新振华项目前期定位报告修改

PART

1项目地块分析*项目位置*：城市新中心，区位优势明显本案中心老城区区位置概况：I.

地块位于西南街道中心板块，兴达路北侧，与贤兴路交界处，拥有良好的区位资源；II.

项目属于三水广场商圈边缘地带，周边人口密集，配套完善，具有良好的居住氛围与商业氛围；III.项目毗邻云东海高速出、

321国道、广肇高速，周边路网发达，具有较强的辐射能力新城区*项目参数*：区域内商服性质第一规模大盘，低楼面地价，竞争力较强土地成交金额：29320万元土地面积：66328.8㎡楼面地价：1524元/㎡项目基本经济技术参数容积率：大于1.0，不高于2.9于60%建筑高度：不高于130米备注：需建设不少于19万平米的“科技与商务总部经济综合体”，包括不少于10万平米的金融、科技、商务总部办公及其配套；须引入至少两家世界500强零售企业、金融企业落户本地块项目经营。楼面地价较低，可操作性强130米三水第一高度，打造地标理所当然*项目四至*：商住形象突出，休闲配套完善南至：

户、小厂房北至：西南组团休闲公园东至：澳盈中心西至：贤兴路四周概况：I. 项目周边中高档小区较多，如：三水一品、山水领寓、明治山庄、汇丰豪园、林海尚都、日美名轩、坚美森林湖等，为项目提供了高品质的消费人群；II.

项目北边有西南组团休闲公园，西北面有森林公园、东南面有西南公园、左岸公园，湿地公园已经施工，为项目提供了丰富休闲设施和极佳景观；III.项目东边拥有三水广场、恒达商业广场、潮立方，汇聚了大量人流，CBD居住区正逐渐形成*交通状况*：交通四通八达，线路丰富，车流量较大交通主干道：I. 二广高速：连接佛山、广州高速干道；III.II. 广海大道：连接 及禅城的主要交通要道；324国道：连接肇庆金利等地重要的交通衔接站途径本案的

路线：A. 乘坐611路，621路，621路下行，635路，到三水 局下车；B.

乘坐611路，614路C线，619路，

621路，621路下行，635路，到汇丰豪园下车三水汽车站321国道三广高速324国道本案*配套设施*：公共配套设施完善，生活配套完善本案平安银行院建设银行西南四中花园酒店澳盈中心西南食街恒达商业广场潮立三方水广场西南四小

妇幼全信西南公园七天连锁酒店女子医院SWOTSWOTI.

项目位于西南街道中心板块，区位优势明显；北边为西南组团休闲公园、湿地公园，景观优美；周边配套完善，3分钟即享城市中心配套；交通路网四通八达，交通线路丰富；目前规模最大的商服用地，楼面地价低，可操作性强项目SWOT分析：I.

三水目前商业发展一般，暂无高端商业业态，市场容量有待验证；II.

三水人口密度较低，客户量有限，现有商圈基本饱和III.三水高端消费人群消费行为以广州、、为主，本地消费档次一般III.广佛同城，广佛肇“一小时生活圈”正式形成，三水作为中心承力点，区域价值得到很好的提升；路网建设不断完善，“二环五射”、“三环十六射”、

“五横五纵”、广佛肇轻轨TOD通车，将有力促进区域经济；

2013全年共签约项目64个，总投资额约达197亿元，囊括世界、国内的500强在列，吸引专业人才落户三水I.

项目周边澳盈中心6月面世，产品定位为高端公寓、写字楼，分流项目目标客户；II.

三水十大项目之一的新动力广场集商业旗舰、写字楼、住宅于一体，投 额高达28亿，未来竞争激烈PART

2项目背景分析区域分析、经济指标区域概况与规划发展Part

1三水：因北江、西江与绥江汇流而得名，三水位于广佛同城的西北边界、广佛肇的中部，是佛山市与肇庆市联系的重要 城市之一总面积：874平方公里下辖西南街道、云东海街道、白坭镇、芦苞镇、大塘镇、乐平镇、南山镇常住人口62.3万人，旅居海外华侨与

台同胞约20多万人2012年

百强区

第20位首个“富裕型长寿

”首批食品安全示范区著名“饮料之都”东邻广州市花都区，东南与佛山市区相连，西北与四会市交界，北接清远市清城区、清新区，与高要市、佛山市高明区隔西江相望三水仍处于重大的发展机遇期，珠三角

、广佛同城化、广佛肇 建设的推进，为三水加快发展注入了强大动力。三水今后将大力发展总部经济和以现代商务、科技服

务、文化创意、休闲旅游、时尚消费为主的高端服务业，大力提升第三产业发展水平。---------摘自《三水区十二五规划报告》三水区城市职能：佛山西部制造业广佛都市区西部交通枢纽与物流佛山市域重要的绿色农产品生产、加工广佛都市区

居住中心和旅游、会议、培训三水区城市定位：三角西、北江交汇处的园林城市广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训《广佛肇发展规划

（2010年－2020年）》于以三市

名义联合正式发布珠三角

发展先行区深化

与科学发展试验区国家重要综合性门户区域国际性现代服务业中心和先进制造业宜居城乡建设示范区广佛肇广佛肇城市布局：结合佛山城市“1+2+5+X”空间组团，西南组团为区级中心，享城市规划之利好总体

目标定位：产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山；城镇发展布局：市域城镇为“多级、网络化、组团式”的空间结构，形成以中心城区“1+2＋5+X”组团为集聚区的“指状发展，网络联系”的空间增长关系；《佛山市城市总体规划（2012—2020）》中

，“5”（区级中心）是指大沥组团、西南组团(含三水新城)、西樵组团、西

江组团、北滘—陈村组团；“X”是指其它城镇，如九江、龙江、丹灶、杏坛等。南山镇西南街道大塘镇芦苞镇乐平镇白坭镇西南街道概况：西南街道为三水区区委、区

驻地，面积为218.38平方公里，户籍人口为19.30万人,外来人口达１2万人。总人口为31.30万人，占三水区人口总数的一半。2013年全镇生产总值338亿元

，同比增长13%，工业总产值927亿元，同比增长14.8%；固定资产投资106.2亿元，同比增长14%；公共财政

收入5.77亿元，同比增长18.44%，占三水区GDP的绝大部分西南组团人口规模为：近期（2010年）城镇化水平将达到

80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人乘势而上 产城互融促大发展（1/2)三水中心城区西南街道产业城市升级十大项目正式动工，产城互动发展将迎来重大突破集商业旗舰、写字楼、住宅于一体的三水新动力广场项目，地块位于北江新区西青大道8号，总投资约28亿元，宗地面积约160亩新动力广场项目北江小学该学校按省一级小学标准建设，用地面积约40亩，总投资约6000万元，办学规模为36个教学班，

