物业试题大全

物业试题大全物业试题大全物业试题大全资料仅供参考文件编号：2022年4月物业试题大全版本号：A修改号：1页次：1.0审核：批准:发布日期：知识竞赛类物业知识竞赛试题及答案一、选择抢答题（36题抽30题，题/5分，答对5分，打错扣2分）1．物业管理的内容是(D)。A．对物业进行维修B．对物业进行养护、管理C．对相关区域卫生保洁D．对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护2．(A)可作为物业管理活动的前提条件。A．市场原则B．平等原则C．公平原则D．公开原则3．我国的物业管理制度是由(D)共同组成。A．国家法规B．地方性法规C．中央性法规D．国家法规政策和地方性法规政策4．物业服务合同规定以外的服务是(C)。A．无偿服务B．义务服务C．有偿服务D．业内服务5.物业服务收费的原则是(D)。A．合理原则B．公开原则C．收费与服务水平相适应原则D．合理、公开、收费与服务水平相适应原则6．《价格法》对价格管理规定了(D)。A．政府定价B．政府指导价C．市场调节价D．政府定价、政府指导价、市场调节价7.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的(D)。A．权利B．义务C．权利、义务D．权利和义务的法律依据8.下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括(D)。A．物业管理事项B．物业服务质量C．专项维修资金的管理与使用D．物业服务态度9.物业收费的形式为(D)。月收1次B．1年收1次日收1次D．包干制或酬金制10.(D)可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施。A．业主大会B．业主委员会C．业主和物主D．以上人员都不可以11.物业管理区域内的道路、场地是为(C)而建设。A．业主利益B．物主利益C．业主共同利益D．国家利益12．业主是(D)。A．房屋所有人B．住宅人C．管理房屋人D．房屋所有权人13.物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间(D)。A．只有个体利益B只有共同利益C．无共同利益D．既有个体利益，也有共同利益14.物业管理是市场经济的产物，(C)是市场经济的基本特征。A．平等互利B．公平C．竞争D．发展15.前期物业管理招标投标活动(D)。A．有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为B．有利于创造物业管理公平的市场竞争环境C．有利于促进物业管理企业提高物业服务质量D．以上说法都正确16．物业承接查验的内容包括(C)。A．物业管理资料移交B物业现场验收C.物业管理资料移交和物业现场验收D.物业合同17.物业服务合同的标的是(B)。A．物业管理企业提供个体性服务B．物业管理企业提供的公共性服务C．业主提供的私人服务D．业主提供的公共性服务18.下列关于物业服务收费原则的叙述，错误的是(A)。A．遵循收费与服务水平不相适应原则B．遵循公开原则C．遵循合理原则D．遵循收费与服务水平相适应原则19.业主公约是由(B)制定的。A．个体业主B．全体业主C．个体物业管理者D．全体物业管理企业20.住宅专项维修资金，是指(D)的资金。A．专项用于业主住房需要B．专项用于个体住房需要C．兼用于物业管理企业维修D．专项用于住房共用部位、共用设施设备21.(B)是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。A．前期介入B．早期介入C．前期物业管理D．早期物业管理22.下列各项中，不属于新建物业承接查验主要内容的是(C)。A．物业资料B．物业共用部位C．物业承接查验记录表D．共用设施设备23.下列(B)不是按房屋的完损等级划分的。A．完好房B．劣质房C.一般损坏房D．严重损坏房24.下列(A)不是典型紧急事件。A．透水B．高空坠物C．交通意外D．台风袭击25.物业服务成本或者物业服务支出构成一般是指(D)。A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C．物业管理区域清洁卫生费用D．以上三项都包括26.下列(C)不是投诉的一般途径。A．电话B.委托他人C．发短信D．传真27．下列不是客户满意度问卷调查实施步骤的是(B)。A.客户满意度调查的策划B．客户满意度调查的预案C．利用客户数据库D．了解客户期望28．下列不属于早期介入阶段的是(A)。A．日常管理前B．施工建设C．开发设计D．竣工验收29.对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行的是(D)。A．试验查验B．检测查验C使用查验D．观感查验30．共用设施设备不包括(C)。A．电气照明B．电梯C．花坛D．草坪31.下列不属于绿化管理内容的是(C)。A．翻新改造B．花木种植C．绿化无偿服务D．环境布置32.物业的基本情况不包括(A)。A．服务费用B．物业类型C．坐落位置D．物业名称33.紧急事件的处理包括(D)阶段。A．事先、事中控制B．事中控制、事后处理C.事先处理、事后处理两个D．事先准备、事中控制、事后处理三个34．下列不属于物业管理企业营业成本的是(B)。A直接人工费B．间接人工费C．直接材料费D．间接费用35.下列不属于物业管理档案管理内容的是(D)。A．分类B．收集整理C．保管利用D．备份存档36.下列不属于测量客户满意度方法的是(C)。A．建立受理系统B．客户满意度调研c．客户需求分析D．竞争者分析二、案例分析（共20题，题/10分，每队5题，答对10分，打错扣5分）1、案情：2001年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。

