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7房地产开发项目管理考情分析本章主要讲述房地产开发项目管理、房地产开发项目勘察设计管理、房地产开发项目、房地产开发项目合同管理、房地产开发项目实施控制、房地产开发项目竣工验收等。从考题来看,单项选择题和多项选择题都有涉及。最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择多项选择案例分析题合计6题62题分题86题62题分8题106题62题分8题10本章主要.房地产开发项目管理的程序和内容房地产开发项目的特点房地产开发项目的工程系统构成房地产开发项目勘察设计概述房地产开发项目工察管理.房地产开发项目的方房地产开发项目的程房地产开发项目合同概述房地产开发项目合同策划0.房地产开发项目合同争议的解决.房地产开发项目成本控制、质量控制、进度控制2.房地产开发项目竣工验收3.房地产开发项目竣工结算和竣工决算本章思维导图重点、难点讲解及典型例题考点 房地产开发项目管理概一房地产开发项目管理的概念二房地产开发项目管理的目标和任务三房地产开发项目管理的程序和内容房地产开发项目管理的程序和内容程序内容工设准房地产开发企业在项目开工建设之前,需办理项目报建和施工批准手续,完成施工现场勘察与施工图设计,筹措并建设,准备施工现场,进行施地的三通一平”,协调供水、电、燃气、消防、电信等基础设施配套工作,以及其他各项准备工作施工招即通过招标,优选施工队伍。招标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志施工建当房地产开发企业与中标者签订了建设工程施工合同之后,应到项目所在地的县级以上人民行政主管部门办理开工手续,并取得施工证,即标志着开发项目开工准备工作的最后完成。接下来就是由工程承包单位负责项目的施工建设竣工验施工单位提交项目竣工验收后应编制竣工收尾和验收计划按照计划进行收尾验收整理资料和结算,进行工程移交、移交、竣工决算、项目管理总结四房地产开发项目的特点和种类.房地产开发项目的特点()成本目标较强质量要求较高进度目标的限定性较强;系统性较强;涉及面较广()涉及诸多政策2.房地产开发项目的种类房地产开发项目的种类按照开发项目所在的位置城市新区房地产开发项目和旧城区房地产开发项目按照开发项目的建设规模房地产的成片开发项目和零星地段的单项开发项目按照开发项目的用居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿房地产项目、餐饮房地产项目、房地产项目、工业房地产项目和特殊房地产项目等按照开发项目的开发建设深度土地开发项目、房屋开发项目和土地与房屋的综合开发项目按照开发项目的开发方式单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合开发的房地产项目和定向开发的房地产项目五房地产开发项目的工程系统构成房地产开发项目的工程系统构成含义房地产开发项目的工程系统构成是:一个建设项目由若干个单项工程构成,一个单项工程由若干个单位工程构成,一个单位工程由若干个分部工程构成,一个分部工程由若干个分项工程构成构成单项工具有独立的设计文件,建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目,如办公楼、馆单位工有独立的设计文件,但不能独立发挥生产能力或使用功能,如馆中的室外工分部工是单位工程的组成部分,按不同的结构部分、路段长度及施工特点或施工任务,将单位工程划分为若干个项目单元分项工是形成项目产品基本部件或构件的施工过程,是施工活动的最基本作业对象例1·单选题】某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢和一幢物业服务中心组成的住宅小区。该住宅小区包括(。A.3个建设项 B.0个单项工C.2个单项工 D.2个单位工答案】解析】本题考查房地产开发项目的工程系统构成。单项工程是指具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。根据定义,题干中所述共有2个单项工程。例2·单选题】对于房地产开发项目的工程系统构成而言下列包含关系的说法中正确的是()。A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程B.单位工程∈单项工程分部工程分项工程C.分项工程∈分部工程单项工程单位工程D.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程答案】解析】本题考查房地产项目的工程系统的构成。房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程分部工分项工程构成。一个工设项目由若干个单项工程构成,一个单项工程由若干个单位工程构成一个单位工程由若干个分部工程构成,一个分部工程由若干个分项工程构成考点 房地产开发项目勘察设计管一房地产开发项目勘察设计概述.房地产开发项目工工察的内内容含义工程测在开发项目施工建设各个阶段所进行和处理各种地形地貌的形状、大小、位置等几何信息的活动工程地质勘为查明开发项目所在地区的工程地质条件、对建设场地稳定性和地基承载能力评价而进行的工作水文地质勘为查明开发项目所在地区水的类型、成分、含水层的位置和分布而进行的工工察阶段应与工程设计阶段相适应,一般分为初步勘察和详细勘察,对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工设项目,还应进行施工勘察。初步勘察应满足选址和初步设计的要求,详细勘察应符合施工图设计的要求施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。2.房地产开发项目工程设计房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。对于技术要求复杂的房地产开发项目,必要时要在初步设计基础上进行扩大初步设计或技术设计。对于技术要求简单的房地产开发项目,经有关主管部门同意,并在合同中有约定不进行初步设计的,可在方案设计后直接进行施工图设计。二房地产开发项目工察管.房地产开发项目工察管理的概念和内()概房地产开发项目工察管理是指房地产开发企业在房地产开发项目管理过程中,对工察活动所进行的组织、计划、协调等管理活动。主要内容房地产开发项目勘察设计工作程序房地产开发项目勘察设计工作程序勘察、设计任务委签订工察合同和设计合初步勘察与方案设办理有关文件应提交初步勘察和方案设详细勘察与初步设初步设计文件 ,办理建设用地规划施工图设办理建设工程规划证,进行施工图设计文件及备施工和验收阶组织设计单位参加开发项目的工程竣工验收,结清全部设计费用设计后评组织设计单位进行回访,听取或向设计单位提出改进建议、意三房地产开发项目工程设计管理房地产开发项目工程设计管理概念房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源,以发挥资源的作用,实现房地产开发设计目标的活动过程意义工程设计管理是开发项目管理的龙头,是确保工程功能、质量和进度的前提和基础,是做好工程投资控制的关键模式房地产开发企业直接管理模式特点1)房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平具有设计评审经验和判断能力;2)有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制委托专业咨询公司管理模式特点:1)咨询公司长期从事工程咨询服务工作,经验较丰富,有利于保证设计质量进度和降低成本;2)对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低理公司管理模式特点:1)项目工程管理公司全权负责设计委托和设计管理工作,可大大减轻房地产开发企业负担;2)项目工程管理公司承担受委托管理范围内的责任重大方案报房地产开发企业决策内编制设计任务书。设计任务书是房地产开发项目工程功能、规模、经济技术指标、风格等方面求的重要文件之一,是设计单位开展设计工作的主要依据做好设计文件工作。加强对各阶段设计文件的是设计管理工作中重要的内容,是提高工程设计质量、做好成本控制、确保设计任务书的重要()精心组织设计交底建立高效、畅通的联络做好限额设计工作做好设计变更的管理工作例3·单选题】房地开发项目工程设计管理模式中,委托专业咨询公司管理模式的特点不包括()。咨询公司长期从事工程咨询服务工作,经验较丰富,有利于保证设计质量、进对房地产开发企业的团队专业程度和工程设计能力要求较高咨询公司长期从事工程咨询服务工作,经验较丰富,有利于降低成本对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低答案】解析】本题考查房地产开发项目工程设计管理模式。房地产开发项目工程设计管理模式中,委托专业咨询公司管理模式的特点有:()咨询公司长期从事工程咨询服务工作,经验较丰富,有利于保证设计质量、进度和降低成本;对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低。考点 房地产开发项目一房地产开发项目概是由房地产开发企业或机构公开提出交易条件,以征询施工单位的最佳方案。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业或机构发出的响应。