房地产企业工程全过程成本管理讲义

地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理内容目录n

第一部分

如何理解房地产企业的成本管理n

第二部分

如何开展成本目标管理n

第三部分

如何构建企业成本管理体系n

第四部分

成本管理的责任考核n

第五部分

建造成本的全过程控制要点地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第一部分

如何理解房地产企业的成本管理n

第一讲

房地产开发行业多种成本管理角色特征n

第二讲

房地产开发企业成本管理价值观n

第三讲

房地产开发成本影响因素分析n

第四讲

房地产企业成本构成与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第一部分

如何理解房地产企业的成本管理【第一讲

房地产开发行业多种成本管理角色特征】n

房地产成本及成本管理与其他行业之区别n

房地产行业内不同角色的成本管理n

房地产成本管理现状与发展方向地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

房地产开发成本的行业特征------------•

房地产成本管理的行业特征--------]

由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理n房地产行业中♦

施工企业的确定与控制♦

设计单位的确定与控制♦

造价咨询公司的确定与控制♦

房地产开发企业的确定与控制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理nn:n地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展型产品价值提升强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值型定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确型强调不能突破目标值成本管理水平n管理难度加大，统筹协调要求高地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第一部分

如何理解房地产企业的成本管理【第二讲

房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义n成本管理的目标n提升价值的五种途径地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理的意义n

房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标n

利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本实质上是企业的投入，低投入高产出是企业经营的原则；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理的目标n

成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—---------------------------------------------成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不匹配、不平衡造成的浪费（怎么花钱的投资问题）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径V=F/CV-value

,F-function

,C-cost,///n

C下降，F上升n

C不变，F上升n

C下降，F不变n

C小幅上升，F大幅上升n

C大幅下降，F小幅下降n

--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n

--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策n

（例外墙材料的选择（香港），空调品牌的选择，电梯速度的选择）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第一部分

如何理解房地产企业的成本管理【第三讲

房地产开发成本影响因素分析】n

决定因素n

影响因素n

无效成本的原因分析及控制（案例）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本的决定因素：§

外部因素--§

内部因素--地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本的影响因素:§

经营方式§

管理方法§

技术能力§

组织与协调§

资源：资金，人员，供方§

其他诸多因素？地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理无效成本的管理§

无效成本的定义§

产生原因分类§

统计与分析§

责任分摊§

改进措施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第一部分

如何理解房地产企业的成本管理【第四讲

房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念n区分成本与造价n成本核算与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理全成本的概念nnn=前期费用+建安工程费+室外及配套费=土地费用+建造成本+开发间接费（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销、财务和管理费）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理区分成本与造价成本：造价：时间与空间上的分布不同n

时间分布：n

空间体现：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理开发各类型成本的核算与管理方式针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成果深度管理建造成本工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类：按产品与按时间核算两种方式综合地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理财务与成本核算注意事项n1，统一科目：在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；n3，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接21地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理开发成本的分摊方式n1，土地费用的分摊方式n2，建造费用的分摊方式n3，开发间接费的分摊方式22地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理期间费用的管理方式n1，营销费的管理n2，管理费的管理n3，财务费的管理23地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理几种容易混淆的费用处理n1，几个科目调整情况n2，处理方式及原因n3，注意事项24地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第二部分

如何开展成本目标管理n

第一讲

成本目标管理原理n

第二讲

成本目标的制定过程n

第三讲

成本目标分解的几种途径n

第四讲

成本目标的实现手段地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第二部分

如何开展成本目标管理【第一讲

成本目标管理原理】n

成本目标管理意义n

成本的合理确定n

成本的有效控制n

成本目标管理过程地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标管理的意义成本管理的基本要求：实现成本的与

；成本目标管理的意义：通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标管理作用n动态掌握和控制项目总成本水平n保证每个项目的盈利指标n实现公司的经营目标28地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本的合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则：§成本的确定依据：§成本确定的方法:§成本与产品的结合：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本的有效控制有效控制—动态监控，做到随时心中有数nnnn控制的概念：控制的要素（环节）：有效控制的前提：能动的控制：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理//体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理目标管理过程示意图地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第二部分