1620名学生就读文化活动中心西南大道及工业大道北江新区“三纵四横”主干路网 组成部分，总投资约为3亿元，两条道路建成后将密切中心城区与河口片区的连接，助力三水“城市西进”步伐提速项目总投资约6000万元，该中心包括 馆、购书中心、音乐厅、展览厅和综合楼。占地面积约20亩北外附校外国语学校该项目集

到高中、国际课程班于一体的寄宿制精品外国语学校，占地面积255亩，总投资约5亿元乘势而上 产城互融促大发展（2/2)三水中心城区西南街道产业城市升级十大项目正式动工，产城互动发展将迎来重大突破三全食品华南区域该项目落户水都 ，总投资10亿元建立华南研发、生产、销售总部

，项目占地约200亩，总产值约20亿元，预计2015年建成投产石湾酒厂宗地面积约200.14亩，主要用作住宅、商服用地，汇信房地产总投资28亿元校区用地面积208.3亩，总投资约4.5亿元。拟建初级中学，招生规模为72个班，

3600名学生就读。2014年春节后动工，工期一年项目用地约120亩，总投资5占地约100亩，总投资约16亿元。亿元，白酒产能10万吨。投产该项目采取“政企共建”模式，通后，可实现销售收入10亿元，过多 招商为三水区引入总部企预计创税约2亿元业、科研机构等科技与商务总部经济产业园汇信地产·汇信华府项目西南二中江南校区本案定位为产城互动的高端经济商务圈，承载总部经济、金融机构、科技服务的优质载体，有效推动三水经济发展，代言三水新高度本案广佛肇轻轨：广佛肇“1小时生活圈”正形成广佛肇城际轨道交通线路全长83.367km，首通段起始于佛山西站，终止于肇庆站，三水将设2站，分别为三水站、云东海站预计运营时间：2015年6月从佛山到肇庆最快将只需25分钟；无缝换乘广佛环线再到佛山地铁一号线（广佛地铁）直接到达广州本案规划强化区域融合，构建“二环五射”区域高速路网二环：珠二环和珠三环，五射：佛清从、广佛肇、二广、广肇和广速。目前，珠二环、广肇、二广及广速已建成通车，珠三环、佛清从高速正在建设，广佛肇高速已基本确定线路，正在开展设计工作。推动城镇，构建“三环十六射”干线路网承担中心城区与周边地区、镇街间中长距离的快速联系，提供多个城市对外出口选择，分流进出车流。此外，规划还强化三水中心与佛山中心的联系，规划新增西南直通禅城的沿干道路；目前该道路已纳入了《佛山市城市总体规划（2012-2020）》，在市级层面对线路作进一步，待条件成熟逐步实施建设。三水南站规划“五横五纵”路网体系构筑佛肇城际、贵广南广等区域快速轨道网络，完善城际站、高铁站场周边交通配套设施。在城际三水站附近建设大型综合交通枢纽，制定高铁三水南站周边道路规划方案。I.

三水位于广佛肇的中部，区位优越，西南街道为三水中心区，享三水最便利配套；建设的推进，为II.

三水处于重大的发展机遇期，珠三角

、广佛同城化、广佛肇三水加速发展注入了强大动力，经济发展空前利好；III.三水定位为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训

，将有力推动第三产业发展；IV.

随着广佛肇轻轨、交通路网完善，将有效推动区域内经济发展区域分析小结三水经济指标Part

22009-2013期间，三水区经济保持着稳步的增长，国民生产总值从434.18亿元增长到842.07亿元，平均年增长高达12%左右；2013年，三水区人均GDP突破12万元，增长速度逐步放缓，5年的年均增长速度8%。434.18541.2666.24749.57842.071%20%18%11%11%90080070060050040030020010000%5%10%15%20%25%20092010201120122013三水年度国民生产总值81551869011196011265801%6%18%10653410%5%0200004000060000800001000001200001400000%5%10%15%20%20092010201120122013三水年度人均GDP三水区域经济发状况：5%70%2009年25%第一产业第二产业第三产业3%78%19%第一产业第二产业第三产业发展趋势2013年由图可知，三水的二产业 高达70%多，这表明三水是一个以工业为主导的城市；第二产业的

逐渐增加，说明三水经济发展对第二产业的依赖性强，经济增长主要靠工业发展；三水的主导产业以汽配、饮料、光伏等为主；三水的产业结构有待进一步优化升级，在 “二聚三进”的推动下，第三产业有着较大的发展空间三水区域产业结构：25.924.824.614.7501045040035030025020015010020102009-2012年固定资产投资比上年增长200920112012三水年度固定资产投资态势固定资产投资是推动三水经济增长的主要动力之一；2009-2012 ，三水全社会固定资产投资增长较为稳定，但由于政策不 ，导致2012年增长速度减缓；2012年，全年社会固定资产投资达到400多亿元，其中基本建设投资约占70%左右，反映出三水正处于一个快速的增长阶段；三水投资消费态势245783458038038233832843519097.830%2724510.90%3071812.70%12.60%14.50%20894.830%12.20%2621326.20%200001500010000500001100.%00%2500030000400003500016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2009

2010佛山年度可支配收入（元）（佛山）增长率20112012

2013三水年度可支配收入（元）（三水）增长率佛山和三水居民可支配收入176252028421578237122591410.00%14.00%8.10%10.00%9.00%

15000100005000030000250002000016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%20112012