二房地产开发项目的方房地产开发项目的方招标方特点优点缺点公开招标无限竞争招标)房地产开发企业发布招标公告凡具备相应资质、符合条件的承包商均可投标承包商可选范围大有利于取得最佳的工程方案评标工作量大,时间长费用高续表招标方特点优点缺点邀请招标有限竞争招标)房地产开发企业邀请具备相应资质与条件的施工单位参加招标招标程序简化节约招标费用和时间,减少风险竞争激烈程度低,可能无法选到最有竞争力的施工房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元以上,或者项目总投资在万元以上,必须进行招标三房地产开发项目的程房地产开发项目的程招标前的准备工招标应具备的条件①办理相关手续;②已;③有满足招标需要的设计文件及技术资料;④规定的其他条件招标文件的内容:①投标须知;②招标工程的技术要求和设计文件;③采用工程量招标的,应提供工程量;④投标函的格式及附录;⑤拟签订合同的主要条款;⑥其他材料招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等,一般不得超过投标总价的%,最高不得超过50发出招标公告或邀请招标公告应当载明招标人的名称和地址招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的办法等事项采用邀请招标的项目应向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。投标邀请书应载明上述招标公告规定的事项投标人资格预了解资格预审文件包括的内容。资格预审后的相应处理在资格预审合格的投标申请人过多时可以由招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人发售招标文招标人对于发出的招标文件可以酌情收取工本费。其中的设计文件,招标人可以酌情收取押金。对于开标后将设计文件退还的,招标人应退还押金开标、评标和授接收投标文件。提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应依法重新招标开标。开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行开标地点应为招标文件中预先确定的地点★无效投标文件的五种情形①投标文件未按照招标文件的要求予以密封②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人,或者企业法定代表人委托人没有合法、有效的委托书原件及委托人③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金⑤组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议评标。评标由招标人依法组建的评标负★评标构成:评标由招标人的代表和有关技术、经济等方面的组成,成员人数为5人以上的单数,其中招标人、招标机构以外的技术、经济等方面不得少于成员总数的2/3()授标。中标人的确定及招标人的处理行为签订工程承包合招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件订立合同。订立合同后7日内,中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案例4·单选题】关于房地产开发项目公开招标的说法正确的是(A.公开招标也称为有限竞争性招 B.招标程序简化是公开招标的优C.竞争激烈程度低是公开招标的缺 D.承包商可选范围大是公开招标的优答案】解析】本题考查公开招标的优点。公开招标也称为无限竞争性招标,既然是公开形式的招标,那么招标范围自然很大。例5·多选题】房地产开发项目工程施工招标的形式有(。A.私募招 B.公开招C.邀请招 D.无限竞争性招E.指名竞争方式答案】解析】本题考查房地产开发项目的方式。房地产开发项目工程施工招标分为公开招标和邀请招标;其中公开招标又称为无限竞争性招标,而邀请招标也称为有限竞争性招标或指名竞争方式。考点 房地产开发项目合同管一房地产开发项目合同的概念合同是主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。房地产开发项目合同是项目业主或人与项目承包人或供应人之间订立的合同。二房地产开发项目合同的内容.合同当事人合同的标的标的的数量和质量合同价款或酬金合同期限、履行地点和方式.违约责任7.解决争执的方法三房地产开发项目合同体系.房地产开发企业的主要合同关工程咨询合同、工察设计合同、工程监理合同、工程施工合同、工程货物采购合同和融资合同等2.施工单位的主要合同关系分包合同、货物采购合同、合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同和保险合同四房地产开发项目合同策划房地产开发项目合同策划合同选总价合同:风险由施工单位承担,适用于规模小、工期短和风险不大的项目单价合同:单价不变,工程量据实结算成本加酬金合同实际成本酬合同主要条款拟适用于合同关系的法律以及合同争议处理的方式付款方式合同价格的调整条件、范围、调整方法合同双方风险的分担对施工单位的激励措施保证诚实信用的合同措施五房地产开发项目合同管理的内容一般而言,开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同等。合同管理包括签订管理、履行管理和管理。施工承包合同施工承包合同签订管签订前管理。预审的主要内容为①承包人应有经建设主管部门并签发的,具有承包本开发项目建设内容资格的资质等级②承包人应是经工商行政管理机 ,具有法人,实行独立核算的施工企③承包人具有对拟发包的开发项目施工的实际能力,包括施工技术和技术工人素质,以及主要施工机械设备④财务情况,包括情况,特别是流动情况,以及近几年经营状⑤社会信誉,包括已承接的施工任务及完成情况,承包类似工程的施工经历和近几年承包的主要工程的质量、安全及工期情况,合同履约情况谈判签订管理。经过谈判双方对施工合同内容取得完全一致意见后 即可正式签订施工合同文件,经双方签字、盖章后,施工合同即正式签订完毕履行管在合同的履行过程中,应注意严格按照施工合同规定,履行应尽的义务按照施工合同规定对施工活动进行监督、检管在工程项目全部竣工后,应将全部合同文件加以系统整理,建档保管监理合同管理监理合同管理签订管在签订合同前,房地产开发企业应对监理公司的资格、资信及履约能力等情况进行充分的了解在资格合格的基础上,对监理合同的主要条款和应负责任进行具体谈判。监理工程师良好的服能力能为房地产开发企业带来较大的利益履行管严格按照监理合同的规定履行应尽义务按照监理合同的规定行使权利:①对设计、施工单位的发包权②对工程规模、设计标准的认定权及设计变更的③对监理方的监督管理管房地产开发企业应将全部合同文件,加以系统整理,建档保管设备、材料采购合同设备、材料采购合同签订管合同标的。应明确材料、设备名称、品种、型号、规技术标准和质量材料数量和计量方法()包装要交付方式。应明确交付地点、交货期限、具体方式材料价格。可明确具体价格或详细的定价方法履行管按合同约定的期限、地点交付货按合同规定的数量和质量交付货()按约定的价格和结算条款履约六房地产开发项目合同争议的解决房地产开发项目合同争议的解决协商发生合同纠纷时,当事人首先应考虑通过协商方式解决优点:简便易行,能经济、及时地解决纠纷;②有利于合同双方的友好合作关系,使合同能更好地履行;③有利于和解协议的执行调解与仲裁、相比,调解具有与协商相似的优点,能较经济、及时地解决纠纷,有利于消除合同当事人的对立情绪,双方的长期合作关系仲裁仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议自愿将争议交给第三者做出裁决并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式仲裁应是自愿的,应有仲裁协议。如果当事人之间有仲裁协议,争议发生后又无法通过协商或调解解决,则应及时将争议提交仲裁机构仲裁,以双方的合法权益合同纠纷当事人间如果未签有仲裁协议,或不能就提交仲裁达成一致,则以作为解决争议的最终例6·单选题在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中只有是一种无须第三者介入的方式。A.协 B.调C.仲 答案】解析】本题考查房地产开发合同争议的解决方式。房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种,分别是协商、调解、仲裁和。后三种都需要第的介入,只有第一种协商,是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识,这种方式不需要第的介入。例7·单选题】()适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。A.单价合同 B.监理合同C.总价合 D.成本加酬金合答案】解析】本题考查合同类型。总价合同适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目考点 房地产开发项目实施控一房地产开发项目成本控制房地产开发项目成本控制概念在开发项目的策划设计、施工和销售等阶段,主动运用动态控制原理,经常地、定期或不定期地将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较,对项目成本进行控制原则设置科学的成本控制目标设计阶段是成本控制的重点经济与技术有机结合是成本控制的重要()变控制为主动控内容项目策划阶段成本控制项目规划设计阶段成本控制项目施工招标阶段成本控制()项目施工阶段成本控项目竣工验收阶段成本控制项目销售阶段成本控制二房地产开发项目质量控制.房地产开发项目质量的内涵和构房地产开发项目质量的内涵和构成内涵国家现行的、技术标准和设计文件以及房地产建设项目合同中对项目安全、适用、经济、美观等特性的综合要求通常体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等方面构成适用性。包括平面布置的合理性、空间布置的合理性、建筑物理功能、生产和生活使用功能可靠性。包括安全性、可维修性和有效性经济性。包括质量成本与质量效益()环境协调性。包括造型与美感、与生态环境协调、与社区环境协调、与建设地区工程设施的协调业主要求的其他特殊功能内容工程实物质量。包括工序质量、分项工程质量、分部工程质量管理过程质量。