惠湾市场整体介绍2016.4.18课件

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。惠州中原事业一部F组HuiZhou.04.2016惠湾市场整体介绍惠湾历年成交数据分析PartA.1惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/㎡)惠阳区成交（年度）2015年惠阳区住宅供应154.98万㎡，同比下降29.88%；住宅成交188.09万㎡，同比上升1.37倍，去化库存为主，供应缩量。2015年惠阳区住宅成交均价6652元/㎡，同比上涨11.22%，涨幅明显上升，交投火热的局面催化下，房价快速上行趋势显著。惠阳区历年供应成交走势图(单位:万㎡)截止2015年11月，惠阳月均销量为19万㎡，吸纳能力显著提高，而惠阳区总体存量为256万㎡，库存消化周期长达13个月，由于网签数据存在一定滞后性，市场成交端火爆，去库存压力也没有想象中的大，实际库存压力已解除，市场逐渐进入供不应求的局面，稳定房地产市场发展。2015年，惠阳区楼市如火如荼，成交屡创新高，房价节节攀升，高溢价产品遍地开花，但从历年供应量来看，惠阳区区域市场贯以稳打稳扎的推货节奏，推货量走势较为平缓，且受地产开发进度的影响，预计2016年新增供应面积约151万㎡。去化及库存情况2008-2016年惠阳区新增供应走势图预计新增供应惠阳区历年供应分析截止2015年11月，市场热度持续走高，大亚湾月均销量高达32.5万㎡，消化速度大幅提速，但大亚湾库存压力剧增为337万㎡，根据目前去化周期计算，库存消化周期长达10个月，相对今年年中去化周期收窄14个月（扣除网签滞后的数据，库存压力已解除）。政策利好的逐步释放，深圳客户的不断外溢，带旺比邻城市的大亚湾楼市；另一方面，随着市场预期向好，在乐观情绪的推动下，市场对住房的需求预期将进一步增强，改善性需求也会随之增多，2016年预计新增供应高达235万㎡，以致未来市场竞争进一步激化。去化及库存情况2008-2016年大亚湾新增供应走势图预计新增供应大亚湾历年供应分析2015年惠湾供应量下降明显，成交量上涨幅度大，库存压力得到较大缓解1

2严供促需，短期供求矛盾有所缓和，逆转历年供过于求的严峻局面3小结2015年惠湾市场成交火爆，整体实现量价齐升

2016年，惠湾预计新增供应面积达到385.89万㎡，16年市场竞争将进一步激化4大亚湾区域市场分析PartA.2城市化进程异如常年近年来，大亚湾城市化进程明显加速城市规模已初显环大亚湾新区起步区2015年重点建设30宗项目，包括基础设施、产业项目和生态项目三类，年度计划投资115.5亿元，并提出起步区“1+3”建设清单的概念。截至10月底，30宗重点建设项目推进顺利，完成投资139.4亿元。到2017年三大起步区见雏形：大亚湾石化产业起步区：前10月中海油惠炼二期完成总投资40.3%惠州南站新城起步区：今年前10月7宗重点项目共完成投资3.8亿元稔山滨海新城起步区：一个现代滨海新城呼之欲出区域发展深圳东卫星城初显顺应深圳东部大发展及深莞惠一体化的浪潮，环大亚湾新区应运而生地缘优势：接驳坪山规划利好：环大亚湾经济带轨道对接：有望成就深圳卫星城大亚湾位于惠州市南部，西接深圳坪山坑梓地处深圳东部，是深惠融城的首站承接深圳产业及人口的转移发展机遇经济政策机遇着力构建新区快速交通网对石化企业进行全过程控制打造具有国际影响力的产业集群。二速：深汕高速、沿海高速；二快：龙海二路快速干道、深汕公路。二铁：厦深高铁、地铁三号延长线；深惠融城首站，有望成为深圳卫星新城政策利好：深莞惠一体化1、城市交通一体化；2、居民生活一体化：人才流动方面基础设施方面创新方面社会管理方面【深圳发展趋势】——《深圳市城市总体规划(2010-2020)》深圳向外部多中心发展规划已经形成，东部新城为深圳的下一个发展中心。大深圳东拓势不可挡区域发展高速、轨道等立体化交通网络初步成型高速交通沿海高速、深汕高速、惠大高速铁路交通厦深铁路、京九客专轨道交通深惠城轨、惠阳大亚湾城轨交通发展环大亚湾新区通过完善的交通规划加速实现深莞惠一小时生活圈人口连年增长区域人口连年增加，其中2014年常住人口已经突破20万人；并呈持续递增态势已达到城市发展规模。人口增长全球资本聚集大亚湾

