房地产估价讲稿t

４、市场比较法

A、教学课时6课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理掌握交易实例的收集与可比实例的选取掌握目标房地产差异修正掌握市场比较法应用举例与分析C、本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取D、本章教学难点目标房地产差异修正§4.1市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称，比较法或市场法。通过比较方法求取房地产价格的一种方法将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地加以比较对照，从已经发表了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——其前提：交易市场已经形成——比准价格——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法§4.1市场比较法的基本原理二、市场比较法的理论依据：替代原理（P50）表现为效用相同条件相近的房地产价格总是相互牵引趋于一致。§4.1市场比较法的基本原理三、适用条件与范围（P51）适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）§4.1市场比较法的基本原理四、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格§4.1市场比较法的基本原理五、市场比较法的限制条件近期性可替代性非单一生正常性可修性合法性

§4.2交易实例的搜集应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意一、搜集交易实例的途径（P52）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径

§4.2交易实例的搜集一、搜集交易实例的途径（P52）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径§4.2交易实例的搜集二、搜集交易实例的内容（P52）1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格与付款方式4、成交日期5、付款方式6、交易情况交易实例调查表（P53）建立交易实例资料数据库

§4.3可比实例的选取可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：（P54）一、与估价对象类似的房地产（用途、结构、地段）二、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年三、与估价对象房地产的价格类型应相同四、成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例的分配法（P55）§4.4价格格可可比比基基础础的的建建立立目的的：：为为后后面面交交易易情情况况、、交交易易日日期期、、区区域域因因素素、、个个别别因因素素的的修修正正服服务务。。对对可可比比实实例例的的成成交交价价格格进进行行换换算算处处理理，，建建立立价价格格的的可可比比基基础础，，统统一一其其表表述述方方式式和和内内涵涵。。换算算处处理理内内容容：：1、统统一一付付款款方方式式2、统统一一采采用用单单价价3、统统一一币币种种与与货货币币单单位位4、统一面积内内涵与面积单单位§4.5交易情况修正正1、交易情况修修正含义：是排除交易行行为中的某些些特殊因素所所造成的可比比实例，成交交价格的偏差差，将其成交交价格修正为为正常价格。。2、造成成交价价格偏差的原原因§4.5交易情况修正正3、交易情况修修正的方法：：①测定特殊因因素对房地产产交易价格的的影响程度②利用百分率率法和差额法法进行交易情情况修正交易情况的修修正公式：正常价格=可比实例的成成交价格×交易情况修正正系数若以正常交易易价格为基准准（100）对可比实例例价格进行修修正，则：正常价格=可比实例的成成交价格×举例§4.6交易日期的修修正一、交易日期期修正的含义义实际上是交易易状况修正，，即将可比实实例在其成交交日期时的价价格调整为估估价时点的价价格，以符合合估价时的市市场行情，这这种调整称为为交易日期修修正。二、交易日期期修正的方法法：估价时点价格=可比实例在成成交时价格×交易日期修正正系数估价时点价格=可比实例在成成交时价格×1、采用价格指指数修正在估价时点时时的价格=可比实例成交交日期时的价价格×估价时点的价价格指数/成交日期时的的价格指数2、利用价格变变动率进行修修正在估价时点时时的价格=可比实例成交交日期时的价价格×（1±价格变动×期数）期数§4.7房地产状况修正一、房地产状状况修正的含含义即将可比实例例在其房地产产状况下的价价格调整为估估价对象房地地产状况下的价格二、房地产状状况修正的内内容区位状况：繁繁华程度、交交通便捷程度度、环境景观观、公共设施施权益状况：土土地使用年限限、规划限制制条件（容积积率）实物状况：土土地面积形状状大小、建筑筑物规模、结结构、装修工工程质量等因因素。§4.7房地产状况修正三、房地产状状况修正的方方法在估价对象房房地产状况下下的价格=可比实例在房地产状况下下的价格×房地产状况修修正在估价对象房房地产状况下下的价格=可比实例在房地产状况下下的价格×1/（1±R%）1.直接比较修正正单一系数法:直接比较修正正,加权比较修正正多重系数法:房地产状况修修正=区域因素*个个别因素2.间接比较修正正四、房地产状状况修正应注注意的问题估价对象房地地产状况必须须是估价时点点的房地产状状况，可比实例在房房地产状况必必须是可比实实例房地产在在成交日期时时的房地产状状况§4.8综合修正计算算一、综合计算算修正公式1、直接比较修修正公式交易情况修正正交交易日期修修正房房地产状况修修正估价对象房地地产价格=可比实例价格格×100/()××()/100××100//()=可比实例价格格×正常市场价格格/实际成交价格格×价格时点价格格/成交日期价格格×对象状况价格格/实例状况价格格2、间接比较修修正公式交易情况修正正交交易日期修修正标标准化修修正房房地产状况况修正估价对象价格格=可比实例价格格×100/()××()/100××100//()××()/100=可比实例价格格×正常市场价格格/实际成交价格格×价格时点价格格/成交日期价格格×标准状况价格格/实例状况价格格×对象状况价格格/标准状况价格格§4.8综合修正计算算二、求取综合合结果的方法法简单算术平均均法加权算术平均均法中位数法众数法其他方法§4.8综合修正计算算市场比较法内内容总结和运运用搜集交易案例例存入交易案例例库选取可比实例例可比实例价格格B建立价格可比比基础交易情况修正正交易状状况修修正比准价价格B求取最最终比比准价价格最终比比准