余姚项目预招商汇报终稿

中国余姚｜远东工业城｜南雷路黄山东路地块商业预招商工作补充汇报｜终稿.目录此次汇报主要针对本项目位于裙楼商业业态的最终布局及配比、围绕商业主力商家的引进和名单的提供，同时包含主力商家和其他商家的对建筑自身的要求、承租能力，并最终对项目销售及招商提出我方最终的建议。鱼和熊掌的问题商业业态规划商户名录优选商业经济效益测算商业街形象建议项目租售、案名推广企划策略商户名录汇总鱼和熊掌的问题.概要｜问题回放鱼与熊掌的问题熊掌鱼提升售价，快速变现回笼资金，利润最大化提升企业品牌及商业街形象现实问题：项目地址区位无优势，距离中心城区较远周边人口偏少，无消费载体三线城市且靠近工业园区，不受一般传统大型品牌商家青睐靠近工业园区，但体量偏小，也仅属于白天经济项目周边整体商业氛围较差，商业市场尚需3——4年时间的培育期虽然中国城市化建设加快，但对于本项目周边的开发建设、人口增长及导入尚需要较长时间不同方式特点方法一｜鱼｜以小面积商业店面，提升售价，快速变现及销售，商家多为小型且无品牌，多以投资者自行招商或投资者自营为主。方法二｜熊掌｜引进特定中大型且有自身运营能力的品牌商家，通过商家自身运营能力进行先期市场培育，提升商家品牌和企业形象，但前期要牺牲开发商一定利益。.业态：主要以低端社区商业业态为主。鱼︱商业业态及实际商家品牌业态种类业态类别客户可能进驻商户示例餐饮中式地方菜馆大面积餐饮入驻客户购买的可能性较小，方法一商铺只租不售，且租金降低；方法二小面积切割销售。沙县小吃、兰州拉面等西点小型面包店休闲娱乐日常休闲投资类客户及自营类客户，投资类客户多自行招商或等物业自然增长升值，自营类客户主要以投资小面积商铺为主，对总价有较高要求。但两者经营业态均无品牌。网吧、桌球生活休闲浴足、按摩自营小店等美容美发自营私人小店组合零售生活用品类社区普通茶叶店、小百货店、五金店、干洗店小型食品超市当地私人小便利店等日常生活类烟酒店、药店无法形成业态的统一规划，只能根据购买者自行招商和运营的业态所决定。但考虑到餐饮的特殊性，因此在对于物业的建筑要求上，可以划分区域。.熊掌︱商业业态及实际商家品牌区域业态种类业态类别客户可能进驻商户示例C区餐饮主力餐饮该类经营性客户购买的可能性较小，由于该区域尚不成熟，前期投资较为谨慎因此基本以租为主。向阳渔港、张生记简餐、西式餐饮拉芳舍、米罗、迪欧西点C2精品烘培B区休闲娱乐娱乐会所或洗浴中心金色年代、金碧辉煌、凤凰城餐饮类中式餐饮鸡公煲、喜年来A区零售日常消费类联华便利店、迪亚天天服务服务配套银行、邮局业态：主要以中高端特定服务商业业态为主，且通过商业业态的互补，形成商业内部的循环。A区B区C区.鱼︱熊掌︱优劣势对比分析各自优缺点较为明显，要形成优劣势互补。鱼熊掌优势：利润最大化小面积分割，快速去化及变现资金回笼速度加快可出现较高空置率劣势：客户多以投资和自营为主业态最终为社区商业为主，商家品牌和企业形象无法提高后续商业运营和管理较有难度优势：品牌商家入驻，提升企业形象后续运营和管理较为容易大品牌商家入驻，聚集人气，培育商业市场和氛围，且空置率较低劣势：品牌商家多以大面积租赁为主，由于缺乏商业氛围大面积分割，难以销售难度加大，利润降低品牌商家的入驻会使租金偏低，投资回报率降低，投资回收年限拉长如何实现兼得？.鱼VS熊掌︱兼得的方式和方法小面积分割销售，开发商返租统一运营并管理，以节点性品牌商家带动整体商业价值提升，剩余商业进行面积切割销售。提升价格，完成销售的同时，又能为开发商提升企业形象。第一步：商业项目以1－3F或1－2F垂直面积分割，单套销售面积控制在150—200平方米。第二步：划分区域引进品牌主力商家，以主力商家的品牌聚集人气并带动周边小型商业物业的发展和物业价值提升，剩余商业部分进行销售。第三步：进行销售，以入驻商户作为卖点，同时与投资者签订返租协议，体现统一业态、统一经营和统一管理。第四步：开发商承诺5年期的投资回报额，年投资回报率按6－8%进行计算，以年度付款方式。第五步：五年期内，由开发商统一招租管理并进行区域划分。.商业业态规划业态配比及布局主力商业与周边商业依存关系商业业态分布人流动线分析总体商业面积配比.商业业态分布︱配比A区节点性物业面积：730sqmC区节点性物业面积：3615sqm.主力商业与周边商业的依存关系地块狭长，总长度360米，造成底层商业建筑拉长，商业无法形成围合式开发，造成人气无法聚集，或在某一路段集中，而另一路段人气稀少的问题在商业开发和招商中，要在该商业街，形成几个大型节点性商业，带动整个商业街的发展和人气的均匀分布夜总会放在最北面，对居住的影响较小，闹中取静，对于该业态的安排较为适合，同时从总体量、层高和标准层面积本身来看，较为适合北侧便利店的安排可有效的解决因夜总会所产生的夜晚经济，使白天的人流向北面导入大型品牌餐饮和浴足、按摩店的安排可以效的使人气聚集，在商业街的中部形成人气广场而商业和生活配套则安排在南侧末端，使人流能够有效的向南引入，同时考虑到银行、邮局商业用房为最东面区位，商业价值较小，较适合放置银行和邮局夜总会较大品牌餐饮浴足、SPA一层银行、邮局一层便利店一层便利店节点性业态的引入，可有效的引导人流，汇聚商业人气。