房地产开发与经营课程讲义

房地产开发与经营

（第二版）

***等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第1章绪论房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。重点问题房地产开发与经营的概念房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的形式和内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1房地产开发与经营及其特点广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发的概念房地产开发具有与其他项目不同的特殊性房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1房地产开发与经营基本含义1.1房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.1.1房地产开发与经营基本含义房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

房地产经营广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。1.1房地产开发与经营及其特点1.1.1房地产开发与经营基本含义将开发与经营视为一个概念的问题讨论开发与经营的相互包含问题与其他概念如与管理概念相混等房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材有关概念的讨论1.1房地产开发与经营及其特点1.1.2房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.1按开发范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.2按经营范畴分类房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；地产经营房产经营按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；专项经营综合经营集团经营跨国经营按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

房地产开发经营房地产流通经营房地产消费及使用经营1.2房地产开发与经营形式和内容1.2.3房地产开发与经营的程序与内容租售阶段前期工作项目定位程序内容投资机会选择建设阶段房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材1.3房地产开发发与经营学学科的建设设房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材房地产开发发与经营学学科的形成成和发展；；房地产开发发与经营学学科的研究究内容和方方法；研究内容研究方法关键术语房地产开开发经营营管理房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材复习思考题房地产开发与与经营的含义义是什么？房地产开发与与经营的特点点是什么？简要叙述房地地产开发与经经营的程序和和内容。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材第2章房地产开开发与经营理理论和策略房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材本章内容提要要房地产开发与与经营理论和和策略是一般般性的经营管管理理论在特特定的房地产产市场环境中中的应用与推推广，这一理理论体系的建建立将为正确确指导房地产产开发与经营营行为提供基基本原则和理理论指导。本本章对收益最最大原理、可可行性分析、、消费者市场场购买行为、、市场环境、、市场需求预预测以及价格格确定等原理理进行介绍，，并对房地产产开发与经营营中的财务策策略、生产策策略、市场开开发策略以及及价格策略等等进行分析，，最后讨论房房地产开发与与经营的决策策问题。重点问题房地产开发与与经营决策内内容房地产开发与与经营决策类类型房地产开发与与经营决策类类型、准则和和程序房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1房地产开发与与经营理论综综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1房地产开发与与经营理论综综述宏观环境微观环境市场环境房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1.1市场环境分析析经济因素政治因素人口因素政策法规因素素供应者生产者顾客竞争者社会公众2.1房地产开发与与经营理论综综述2.1.2市场需求预测测房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材市场需求预测测的有关概念念市场需求市场预测市场需求影响响因素分析竞争状况人口统计分析析趋势分析市场需求预测测的主要方法法购买者意向调调查销售人员综合合意见法时间序列分析析法2.1房地产开发与与经营理论综综述价格确定完全竞争型市市场结构企业业定价垄断竞争型市市场结构企业业定价寡头竞争型市市场结构企业业定价纯粹垄断型市市场结构企业业定价房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1.3价格确定理论论2.1房地产开发与与经营理论综综述2.1.4收益（利润））最大原理收益、成本指指标确定项目最佳规模模确定经济收益分析析方法房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1房地产开发与与经营理论综综述2.1.5可行性分析可行性研究的的过程：投资机会鉴别别阶段；初步可行性研研究阶段；可行性研究阶阶段；评价与决策阶阶段。