房地产项目决策和实施策划培训讲义

建设项目

决策和实施的策划

ProjectPlanning1.项目策划的时代背景-国际建筑业发

展的战略2项目策划的相关理论-项目管理3项目策划的基础理论0.引言4.项目决策的策划-土地开发项目的策划及案例(一)5.项目决策的策划-土地开发项目的策划及案例(二)6.项目决策的策划-建设项目开发的策划及案例7.项目实施的策划-建设项目实施的策划及案例8.总结引言问题的提出建设项目

决策项目建议书可行性研究批准立项技术分析经济分析科学性分析的广度和深度真实性和可靠性专业人士的责任性为立项和报批而做?问题的提出建设项目

实施立项设计任务书设计施工管理准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证?主题建设项目

决策策划决策建设项目

实施策划实施

PM概念/PM三大目标理论轨迹实际轨迹纠偏纠偏策划在充分占有信息的基础上,针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证旨在为项目建设的决策和实施增值旨在为项目建设的决策和实施增值人类生活和工作的环境保护和节能建筑环境使用功能和建设质量建设成本和经营成本,社会效益和经济效益建设周期组织和协调建设项目的的决策项目建议书可行性研究+供项目决策的策划文件批准立项建设项目的的实施设计施工立项设计任务书为项目实施服务的策划文件+1.02业主方是推动动建筑业发发展的Motor1.03PFI建设设模模式式将将成成为为全全球球政政府府建建设设项项目目开开发发的重重要要模模式式1.04建筑界界应应关关注注和和适适应应业业主主方方对对承承发发包包模模式式需需求变变化化的的动动向向1.01近几年年来来建建筑筑业业发发生生的的主主要要变变化化1.项项目目策策划划的的时时代代背背景景-国国际际建建筑筑业业发发展展的的战战略略2.01项目管管理理概概念念引引言言2.02项目管管理理的的三三大大目目标标2.03项目管管理理的的哲哲学学思思想想2.04项目管管理理的的定定义义2.05项目管管理理的的类类型型2.06项目管管理理的的任任务务2.07动态控控制制原原理理2项项目目策策划划的的相相关关理理论论-项项目目管管理理的的基基础础理理论论3.03项目策策划划的的任任务务3.02项目策策划划的的组组织织3.01项目策策划划的的类类型型3项项目目策策划划的的基基础础理理论论3.04项目策策划划的的方方法法4.项项目目决决策策的的策策划划-土地地开开发发项项目目的的策策划划及及案案例例(一一)4.01金金宝宝地地块块项项目目概概况况4.02土土地地策策划划工工作作内内容容4.03金金宝宝地地块块开开发发前前期期工工作作流流程程图图4.04金金宝宝地地块块土土地地开开发发环环境境调调查查报报告告4.05项项目目总总体体构构思思方方案案4.06控控制制性性详详规规设设计计任任务务书书5.项项目目决决策策的的策策划划-土地地开开发发项项目目的的策策划划及及案案例例(二二)5.01湖湖北北曙曙光光软软件件园园概概况况5.02土土地地规规划划及及开开发发策策划划的的工工作作流流程程5.03土土地地规规划划策策划划的的主主要要内内容容5.04项项目目功功能能分分析析和和项项目目组组织织结结构构策策划划5.05概概念念规规划划方方案案征征集集任任务务书书5.06概概念念规规划划方方案案6.项项目目决决策策的的策策划划-建设设项项目目开开发发的的策策划划及及案案例例6.01投投资资1亿亿美美元元可可建建造造一一个个什什么么样样的的大大厦厦？？———项项目目的的总总体体构构思思（（包包括括建建筑筑、、结结构构、、基基础础方方案案设设想想和和机机电电设设备备系系统统构构思思））6.021亿亿美美元元投投资资的的费费用用分分析析和和论论证证———项项目目的的投投资资分分析析（（包包括括建建筑筑工工程程投投资资,设设备备工工程程投投资资和和其其他他方方面面的的投投资资））6.03关关于加加强项项目管管理以以确保保投资资1亿亿美元元能实实现该大大厦的的建议议7.项项目目实施施的策策划-建设项项目实实施的的策划划及案案例7.02《《风险险管理理与工工程保保险方方案》》7.03《《项目目管理理信息息系统统需求求分析析报告告》7.01《《项目目管理理（监监理））总体体方案案》8.总总结1.02业主方是是推动动建筑筑业发发展的的Motor1.03PFI建设模模式将将成为为全球球政府府建设设项目目开发发的重要要模式式1.04建筑界应应关注注和适适应业业主方方对承承发包包模式式需求变化化的动动向1.01近几年年来建建筑业业发生生的主主要变变化1.项项目目策划划的时时代背背景-国国际建建筑业业发展展的战战略主办者者：英国里里丁大大学(TheUniversityofReading)里丁建建设论论坛(TheReadingConstructionForum)时间间：1997年年9月月23日至至9月月25日地点点：英国牛牛津大大学(TheUniversityofOxford)参加人人员：会议代代表仅仅30余人，分别来来自6个国国家：：英国国、瑞典、美国国、中中国、、澳大利利亚、南非非，代表了了五大大洲———欧洲、、美洲洲、亚亚洲、、澳洲洲和非非洲的的建筑筑界人人士。。