被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。

如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。

答案：1、《物业管理条例》第三十六条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。2、案情：1998年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明理由。答案：向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。3、某商业小区停车场，一位车主驾车来到出口岗亭，向车管员声明：“自己将停车卡丢失”并要求放行。该岗亭当班车管员不同意放行，但是不知道如何处理更为妥当，即使用对讲机呼叫班长前来解决。班长到后告知车主：“丢失停车卡按规定要赔偿100元工本费（IC卡背面已有说明）”，同时要求其出示行驶证、驾驶证和身份证，随即转身到管理处办公室将以上证件进行复印。回到岗亭交还了证件，在值班记录本上登记后，车主交费后放行，此过程约用时30分钟。车主对处理结果不满意，提出：“一、不应该收100元钱；二、处理时间拖的太长，被迫在烈日下暴晒半小时，且服务态度不好；三、停车场管理员无权扣身份证并进行复印，个人隐私受到侵害及家庭安全不保”。

问：1、你对此事的看法。

2、你遇到此事应如何处理？

答题要点：

一、当班车管员欠缺对特殊情况处理的经验，今后应该加强培训、考核或有实际工作经验的老员工进行传、帮、带，提高服务技能。

二、该班长虽按规定程序办理有关手续，但是服务意识不强，工作程序无明文指引，事件发生后处理程序缺乏礼貌而耐心的解释工作。将原本属于车主自身过失的行为，转变成抱怨与不满进行发泄。使按规定采取的必要防范措施，受到攻击和指责。

某商业小区停车场，一位车主驾车来到出口岗亭，向车管员声明：“自己将停车卡丢失”并要求放行。该岗亭当班车管员不同意放行，但是不知道如何处理更为妥当，即使用对讲机呼叫班长前来解决。班长到后告知车主：“丢失停车卡按规定要赔偿100元工本费（IC卡背面已有说明）”，同时要求其出示行驶证、驾驶证和身份证，随即转身到管理处办公室将以上证件进行复印。回到岗亭交还了证件，在值班记录本上登记后，车主交费后放行，此过程约用时30分钟。车主对处理结果不满意，提出：“一、不应该收100元钱；二、处理时间拖的太长，被迫在烈日下暴晒半小时，且服务态度不好；三、停车场管理员无权扣身份证并进行复印，个人隐私受到侵害及家庭安全不保”。4、案情：某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。答案：物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意5、案情：业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。答案：《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理公司无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。6、案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