如何开展成本目标管理【第二讲

成本目标的制定过程】n

成本目标制定原则n

目标制定的时间及过程n

目标体系的具体构成与要求n

目标的评审与确定地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标制定原则1，目标的内涵：2，目标的作用：3，目标的范围：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标的制定的时间及过程••地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理目标制定的时间：n

目标的雏形从立项时开始形成：n

策划、设计阶段进行各阶段的成本测算n

实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标n

施工图完成后，可根据预算对目标做调整地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理制定的过程：•

正向测算：•

测算依据－－成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；•

测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式（如烂尾楼改造）；•

团队工作－－前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（工作重心前移）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理制定的过程：•

反向倒逼：•

确定销售价格水平；•

确定利润要求；•

反推计算成本水平•

正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标体系的具体构成：•

项目基本参数：•

建造标准：•

成本目标计算：•

成本构成汇总：•

成本目标分解：•

辅助信息与数据：•

编制说明：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标的制定要求：•水平恰当：•依据充分：•内容具体明确：•量化计算：•推行标准化：•强调考核作用：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理目标的评审与确定：•

成本目标需经过相关部门的讨论•

集团的评审•

按权限审批•

正式发布，作为考核指标之一地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理1.

编制说明、填表说明2.

项目概况－－规划指标3.

建造标准4.

各单体成本测算－－建安5.

公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.

跨期分摊7.

成本汇总表8.

销售收入、回款9.

税费－－财务费、所得税、增值税10.

利润测算－－利润及收益率11.

现金流量表42地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第二部分

如何开展成本目标管理【第三讲

成本目标分解的几种途径】n

按合约计划分解n

按成本科目分解n

按管理责任分解n

按财务核算模型分解n

按现金流出时间分解地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理方式之一：按合同计划分解；目的：•：甲方的分判与采购计划•总目标分解为每个合同项的目标•：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理方式之二：按工程实体分解；目的：•项目建设内容（设计图纸及说明）•总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；•概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理方式之三：按考核责任分解；目的：•部门或岗位成本管理总目标分解为每个部职责及考核办法•门或岗位的成本管理指标,

以及辅助管理的工作要求•发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理方式之四：按财务核算模型分解；目的：•根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；总目标分解为每种产品、每个不同的核算对象的成本核算原则公司应有统••一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理方式之五：按先进流出时间分解；目的：•根据工程进度与支付项目总成本目标分解方式方式；•为每年、季度、月度的支付金额•项目开发过程中滚动编制从粗到细。地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第二部分

如何开展成本目标管理【第四讲

成本目标的实现手段】n

成本目标的实现要点n

动态成本的概念与构成n

动态成本的反馈机制n

有关工具软件的应用地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点n控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点n技术经济相结合的手段保证目标实现n加强作业过程控制n实行动态监控，建立预警机制、预测可能变化n偏差调整与内部平衡n过程与结果的全面考核地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

动态成本的概念：项目实施过程中各个时期（随时）测算的对最终实际成本的预期•

动态成本的公式动态成本

=已发生成本

+待发生成本52地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理每个合同对应的动态成本•

合同签约前•

合同结算后•

合同签约后结算前•

项目总目标＝•

项目总动态＝53地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理各项动态成本的反馈机制－－实时录入，月报汇总；包括数据：•

合同结算价•

合同签约价•

变更签证费•

结算调整预测54•

非合同性支出费用（预计、付款时统计）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理辅助工具与软件Ø

用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；Ø

管理软件：通用、定制

（如万科、金地、招商）如何选择Ø

根据公司的管理现状和需要Ø

区分管理类软件和信息类软件Ø

结合具体业务流程和管理特征Ø

尽可能集成，防止重复劳动地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理例：成本月报的编制内容与模板•