会议名名称：AddingValuetoDesignandConstruction1、大大中型型项目目投资资和经经营的的私有有化进进程的的发展展。2、业业主方方更多多地希希望设设计和和施工工紧密密结合合，倾倾向设设计+施工工（Design+Build，，或称Design+Construction，即中国国所称称谓的的项目目总承承包））的方方式发发包；；希望望建筑筑业提提供形形成建建筑产产品的的全过过程的的服务务，包括项项目前前期的的策划划和开开发以以及设设计、施工工，以以至物物业管管理(FacilityManagement)；；近几年年来建建筑业业发生生的主主要变变化1.1近近几年年来建建筑业业发生生的主主要变变化3、建建筑业业在项项目融融资和和经营营方面参与与程度度的加加剧4、建建筑市市场的的全球球化进进程和和建筑市场场竞争争的加加剧5、从从机械械制造造业、、汽车车工业业引进进、改改变建建筑产产品生生产组组织的的模式式；6、在设计计、施工、、建筑材料料和建筑设设备的技术术领域中不不断出现创创新；9、信息技技术的迅速速发展对建建筑业的影影响。8、设计事事务所（设设计公司）），建筑公公司和咨询询公司内部部管理的变变化；7、建筑公公司（即中中国所称的的建筑施工工、安装企业）功能的变变化；1.02业主方是推推动建筑业业发展的Motor1.03PFI建设模式将将成为全球球政府建设设项目开发发的重要模式式1.04建筑界应关注注和适应业业主方对承承发包模式式需求变化的动动向1.05适应建筑市场场的全球化化1.01近几年来建筑筑业发生的的主要变化化1.项目目策划的时时代背景-国国际建筑业业发展的战战略这些要求将将促进建筑筑业的变化化和发展。。因此，与会全体代代表认为，业主方是推推动建筑业业发展的Motor。1.2业主方是推推动建筑业业发展的Motor1-1建筑业的服服务对象是是业主（无疑，包包括代表国国家投资、、地方政府府投资和国国有企业投投资的业主主以及私有有企业、私私人投资的的业主）。。全球业主对对建筑业的的要求和期期望越来越越高，希望望建筑业产产品的成本逐步降低、、建筑产品品的质量逐步提高、、建筑产品品和生产过过程的确定性不断提高。。1.02业主方是推动动建筑业发发展的Motor1.03PFI建设模式将将成为全球球政府建设设项目开发发的重要模式式1.04建筑界应关注注和适应业业主方对承承发包模式式需求变化的动动向1.05适应建筑市场场的全球化化1.01近几年来建筑筑业发生的的主要变化化1.项目目策划的时时代背景-国国际建筑业业发展的战战略1.3PFI建设模式将将成为全球球政府建设设项目开发发的重要模模式1-2PFI即PrivateFinanceInitiatives，其中Private为私人的，，Finance为资金，Initiative为发端、创创始，在尚未有确确切的中文文译名前，暂称谓它它PFI建设模式。。其含义是用用私有资金(民间资金金)来开发，实施建设设项目。1.3PFI建设模式将将成为全球球政府建设设项目开发发的重要模模式2-2PFI是个总概念念，总模式，，它涵盖了BOT（Build-Operate-Transfer）和BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）等模式。1.02业主方是推动动建筑业发发展的Motor1.03PFI建设模式将将成为全球球政府建设设项目开发发的重要模式式1.04建筑界应关关注和适应应业主方对对承发包模模式需求变化的动动向1.05适应建筑市场场的全球化化1.01近几年来建筑筑业发生的的主要变化化1.项目目策划的时时代背景-国国际建筑业业发展的战战略1.4建筑界应关关注和适应应业主方对对承发包模模式需求变变化的动向向1-4D+D+BD+D+B（Develop+Design+Build），即承包方负负责项目前前期决策阶阶段的策划和管理+设计+施工。D+D+B模式1.4建筑界应关关注和适应应业主方对对承发包模模式需求变变化的动向向2-4D+B+FMD+B+FM（Design+Build+FacilityManagement)，即设计+施工+物业管理理。D+B+FM模式出租/回收收资金购物和销售售拆除、重建建/现代代化室外娱乐设施Land-Scaping停车场维修现代化使用者满意意用户感觉使用者参与与Structure&FabricComponents&Finishes电PlumbingWasteDisposal暖通、空调交通通讯防火空间利用空间分布内部设计设备建筑场地建筑环境BuildingServicesBuildingEnclosure光/声/热热室内环境安全卫生财务管理空间管理用户管理物业管理物业资产管管理物业运行管管理出租/回收收资金购物和销售售拆除、重建建/现代代化使用者满意意用户感觉使用者参与与空间利用空间分布内部设计设备财务管理空间管理用户管理物业资产管管理室外娱乐设施Land-Scaping停车场维修现代化Structure&FabricComponents&Finishes电PlumbingWasteDisposal暖通、空调交通通讯防火建筑场地建筑环境BuildingServicesBuildingEnclosure光/声/热热室内环境安全卫生物业运行管管理维修现代化建筑场地建筑环境BuildingServicesBuildingEnclosure物业运行管管理室外娱乐设设施Land-Scaping停车场电PlumbingWasteDisposal暖通、空调交通通讯防火建筑场地建筑环境BuildingServices光/声/热热室内环境安全卫生Structure&FabricComponents&FinishesBuildingEnclosure1.4建建筑界应关关注和适应应业主方对对承发包模模式需求变变化的动向向3-4F+P+D+B+FMF+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+FacilityManagement）），即融资+采购+设计+施工+物业管理理。