2013三水年度人均消费性支出（元）（三水）增长率2009

2010佛山年度人均消费性支出（元）（佛山）增长率佛山和三水居民人均消费性支出近五年来，三水区居民人均可支配收入呈持续增长的过程，年平均增长率约为10%；持续的收入增长为商业市场带来了利好的一面；2009-2013年三水居民人均消费支出年平均增长率为9%左右，略低于可支配收入增长率；有上述统计可知，随着三水居民的收入与消费能力的增长，未来三水商业市场将会迎来蓬勃发展的一面三水人均可支配性收入与支出-2.63.15.42.73.2-4-202462009-2013年三水居民消费价格涨跌幅度佛山和三水社会消费品零售总额三水区社会消费品零售总额相处于较低水品，2009-2013年期间年均占佛山（五区）社会消费品零售总额的7%左右；2009-2013年，三水社会消费品零售总额年平均增长率为约10%，低于佛山市的平均增长率13%；随着 的进程和未来经济的发展，三水区的零售市场相信会得到进一步的升级更新；19312019.52264.1112.4137.41158.28162.1221%15%12%4%10%19%1429.051687.1318%13%148-.68%88%0500100015002000250025%20%15%10%5%0%-5%-10%佛山社会零售总额（亿元）（佛山）年增长率三水社会零售总额（亿元）（三水）年增长率社会消费品零售概况三水区居民的消费支出以解决衣食住行为主，消费的层级较低；随着经济的进一步发展，消费结构也会随之改变三水居民消费支出结构三水区人口置业构成三水是一个以工业为主的城市，因此其从事制造业的人口数占了绝大部分，随着产业结构的改变，职业构成将会发生很大调整III.三水区经济发展水平速度较快，GDP及社会零售总额以较高速度不断增长，仍有较大的发展空间；消费品市场持续稳定增长，但与人口收入、消费支出相比较，消费品市场的规模还较小，具有较大的潜力可挖；以工业为主导的城市，在

“二聚三进”的推动下，第三产业将有很大的发展空间，消费理念也会随之改变，消费市场将得到进一步发展；IV.

从居民收入判断，三水已迈入相对富裕阶段，居民的消费将从日常消费转向享受、体验等高要求消费；经济分析小结项目 思考方向：基于三水区规划、经济发展及项目自身属性，项目开发的方向判断；各物业的现状及发展机会如何？基于市场下项目的整体规划如何？PART

3项目商业物业市场研判——各物业市场状况及发展机会项目界定1：从项目指标及地块条件来看，本项目属于中心区大型城市综合体项目比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市 区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大项目基本属市未来

区/功能复合/物业多样化项目界定2：从综合体开发角度，本项目契合均衡发展为功能的综合体发展模式为

功能的发展模式一：

模式二：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功

以写字楼能均衡发展的模式

模式模式三：以酒店为功能的发展模式模式四：以商业为

功能的发展模式较大的规模——建筑面积20优越的地理位置——CBD/城市中心/商务氛

客户（产外

围浓厚

——已形因

便利的交通条件——主干道沿线/地铁口业）支撑成产业簇群/引入相关簇群/未来商务核客户带来心区地理位置——不远离城市

区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市

区

交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛强制性的视觉冲击——层/建筑群视觉冲击强制性的——层/建筑群堂昭示性系——写字楼带动其并定位其他功能的规模高水准规划设计——各功能共融不互扰内

功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高

写字楼大因

档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓 功能化体开发商强劲的实力和丰富的经验

他功能，专业的管理团队——物业管理/经营管理

与档次配套完善——商场、公寓定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其 地位写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态功能化体系——五星级酒店带动公寓、/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理均衡发展为

功能的综合体发展模式必要条件：（未来）商务

区/商务氛围浓厚/客户（产

）支撑本项目区位优势明显拥有中心区发展成熟度的充分支撑商业市场状况及发展机会Part

1三水广场商圈：位于西南中心城区，交通区位通达性好，以北面兴达路、南面广海大道、西面三达路、东面

健力宝路为主要干线，并与恒达商业广场、潮立坊等商业项目形成集中式商业地带，向周边辐射，形成三水至繁华、至中心、至高档的商业集中圈；教育路商圈：主要分布在西南城区，是传统商业中心集中区域，随着三旧改造的推进建设，此商圈有待进一步升级改造；恒福广场商圈：西南三旧改造重点项目之一，而恒福广场也是继三广第二个真正意义上的城市商业综合体，如大润发大型超市的进驻，也直接提升了区域商业氛围。三水商业市场-商圈划分商圈商业类型体量（万m²）商业定位业态水平（/m²/月）经营状况三水广场商圈三水广场16中高档商业中心购物/ /餐饮等首层：250-350元；二层：100-180元品牌较齐全，是至今三水人流量最大的商业综合体恒达商业广场中低档社区式购物场所日常用品/家私/电子等100-200元（街舖）人流量较少，主要以日日升带动人气潮立坊中低档年轻时尚地带餐饮/服装等100-200元（首层）70-100元（二层）青少年人集中地，但经营状况较差恒福广场商圈恒福广场2.5中档购物

商业中心日用品零售、服装、餐饮200-350元（首层）品牌较少，但其主力店大润发为其提供不少人气，整体经营状况一般新华路中高档购物步行街服装、餐饮、娱乐：70-150元中小品牌较多，高档较少，但人群接受力较强，为三水最繁华的一条街教育路商圈教育路2.8中低档购物街日用品零售：40-100元定位较为平民化，吸引大量价格敏感客户总体概况21.3中档商业为主以日用品零售、服装、餐饮、娱乐为主三水主要商圈概况：商业目前总体量约21.3万㎡，以定位中高档的传统购物中心为主，规划一般，辐射力较差三水广场商圈分析三水广场商圈位于三水中心城区的新城区，以三水广场为首，附近有潮立坊、恒达商业广场，是三水目前最大

型的商业集中地。商圈范围内楼盘小区林立，人口密集，居民消费水平较高幅度是80-200商铺总量约：1076间，总面积约158941平方米，商铺面积80-150平方米，空置率约为1%，临街商铺元/平方米，业种以家居建材、服装、社区配套为主（含三广）；主要商业物业为三水广场、恒达商业广场、潮立方，家居建材最集中的商业街是德兴路三水广场商圈业态分析占地面积：2.7万平方米建筑面积：14万平方米停车位：600个开业时间：2005年9月（一期）2009年（二期）开发商：佛山市三水富港房地产开发主力店：卜蜂莲花、新大新百货、大地影院、经典KTV、环游乐园电玩、新华书店、国美电器定位：集“生态园林、美食、 、旅游、观光”为一体的大型商业综合体：首层：250-350元；二层：100-180元；出租率：98%；物业：35元/㎡；合同期限：3年；个案分析1：三水广场：是三水目前最大规模的购物中心，在地理位置、周边人口密度等方面都有着独特天得厚的优势广场有超过50%的面积出租给大型主力店，从而使得广场整体 收益相对较少；其中百货占面积最多，达到19000方，女装