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1房地产开发与与经营理论综综述2.1.5可行性分析现金流量分析析：净现值——将投资方案在在每一计算期期内的资金流流出和流入相相抵，并折算算为现值的累累加和；净收益率——项目净现值与与总投资现值值之比；内部收益率——使净现值等于于零的贴现率率。损益临界分析析房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.1房地产开发与与经营理论综综述2.1.6消费者市场购购买行为理论论消费者购买动动机购买决策过程程消费者购买行行为分析房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材2.2房地产产开发发与经经营策策略分分析2.2.1房地产产开发发与经经营决决策内内容房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材财务策策略生产策策略市场开开发策策略价格策策略：：高价策策略低低价价策略略均均衡衡价格格策略略2.2房地产产开发发与经经营策策略分分析开发由由本地地化向向跨区区域发发展开发从从品质质向品品牌跨跨越纯住宅宅开发发向商商用物物业拓拓展诚信开开发地地产争争雄楼楼市开发健健康住住宅风风生水水起开发策策略趋趋势房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材2.2.2房地产产市场场开发发策略略2.2房地产产开发发与经经营策策略分分析2.2.3房地产产价格格策略略房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材房地产产产品品的生生命周周期和和市场场周期期不同时时期房房地产产价格格策略略房地产产品进进入期期房地产产品成成长期期房地产产品成成熟期期房地产产品衰衰退期期2.3房地产产开发发与经经营决决策基本条件有明确确的目目标有两个个以上上可供供选择择比较较的方方案有评价价方案案优劣劣的标标准有真实实地反反映客客观实实际的的数据据资料料房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材2.3.1房地产产开发发与经经营决决策类类型构成决决策问问题的的基本本条件件2.3房地产产开发发与经经营决决策风险型型决策策不确定定型决决策确定型型决策策房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材2.3.1房地产产开发发与经经营决决策类类型决策类类型开发与与经营营决策策原则则：-遵守守政策策法法规规的的原原则则-取得得最佳佳效效益益的的原原则则-风险险意识识的的原原则则-定性性分分析析与定定量量分分析析相相结结合合的的原原则则2.3房地地产产开开发发与与经经营营决决策策房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材2.3.1房地地产产开开发发与与经经营营决决策策类类型型2.3房地地产产开开发发与与经经营营决决策策2.3.2房地地产产开开发发与与经经营营决决策策准准则则房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材确定定型型决决策策准准则则风险险型型决决策策准准则则基本本决决策策准准则则———最大大可可能能准准则则和和期期望望值值准准则则决策策树树不确确定定型型决决策策乐观观准准则则悲观观准准则则后悔悔准准则则等可可能能性性准准则则2.3房地地产产开开发发与与经经营营决决策策2.3.3房地地产产开开发发与与经经营营决决策策程程序序与与方方法法房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材发现现问问题题确定定目目标标针对对性性明明确确性性层层次次性性可可行行性性拟制制方方案案整体体详详尽尽性性相相互互排排斥斥性性分析析评评价价限制制因因素素分分析析潜潜在在问问题题分分析析综综合合评评价价选择择方方案案实施追踪踪反馈控制制追追踪决决策关键术语语理论策策略决决策策房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材复习思考考题简述收益益最大原原理及其其在房地地产开发发与经营营中的应应用。简述价格格确定理理论及其其在房地地产开发发与经营营中的应应用。简述房地地产开发发与经营营决策的的内容。。房地产经经营决策策准则是是什么？？房地产经经营决策策程序是是什么？？房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材第3章房地地产企业业房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材本章内容容提要房地产企企业是从从事土地地和房屋屋开发建建设，以以及以房房地产产产品为核核心从事事房地产产中介、、物业服服务的经经济组织织，是房房地产经经济活动动中的主主要成分分。