F+P+D+B+FM模式1.4建筑界应关关注和适应应业主方对对承发包模模式需求变变化的动向向4-4ProgramManagementProgramManagement，负责整个建建设项目前期决策阶阶段和项目实施阶阶段的全部管理理工作。ProgramManagement模式2项目目策划的相相关理论-项目目管理2.01项目管理概概念引言2.02项目管理的的三大目标标2.03项目管理的哲哲学思想2.04项目管理的定定义2.05项目管理的类类型2.06项目管理的任任务2.07动态控制原理理工程建设监监理与项目目管理的关关系PM概念项目管理承包商/供货商项目管理设计方的项目管理业主方的项目管理业主方的项目管理工程建设监理2项目目策划的相相关理论-项目目管理2.01项目管理概念念引言2.02项目管理的的三大目目标2.03项目管理的哲哲学思想2.04项目管理的定定义2.05项目管理的类类型2.06项目管理的任任务2.07动态控制原理理PM概念/PM三大目标费用进度质量项目开始项目结束2项目目策划的相相关理论-项目目管理2.01项目管理概念念引言2.02项目管理的的三大目标标2.03项目管理的的哲学思想想2.04项目管理的定定义2.05项目管理的类类型2.06项目管理的任任务2.07动态控制原理理项目管理的的哲学思想想PM概念/PM的哲学思想想变是绝对对的不变是相对对的不平衡衡是永恒恒的平衡是暂时时的2项目目策划的相相关理论-项目目管理2.01项目管理概概念引言言2.02项目管理的的三大大目标2.03项目管理的的哲学思思想2.04项目管理理的定义义2.05项目管理的的类型2.06项目管理的的任务2.07动态控制原原理项目管理理(PM)的定义PM概念/PM的定义从项目的的开始到项目的的完成，通过项目策划划(PP)和项目控制制(PC)以达到项项目的费用目标标（投资目目标、成成本目标标）、质量目标标和进度目标标。PM=PP+PC工程项目目建设阶阶段PM概念/PM的定义项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME项目管理理的时间间范畴PM=PP+PCPM=PP+PCPM概念/PM的定义设计准备项目决策设计施工动用前准备开始结束决策阶段实施阶段使用阶段DMPPPCPP与PC在工作时时段上的的区别PM概念/PM的定义设计准备项目决策设计施工动用前准备开始结束决策阶段实施阶段使用阶段PP基本工作时间PP向前延伸时间PP深化调整时间PC基本工作时间PC向后延续时间设计准备备阶段和和设计阶阶段控制制投资的的意义100%95%75%35%10%25%1/43/41/2对项目经经济性影影响的程程度竣工设计准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包设计招标、发包设计要求改变2项项目策划划的相关关理论-项项目管理理2.01项目管理概概念引言言2.02项目管理的的三大大目标2.03项目管理的的哲学思思想2.04项目管理的的定义2.05项目管理理的类型型2.06项目管理的的任务2.07动态控制原原理项目管理理的类型型PM概念/PM的定义业主方的的PM———OPM设计方的的PM———DPM承包方的的PM———CPM供货方的的PM———SPM一个项目目的项目目管理系系统PM概念/PM的定义OPMDPMCPMSPM重要结论论OPMDPMCPMSPMPM概念/PM的定义一个项目目的建设设是否成成功，取取决于项项目实施施各方PM的成效项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM2项项目策划划的相关关理论-项项目管理理2.01项目管理概概念引言言2.02项目管理的的三大大目标2.03项目管理的的哲学思思想2.04项目管理的的定义2.05项目管理的的类型2.06项目管理理的任务务2.07动态控制原原理项目管理理的任务务ThescopeofworkofProjectManagementPM概念/PM的定义2项项目策划划的相关关理论-项项目管理理2.01项目管理概概念引言言2.02项目管理的的三大大目标2.03项目管理的的哲学思思想2.04项目管理的的定义2.05项目管理的的类型2.06项目管理的的任务2.07动态控制制原理投资动态态控制原原理图PM概念/动动态控制制原理偏差比较计划值与实际值测量器工程进展展收集实际数据采取控制措施调节器YesNo实际值干扰人力物力财力每两周或每月ProjectControlling学科体系系ProjectControlling是在企业业控制论论和建筑筑工程项项目管理理学的基基础上发发展起来来的。PM概念国民经济学建筑经济学...企业经济学建筑企业经营与管理学企业控制论...