答案：判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

依据：《物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。

7、案情：1998年3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。

答案：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。《物业管理条例》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。8、王某于2001年底购得一套商品房，请了几个朋友在节假日帮忙进行装修，在装浴缸时敲破防水层造成卫生间地面渗水，楼下业主李某要求王某予以修复，并告知物业管理公司，物业公司进行检查后，要求王某停止施工，并说物业公司设有专业装修队，王某不能自己装修，否则一切后果自负，王某认为房屋是在保修期内，渗水是质量问题，应由开发商负责，于己无关。试问：王某以及物业管理公司的说法是否正确？请说明理由答案：王某不对。物业的说法不对。1、房屋的质保期内，所有室内的设施设备，门、窗、放水、电、水管等，如果业主在装修时自己改动过了，即使是在质保期内的，开发公司也不予保修。王某装修时人为破坏了防水层，应该由王某自行修复以及对楼下业主进行修复或赔偿。2、物业公司是服务性质的公司，职责是很明确的，在装修问题上只负责装修的管理工作，对承重墙体、楼板、环境卫生等涉及到全体业主利益的事情上负责，业主装修找谁装不是物业公司的服务范围。如果说“物业公司设有专业装修队，王某不能自己装修，否则一切后果自负，”是典型的小物业公司敛财的手段。9、某高档商品住宅小区环境优美，绿化覆盖率超过30%物业管理公司以给业主生活提供方便为由，单方面做出决定，在中心花园草地边设了几个售货亭，出租给小商贩经营。请分析：（1）物业管理公司设置售货亭的做法是否妥当，为什么如果不妥，应受到怎样的处理（2）住宅小区内的中心花园草地所有权归谁答案：1、物业公司要经业委会或2/3业主同意后，才可以设置售货亭，否则应立即停止。2、中心花园所有权是全体业主的。10、上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗为什么答案：根据物业管理条例第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。11、荒废花园,业主能占用种菜吗林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业公司,物业公司想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业公司,他并没有投同意票,所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业公司对此事不知该如何处理答案：根据我国法律法规规定,小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了:“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了《物业管理条例》的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照《物业管理条例》第6十6条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。12、物管违约,证据如何有效收集福州金山某小区的业主们对小区物业公司的服务很不满意,认为物业公司在物业管理服务上存在不少问题,如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区,而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业公司谈判物业收费的问题,要求根据权利义务对等原则,对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减,但是物业公司却认为公司已经根k据合同约定履行了自己应尽的职责,不能降低服务费。业委会开会后决定把物业公司告上法庭,但是不知道应该如何收集相关的证据。答案：根据《物业管理条例》的规定,业主委员会应当与物业管理企业签订物业服务合同,对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。由于物业管理属于服务行业中的一种,这种服务往往是无形的,因此业主在平时发现物业公司有服务不到位的地方或违反物业管理合同的地方,可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性,对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好,保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据,支持自己的诉讼主张。13、尚未交房,物管能私下出租吗黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业公司以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。黄先生得知这个消息后,立即与物业公司联系,要求物业公司马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业公司却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业公司在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业公司认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。答案：首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。14、高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责案情：2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。答案：1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。3、保安半夜进民宅物业公司被判赔15、眼看业主被打未制止北京一小区物业被判担责世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为轻微伤（偏重）。杨爱秋通过诉讼讨回公道，杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。市一中院终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，未上前制止。物业公司应承担补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。法官解释说，世纪城物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。答案：由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。16、杨先生在北京某庄园自家住宅住了近4年，但从上个月的一天开始，多次被某物业公司保安阻拦在楼外，无法回家。后经110警察协调，才得以进楼。物业公司的理由有三：其一是物业公司允许广告公司在楼顶做广告牌，用广告费进行楼内装修，但杨先生却要求由业主分享广告费；其二是杨先生提出免交物业服务费遭拒；其三是因为杨先生还没有取得房产证。问：请分析物业公司的错误在哪为什么答案：首先物业公司无权阻止杨先生进入自己的家，除非证明此房不是杨先生的理由第一第二条完全不成立。17、深圳市某小区业委会因小区架空层以及两栋小楼的业主共有产权受到开发商、物业公司侵害，受小区业主大会的委托，向深圳市中院提起诉讼。深圳市中院以业委会没有诉讼资格为由裁定驳回起诉。业主委员会上诉至广东省高院。问：业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格答案：一是业主委员会充当原告，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。二是有一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会根据业主委员会章程运作。业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。三是有一定的财产。由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。18、长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。而开发商则强调自己拥有总商铺49%产权，要求享有总票数928张中的450张选票权，并坚持60多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。购房者则认为，开发商是搞开发的不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。请问：1开发商是否能以业主的身份参加业主大会其投票权如何2没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格答案：1开发公司有投票权，投票权以筹备组规定为主。一户一票，或者规定面积为一票。2未完成银行按揭的业主，不具有资格。手续未完成，可以认为产权仍是开发公司。答案二：开发商不能参加,又不是业主,业委会的成立有规定的必须达到一定人数才可以成立。这里包括楼盘的销售情况，好象是房子卖了5成还是六成房子后,然后业主要超过三分之二啊,才可以成立。没有办好按揭的也属于业主。可以参加啊。19、鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。物业服务企业复函不同意解除合同。业主代表大会遂委托小区业主委员会向法院提起诉讼，要求法院判决解除物业服务合同。法院认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。答案：业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数1/2和总面积1/2以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。这个情况不用说,既然是小区物业做的不好,理当召开业主大会,并且要征得广大业主同意.这样才有法律效益20、罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。问：根据上述案情，认为物管公司是否需要承担责任为什么答案：根据我国《物业管理条例》以及《合同法》有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施）无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。