成本数据•

统计指标•

管理情况地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本目标管理小结：n

1，成本目标管理的关键环节n

事前有目标：项目总成本目标及分解n

事中有监控：月报表n

事后有分析：后评估报告n

目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；n

2，如何着手开展目标管理–

建立科目，结合合同策划；–

制定目标：方案、扩初、施工图阶段–

每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）–

出成本月报，数据及分析、建议–

对数据的及时性进行考核要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第三部分

如何构建成本管理体系n

第一讲

成本管理体系的构成n

第二讲

成本管理部门定位与人才策略n

第三讲

集团对分公司如何进行成本管控n

第四讲

企业成本优势的建立与实施策略地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第三部分

如何构建成本管理体系【第一讲

成本管理体系的构成】n

成本管理体系的目标与构成n

成本管理基础体系n

核心管理方法体系n

项目成本控制体系n

体系建立的过程与要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理体系的建立目标实现全方位的成本管理具体体现在:1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理体系的构成三个层面的管理体系:1.成本管理基础体系：2.核心管理方法体系：3.项目成本控制体系：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理基础体系n

组织管理子系统n

业务管理子系统地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理组织管理子系统的三项内容n组织架构：n职责划分：n权限分配：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理业务管理子系统的三项内容n

管理制度与业务流程n

业务规范与成果标准n

参考数据与信息地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理核心管理方法体系n

目标管理：信息系统n

责任管理：绩效考核地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理项目成本控制体系：全过程动态控制结合各项目开发和经营的目标，把基础管理体系（制度与标准）及核心管理方法（目标与责任）运用到具体项目中地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理体系的建立过程1.

建立一套系统的、适用的成本管理体系2.

制定成本管理体系的操作流程，保证体系的落实3.

使公司成本管理及相关部门人员理解并熟悉体系运行方法，掌握有关文档、表格、软件等基本工具4.

将成本管理体系应用到公司的房地产项目中5.

通过考核确保体系能够得到持续有效的执行地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理管理体系建立的要求•系统•规范化化•高效性•能动性•适应性地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理n

结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系n

公司性质Øn

管理定位Øn

公司规模Øn

发展阶段Ø地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理逐步深入的建立方式:第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第三部分

如何构建成本管理体系【第二讲

成本管理部门定位与人才策略】n

容易交叉与混淆的部门关系n

成本管理部门定位与具体职责n

成本管理工作思路n

成本管理人才要求与培养途径地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理容易交叉与混淆的部门关系n成本＋财务n成本＋合约n合约＋工程地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理部门定位与职责成本管理职责合约管理职责1.

成本目标管理:成本的前期测1.供方管理：考察、评估、算、目标制定、成本动态监

建库并选用项目所需的合控、成本分析与后评估

；

作单位及材料设备；2.

工程预结算管理：自行编制

2.

采购及招标管理：工程、、审核工程量积造价文件，

材料设备、设计、营销方对咨询公司服务进行跟踪管

面的招标组织，定标的、理；定单位、定价格；3.

现场成本控制：变更的造价

3.

合同管理：合同的签订、计算、现场工程量测定、零

变更及追加、付款及结算星工程或材料采购的委托和

手续办理；签证；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理部门的定位nnn地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产公司成本管理工作思路--也是体系建立的指导思想1，三个层次：2，三大主题：3，两条管理原则：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产公司成本管理人员的要求n专业能力：n综合能力：n工作重点：n核心职责：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理人员的培养途径n打好专业经验基础：n综合管理能力培养：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第三部分

如何构建成本管理体系【第三讲

集团对分公司如何进行成本管控】n集团管控的一般模式n集团成本管理的不同模式n相关业务授权方法地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理集团管控的一般模式n三种形式n运营管控：组织与项目运营的环节n战略管控：主要资源：人、财、项目n财务管控

：投资与财务•

如何确立•

形成过程：项目—公司—区域—集团•

授权程度：先集权、后放权•

取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理相关业务授权方法–

成本类事项:1.

目标管理2.

造价管理3.

变更及签证管理4.

结算及支付管理–

合约类事项:1.

采购方式与计划管理2.

供方资格管理3.

招标定标管理4.