带动整体商业街氛围的形成。.商业业态分布人流动线分析夜晚人气聚集地白天人气聚集广场生活性人气聚集点主要出入口主要出入口一层便利店一层便利店一层银行、邮局以生活性商业有效的带动人气向南、北方向导入。.A区︱分布邮局银行银行便利店餐饮店品牌餐饮品牌餐饮品牌餐饮+邮局+银行+便利店社区型零售、服务性商业社区型零售、服务性商业二层一层银行餐饮店.B区︱分布KTV或品牌餐饮店KTV或品牌餐饮店KTV或品牌餐饮店咖啡厅药店咖啡厅棋牌室品牌餐饮或KTV+咖啡厅+棋牌室二层及局部三层一层棋牌室.C区︱分布大型夜总会或局部大型品牌餐饮大型夜总会大型夜总会品牌餐饮品牌餐饮休闲餐饮休闲餐饮二层及局部三层一层便利店.总体商业面积配比区域总面积（sqm）业态楼层面积配比（sqm）A区2991邮局一层门厅+二层138银行一层+二层461餐饮一层339便利店一层131零售服务性商业一层+二层1922B区3335棋牌室一层+二层300药店一层65咖啡厅一层+二层390KTV或品牌餐饮一层+二层+三层2580C区4565夜总会一层+二层+三层3192休闲餐饮一层+二层819便利店一层131品牌餐饮一层+二层423合计1089110890餐饮所占比例较大，商业初期发展阶段，主要以餐饮业和特定客户商业（洗浴中心、夜总会和KTV）消费群体为主。.商户名录优选商户名录商户承租能力.入驻商户名录A区意向入驻商家业态类别商家名称面积需求（sqm）餐饮类喜年来、蓝与白、鸡公煲、新亚大包、蚵仔面、圆缘圆、可丽亚自助烧烤(余姚店)200－500生活类华联超市、物美、7-11、快客、好邻居、OK、每之购、超市发、迪亚天天100－200生活配套类银行＋自动柜员机200－300邮局100－200生活服务类宠物店酷迪、我爱我爱、博爱、爱康50－80维修店自营无连锁50－80洗染店普兰德、伊尔萨、荣昌、福奈特50－80家政服务翰皇、爱侬家政、富平家政50－80房产中介新天地、家缘、和信、嘉益100－200生活零售类礼品、办公用品自营为主，无品牌连锁59－80食杂店中国烟草50－58鲜花店无品牌，自营50－80注：商家名称由我公司经过招商部联系有意向之入驻商家名单.入驻商户名录B区意向入驻商家业态类别商家名称面积需求（sqm）休闲餐饮类迪欧咖啡、上岛咖啡、避风塘、拉芳舍咖啡店(东旱门店)、米兰咖啡、米罗咖啡、圆缘圆500娱乐或大型餐饮类百度、金色年华、上海歌城、大歌星、澳门豆捞、吉品法式铁板烧、800－1000休闲类静爱小筑甜趣吧（桌游）、中录时空网吧、棋牌室；SPA、浴足（千子莲、良子等、佐登妮斯、兰芮芬娜或本地商家）500.入驻商户名录C区意向入驻商家业态类别商家名称面积需求（sqm）娱乐类金色年代、金色年华、金色比佛利、金碧辉煌3000－4000大型餐饮类向阳渔港、张生记、蕉叶餐饮1500－3000中型餐饮蘑力菇、川府人家、蓝与白、重庆火锅、海底捞200－500休闲餐饮好利来、仙踪林、避风塘、上岛、两岸、真锅200－500生活服务类美廉美、物美、上海华联、京客隆、家家乐等便利店80－100.商业业态及商家品牌规划︱租金区域业态类别商户示例面积需求（平方米）租金承受力（RMB/平方米/天）A区生活服务、零售类维修店、药店、宠物店、家政服务、洗染店；100－2001.2－1.5餐饮类喜年来、蓝与白、鸡公煲、新亚大包、蚵仔面等各100－3001.2便利店上海联华、迪亚天天1001B区休闲类天上人间、金色年华、金碧辉煌等3000－50001娱乐类大歌星、上海歌城等1000、1000－20001C区餐饮类（大型）向阳渔港、吉品法式铁板烧500——15000.8－1商务餐饮迪奥咖啡、避风塘、两岸咖啡500——10001餐饮类（中型）蘑力菇、川府人家、蓝与白、重庆火锅等各200——5001.5商家承受的租金价格在1－1.5元/平方米/天。.商业建筑指标B区层高将高于其他区域，其他类别业态首层可规划为3.5米，二层层高3.2米。功能区名称业态柱距进深面宽特色餐饮区中式餐饮不小于8米15-18米6-8米西式餐饮不小于8米15-18米6-8米休闲娱乐区夜总会不小于8米15-20米6-8米功能区名称业态净层高消防要求强度休闲娱乐区夜总会1F：5米以上2F：4.2米以上★★★★★.商业建筑相关指标建议结构要求结构形式：框架结构，大开间设计（柱间距不小于8米）层高：单层设计，部分位置层高可达4.5米，结构上为商户预留搭设楼板的预埋件；满足休闲餐饮功能需要，结构上具备设置隔油池的位置。

