房地产开发项目可行性研究T讲义

第7章房地产开发项目可行性研究1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章学习要求7.1房地产开发项目可行性研究概述7.1.1房地产开发项目可行性研究含义

房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。7.1.2房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据7.1.3房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交7.1.4可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容7.2.1可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析7.2.2房地产开发项目的投资决策分析7.3房地产开发项目投资与收入估算7.3.1房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法7.3.2招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表7.3.3房地产开发项目租售方案的制定资金金来来源源渠渠道道资本本金金预租售收入借贷资金7.3.1房地产开发项项目的资金筹筹措房地产项目应应根据可能的的建设进度和和将会发生的的实际付款时时间和金额编编制资金使用用计划表。资金投放次序序先使用资本金金之后考虑使用用预租售收入入的再投入最后可安排使使用借贷资金金资金筹措计划划表的编制7.4房地产开发项项目财务评价价财务评价是根根据国家现行行财税制度和和价格体系，，分析、计算算项目直接发发生的财务效效益和费用，，编制财务报报表，计算评评价指标，考考察项目的盈盈利能力、清清偿能力以及及外汇平衡等等财务状况，，据以判别项项目的财务可可行性。房地产开发项项目的财务评评价指标最常常用的分类方方式是静态评评价指标和动动态评价指标标。7.4.1财务评价的基基本概念和指指标体系静态经济评价价指标动态经济评价价指标清偿能力分析析财务评价的主主要技术经济济指标静态投资回收收期成本利润率投资利润率动态投资回收收期财务内部收益益率借款偿还期利息计算财务净现值7.4.2财务评价的主主要技术经济济指标财务评价指标标的计算与评评价不确定性与风风险分析财务评价指标标的计算与评评价编制基本财务务报表测算财务基础础数据，编编制辅助财务务报表7.4.3房地产开发项项目财务评价价报表的编制制1.财务评价基本本程序房地产开发项项目财务评价价辅助报表一一般包括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财务评价辅助助报表的编制制通过财务评价价基本报表，，可以计算反反映项目盈利利能力的主要要财务评价指指标，如财务务净现值、财财务内部收益益率等。财务评价基本本报表一般包包括：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投资现金金流量表项目资本金现现金流量表3.财务评价基本本报表的编制制财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表

投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率

清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期

4.财务分析及评评价指标的对对应关系7.5房地产开发项项目国民经济济评价房地产开发项项目国民经济济评价，是指指根据国民经经济长远发展展目标和社会会需要，采用用影子价格、、影子汇率、、社会折现率率等国民经济济评价参数，，从国家整体体角度考察项项目的效益和和费用，计算算并衡量房地地产开发项目目对社会经济济发展战略目目标的实际贡贡献。评价角度不同评价对象不同评价采用的价格不同评价的标准和参数不同7.5.1房地产开发项项目国民经济济评价的概念念7.5.2房地产开发项项目国民经济济评价与财务务评价的主要要区别进行效益和费用的调整第一步国民经济评价价中项目效益益是指房地产产项目对区域域经济的贡献献，分为直接接效益和间接接效益。第二步第三步效益和费用数值的调整编制表格并计算评价指标标通过影子价格格、影子工资资、影子汇率率、影子运费费、影子里率率等调整建设设投资成本、、前期费用、、流动资金、、销售（租赁赁）收入及经经营费用等。。编制全部投资资的国民经济济效益费用流流表，并据此此计算全部投投资的经济内内部收益率和和经济净现值值指标。7.5.3房地产开发项项目国民经济济评价的基本本步骤7.6房地产开发项项目社会影响响分析项目对区域远远景规划的影影响对提高人民物物质文化生活活及社会福利利的影响项目对区域经经济发展的