是指所从事技术、组织工作的水平和完善程度房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制概念房地产开发项目质量控制是指按照确定的质量目标或以技术规范和标准为依据,在开发建设过程中可进行的质量监督和管理活动要求设计必须符合设计合同与设计任务书设计文件、图纸清晰完整相关图纸之间无设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠()环境保护等符合国家和有关部门规定施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致特点全面性。对项目的实体质量、功能、使用价值等全面控制对影响工程质量的各个阶段各个环节和各个步骤进行控制及时性与主动标准的适应性。应针对不同的产品、时段及质量要求进()连续性和相关性。各个阶段是连续的、相关的阶段设计阶段的质量控制分阶段进行委托或聘请审多方案对比选择()对设计工作质量进行检查施工阶段的质量控制审核有关技术文件、报告或报表(项)现场质量监督检查(6项)现场质量检验、工具测量法、试验法房地产开发项目质量验收质量验收检验批验由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验分项工程验由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验分部工程验由总监理工程师组织施工单位项目和技术、质量进行验地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目和施工单位技术、质量部门也应参加续表单位工程验施工单位自检,并向建设单位提交工程由房地产开发企业组织施工、设计、监理进行验收验收合格向建设行政主管部门备案三房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制概念房地产开发项目进度控制是指房地产开发企业根据开发项目的类型规模与特点结合各建设阶段的工作内容工作程序、持续时间和衔接关系确定进度目标编制进度计划,对整个建设过程的进度实施跟踪、检查和调整的行为过程范围项目的各个阶段项目的各个组成部分影响进度的各种因素实施实施进度调整进度控制四房地产开发项目安全管理房地产开发项目安全管理含义房地产开发项目的安全管理是指为保证开发项目建成后能够安全使用和施工建设过程正常进行防止伤亡事故发生、确保安全施工而采取的各种措施和行动的总称按程序搞好工察设计、施工生产文件中涉及安全内容的审核,共同遵守合同约定的工房地产开发企业应当向施工单位提供开发项目施工现场和毗邻区域内管线资料,资料要真实、准确、完在编制工程概算时,应合理确定开发项目安全作业环境及安全措施所需要的费用()要督促施工单位安全施工的组织体系和安全配备,督促建立健全安全生产责任制,督促施工单位任强对工人进行安全生产教育审核进入施工现场承包单位和各分包单位的安全资质和证明文件,检查各类持证上岗资格,验证施工过程所需的安全设施、设备及防护用品检查和验收临时用电设施按照建筑施工安全技术标准和规范要求,施工方案及安全技术措施。审核并签署施工单位各分项工程、工序及关键部位的安全措施定期组织现场安全综合检查参与意外事故的与处理例8·多选题】从本质上看,房地产开发项目的实施控制是对()进行有效控制项目规 B.项目管C.项目成 D.项目质E.项目进度答案】解析】本题考查房地产开发项目的实施控制。从本质上房地产开发项目的实施控制是对项目成本、质量、进度进行有效控制,以使项目的整体效益达到最优。例9·单选题】关于房地产开发项目质量验收的说法,错误的是。A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验收B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验收C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目等进行验收D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目验答案】解析】本题考查房地产开发项目质量验收。单位工程部门由施工单位自行组织有关进行检查评定,并向房地产开发企业提交工程 考点 房地产开发项目竣工验一房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收条件完成开发项目的内容,达到要求有完整并经核定的工程竣工资料,符合验收规定有工程使用的主要材料、()有勘察、设计、施工图机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文有施工单位签署的工程保修书建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令的问题全部完有消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文程序工程竣工扫尾。主要包括硬件准备和准备两方施工单位竣工预验。施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,在施工单位组织自验收或初步验收确认工程竣工、具有竣工验收各项条件施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请()监理单位核查。监理单位核查竣工报告,对工程质量等级做出评价专项验收。取得合格证明文件或准许使用文件竣工验收。房地产开发企业竣工报告,并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、监理和质量监督管理部门等进行竣工验收问题处理。重大质量问题处理之后施工单位要重新提交验收申请办理移交。经验收合格的单项工程连同相关技术资料一并移交房地产开发企竣工验收备案。需提交文件二房地产开发项目竣工结算和竣工决算.房地产开发项目竣工结房地产开发项目竣工结算概念房地产开发项目竣工结算是指房地产开发企业和施工单位根据国家有关法律、规定和合同约定,在施工单位完成合同约定的全部工作后,对最终工程价款的调整和确定。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件编制依国家有关法律、、规章制度和相关的司法解释;建设行政主管部门以及、、直辖市和有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法、有关规定及相关解释施工发承包合同专业分包合同及补充合同有关材料、设备采购合同等九项依据程序结算编制准备阶段结算编制阶段结算编制定稿阶段编制方采用总价合同的应在合同价基础上对设计变更工程洽商以及工程索赔等合同约定可以调整的内容进行调整采用单价合同的,应计算或核定竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量,依据合同约定的方式确定分部分项工程项目价格,并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调整采用成本加酬金合同的应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更工程洽商施工措施等内容的工程成本并计算酬金及有关税费★竣工结算中涉及工程单价调整时,应遵循以下原则①合同中已有适用于变更工程、新增工程单价的,按已有的单价结算②合同中有类似变更工程、新增工程单价的,可以参照类似单价作为结算依据③合同中没有适用或类似变更工程、新增工程单价的,结算编制受托人可商洽承包人或发包人提出适当的价格,经对方确认后作为结算依据续表文件组竣工结算文件一般由竣工结算汇总表、单项工程结算汇总表、单位工程结算汇总表和分部分项措施、其他、零星工程结算表及结算编制说明等组成房地产开发项目竣工决算房地产开发项目竣工决算概念竣工决算是指整个建设工程全部完工并经验收以后,由房地产开发企业的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析结算与决算异包含的范围不编制人和人不同。竣工结算一般由施工单位编制,房地产开发企业;竣工决算文件由房地产开发企业负责组织编写,上报主管部门目标不同。竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据。竣工决算是正确核算新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任的依据,是反映房地产开发项目实际造价和投资效果的文件。竣工决算是在竣工结算基础上进行的,竣工决算包含了竣工结算的内容内容竣工决算包括房地产开发项目从筹建开始到项目竣工交付生产使用为止的全部建设费用其内容包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析等四个部分竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算,是竣工决算的内编制程收集、整理和分析有关依据资料;2)清理各项财务、和结余物资;(3)填写竣工决算报表()编制房地产开发项目工程竣工决算说明;5)做好工程造价对比分析6)整理、装订好竣工图;上报相关部门例10·多选题房地产开发项目的竣工决算与竣工结算的区别叙述正确的是A.竣工结算一般由房地产开发企业编制竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据竣工决算的文件,由施工单位负责组织编写,上报主管部门竣工决算是在竣工结算基础上进行的,竣工决算包含了竣工结算的内容,竣工结算是竣工决算的一个重要组成部分竣工决算是正确核算新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任的依据答案】解析】本题考查竣工决算与竣工结算的区别。竣工结算一般由施工单位编制,房地产开发企业竣工决算的文件,由房地产开发企业负责组织编写,上报主管部门一、单项选择