徐太太需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。丢失东西不能作为拒交物业的理由,物业只要尽到巡逻责任就行。换句话说你东西被偷了,难道要找警察赔偿啊。某花园业主办理了入住手续，签署了住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》承诺每月15日前缴纳服务费，逾期每日加付千分之三滞纳金等。嗣后，该业主因家中宠物丢失，对原告的服务质量不满，拒付物业服务费用。物业公司遂把该业主告上法庭，请求法庭判决该业主支付物业服务费用及其滞纳金共2400多元。物业管理实务试题及答案《物业管理实务》摸拟题一．单选题1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？A．具备专门资质 B．独立企业法人地位C．依据物管合同 D．根据政府规定2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？A．独立核算，自负盈亏 B．常规性服务C．保值增值 D．具有一定公共管理性质3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章 B．履行合同C．诚信经营 D．企业收入4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？A．获取招标信息 B．项目评估和风险防范C．项目现场勘探 D．准备投标文件5．广告不是要约，下面哪个是要约？A．悬赏广告 B．招标广告C．购物广告 D．招租广告6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？A．明确业主委员会权利义务 B．明确物业管理企业权力和义务C．主要条款宜粗不宜细 D．对违反责任的约定7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段 B．规划设计阶段C．建设阶段 D．承接查验阶段8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？A．销售阶段 B．物业承接阶段；C．物业入住 D．物业业主大会选聘物管企业9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计 B．提高工程质量C．更好了解物业情况 D．提高开发商经济效益10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？A．管理资源的完善与优化 B．管理制度和规范的完善C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？A．物业资料 B．业主专有部分C．物业共用部位 D．共用设施设备12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？A．与原管理单位解除物业服务合同B．与新物业企业达成口头承诺C．与新物业管理企业签订物业服务合同D．需满足承接查验必要条件13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁14．以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类？A．标准操作流程 B．员工行为规范C．管理体制模式 D．检查及预防纠正机制15．消防工作指导原则是：A．预防为主，防消结合 B．预防为主，安全第一C．防消结合，生命第一 D．预防为主，常效管理16．以下哪项不属于重点防火物业？A．生产易燃易爆工厂 B．居住区C．大型物资仓库 D．酒店商场17．物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式？A．信件 B．电子邮件 C．电话 D．报告18．投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在几天内将处理意见反馈给信用档案管理部门？A．5 B．7 C．10 D．1519．下面选拔人才方法中，哪项是不科学方式？A．面试 B．推荐介绍C．知识测验 D．技能测验20．物业管理企业在员工入职时，即明确员工辞职应提前（）以书面形式通知企业？A．10天 B．半个月C．30天 D．两个月二．多选题1．物业管理企业是（ ）企业？A．依法成立 B．具备专门资质C．独立法人地位 D．根据政府规定2．物业管理企业特征是：A．独立企业法人 B．开展常规性服务C．开展特约性服务 D．属于服务性企业3．物业管理企业按照投资主体经济分为：A．全民所有 B．集体 C．民营 D．外资4．企业申报资质时，需提供资料有：A．企业执照与企业章程 B．验资证明C．企业法定代表人的证明 D．企业办公点5．物业管理资质管理有利于对企业（ ）A．规范行为 B．加强监督C．维护市场秩序 D．增加企业收入6．物业管理企业组织结构设置影响因素，应考虑以下几方面：A．企业战略 B．技术因素C．人力资源 D．外部环境7．物业管理企业组织机构设置要求是( )A．按照规模任务考虑 B．统一领导分层管理考虑C．分工协作原则考虑 D.精干、高效原则考虑8．物业管理招标主体由（ ）A．建设单位 B．业主大会C．物业产权人 D．政府9．物业管理招投标特点是：A．综合性 B．差异性C．主体的特殊性 D．服务内容特殊性10．物业管理按照物业类型分为：A．住宅类 B．写字楼 C．工业区 D．非住宅类11．物业管理招投标基本要求是：A．合法性 B．科学性 C．响应性 D．程序性12．物业管理招投标原则是：A．公开 B．公平 C．公示 D．公正13．有能力组织招标活动人可以分为：A．自行组织实施 B．业主大会实施C．业主委员会实施 D．委托招标代理机构实施14．合同要约的构成要件为：A．反映特定人意思 B．合同主要内容C．传达到受约人 D．法律责任15．有效合同应具备以下哪些主要条件？A．当事人缔约能力 B．当事人真实意思表示C．合同内容合法性 D．契约自由16．签订前期物业服务合同应注意事项是：A．物业承接验收 B．