房地产精装修房考察报告

国信地产

精装修房考察报告二OO九年五月二十七日

一、考察项目

金鼎湾国际仁恒国际公寓二、仁恒国际公寓仁恒国际公寓位于建邺区庐山路116号，是河西CBD最北端的重要标志性建筑，由两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）及为酒店式公寓服务的相关配套设施组成。共有12种套型，建筑面积从144.9平方米到604.44平方米。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。绿化率：55%，容积率：3.98，总建筑面积：10万平米。售价约1.8－2.5万元/平米，高出周边约1万元/平米；07年下半年起售，销售率约40％，销售期较长。项目特点一：双层大堂设计、9米挑高、回廊及空中花园、6000平方米的会所。自里到外，处处洋溢着富贵气息。项目特点二：采用六梯六户形式，为进口原装高速日立电梯，电梯轿厢的高度为非标3米，比正常的电梯约高出0.5米，同时电梯内饰和配置奢华。项目特点三：标准层高是3.3米，至少比正常高出0.3米，虽然配备了中央空调等，但空间感受仍然良好。项目特点四：立面采取德国ALCAN铝板，造价远远高于同类金属铝板，50年后依然光洁如新。确保了项目的高品质，符合项目的高定位，同时利于项目后期的维护。项目特点五：中西双厨、主卧室、客厅设计，几十易稿，反复揣摩，以确保满足高端客户群的空间尺度和要求。仁恒经验验一产品的定定位准确确。眼界界决定高高度，通通过境内内外〔深圳，广广州，上上海，杭杭州及香香港，新新加坡等等地〕一系列的的考察学学习，了了解市场场，对项项目进行行准确定定位，选选配与项项目定位位相匹配配的部品品和合作作单位。。合作单位位规划设计计：美国国JZMK建筑与规规划设计计事务所所环艺设计计：新加加坡诗加加达私人人有限公公司室内设计计：台湾湾喜牧设设计有限限公司仁恒经验验二室内设计计前置。。在建筑筑设计的的过程中中室内设设计已经经跟进，，建筑平平面确定定同时，，相关的的装修要要求即需需确定。。建筑、、结构、、室内装装饰、水水、电、、暖通的的各专业业设计由由自己公公司设计计部内部部细化研研究后反反馈给设设计院。。仁恒经验验三精装修施施工单位位为总包包单位，，橱柜安安装、内内门、洁洁具安装装、空调调等分包包由装修修总包协协调，总总包单位位具有付付款审核核、检查查、考核核和停工工等特权权，甲方方在此过过程中需需充当裁裁判的角角色。甲甲方指定定的品牌牌，由总总包与供供应商签签定合同同。若甲甲方单独独分包，，由总包包先审核核，甲方方再付款款；甲方方指定分分包，由由总包付付款。仁恒经验验四研发和工工艺样板板房先行行，通过过每一种种套型的的体外平平层实景景样板房房实际操操作，发发现了诸诸多问题题，反复复修改施施工图设设计，完完善功能能布局和和装修施施工工艺艺。过程程中准确确界定好好土建安安装施工工，装修修施工及及设备安安装的工工程界面面和责权权划分。。仁恒经验验五保证高品品质的合合理目标标成本原原则。项项目目标标成本报报集团报报批后，，具有严严肃性。。坚持先先算后变变更再实实施的原原则，单单项突破破，平衡衡其他项项目，超超出调整整范围的的，需上上报授权权批准。。仁恒经验验六细节决定定高档公公寓的品品质，因因此关注注细节显显得尤为为重要。。在地板板与地砖砖交接处处的不锈锈钢收边边、木踢踢脚线的的接头等等容易出出现瑕疵疵的地方方需投入入精力与与心思。。同时善善于发现现细节中中的不足足，在下下一个实实施项目目中予以以改进。。三、金鼎鼎湾国际际金鼎湾国国际位于白下下区鼎新新路88号，踞南南京CBD核心区。。占地近近2万平方米米，总建建筑面积积约8万平方米米，该项项目由四四幢高层层、小高高层建筑筑构成，，其楼间间距最大大达63米，小区区绿化率率高达40%，车位配配比1：1。主力户户型面积积为90平米二房房、130平米的三三房，是是江苏首首家通过过国家建建设部3A性能标准准中期检检查的精精装大宅宅。二期08年4月开盘，售价价约2.2万元/平米，已售约约60％。项目特点一：：严格执行3A级住宅标准体体系，是江苏苏省首家，南南京唯一一家家3A级住宅性能认认定小区，并并通过中期审审查。项目特点二：：为提高楼板的的隔音性能，，在餐厅等贴贴地砖部位采采用了浮筑楼楼板技术。金鼎湾经验一一坚持建筑设计计中，装修设设计全面介入入原则。正式式施工前需充充分审查施工工图，减少后后期变更带来来的改造成本本增加。装修修中成本最难难控制的是设设计变更，尤尤其是水电改改造和施工不不到位引起的的后期隐患。。