合约的签订及变更地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第三部分

如何构建成本管理体系【第四讲

企业成本优势的建立与实施策略】n成本优势构成n标竿企业介绍n对比分析地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本优势的构成–规模经济:–专业能力:策划/设计/工程/采购/成本–管理机制:规范/高效–资源拥有:土地/资金/人才/供方/社会资源/–……地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理标竿企业介绍–案例1:1.规模经济优势2.创新技术优势3.成本系统性管理优势–案例2:1.供应链优势2.工程管理优势3.人才管理优势地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理案例三n1，产业链整合n2，战略明确n3，产品定位清晰n4，规模优势明显地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理对比分析研讨:自身企业与标竿企业对比1.

注意发展阶段不同之差异2.

注意企业性质不同之差异3.

产品与开发经营模式不同之差异地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第四部分

成本管理的责任考核n第一讲

如何开展全员成本责任管理n第二讲

成本责任的绩效考核实施方法地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第四部分

成本管理的责任考核【第一讲

如何开展全员成本责任管理】n

成本责任产生的机理n

成本管理责任划分原则n

成本责任体系的构成n

成本管理责任的体现地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本责任产生的机理–房地产业务操作过程是很强的专业合作过程，构成了房地产成本–房地产成本管理效果依赖于–房地产成本管理依赖于；；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本责任的主体n所有与产品开发、制造相关的部门，都负有成本管理的责任，都必须具有成本意识nn地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理责任划分原则•

集团与分公司：集团成本管理部门对下属公司的成本管理负有关联管理责任。•

分公司各业务部门之间：应遵循责权对应的原则，即分配到成本责任的部门，要具备承诺和直接影响该成本的能力。地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本责任体系的构成•

责任范围：•

责任主体：•

配合部门：•

评价部门：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本管理责任的体现–

各项成本管理责任必须体现到对各业务工作过程和成果的具体要求，包括：1.

相关工作事项要求2.

工作时间要求3.

工作深度要求4.

相关技术参数与指标要求5.

成本数据结果要求6.

……地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第四部分

成本管理的责任考核【第二讲

成本责任的绩效考核实施方法】n成本管理职责履行的评估模型n成本责任考核实施的方法n主要常见问题地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理建立成本管理职责履行的评估模型•

考核指标的设立：•

明确各项指标的计算公式或统计方法•

设定评估标准：•

确定考核成绩：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理成本责任的考核实施•

动态反馈：•

考核的实施：•

考核的结果：•

考核结果的兑现方式：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理考核中常见问题n

责任难以分清：共同承担，比例分摊；n

指标无法量化：采用统计数据；n

考核结果达不成共识：设立权威机构地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点n

控制重点与原则概述n

第一讲

立项及策划阶段成本管理n

第二讲

设计阶段的成本管理n

第三讲

发包阶段的成本管理n

第四讲

施工阶段的成本管理n

第五讲

销售阶段的成本管理n

第六讲

竣工结算及维护阶段的成本管理地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【控制重点概述】n控制的重点对象n控制的重点阶段n不同阶段的控制方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理项目开发成本控制重点对象通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。ØØØØ地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理控制的重点阶段“70%的成本由设计阶段确定”？判别：•

成本的----阶段•

成本的----阶段•

成本的----阶段地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理1，全过程控制的阶段n

立项\策划\设计n

发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实n

虚拟：估、概、预算n

现实：合同价、付款、结算价注意：成本从虚到实的转折点就是发包;地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第一讲

立项及策划阶段的成本管理】n

立项阶段：事前筹划与深入调研n

策划阶段：产品合理定位地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理立项阶段的成本控制主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：《调研报告》《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理例：某地产标杆企业项目评价的重要指标n

核心指标：n

参考指标：n

数据标准104地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理策划阶段成本控制主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：《项目建议书》或《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第二讲