组织论项目管理学...建筑工程项目管理学项目管理理学作为为一门学学科，它它的母学学科是组组织论PM组织/小小结项目管理理主要从从组织和管理的角度来来研究项项目的策策划(ProjectPlanning)和项目的的控制(ProjectControl)1.项项目策划划的时代代背景-国际际建筑业业发展展的战略略2项项目策划划的相关关理论-项项目管理理3项目目策划的基基础理论0.引言4.项目目决策的策策划-土土地开发项项目的策划划及案例(一)5.项目目决策的策策划-土土地开发项项目的策划划及案例(二)6.项目目决策的策策划-建建设项目开开发的策划划及案例7.项目目实施的策策划-建建设项目实实施的策划划及案例8.总结结3.03项目策划的任任务3.02项目策划的组组织3.01项目策划的类类型3.项目目策划的基基础理论3.04项目策划的方方法3.01项目策划的类类型建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划(项目经营策策划)土地开发规划的策划建设项目决策的策划项目决策的策划项目实施的策划RIPAM土地开发规规划的策划划北京金宝金金融街地块块成片开发发海南东方明明珠旅游城城汕头南澳旅旅游娱乐度度假中心武汉曙光软软件园规划划建设项目决决策的策划划深圳国际会会议中心北京王府商商城惠州市中银银先科国际际大厦广东南海国国际中心上海国际金金融大厦海口市278工程建设项目实实施的策划划广州地铁首首期工程深圳国际会会议中心海南东方明明珠旅游城城厦门国际会会展中心3.03项目策划的任任务3.02项目策划的组组织3.01项目策划的类类型3项目策策划的基础础理论3.04项目策划的方方法3.02项目策划的组组织土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划开发公司建设单位从事策划工作的专业咨询单位开发公司或或建设单位位自行策划划存在的问问题项目实施决决策的失误误多数是非专业人员认识的缺乏知识的缺乏经验的缺乏社会联系的缺乏项目决策的失误项目的社会效益和经济效益从事策划工工作的专业业咨询单位位人员的知识结构组织管理经济技术人员的能力和经验设计施工项目管理项目策划从事策划工工作的专业业咨询单位位策划工作的的组织专业咨询单单位信息资源政府部门规划专家建筑专家结构专家建筑物理专专家设备专家经济和管理专家............开放的组织策划工作的的组织人员的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织知识管理创新3.03项目策划的任任务3.02项目策划的组组织3.01项目策划的类类型3项目策策划的基础础理论3.04项目策划的方方法项目策划的的任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么,及其效益和意义项目实施的策划任务定义如何开发和建设?功能,标准?资金,投资,效益?组织?设计?施工?供货?管理?进度项目决策的的策划任务务环境调查和和分析项目定义和和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析项目决策的的策划任务务环境调查和和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)自然环境政策环境宏观经济环境市场环境项目决策的的策划任务务项目定义和和论证规模、组成成、功能和和标准总投资开发或建设设周期开发或建设设目的/宗旨/指导思想项目