考题解析

指一个工设项目中具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程。204年房地产开发项目工程设计一般分为(阶段方案设计、初步设计和施工图设计初步设计和技术设计04年建设项目中具有独立设计文件,建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是()。A.分项工 B.分部工单位工 D.单项工答案】解析】本题考查单项工程的定义。单项工程是

C.初步设计、技术设计和施工图设计D.初步设计和施工图设计答案】解析本题考查房地产开发项目工程设计的阶段。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。04年房地产开发项目工程施工投标的主体是(房地产开发企业B.招标机C.工程监理单 D.施工企答案】解析】本题考查房地产开发项目。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。房地产开发企业(或招标机构)是的主体,因此通过排除法,D项符合题意。04年房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是()。争议已经过调解争议已经过双方协商争议双方在同一地区争议双方有仲裁约定答案】解析本题考查合同争议的解决方式中的仲裁。仲裁应是自愿的,因此应有仲裁协议,如果当事人之间有仲裁协议争议发生后又通过协商或调解解决则应及时将争议提裁机构仲裁,以双方的合法权益。04年下列房地产开发项目管理工作中一般应先开展的是。A.选择工程施工单位B.选择材料、设备供应商C.选择工察设计单位D.选择工程监理单位答案】解析】本题考查房地产开发项目管理的程序。房地产开发项目管理程序的第一步是工设准备该阶段需要完成施工现场勘察与施工图设计。04年房地产开发项目完工后结算工程价款最终依据的经济文件是()。竣工决 B.竣工结C.施工图D.工程答案】解析】本题考查竣工结算的概念。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。03年房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得(。土地使用权证建设工程规划商品房预售

建设工程施工答案】解析本题考查房地产开发项目管理的程序和内容。房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得建设工程施工证。803年具备独立施工条件,但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程,称为(。A.单项工程 B.单位工程C.分部工 D.分项工答案】解析本题考查房地产开发项目的工程系统构成。单项工程包含单位工程单位工程包含分部工程分部工程包含分项工程。其中,单位工程是指单项工程中具备独立施工条件但建成后不能独立发挥生产能力或功能的工程。此知识点新有变化903年为确保施工图设计质量应做好的勘察工作是()。A.初步勘 B.详细勘C.施工勘 D.选址勘答案】解析】本题考查工察。详细勘察应符合施工图设计的要求初步勘察应满足选址和初步设计的要求施工勘察主要是为施工中遇到的地质问题进一步勘察。ACD的勘察不够细致,难以保障施工图质量。03年房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是()。概念设 B.方案设C.初步设 D.施工图设答案】解析本题考查详细勘察与初步设计阶段工作。办理有关文件应提交初步勘察和方案设计。办理建设用地规划证应提交初步设计。办理建设工程规划证应提交施工图设计。03年某私人投资的房屋建筑工程项目,施工单项合同估算价为350万,根据国家现行规定,该项目的施工采购。A.必须进行招标B.必须公开招标C.应以招标公告方式邀请特定法人投标D.应以邀请书方式邀请不特定法人招标答案】解析】本题考查施工采购招标的内容。房建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元以上,或者项目总投资在3000万元以上的,必须进行招标。03年关于招标人资格预审的说法错误的是()。资格预审属于招标工作的法定程序资格预审条件应在招标公告中载明应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果只有资格预审合格的投标申请人才能招标文件答案】解析】本题考查投标人资格预审。资格预审是可供招标人选择的一道程序,并定程序。提示】此知识点新已删除二、多项选择04年下列投标文件中存在的问题导致招标文件无效的有。投标文件未按照招标文件的要求密封投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认投标文件正文字体不一致组成联合体投标的投标文件未附联合体各方共同投标协议答案】解析】本题考查投标无效文件的内容开标时投标文件出现下列情形之一的,效投标文件不得进入评标投标文件没有按照招标文件的要求予以密封;2投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人,或者企业法定代表人委托人没有合法、有效的委托书原件及委托人;3)投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认4)投标人未按照要求提供投标保函或投标保证金5)组成联合体投标的投标文件未附联合体各方共同投标协议。04年房地产开发项目竣工验收应具备的条件有()。窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常有工程质量监督站签署的质量合格文件有施工单位签署的工程保修书