达到51家，业态分配相对偏差商业业态汇总（按数量）商业业态汇总（按面积）业态分析：一般购物中心、餐饮、例为5：3：2，而三水广场的业态比的业态比例为8：0.6：1.4；作为一个传统型的购物中心，并且处于三水西南最中心的商业集结地，这种业态比例是很不协调的入驻品牌：男装：皮尔卡丹、名绅、鳄鱼、ALT、啄木鸟、

扇伯、

王、老爷车、花花公子、才子、

、美洲苹果男装、AOKELAND、汉崇、阿Q男装特区、七匹狼、英国宾奴、罗蒙；女装：粉蓝、天兰、古谷惠、莎莲奴、卡路约翰、韩流、JUMEL、哥弟、阿莲娜、香云纱、芭纳欧、BLG、古色等；运动休闲：以纯、鸿星尔克、adidas、nike、junbeiku、李宁、安踏、banleno、bossons;童装：爱儿乐童装、爱婴岛儿童百货；家居家具：

家居；电器：山水音响、国美电器；面包西饼：美心西饼；鞋包：啄木鸟、百丽、红蜻蜓、欧莱、意尔康、路伴、维多利保罗、极地背囊、danxilu、米堤皮具、达芙妮、健康鞋

；精品饰品：谭木匠、流行美、炫彩生活；超市：卜蜂莲花；百货：新大新；餐饮：大家乐、大卡司、仙草园、麦当劳等；：大地数字影院、经典KTV等。业态汇总：主力店——卜蜂莲花面积：12,000平方米层高：4.5米层数：3层货架通道：10米收银台：26个免费巴士：2条线路外租品牌：莎莲奴、斯珈妮、贴心曲线、三枪、梦依诗、彩多姿、花可儿、体态美、以纯、山水音响、啄木鸟、维多利保罗、优之良品、时间廊、新视界、大家乐、大卡司、流行美、一致药店、真维斯、匹克、恒福康堂、嘉利钻石，金六福经营状况：年销售额约为1.27亿元，利润额约为1,300万元动线规划不合理，商场东西门相距将近250米，人流动线过长，且出现死角；张边路正门门面较小，不够大气；外立面设计不够时尚新颖，缺乏灵气；中庭2、3、4楼四周走道狭窄，且全部用玻璃封闭，使人感到压抑；商场整体实用率很低，东西座走道过于宽阔，可见到多处空置的场地；商场

灯光暗淡，装修不够档次，商业氛围不浓；项目不足：建筑面积：2万平方米；停车位：200个；出租率：100%；情况：100-200元（街舖），开发商：佛山市三水恒达房地产发展：5元/㎡；；主力店：首层：日日升超市、苏宁电器；二层：家世界家私城；定位：服务社区的生活配套型商业综合体；经营状况：恒达商业广场位于三水广场正对面，首层为临街商铺为主；而由于日日升超市在三水历史悠久，并且部分商品售价低于卜

蜂莲花，故生意较兴旺，而苏宁电器城及家私城生意却是一般。个案分析1：恒达商业广场：是三水社区式商业物业代表，商业氛围一般进驻品牌：嘉和旗袍、茂昌眼镜、

、puma、雅芳婷家纺、梦丽莎家纺、李宁、金利来、骆驼、高雅眼镜、尚艺等平面分布主力店——日日升超市建筑面积：2,500平方米通道：1.5米层高：5米收货通道：3米收银台：6个品牌简介：自1999年起家，成为三水最早期的自选超市，至今已经开设了8家连锁分店。“日日升”的连锁店规模大多都在1000—3000平方米之间，且全都坐落在社区。他们将“老街坊”锁定为主流客户，并始终将“人情

味文化”渗透入企业发展

，打造“你身边的超市”，与大型零售业进行错位竞争建筑面积：9000平方米；开业时间：2008年9月停车位：50个；出租率：98%；情况：100-150元（首层）70-100元（二层），管理费：6元/㎡；定位：专为青少年一代而设的潮流商品集结地；经营状况：由于缺乏主力店支撑，并且没有任何的宣传推广，配套的停车位仅仅只有前广场的50个，故经营惨淡。个案分析3：潮立方：三水潮流时尚地带，规划差，商业氛围一般，经营较差恒福广场商圈分析路、人民路、红卫路等，是三水中恒福广场位于三水的老城区，属于传统商圈，范围包括新华路、心城区人口最密集的区域幅度70-300元/平方米，业态商铺总量约为563间，总面积约24474平方米，商铺面积50-80平方米，空置率约5%，以服装、鞋帽箱包等日常用品为主；主要商业物业以恒福广场、新华路商业街为首商业业态汇总（按数量）商业业态汇总（按面积）恒福广场商圈业态分析建筑面积：4万㎡停车位：1100个开业时间：2011年12月开发商：佛山市三水恒福兴达房地产开发主力店：大润发超市、国美电器、屈臣氏；于一体的大型时定位：打造区域内购物、休闲、餐饮、尚购物中心；情况：200-350元（首层）物业费：25元/㎡，进场费：5-10万元出租率：85%，合同期：3年档次：商品走中高档路线，以中档商品为主约占70%，高档商品兼备约占10%，普 品约占5%。经营状况：该商场将于正式开业。目前已有众多知名服装品牌及金饰店签约进驻个案分析：恒福广场：老城区最繁华、最成

商业中心区三水新动力广场位置西青大道8号项目定位集商业旗舰、写字楼、住宅于一体超级综合体宗地面积160亩预计总投资280000万元启动时间2013/11产品商业中心广场/写字楼/住宅预计开售时间2015年中旬片区属性北江片区三水区十大重点项目之一，是三水北江新区规划最大型，档次最高的综合体项目，对本案有着最直接的影响，竞争力较大未来竞争对手剖析（1/2）三层集

业建筑面积约为15097㎡，首层高6米，二层层高4米，定位高端，为商务

配套澳盈中心位置西南街道布心下涡开发区项目定位商住

行政办公综合体占地面积36000㎡建筑面积133924㎡商务公寓61743㎡，4栋，26层/栋，层高3.6米写字楼33093㎡，1栋24层，层高4米推售时间2014年6月产品公寓主力户型40、50㎡，1312户写字楼主力面积段750㎡停车位1012容积率3.0未来竞争对手剖析（1/2）如果一定要做（商场）的话，应该是做中高档次的商业，做纯粹高档的奢侈品是不行的，三水人确实有去