设计阶段的成本管理】n

设计单位的选择与设计费的控制n

设计管理工作重点n

方案阶段：设计优化的过程与重点n

初步设计：部品研究与选材用料n

施工图设计：限额设计的实施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计单位的选择n

档次与产品位定匹配n

同类经验丰富n

主创人员与团队n

档期的保证n

设计周期与深度n

各阶段的配合要求，与甲方及其他单位设计费的控制•

成本目标管理内容之一，进行必要的分摊•

不同档次不同标准•

签订战略协议，实现规模优势•

限额设计的专项奖罚，保证设计优化•

零星费用的处理地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计管理工作重点n

产品设计n

合约履行与管理n

保持定位与经营意图的实现n

设计单位的管理n

设计质量控制n

设计进度的控制n

与采购要求与市场的结合n

与现场问题的解决地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计阶段成本控制－－方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》《成本目标》

《出图计划》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计阶段成本控制－－扩初设计主要工作：材料设备选型

，编制部品控制计划控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计阶段成本控制－－施工图设计主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》及《成本目标调整报告》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第三讲

发包阶段的成本管理】n

发包的方式与选择n

供方资源管理的前提n

技术管理的保障n

招标及签约过程与控制要点n

战略采购简介地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理1，发包的方式与选择n

方式：n

直接委托、招标；n

邀请招标、公开招标；n

单项招标，战略或区域性采购招标；n

选取因素n

公司的经营环境，内部与外部n

对资源的掌握程度n

对市场的了解程度—包括技术与供方地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理n

不招标的几种情况n

战略合作n

垄断市场n

零星工程n

紧急工程n

价格把握—类似经验可靠n

---情况认定与审批权限地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理建议的招标与合约模式•

招标方式：•

计价方式：•

定标原则：•

合约模式：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理2，供方资源管理的前提•

统一的分类管理、建立供方数据库•

投入相应的人力与精力•

摸清市场，有的放矢的引进•

维护已有合作，保持长期稳定经营•

规范管理流程，防范风险地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

考察与调研：市场份额、产品品牌与品质、技术水平、价格•

评估与筛选：确定等级，酌情使用•

沟通与交流：全方位的深入沟通了解，相互的•

培训与指导：技术、管理、配合要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理评估进行的时间对于工程合同：n

在合同工期小于一年时，在工程结算时评审；n

合同工期超过一年时，在每年末及工程结算时评审。对于供货合同：n

当供货期小于六个月时，则在供货期结束时评审；n

供货期大于六个月时，则每半年末及供货结算时评审；n

是否升级为优秀供应商仅在质量保修阶段结束后评定○地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理3，招标的技术管理技术管理平台•

技术部门的配备•

技术与市场的结合•

技术与产品的结合•

技术与经济的结合地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

技术管理的标准Ø

基于----的----标准Ø

基于----的----标准Ø

基于----的----标准地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

技术市场调研内容1.

基本原理与理论2.

历史沿革3.

当前主流发展趋势：市场占有4.

应用状况及档次：业绩5.

主要品牌与厂商6.

各自特征与优缺点7.

价格与重要参数指标8.

选用建议及注意事项地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理4，招标及签约过程与控制要点n

几个阶段的划分n

招标准备阶段n

发标阶段n

投标阶段n

评定标阶段n

授标与签约阶段n

后续工作地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•明确组织与人员•编制招标/发包计划•供应商考察与资格预审•召开标前会议•编写招标文件（合同条件）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•信息公布•报名•收取保证金,资料押金•发放招标资料•现场踏勘地•答疑与补充招标文件地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•回标•开标分开或合并公开或内部做好开标记录及时发现问题地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•评标•澄清•定标•发中标通知•退还保证金,资料押金地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•合约细节谈判•签定合约•保证手续地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•预付款项•合同交底：•样板移交•资料归档•数据录入地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

原则：•

招投标文件的收集与保存方法（包括电子文档）•

资料清单目录与样式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理案例:

招标资料在日后履约与结算中的作用•

基础换填•

配电箱•

按平米包干的含钢量及预算造价地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•

范围与责任：工作内容与工作深度•

进度要求：总体及节点•

质量要求：工程及材料，样板管理•

价款与支付：•

变更与调价：范围条件与计算方式要详细周全•

其他：标准化管理，防范风险；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理总包及主要分包清单招标案例n

