房地产经济学教学课件讲义

第9章：房地产经济宏观调控房地产经济的宏观调控概述房地产经济宏观调控的主要政策手段房地产经济宏观调控体系我国房地产经济宏观调控现状及趋势9.1房地产经济的宏观调控概述市场失灵与政府经济职能的转变房地产经济宏观调控的概念房地产宏观经济调控的必要性9.1.1市场失灵与政府经济职能的转变1.市场失灵含义当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足导致比例失调、资源浪费市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市场本身不能解决的问题2.政府的经济职能保持稳定职能服务职能监管职能制定引导职能参与职能调节职能9.1.2房地产经济宏观调控的概念宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新，它的作用对象是市场失效以及市场短缺。房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、法律并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。9.1.3房地产经济宏观调控的必要性1.房地产资源优化配置的需要房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要

（4）保证我国房地产经济健康、协调发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，因此，必须有政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快地走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的作用。①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或调整费用很高，所以必须合理规划和控制；②房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以对房地产投资要实施有效控制；③房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、合并、重组、转移都要靠法律采界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范。9.1.4房地产经济宏观调控目标调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡总量平衡是首要目标优化房地产业结构，提高资源配置效率与现阶段经济发展水平相适应，协调发展实现房地产业内部结构协调确保房地产业持续、快速、健康发展一个区域或城市实现供求平衡以住宅为重点，保证住宅总量的供需平衡实现有效需求与有效供给总量平衡不仅要自身的供给与需求平衡，与国民经济特别是地区经济协调9.2房地产经济宏观调控

主要政策手段房地产产业政策货币政策财政政策法律管理行政管理和计划管理9.2.1产业政策手段产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。1.房地产产业政策目标和实现手段产业政策目标产业发展水平目标房地产业效益水平目标房地产业内部结构调整目标实施手段间接经济调控手段间接行政控制手段信息引导手段2.产业政策的主要内容产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策。产业政策的三个层次关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定位和产业发展政策。房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政策等更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产市场运行的政策；与城镇住房配套的政策1.货币政策含含义调控对象有有三方面：：一是控制制货币投放放量二是控控制房地产产产业的投投资规模，，三是控制制房地产信信贷总规模模。2.货币政策的的主要工具具利率政策公开市场业业务法定存款准准备金贴现率政策策货币政策是是指一个国国家的中央央银行通过过一定的措措施调节货货币供应量量，进而控控制货币的的投放量和和需求量，，最终达到到总量平衡衡目的的政政策手段。。9.2.2货币政策手手段体现在两个个方面：财财政收入政政策和财政政支出政策策。1.财政收入政政策（主要要是通过税税收）税收对房地地产试产消消费需求的的调节作用用：在房地地产交易中中，税种增增加、税率率提高将使使市场需求求减少；反之亦然。税收对房地地产市场供供给的调节节作用，对对房地产开开发企业的的税种增加加，税率提提高，拟制制房地产投投资的增长长；反之亦然。2.财政支出政政策从对房房地产经济济的调节和和控制体现现在：在财政支出出中，增加加或减少对对经济适用用房开发投投资量，会会直接影响响商品房供供给量。财政支出中中增加职工工工资，实实施住房补补贴增强了了居民购房房能力，直直接拉动住住宅消费。。通过财政支支出结构的的变动来调调节房地产产业在国民民经济中的的比重，调调节房地产产业内部各各类房地产产的比例。9.2.3财政政策手手段如房地产开开发建设中中，通过增增加住宅建建设投资、、压缩办公公用房、商商业用房投投资，促使使房地产业业内部结构构逐步趋向向合理。市场经济是是法制经济济，国家通通过规范经经济活动的的准则来调调节市场经经济的有序序进行。对对房地产业业进行宏观观调控的法法律手段，，是指政府府通过立法法和司法，，运用法律律、法规来来规范房地地产经济运运行秩序，，引导房地地产业健康康发展的方方法和手段段。法律手段具具有强制性性、规范性性、稳定性性（保障作作用），并并具有普遍遍的约束性性，是间接接宏观调控控的重要手手段。9.2.4法律手段1.行政管理的的主要机构构土地管理机机构房地产行政政管理机构构2.房地产业行行政管理的的作用管理机构职职责分明制定房地产产开发建设设计划和政政策措施实行规划调调控，保证证房地产开开发建设符符合城市发发展方向通过财政、、金融等经经济手段对对房地产开开发进行宏宏观调控3.房地产也行行政管理的的发展和完完善9.2.5房地产行业业的行政管管理9.3房地产经济济宏观调控控体系房地产产经济济宏观观调控控的力力度和和效应应房地产产经济济宏观观调控控体系系的构构建9.3.1房地产产经济济宏观观调控控力度度和效效应1.房地产产经济济宏观观调控控的力力度房地产产经济济宏观观调控控的数数量效效果要要依据据下面面的几几个重重要变变量：：房地产产供求求变动动的幅幅度房地产产需求求弹性性、资资产组组合的的差异异、收收入分分配的的差异异需求求差异异房地产产供给给弹性性2.房地产产宏观观调控控时滞滞内在时时滞经济发发生变变化，，需要要采取取措施施矫正正，到到采取取对策策的过过程外在时时滞中期时时滞、、决策策时滞滞、作作用时时滞。。3.房地产产经济济宏观观调控控时间间结构构性效效应时间按按结构构效应应任何一一项宏宏观调调控政政策实实施需需要时时间过过程，，可以以分为为：政政策出出台阶阶段、、政策策完善善阶段段、政政策成成熟阶阶段、、政策策蜕化化阶段段时间结结构效效应的的成因因新出台台政策策本身身不够够完善善旧政策策的历历史惯惯性对对其干干扰人们对对新政政策还还没有有足够够的认认识和和理解解新政策策的作作用机机制尚尚未有有效运运行与其它它经济济政策策还没没有取取得协协调4.房地产产宏观观调控控的空空间结结构效效应9.3.2房地产产经济济宏观观调控控体系系的构构建房地产产的宏宏观调调控体体系包包括决决策系系统、、控制制调节节系统统、信信息和和咨询询系统统、监监督保保证系系统1.房地产产经济济宏观观调控控的决决策系系统决策系系统是是宏观观调控控的中中枢2.房地产产经济济的控控制调调节系系统综合运运用经经济、、法律律、计计划、、行政政等手手段，，主要要采用用经济济办法法调节节和控控制房房地产产经济济运行行。3.房地产产经济济的信信息与与咨询询系统统科学决决策的的重要要依据据4.房地产产经济济的监监督保保证系系统对房地地产的的再生生产各各环节节进行行