服务费用C．合同解除与终止约定 D．保修责任17．物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是：A．订立合同当事人不同 B．合同期限不同C．物业服务费不同 D．服务内容不同18．签订物业服务合同应注意的事项主要是：A．明确业主委员会的权利义务 B．合同签订实事求是C．明确物业管理企业权力和义务 D．主要条款宜粗不宜细19．早期介入分为以下（ ）阶段？A．可行性研究 B．规划设计C．工程建设 D．房屋销售20．早期介入在可行性研究内容是（ ）A．确定物业管理模式 B．确定物业管理服务内容C．确定物业管理服务质量标准和收费D．设计物业管理框架性方案21．前期物业管理提供服务是（ ）A．设施设备承接验收 B．业主入主C．装修管理 D．工程质量保修处理22．前期物业管理特点是（ ）A．工作基础性 B．管理过渡性C．服务不稳定性 D．经营风险性23．物业承接查验准备工作有（ ）A．人员准备 B．计划准备与资料准备C．设备工具准备 D．经费准备24．物业查验的主要内容有：A．物业资料 B．共用设施设备C．消防系统 D．物业保修和使用文件25．物业承接验收具体方法有：A．观感查验 B．使用查验C．检测查验 D．试验查验26．物业管理工作移交分为以下几种情况？A．建设单位向物管企业 B．业主大会向物管企业C．物管企业向业主大会 D．物管企业向产权单位27．物业装饰装修管理应主要检查（ ）A．有无变动建筑主体和承重结构B．有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等C．有无损坏房屋、原有节能设施，降低节能效果D.有无私自搭建建筑物、构筑物28．为了分清物业装饰装修有关责任，装饰装修管理协议等相关文件应由以下（ ）方面签字。A．装修人 B．施工单位C．物业管理企业 D．相关行政职能部门29．房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ）A．房屋完好率 B．设施设备完好率C．危房率 D．严重损坏房30．房屋及设施设备管理的内容主要有（ ）A．使用管理 B．维修保养C．安全管理 D．技术资料管理31．对各类不同对象预防性维修应用以下（ ）不同预防维修方式。A．计划性 B．状态检测下C．改善性 D．事后维修32．房屋及设备设施修理类别有（ ）A．大修 B．中修 C．小修 D．零星修理33．采用各类管理手段节能降耗，要建立一个系统的管理体系，它包括（ ）A．落实组织和管理体系 B．加强节能宣传和培训C．建立能源消耗的计划和考核制度D．采用技术改造34．清洁工作日常管理主要包括（）A．月检 B．日检C．领导检查 D．专项抽检35．白蚁防治主要有（ ）A．挖巢法 B．药杀法 C．诱杀法 D．生物防治法36．物业绿化管理内容主要包括（ ）A．绿化植物养护管理 B．园林小品养护管理C．花木种植 D．环境布置37．物业消防安全检查内容有（）A．消防控制室 B．自动报警（灭火）系统C．应急照明与疏散指示标志D．室内消防栓、灭火器配置38．公共秩序管理服务主要包括（ ）A．出入管理 B．公共安全防范管理C．消防管理 D．车辆停放管理39．消防安全检查组织形式上可采用（ ）检查A．日常 B．重点 C．全面 D．抽样40．动火安全管理主要归纳为以下（）A．领导批准要求 B．动火前要求C．动火过程中的要求 D．动火后要求41．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外（ ）因素所导致的企业的意外损失。A．自然 B．社会 C．人为 D．领导42．物业管理主要有（ ）风险？A．早期介入 B．前期物业管理C．日常物业管理 D．合同订立43．前期物业管理的风险主要有（ ）风险？A．合同期限 B．合同订立C．合同执行 D．合同管理44．处理紧急事件的要求是（ ）A．控制事态恶化和蔓延 B．主动出击，及时处理C．应急方案要能灵活运用 D．统一现场指挥45．物业企业主营业务收入主要有（ ）A．物业管理收入 B．物业经营收入C．物业大修收入 D．特约服务收入46．物业管理企业营业成本是（ ）A．直接人工费 B．直接材料费C．间接费用 D．固定资产折旧费47．物业管理企业信用档案建设原则是（ ）A．统一规划 B．分级建设C．分步实施 D．信息共享48．对物业管理企业信用档案系统建设要求是（ ）A．提高认识，加强领导 B．扩大信用档案覆盖面C．保证信息的全面准确 D．及时做好信息更新工作49．人力资源常选用方法是（ ）A．面试 B．心理测验C．知识测验 D．劳动技能测验50．员工的解聘通常有以下（ ）几种情况？A．辞职 B．辞退 C．招呼 D．资遣51．员工培训方法有（ ）A．课堂教学法 B．现场教学法C．授课法 D．师徒式培训法52．物业管理客户沟通的内容包括以下（ ）方面沟通？A．与建设单位 B．与政府行政业务部门C．与市政公用事业单位D．与业主大会（业主委员会），业主53．物业管理投诉处理程序主要有（ ）A．记录内容，判定性质 B．分析原因，确定责任人C．提出方案，答复业主 D．回访业主，总结评价54．物业管理投诉处理方法主要是（ ）A．仔细倾听，耐心解释 B．详细记录，确认投诉C．真诚对待，慢慢处理 D．总结经验，改善服务55．报告通常是（ ）A．内行文 B．上行文C．后行文 D．平行文56．制度文书主要有（ ）A．制度 B．办法C．守则 D．公约57．制度文书写作内容一般分（ ）A．标题 B．序言C．正文 D．签署三、归纳题：如某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见如下：编号意见与建议1部分楼梯间陈旧，要进行粉刷2保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3小区内停车秩序混乱，建议加强管理4小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重，需要大修8建议小区外墙全部翻新9小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10小区内出现业主丢失自行车状况，要求加强管理11部分业主要求减免物业服务费12希望提供家政服务13部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增加公交14建议清洁工作时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）问题2：上述不属于物业管理职责范围的项目有哪些对此，物业管理企业应如何处理问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？