设备建议可以满足餐饮业态电力供应，220v生活用电及380v动力电双路供电，供电量不低于300w/平米；具备上下水条件，设置独立卫生间；满足餐饮业态排烟要求，从住宅内部专用烟道排至楼顶；满足120立方米/小时的燃气供应。交通组织建议外部交通:建议独体商业规划两条交通流线，沿街面一侧为客流动线，同时应尽可能为商户流出一条货运、后勤通道。内部交通：由于项目商业为1-3层设计，要考虑部分商家2层或1—3层的直接使用，要预留内部垂直交通系统，或预留结构预埋件，供商户入住后结合自身需求进行安置垂直交通系统。.建筑相关指标建议︱水电气夜总会用电量相对较大，应注意。商户名称体量上水管径/下水管径（ｍｍ）日用水量（吨）夜总会1400DN50/DN1005-10餐饮类200DN50/DN1003-5电气及蓄水池指标建议商户名称体量用电量（KW）蓄水池容量（吨）夜总会14001000－2000咖啡20030上下水指标建议.建筑相关指标建议︱水电用电技术指标建议业态类型用电指标(w/m2)中式餐饮200西式餐饮400上下水技术指标建议业态类型上水管径/下水管径日用水量中式餐饮DN100/DN20015-20吨西式餐饮DN100/DN20020-25吨建议餐饮类用电指标范围在200—400w/m2，

而餐饮类上下水指标建议在15－25吨日用水量，上下水管径在DN100和200，隔油池管径取上限，燃气管径在DN60－80，流量在60—80ｍ3/ｈ。

燃气技术指标建议业态类型燃气管径燃气流量中式餐饮DN6060ｍ3/ｈ西式餐饮DN60-8070-80ｍ3/ｈ隔油池技术指标建议业态类型隔油池管径中式餐饮DN200西式餐饮DN200.建筑相关指标建议︱停车位车位指标建议业态类型车位指标餐饮30个/千平米，需要部分地面停车位车位指标建议业态类型车位指标KTV歌城、养生会馆、女子SPA、酒吧有一定停车位要求，数量从20-100个不等建议餐饮类停车位指标按照30个/千平米来配置，且需要部分地面停车位；KTV歌城等娱乐有一定停车位要求，数量从20-100个不等。

