纳税人人，且具具备相应应施工资资质。该该公司同同房地产产企业签签署工程程施工合合同，销销售自产产消防设设施同时时提供安安装，请请问应如如何纳税税？房地产企企业开发发成本项项目建筑行业业材料（（设备））税收政政策对比比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产材料（设备）外购材料（设备）甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料开具增值税发票，70万工费开具营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料。70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万缴纳营业税并开具发票。房地产企企业开发发成本项项目三、基础础设施建建造费开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、、园林绿绿化等园园林环境境工程费费。（1）入账凭凭证合同、发发票、验验收报告告等（2）多个(或分期)项目共同同发生的的基础设设施费，，是否按按项目合合理分摊摊。房地产企企业开发发成本项项目四、公共共配套建建造费开发项目目内发生生的、独独立的、、非营利利性的，，且产权权属于全全体业主主的，或或无偿赠赠与地方方政府、、政府公公用事业业单位的的公共配配套设施施支出。。（1）项目基基本完工工时，公公共配套套设施尚尚未建造造或尚未未完工的的，可按按照预算算造价合合理预提提建造费费用。财务、所所得税、、土地增增值处理理差异（2）多个(或分期)项目共同同发生的的公共配配套建造造费，是是否按项项目合理理分摊。。（3）房地产产开发企企业与国国家有关关部门合合资建设设公共配配套设施施，建设设完工后后有偿移移交的，，国家有有关部门门给予的的经济补补偿，抵抵减开发发成本中中的建安安工程费费。（4）盈利性性配套设设施房地产企企业开发发成本项项目四、公共共配套建建造费公共配套套设施四四种类别别：——盈利性：：单独成成本对象象单独作为为核算对对象，成成本与收收入配比比。——非营利性性：公共共配套非营利性性配套设设施产权权可能属属于全体体业主，，或无偿偿赠与地地方政府府和公用用事业单单位的，，先统一一归集，，后成本本分配进进入开发发对象。。——固定资产产性：单单独成本本对象，，进入公公司资产产。——产权不明明性：先先统一归归集，明明确后再再处理。。房地产企企业开发发成本项项目五、开发发间接费费企业为直直接组织织和管理理开发项项目所发发生的，，且不能能将其归归属于特特定成本本对象的的成本费费用性支支出。主主要包括括管理人人员工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。（1）入账依依据项目部成成立的合合法文件件；项目部人人员确定定的文件件；项目部资资产确定定的文件件；项目部办办公场所所的文件件。其他要求求同管理理费用相相关科目目费用。。（2）营销设设施建造造费核算算（3）利息核核算房地产开开发项目目的借款款费用资资本化在在房地产产完工前前计入开开发成本本。当所所开发的的房地产产竣工验验收合格格，停止止借款费费用资本本化。房地产企企业开发发成本核核算划分成本本对象归集开发发成本分配共同同成本实际发生生成本预提费用用待摊费用用确定完工工标准计算单位工程程成本计算销售成本本后续成本本调整房地产企企业开发发成本核核算房地产开开发企业业甲拿到到一块土土地，面面积100亩，计划划分两期期开发，，一期20亩，沿街街开发高高层两栋栋，下面面五层是是商铺，，上面25层是住宅宅；另有有配套会会所一个个，地下下人防车车库一个个。二期80亩，规划划为多层层6栋，高层层4栋，非人人防独立立车库一一个，物物业管理理场所、、幼儿园园各一个个。请考虑该该企业成成本对象象如何划划分。房地产企企业开发发成本核核算成本对象象：为归归集和分分配开发发产品开开发、建建造过（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。会计核算成本对象、所得税成本对象同土地增值税清算项目可否不一致?房地产企企业开发发成本核核算一、开发发成本归归类（一）土土地征用用费及拆拆迁补偿偿费。指指为取得得土地开开发使用用权（或或开发权权）而发发生的各各项费用用，主要要包括土土地买价（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。房地产企企业开发发成本核核算（四）基基础设施施建设费（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产企企业开发发成本核核算二、预提提费用与与待摊费费用房地产开开发企业业甲项目目分两期期，划分分为两个个成本对对象。在在一期项项目中修修建休闲闲会所一一座，造造价2000万元，该该会所为为整个一一期二期期整体配配套设施施。假设设一期二二期建筑筑面积相相当。房地产企企业开发发成本核核算三、公共共成本分分摊方法法1、占地面面积法土地成本本分摊必必须按照照占地面面积法2、建筑面面积法单独作为为过渡性性成本对对象核算算的公共共配套设设施成本本必须按按照建筑筑面积法法分摊。。