物业管理实务模拟题答案一、单选题：1.（D）2.（D）3.（D）4.（C）5.（C）6.（C）（P59）7.（D）（P71）8.（D）9.（D）10.（D）（P25）11.（B）12.（B）13.（C）14.（C）15.（A）16.（B）（P150）17.（B）（P188）18.（D）（P193）19.（B）（P197）20.（C）（P198）二、多选题：1.（P1）（ABC）2.（P1）（AD）3.（ABCD）4.（P6）（ABC）5.（P6）（ABC）6.（P9）（ABD）7.（P10）（ABCD）8.（P13）（ABC）9.（P15）（ABCD）10.（P14）（AD）11.（P18）（ACD）12.（P19）（ABD）13.（P19）（AD）14.（P51）（ABCD）15.（P53）（ABC）16.（P57）（ABC）17.（P58）（AB）18.（P59）（ABC）19.（P71）（ABCD）20.（P71）（ABCD）21.（P75）（ABCD）22.（P76）（ABCD）23.（P78）（ABC）24.（P79）（AB）25.（P80）（ABCD）26.（P83）（ABCD）27.（P100）（ABCD）28.（P104）（ABC）29.（P109）（ABC）30.（P111）（ABCD）31.（P112）（ABC）32.（P113）（ABC）33.（P123）（ABC）34.（P135）（ABD）35.（P137）（ABCD）36.（（P139））（ABCD）37.（P148）（ABCD）38.（P144）（BCD）39.（P148）（ABCD）40.（P149）（ABCD）41.（P157）（AB）42（P157）（ABC）.43.（P158）（ABC）44.（P162）（ABCD）45.（P168）（ABC）46.（P169）（ABC）47.（P187）（ABCD）48.（P187）（ABCD）49.（P197）（ABCD）50.（P198）（ABD）51.（P203）（ABD）52.（P211）（ABCD）53.（P216）（ABCD）54.（P217）（BD）55.（P232）（ABC）56.（P234）（ABCD）57.（P241）（ACD）物业管理员技能试题及答案一情景题：1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？∴新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。2)技术资料：14项。2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？∴水、卫、消防接管验收工作应该：1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5)水泵安装应平稳；6)消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料∴委托管理阶段档案应收集的资料：1)委托管理招标文件；2)物业管理投标文件；3)物业委托管理使同。9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？∴招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？∴用户入户信息档案资料：1)入户通知书、入户须知；2)公共契约；3）用户资料；4)业主委员会章程；5)用户手册；6)用户进户验收表和交费单。11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。∴住户手册包括的内容：1)居住区域概况；2)物业管理区域机构；3)业主（住户）须知；4)物业管理区域的管理规定；5)综合服务。13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：1)维修与保养费；2)室内装修费；3)生活用水和污水排放费；4)能源费；5)康乐设施费；6)杂项费。17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？∴地基基础的养护应注意：1)坚决杜绝不合理荷载的产生；2)防止地基浸水；3)保证勒脚完好无损；4)防止地基冻害。21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？∴楼地面工程的养护：1)保证经常用水房间的有效防水；2)避免室内受潮与虫害；3)加强对二次装修的科学管理；4)控制与消除装饰材料的副作用。22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：1)严格遵守使用常识与操作规范；2)经常清洁检查，发现问题及时处理；3)定期更换易损部件，保持整体状况良好；4)北方地区外门窗冬季使用管理；5)加强窗台与暖气的使用管理。23．屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温，最容易受到破坏的是防水层，请你回答怎样建立以养为主的保养制度。答：屋面工程维修养护：防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容，在使用中需要有一个完整的保养制度，以养为主，延长使用寿命。1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态；2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；3、建立大修、中修、小修制度；4、加强屋面使用的管理；5、建议建立专业维修保养队伍。