房地地产企业业的发展展和完善善为房地地产经纪纪活动提提供了保保障。本本章主要要讨论房房地产企企业的分分类、性性质和特特征，研研究房地地产企业业管理、、房地产产企业的的政府行行业管理理，以及及房地产产的行业业组织。。重点问题题房地产企企业的概概念、特特征与类类型房地产企企业战略略和组织织模式房地产企企业的设设立与资资质等级级管理房地产企企业的行行业管理理房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规3.1房地产企企业概述述3.1.1房地产企企业的概概念与特特征房地产企企业的地地域属性性房地产企企业的不不完全竞竞争性房地产企企业存在在专业化化和综合合化发展展趋势房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材房地产企业：房地产企业业是从事土地地和房屋开发发建设，以及及以房地产产产品为核心从从事房地产中中介、咨询、、物业服务，，实现自身价价值的经济组组织。特征：3.1房地产企业概概述3.1.2房地产企业的的类型房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房地产开发企企业专门从事土地地和城市基础础设施开发的的企业专门从事地上上建筑物和构构筑物建设的的房地产企业业房地产综合开开发经营企业业房地产中介服服务企业房地产咨询服服务企业房地产估价服服务企业房地产经纪服服务企业物业管理企业业按照企业功能能分类：3.1房地产企业概概述3.1.2房地产企业的的类型房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材城镇集体所有有制房地产企企业国有独资企业业、股份有限限公司和有限限责任公司合伙制房地产产企业中外合资经营营房地产企业业、中外合作作经营房地产产企业、外资资房地产企业业按照企业所有有制性质分类类：3.2房地产企业战战略和组织模模式3.2.1房地产企业的的计划与战略略房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材计划是企业管管理的四大职职能之一。计计划的主要内内容包括确定定组织发展目目标制定全局局战略、开发发出一组广泛泛的相关计划划，制定战略略实施和资源源分配方案。。房地产企业的的计划管理：3.2房地产企业战战略和组织模模式3.2.1房地产企业的的计划与战略略房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房地产企业的的战略管理——战略管理过程程：确定企业当前的使命、目标和战略；外部环境分析；内部资源和能力分析；构造战略；实施战略；评估战略。3.2房地产企业战战略和组织模模式3.2.1房地产企业的的计划与战略略房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房地产企业的的战略管理——房地产企业战战略类型：公司层战略；事业层战略；职能层战略。3.2房地产企业战战略和组织模模式一般组织结构构现代组织结构构设计常见的房地产产企业组织结构设计计房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材3.2.2房地产企业的的组织结构设设计直线制组织结结构职能制组织结结构直线职能制结结构事业部制组织织结构矩阵型组织结结构团队结构虚拟结构无边界组织3.3房地产企业的的设立与资质质等级管理3.3.1房地产开发企企业的设立及及资质等级管管理房地产开发企企业的设立条条件房地产开发企企业设立程序序房地产开发企企业的资质等等级与管理房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材3.3房地产企业的的设立与资质质等级管理3.3.2房地产估价企企业的设立及及资质等级管管理房地产估价价企业的设设立条件房地产估价价企业设立立程序房地产估价价企业的资资质等级与与管理房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材3.3房地产企业业的设立与与资质等级级管理3.3.3房地产经纪纪企业的设设立房地产经纪纪企业的设设立条件房地产经纪纪企业设立立程序房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材3.3房地产企业业的设立与与资质等级级管理3.3.4房地产物业业管理企业业的设立及及资质等级级管理房地产物业业管理企业业的设立房地产物业业管理企业业的资质等等级与管理理房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材3.4房地产企业业的行业管管理房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材房地产企业业行业管理理概述房地产企业业的信用档档案房地产从业业人员的执执业资格管管理房地产行业业组织简介介关键术语房地产企业业战战略管理企企业资质质行行业管理企企业组织结结构企企业等级信信用档案执执业资格房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材复习思考题题我国房地产产企业的特特征有哪些些？对比分析房房地产企业业五种一般般组织结构构设计的优优缺点。分析房地产产企业的现现代组织结结构设计的的发展趋势势。简述房地产产企业战略略管理的内内容。简述房地产产企业资质质管理。简述房地产产企业行业业管理的主主要内容。。