/

买奢侈品的

。做低档就肯定没有客人，要做些有特色的商业，还是有机会，三水的

力还算是比较强——商业投资资深客户陈客户访谈：消费力尚可，看重消费的便利性，但高端消费力外流，希望集

业有亮点，

书城，溜冰场，

院，美食广场等特色商业希望三水的商业 能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个区域发展；或者在定位上以中高端为主。在三水一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食广场；另外一

定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；三水人消费得起高端品牌，但是

出埠

；在三水如果要引入高端品牌，必须要建立客户的信心。——山水庄园业主谭先生三水的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，如果要做集业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，味浓一点，本地人都喜欢的商业；——某五金公司

陈先生要求：特色高端规模亮点性规划，业态较为三水中心商业设施总量较多，但整体规模较小，档次较低，且缺乏；基层消费人群未得到有效引导，集中式消费规模较小；III.三水广场是至今档次最高，规模最大的购物中心，但却不能满足三水居民的消费需求，导致出现消费外溢；区域商业市场小结IV.

十大项目之一的新动力广场将成为三水高端商业标杆，提升三水市场展望：突破传统商业形式，形成具备规模和创新型的商业模式，将有利于刷新区域价值公寓市场状况及发展机会Part

2时代城全信三水广场恒福广场金

公寓御江南在售公寓售罄公寓聚福三水公寓发展分布：主要分布在西南板块旧城区商业城央中心区域三水公寓项目较少，目前在售货量较多的只有御江南，其余已基本售罄，可选单位极少，规模较小，装修较差，整体形象偏低，缺乏档次项目入市时间位置公寓面积均价（元/㎡）消化速度客户人群时代城2010年西南45住宅6000（带装修）开卖当天销售6成一个月售罄投资客、自住客全信2012年西南44-159商业11600（毛坯）开盘至今消化81%投资及企业商务客户为主三水广场公寓2008年西南30-250商业6500开盘劲销7成投资客为主恒福广场公寓2011年西南32-46住宅6600（毛坯）目前销售率为87%投资客、自住客金

公寓2012年沙头90-110商业6000（带装修）目前已售罄投资客为主御江南2012年江南39-67住宅6000（带1000元/㎡装修）目前只消化6.4%投资客户为主聚福2012年西南40-58住宅6500（带精装修）目前已售9成自住客户为主个案分析—时代城发展商广州时代地产地段三水西南西青大道21号规模总建面120万平方米配套两大千万级 、三大国际标准泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、5人制足球场大草坪、轮滑极限运动场地、2公里社区漫步环道、1公里林荫大道、1公里艺术长廊、1000方露天剧场、街角广场等公寓户型45平米销售均价6000（带装修）1000-1300元/月公寓套数196套（售罄）时代城规划居住人口约5万人，占三水常住人口的十分之一，目前居住氛围、配套不成熟，主要是以性价比促进成交个案分析—全信发展商佛山市三水西南全信投资地段三水西南康岗路28号规模总建面13777.33㎡配套三水广场、恒达广场、西南四中、华侨中学、西南公园公寓户型44-159平米（办公性质，可自己划分户型）销售均价11600（毛坯）2800-3000元/月公寓套数169套（已售132套）层数12层容积率4.0全信

位于西南城央中心地段，是目前三水唯一的5.3米高LOFT酒店公寓，也是目前三水售

价最高的公寓类产品，商住两用，可作

使用；但规模较小，总货量不多，在三水本地有一定知名度，2012年开盘至今已售8成个案分析—三水广场公寓发展商佛山市三水富港房地产开发地段三水区西南街张边路9号规模总建筑面积110383.83平方米配套西南四中、西南四 水妇幼

院、购物中心、写字楼、公寓、酒店公寓户型30-250平米（仅第4层可做复式）销售均价6500元/㎡，目前二手价格10000元/㎡1500-3000元/月公寓套数489套（售罄）三水广场是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心，是目前三水的地标式建筑和城市中心，其知

名度极高，公寓分别坐落于南北两座塔楼，其中位于北塔的为商务型公寓，以小面积单身公寓为主

(面积40—80㎡）；南塔楼的公寓为铂金财智公寓，面积约150—250㎡，包括三房、四房及4楼复式设计；产品一推出即引起了轰动，开盘劲销7成个案分析—御江南发展商佛山市三水高富地产开发地段三水区西南街道金泉大道3号（三水大桥桥南）规模一期总面积300000平方米配套10万平方米购物中心、8万平方米铂金五星级酒店、8000平方米金泉商业广场、大型商业步行街、南区商业广场、大型超市、综合肉菜市场、银行、幼儿园等公寓户型37-69平米销售均价6000（带1000元/平米装修）公寓套数434套(已售31套)容积率0.58御江南属于城区郊外超级大盘，周边配套缺乏；项目打造的是稀有超低密度高尚居住社区，公寓产品自2012年推出至今，销售速度极度缓慢，销售率只达7%，均为投资性客户个案分析—恒福广场发展商佛山市三水恒福兴达房地产开发地段三水区西南街道 东路鸿南大酒店旁规模总建面156631平方米配套西南肉菜大市场、三水电信文化广场、三水中医院、大润发超市、西南二中、西南一小、西南二小、小太阳、西南中儿园、三水中儿园等公寓户型32-46平米销售均价6600（毛坯）1500-1800元/月公寓套数85套（已售76套）该项目公恒福广场周边生活配套齐全，且项目享有一定知名度，货量不多，目前已基本售罄；寓类产品均为本地投资客户为主个案分析—聚福发展商佛山市鑫信房地产地段三达路与广海路交界（七天连锁酒店对面）规模总建面39762.331平方米配套三水广场、恒达广场、西南四 学、三水华侨中学、西南公园等公寓户型40-58平米销售均价6500（带精装修）1600-1800元/月公寓套数148套（已售134套）聚福

位居三水西南城央

地区，但知名度相对较弱，主要以小户型公寓类产品为主，也有小部

分90平米中等户型单位；2012年开盘至今已基本售罄，只剩个别单位尚未出售，

该项目公寓类产品多为本地投资客户为主，也有部分自住三水公寓市场租赁现状：公寓租赁需求以企业白领、外驻企业 、经商 为主三水公寓市场 现状：公寓 需求以投资客户及办公类型客户为主需求：公寓类产品