.结构要求：底商结构共两层，首层部分去除住宅入口大堂及核心筒；结构与上部住宅统一考虑，尽可能实现使用空间完整，易于使用。空间划分灵活度高，进深控制在12-16米之间，避免出现进深过大店铺狭长的格局；最小店铺分割50-100平米；层高不小于3.5米；楼板承重不低于350Kg/平米。设备建议：商业供电不低于200w/平米，可以满足除餐饮业态以外的一般电力供应；具备上下水条件，部分店铺可设置独立专用卫生间。交通组织建议外部交通：底商与上部住宅间人员交通分流，避免交叉干扰；内部交通：底商店铺垂直分割，内部结构不设垂直交通，只为商户预留出增设垂直交通的条件（如局部留洞，预埋铁件等）待商户入住后自行解决；满足相应的消防要求。底商定位要求细则.经济效益测算.商住及商业价格策略定价方法、步骤案例选取嘉悦商业广场（精装酒店式公寓）余姚商都（小面积酒店式公寓）STEP1：价格拟合分析通过分析影响价格拟定的宏观及微观影响因素，来修正基准价格通过市场参照法进行价格拟合分析，对项目周边竞品平均售价水平进行对比，得出基准价格STEP2：趋势影响修正STEP3：客户需求修正结合客户需求，余姚市场面积供求段在40-60平米之间的个案做比较分析修正选取市场竞争案例，通过三个层次筛选得出定价。.价格修正一结合目前余姚周边竞品比较分析修正比较内容权重嘉悦广场余姚商都拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置40%10.50.80.5周边环境20%0.90.140.70.14交通情况20%1.20.10.70.08项目自身品质20%1.20.160.60.08合计100%/0.9/0.8将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出：本项目住宅的修正价格=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目B为参考的定价×B权重=7,019元/平米则本项目拟合价格水平应该在7,019元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。（注：权重=各比较对象的比较系数/三个比较对象的比较系数之和）.价格修正二价格拟定的影响因素影响因素指标变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持较为稳定的增长#FDI远东工业园区域对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展改造规划实施的特别政策#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模东南部区域仍将是第三产业导入区域，新增外来人员需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响客户偏好#区位偏好投资客户对本区域物业需选择偏好影响.商住价格增幅预测影响因素预计变动幅度影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2投资客户偏好5%0.2近期价格增幅影响因素调整未来增幅预测2.2%1.8%4%注：以上数据来源于2000-2008年余姚市国民经济统计周期公报数据预测分析。价格修正二.未来价格增长率预测注：近期价格增幅统计周期为2000-2008.本案价格价格修正：价格修正1=拟合基准价格×未来物业增幅预测=7,299元/平米据以上数据分析，本项目修正价格水平应该在7,299元/平方米左右，这是客观预测未来价格增长率比较得出的数据。影响因素小户型公寓近期价格增幅2.2%影响因素调整100.8%未来增幅预测4%.价格修正3产权式酒店公寓市场供求主力面积段需求因素 对市场08年-09年余姚市场主力供求面积段40-60平米之间的个案进行分析可知，市场较为畅销的面积段主力总价约在28万-45万之间；价格空间控制 考虑到本案品牌附加值，结合市内档次相对较高项目的成交均价加权分析，建议上涨价格空间幅度可以提升约500元左右，观察市场反应，并为后续产品的推出做好铺垫。根据以上数据分析，本项目修正价格水平应该在7800元/平米。50005800660062005400700074007800820086009000市内档次相对较高的项目成交均价产品附加值客户可接受区域标杆项目最高价格价格空间+500修正价格水平应该在7,800元/平米价格=价格修正值+上涨价格空间幅度依目前余姚楼市平均市场价格测算，上实建议：

依目前余姚楼市平均市场价格测算，上实建议小户型产品均价为

7,800元/m2（精装修）价格建议商铺销售价格定位当前余姚商铺价格可以参照的楼盘并不多，唯一具有可比性的是将在年底开盘的余姚商都项目。据了解，此项目商铺主力面积在180－200平米，为1－2F格局，未来均价在10000元/平米，且此价格接受程度颇高，已有60％左右的机电经营商户前往预订。相比于本项目定位，应该说与余姚商都最具可比性（嘉悦广场为30-60平米小面积商铺）。所以根据本项目未来1-3F的总面积段定位，略大于余姚商都，故将价格应略低，上实建议：