房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材第4章房房地地产产项项目目及及项项目目定定位位房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材本章章内内容容提提要要随着着我我国国土土地地使使用用制制度度的的逐逐步步发发展展和和完完善善，，以以及及土土地地使使用用实实践践的的不不断断丰丰富富，，我我国国房房地地产产项项目目的的类类型型也也逐逐渐渐增增多多，，制制度度改改革革对对房房地地产产项项目目定定位位的的要要求求也也提提高高了了。。本本章章将将对对我我国国的的房房地地产产项项目目类类型型及及项项目目定定位位方方法法等等进进行行详详细细的的阐阐述述。。重点点问问题题土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目类类别别及及含含义义房地地产产综综合合开开发发项项目目的的含含义义与与类类型型房地地产产转转让让项项目目特特点点、、流流程程和和税税费费房地地产产项项目目定定位位的的含含义义、、原原则则、、流流程程及及方方法法房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材4.1土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目4.1.1土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目概概述述房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目：土土地地储储备备和和一一级级开开发发，，是是指指政政府府依依法法通通过过收收购购、、收收回回、、征征收收等等方方式式储储备备国国有有建建设设用用地地，，并并组组织织实实施施拆拆迁迁和和市市政政基基础础设设施施建建设设，，达达到到土土地地供供应应条条件件的的行行为为。。在在实实施施土土地地储储备备和和一一级级开开发发过过程程中中产产生生的的房房地地产产项项目目即即为为土土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目。。土地地储储备备和和一一级级开开发发项项目目的的类类别别及及含含义义：-按照进入储备备和一级开发发程序的土地地来源不同，，土地储备和和一级开发项项目可以分为为地方土地储储备和一级开开发项目、央央产土地储备备和一级开发发项目、军产产土地储备和和一级开发项项目。-按照土地储备备和一级开发发实施的主体体不同，土地地储备和一级级开发项目可可以分为土地地一级开发商商实施的土地地储备和一级级开发项目、、房地产开发发商实施的土土地储备和一一级开发项目目、政府直接接实施的土地地储备和一级级开发项目。。-按照原土地使使用方的意愿愿不同，土地地储备和一级级开发项目可可以分为原土土地使用方主主动申请的土土地储备和一一级开发项目目、原土地使使用方被动接接受政府对其其实施的土地地储备和一级级开发项目。。4.1土地储备和一一级开发项目目房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.1.1土地储备和一一级开发项目目概述4.1土地储备和一一级开发项目目征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.1.1土地储备和一一级开发项目目概述土地储备和一一级开发项目目的成本：4.1土地储备和一一级开发项目目4.1.2一般土地储备备和一级开发发项目地方土地储备备和一级开发发项目概述地方土地储备备和一级开发发项目的一般般程序地方土地储备备和一级开发发项目的管理理机构房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.1土地储备和一一级开发项目目4.1.3特殊土地储备备和一级开发发项目房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材央产土地储备备和一级开发发项目概述央产地是指虽处于当当地行政管辖辖区域范围内内，但土地使使用主体为中中央在京单位位，且其使用用不受当地政政府影响的土土地。本书中中所提及的央央产地主要是是指由中央在在京企业使用用，并归口于于国务院机关关事务管理局局管理的土地地，它不同于于地方地，也也不同于军产产地。央产土地储备备和一级开发发项目的一般般程序央产土地储备备和一级开发发项目的管理理机构央产土地储备备和一级开发发项目4.1土地储备和一一级开发项目目4.1.3特殊土地储备备和一级开发发项目房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材军产土地储备备和一级开发发项目概述军产地是指处于当地地行政管辖区区域范围内，，但出于军事事用途，由中中国人民解放放军系统控制制、使用，被被划为军事管管理区的土地地，是军产的的重要组成部部分。这些土土地归口于中中国人民解放放军总后勤部部管理，不受受当地政府干干涉。它不同同于地方地，，也不同于央央产地，具有有一定的保密密性。军产土地储备备和一级开发发项目的一般般程序军产土地储备备和一级开发发项目的管理理机构军产土地储备备和一级开发发项目4.2房地产综合开开发项目4.2.1房地产综合开开发项目的含含义与类型房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材房地产综合开开发的含义指房地产开发发企业在中华华人民共和国国城市规划区区国有土地范围内取得房房地产开发用用地的土地使使用权，从事事基础设施建建设、房屋开开发，并转让让房地产开发发项目或者销销售、出租商商品房的行为为。