有完整的技术和施工管理资工程质量监督站责令的问题全部完答案】解析本题考查房地产项目竣工验收条件房地产项目竣工验收条件应包括完成开发项目全部的设计和合同约定的各项内容达到使用要求;有完整并经核定的工程竣工资料,符合验收规定;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告(4)有勘察、设计、施工图机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件(5)有施工单位签署的工程保修书;()建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令的问题全部完毕;(7)有消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。03年下列组建房地产项目评标的做法中错误的有()。评标由8人组招标监督机构人参加评标专门邀请高校2人参加评标评 在中标结果确定前评标中有3名女答案】解析】本题考查房地产开发项目中的评标。评标由招标人的代表和有关技术、经济等方面的组成,成员人数应为5人以上的单数,其中招标人、招标机构以外的技术、经济等方面的不得少于成员总数的。评标的成员,应由招标人从建设行政主管部门确定的名册中采取随机抽取的方式确定。招标监督机构不能当评委。ABC说法错误。403年为实现工程总目标房地产开发企业与有关各方签订的合同有()。工程设计合同工程施工合同工程货物采购合同D.工程监理合同E.建筑构配件加工合同答案】解析本题考查房地产开发项目合同体系。为实现工程总目标房地产开发企业将工程项目的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应建设过程的咨询和管理等工作委托出去,并与有关各方签订工程咨询、工察设计、工程监理、工程施工、工程货物材料、设备)采购、融资等合同。三、案例分析204年某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼预计工程造价为2000万元准备采用邀请招标方式选择承包商并在招标文件中要求投标人提交投标保证金此外为了评标工作的需要,拟组建由7人组成的评标,其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各名招标机构代表名,其余4人是从名册中随机抽取的。该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为()。A.节约招标费用B.选择最有竞争力的承办商C.减少风险D.节省招标时间答案】解析】本题考查邀请招标的优点。与公开招标相比邀请招标的优点是简化了程序可节约招标费用和节省招标时间减少了一定的风险。邀请招标的缺点是招标竞争的激烈程度不够,有可能漏掉某些有竞争力的施工单位。该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险,宜选择(。总价合同单价合同成本加固酬金合成本加比例酬金合同答案】解析本题考查房地产开发项目中的合同选择。总价合同需要投标人按招标文件的要求,对房地产开发项目报一个总价合同履行后,工程款的结算以总价作为依据在整个合同执行期间工程量的风险物价上涨的风险由承包商承担。该项目的投标保证金最高为()万元 答案】解析】本题考查招标前的准备工作。招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投

标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票银行汇票等,一般不得超过投标总价的%最高不得超过50万元。本题中预计工程造价为2000万元最高为40万元。拟组建的评标组成存在的问题为()评 成员总数7人,未达到法定人评标 成员有该房地产开发企业总经评标成员中有招标机构代评标成员中人数未达到法定比答案】解析】本题考查评标的组成。评标由招标人依法组建的评标负责。评标由招标人的代表和有关技术经济等方面的专家组成成员人数为5人以上的单数,其中招标人、招标机构以外的技术、经济等方面的不得少于成员总数的。评标的成员应由招标人从建设行政主管部门确定的名册中采取随机抽样的方式确定。本题中人数至少应为人。同步系统训练一、单项选择征收安置量小、用地条件较宽松、配套建设投资较大的房地产项目是(。城市新区房地产开发项目零星地段的单项开发项目C.单独开发的房地产项目D.合作开发的房地产项目由若干个分部工程构成具备独立的施工条件,但建成后并不能独立发挥生产能力或使用功能的工程指的是()。单项工 B.分项工C.单位工 D.系统工下列关于房地产开发项目的特点的说法错误的是()。A.成本目标较弱 B.质量要求较高C.系统性较 D.涉及面较房地产开发项目工程设计可分为()、初步设计和施工图设计三个阶段。前期策 B.方案设C.可行性研 D.施工准下列关于房地产开发项目勘察设计的表述错误的是()。房地产开发项目勘察设计是工察和工程设计的简称房地产开发项目工察是根据房地产开发项目工设的要求进行的房地产开发项目工程设计一般分为方案设计初步设计和施工图设计三个阶段工察阶段可以与工程设计阶段不对应委托当地管房地产开发企业直接管理C.委托项目工程管理公司D.委托咨询公司进行设计管理7.是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。工程中 工程投 D.招标投招标程序相对简化节约招标费用和时间的房地产开发方式是(。A.国外招标 B.公开招标C.无限竞争招 D.邀请招房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在()万元以上,必须进行招标。 在中,投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是(。承 B.议C.要 D.邀关于房地产开发项目工程投标担保的说法错误的是()。A.招标人可以要求投标人提交投标担保B.投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式C.投标保证金一般不得低于投标总价的2%D.投标保证金最高不得超过50万元在资格预审合格的投标申请人过多时可以由招标人从中选择不少于家资格预审合的投标申请人。

与邀请招标相比公开招标的优点是A.节约招标费用在较广泛的范围内选择承包商节省招标时间减少风险提交投标文件的投标人少于个的招标人应依法重新招标。 评标完成评标后,向招标人的合格中标候选人不超过()名。 .房地产开发项目文件不包括()。A.工程量投标须知招标工程的技术要求D.评标成员投标保证金可以使用支票银行汇票等一般不得超过投标总价的2%最高不得超过()万元。 下列合同中工程量增减风险由施工单位承担的是()。成本加固酬金合同B.成本加比例酬金合同C.单价合同总价合同下列属于房地产开发施工承包商的主要合同关系的是()。货物采购合同B.融资合同C.工程监理合 D.工程咨询合房地产开发项目争议的解决应首先考虑的方法是()。调 B.仲C.D.协2.与相比,房地产开发项目合同争议的调解方式不具有()的特点。国家强制保证能较经济地解决纠纷能较及时地解决纠纷利于消除合同当事人的对立情绪下列关于房地产开发项目成本控制的原则的说法,错误的是()。设置科学的成本控制目标设计阶段是成本控制的重点变主动控制为控制经济与技术有机结合是成本控制的重要手关于房地产开发项目质量验收的说法正确的是(。开发项目一般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定检验批由建设施工工程师组织施工单位项目专业质量进行验收分部工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验收分项工程由监理工程师组织施工单位项目和技术、质量负责任人进行验收对影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行综合考虑,实施有效控制,体现了房地产开发项目质量控制的(特点。及时 B.标准的适应C.全面 D.连续房地产开发项目的竣工决算是由编制的。A.施工单位房地产开发企业监理单位施工单位和监理单位共同2负责在新图上加盖竣工图标志并附以有关记录和说明作为竣工图。业 B.招标C.投标 D.施工单在众多的管理内容和目标中房地产开发项目管理的目标体系的构成不包括。成 B.质C.进 D.数二、多项选择房地产开发项目的特点包括()。A.质量要求较高B.成本目标较强C.投资规模大 D.项目多样性E.具有较强的系统性房地产开发项目的工程系统构成包括(。A.单项工程 B.单位工程C.项目工程 D.分部工程E.分项工程建设工程设计管理模式包括()。投标单位设计管理模式