楼层均价（元/㎡）1F150002F85003F65001－3F均价10000商铺销售价格.销售分割︱A区二层一层

.销售分割︱B区二层及局部三层一层.销售分割︱C区二层及局部三层一层

.经济测算商业物业售价以三层平均售价计算，为10000元/平方米商业实际销售面积A、B、C三区面积总和减去配套面积20%：12218平方米*80%商业物业租金以三层平均租金计算：1.1元/平方米/天商业物业出租率：80%商用物业返租投资回报率：6－8%/年商用物业返租时间为：5年销售时，直接抵扣5年的返租回报：30%土地增值税按照国家统一规定建安成本以平均建安成本计算包含地上和地下：2000元/平方商用物业运营费用以租金收入为基数进行计算商用物业租金以5年总体租金收入折现方式计算商用物业折现率：6%考虑到该区域较为偏远，地下停车场现阶段停车位不可能产生收费，多以地面停车为主，因此经济测算不考虑。商办实际销售面积为：（总建筑面积—商业面积）*90%商办售价以平均售价计算：7800元/平方米（精装修房按照800元/平米）建安成本以平均建安成本计算包含地上和地下：2000元/平方考虑到项目快速回笼资金的要求，以全部物业销售为主要计算方式。.经济测算税后总利润：5613万元税后自有资金投资利润率：29%投资回收年限：2－3年单位：元名称单位成本商业商办销售及出租面积

1099625004成本土地成本000建安成本20002199240050007600商住楼装修成本800

20003040相关费用前期建筑及咨询费24029323206667680运营费用占销售收入20%14674174

小区配套费用总建筑面积26031766807223320返租费用占销售收入30%32988600

不可预见费占建筑成本及费用3%6597721500228契税3%00营业税及附加占总收入5.50%685499010726630管理费用占建安成本5%10996202500380销售费用占销售收入3%32988605850889成本合计