房地产综合开开发项目的类类别按照开发物业业类型的不同同可以分为商商业地产开发发项目、住宅宅地产开发项项目、工业地地产开发项目目等等。按照房地产开开发企业在开开发过程中所所承担的责任任不同，可以以分为自主开开发和房地产产合作开发。。房地产综合开开发项目的含含义在房地产开发发的过程中，，从获取土地地到整个物业业建设全过程程实施管理的的项目即为房房地产综合开开发项目。4.2房地产综合开开发项目普通商品住房开发项目；限价商品房开发项目；经济适用房开发项目；廉租房开发项目；别墅开发项目；旅游住宅房地产项目。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.2.2住宅房地产开开发项目4.2房地产综合开开发项目写字楼房地产开发项目；酒店式公寓类住宅开发项目；旅游房地产开发项目；商业用房项目。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.2.3商用房地产开开发项目4.2房地产综合开开发项目工业园区开发模式；主体企业引导模式；工业地产商模式；综合运作模式。房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材4.2.4工业房房地产产开发发项目目工业房房地产产是指工工业类类土地地使用用性质质的所所有毛毛地、、熟地地，以以及该该类土土地上上的建建筑物物和附附属物物。作作为有有别于于住宅宅、商商业服服务业业和综综合类类用地地以外外的第第四种种性质质用地地。工业地地产开开发常常见的的模式式：4.3房地产产转让让项目目4.3.1房地产产转让让项目目概况况房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材房地产产转让让项目目的含含义是指房房地产产权利利人通通过买买卖、、赠与与或者者其他他合法法方式式将其其房地地产转转移给给他人人的行行为。。房地产产转让让项目目的基基本类类型房地产产项目目转让让的政政策规规定4.3房地产产转让让项目目4.3.2土地开开发阶阶段转转让的的项目目房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材项目的的基本本特点点转让的的基本本流程程发生的的主要要税费费土地转转让的的出让让方缴缴纳的的税费费土地转转让的的受让让方缴缴纳的的税费费此外还还包括括印花花税，，交易易手续续费，，土地地证工工本费费，交交易成成本如如评估估、勘勘测、、公证证、场场地等等费用用。4.3房地产产转让让项目目4.3.3房地产产在产产品阶阶段转转让的的项目目项目的基本本特点转让的基本本流程发生的主要要税费房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.3房地产转让让项目4.3.4房地产产成成品阶段转转让的项目目项目的基本本特点转让的基本本流程发生的主要要税费房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.4房地产项目目定位4.4.1房地产项目目定位的含含义房地产项目目定位的含含义房地产项目目定位的重重要性房地产项目目定位的发发展趋势房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.4房地产项目目定位4.4.2房地产项目目定位的原原则与企业发展展战略相一一致符合市场需需求协调发展原则符合城市规规划效益最大化化房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.4房地产项目目定位4.4.3房地产项目目定位的流流程与基本本内容房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材项目定位的的基本流程程项目定位的的主要内容容确立开发理理念明确用途功功能筛选目标客客户进行项目初初步设计测算租售价价格确定方案房地产项目定位的方法市场调研法其他方法头脑风暴法经验分析法4.4房地产项目目定位4.4.4房地产项目目定位的方方法房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.4房地产项目目定位4.4.5房地产项目目定位的修修正房地产项目目定位修正正的必要性性房地产项目目定位修正正的方法房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材4.5案例分析宏观市场环境分析；区域市场分析；产品定位；销售推广建议；案例评述。房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材本节将以京西某一实实操楼盘为例对项目目进行定位位所涵盖的的内容、采采用的分析析思路和方方法进行概概要的介绍绍。关键术语一级开发综综合开开发转转让定定位房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材复习思考题题什么是土地地储备和一一级开发？？房地产综合合开发项目目的类型有有哪些？住宅房地产产开发项目目包括哪几几类？土地使用权权转让必须须符合哪些些条件？我国《城市房地产产管理法》规定哪些房房地产不得得转让？如何进行房房地产项目目定位？房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材第5章房地产项项目用地的的获取房地产开发发与经营（（第二版））普普通高高等教育““十一五””国家级规规划教材本章内容提提要房地产开发发企业获取取建设项目目用地主要要有三种方方式，即出出让、划拨拨和转让。。