委托咨询公司进行设计管理模式施工单位设计管理模式房地产开发企业直接管理模式E.委托项目管理公司管理模式房地产开发前的准备工作需要具备的条件有()。办理相关手续连续两年已投标的必须是大型企业满足招标需要的技术资料下列属于房地产开发项目文件包括的内容的有()。招标须招标工程的技术要求工程价格招标工程的设计文件拟签订合同的主要条款关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法,错误的有(。投标保证金可以使用支票B.投标保证金不得使用银行汇票C.投标保证金不得低于80万元D.投标保证金应不超过投标总价的E.投标保证金应在规定的时间内提交给招标人房地产开发项目开标时投标文件出现情形的应作为无效投标文件不得进入评标。A.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人投标文件的关键内容字迹模糊无法辨认招标文件未标明工程价格投标人未按照要求提供投标保函投标人未按照招标文件的要求予以密封下列体现房地产开发项目质量安全性的有(满足使用要保证强度要求保证防火要求满足抗腐蚀性要求保证抗震要求下列属于监理合同中规定的房地产开发企业权利。对施工单位的发包权外部关系的协调对监理方的监督管理权对工程规模的认定权对设计标准的认定权下列房地产开发项目有关合同中属于房地产开发企业涉及的合同有。设计合 B.采购合C.监理合同 D.分包合同E.劳务合同下列内容属于房地产开发项目设计阶段的质量控制的措施有()。A.委托B.设计工作质量的检查C.多方案对比的选择D.审核相关报表现场质量的监督检查工程设计阶段房地产开发项目投资控制的方法有()。A.制订奖惩措施B.执行C.应用价值工D.推行限额设计E.控制工程变更下列()属于房地产开发项目竣工验收的资料。已完工程情 B.质量检验评定资C.技术变更核定单D.定位测量记录E.隐蔽验收记录及施工日志房地产开发项目的竣工决算与竣工结算的区别在于()。A.目标不同 B.人不同C.编制人不同 D.包含的范围不同E.竣工结算的内容大于竣工决算的内同步系统训练参考答案及解析一、单项选择解析】本题考查房地产开发项目的种类。城市新区房地产开发项目的主要特点是征收安置量小、用地条件较宽松、配套建设投资较大。解析】本题考查房地产开发项目的工程系统构成。单位工程是指单项工程中具备独立施工条件但建成后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。

解析本题考查房地产开发项目的特点房地产开发项目的特点成本目标较强质量要求较高进度目标的限定性较强系统性较强;涉及面较广;涉及诸多政策。B解析本题考查房地产开发项目工程设计的阶段。房地产开发项目工程设计阶段可分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。D解析本题考查房地产开发项目勘察设计的相关表述。工察阶段应与工程设计阶段相适应一般分为初步勘察和详细勘察,所以选项D错误。解析】本题考查建设工程设计管理模式。建设工程设计管理模式主要有下3种:房地产开发企业直接管理模式委托专业咨询公司管理模式、委托项目工程管理公司管理模式。解析】本题考查工程投标的概念。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。解析】本题考查房地产开发项目的式。房地产开发项目的方式有两种:公开招标和邀请招标,其中邀请招标的招标程序相对简化,节约招标费用和时间,减少了一定的风险。解析】本题考查房地产建设招标的要求。房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元以上,必须进行招标。解析】本题考查要约的概念。投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。解析本题考查招标前的准备工作招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式投标保证金可以使用支票银行汇票等一般不得超过投标总价2最高不得超过50万元。解析】本题考查房地产工程开发投标人资格预审。在资格预审合格的投标申请人过多时可以由招标人从中选择不少7家资格预审合格的投标申请人。解析】本题考查公开招标的优点。ACD是邀请招标的优点公开招标的风险比较大。解析】本题考查房地产工程开发的接收评标文件提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应依法重新招标。B解析本题考查评标的相关内容。评标委员会完成评标后,应向招标人提出评标报告阐明对各投标文件的评审和比较意见并按照规定的评标方法,不超过3名有排序的合格的中标候选人。解析】本题考查房地产开发项目文件的内容。招标文件应包括投标须知招标工程的技术要求和设计文件采用工程量招标的,应提供工程量、投标函的格式及附录、拟签订合同的主要条款要求投标人提交的其他材料。评标成员在中标结果确定前应,所以本题选D。解析】本题考查房地产开发项目的程序。投标保证金可以使用支票、银行汇票等一般不得超过投标总价的2,最高不得超过50万元。解析】本题考查房地产开发项目的合同策划总价合同中,工程量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担,它适用于规模小、工期短和风险不大的项目。解析本题考查房地产开发项目合同体系的内容施工承包商的主要合同关系:分包合同、货物采购合同、合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同和保险合同。解析本题考查房地产开发项目合同争议的解决。协商是指合同纠纷当事人在自愿友好的基础上互相沟通谅解从而解决合同纠纷的式,发生合同纠纷时,当事人应首先考虑通过协商方式解决。2

解析本题考查房地产开发项目合同争议的解决。与、仲裁相比,调解具有与协商相似的优点能较经济及时地解决纠纷有利于消除合同当事人的对立情绪,双方的长期合作关系。解析本题考查房地产开发项目成本控制的原则。C选项的正确说法是,变控制为主动控制。解析本题考查房地产开发项目质量验收。检验批和分项工程都是由监理工程师组织施工单位项目专业质量进行验收;分部工程由总监理工程师组织施工单位项目和技术、质量负责任人进行验收。解析本题考查房地产开发项目质量控制的特点。题干所述情形体现了房地产开发项目质量控制的全面性特点。解析】本题考查竣工决算的编制。竣工决算是指工程全部完工验收后,由房地产开发企业的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。2解析本题考查房地产开发项目的竣工图。施工单位负责在新图上加盖竣工图标志并附以有关记录和说明作为竣工图。解析】本题考查房地产开发项目管理的目标。在众多的管理内容和目标中成本投资、质量功能、进度工期三个基本目标构成了房地产开发项目管理的目标体系。二、多项选择解析】本题考查房地产开发项目的特点。房地产开发项目的特点包括:质量要求较高时间目标的限定性较强、成本目标较强、具有较强的系统性、涉及面广、涉及诸多政策。其他两项属于房地产开发的特点。解析】本题考查房地产开发项目的工程系统构成。房地产开发项目的工程系统构成包括单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。解析】本题考查房地产开发项目工程设计管理模式。房地产开发项目工程设计管理主要有三大模式:直接管理模式、委托专业的咨询公司管理、委托项目工程管理公司管理。解析本题考查房地产开发招标的内容项目招标应具备下列条件办理相关手续2)已;3有满足招标需要的设计文件及技术资料;规定的其他条件。解析】本题考查招标文件包括的内容。招标文件不包括价格,所以招标文件不构成要约,只是一种要约邀请。解析】本题考查投标保证金。投标保证金可以使用支票银行汇票等一般不得超过投标总价的%,50万所以BCD错误。解析】本题考查无效投标文件的情形。选项为干扰项,所述为招标文件的内容解析】本题考查房地产开发项目质量安全性的要求。房地产开发项目质量安全性包括保证强度、稳定、防火和抗震要求其他两项体有效性要求。解析】本题考查监理合同中的房地产开发企业