3、直接成成本法4、预算造造价法借款费用用属于不不同成本本对象共共同负担担的，按按直接成成本法或或预算造造价法进进行分配配。房地产企企业开发发成本核核算土地成本本分配房地产开开发企业业甲拿到到一块土土地，面面积20亩，一期期开发写写字楼两两栋（楼楼座面积积2.5亩），二二期开发发住宅楼楼四栋（（楼座2.5亩），另另有配套套会所一一个（2亩），非非人防独独立车库库一个（（2.5亩），物物业管理理场所一一个（0.5亩）。道道路、绿绿化共计计10亩。土地面积积如何分分配？写字楼：：2.5/10××20=5亩住宅楼：：2.5/10××20=5亩会所：2/10××20=4亩车库：2.5/10××20=5亩物业：0.5/10××20=1亩物业和会会所是公公共配套套设施，，因此再再同其他他成本一一起以建建筑面积积法分摊摊至独立立成本对对象。房地产企企业开发发成本核核算公共配套套设施费费分配房地产开开发企业业甲拿到到一块土土地，面面积20亩，一期期开发写写字楼两两栋（10万平方）），二期期开发住住宅楼四四栋（12万平方）），另有有配套会会所一个个（6000平方），，非人防防独立车车库一个个（3000平方），，物业管管理场所所一个（（1000平方）。。物业和和会所是是公共配配套设施施。如何何分配成成本？1、假定会会所同一一期一起起开发，，先在开开发成本本—配套设施施开发成成本—会所成本本中归集集各项开开发成本本项目2、假定归归集后会会所成本本为600万，如何在在各成本对对象间分配配成本？是是否需要给给独立车库库分配？如如果是物业业成本，是是否需要分分配给独立立车库？3、假定会所所同二期一一起开发，，一期开发发成本如何何分配？房地产企业业开发成本本核算借款费用分分配房地产开发发企业甲拿拿到一块土土地，面积积20亩，一期开开发写字楼楼（10万平方），，二期开发发住宅楼（（12万平方），，另有配套套会所一个个（6000平方），非非人防独立立车库一个个（3000平方），物物业管理场场所一个（（1000平方）。假假定一期二二期同时开开发，银行行借款3亿元，产生生合法利息息费用4800万元。请问利息费费用如何在在成本对象象间进行分分摊。1、直接成本本法：4800××一期直接成成本÷（一期直接接成本＋二二期直接成成本＋车库库直接成本本）2、预算造价价法：4800××一期预算÷（一期预算算＋二期预预算＋车库库预算）确定完工标标准除土地开发发之外，其其他开发产产品符合下下列条件之之一的，应应视为已经经完工：(一)开发产品竣竣工证明材材料已报房房地产管理理部门备案案。(二)开发产品已已开始投入入使用。(三)开发产品已已取得了初初始产权证证明。1、竣工验收收备案表2、开发产品品开始投入入使用是指指房地产开开发企业开开始办理开开发产品交交付手续（（包括入住住手续）或或已开始实实际投入使使用。国税函【2009】342号3、初始产权权证明——大房产证4、完工标准准针对的是是成本对象象，而不是是一栋楼。。确定完工标标准完工标准的的重大意义义1、未完工销销售收入和和完工销售售收入的分分水岭（预预计计税毛毛利率）2、税务稽查查风险的增增大（关注注开发成本本）3、达到完工工标准结转转成本的时时间点开发产品完完工以后，，企业可在在完工年度度企业所得税税汇算清缴缴前选择确定计计税成本核核算的终止止日，不得得滞后。凡凡已完工开开发产品在在完工年度度未按规定定结算计税税成本，主主管税务机机关有权确确定或核定定其计税成成本，据此此进行纳税税调整，并并按《中华华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法》的有有关关规规定定对对其其风险：发票取得不及时计算算单单位位成成本本单位位工工程程成成本本＝＝成成本本对对象象总总开开发发成成本本÷总可可售售面面积积什么么是是总总可可售售面面积积？？是是否否可可以以剔剔除除拆拆迁迁补补偿偿面面积积？？划分分成成本本对对象象归集集开开发发成成本本分配配共共同同成成本本实际际发发生生成成本本预提提费费用用待摊摊费费用用成本本对对象象总开开发发成成本本计算算销销售售成成本本配比比原原则则销售售成成本本＝＝单单位位工工程程成成本本×已销销售售面面积积房地地产产企企业业甲甲单单位位工工程程成成本本为为每每平平方方3000元。。1月份份销销售售房房屋屋10000平方方，，其其中中8000平方方米米为为银银行行按按揭揭，，业业主主已已支支付付30%首付付，，银银行行按按揭揭款款尚尚未未批批下下，，请请问问1月份份成成本本如如何何结结转转？？面积积：：2000＋（（8000×30%）＝＝4400结转转销销售售成成本本：：3000×4400＝13200000元后续续成成本本调调整整特指指成成本本对对象象完完工工后后发发生生的的开开发发成成本本，，应应该该按按照照计计税税成成本本结结算算的的规规定定和和其其他他有有关关规规定定，，首首先先在在已已完完工工成成本本对对象象和和未未完完工工成成本本对对象象之之间间进进行行分分摊摊，，其其次次再再将将由由已已完完工工成成本本对对象象负负担担的的部