其中出让让和划拨属属于土地一一级市场行行为，转让让属于土地地二级市场场行为。房房地产开发发企业在获获得房地产产开发项目目用地，并并相应取得得土地使用用权之后，，要进行项项目的前期期工作，其其中包括申申请、获取取项目的三三种许可证证。本章将将对这三种种土地取得得方式和三三种许可证证的申办程程序进行介介绍与讨论论。重点问题题房地产项项目用地地获取的的方式划拨土地地使用权权的特点点、范围围。土地使用用权出让让的类型型及各自自含义、、特点、、范围。。土地使用用权转让让的类型型及其特特点、要要求。土地使用用权出让让与转让让的区别别。房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材5.1.1划拨土地地使用权权概述划拨土地地使用权权的含义义划拨土地地使用权权，即通过过行政划划拨方式式取得的的土地使使用权。。土地使用用权划拨拨，是指经经县级以以上人民民政府依依法批准准，在土土地使用用者缴纳纳补偿、、安置等等费用后后将该幅幅土地交交付其使使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者的的行为。。房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材5.1划拨土地地使用权权的获取取划拨土地地使用权权的基本本特征5.1.1划拨土地地使用权权概述房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材基本特征行政性无偿性无期限性性流转限制制性划拨土地地使用权权的基本本类型国家机关关、军事事机关等等公法人人享有的的划拨土土地使用用权。企业、事事业单位位等私法法人、自自然人或或其他组组织享有有的划拨拨土地使使用权。。5.1.1划拨土地地使用权权概述房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材5.1.2划拨土地地使用权权的适用用范围房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材中央政府府的政策策规定《中华人民民共和国国土地管管理法》（1998）《划拨用地地目录》（国土资资2001第9号令）地方政府府的政策策规定原因：划划拨土地地存在非非法隐形形市场流流转一般性管管理国有企业业改制过过程中的的划拨土土地管理理5.1.2划拨土地地使用权权的适用用范围房地产开开发与经经营（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”国家家级规划划教材划拨土地地使用权权的主要要步骤5.1.3划拨土地使用用权获取的主主要流程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用用证》主要利益主体体及相互关系系5.1.3划拨土地使用用权获取的主主要流程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4划拨土地使用用权获取过程程中的主要成成本和税费房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材其他费用安置补助费主要成本和税税费土地补偿费地上附着物及及青苗补偿费费拆迁补偿费土地使用权出出让含义土地使用权出出让，简称土地出出让，是指国国家将国有土土地使用权在在一定年限内内出让给土地地使用者，由由土地使用者者向国家支付付土地使用权权出让金的行行为。5.2.1土地使用权出出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材5.2出让土地使用用权的获取出让土地使用用权的基本特特征5.2.1土地使用权出出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金出让土地使用用权的基本类类型5.2.1土地使用权出出让概述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材拍卖招标挂牌协议协议出让的政政策规定招牌挂出让的的政策规定5.2.2出让土地使用用权的政策规规定房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让5.2.3出让土地使用用权过程中涉涉及的各主要要利益主体及及相互关系房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂出让直接的利益主主体：出让方——地方政府受让方——土地使用者5.2.3出让土地使用用权过程中涉涉及的各主要要利益主体及及相互关系房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材土地使用权出出让金：国有土地使使用者的代表表向土地使用用者收取的一一定期限的土土地使用费，，主要用于各各项城市建设设和土地开垦垦、复垦等方方面。其他费用：契税，征地地补偿费，房房屋拆迁费，，耕地占用税税，新增建设设用地土地有有偿使用费，，耕地开垦费费和各项管理理费用等。5.2.4出让土地使用用权过程中主主要成本和税税费房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材协议出让土地地使用权的含含义协议出让国有有土地使用权权，是指国家以以协议方式将将国有土地使使用权在一定定年限内出让让给土地使用用者，由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。。