金鼎湾经验二二工期安排要充充分，土建与与装修进场交交接时间需考考虑至少2个月，同时装装修后的通风风、分户验收收、环境检测测、保洁等时时间在工期中中均需充分考考虑。金鼎湾经验三三收房时开发商商要让小业主主在双方认可可的环境检测测报告上签字字确认，以防防止因后期小小业主添置家家具与软饰带带来的空气污污染发生的扯扯皮现象。金鼎湾经验四四在项目现场设设置部品技术术陈列展示馆馆，在展示项项目优点的同同时，使客户户更直观认识识产品和工艺艺，增加了对对项目的认同同感。金鼎湾细部处理不到到位之处五、两项目主主要部品、部部件比较主要部品、部件仁恒国际公寓金鼎湾国际备注坐便器、面盆凯乐玛（德国Keramag）科勒（美国KOHLER）浴缸科勒（美国KOHLER）科勒（美国KOHLER）龙头、花洒高仪(德国Grohe)科勒（美国KOHLER）橱柜设施威乃达（意大利合资）博洛尼（意大利合资）厨房电器西门子（德国）西门子（德国）油烟机、灶具、消毒柜等节能窗系统阿鲁克（意大利ALUK）旭格-德国（合资）隔热断桥铝合金双层中空Low-E玻璃窗进户门台湾定制卡门（意大利装甲门）卡门进户门1.5万/樘内门仁生和广东明豪合资产博洛尼（意大利合资）空调、燃气锅炉东芝中央空调特灵+威能燃气锅炉电梯日立电梯西子奥的斯地暖主卧卫生间地暖（电）跃层采用水地暖同层排水无无六、精装修操操作四方面的的思考第一方面：操操作团队由于精装修房房较毛坯房要要求投入的管管理人员数目和技术术要求都较高高，过程控制制复杂。建议操作人员员认真做好思思想、技术等等各方面准备工作，，同时做好公公司内部和外外部资源的整合。第二方面：产产品、部品研研究定位与设设计1、精装修房会会提升产品和和社区的整体体价值。但开开发精装修项项目会增加很很多隐形成本本：一是投入入成本；二是是时间成本，，三是人力成成本，四是维维修成本，五五是风险成本本，所以决策策要慎重。2、合理和合适适的项目定位位，是决定项项目成败、创创造企业品牌牌、打造高性性价比产品的的最重要的起起点。根据市场买家家的状况，研研制最适合市市场的产品（（提倡做65%人的生意）。。通过装修设设计单位的配配合，着手对对项目进行交交楼标准的定定位（包括精精装价格、配配置）。3、装修设计单单位提前介入入，在土建设设计阶段就提提出专业意见见，特别是水水电专业一定定要根据精装装设计，严格格审查、合理理配置。创造造条件进行研研发样板房的的施工。4、对装修材料料部品的选择择，根据定位位设计要求，，强调观感效效果和可替代代性，根据成成本要求，控控制不同档次次材料比例，，根据工程实实际情况，选选择恰当品种种材料。第三方面：项项目现场控制制1、要选择具备备批量生产、、装修产业化化实力的装修修施工单位。。建议考虑项项目当地的较较大型装修公公司总包装修修，因为精装装修房在客户户入住后的保保修期以内肯肯定会有大量量的维修工作作，本地公司司肯定比外地地公司容易控控制。但一定定要注意考察察装修公司是是否具有大面面积施工的能能力。2、对主要部品品尽可能采用用后场加工，，现场采用干干作业，工业业化生产对精精装修成败很很关键—通过工业化生生产，降低维维修成本和客客户投诉率。。3、注重施工过过程中的材料料损耗控制，，降低成本。。4、建议在土建建主体验收后后，内粉开始始前，装修进进场施工，因因为交叉施工工、工作界面面不清楚非常常不利于成品品保护，其次次，室内施工工单一有利于于保证施工质质量和增加责责任心，避免免相互推诿。。5、在大面积施施工前，利用用WBS编码进行详细细工艺流程分分解，明确每每项施工工艺艺要求及工序序要求，尽可可能进行工艺艺样板间的施施工。6、合理控制施施工工期，特特别是要考虑虑有关材料的的供应时间，，预留工程验验收和整改时时间。第四方面：售售后服务1、建议在交付付后的三个月月内，地产公公司成立专门门的售后服务务团队进行跟跟踪服务。2、与装修公司司签订详细的的装修维修合合同，详细规规定保修的时时间、方式、、范围等，建建议可在装修修维护合同中中规定，保修修款支付需物物业审批，当当有装修质量量问题时，客客户直接报物物业，物业与与装修公司协协调，由装修修公司及时上上门维修或物物业成立自己己的管理队伍伍，避免地产产公司在此环环节上人力、、物力极大的的浪费。3、建议售后服服务团队和物物业公司尽可可能早的参与与施工过程管管理，熟悉现现场情况，了了解各施工单单位和材料供供应商，同时时完成施工中中重要数据、、情况记录，，备份竣工资资料。4、建立售后纠纠纷快速处理理机制。七、本次考察察的小结1、本次考察按按计划的时间