87677416104479767土地增值税扣除项目金额②成本的1.2倍及相关费用

8154118088888509增值额①收入减去扣除项目金额

43094994106141131增值额占成本及费用总额比率

49%102%税率③

30%50%速算扣除数④

0%15%增值税①*③-②*④

1292849839737289销售收入商业10000109962000

商办7800

195029640租金收入商业1.1014674174

总收入

124636174195029640税前利润

2403026050812583所得税25%600756512703146税后利润

1802269538109438税后利润合计56132133.商业街形象建议大型主力店位置、楼层、硬件等建议商业街动线建议整体建筑风格建议项目精神堡垒的打造建议广告指示标示物建议人文景观营造建议停车场配套.位置：位于主干道十字路口，展示效果优越，受主力店客户喜欢。环境：因主力店聚客能力强，日常经营将给住宅人群带来一定的嘈杂，将其放在靠近路口的位置最大程度的优化内部住宅人群的居住环境。硬件条件：选择最具有硬件修改优势的，便于根据主力店的需求重新设计的位置。1主力店位置等建议.由于项目南北纵向跨度较长，所以出现一个明显的问题，即单一线性的消费动线太长，南北长达300多米。这种狭长的线性布局，很容易使得消费者产生消费疲劳（既有体力也有精神上的）。因此非常不利于在消费动线远端的商业经营，也使商业街前后部分的商业价值相差较大。以下为西方购物心理学对消费动线最大步行承受距离的分析数据。由数据可得出，100米以下的长度为线性商业街的最佳步行距离。线性商业街的最佳步行设计距离步行距离消费者的心理状态建筑设计和业态布局25～60米情绪高昂、充满期待和兴奋的最佳状态。没有限制60～100米情绪保持、依靠耐性和兴趣继续维持的良好过程。没有限制100～250米情绪减弱、兴趣与注意力都开始下降的惯性过程。空间变化、环境变化。需要寻找新的视觉刺激和心理兴奋点。250米以上逐渐有烦躁和不安的情绪产生，容易中断消费过程。不仅需要外部环境的变化，还需要内部功能和业态的调整。形成新的消费兴奋点。商业动线打造2建议在商业街中心设多个功能节点，通过节点将商业分为几段，每段的长度为60-100米左右，这正好是最佳的消费步行承受距离。增加空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡，目的是营造变化、继续刺激和提升消费。通过这样的设计，将使位于项目南北两侧远离中央广场部分的商业价值得到极大地提升，通过商业价值的提升，最终目的是提高此部分的销售价格，增加招商的力度、获取整体更大的开发利润。同时也能创造出更理想的经营环境与消费购物环境。1）增设功能节点，确保最佳步行距离三种解决方案建议2标志性的小广场——目的是打破单一的线性空间，营造空间变化和视觉刺激。人性化的休憩设施和公共服务配套——如休闲座椅、饮料点心铺、ATM取款机等等，目的是满足购物过程中的短暂停留和精力补充之用。主题性的雕塑或小品——可结合节点两侧不同商业区的不同经营主题进行巧妙设计，既能形成视觉兴奋点，又能起到功能指示和消费引导的作用。功能节点的设计要素1）增设功能节点，确保最佳步行距离三种解决方案建议2标志性的小广场,打破单一的线性空间，营造空间变化和视觉刺激。1）增设功能节点，确保最佳步行距离三种解决方案建议2.1）增设功能节点，确保最佳步行距离三种解决方案建议2.曲折的形体变化，能在视觉上减少直线距离，增加商铺的展示面（沿直线布置只有一个展示面，采取折线布置有两个展示面），同时还能使整体的商业环境更加生动、活跃、充满变化、情趣盎然。常规的直线型商业街布置生动的折线型商业街布置2）建筑形体采取曲折变化，打破呆板的直线形式。三种解决方案建议2建筑形体采用曲折的形体变化，增加了商业环境的生动性。2）建筑形体采取曲折变化，打破呆板的直线形式。三种解决方案建议2.主要包括商业街两侧店面的建筑造型、装饰风格、立面色彩、采用材质等的变化。而环境设计的变化则可包括铺地材质和图案的变化、配合不同商业区不同经营主题的环境小品的变化等等。共同作用是：强调功能的指示性与环境的可识别性，更好地完成节点的功能衔接与消费引导作用，从而有助缓解客户的消费疲劳。3）通过建筑造型风格与环境设计的变化缓解消费疲劳。人性化的休憩设施和公共服务配套,满足购物过程中消费者的短暂停留和精力补充之用。三种解决方案建议2铺地不同材质的交错变化，突出功能的指示性与环境的可识别性3）通过建筑造型风格与环境设计的变化缓解消费疲劳。三种解决方案建议2.铺地既可营造出浓厚的文化氛围，也可以起到“交通导视”、“消费引导”的作用。3）通过建筑造型风格与环境设计的变化缓解消费疲劳。三种解决方案建议2.以简约的现代风格为模型，通过和谐、单纯、庄重的建筑格调，给消费者以宁静、阳光、休闲、安逸的心灵感受。对建筑细部的精雕细刻，可以构建出建筑与建筑、建筑与环境、建筑与人之间和谐共生的关系。通过建筑造型、装饰风格、立面色彩、采用材质等的变化，强调功能的指示性与环境的可识别性，更好地完成节点的功能衔接与消费引导作用。建筑细部整体建筑风格建议3整体建筑风格：现代简约风格！清新简洁的线条，轻质明快的玻璃及金属材质，这些都是简约现代风格的主要表现点。如此风格之建筑，无论哪种类型都能很容易就相互融合。这里仅提供部分参考示意，具体应由项目进行具体设计。整体建筑风格建议3这里仅提供部分参考示意，具体应由项目进行具体设计。整体建筑风格建议3商业街建筑风格的价值提升建议●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●“质的飞跃”

代创新3流通载体商品品牌体验型主题化第一代商业街第二代商业街第三代商业街质的飞跃量的飞跃.●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●“体验升华”

主题性=时尚+年轻第层创新1体验=餐饮+娱乐商业街建筑风格的价值提升建议.●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●主题院落空间提升“空间提升”

主题商铺主题商铺第层创新2商业街建筑风格的价值提升建议.通过色彩、材质、式样、造型、风格的多样化组合，构建建筑格调，增强对消费者的吸引力红、黄、透明等三种颜色的玻璃搭配，形成色彩、材质的视觉冲击以木质材质为主的外立面，形成独具特色的自然、舒适的氛围。石材与玻璃、木质组合的外立面，勾勒出怡然自得的情调。●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●“质感颠覆”

第层创新3商业街建筑风格的价值提升建议.木制造●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●