5.3.1协议出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材5.3协议出让土地地使用权的获获取协议出让土地地使用权的基基本特征非市场出让，，没有竞争者者政府对地价较较易控制，灵灵活性较大价格和使用范范围收到限制制5.3.1协议出让土地地使用权概述述房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材经营性用地招招牌挂协议出让国有有土地最低价价格标准协议出让公示示制度存在的问题：信息公开程程度不够，操操作行为和操操作程序不够够规范5.3.2协议出让土地地使用权的管管理情况房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材供地环节的一一般程序5.3.3协议出让土地地使用权获取取的主要流程程房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”国家家级规划教材材公开信息接收申申请编制方方案地价评评估确定底底价方案、、底价报报批协商签订公示签订合合同公布结结果核发批准书书土地登登记资料归归档北京市市协议议出让让程序序5.3.3协议出出让土土地使使用权权获取取的主主要流流程房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材受理告知签约审定复审审核地价评审审查招标出出让土土地使使用权权招标出出让土土地使使用权权，是指指市、、县国国土资资源管管理部部门发发布招招标公公告或或者发发出投投标邀邀请书书，邀邀请特特定或或者不不特定定的法法人、、自然然人和和其他他组织织参加加国有有土地地使用用权投投标，，根据据投标标结果果确定定土地地使用用者的的行为为。公开招招标，，邀请请招标标5.4.1招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.4招标、、拍卖卖、挂挂牌出出让土土地使使用权权的获获取拍卖出出让土土地使使用权权拍卖出出让土土地使使用权权，是指指市、、县国国土资资源管管理部部门发发布拍拍卖公公告，，由竞竞买人人在指指定时时间、、地点点进行行公开开竞价价，根根据出出价结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。5.4.1招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材挂牌出出让土土地使使用权权挂牌出出让土土地使使用权权，是指指市、、县国国土资资源管管理部部门发发布挂挂牌公公告，，按公公告规规定的的期限限将拟拟出让让宗地地的交交易条条件在在指定定的土土地交交易场场所挂挂牌公公布，，接受受竞买买人的的报价价申请请并更更新挂挂牌价价格，，根据据挂牌牌截止止时的的出价价结果果或现现场竞竞价结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。5.4.1招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材招标出出让土土地使使用权权的基基本特特征程序规规范全方位位开放放，透透明度度高公平、、客观观交易双双方一一次成成交5.4.2招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权的基基本特特征房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材拍卖出出让土土地使使用权权的基基本特特征必须有有两个个以上上的买买主必须有有不断断变动动的价价格必须有有公开开竞争争的行行为5.4.2招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权的基基本特特征房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材挂牌出出让土土地使使用权权的基基本特特征时间长长，且且允许许多次次报价价，有有利于于投资资者理理性决决策和和竞争争操作简简便，，便于于开展展有利于于土地地有形形市场场的形形成和和运作作5.4.2招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权的基基本特特征房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材招标标基基本本流流程程5.4.3招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本流流程程房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材招标标投标标开标标评标标决标标签约约领证证拍卖卖基基本本流流程程市、、县县国国土土资资源源管管理理部部门门公公告告拍拍卖卖活活动动的的时时间间、、地地点点举行行拍拍卖卖会会签订订《成交交确确认认书书》5.4.3招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本流流程程房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材挂牌牌基基本本流流程程5.4.3招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本流流程程房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材公布挂挂牌信息竞买人人报价确认报报价挂牌截截止现场竞竞价签订《成交确认认书》保证金金处理法律责责任广义：土地地使用用权发发生转转移的的所有有行为为，包包括出出让。。