权利。B项属于监理合同中规定的义务解析】本题考查房地产开发项目合同体系。分包合同和劳务合同都是施工承包商涉及到的合同所以本题不选DE。解析】本题考查房地产开发项目的质量控制。房地产开发项目设计阶段的质量控制的主要措;多方案对比选择4)对设计工作质量进行检查。解析】本题考查房地产开发项目投资控制的内容。在工程设计阶段,运用设计标准和标准设计、价值工限额设计方法等,以方案设计任务书和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。如果初步设计阶段的设计概算超过了投资估算,则应对初步设计结果进行修改和调整。进入施工图设计阶段,则应以投资规划和批准的设计概算为控制目标,应用价值工限额设计等方法,控制施工图设计工作的进行。解析本题考查房地产开发项目竣工验收的资料。“已完工程情”属于竣工报告包含的内容。解析本题考查竣工决算与竣工结算的区别。竣工决算包含了竣工结算的内容,所以选项E说法有误。8房地产估价考情分析本章主要讲述房地产估价的比较法、收益法、成本法和假设开发法的基本知识与理论,以及房地产估价报告的概述及组成。从考题来看,单项选择题、多项选择题和案例分析题都有涉及。本章考题难度大所占分值大是本门考试的重要内容之一。最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择多项选择案例分析题合计5题51题2题86题62题分8题16分年分题分题8本章主要考点.房地产估价的原则和程比较法概述、对可比实例成交价格进行处理求取估价对象价值收益法概述、计算公净收益的求取、率的求.成本法的基本公式建筑物折旧的求取假设开发法概述、基本公假设开发法计算中各项的求取0.房地产估价报告概述、报告组成本章思维导图重点、难点讲解及典型例题考点 房地产估价概房地产估价概述原则评估房地产市场价值的原则①独立、客观、公正原则②合法原则③价值时点原则④替代原则⑤最高最佳利用原则★最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用包括最佳的用途、规模和档次等评估房地产抵押价值和抵押净值的原则除了上述五点以外,还有谨慎原则几个价值概市场价值:是房地产经适当后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额抵押价值:是房地产假定未设定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价抵押净值:是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值()投资价值:是房地产对某个特定单位或个人的价值现状价值:是房地产在某一特定时间的实际状况下的价值程序受理估价委托;2)确定估价基本事项;3)制定估价作业方案;()搜集估价所需资料;5)实地查勘6)7)8)9)交付估价报告保存估价资料例1·单选题】房地产在某一特定时间的实际状况下的价值是(。A.市场价值 B.投资价值C.现状价 D.真实价答案】解析】本题考查现状价值的概念。现状价值是房地产在某一特定时间的实际状况下的价值考点 比较法概比较法概述概念比较法也称为市场法、市场比较法交易实例比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产然后将它们与估价对象进行比较对它们的成交价格进行适当的来求取估价对象价值的方法理论依价格形成的替代原理,即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格★在具体一宗房地产交易中,交易双方可能有利害关系,可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等,导致成交价格偏离正常价格适用对适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值不适用对不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺庙等数量很少或很少发生交易的项目,以及在建工程之类可比性很差的房地产项目步骤搜集交易实例选取可比实对可比实例成交价格进行处理()求取估价对象价值例2·多选题】下列属于市场法估价步骤的有()。A.搜集交易实 B.核算交易成C.选取可比实 D.对可比实例成交价格进行处E.求取估价对象价值答案】解析】本题考查市场法估价的步骤。市场法估价一般分为以下四大步骤:搜集交易实例;选取可比实例;对可比实例成交价格进行处理;求取估价对象价值。在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。考点 搜集交易实例、选取可比实搜集交易实例、选取可比实例搜集交易实搜集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证内容包括:交易实例房地产基本状况;交易双方基本情况;③成交价格④成交日期付款方式⑥交易情况,如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等选取可比实需要从搜集到的交易实例中选取3~10个符合一定条件的作为可比实例选取可比实例的要求:可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;②可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的成交日期应尽量接近价值时点可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格例3·单选题】可比实例的数量并不是越多越好,一般选取数量为()比较合适A.~3 ~C.0~5 D.5个以答案】解析】本题考查可比实例的数量问题。可比实例的数量在3~0个之间为宜考点 建立比较基建立比较基础房地产范房地产范围即是进行有无对比并消除由此导致的价格差异付款方将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期付清时的金1)具体方法是通过折现计算:P1+i)价格单)价格表示单位。一般采用单价,通常是单位面积的价)币种和货币单位。①不同币种之间换算,一般应采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。②在货币单位方面,按照使用,、、港币等,通常都采用元”)面积内涵和单建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价套内建筑面积建筑面积套内建筑面积下的单价使用面积下的单价使用面积套内建筑面积使用面积下的单价建筑面积下的单价建筑面积使用面积例4·单选题】一宗房地产交易成交价格为元m付款方式是首付0%余款在年内按月等额付清,假设月利率为5‰,其支付的实际成交价格为()元m。 答案】解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。首先计算出金额:30003000×0%=2700元),该在年内按月等额付清,则每月偿还/2=225(元),根据年值与现值的换算关系,求支付的实际价格:

(

(考点 交易情况修交易情况修正含义可比实例的成交价格如果是不正常的,则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正,称为交易情况修正特殊交易情交易税费负担的交易:应由卖方缴纳的税费,协议由买方缴纳;应由买方缴纳的税费,协议由卖方缴纳修正方对交易税费负担的修正,是将成交价格修正为依照税法及和地方的有关规定没有规定的,按照当地各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格修正公正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实得金额正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额应由缴纳的税★如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率,即:应由卖方缴纳的税费正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率由买方缴纳的税费正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则有:正常成交价 卖方实得金1应由卖方缴纳的税费比率正常成交价 买方实付金1+应由买方缴纳的税费比率例5·单选题】某宗房地产的成交价格为元m,应缴纳的交易税费共计为成交价格%,交易税费均由买方缴纳则该房地产的正常市场价格()。A.高于元m B.低于元mC.为元m D.为元m答案】解析】本题考查交易情况修正的相关计算。交易税费由买方缴纳意味着元m是卖方的实得正常成交价格=卖方实得金额应由卖方缴纳的税费所以本题中正常价格一定比3000元m高考点 市场状况调市场状况调整,是将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。具体方法有价格指数和房地产价格变动率两种。一价格指数价格指数包括定基价格指数和环比价格指数两种()定基指数 可比实例在价值时点的价 可比实例在成交日期的价 价值时点的定基价格 环比价格指数