总包：综合分析n

电梯

：有针对性定产品技术要求n

铝合金：配件细节的掌握及分析思路n

装修：材料和样板的要求n

环境绿化：建立实物对应的清单n

智能化：两次，首先是系统的优化与确认地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理招标操作要点小结•

充分准备，保证标的完整清晰•

控制过程和结果，保证竞争性•

详细评标，保证价格合理性地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理5，战略采购简介•

战略采购Ø

多项目运作前提下Ø

一次签订周期性采购协议，单项直接委托Ø

建立战略合作关系，单项合同另签•

集中采购Ø

管理方式，专门的机构实施各项目采购地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理短期效益战略采购的意义1.

降低成本2.

提升效率3.

统一品牌4.

保证品质长期效益1.

提升集团的品牌影响力2.

实现集团内部资源共享3.

通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理战略采购考虑前提n

1，规模度－－产品多样n

2，标准化－－需求多变n

3，地域性－－市场占有地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第四讲

施工阶段的成本管理】n施工准备阶段n主体施工阶段1.

设计变更的管理2.

现场签证的控制3.

合同款支付管理4.

甲方对材料管理的几种模式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理施工阶段成本控制－－施工准备主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：《施工组织设计》地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理施工阶段成本控制－－主体施工主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：重大变更：造价高，影响报建，影响品质，

影响工期，影响销售承诺；关键工期节点的付款；每月动态报表；相关索赔及时通知工作文件：成本动态报表设计变更及签证系列表单付款系列表单地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理设计变更的管理n

完整流程中应体现以下几个内容Ø设计变更的提出方式Ø原因分析Ø影响分析Ø变更业务办理Ø审批与发放、沟通Ø与合同和现场的接轨Ø办理有关续Ø实施结果的确认Ø结果的处理赔Ø后评估地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理现场签证的管理n

事先避免签证的措施：n

签证范围与事项的认定n

签证原因的合理性以及责任承担n

签证数量的认定n

签证价格的认定n

签证办理的流程与手续n

签证的结算与付款的规定n

签证的统计分析与最终考核地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•合同款支付管理–

付款方式的选择–

预付款控制–

进度款及其他往来款–

甲供材付款的控制–

支付手续和要求，避免扯皮和索赔–

防止超付的要点–

结算款与保修金的支付地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理甲方对材料管理的几种模式n

甲供：由甲方负责购买材料给乙方施工的一种采购方式。n

甲定乙供：即甲方指定品牌、确定价格（甲定乙购1）或甲方限定品牌范围，（甲定乙购2），均由乙方购买的采购方式。n

乙供：即完全由乙方购买的采购方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理材料管理方式的选择n

综合考虑内部和外部条件Ø

资金、质量、管理能力、技术水平；n

其他因素，包括：Ø

选型定板时间的前后Ø

市场价格波动大小Ø

现场管理难易程度Ø

对项目档次的影响大小Ø

品牌差异大小地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理•甲方材料管理注意事项–

甲供材料：清单及管理方式（计量，损耗，计划，卸车、保管、退货责任等）–

甲定乙供材料：品牌和价格规定–

乙供材料：检验方法及要求，材质规格和品牌的要求–

材料样板管理的方法–

代付款的注意事项地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第五讲

销售阶段的成本管理】n营销费用的控制n销售阶段：销售承诺的把关地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理营销费用的控制n

营销策划：所有营销活动与设施n

费用计划：年度预算与月度滚动计划n

费用总额与节奏控制：结合市场状况n

动态跟踪：月报n

控制原则：效果优先，战略合作n

责任主体：分类明确地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理销售阶段成本控制主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定）

，营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出工作文件：《售楼准备工程方案》《营销费用预算及执行报表》系列销售文件地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理第五部分

建造成本的全过程控制要点【第六讲

竣工结算及维护阶段的成本管理】n

竣工阶段n

结算阶段1.

结算要点2.

反索赔的方法3.

后评估内容n

物业维护阶段地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理竣工阶段成本控制主要工