人群均以投资性客户为主，其中三水本地投资客户占大多数，也有较多客户对公寓改写字楼有需求，自住客户占少数。客户分析：本地投资客户占比高达41%，；商务办公客户占比16%，对装修及格局有要求，通常对复式较为青睐客户分析：外驻企业 、经商 占比56%，这类客户对居住环境、配套要求较高其余客户群体对交通要求较高租赁需求：住宅小区租赁需求基本以当地企业白领 、外驻企业 、经商为主，低层务工 集中在商业城的老房三水公寓未来供应：以西南片区新盘“澳盈中心”为主，即将推出1312套商务公寓公寓预售价格14000元/㎡，带3000元/㎡的精装修，定位高端、，打造三水标杆公寓澳盈中心位置西南街道布心下涡开发区项目定位商住

行政办公综合体占地面积36000㎡建筑面积133924㎡商务公寓61743㎡，4栋，26层/栋，层高3.6米写字楼33093㎡，1栋24层，层高4米推售时间2014年6月产品公寓主力户型40、50㎡，1312户写字楼主力面积段750㎡停车位1012容积率3.0三水公寓市场小结装修标准带精装修标准的公寓比毛坯销售较好，普遍标准为1000-1500元/㎡成交客户9成以上为投资者，客户来源区域以三水本地为主，部分为佛山、肇庆客户未来供应集中在西南城央片区，主要以商业性质公寓为主市场现状三水公寓市场目前仍处于起步阶段，公寓类产品在市场占比较少未来发展公寓市场已陆续开发，三水未来高端公寓供应将由澳盈中心开始区域分布

西南板块商业、人流较为集中地区

大部分为住宅

公寓，以30-60方小面积产品为主；商业性质的走量快，价格更高

基本都以常规销售形式出售，装修标准整体较低

三水公寓供应量小，商业

地段的公寓销售较好产品类型销售模式销售情况市场展望：限购政策持续，目前市场上可选择的商业公寓产品少，随着产业的发展，越来越多高端企业进入三水，三水商业公寓市场潜力无限！写字楼市场状况及发展机会Part

3三水主要写字楼态势1：三水单纯的写字楼物业很少，主要是以商务公寓式办公为主，且主要集中在三水西南中心城区全信三水广场金澳盈中心花园酒店配套一般，外立面略显过时，且商住混杂，三水主要写字楼态势2：目前规模小，物业管理专业性差，导致整体形象较低项目项目位置/售价(元/m²)出租率类型点评三水广场西南街张边路9号35-5595％写字楼/公寓/商业设施一般全信三水西南康岗路28号45-6094%写字楼/公寓唯一5.3米层高金三水区西南街道港海大道东2号商住两用/二手均价5763元/m²-6500元/m²90%写字楼/公寓/酒店配套较好花园酒店广海大道中39号30-5092%写字楼/公寓/酒店设施一般澳盈中心兴达路----甲级写字楼甲级标准厂房办公三水区以工业为主导，工业层级低，发展落伍，厂房办公一体有利于现场管理商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积适中的商住楼容易被本土小企业和外来企业所青睐，因此销售与出租情况较为理想；存在问题：档次偏低，商务配套不全，管理较差，功能混杂写字楼单纯意义上的写字楼较为空缺，专业写字楼仅全信办公形态占比4%9%24%63%目前三水企业主流办公多为厂房办公一体、商住综合楼，单纯的写字楼市场占比很小厂房办公商住综合体写字楼其他起步发展阶段快速发展阶段稳步发展阶段成熟发展阶段市场占

•

写字楼市场竞争尚不有率

于有待细分的市场配套、服务设施缺乏围也较淡，商务成本市场对写字楼的需求

字楼上市流通总量稀

分属于“商住两用楼”字楼市场开始成为房地产的细分场套、服务设施逐步完备，形成较的商务氛围，水平逐年上升字楼的需求量膨胀性增长，供应有限，刺激写字楼投资市场的逐形成充分，属

•

写市，商务氛

•

配较低

浓较低，写

•

写少，大部

量步写字楼市场成为区域房地产市场，竞争激烈重点开发5A级写字楼，配套、服务设施完备，商务氛围浓厚市场对写字楼的需求逐步饱和，写字楼市场的开发量降低，租

金稳中有升写字楼市场份额稳中有升市场以高端写字楼为主，主要

服务于处于成熟期的中大型企业，拥有成 商务办公环境、资源集约度高市场对写字楼的需求平稳，供需保持平衡写字楼市场的四大发展阶段就目前而言，三水写字楼市场仍处于起步发展阶段，市场占有率低、整体档次较低过渡阶段全信位置三水西南康岗路28号项目定位商住

办公场所建面13777平米销售均价（12年）约10000-11000元/平米45-60元/㎡层高5.3米层数3-10层规划为写字楼主打户型段44-159㎡个案分析：全信——中心城区推出，最繁华地段的写字楼之一三水区内唯一5.3米层高商住化办公场所，量价双收，附加值较高，但规模少，形象难以提升4%6%10%8%6%6%6%2%14%8%30%咨询/顾问担保保险建筑/设计贸易制造投资房地产/传媒其他2%2%96%民企

国企

外企100平米以下

100-200平米

200-300平米

300平米以上需求面积分析6%28%24%42%客户所属行业门类较多，行业

较高的主要有贸易、房地产、咨询、建筑设计等行业。95%以上的客户为私企、民营业主，决策者较少，国企和外企很少。在现有办公面积的统计中，200平米以下的客户占70%，该类客户大多为成长型小企业，所需 面积较小；而现有办公面积300平米以上的客户占6%，该类客户经济实力较强，可以承受较大面积的产品。入驻客户分析：全信

的客户来自行业较多，主要为金融，贸易，房地产相关咨询等行业，且95%为私人企业，多数客户所在公司规模不大，多为成长型企业，它们所需求面积大多数为200㎡以下入驻企业分析高端写字楼风险最大，由于产业分布及写字楼使用 ，目前三水工厂形式的经营模式无法对高端写字楼市场有较多需求——吴生