狭义：通过过出让让方式式获得得土地地使用用权的的土地地使用用者，，通过过买卖卖、赠赠与或或其他他合法法方式式将土土地使使用权权再转转移的的行为为。土地交交易一一级市市场；土地交交易二二级市市场5.5.1土地使使用权权转让让的概概念房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.5土地使使用权权转让让《城市房房地产产管理理法》可以转转让的的条件件不得转转让的的条件件5.5.2土地使使用权权转让让的法法律条条件房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材土地使使用权权转让让的法法律效效力土地使使用权权转让让，出出让合合同载载明的的其他他权力力义务务随之之转让让。新受让让人应应遵循循原受受让人人与国国家签签订的的合同同要求求，不不得随随意更更改。。土地使使用权权转让让，地地上建建筑物物、其其他附附着物物所有有权随随之转转让。。5.5.3土地使使用权权转让让的特特点房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材土地使使用权权转让让的类类型5.5.3土地使使用权权转让让的特特点房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材1出售2交换3赠与转让申申请签订转转让合合同转让合合同公公证5.5.4土地使使用权权转让让的程程序房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材缴纳土土地出出让金金和土土地增增值税税增值税税扣除除项目目增值税税四级级超额额累进进税率率土地使使用权权变更更登记记5.5.4土地使使用权权转让让的程程序房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.5.5土地使使用权权转让让与出出让的的比较较房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与关键术术语划拨出出让让招招标挂挂牌牌拍拍卖房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材复习思思考题题房地产产项目目用地地获取取的方方式有有哪些些？简述划划拨土土地使使用权权的特特点。。简述出出让土土地使使用权权的类类型、、含义义。简述协协议出出让国国有土土地的的范围围。简述招招标拍拍卖挂挂牌出出让国国有土土地的的范围围。土地使使用权权出让让与转转让的的区别别。房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材第6章房房地地产市市场调调研房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材本章内内容提提要房地产产市场场调研研不仅仅是房房地产产开发发商进进行项项目定定位、、修正正项目目开发发方案案的基基础，，也是是政府府对房房地产产业进进行调调控的的重要要依据据，对对于了了解和和掌控控房地地产开开发经经营活活动具具有重重要意意义。。本章章将对对房地地产市市场调调研方方法、、流程程、内内容，，调研研报告告的撰撰写方方法等等进行行详细细的阐阐述，，并辅辅以相相关案案例分分析。。重点问问题房地产产市场场调研研的含含义房地产产市场场调研研的内内容房地产产市场场调研研的方方法房地产产市场场调研研报告告的撰撰写房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材房地产产市场场调研研的含含义什么是是市场场调研研？什么是是房地地产市市场调调研？？6.1.1房地产产市场场调研研的含含义房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材6.1房地产产市场场调研研概述述房地产产市场场调研研的特特点专业性性强针对性性强技术性性强6.1.1房地产产市场场调研研的含含义房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材6.1.2房地产产市场场调研研的重重要性性房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材重要性性1、房地地产项项目定定位的的需要要2、制定定正确确的营销策策略3、企业业健全全决策策机制的的需要要4、企业业发现现新的的市场场机会会的需需要市场宏宏观环环境状状况6.1.3房地产产市场场调研研的内内容房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材1政治环境2经济环境3社会文化环境城市房房地产产市场场状况况市场整整体情情况土地市市场情情况商品房房市场场情况况全市房房地产产价格格走势势全市主主要发发展商商开发发销售售情况况三级市市场交交易情情况6.1.3房地产产市场场调研研的内内容房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材消费者者行为为调研研与市市场需需求容容量调调研6.1.3房地产产市场场调研研的内内容房地产产开发发与经