成交日期的定基价格指数可比实例在价值时点时的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×… ×价值时点时的环比价格指数注意环比指数连乘时,要从成交日期的下一时期的环比价格指数开始乘起,不能从成交日期当期的环比价格指数乘起。二房地产价格变动率()逐期变动率在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格 价格变动率平均变动率在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格 价格变动率×期数例6·单选题】某房地产在20年3月的价格为元m,现要调整为20年9月的价格。已知mA.25 答案】解析】本题考查市场状况调整。9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×月指数×7月指数×8月指数×9月指数=0×8%9.05%×.7%×3%元m注意必须从下个月的指数开始乘起,不能乘3月的指数考点 房地产状况调房地产状况调整含义把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格内容实物状况调整权益状况调整区位状况调整思路直接对比法(二者直接比较 将可比实例房地产的状况与估价对象房地产的状况直接进行比间接对比法引入一个第三者标准房地产) 设定一种标准房地产,将可比实例房地产与估价对象房地产的状况分别与标准房地产相比,再进行间接比较步骤确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较,找出它们之间的差异程将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度()根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整方法百分率法:可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数可比实例在估价对象状况下的价格差额法:可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额可比实例在估价对象状况下的价格例7·单选题】下列不属于房地产状况调整的内容的是(A.实物状况调 B.区位状况调C.权益状况调 D.质量状况调答案】解析】本题考查房地产状况调整的内容。房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。考点 求取估价对象价一估价对象价值的求取方法与计算公式估价对象价值的求取方法与计算公式求取方平均数中位数计算公估价对象价值可比实例成交价格交易情况修正系数×市场状况调整系数房地产状况调整系数二各修正系数的计算公式

各修正系数的计算公式交易情况修正系1假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时,为+S低时为-S)估价时点的定基价格指数成交日期的定基价格指 市场状况成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数 ×估价时点时的环比价格指调整系 逐期变动1±()平均变(1±价格变动率×期数房地产状况调整系数100或假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±T%, 比实例在房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时,为%;低时,为-%)例8·案例分析题】为评估某商品住宅202年8 日的正常市场价格,在该住宅附近选取A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例有关资料如下:()可比实例的成交价格和成交日期,见下表:项可比实例可比实例可比实例m成交日交易情况的分析判断结果见下表。表易情况的分析判断是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度负值表示低于其正常价格的幅度。项可比实例可比实例可比实例交易情0该类商品住宅202年2月至8月的价格变动情况,见下表。表中的价格指数为定基价格指数月份235678价格指房地产情况的比较判断结果,见下表房地产状权重被估价房地产可比实例可比实例可比实例因素因素因素根据以上资料请回答下列问题本估价方法采用的是A.市场 B.成本C.收益 D.假设开发答案】解析】本方法收集了可比实例,并进行比较,是典型的市场法C的交易情况修正系数为(0/ /C./ 答案】解析】交易情况修正系数的分子一定是00,分母根据可比实例情况变化,一般是/00各可比实例的交易情况修正系数如下:可比实A:00002:00 可比实例:00 可比实例A的市场状况调整系数为(. D.8答案】解析】因为题干中明 是定基指数,所以市场状况调整系数为估价时点的定基价格指成交日期的定基价格指数各可比实例的市场状况调整系数如下可比实A:

:

可比实:B的房地产状况调整系数为()。 答案】解析】房地产状况调整系数 00,但三题中注意给出了三种因素,因此要 平均的方法00出分母部分。各可比实例的房地产状况调整系数分别为可比实例 =×5×3×2可比实例: =×30×2可比实例: =×5×3×2用市场法计算得出的C可比实例的估价对象价值为元m 答案】解析】估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。各可比实例经过修正、调整后的可比价格分别为: 0.8 元/

元/ =434.93 元 元

(/

=394.09如果将上述三个估价对象价值用最简单的方法求取最后的该商品住宅在20年8月日的正常市场价格应该为(元m。 答案】解析】用最简单的方法即采用简单算术平均数作为市场法的估算结果 被估价商品住宅的市场价=302.m7.从理论上讲求取可比实例的估价对象价值还可以采用的方法有(。A.年限法 B.平均数C.中位 D.众答案】解析】求取综合估价对象价值的方法有平均数、中位数和众数,而平均数中又分为简单平均数和平均数两种。A年限法是求折旧的方法。考点 收益法概收益法概述概念收益法也称为收益资本化法、收益还原法,是估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法适用对有收益或具有潜在收益的房地产房地产价值的影响因收益法的角度未来净收益的大小获取净收益期限的长短获取净收益的可靠程度步骤搜集并验证可用于估价对象未来净收益的有关数据资(2估价对象的未来净收益求取()选用适宜的收益法公式计算收益价格例9·多选题】收益法也称为收益资本化法、收益还原法,是估价对象的未来收益,然后利用合适的(),将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。A.率或资本化 B.利润率或资本化C.收益乘 D.成本乘E.营业利润率答案】解析】本题考查房地产估价收益法的含义。收益法也称为收益资本化法、收益还原法,是估价对象的未来收益,然后利用合适的率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。考点 收益法的计算公一收益法最一般的公式收益法最一般的公式实质F~P并求代数和公式 A1+A A3+…+A-1 +A(1+Y)1+Y) 1+Y3 +)续表现金流量二收益年限为无限年且其他因素不变的公式永续年值A)收益年限为无限年且其他因素不变的公式实质~,且永续年值n为无穷Pi公式VA三收益年限为有限年且其他因素不变的公式收益年限有限年且其他因素不变的公式实质A1)1+i)现金流量公式VA 公式的前提条 净收益每年不变为 率不等于零为Y(当等于零时,Vn)收益年限为有限年公式的用相同类型房地产不同年限价格之间的换算相同类型房地产比较不同年限价格的高低()用于比较法中因期限不同进行的价格调四不同年限价格之间的换算K (

=((已知V无穷,则V0=V无穷×K0,V0=V无穷V0,

0无穷0

五净收益在未来的前若干年有变化的公式收益年限无限年的公式条件净收益在未来的前含年有变化在t年以后无变化为收益年限n为无限年率大于零为Y公式V i +i+)收益年限有限年的公式条件净收益在未来的前含年有变化在t年以后无变化为收益年限n为有限年率不等于零为公式 + Y1+Y) +Y)>i A 六预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式假设前提:()已知房地产在未来第t年末的价格为V已知房地产未来t年含第t年的净收益。如果i每年相等,A,则公式为:V=A

(V 例10·单选题】某房地产开发项目的价格为5000万元,收益年限为30年,率为%,则该项目每年可以获得的净收益为万元。A. 答案】解析】本题考查有限年收益法计算的应用V=

例11·单选题】某房地产开发项目预计投入200万元,每年可获得收益为50万元收益年限没有限制,则该项目的年收益率为。A% B.5%C. 答案】×00%解析】本题考查无年限限制的收益法的计算。Y= ×00% 例12·单选题】某写字楼预计持有2年后出售,持有期的净收益每年 万元,出售时的价格 万元,率为8%,则该写字楼目前的收益价格为(万元。 答案】解析】本题考查预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式V=

万元

考点十 净收益的求净收益的求取方法分类有两种:基于租赁收入测算净收益投资法和基于经营收入测算净收益利润法。当两种方法均适用时,应执行租赁收益优先原则,即对