御江南策划经理“二聚三进”推动，写字楼有较大的市场需求，看好西南中心城区发展，随着产业升级及但高端写字楼市场需求较小”——三水规划局黄生三水中心城区的规划利好，配套设施的逐渐完善，以后肯定有很好的发展投资前景，但是目前三水的写字楼办公氛围还没有形成，高端写字楼的需求不多——商业投资资深客户陈由于西南中心的规划、商业环境的完善，作为城市的发展重点区域，相信一定能成为三水最高档的CBD片区，但是写字楼市场在三水目前还处于萌芽期，以厂房办公

、商住办公居多，这也和三水整个的经济产业结构相关，大部分都是中小企业，所以高端写字楼的需求预计不大——御龙湾总监韩客户访谈——专业

：基于产业结构现状和写字楼使用

，三水区中心城区写字楼市场需求较大，但鉴于高端写字楼的成本较高，市场接受度较低看好西南中心的发展，但产业升级、办公理念的改变需时间去沉淀三水写字楼市场不成熟，高端写字楼的需求量不大；产业结构现状导致高端写字楼需求不大根本上不会考虑用写字楼办公，首先

自己有专门的办公楼，其次，办公地点与厂区在一起便于管理，快速应对突发事件，写字楼做不到这一点——某公司行政部张先生高端写字楼贵是一方面，另外我也不需要那么大的办公场所，我会考虑同时能解决住宿与办公的写字楼，不会考虑去高档写字楼——某制作公司

孙先生市场接受写字楼，但投资态度谨慎；若写字楼价格合理会考虑，但高档写字楼回报期长——贸易公司总经理黄先生一般的写字楼都愿意考虑的，高端写字楼价格太高，没这个必要去高档写字楼——刘生

IT企业副总看好写字楼的发展，前提是价格合适，不要太高档，而应大量开发中档，吸引中小企——某设计公司刘客户访谈——终端消费者：三水现阶段写字楼市场需求较为一般，高端写字楼市场需求量少市场接受写字楼，对价格敏感，投资态度谨慎三水区目前对高端写字楼需求不大III.三水写字楼仍处于起步发展阶段，市场专业写字楼缺乏，市场占有率较低，档次一般；写字楼需求大，但对价格敏感，多为厂房办公

、商住混合办公；写字楼需求档次趋中高档，但高端写字楼需求较少，市场需验证区域写字楼市场小结潜在的机会1-限购政策：由于限购政策从严从紧，商业性质的公寓售价不断上涨，也水涨船高，昂贵的 将会促使客户从商住转向高端写字楼，提升公司形象，享受更专业服务三水广场公寓二手价格：约10000元/㎡全信

：45-60元/㎡，以佛山6%的年回报率计算，项目售价9000-12000元/㎡目前佛山新城金海创意中心，超甲级文化商务地标，销售均价13000元/㎡佛山季华路超大规模城市综合体万科广场，超甲级写字楼销售均价11000元/㎡根据以上价格可推断，未来高端写字楼代替商住公寓办公的可能性极高区域写字楼展望：潜在的机会2-制造业产业升级：三水作为工业主导型城市，率先发展起来的第三产业形态将是对支柱制造业发展具有推动作用的生产性服务业二聚三进，内外核共融：一方面继续坚持大招商和招大商，引入优质产业“外核”，以优化三水的整体产业结构；另一方面通过创新 服务，推动平台、金融、科技、人才等要素资源集聚，促使本土民营企业进行科技创新和自我提升，激发产业“内核”。当“外核”与

“内核”达到一定量之后，就可以通过产业链管理与服务，使两者之间产生化学反应，加速共融以饮料、光伏等制造业为主的支柱主导制造业发展加强现有的主导产业加大发展相关的第三产业尤其是生产性服务业与

业资产技术密集型的现代化高新技术制造业渐进式升级渐进式升级促进传统产业集群升级推动新技术产业的发展潜在的机会3-总部经济建设：以发展“总部经济”等为抓手，从高度依赖资源环境低成本的“汗水经济”，向附加值与科技含量更高的“智慧经济”转变，以三水新城为代表的高端载体，也瞄准现代都市型产业，致力于打造三水的智力和中枢海尔创新产业园、北汽福田华南总部、苏宁华南电子商务运营中心项目、梅塞尔华南研发总部等为代表带有鲜明“总部经济”烙印的项目率先进驻三水2013年，三水新增总部经济要素机构数量同比实现翻番，达到12家。自2012年以来引进的18家总部企业缴纳

，累计增幅超过100%名称简介投资额（万元）福田汽车佛山（三水）福田汽车

最大的

车企业，产销量位居世界

车第一位。将在三水规划新建年产

24万辆皮卡、SUV的生产

，工艺水平规划与国际先进水平同步，项目达产后预计将拉动就业约3000人，拉动佛山市汽车零部件及其它关联行业新增收入约300亿元320000苏宁云商电子商务运营中心项目建成后将支撑每年300亿元以上网购商品的周转和配送，占地400多亩，集物流配送、中心、呼叫中心、培训中心于一体，分两期建设，投入营运后预计创税1.2亿元100000微安IT科技产业园占地约600亩，参照国内外成功园区，以工作、生活、休闲无缝结合的模式，以及投资方的行业地位、品牌效应和高校资源，吸引高端技术人才在园区内常驻发展，打造

及应用产业

和云计算智慧城市总部320000三全食品华南三全公司作为中国速冻食品行业的龙头，是国内最大的速冻食品生产企业，该项目落户三水西南水都食品饮料，预计总投资10亿元，占地约200亩，主要生产汤圆、水饺等中式速冻食品1000002013全年共签约项目64个，总投资额约达197亿元包括天合富奥、安博物流、北汽福田、三全食品等世界、国内500强项目。引入苏宁华南

运营中心、三水科技与商务总部经济产业园、微安IT科技产业园2.5产业项目；引入生生农贸城等农业龙头项目潜在的机会4-政企共建： 将在项目引进、科技引入、成立产业扶持基金、行政服务四个层面给予支持，打造成产城互动的高端总部经济商务圈扶持

三水区 将与项目出资共同设立发展扶持基金，将用于入驻项目的总部企业在

、方面的 ，届时将设立专门账户，实行专户专支、专款项目引进

三水区 将在项目投入运营后的3年后引荐不少于20个项目，力争把区内两个行业协会或

引进总部经济服务区内科研机构引入

三水区 将在未来三年内引荐5个高校 、5个培育科技创新的科研服务机构和5个人才创新创业团队，由投资方提供办公场所，每个科研服务机构、人才创新团队可享受3年的免“政企共建”的创新模式体现三水写字楼未来潜在机会小结III.限购政策从严从紧，商住性质商住办公物业溢价，会促使部分客户转向高端写字楼办公，提升公司形象；制造业产业升级，形象展示、

、科研所需的办公需求；总部经济建设，企业总部大楼办公需求；IV.