国家级重点建设区，复合产业优势明显，三大产业搭建产业区核心骨架能源产业链逐步形成，拉动工业发展。惠阳大亚湾工业区是国家级重点建设区，能源产业已经初具规模；目前已经进驻的产业多以能源产业链企业为主。制造业逐渐形成规模西部工业区产业范围涉及汽车、电子、钢铁、纺织材料、纸品等。港口物流业正在起步阶段目前已建成大小泊位28个，年吞吐量2600万吨。产业发展恒大豪掷135亿购新世界资产，借棕榈岛进驻惠州12月2日，恒大宣布收购香港新世界集团位于海口、武汉、惠州3个城市的4大项目，其中包括惠阳项目棕榈岛度假村，收购所涉及金额高达135亿人民币，创下近年中国房地产收购的最高纪录。相关信息显示，恒大收购棕榈岛项目的金额为11亿元。毗邻深圳的惠湾区近年来对品牌房企的吸引力在不断加强，目前已经有不少品牌房企林立，近期又有碧桂园和恒大两个房企巨头相继进驻。恒大的进驻一方面体现区域价值进一步被认可，另一方面，客户群体对改区域的认可度也会随之提升，房企林立的局面还将使市场更趋活跃。近半年恒大斥资400多亿元向港资巨头收购十多个项目，逆势大举扩张的战略颇为明显香港地标写字楼武汉美国万通大厦重庆海口惠州龙头房企相继进驻惠州布局临深区域行业动态万达、碧桂园竞相发力，惠湾市场热度再飙升大亚湾商业配套一直较为欠缺，万达广场的落户有望成为大亚湾最大的综合性商业广场，而万达广场启用后，惠阳、大亚湾的商业格局也将被打破。翡翠山纳入碧桂园旗下，意味着碧桂园在邻深片区的布局进一步扩大。近来龙头房企的动作也可窥见，在惠深融城的大趋势下，惠湾市场热度再度飙升，成为品牌房企抢夺深圳后花园的必争之地。近来，碧桂园在惠州惠湾区域动作频频，先后拿下了逸泉山庄（丽山壹号院）、翠湖湾（星运山水城邦）、翡翠山、太东·世纪城邦、中萃公园（中萃艳阳下）等多个项目，全力布局惠湾市场。1月22日，大连万达商业地产以近1.15亿元的的底价拿下大亚湾西区一宗商业用地，交易信息显示，该地块必须在3个月内动工建设，动工之日起的20个月内则需完工。预计大亚湾的万达广场将会在2年后投入使用。注：该宗地块需建设地上建筑面积不少于10万平方米的购物中心，且购物中心需整体经营，不得进行分割销售。万达地块基本信息行业动态经济实力强大规划升级大亚湾依托产业的发展，GDP增长率逐年逐步增长，使该区域具有强大的潜力，同时也具有巨大的消费市场。区位优势大亚湾凭借高速路网快速接驳深莞惠及珠三角城市，打造2小时生活经济圈。深圳与东莞经济数据绝对值占据优势，而惠州大亚湾经济增长率位于前列，大亚湾将成为珠江三角洲不可或缺的经济主体。小结大亚湾升级后，将进一步完善市政配套，包含交通、教育、医疗、生活配套等一与民生息息相