决策的的策划任务务组织策划项目组织结结构分析决策期的组组织结构决策期的工工作流程编码体系分分析决策期的任任务分工和和管理职能能分工项目决策的的策划任务务管理策划建设期管理理总体方案案运行期设施施管理总体体方案经营管理总总体方案项目决策的的策划任务务合同策划决策期的合合同结构决策期的合合同内容和和文本建设期的合合同结构总总体方案项目决策的的策划任务务经济策划开发或建设设成本分析析开发或建设设效益分析析融资方案资金需求量量计划项目决策的的策划任务务技术策划技术方案分分析和论证证关键技术分分析和论证证技术标准和和规范的应应用和制定定项目实施的的策划任务务风险分析政治风险分分析政策风险分分析经济风险分分析组织风险分分析管理风险分分析技术风险分分析项目实施的的策划任务务建设期的环环境调查和和分析项目目标分分析和再论论证项目实施的的组织策划划项目实施的的管理策划划项目实施的的合同策划划项目实施的的经济策划划项目实施的的技术策划划项目实施的的风险分析析项目实施的的策划任务务建设期的环环境调查和和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)建设政策环境建筑市场环境自然环境项目实施的的策划任务务项目目标分分析和再论论证投资目标分解和论证,并并编制项目投资资总体规划进度目标论证,并编制项目目建设总进度规划划项目功能分分解,建筑面积分分配,并确定项目目质量目标,编制空间和和房间手册空间要要求与与标准准分析各空间的功能和标准编制空间和房间手册建立空间管理数据库房间的标准准PM方法/质量量控制空间使用的人员员和机器（（设备）楼顶吊顶墙地面防干扰措施施采光视野照明排风空调暖气能源卫生设施通讯声波动的建筑筑物理值房间名称：：讨论班会会议室房间编号：：2最小面积：：项目名称：：面积类型：：分区：最大面积：：尺寸柱距人员机器（设备备）类型A,B,C保暖层类型A,B,C颜色外墙内内墙窗类类型A,B,C窗台色色彩门窗窗玻璃门门遮阳玻玻璃遮光窗帘底层面层色彩昼照明灯光紧急状况照照明调整湿度热风冷风暖气装置尺寸色彩外围措施供电煤气电话设施时钟设施电视设施对话设施天线对外围设施施的要求PM方法/质量量控制51525354555657外围设施外围各种道路和停车场空间的构成和承重构件水、电、暖、电讯等设施电梯其他技术设施有关施工的辅助设施1休息和绿化设施2挡土墙3围墙、围篱1车行道路2停车场3自行车道路4人行道路5人行道路中的踏步1基础2承重结构3构成空间的非承重构件1暖气设备2空调技术设备3强电4供电/照明5电讯设备6供水，饮用水设备7供水，热水设备8排水设备9煤气设备对建筑组成成部分的要要求PM方法/质量量控制5...01

定义和范围5...02法规5...03条件5...04一般要求5...05关于量度和容许差5...06有关承载能力、安全性和强度的要求5...07有关型式和表面的要求5...08有关材料和材料耐久性的要求5...09有关对气候、空气和水的影响5...10有关温度和保温要求5...11有关防噪声要求5...12有关防火的要求5...13有关照明和采光的要求5...14有关电的要求5...15有关使用和修理的要求项目实施的的策划任务务项目实施的的管理策划划确定项目实实施各阶段段（设计准备备阶段、设设计阶段、、施工阶段段、动用前前准备阶段段、保修期期）项目管理工工作内容（投资控制制、进度控控制、质量量控制、合合同管理、、信息管理理、组织协协调）确定项目风风险管理与与工程保险险方案项目实施的的策划任务务项目实施的的组织策划