本案“政企共建”，通过

扶持与招商、

，共同打造高端总部经济商务圈PART

4物业发展建议思考：1、本案高达25万㎡的规模大盘，如何进行功能分配及指标分解？2、各物业定位如何实现项目整体定位，物业发展如何寻找市场突破方向？项目定位Part

1项目整体定位：产城互动高端总部经济商务圈科技、金融、产业、人才相融合三水崛起的原动力————一个伟大时代与一座伟大建筑【基于中原城市洞察的项目形象】纳全球视野 重定义三水———一个伟大时代与一座伟大建筑城市

无限可能————全资源全价值系城市聚合体【基于中原城市洞察的项目价值】共赏世界———

全资源全价值系城市聚合体【基于中原城市洞察的项目价值】案名建议：时代广场本案之于三水，就如时代广场之于纽约写字楼定位Part

2潜在市场机会项目写字楼对应方向与总部经济相关企业建设总部办公大楼的需求企业定制模式预留一定地块与该类企业洽谈，以专业发展商为企业定制形象、配套、物管等各方面更优于自建的总部写字楼与第三产业发展相关在中心城区发展第三产业的愿望合作模式设置部分写字楼群，作为第三产业孵化器，设置针对该类企业的入住措施；并在写字楼群内设置一站式服务中心，为入住企业提供便利与制造业升级相关制造业升级机构或上下游企业办公需求酒店式办公模式为制造型企业研发、服务、

、贸易等机构或上下游企业设置更灵活的酒店式办公场所与金融企业相关银行、 等金融机构在三水设立分支机构的办公需求金融

模式与银行等金融机构合作，为该类企业入驻三水的分支机构量身定制办公楼写字楼发展方向研判>本项目由A.B

.C.D四栋建筑物组成一个都市综合体项目,其中A栋35层，B栋23层，C栋23层，D栋30层>A栋:

总部,总层高为180m>B栋:五星级希尔顿酒店,总层高150m>C栋:110m全复式写字楼>D栋:德系豪装

公寓>裙楼：1-4层作为商业投资用房,5楼为式的空中花园，是IFC的创新产品，打造C栋“企业公园”面宽达480m，为

的标杆AD总部希尔顿超5星酒店B企业公园C德式

公寓裙楼商业本体分析：本项目位于中心城区板块，兼顾企业总部与中小企业商务办公，与惊人的雷同大中华IFC项目大中华IFC兼顾企业总部与中小企业商务办公的写字楼打造企业定制模式定制占地面积大小定制容积率定制空间组合定制硬件配套定制外立面……定制合作模式定制企业独栋企业独栋面积段建议：单层面积800㎡，高三层考虑到容积率与空间感，建议企业独栋总面积控制在20000㎡给予入驻写字楼群（区分各种档次）+

一站式企业服务中心与

合作，配合

打造新城区第三产业发展的愿望，企业相关

；写字楼群内设置

一站式企业服务中心，为入住企业提供办事便利。酒店式写字楼（Boutique

Office）酒店式办公模式(Boutique

Office)——为制造型企业研发、服务、

、贸易等机构或上下游企业设置更灵活的酒店式办公场所指标国际甲级写字楼大堂层高12-15米面积700-1000㎡标准层面积2000㎡以上物业管理的物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验体

量50，000平米以上主力面积段100-300㎡室内净高不低于2.8米楼板承重不低于350公斤/平米,局部提升至750公斤/平米进

深不低于12米外立面LOW-E中空玻璃幕墙空调VRV智能空调系统电梯进口电梯智能5A智能5~6万㎡，单层面积段2000㎡左根据国际写字楼标准，市场潜力、指标要求，本案写字楼面积大右，主力户型面积段100~300㎡产品定位原则：针对客户，结合项目发展，有针对性的打造满足目标客户需求的产品消化面积1000-2000平米100-1000平米100平米以下总价承受能力高较高（对价格比较敏感）低数量比例小大小客户特点追求品质、企业规模大、

力强、属于奢侈型的客户讲求形象、企业实力较雄厚、有

、租赁的讲求形象、租赁行为谨慎大客户主流客户基础客户产品定位：总建筑面积在5~6万平米左右，单层面积为2000平米左右，各个单位区间可 组合项目名称 规模 户型九鼎国际城

写字楼建面：363931平方米单层面积1900平米，单位最小面积为70平米，以中小户型为主(各区间可以 组合)ICC25000平米总占地8000平米，写字楼建筑面积约 户型单位面积93-320平米(各区间可以 组合)3

65万平米小户型为主金海广场总建筑60822平方米（商业面积为2万平米）单层面积1600平米，单位面积：60-190平米(各区间可以组合)卓远国际总建面3.6万平米，3-23层为写字楼，面积2.97万平米；共196套单层面积1300平米，单位面积100-400,共196套(各区间可以组合)市场情况：目前市场单栋高端写字楼规模都在单2层5面0积01070-04平0米0，0单位0面平积米：8之3

406，其国际广场间，单层面积在总占1地310.503-万1平9米0，0写之字楼间建筑，面其积约单位(各面区积间可可以

组合产品定位>规模控制在5~6万平米左右，单层面积为2000平米左右，各个单位区间可

组合,满足不同企业客户需求客户定位：实力企业总部，成熟初期的中型企业，以及本地成长型中小企业>企业总部>处于成熟初期的中型企业>成长型中小企业>创业起步的小企业低消费能力多为自有物业消费能力高消费力旺盛的主流群体有购买能力和写字楼租赁市场的主要群体向住宅办公流失重要客户客户游离客户客户描述：写字楼客户以本地中小型金融、商贸等企业为主客户类型特征办公需求分析举例民营企业、私营企业、公司三资企业、集体企业、私营企业等自负盈亏、经济独立核算的业务性企业、公司对成本控制要求较高，以追求交通便利、办公服务

、提升公司形象等目的选择办公地址，通常根据自身经济实力与发展

、发展阶段选择租赁、或自建办公写字楼房地产开发公司、贸易公司、金融、、保险公司、IT科技、传媒、本地制造行业（不锈钢、家居等）服务行业服务型第三产业企业地段位置要