24．某小区业主擅自将通风道拆除，造成通风道中中段堵塞，作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。答：通风道的养护管理应该注意：1、住户在安装抽油烟机通风器时，须小心操作，不要乱打乱凿，造成损害；2、不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道；3、物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复；4、检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查是否畅通。如有擅自拆除，勒令恢复原样；5、通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。25．垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其往往爱护不够，你知道平时养护中应注意哪些问题吗？答：垃圾道平时养护中应注意：1、指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通；2、搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；3、不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾；4、垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力；5、垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用；6、垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。26．翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质，请你回答翻修工程项目主要有哪些？答：翻修工程项目主要有：1、主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；2、因自然灾害破坏严重，不能继续使用的房屋；3、主体结构、围护结构简陋，无修理价值的房屋；4、地处陡峭易滑坡地区或地外地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；5、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。27．在房屋维修技术管理中，制定方案必须具备的有关资料有哪些？答：房屋维修技术管理中方案必须具备的有关资料：1、批准的计划文件；2、技术鉴定书；3、城市规划部门的红线图；4、修建标准击使用功能要求；5、城市有关水、电、器等管线资料。28．水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大，你知道该怎样加强日常性保养吗？答：水泵和水箱设备的日常性保养一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或者更新计划。消防设备的日常性保养：对消防专用水箱在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭消防泵应定期试泵。29．电梯设备历来受到国家有关部门格外重视，作为物业管理公司应该怎样对电梯设备进行日常保养？答：电梯设备的日常保养：对电梯按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障时由保养单位的专业人员负责抢修。电梯设备的大修、更新由电梯维修公司进行。30．西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道，使下水变成上水，致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子，你知道对排水系统该怎样管理吗？答：排水系统的管理：1、定期对排水管道进行养护、清通；2、教育住户不要把杂物投入下水道、防止堵塞；3、定期检查排水管道和节门，发现隐患及时处理；4、室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。31．室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？答：室内排水管道堵塞地清除：管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重地会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近的检查口，清扫口，屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除堵塞。32．排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦，如果发生室外排水管堵塞现象，你知道应该怎样机型维修吗？答：室外排水管道的维修：1、管道坡度搞反形成倒返水。维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。2、管道堵塞。维修时用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤；如还疏通不了时，在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通。33．如果高位水箱及浮球阀出现常见故障，你能找出故障产生原因和维修方法吗？答：高位水箱及浮球阀的常见故障、产生原因及维修方法：设备名称常见故障产生原因维修方法水箱渗漏裂缝灌注环氧树脂球阀关不住球阀不出水胶皮磨损挑杆锈蚀、水眼被堵换胶皮垫除锈疏眼

34．生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康，对高位水箱进行清洗消毒，你知道是怎样规定的吗答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，每年进行一次水箱清洗工作，每三年进行一次水箱消毒工作。35．我国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？

答：消防设备维修管理：1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；3、储水池应存足够的水量，并随时补足；离心泵及其电机，定时检查保养并设置备用水泵。36．门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？答：门卫的工作除治安管理职能外，更重要的是为用户及客人提供各种服务：1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。37．巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定答：巡逻治安管理：1、巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。38．北京某物业小区治安班长王昌兵接到业主报案：犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物，立即冲上去抱起可疑爆炸物，三分钟下20楼，假如有一天，你遇到这种情况你会怎样紧急处理？答：对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理：1、迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。2、各部门人员到现场后的职责：布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线，控制现场；同时报告公安机关。3、工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。4、总经理、副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作，统一指令采取扑救，布置善后工作。5、值班经理、客务经理传达指挥部的指示，协调工作，记录现场处理经过，安定客人情绪，疏散客人及贵重物品。6、办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。39．我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”一旦要发生火警时你知道应急措施吗

答：发生火警时的应急措施：1、打“119”并报告上级；2、组织人员抢救，并查找原因；3、控制火势；4、组织群众撤离危险区；5、严防坏人趁火打劫；6、协助有关部门做好善后处理工作。40．火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？答：灭火通常有四种方法：1、冷却法；2、窒息法；3、隔离法；4、抑制法。41．固体废弃物污染的防治有哪些措施？答：固体废弃物污染的防治内容和措施：1、全过程管理防治必须贯穿于从产生、排放、收集、输出、储存，综合利用、处理到最终处置的全过程进行管理。2、实行“三化”减量化、资源化、无害化。3、集中防治与分散防治相结合，集中防治是物业管理公司的职责；分散防治是业主和使用人应尽的义务。建设区域性的地下隐蔽拉机房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。42．噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法。答：噪声污染的产生：1、车辆交通噪声；2、建筑施工噪声；3、社会生活噪声。噪声污染的控制：1、禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目；2、禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10：00－次日晨6：00）内从事施工作业；3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛；4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。43．物业管理企业保洁机构设置，无论规模大小都只设一个清洁班，这个说法对吗？答：不对。设置物业管理企业保洁机构：最简单的是设置一个公共卫生清洁班，直接由公卫主任或部门经理负责。对于一个规模较大的物业管理公司而言，其保结部一般分设三个班（组）；楼宇清洁服务班（组）、公共区域清洁班（组）、高空外墙清洁班（组）。44．请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么？答：保洁管理的操作细则要求可分为每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中进行定量、定期检查考核。45．保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外，还包括哪些具体措施？答：保洁管理的具体措施：1、实行生活垃圾分类袋装化；2、进行超前的宣传教育；3、配备必要的硬件设施。4、经济处罚及典型暴光。46．物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责，对吗？你认为应该怎样设置。答：设置物业管理公司绿化管理机构：根据实际出发，可设专门部门，也可与清洁部门合并，绿化部门一般至少设一个养护组兼带管理职责，如果需要，也可设花圃组和服务组。花圃组和服务组均可直接对外经营，为公司创收。47．技术工人是绿化工作中的实际操作者，你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗？答：绿化养护与管理的操作：1、浇水；2、施肥；3、除杂草、松土；4、修剪整形；5、除病虫；6、树木等技术管理。48．居住区物业的绿地是普通绿化的重点，是居住小区中不可缺少的有机组成部分，你知道居住区绿地种类吗？答：居住区绿化的类型：1、小区级绿地（称小游园）；2、公共绿地（组团绿地）；3、宅旁绿地；道路绿地；5、公共建筑专用绿地。49．你了解绿化养护管理的质量要求吗？请你说出对树木、树形、绿篱、花坛和草坪的质量要求。答：绿化养护管理质量要求：1、树木无枯枝；2、树形无倾斜；3、绿篱无缺枝；4、花坛无垃圾；5、草坪无杂草。50．某居住小区刚刚建成入住，计划在“七一”纪念党的生日，开展文体娱乐活动，他们在制定方案以前，应该调查了解哪些情况？

答：要使制订的文体活动方案切实可行，必须做好调查分析：1、了解管区内有多少人对文体活动感情兴趣。2、掌握管区内可供开展文体活动的场地和设施。3、掌握管区能动员出来运动器械及乐器设备。4、资金预算和筹措。51．某物业管理公司策划开展文体娱乐活动，以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通，融洽关系，推进合作，你能为他们设计活动项目吗答：一、设计一般性活动项目：1。体育项目；2。健身气功；3。文体活动。二、设计主题性活动项目：1。以节日为主题的活动；2。以纪念日为主题的活动；3。以重大事件为主题的活动。52．你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案，请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么？答：制订活动方案的步骤：1、人员组织；2、方案构思；3、汇总讨论；4、征求意见；5、报领导审批。53．管理文体娱乐活动，严格执行规章制度，你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗？答：有关规章制度的种类：1、《员工守则》；2、场馆人员的《岗位职责》；3、《考核奖惩办法》；4、各种《检查制度》。54．开展任何活动都必须制定规章制度，那么，落实文体规章制度方法有哪些？答：落实文体规章制度的方法：